苏州市2000年以来房地产发展现状及发展趋势
苏州市2000年以来房地产发展现状及发展趋势
2000年以来,面对宏观调控新举措和新形势，苏州上下主动顺应市场，积极应对，房地产市场开发投资依然保持快速增长态势。
一、当前房地产市场发展现状
2008年上半年，在国家继续强化宏观调控的新形势下，苏州房地产开发投资继续在高位运行，增速高于全国平均水平。
（一）房地产开发现状——继续在高位运行
1、投资高速增长，在城镇投资中比重继续提高
2008年以来，苏州房地产开发投资继续保持2007年以来快速增长的态势。上半年，全市房地产完成开发投资比去年同期增长36.1%，增速比去年同期加快3.3个百分点，比一季度加快5个百分点。房地产投资的快速增长使其在城镇投资总量中所占的份额继续提升,由去年同期的26.4%提高到29.3%,同比提高了2.9个百分点。
2、开发规模持续扩大，住房供应结构继续改善
2008年以来，苏州商品房的开发规模不断扩大,同时住房的供应结构也得到进一步的改善。全市商品房施工面积、新开工面积快速增长，特别是90平方米及以下商品房投入力度明显加大,在住宅中所占的比重不断提高。上半年，全市商品房施工面积、新开工面积比去年同期分别增长28.0%、26.0%。在商品房总计中，住宅的施工面积、新开工面积分别比去年同期增长28.0%、23.0%；其中90平方米及以下商品住宅的施工面积、新开工面积同比分别增长65.6%、35.3%,其在住宅中所占的比重分别由去年同期的13.6%、16.7%提高到17.6%、18.4%,同比分别提高3.9个和1.7个百分点。
3、投资总量继续上升，增速高于全国平均水平
今年上半年全国房地产投资完成13195.7亿元，比去年同期增长33.5%。苏州增速比全国平均水平高2.6个百分点。
（二）动因所在——惯性影响、价格拉动、信心支撑
房地产项目由于本身的开发惯性、政策环境的影响以及其他一些因素，因此企业的开发与
销售在特定的时间会相对脱节，也就是说，即期市场表现与市场信号往往存在时滞现象。初步分析，我们认为支撑目前房地产开发高速增长的因素，主要有以下几个方面：
1、房地产开发的惯性作用。房地产项目的开发周期都在一年以上，没有十分特殊的情况一般不会中断，因而其现在的开发态势和特征会延续以前的趋势，呈现出开发惯性。
2、土地购置费的高速增长拉动了房地产投资的增幅。2007年房地产销售持续旺盛，供给明显小于需求，在这样的大背景下，开发商加大购买土地的力度，同时土地价格也不断上涨，致使土地购置费相应增加。2007年全年，苏州开发企业土地购置面积增长16.3％，成交价款增长43.4％。这些拍得的土地当中有很大一部分需要结转到2008年陆续支付土地购置费。
3、企业的开发成本大幅提高也助长了房地产投资的快速增长。随着物价水平的整体上涨，开发企业的成本投入也大幅提高。首先是以钢材、水泥为首的主要建设材料的价格涨幅较快。二季度苏州固定资产投资价格指数为112.3％，
其中建筑安装价格指数为119.9％。此外，一些环保节能新型材料的使用，也提高了企业的建设成本。其次是施工单位的工人和开发企业的管理人员工资薪酬的提高，也在一定程度上提高了企业的成本投入。再次是宏观调控下的银根紧缩增加了企业的财务费用。近年来国家连续提高贷款利率直接增加了开发企业的融资成本。
4、企业存量土地不断开发也需要大量投资。2007年下半年以来，国家的宏观调控政策进一步加强。对房地产行业产生较大影响的政策主要是“二税一费”，即清算土地增值税、增加土地使用税和建设土地有偿使用费。因为囤积土地的成本大大提高，房地产开发企业为了减少持有土地的成本支出，不得不按时开发已经囤积的和原本打算囤积的土地，开发节奏加快，开发周期也随之缩短。因此，即使在当前房地产市场相对低迷的情况下，全省的房屋施工面积和新开工面积的增幅仍然保持在较高的水平。
5、大中型开发企业对房地产业的预期依然看好，对整个行业的发展充满信心。由于城市建设、人口增长、生活条件改善、新建家庭、投资
等现实的和潜在的各种需求，开发商认为房地产业的发展空间在较长时间里还是相当大的。此外，经过一系列宏观调控政策的洗礼，房地产行业越来越规范。这些因素都支撑了房地产开发企业的开发信心。
二、当前房地产市场值得关注的新情况
上半年，苏州在房地产开发投资快速增长的同时也出现了一些不容忽视的新情况，主要表现在销售持续下滑。
（一）主要表现——商品房销售持续下降
2008年以来，由于受多种因素影响，全省商品房销售持续低迷，出现近年来少有的下降趋势，并且呈现一定扩大化倾向，住宅、商业营业用房和办公楼销售出现全面下降态势，期房和现房的销售均呈下降态势，其中现房降幅较大。上半年全市商品房销售面积同比下降17.5%（而去年上半年销售的增幅为22.0%），降幅比一季度扩大了5.1个百分点。各月累计商品房销售情况见下表：
苏州市2008年上半年各月商品房销售情况单位：万平方米、％
1、分商品房类型销售情况来看，住宅降幅增大。上半年占商品房销售总量88.2%的住宅累计销售面积为2172.3万平方米，同比下降18.1%（一季度为下降11.1%）；办公楼销售面积为4.4万平方米，同比下降12.5%（一季度为下
降33.6%）；商业营业用房销售面积为24.7万平方米，同比下降16.9%（一季度为下降23.9%）；其他商品房销售面积为3.7万平方米，同比增长16.2%（一季度为增长24.9%）。
2、从现房和期房销售情况来看，现房降幅大于期房。上半年占商品房销售总量23.3%的现房累计销售面积为54.1万平方米，同比下降23.1%(一季度为22.1%)，其中住宅现房销售面积为48.6万平方米，同比下降22.6%(一季度为下降17.6%)；占商品房销售总量76.7%的期房销售面积为188.6万平方米，同比下降15.6%（一季度为下降8.7%）,其中住宅期房销售面积为169.7万平方米，同比下降16.7%（一季度为下降8.9%）。
（二）原因初探——政策效应、供应结构、购买能力
商品房的销售受市场环境和购房者心理预期的影响很大，极易产生波动。我们认为，当前苏州商品房销售持续下降主要是受多种因素综合作用影响所致，主要表现为以下几个方面：
1、宏观政策效果显现，多方需求受到抑
制。近年来国家针对房地产业连续出台了一系列的宏观调控政策，特别是连续提高贷款利率和提高第二套及以上住房贷款首付比例与基准利率，对整个房地产市场的销售产生了很大影响，多年宏观调控政策的累积成效有所显现。首先在很大程度上抑制了投机性和投资性购房需求，市场人气有所下降；同时也抑制了部分改善性购房需求，观望气氛浓厚。
2、降价预期明显增强，购房意愿有所下降。近年来国家针对房地产业采取了一系列调控措施，如2007年8月份国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，取得了明显成效，使老百姓对房价下降的心理预期明显增强，购房意愿有所下降，购房行为更趋谨慎，观望气氛愈发浓厚，销售必将受到影响。央行公布的"2008年第2季度全国城镇储户问卷调查情况"显示，居民对房地产市场的预期仍然较低，未来三个月打算购买住房的居民占比仅为15.1％,为历史次低水平，调查的7个大城市中，除北京外，居民的购房意愿均较上季度有所下降。
3、房价偏高结构欠佳，购买能力受到限制。近几年来，苏州商品房销售价格基本处于不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高，即使在销售相对低迷的形势下价格依然坚挺。高房价令很多有购房欲望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。
4、配套设施相对滞后，市场销售受到影响。随着城市的发展，中心区域越来越拥挤，房价也相对较高。于是，房地产开发不断向外扩展，外围地区的销售面积所占比重也越来越高。然而，周边地区的公共交通、学校、医院、菜场、超市等基础设施和生活配套设施都不能及时跟上，致使这些地方的销售相对缓慢，也影响了整个房地产市场的销售情况。
2006年至2008年上半年苏州销售情况曲线图
（三）影响分析——对企业及宏观经济的影响深远
商品房销售是房地产企业再生产环节上至关重要的一环，直接关系到企业的生存和发展。不仅如此，在房地产业成为国民经济重要支柱产业的今天，商品房销售对于宏观经济的运行也有着一定的影响。
1、空置面积增加，社会资源闲置。当前一方面购房者观望气氛浓厚，另一方面有些开发企业也在放缓楼盘上市的速度，捂盘惜售等待商机，全市商品房销售持续下滑，商品房空置面积
不断增加，已出现由降转增的新趋势，。
2、企业经营效益下降，财税收入受到影响。销售是企业经营成果实现的环节，其状况与业绩直接关系到企业经营效益的好坏和高低。近期商品房销售的下滑导致了房地产开发企业经营效益的下降。
3、资金面临严峻考验，金融风险增加。
4、影响国民经济整体运行质量和效益。房地产业产业链长、关联度高，涉及到制造业中钢铁、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其乘数效应惠及上下游诸多产业和相关行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度和运行质量。
三、2007年来房地产发展趋势
根据近年以来房地产运行情况和宏观经济形势，我们认为，下一阶段，苏州房地产市场总体上将平稳发展，不会出现太大的波动。
1、房地产开发仍将在高位运行，但增幅可能会有所回落。首先，上述支撑房地产开发高速增长的因素仍然存在；其次，国家连续几年针对
房地产市场的宏观调控，使房地产企业的资金链经受住严峻的考验，有不少企业逐渐摆脱了对金融机构的依赖，出现了强强联手、利益风险共担的新的合作模式。他们共同出资、共同开发、共同销售，这样既解决了自己的问题，又在土地拍卖过程中避免了竞相抬价情况的发生，同时也增强了抵抗市场风险和自我发展的能力。
2、房地产市场竞争将更趋激烈，部分中小企业可能淘汰出局。一方面是开发企业与客户之间的竞争，以前频频发生的“托人买房”、“排队抢房”现象已成昨日黄花；退房、“断供”这些在以前很难出现的现象目前在有些地区也有发生。据江苏网上交易备案系统资料显示，上半年，全省商品住宅供销比为1.39。在此形势下，人们对于房价的心理预期发生了很大变化，出手更加谨慎和理性，更多的人转向观望、等待。目前开发企业虽还力挺房价，但商品房已不再是“皇帝的女儿不愁嫁”，部分企业和楼盘已不得以而为之，纷纷采取各种各样的促销手段，同时将更重视以品牌、品质、服务获得竞争优势。另一方面是开发企业之间的竞争。在市场环境严峻的考验下，那些资质等级较高、管理较好、实力
较强的开发企业将胜出，一些弱小的企业将被逐步淘汰出局，洗牌加剧的现象将不断增加，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化的趋势将进一步呈现。
3、房价总体仍将保持较高水平，可能会出现小幅波动。总的来看，自住性需求依然存在，刚性需求仍较强劲，投资和投机需求也有一定市场，如果下半年调控政策有所松动，这些需求可能得到一定程度的释放。但无论是何种需求最终是否能转换为实际成交，仍取决于诸多因素，如政策的变动、CPI的走势、地区楼市价格的变化和心理预期等，任何一种变数都会对房地产市场、商品房销售特别是住宅销售产生直接或间接的影响。如市场形势无大的变化，预计市场销售状况仍将维持目前水平。
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
2020房地产发展方向 2016年房地产发展方向： 60亿元的“日光盘”!让全国房地产业从业者“亮瞎眼”! 11月7日，深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来最大体量推盘——深圳龙华新区的壹城中心。从上午10点正式签约到下午4点，开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性售罄，6个小时内实现“日光”。据初步预计，此次开盘签约金额达到60亿元。 回顾今年以来的楼市，在多轮“救市”政策刺激之下，市场信心将进一步提升，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部 分二线城市，楼市成交量已经呈现出“金九银十”的行情。深圳、 北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开 始出现“日光盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一 线城市的市场回暖的速度超出政策预期，政府的“救市”星星之火 导致楼市成交量出现暴涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。与此 同时，期待已久的“日光盘”开始在下半年楼市频频再现。 那么，地方政府管得住“日光盘”吗?“日光盘”是不是还会在 更多的城市发生?“日光盘”背后反映出哪些尴尬问题? 多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的 市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市 出现“日光盘”的现象。同时，“日光盘”使得不少购房者担心楼 市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市 场买涨不买跌的行情出现。 以深圳为例，新增建设用地少的可怜，对住宅市场来讲，势必会造成未来供不应求的局面;从商品住宅市场去化周期来看，今年以来，整个市场去化周期也就6-7个月，甚至有时候更低，可以说这个城
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会
发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
我国房地产经济现状及发展趋势 【摘要】作为世界上最大的房地产市场，我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位，也对国民经济的发展起着举足轻重的影响。本文结合我国宏观调控政策，深入分析了我国房地产的现状以及今后的发展趋势。 1 引言 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。 2 我国房地产经济现状 2.1 宏观经济现状 2.1.1 中国经济面临的问题。国际经济不景气，从而导致国内银根紧缩，中小企业向银行借贷困难，只能转向民间高利贷。企业想
通过扩大出口却遭遇人民币升值。想加大投资，地方政府却债台高筑，土地难卖囊中羞涩。企业无心投资实业，纷纷转行做地产。想促进消费却遭遇高通胀，民间财富缩水。 2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。2000年，100万美元可兑换820多万人民币，可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅，把这些房子出租，租金每年约60万元。用这些租金滚动买房，11年还可再买6套住宅。2011年，把16套住宅全部按每平米4万元出售，可变现7680万人民币，兑换成1203万美元，增值11倍还多。 2.1.3 房地产的调控受经济的影响。自从1998把房地产培育成经济支柱后，迄今为止，政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。当经济上行，房地产业开始调控，当经济危机时，房地产就受政府的扶持而发展。近两年的调控政策是，2010国十条打击房地产，2011双限彻底打压地产行业。 2.2 土地资源 根据房企拿地半年报的资料显示0，在2011年上半年中，排名前50的房地产企业在全国主要的60个大中城市拿地总建筑面积为1.15亿平方，同比减少4.5%，占城市土地成交总建筑面积的30%。支付出让金总额2132亿，同比减少27.1%，占城市土地出让金总额31.1%。
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
温州房地产业发展趋势 在1979年温州市城镇居民的人均住房面积仅仅只有3.1平米，一家人拥拥挤挤的挨在一间小屋，几户共用一个小厨房主，在一全市找不到几间四、五层高的楼房，到处是矮小简易的房屋，有钱也难买房，没有房开公司，要房屋只能买地自建或拆旧建新，这就是老温州。到了1984年时温州才开始建设一个初具规模的商品房住宅小区(水心小区) 。 然而近些年来温州房地产业发展十分迅速，整个城市从零星的几座小高楼到处处可见的智能化高楼大厦，从零散、简易的住宅到环境优美、配套齐全的住宅小区；从八十年代末的几家房开公司到今天的几百家房开公司；从家庭式的房屋介绍所到现代化的房地产交易中心等等都说明了温州房地产业发生巨大的变化。 在新世纪，温州市将建设成为现代化大都市。本文就对温州市房地产业近几年和今后的发展趋势通过几个方面进行分析。 房市发展与需求 目前温州的住宅建设尽管发展很快，房开企业从1985年的10家增到今天的近300家，累计开发面积逾2000万平米方，人均居住面积达
到13.4平方米，超过全国平均居住水平，但销加思索，就会感到，这个数据是不容乐观的，按三口之家计算，户均面积只有40.2平方米，还是赶不上人们“改换门庭”的需求。在预订2001年开发投资47亿元，开发施工面积600万平方米，竣工面积200万平方米，约有1.5万套住宅竣工。根据省委提出的“杭、宁、温”要突出在全省城市体系中的龙头地位，向特大城市发展的目标定位，温州市抓住发展良机，加快房地产开发建设。 温州市政府确定到2005年城市化水平要达到50%，城镇人口由现在308万人到2005年的413万人，净增人口105万，需新增住宅2520万平方米。同时，全市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有回顾温州房地产市场的发展历程环难发现，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差的住宅已日益冷落住宅要把握高市场脉搏，发展高中档住宅的同时，要考虑城镇中低收入家庭的经济承受能力，适当开发二、三居室套型的普通住房。 二、居住要求与建设标准 回顾温州房地产市场的发展历程，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差、套型不合理的住宅已日益冷落，随着社会经济的发展，人们的消费水平正逐步提高，温州人的住房消费已由解决“有房住”发展到“住舒服”。现代的温州人心目中的理想住宅究竟是怎么样的呢？这个话题不仅为房地产商所关注，而且为全社会所关注。近年来，温州住宅区成为温州一大热点产业，也是温州经济发展的一大焦点。
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/ee11490898.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议 作者：石磊 来源：《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要：随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。 关键词：房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长 18.51%，商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8 736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素 造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：（1）经济快速增长，居民收入快速提升。（2）城镇化水平快速提升。（3）国家严格的耕地保护政策。（4）东方人传统的购房情节。（5）宽松的货币政策向市场释放流动性。（6）土地财政及不合理的土地招拍挂制度。（7）房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。 综上，房地产过度繁荣无外乎4点：（1）长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。（2）投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。（3）居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。（4）土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析
买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素
2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势
5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 [摘要]本文从中国宏观经济发展状况、人口状况和国家政策的现状出发，详细的分析了它们与房地产行业发展的关系，在此基础上概况出了中国房地产行业的发展现状。同时，从宏观经济、城市化和社会保障房方面入手，给出了中国房地产行业未来的发展趋势。 [关键词]房地产；现状；未来；趋势 1 中国房地产行业发展现状 1.1 宏观经济发展与房地产业 1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段 联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间为20～30年。中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段，也就是真正的房地产业起步阶段；2003年人均GDP接近1300美元，房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300～8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。 1.1.2GDP与房地产发展吻合度 在经历1998、1999年的低谷后，国内经济在2000年开始复苏，2003年时已经走出萎缩，当年GDP同比增长10%，2008年进一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增，房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根据国际经验，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%～14%，中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知，1986—2009年，房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974，与固定资产投资的相关度达到0.997，房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时，与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3 居民收入与支付能力 房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：第一阶段是1991—1993年，房价收入较快增长并处于较高水平；第二阶段是1994—1996年，1994年大幅下降后，进入平稳上升阶段；第三阶段是1997—2003年，1997年大幅提高后进入较为平稳阶段；第四阶段是2004—2006年，为快速上升阶段。2004—2006年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的，低于6.4～8.4的国际平均水平。 1.1.4 居民收入与住房水平
房地产发展趋势 海通证券姜浩未来多年，中国经济面临的一个非常重大的变化是人口红利的消退，它将主导未来中国经济增长的“新常态”。本研究系列将深入分析人口红利与经济新常态间的逻辑关系及对主要消费品的影响。本文重点研究人口红利消退后，地产、汽车等耐用品的增长极限。 1. 人口红利消退，耐用品面临增长极限 人口红利的消失意味着年轻人口的减少，而年轻人口无疑是地产、汽车等耐用消费的高需求者。按照国际经验，年轻人口总量见顶之后，住房和汽车等耐用品的需求增速会显著下降。 从美国分年龄段的消费情况看，25-44岁是地产、汽车和家电的消费主力人群。中国该年龄段人口长期上升趋势即将迎来拐点，2015年将达到峰值的亿人，之后将长期下行。这意味着地产、汽车这些耐用品将逐渐接近增长的极限。 2. 房地产增长接近天花板 前十年地产高速扩张受益于人口和城镇化 1998年住房商品化改革开启了房地产发展的黄金时代，2003年房地产成为国民经济发展的支柱产业。98年以来商品房年销售面积增长了近10倍，销售额扩张了近33倍。房屋施工面积、新开工住房面积平均同比增速均保持在15%以上。 从需求角度分析，98年之后的房地产大扩张，一方面受益于房改之后住房改善需求的爆发，但更重要的是从03年开始出生于80-90年的婴儿潮一代开始纷纷进入25-35岁的购房高峰期，同时伴随着高速的城镇化进程而创造了巨大的住房需求。以上因素催生了前十年房地产的爆发式野蛮生长。 美日韩房地产发展经验 支撑地产高速增长的人口红利正在消退，未来中国房地产市场将如何发展我们先考察各国在人口转型期的经验。
美国高购房需求人口（25-45岁）在1970－1990年代处于快熟上升期，这段期间每年千人新开工住宅套数稳定在8套左右，高峰出现在1972年的近10套，之后逐步回落。90年代高购房需求人群基本保持在高位徘徊，千人新开工住宅套数降至5套左右。 日本60年代之后伴随年轻人口的快速增加，新开工套数也随之快速上升，在70年代初达到近18套的最高峰。70年代末，年轻人口总量见顶之后，新开工住宅也开始趋势性的回落。80-90年代基本在10套左右。2007年之后又进一步下降，目前仅为6套左右。 相对而言，韩国的经验更值得重视。70年以来随着韩国25-45岁高购房需求人口的不断增加，千人新开工住房套数也不断攀升，尤其在80年-90年的城市化高速推进期（平均每年提高个百分点），千人新开工住房套数扩张了近4倍，90年代中期之后则开始逐渐回落。 更值得注意的一点是，美、日、韩三国的千人新开工住宅套数的回落均在25-45岁年龄人口见顶之前，这也意味着房地产供应高峰实际早于需求的高峰。根据联合国人口署的预测，中国25-44岁的高购房需求人口在2015年见顶，预示着中国房地产的顶峰期很可能就在近几年。 中国未来房地产市场发展预测 从98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快速增长，从98年的不到200万套到次贷危机之前08年近800万套，并在4万亿计划的刺激之下，2010年的新开工套数突然跃升至1200万套，2013年更进一步地达到1400万套的水平。 比较各国在高需求人口见顶之前，新开工住宅套数高峰期时的情况，发现按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数，中国已接近，超过美、日、韩的历史最高水平，这无疑是危险的信号，说明以现有的城市常住人口来看，中国住宅新开工套数已经接近天花板。 然而，考虑到中国目前的城镇化率仅为53%，城镇化还有较大空间。若以总人口衡量千人新开工住宅套数，中国目前大致为9套左右，已超过美国，但还低于日韩，说明农村人口市民化令房地产还有一些的增长空间，但远没有前十年那么大。 从新开工套数这个增量指标看，房地产成长空间正逐渐受限，我们再考察人均住宅面积存量指标显示的情况。