国内外房地产项目精装修专题研究报告
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精装修——调控下房地产品质时代来临
随着人民生活水平的上升，对住房的要求也不断提高，住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视，“全装、精装”的概念愈发普及，尤其是处于当下
住宅市场受到深度调控，项目的品质成为了支撑业绩的不二法门。
一、全装、精装修房的概念
早在2002年颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》便明确规定，“全装修房”是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和
卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅。
如今，随着装修房逐渐为市场认可，越来越多的住宅产品采取“精装修”的标准予以交付。“精装修”为开发商以及市场普遍提及，而其概念与官方所规定
的“全装修”如出一辙。
二、国内外精装修市场的发展与特征
1、各国“精装修”市场特征
美国——个性化精装修。美国物质与技术基础好，地广人稀，经济发达，因此，其房屋类型选择和装修风格自由度都较高。很多美国购房者为了满足个性需
求会选择简装房，一般是独栋或联排住宅，房屋独立性强。购买时，房屋只经过
墙面粉刷、地面找平等基本装修，之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫
设备进行精装修。
在美国，精装修住宅一般是高级公寓，单位面积购买价格较高，然而其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类精装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师转交设计图给开发商进行施工，并且业主可以阶段性地提出修改意见。
美国住宅及装修产业化已达到较高水平，这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上——室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化，并且产品十分丰富，数量达几万种，各种产品各具特色，实现了标准化和多样化之间的协调发展。如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多，选择空间很大。购房者可以通过产品目录，从市场上自由购买到所需产品自行进行装修。所以在美国，精装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点。
欧洲——简约化装修。在欧洲，如德国和法国，新建住宅一般为装修房，可以直接入住，但是其装修较为简单。厨房的装修比较简单，橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理。在卧室、书房、餐厅直至客厅，一般不装吊灯、吸顶灯、射灯，没有任何屋顶照明，只在门厅、走廊、楼梯等地方，才有顶灯大面积照明。同时，楼内所有屋顶都没有吊顶，天花板四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁，用乳胶漆刷白。除此之外，就没有什么看得见的装修了。室内的环境美化主要靠大量的“软装饰”，如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花，甚至是餐具等可移动饰品进行装扮，来体现室内装修风格和主人的个性需求。例如，挪威内外两色的喷塑铝合金断热窗，不仅保温隔热，而且可以翻转360度。由于欧洲国家对住宅节能十分重视，推行节能计划。“生态型装修住宅”得到大力推广。欧洲国家对墙体的保温隔热和门窗的节能都制定了明确的要求，建筑师必须按照国家相关规定设计和选用材料。卫生间的墙、地、卫生洁具的色彩各有特色，色调搭配柔和。
日本——标准化精装修。日本的住宅精装修与住宅产业化同步，始于20世纪60年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑和室内装修的技术人员和熟练工人明显不足。为了使施工简化，提高产品质量和效率，日本的大众住宅从建筑结构到室内装修，几乎都是采用一体化流程，由开发单位统一建造和装修，一步到
位。同时，对住宅整体包括室内装修实行部件化、批量化生产。这便是日本精装修住宅的一个显着特征——工业化生产。
1969年，日本制订了《推动住宅产业标准化5年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定，使得住宅有了统一的装修标准。日本的商品住宅是经过基本装修的商品，基本装修包括墙体、地板、天花板、地面等室内表面及维护体，门窗等制品，厨房、卫生间热水系统生活器具，电气、换气、给排水等设备，供电控制盘、插座、安全警报等。为了解决外墙和门窗保温隔热及密封导致室内外空气交换问题，采取可调节室内通风量的房屋呼吸系统，通过对通风量的控制，形成室内外正负压差，让新鲜空气先进入主要居室，再经过卫生间和厨房，将污浊空气排除室外。在选材和施工方面尽可能采取工业化制造的部品设备和装修装饰材料，要求这些产品具备稳定性、耐久性、环保性和通用性。
2、国内精装修市场的发展历程
环顾世界范围，绝大多数国家在房地产发展的初期，其产品就是与同期发展水平相适应的“精装修”一同发展演进的。而在中国，“精装修”的发展基本可以分为以下三个阶段：
第一阶段（1998年-2001年）：商品房市场开始发展，“精装修”概念初被提及
1998年始，中国的商品房市场开始发展, 发展商之间的竞争日益激烈，为了能吸引更多的客户，“精装修房”应运而生。但当时的精装修房只局限于样板房，装修的内容主要包括墙体的涂抹, 地砖、墙砖的铺贴, 橱柜、衣柜的安装, 其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识, 了解房子的格局。
1999年，国家开始提倡“全装修”的概念，当年8月国务院办公厅转发了《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见》的通知，首次以政府文件的形式提出了要加强住宅装修管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。
第二阶段（2002年-2006年）：概念被明确，“精装修房”进入品牌化运作阶段
2002年6月，建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，首次明确“全装修房”（即“精装修”）的概念，推崇装修一次到位，通过不断规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。自此，精装修开始真正走入人们的生活。
2003年起，全国房地产市场进入快速发展时期，房价高速上涨的同时，装饰行业也迎来了发展的春天。开发商开始与一些知名的装饰工程公司合作，也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等，装修品位大大的提高，这种“精装修”主要出现在一些中高档次的楼盘，针对有较强消费能力的消费者。与此同时，由于大量的劳动力投入到该行业中，导致施工队素质低下，施工质量参差不齐，众多“精装修”方面的问题暴露无遗。
第三阶段（2007年至今）：在提倡节能环保的大背景下，“精装修”开始普及
2007年以来，楼价发展迅速，房价的快速增长远远超过了一般消费者的承受能力。开发商纷纷推出“精装修”以吸引消费者买房，精装修房的交易比例大大提高。由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的，因此其含义也较以往要广。“精装修”不仅是中、高层消费者的专利，也有部分是针对低层消费者的简单装修。由于这种装修都是开发商根据楼盘的档次进行定位的，因此不同的楼盘其精装修也有较大的差异。
2008年，建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，在强调规范装修市场、加强监督的同时，要求完善扶持政策，推广全装修房。
2009年底哥本哈根会议的召开，“低碳环保”成为经济发展热点，房地产市场的低碳化也成为社会关注焦点。借此时机，精装修房作为一次性装修到位，通过集中采购、统一装修，实现消费者购买之后只需进行小规模调整即可入住，从而降低多次装修带来的浪费与污染，受到了行业和社会的大力推崇。
三、“精装修”的优势及发展推广的难处
精装修房是市场细分的必然结果，满足了部分购房者的需要，由地产商负责
装修，节省了购房者的时间，人们不必在紧张忙碌的同时，再去考虑自己的装修问题，这是精装修最直接的好处。除此之外，精装修房和毛坯房相比还具有六大优势：
（1）精装修房消费者可享受经过专业设计之后的装修效果，同时又为消费者预留了可以充分体现居住者个性的空间；
（2）在建筑设计阶段就考虑到住宅设备如户式中央空调、热水器、净水器、散热器等的安装问题，使住宅整体性能更好；
（3）由于精装修住宅采用的是统一施工，这就避免了在毛坯房单独装修时发生的扰民现象和装修过程中所带来的邻里纠纷，有利于和谐社会的建设；
（4）由于存在进行集团采购的优势，可以在相同的预算情况下使用更好的材料设备，住宅的性能价格比提高；
（5）从前期设计、设备选型、材料采购、验收到施工监控都有专业人员按照严格的操作规范把关，质量能够得到充分保证，精装修房讲究环保，能保证装修后的空气质量，避免有害物质过多损害人体健康；
（6）购买精装修住宅时，消费者所购买的是完整的住宅产品，有明确的投诉对象，售后服务更加有保障。如果用按揭的方式购买精装修房，那么月供部分就包括装修的费用，那么也就等于装修费用采用的也是按揭方式，省去了自己装修一次性付清费用的压力。
尽管“精装修房”优势明显，国家也早在上世纪便开始重视提倡，但其发展也由于受到诸多因素干扰而较为缓慢。主要制约其发展的因素可以概括为四类：
1、宏观管理、政策有待健全
（1）政府的推行力度不够。虽然建设部积极推进全装修房，但商品住宅全装修仍只是建设部的一个倡导性政策，而非行政手段强制实施。
（2）现行税收政策提高精装修住宅开发成本。目前，针对精装修商品房中的装修部分，“房屋买卖合同的总价款，装修部分应包括在内”由于购房合同中要求装修价格计入房屋总价，为此开发企业将会多缴纳营业税、土地增值税等，同时购房者将多缴纳契税。
（3）土建与装修的分割。由于传统毛坯房的流行，当前国内建筑的土建和装
修是完全分割的，由此造成了土建与装饰装修之间工种的衔接存在空白与矛盾，最终对装修房的成本、质量、美观及使用功能等都带来了不良的影响，在一定程度上，阻碍了住宅精装修的发展。
2、“精装修”对开发商利润构成风险
对开发商来说，一是认为目前毛坯房销售良好，做装修对楼盘销售并没有太大的促进作用，相反，因装修使得总体房价升高，反而会使市场销售在与同等楼盘的竞争中受到影响；二是认为向购房者提供一次性到位的精装修或是菜单式装修，只不过是多提供了一项服务，利润不大甚至无利可图；三是认为开发装修房必然使住宅开发周期延长，相应的税收、管理、广告、销售成本将因此增加，大大增加了开发商的资金压力；四是因为精装修交房后，开发商还因此增加了一项装修责任。因此，出于规避风险的态度，较多开发商不愿开发精装修商品房。
3、装修企业能力不足
目前我国家装企业水平参差不齐，装修质量难以保证。精装修住宅开发项目对装修从设计到施工都有相当要求。装修设计不是个案设计而是批量设计，要以最共性的设计来满足不同用户的要求，且要与建筑设计协调，同时施工要保证均一性，显然具备条件的家装企业寥寥无几。
4、购房者的观念尚需改变
虽然消费者对精装修房的接受程度日益提高，但大部分购房者仍倾向于购买毛坯房。究其原因，一是认为虽然开发商统一购买装饰材料比个人购买省钱，但装修费加房款，使得房子总价上涨，其中装修部分，水分很大，消费者并没有得到实惠；二是认为精装修房设计风格千篇一律，难以展示自己的个性；三是对于开发商销售宣传时承诺的装修配置和施工质量能否兑现持怀疑态度。
四、重点城市精装修市场的发展
1、各地纷纷响应国家号召，推进“精装修”发展
上海：“十二五”期间新建住宅全装修比例将达到70%以上。上海在2001年就开展了新建住宅菜单式全装修试点工作，2006年又出台鼓励措施，通过分离装修款的办法，合理确定开发企业税额，鼓励建设全装修住宅。2008年，上海颁
布《关于本市新建住宅节能省地发展的指导意见》，要求全面推进住宅全装修，推广工业化的装修方式，逐步实现土建、装修设计与施工的一体化。在当年发布的《关于新建商品住宅落实全装修建设比例要求的通知》中明确规定，2010年出让的住宅用地，全装修住宅面积占新建商品住宅面积(低层住宅除外)的比例为：中心城区应达到60%以上，其它地区应达到30%以上。2011 年上海市建设交通工作会议透露，上海“十二五”期间将大力推进住宅产业化，新建住宅全装修比例将达到70%以上。同时加大建筑节能工作力度，逐步提高建筑节能标准，完成既有建筑节能改造4000万平方米。
深圳：2010年基本消灭毛坯房，实现住宅全装修率100%。2006年11月19日，深圳市被列为全国第一个“国家住宅产业现代化综合试点城市”，承担起率先探寻住宅产业现代化发展道路的重任。为此，深圳市成立了住宅产业现代化领导小组和住宅产业现代化办公室。经过多年的艰苦探索，在理顺工作机制、创新工作思路，加强法规标准建设、加快示范基地建设等方面取得了显着成绩。此外，政府出台《深圳经济特区循环经济促进条例》已将住宅产业化推进纳入法制轨道，《深圳生态文明建设行动纲领》中也包含了“推动住宅产业现代化行动方案”，为试点城市建设打开了新局面。2008年3月，深圳市政府颁布《深圳生态文明建设行动纲领》，其中《关于推进住宅产业现代化的行动方案》，明确提出2010年基本消灭毛坯房，实现住宅全装修率100%。
北京：保障房装修一次到位。北京是较早出现全装修商品房的城市之一。2008年，北京实施《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》，首次规定保障性住房（含经适房、廉租房、两限房）应装修一次到位。2010年7月，北京宋家庄经适房首批住户入住，与此同时，居民均获得一份“菜单式”装修方案，这也是北京保障房项目首次尝试菜单式装修。
其他省市中，重庆要求到2012年，装修成品住宅将达到新建住宅的30%以上；2011年2月1日起，重庆新建公租房和廉租房装修设计必须严格执行《重庆市保障性住房装修设计标准》，实行成品住宅交房。江苏省则规定2012年苏南中心城区“成品房”比例达到50%，其他地区达到30%；同时，江苏省住建厅于2010年7月21日发布了江苏省《成品住房装修技术标准》，这是全国第一部确定
房地产开发项目可行性研究报告 一、项目背景 1 、项目名称：“御海景园”居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位置：该基地东邻金沙滩1号，南至石雀滩路，北至滨海大道，该地块属我市A类地段。 2 ）建设规模：
土地面积：18551平方米） 开发周期：开发周期为一年 3 ）周围环境与设施 （1）步行约5分钟可至美丽的金沙滩风景区。 （2）距离胶州湾海底隧道今有10分钟车程。 （3）项目临近地铁出口，交通便利。 （4）小区内所有设施配套齐全 （5）北面为宽阔的滨海大道，直通青岛胶州湾海底隧道。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处青岛经济技术开发区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) 青岛经济技术开发区近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧海底隧道、地铁出口，以及金沙滩1号的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定
的基础。 (5) 该项目以毛地出让，起价 350000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (6) 该项目规划定位为青岛经济技术开发区第一个山东省高级抗震第一家的住宅小区。 (7) 我公司与本市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (8) 物业管理公司在本市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 二、市场分析 1 城市概况 青岛经济技术开发区位于国际大都市青岛的西海岸，生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿海公路为骨架的交通运输网；水运以重要港口青岛港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨。 2 房地产住宅市场分析 我市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至
三线城市精装修房市场分析 精装修房市场分析 精装修也就叫菜单式装修，建设部早在2001年就开始大力推广精装修，其原因之一就是精装修能够更好的保护建筑质量，提升建筑品质。国家建设部2002年7月18日发布了《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，其目的就在于逐步取消毛坯房，直接向消费者提供精装修成品房。江苏省建设厅于2003年5月13日出台的《江苏新建住宅装修试点工作实施意见》中，提出“全省推行全装修住宅试点，采取分地区、分阶段的方式逐步全面推行，力争用3-5年时间全省新建住宅基本实现全装修”。 2005年，在苏州举行的“江苏省装饰装修发展高层论坛”上南京市装饰行业管理办公室提出，将住宅全装修作为推进住宅产业现代化的重要切入点。南京装饰办认为，住宅装修一次到位，即做到全装修出售给购房者，是一个不容置疑的大趋势。据了解，北京、上海的中高档住宅中，全装修房已达25%，南京的这类住宅也一年比一年多。据上海市有关部门今年的调查，在欲购房人群当中有80%的人认为全装修房是发展趋势，其中有68%的人打算在两年内购买全装修住宅，这个比例比去年上升了20%。南京的市场调查也显示，年轻的白领
对全装修房很关注，而这一人群将是今后购房者中的主要力量之一。“轻装修、重装饰”日渐成为潮流，全装修房正好迎合了这个潮流。开发商精装修房选择 结合开发商角度和市场需求，目前比较常见的开发商出售精装修房的模式有以下三种： 方案A套餐型 套餐式装修是目前开发商装修房市场上最为常见的主打模式，是指开发商在销售初期指定一定数量的样板房，在销售阶段由客户参观并选择相应的套餐作为购房后的装修标准。并对客户选择的套餐做出数量统计即可。 优点：开发商便于成本及价格的计算，完全量产式。便于施工质量的监督及售后的服务。该模式中装修公司直接对开发商负责，无需与客户直接接触，一切以开发商为主动。 缺点：套餐式装修的客户可选余地相当优先，所谓众口难调，采用套餐式装修模式必然会流失部分因装修风格不合适而放弃购买的潜在诚意客户。 方案B菜单式 菜单式装修是现今家装市场的主流模式，也是本市场分析书主推模式，开发商所使用的菜单式装修主要是以家装公司提供的菜单为主要销售道具，将事先装修好的样板房划分成数个区块，客户可根据菜单选择自己需要的对各区块进行完全更换或微调，根据不同区块的调整搭配，数套样板间可有几十甚至百多种方案。
房地产工程调研报告海南工程调研报告
目录第一部分：海南省各市县综合简况及发展规划3 一、海南省综合简况3 1、海南省区位简况3 2、海南省交通简况3 4、海南省经济简况4 5、海南省产业简况6 6、海南省人口结构及消费特征7 二、海南省商业简况8 1、海南省商业简况8 2、海南主要商圈分布及特征9 三、海南省发展规划11 1、海南省开发建设结构11 2、海南省综合交通规划11 四、海南省房产数据12 第二部分：海南各地区楼盘简况21 后市展望38
第一部分：海南省各市县综合简况及发展规划 一、海南省综合简况 1、海南省区位简况 海南省，简称琼，位于中国的最南端，包括海南岛和中沙、西沙、南沙群岛及其周围广阔的海域，全省陆地总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里，海域面积约200万平方公里，是我国仅次于台湾岛的第二大岛，是中国最小的陆地省，最大的海洋省，省会为椰城海口市。) 海南是中国唯一的热带岛屿省份，是中国最受欢迎的热带滨海度假胜地。这里四季无冬，阳光充沛，空气清新，水质纯净，堪称人间天堂、南海明珠。 海南建省办经济特区20余年来，旅游业取得了长足的发展，现已经成为国民经济的支柱产业和龙头产业，是最具特色与潜力的外向型产业。 海南旅游基础设施良好，旅游配套接待业已形成体系，旅游区位优势明显。依托于独特的生态旅游资源和优越的地理区位优势，以及国家赋予的独一无二的入境旅游优惠政策，海南省确立了旅游国际化发展的道路，旅游业的转型升级工作成效显著，旅游增长方式已呈现出由适度数量规模型向质量效益型转变，旅游产品从观光旅游型向休闲度假型转变，旅游客源结构由低端向高端转变，旅游产业步入了发展加速、质量提高的转型升级时期，呈现出国际化、度假化、品牌化、高端化的发展趋势。尤其是高尔夫、温泉康体、中医理疗等旅游新业态发展迅速。个性化度假旅游产品在国内外独树一帜。 2、海南省交通简况 公路：海口经定安、琼海、万宁、陵水至三亚的东线高速公路和由海口经澄迈、临高、儋州、昌江，东方、乐东至三亚的西线高速公路，全长600余千M已全线贯通。全岛己形成三纵四横、环岛闭合的公路运输网络。 铁路：总投资达46亿元连接琼州海峡的粤海铁路已于2003年建成通车，全长214千M：连接内地铁路运输网的火车集装箱业务及客运业务已由湛江延伸至海口。作为粤海铁路的重要组成部分的海南西环铁路，经改造后成为国家l 级干线并己全线运营，全长3638千M．与全国铁路网连为连一体。2007年已开通北京至三亚的铁路营运线。
精装房市场简析及项目建议2011年中房·翡翠园将有10栋楼宇多达1239套房源进入市场，在国家针对房地产市场宏观调控层层跟进的大环境下，如何突出产品的优势以博取市场份额是现阶段准备工作的重中之重，为此，在2010年最后一栋面市的楼宇即景观楼王冠瑛轩果断采取“全精装”交房的模式进入市场，虽抱有试探市场之心但目的更在树立产品的独特优势，但自产品去年11月中旬入市后的表现看来，并未能实现“一炮而红”。对此，本报告通过对南宁市畅销楼盘和精装楼盘的分析，结合冠瑛轩销售的情况和翡翠园项目的实际，最后给出相应的建议。 一、近期南宁市部分畅销楼盘开盘情况统计分析（数据来源宝创地产市场周报）
上表罗列的项目位处南宁市各个片区，在最近的开盘发售新品中都取得了不错的销售成绩，都达到或接近90%的去化率，甚至上演“日光”盛况，如瑞和家园和邕江御景。除去这些项目自身的品牌因素、营销推广策略之外，在此对这些畅销楼盘所共有的特征进行如下归纳： 1、各大楼盘以中小户型为主推，N+1户型必不可少，大户型只出现在个别项目 从上表我们可以看到，160平米以上的大户型只少部分出现在荣和大地和盛天公馆两个项目当中（另据了解此户型为该楼盘开盘当日滞销的主要户型），其余楼盘均为120平方米以下的中小户型，而其中90平方米以下的小户型更是占据了半壁江山，如凤岭山语城就全部以90以下的小户型为主；此外，N+1户型为各个楼盘的必备产品。由此可以推论，当下市场的主流产品为N+1系列的中小户型住宅；而凤岭山语城全推小户型的成功，荣和大地推出的小户型产品也成为畅销品，值得时下以中大户型为主的凤岭楼盘借鉴。
2、性价比高 各楼盘价格与所属板块的楼市均价比较有高有抵，差额幅度在1000元上下浮动，可见价格并不是左右以上楼盘畅销与否的唯一因素，关键还是性价比的高低。邕江御景拥有优越的地理位置和江景资源；山语城、盛天果岭、盛天公馆和荣和大地强调追求自身独树一帜的小区园林景观和建筑风格；瑞和家园作为五象新区首个大盘以“4”字开头的超低均价入市彰显其超高的性价比。 二、南宁市“全精装”楼盘销售情况统计分析
国内外房地产项目精装修专题研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑】 精装修——调控下房地产品质时代来临 随着人民生活水平的上升，对住房的要求也不断提高，住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视，“全装、精装”的概念愈发普及，尤其是处于当下住宅市场受到深度调控，项目的品质成为了支撑业绩的不二法门。 一、全装、精装修房的概念 早在2002年颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》便明确规定，“全装修房”是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅。 如今，随着装修房逐渐为市场认可，越来越多的住宅产品采取“精装修”的标准予以交付。“精装修”为开发商以及市场普遍提及，而其概念与官方所规定的“全装修”如出一辙。 二、国内外精装修市场的发展与特征 1、各国“精装修”市场特征
美国——个性化精装修。美国物质与技术基础好，地广人稀，经济发达，因此，其房屋类型选择和装修风格自由度都较高。很多美国购房者为了满足个性需求会选择简装房，一般是独栋或联排住宅，房屋独立性强。购买时，房屋只经过墙面粉刷、地面找平等基本装修，之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫设备进行精装修。 在美国，精装修住宅一般是高级公寓，单位面积购买价格较高，然而其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类精装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师转交设计图给开发商进行施工，并且业主可以阶段性地提出修改意见。 美国住宅及装修产业化已达到较高水平，这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上——室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化，并且产品十分丰富，数量达几万种，各种产品各具特色，实现了标准化和多样化之间的协调发展。如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多，选择空间很大。购房者可以通过产品目录，从市场上自由购买到所需产品自行进行装修。所以在美国，精装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点。 欧洲——简约化装修。在欧洲，如德国和法国，新建住宅一般为装修房，可以直接入住，但是其装修较为简单。厨房的装修比较简单，橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理。在卧室、书房、餐厅直至客厅，一般不装吊灯、吸顶灯、射灯，没有任何屋顶照明，只在门厅、走廊、楼梯等地方，才有顶灯大面积照明。同时，楼内所有屋顶都没有吊顶，天花板四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁，用乳胶漆刷白。除此之外，就没有什么看得见的装修了。室内的环境美化主要靠大量的“软装饰”，如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花，甚至是餐具等可移动饰品进行装扮，来体现室内装修风格和主人的个性需求。例如，挪威内外两色的喷塑铝
房地产项目可行性研究报告范文实用版 Practical version of real estate project feasibility study report 汇报人：JinTai College
房地产项目可行性研究报告范文实用版前言：研究报告分为研究的对象和方法、研究的内容和假设、研究的步骤及过程以及研究结果的分析与讨论。研究报告内容的逻辑性是整个研究思路逻辑性的写照。本文档根据研究报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一、项目的基本情况 1、项目背景 2、项目主办单位简介 3、主办单位之合作意想及尽职调查结论 4、可行性研究的主要技术经济指标 二、项目投资环境和市场研究 1、项目所在地概况及经济发展基本情况 2、项目所在地房地产发展及市场的基本情况 A、房地产开发企业发展概况 B、房地产开发工作量增加概况 C、商品房的销售概况 D、房地产开发企业经济收益概况
E、项目所在地房地产市场的展望 三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 1、供应情况 2、需求情况 3、物业出租情况 4、项目所在地房地产开发的总体评价 5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 6、项目开发及技术设计方案的分析及比较 四、地块及周围环境、建筑开发条件 1、地理位置及道路交通 2、地形、地质 3、附近商业及生活配套;市政基础及公建配套设施 4、综合评述 五、地块撤迁安置情况 六、地场三通一平的安排
七、项目开发建设及经营的组织与实施计划 八、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划 1、基本参数 2、土地成本 3、建安工程成本 4、前期费用 5、红线内外工程及公建配套 6、不可预见费 7、开发期税费 8、资金筹措计划及财务费用 A、资金筹措 B、财务费用 九、可行性研究财务数据的选定和预测 （一）售楼收入的测定 1、住宅销售单价的测定 2、商铺销售单价的测定
房地产市场调查的报告模板 导语：为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。以下是为大家分享的房地产市场调查的报告模板，欢迎借鉴！ 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区市场发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX 年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX 年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，市场回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些
XX房地产项目可行性研究报告
目录 第一部分项目总论 (3) 一、项目可行性研究报告编制背景 (3) （一）、可行性研究报告名称 (3) （二）、可行性报告编制单位 (3) （三）、可行性研究报告编制依据 (3) 二、项目地块概况 (3) 三、可行性研究的结论 (3) 第二部分项目宏观投资环境和市场研究 (4) 一、项目所在城市的宏观投资背景 (4) （一）、城市基本背景 (4) （二）、城市宏观经济概况 (4) 二、XX市房地产市场概况 (5) （一）、房地产投资情况 (5) （二）、土地市场相对疲软 (5) （三）、商品房市场价格 (6) （四）、市场供需分析 (6) （五）、市场特征分析 (6) 三、项目周边市场状况 (6) 第三部分项目的市场定位 (8) 一、主力消费群定位与分析 (8) （二）、目标客户主要特点 (8) （三）、目标客户群购买力分析 (8) （四）、综述 (8) 二、产品定位 (8) 三、户型定位 (8)
四、项目方案评估意见 (8) 第四部分项目的经济分析 (9) 一、项目总体经济技术指标 (9) 二、项目开发建设的组织与实施计划 (9) （一）、建设方式 (9) （二）、开发方案设想与分析 (9) （三）、开发进度 (9) 三、项目成本明细 (9) 四、项目收入 (10) （一）、项目销售价格的确定 (10) （二）、项目收入 (10) 五、项目利润 (10) 六、资金来源与支出 (10) 七、现金流量分析 (11) 八、盈亏平衡分析 (11) 九、敏感性分析 (11) 第五部分可行性研究的结论 (12) 一、经济效益分析 (12) 二、拟投资理由及潜在风险 (12) （一）、拟投资理由 (12) （二）、潜在风险 (12) 三、社会效益分析 (12)
襄阳房地产报告 2014年1月报告 襄阳房产网制作 一、一月襄阳城市建设规划
汉江—南渠—护城河”水系连通工程即将开工
土地位置土地面 积(m2) 土地 用途 容积率 出让年 限(年) 供地 方式 受让人 成交价格 (万元) 成交单价 (元/m2) 高新区十七 号路工业?≥50 挂牌 湖北帆达汽车部 件有限公司 144 樊城区柿铺 办事韩洼居 委会工业≥50 挂牌 湖北航天化学技 术研究所 336 襄城区四季 青居委会洪 庙村20013 住宅＜70年挂牌 襄樊市建设投资 经营有限公司 1215 高新区清桐 路工业挂牌 襄阳光彩台商产 业园有限公司 336 高新区清桐 路工业挂牌 襄阳光彩台商产 业园有限公司 336 高新区青桐 路91429 工业挂牌 襄阳光彩台商产 业园有限公司 336 高新区青桐 路工业挂牌 襄阳光彩台商产 业园有限公司 336 高新区八号 路工业≥50 挂牌 襄阳厚载科技有 限公司 336 高新区七号 路批发 零售 用地 ＜40 挂牌 襄阳市捷富达汽 车零部件有限公 司 1200 高新区希望 路133196 工业≥50 挂牌 湖北正昌达汽车 部件有限公司 144 高新区希望 路100327 工业≥50 挂牌 湖北希福特传动 轴有限公司 144 邓城大道商业＜40 挂牌中建三局襄阳建 设发展有限公司 3375 邓城大道商业＜?????? 40 挂牌 中建三局襄阳建 设发展有限公司 3600 邓城大道72639 住宅 商业 ＜ 住宅 70、商 业40 挂牌 中建三局襄阳建 设发展有限公司 3300 高新区机场 路工业?≥50 挂牌 湖北业浩动力科 技有限公司 336 樊城区名城路和松鹤路交叉口商业、 住宅 < 商业40 年、住 宅70年 挂牌 湖北新凯房地产 开发襄阳有限公 司 2190
房地产研究报告 文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]
襄阳房地产报告 2014年1月报告 襄阳房产网 https://www.doczj.com/doc/ed13157117.html,制作 一、一月襄阳城市建设规划 “汉江—南渠—护城河”水系连通工程即将开工
市委常委、宣传部长、副市长郭忠在主持召开“汉江—南渠—护城河”水系连通工程动员会时提出，“汉江—南渠—护城河”水系连通工程是打造襄阳文化旅游强市的一项重点工程，可以彰显襄阳文化元素，
是建设汉江流域中心城市的需要，更是改善生态环境、提升城市品位、服务民生的惠民工程。各级各单位要明确各自职责，集中精力抓好这项工程。从现在到2016年6月，力争水系连通，形成新景观。尽快组建指挥部和工作专班，制定路径图和时间表，倒排工期，挂图作战。当前，要把《“汉江—南渠—护城河”水系连通工程总体规划方案》做好，把立项工作做好，把资金落实好，把开工现场准备好。 皇宫地下通道连接长虹路与人民路，共有4个出口。长虹路在改造前，出口处分别设有4个小型绿化带，面积700多平方米。长虹路改造时，皇宫出口处绿化带均被拆除。为了美化城市环境，市城管执法局决定在该处新建一组反映汉水文化的绿化景观带。 主车道基本通车后，长虹路沿线的亮化、绿化、交通护栏、人行道能否春节前完工？记者昨日从深南大道综合整治收尾工程督办会上了解到，整个长虹路改造25日（腊月二十五）前能全部完工。 此次长虹路改造南起长虹南路三九酒厂路口、北至长虹北路邓城大道路口，长虹路全线改为双向六车道，新建3座过街天桥，新（改）建3座地下通道，雨水管道、亮化、绿化隔离护栏等全面提档升级。 去年10月13日开始，我市对长虹路进行全线施工，经过4个月的紧张施工，目前长虹路全线已完成主路面改造、地下排水管网施工铺设、人行道铺装、路面施工、绿化带移植等工程，长虹路上3座人行天桥已完成主桥结构的架设，在25日前投入使用。除万达地下通道路段后续工程外，长虹路上交通护栏的安装，交通标志线的施画，红绿灯、监控摄像头的安装及绿化带收尾工程等也将于本月25日完成。
目录 壹、市场篇 (1) 一．厦门市房地产形势 (1) 二．客层来源 (2) 貳、分析篇 (3) 一．厦门市高层房地产分析 (3) 二．厦门目前高层的现状 (3) 三．酒店式公寓的现状 (3) 四．市调个案分析 (4) 叁、产品篇 (5) 一．项目概况 (5) 二．项目经济技术指标 (5) 三．项目周边配套情况 (5) 四．项目SWOT分析 (6) 五．产品定位 (7) 六．产品定价 (7) 肆、行销篇 (9) 一．总体策略 (9) 二．价格策略 (9) 三．行销通路 (10) 四．业务执行 (10) 五．行销架构及人员背景 (18)
壹、市场篇 一．厦门市房地产形势 1．供需基本情况 厦门市房地产经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。2003年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高”态势，经济发展迅速。 厦门房地产市场是以住宅消费为主导。2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展。 厦门市区房地产开发投资情况表 类别2003年同比增长 房地产开发投资（亿元）79.27 27.18％ 房地产施工面积（万㎡）1290.19 17.84％ 商品房竣工面积（万㎡）297.32 36.05％ 商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63% 商品房预售面积（万㎡）212.71 16.33％ （资料来源：厦门统计局） 2003年厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。 2．厦门经济环境 根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。
金万科地产精装修专题研究报告 一、精装修及相关政策解读 （一）、精装修的概念 在房地产装修概念中涉及到全装修、部分装修、简装修、精装修等概念。通常精装修指的是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门、门套、窗和窗套、水、电、燃气表具和管线等一次装修到位并达到使用标准，不安装配件如窗帘及挂件等，业主只要添加些家具等物件即可入住。在实际操作中，开发商因应需行的精装修档次不尽相同，而国家相关部门目前并未就此容进行相关立法规定，缺乏统一标准。 （二）、行业政策解读 国家对装修房持鼓励和扶持的态度。房屋装修装饰涉及的层面较多，为了规发展，政府相关部门相继出台了一系列的政策法规，对房屋装修装饰进行了指导和规，部分主要法规解读如下：
1、《城市住宅室装饰装修管理办法》 ?实施时间：本条例草案已经出台，正式规定将于年颁布。 ?主要容阐述：据了解该管理办法首次明确规定了室装饰明令禁止的五项行为，以及必须经批准方可进行的七种行为。 ?分析：业人士认为此管理办法虽然直接管理的是装饰行业，但受益的却是消费者。在装饰过程中，装饰公司不知道哪些行为被禁止哪些行为是必须经批准的，因此造成的纠纷和矛盾无从化解，该管理办法的颁发有利于杜绝此种情况出现，在出现纠纷时也能有法可依。 2、《住宅整体厨房》 ?实施时间：《住宅整体厨房》行业标准于2006年6月26日由国家建设部发布，2006年10月1日实施。 ?主要容阐述：本标准有三大容：一是规定未来厨房建筑平面空间只有26个类型；二是明确了整体橱柜在厨房设施中的龙头作用，标准规定了厨房尺寸与厨房设施、厨房设备模数要协调一致，且
以整体橱柜的标准尺寸为标准，厨房电器和厨房其他设施的尺寸要符合整体橱柜的标准尺寸，为此，《住宅整体厨房》共制定了14种I型厨房标准和21种L型厨房标准类型；三是规定厨房的给水管、排水管、燃气管等竖管应在管线区集中设置，各类管线应合理定位、定尺设计，施工精度误差为正负5mm，同时，管线与设备接口应保证密封。 ?分析：可以说从大原则到细则，本标准都制定了一系列详细的厨房装修行业标准和严格的规定，这大大促进了厨房装修的规和成熟。 3、《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》 ?实施时间：上述法规于2002年6月份开始实施。 ?主要容阐述：上述法规只是指导性意见，并推广到康居示工程3A 级住宅里面，同时也推荐给全行业的房地产开发、设计和施工单位参照执行。细则首先对什么是住宅装修一次到位进行了确定，
完整版 房地产项目市场研究报告
目录 第一部分：XX简介 地理位置/交通/辖区/经济 第二部分：XX市规划及发展方向 城市总体规划方向/城市规划总体布局/城市远景发展构想/城市建设用地发展方向及布局 第三部分：XX滩规划 XX滩新区简介/XX滩规划原则/XX滩用地性质/XX滩规划布局/XX滩优势 第四部分：XX房地产市场分析 房地产市场简析/XX滩房地产市场分析/XX写字楼市场分析 第五部分：XX滩个案列表 XX滩楼盘分布图/XX滩个案
第一部分：XX简介 一、地理位置 XX地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，江西省中部偏北，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽中南三角洲相毗邻的省会城市，总面积7402.36平方米公里，人口432万。 二、交通 XX承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯XX；4D 级的昌北机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。 三、辖区 XX市为江西省政治、经济、文化中心，市域辖东湖、西湖、青云谱、青山湖区、湾里5区和XX、新建、进贤、安义4县。市域城镇现状分布以京九铁路和浙赣铁路沿线最为集中，城镇人口和城市化水平最高，此两轴线集中全区三个5万人以上的大型县城，而滨湖和西部丘陵地区城镇数量较少，规模也较小，最少只有几千人。 四、经济 2003年全年实现生产总值（GDP）641.02亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%。其中：第一产业增加值52.82亿元，比上年增长4.4%；第二产业增加值324.16亿元，增长18.9%；第三产业增加值264.04亿元，增长13.1%。2003年城镇居民人均可支配收入7793元。
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1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：~立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；- 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； - 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为~平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米； 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米； 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米； 20、上交国家各种税费（总造价~%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
房地产市场调研分析总结报告范文(1) 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积万㎡，完
成销售面积万㎡，空置面积万㎡，空置率为%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积万㎡，销售万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX 年--XX年全市累计完成经济适用房万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成万㎡,同比下降%;XX年完成45万㎡，同比增加了%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积万㎡，总投资亿元，其中榆阳区等5个县区已开工万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本
房地产项目调研报告 潘禹含
房地产项目调研报告 一．调查基本情况说明 调研的内容为目前掌握的临近李石与望花楼盘的基本情况，如楼盘的名称，位置，项目基本设施以及周边配套设施等相关信息的调研。 1.调研时间：2010年12月7日至2010年12月8日 2.调研楼盘名称：星河城玫瑰城国际鑫城绿地剑桥（金岭弯为别墅，除外） 3.调研的方式：明调及暗调 二．详细的调研结果及结论 1．项目大概情况：楼盘开发商，开盘时间，位置，占地面积，整体规划（楼型特点），营销策略及前期宣传 （1）开发商： 四个项目就开发商而言星河城与国际鑫城的开发商分别为成立于2006年 末的和兴房地产和2005年宗裕房地产，成立时间较晚。而玫瑰城的开发 商丰远，虽然也是在2006年底成立，但在抚顺地区还有其他项目。绿地 剑桥的开发商归属于上海绿地。这样，对于消费者来说，大品牌的绿地，和还有其他项目的玫瑰城就在信誉度上略占优势。 （2）开盘时间： 从开盘时间来看玫瑰城与国际鑫城开盘时间较早，需要补充说明的是，在 玫瑰城开盘之前宣传力度也很大，且在开盘当天的营销策略我认为也非常 好。包括摇号形式的购房，还有开盘当天所造的声势。形成了一种只要提
起望花的楼盘就会想到玫瑰城这样一种效应。而国际鑫城在开盘的时候，李石的项目可以说是只此一家，时机也是非常的好。可以说给人一种一枝 独秀的感觉。 （3）位置： 位置上来说玫瑰城主要可以说是针对望花的厂矿职工。国际鑫城建在李石 的旧区，这样再加上开盘的时间，对于消费者来说，如果在李石购房的话，在生活较方便的旧区可能性比较大。绿地可以说是面对着理工大学而建，对于消费者来说，虽然生活上可能暂不方便，但是对于学区，和投资来讲 可以说是很好的选择。而星河城虽然可以说是临河而建，但就我下面要提 到的占地面积，还有交通来说，略不如以上按个项目。且星河城如果按投 资来说它的位置属于望花，没有李石开发区的升值空间大，而按居住来说，它的位置从整个城市来说较往西，无论是日常生活乘车，还是生活，可以 说都没有玫瑰城方便。 （4）占地面积： 四个项目比较，星河城的占地面积较小，这样就小区来说，我认为消费者一定会考虑较大的园区，这样从整体规划来说还是比较好的 。 （5）整体规划（楼型特点）： 从楼型特征上分析，抚顺的消费者大部分还是比较喜欢公摊少，可以省去电梯修理费的多层，我们从数据中也可以很清楚的看出，除了全部都是高层的星河城其他单个项目的多层还是有一定数量的，且数据显示，绿地的多层还是非常枪手的。再加上星河城的占地面积也是四个项目中最小的，并且全部都是高层，形式单一。而其他三个项目为高低结合。这样可以顾及到更多类型的消费者。可以说从楼型特点上来说星河城略逊一筹。（6）营销策略及前期宣传 在前期宣传方面，四个项目可以说都采用了一般的，报纸，广播，路牌等 形式。但在销售策略反面，我个人认为，玫瑰城采用的一些方式还是很能 刺激消费者的购买愿望的，包括我上面提到的摇号购房等方式。 2风格及项目定位 玫瑰城：中低档西班牙风格，以景观为主 星河城：德式，中档 国际鑫城：欧式中低档
目录 一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27
摘要 我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。 同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。
房地产市场精装修专项课题研究 一、精装修及相关政策解读 （一）、精装修的概念 在房地产装修概念中涉及到全装修、部分装修、简装修、精装修等概念。通常精装修指的是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门、门套、窗和窗套、水、电、燃气表具和管线等一次装修到位并达到使用标准，不安装配件如窗帘及挂件等，业主只要添加些家具等物件即可入住。在实际操作中，开发商因应需求实行的精装修档次不尽相同，而国家相关部门目前并未就此内容进行相关立法规定，缺乏统一标准。 （二）、行业政策解读 国家对装修房持鼓励和扶持的态度。房屋装修装饰涉及的层面较多，为了规范发展，政府相关部门相继出台了一系列的政策法规，对房屋装修装饰进行了指导和规范，部分主要法规解读如下： 1、《城市住宅室内装饰装修管理办法》 实施时间：本条例草案已经出台，正式规定将于年内颁布。 主要内容阐述：据了解该管理办法首次明确规定了室内装饰明令禁止的五项行为，以及必须经批准方可进行的七种行为。 分析：业内人士认为此管理办法虽然直接管理的是装饰行业，但受益的却是消费者。在装饰过程中，装饰公司不知道哪些行为被禁止哪些行为是必须经批准的，因此造成的纠纷和矛盾无从化解，该管理办法的颁发有利于杜绝此种情况出现，在出现纠纷时也能有法可依。 2、《住宅整体厨房》
实施时间：《住宅整体厨房》行业标准于2006年6月26日由国家建设部发布，2006年10月1日实施。 主要内容阐述：本标准有三大内容：一是规定未来厨房建筑平面空间只有26个类型；二是明确了整体橱柜在厨房设施中的龙头作用，标准规定了厨房尺寸与厨房设施、厨房设备模数要协调一致，且以整体橱柜的标准尺寸为标准，厨房电器和厨房其他设施的尺寸要符合整体橱柜的标准尺寸，为此，《住宅整体厨房》共制定了14种I型厨房标准和21种L型厨房标准类型；三是规定厨房的给水管、排水管、燃气管等竖管应在管线区内集中设置，各类管线应合理定位、定尺设计，施工精度误差为正负5mm，同时，管线与设备接口应保证密封。 分析：可以说从大原则到细则，本标准都制定了一系列详细的厨房装修行业标准和严格的规定，这大大促进了厨房装修的规范和成熟。 3、《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》 实施时间：上述法规于2002年6月份开始实施。 主要内容阐述：上述法规只是指导性意见，并推广到康居示范工程3A级住宅里面，同时也推荐给全行业的房地产开发、设计和施工单位参照执行。细则首先对什么是住宅装修一次到位进行了确定，细则首次明确规定，确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。而且，住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。在装修中，住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者
万科.房地产项目可行性研究报告(模板) 第1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第3章建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第4章建筑方案 4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念 4.3. 项目总体规划方案 4.4. 建筑设计 4.5. 结构设计 4.6. 给排水设计
第5章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第6章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响 6.4. 环境保护措施 第7章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计 第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施 第10章项目招投标 10.1. 工程项目招标投标概述 10.2. 工程项目招标投标因素分析
10.3. 招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11章投资估算与资金筹措11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1. 可行性研究结论 14.2. 建议