城市项目容积率分析
摘要：分析了城市规划中因考虑不当造成的社会问题及对土地的建设性破坏指出建筑容积率是控制性详细规划的重要指标并探讨了容积率控制对城市规划的影响以促进城市规划的进一步完善
关键词:容积率城市规划指标影响
正文：
目前大型城市项目备受关注,特别是在土地市场遭遇寒流的今天城市综合体以及业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素成为地方政府及开发商追捧的热点。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面
一是业态的合理性
二是产品的可实现性
三是经济的可盈利性
基于此容积率分可沿以下思路：
定性：土地性质、业态组合重点研究业态组合的联动性
定量：业态的组合比例、建设规模重点研究容积率
容积率是由市场需求、城市规划及项目成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
一、关于市场
涉及到一个概念的问题,业态、区域位置、建筑设计、社会价值、发展潜力、综合效应等诸如此类的问题并非是某一个项目独有的东西。
(一) 技术层面
市场定位
1、项目市场是代表城市生活与消费的丰富性与完整性，提升了消费者的生活品质
2、项目的业态与招商成果必须最大化的实现项目的价值，产生品牌联动效
关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。 1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量 宗地是地籍管理的基本单元，是大地表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标 在《城市规划编制办法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、 建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。 1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容 容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。” 2 容积率影响因素分析 容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限
容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。 与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。 从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。 充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 容积率数值对应的建筑类型 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。 这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：
容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。 建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。 衍生出来的容积率内容; 1、容积率决定了什么？ 决定了不同产品类型之间配比 决定了不同的产品形态 决定了不同的面积区间 决定了不同的产品户型使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题 因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局 3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。 9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 4、有一项目用地6500M2，假设地块方正。规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。 请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？ 总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2； 建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积； 因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2； 在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层 那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目？？ 3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准, 两者其实并不相冲突. 例如:某项目占地3000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也 是1200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪 但是我们的楼座怎么排布，这涉及到楼间距的问题；一般情况下政府会给出楼间距比例，日照间距比例，开发商只要满足其一即可。 理论上开发商必须满足满足
城市综合体项目如何进行容积率分析 如何进行容积率分析 目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。 这类项目通常： 一、功能组成复杂。酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）; 二、投资组成复杂。投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。 三、终端消费复杂。严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。 本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。 政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同 提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。 城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出; 美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。 政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。 开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面： 一是业态的合理性 二是产品的可实现性 三是经济的可盈利性 营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
容积率 一、容积率的内涵及其特性 容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日） 但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： （一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不
怎么计算一个项目的最佳容积率 容积率数值对应的建筑类型 一、基本概念 1、建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。 由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。 2、绿化率：某一基地范围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。 从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。 3、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算） 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 4、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。 容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，由于占地面积是一定的，地价确定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 5、容积率对地价的影响规律
关于调整限高和容积率的请示报告改后 集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
关于调整小房身棚户区改造项目 建筑限高和容积率的请示报告 绿园区政府： 做为长春市108块重点棚户区改造项目之一，小房身棚户区改造项目在贵区政府的大力支持和帮助下工作有了初步的进展，尤其是项目实施拆迁工作以来一直得到贵政府的关心和重视，对此我们对贵政府表示衷心的感谢。 小房身棚户区改造项目的拆迁工作目前已经完成过半，取得了一定的成效，但也暴露了一些新的问题，如果不急时做出调整，事必将影响到下一步棚改工作的实施，因此我公司特向贵政府做出如下汇报并提出帮助的请求： 一、该项目规划范围内有一部分军事设施用地，虽然市国土局已经批准划拨我公司名下，但还需要征得中央军委总后勤部的批准，从时间上看，短时间内解决的可能性不大，从批准的可能性来看也存在着不确定的因素。 二、在拆迁实施过程中发现街路两侧的居民住宅，这些原本是用于居住的普通住宅用房，全部被居民改成了经营性用房，现都提出了要求给予高额的营业补偿并且按商业房回迁。 三、由于项目前期摸底工作做的不细致，对该区域内需动迁的公企单位调查了解的不够彻底，现已从原来摸底时的三家增加到目前的十几家，并且家家的动迁要求都非常高，这又大大增加了拆迁成本。
鉴于上述的情况不但加大了拆迁工作的难度，同时也使预计的拆迁成本大大增加，对项目下一步的深入开展，也带来了一定的困难。对此我公司特向贵政府提出帮助的请求，请贵政府帮助协调市规划局对该项目的限高由原来的24米调整到60米，容积率由1.5调整到2.5。 特此报告 吉林省俊业置地有限公司 二00七年十二月十六日
建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法 （1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比 计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等。 建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同） （2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积（3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工
绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 绿地率是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。包括公共绿地、宅旁绿地等，对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得讲入绿化用地。在房地产开发中，政府有规定这是这个指标，一般是不少于30%。 绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5 米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。 （4）建筑物占地面积：以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。构筑物占地面积以占地轮廓计算，但不包括铁路、道路，围墙及管线。 （5）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度，多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M
楼盘最佳容积率分析法 楼盘最佳容积率分析法 容积率是规划管理部门对开发项目进行管理、控制的重要指标,其具体定义为:项目规划建设用地范围内总建筑面积(地下停车库、架空开放的建筑底层等部分可不计入)与规划建设用地面积之比。 一般来说,规划部门对开发项目会预先提出一些控制指标的要求,对于容积率指标会给出最大阈值。长期以来,开发企业所考虑的只是如何把容积率指标用足,来实现更多的建筑面积、更多的销售收入。但是,近来的房地产市场却出现了与惯例不符的现象:部分开发企业主动降低项目的容积率,放弃了对建筑规模的追求。 这种明显的市场变化自然会引出对下面问题的思考:基于利润最大化的企业目标,是否要将容积率用足?从目前的市场竞争环境来看,这个问题的答案显然是不确定的,项目建筑规模的最大化并不一定能产生最优的利润指标。那么,在物业性质已经确定的情况下,多大的容积率指标才能符合利润最佳的目标?对于这个问题,可以用”最佳容积率分析法”来解决,下面将对此分析法作扼要阐述: 最佳容积率分析是指通过对项目成本支出与市场销售水平的合理预测,对各种开发规模下的盈利能力进行比较分析,最终确定利润最大的开发规模的过程。该分析法是通过边际利润分析的方法来具体实现的,边际理论的核心在于追求最佳的生产规模,即将随着产量的增加而利润贡献趋于零时的生产量作为最佳生产规模。最佳容积率分析法的具体*作如下:以建筑容积率为自变量,以边际成本和边际收入为过程变量,寻求边际利润为零的容积率,即为项目的最佳容积率。 由于容积率的变化将直接引起项目建筑形态的改变,对于高层、小高层或者多层建筑来说,建造成本和市场价格都有很大不同。因此,要对不同容积率下的开发成本和市场价格进行准确、合理的估算和预测,由此才能推导出对项目开发真正有指导意义的最佳容积率。 通过最佳容积率的分析可以发现,容积率最大化(规划许可范围内)并不能保证项目获得最佳利润,只有以最佳容积率为控制指标来指导项目的规划设计,才能实现开发价值的最大化。因此,最佳容积率分析法对开发项目前期的方案决策有重要的指导意义,使开发企业避免陷入对开发量过度追求的误区,可以通过产品的精心打造来实现最佳的利润目标。从市场整体来看,项目最佳容积率分析法的推广也可以使房地产投资更具理性,有效缓解市场供应结构性过剩的局面。 感谢您的阅读！
城市更新项目容积率计算 1、我市城市建设用地密度分区分六个等级。由高至低：密度一区、 密度二区、密度三区、密度四区、密度五区、密度六区。 2、龙岗街道各密度区分布 密度二区主要集中在龙平地区的法则图则，南联社区简一、简二、黄龙陂、罗瑞合、巫屋村、龙岗社区 密度三区南联社区圳埔岭、银珠岭、麻岭、向前村、刘屋、邱屋、吓岗村，同乐社区、同德社区 密度四 区 新生社区、南约社区、龙东社区、龙新社区 3、各类型用地容积指引 居住用地 分级密度分区基准容积率容积率上限 1一、二区 3.2 6.0 2三区 2.8 5.0 3四区 2.2 4.0 4五区 1.5 2.5 商业服务业用地 分级密度分区基准容积率容积率上限 1一区 5.415.0 2二区 4.210.0 3三区 3.28.0 4四区 2.4 5.5 5五区 1.8 4.2 工业用地
分级用地性质容积率上限 1普通工业用地 （M1） 4.0 2新型产业用地 （M0） 6.0 物流仓储用地 分级用地性质容积率上限 1仓储用地（W1） 3.0 2物流用地（W0） 4.0
4、各类修正系数 居住用地地块规模修正系数 用地规模（公顷）<=0.70.7~11 >1时，每增加1公顷 （不足1公顷按1公顷算） 修正系数-0.06-0.030-0.05商业服务业用地地块规模修正系数 用地规模（公顷）<=0.30.3~0.50.5~0.70.7 >0.7时，每增加1公顷 （不足1公顷按1公顷 算） 修正系数-0.12-0.06-0.030-0.05 周边道路修正系数 地块类别一边临路两边临路三边临路周边临路修正系数0+0.10+0.20+0.30 地铁站点修正系数 区位情况距离站点 （米） 车站综合定位 枢纽站一般站 修正系数 0~200+0.60+0.40 200~500+0.40+0.20 计算公式： 规划容积率=基准容积率×(1+地块规模系数)×(1+周边道路修正系数)×(1+地铁站点修正系数) 举例：南联某个3万平方米居住地块，该项目属密度二区，周边临
基于经济分析的容积率指标确立 摘要：控制性详细规划在我国的城市规划体系中发挥着日益重要的作用。美国区划的经验表明，在控制性详细规划编制中应重视运用经济方法进行理性分析，通过对经济利益的控制来体现整体性原则。容积率是土地使用强度控制指标中最为核心的内容，本文试图以经济分析作为确定容积率的主要途径，并通过传统计算方法予以修正，达到保证土地合理开发，维护政府、开发商、居民各方面利益的目的。 关键词：容积率；经济分析 Abstract: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experience shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of the economic benefits to embody the principle of entirety. V olume rate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a main way of volume rate, and by traditional calculation method is corrected, to ensure the rational development of land, maintaining the government, developers, residents the interests. Key words: volume rate; economic analysis “容积率”的概念和由来已有较多的论述，不必详谈，为本文展开的方便，首先从城市规划师工作角度，以本人的理解总结其主要性质，即容积率的“双重性”。由于容积率在规划设计文件中是以指标形式体现的，因此，其主要意义首先是“定量指标”。对城市规划方案和成果是做为“技术经济评价性指标”来使用的，而对城市规划管理则是“控制性指标”，是“定量”的；其次，由于容积率在规划编制和管理实施中的重要性，如何确定容积率既涉及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系，也涉及规划结构、布局、形态等实体规划，容积率的确定又是一项“定性设计”内容。 容积率的社会性 如果把与人口有关的几项指标考虑进去，容积率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=（P×Rp）/Sl=Dp×Rp 式中：Sc—总建筑面积；Sl—用地总面积。P—总人口；Rp—人均拥有建筑面积；Dp—人口密度。 在人口密度一定的情况下，容积率跟人均拥有建筑面积成正比；在人均拥有建筑面积不变的情况下，容积率跟人口密度也成正比。这反映了容积率的社会性。
关于印发《宁波市建筑工程容积率计算规定》和《宁波市建筑工程部分差 异性建筑面积计算规则》的通知 发布时间:2010-10-22 发布机构:宁波市规划局文号: 甬规字〔2010〕122号实施时间: 2010-10-22 各规划分局、市局各处（室）： 由于原印发的《宁波市建筑工程容积率计算规定》和《宁波市建筑工程部分差异性建筑面积计算规则》（甬规字〔2010〕113号）有误，现将修正后的《宁波市建筑工程容积率计算规定》和《宁波市建筑工程部分差异性建筑面积计算规则》印发给你们，请遵照执行。原甬规字〔2010〕113号文件作废。各县（市）规划行政主管部门可结合本地的实际制定相应规定，也可以参照执行。 本文件自发文之日起执行。 二〇一〇年十月二十二日 宁波市建筑工程容积率计算规定 为进一步统一和规范我市建筑工程容积率计算，特制定本规定，作为全市建筑工程容积率计算和审查的依据。 一、依据与参考资料 1、《宁波市城乡规划管理技术规定》（甬政发〔2007〕77号） 2、宁波市规划局城乡规划技术委员会会议纪要（〔2010〕第2期） 3、全市规划系统建筑工程规划管理工作例会纪要（宁波市规划局专题会议纪要〔2010〕2号、〔2010〕3号） 4、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》[简称“省房”] 二、容积率计算 （一）地下室 通常情况下，地下室用作车库、设备用房的，其建筑面积不计入容积率，用作商业服务业、市场、文化娱乐、体育等用房的，其建筑面积按0.6系数折算后计入容积率。 （二）车库 建设项目的配套停车库设置在地下和地上二层（含二层）以下的，其建筑面积可不计入容积率，其余按0.5系数折算计入容积率。竖直循环式机械停车库按3.6米层高计算建筑面积后，按0.5系数折算计入容积率。 房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次（“省房”4.3.6）。 （三）架空层 建筑底层设架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；只用作公共通道、停车、绿化、公共休闲等用途。 建筑底层设架空层的，除电梯(楼梯)间、门厅、管道井（水、电、排风等）等 围合部分外，其余部分不计入容积率。
居住区的建筑密度、容积率、绿地率是居住建筑项目管理中的重要控制指标,对居住地块的项目建设强度、环境质量、建筑单体形式具有重要引导与控制意义。 (1)、建筑密度。指居住区用地内,各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率(%)。 (2)、容积率。指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万平方米/公顷),或以居住区总建筑面积与居住区用地的比值表示。 (3)、绿地事。指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%)。 以上居住区用地指建设项目的净用地面积,不含代征的城市道路和城市绿带。 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 关于建筑户型面积 1、商品房销售面积 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。 商品房销售面积的标注单位应当为平方米。 商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。 按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。 2、套内建筑面积 商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 3、套内使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算： （1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； （3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； （4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 4、套内墙体面积 套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为： （1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 （2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 5、套内阳台建筑面积 按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 其中： （1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
PLOT RATIO & BUILDING TYPES, AT PLANNING STAGE OF RESIDENTIAL AREA 2008.11.10 居住区规划阶段的容积率与建筑分类
目录CONTENT 1.0 决定建筑体量的因素FACTORS MAKE BUILDING SIZES 2.0 不同容积率区间的建筑分类CLASSIFY BUILDING TYPES IN DIFFERENT PR ZONES 3.0 高容积率项目案例分析CASE STUDY OF HIGH PR PROJECT 4.0 坡地低容积率项目案例分析CASE STUDY OF LOW PR PROJECT IN SLOPING SITE Word版文件来自:中国城市规划设计群 中国城市规划设计群144481637
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）： 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 Word 版文件来自:中国城市规划设计群 中国城市规划设计群144481637
建筑体量: 单层面积X 高度 因素: 建筑密度 建筑层数 建筑密度（building density ）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀" Word 版文件来自:中国城市规划设计群 中国城市规划设计群144481637
小区容积率的敏感性分析 1、容积率概述 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。 2、容积率的特性 1）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 2）容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 3）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 3、小区容积率敏感性分析 1）容积率和建筑成本的关系 单纯的从建筑层数与容积率成正比的关系上来看，容积率越大建筑层数就越高，但是随着建筑层数的增加而来的是建筑成本的增加，也就是说可以理解成为：容积率与建筑成本也是成正比关系。而容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，容积率越高，就代表着建筑面积的增加和产品出售总额的增加。容积率如果要是小的话，土地就得不到充分的利用，就是对原材料资源的一种浪费，直接影响的也是成本的的变相增加。因此要处理好容积率大小和建筑成本的高低的关系，寻找到容积率的合理值，从而来达到利润的最大化和。2）容积率和建筑密度的关系 建筑面积越大，产品出售额就越大，获的利润也就越大。在地块面积一定的情况下，容积率就是控制建筑面积的直接指标，两者正比关系。建筑面积的增加需要建筑层数的增高，
关于房子的容积率你一定要知道这些事！ 导读:本文介绍在房屋买房，容积率/绿化率的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 现在，许多人在看房的时候首先考虑的因素大概就是价格了，然而随着消费水平的升级，未来改善型住宅将会逐渐成为市场主流，楼盘的品质和居住舒适度也会逐渐为大家所重视。而其中容积率和绿化率就是评估楼盘舒适度的一个重要标准，因此今天小编就来说说容积率的重要性。 一、什么是容积率？ 所谓容积率就是指地点总建筑面积和可建设用地面积的比率。例如在1万平方米的土地上，有1.5万平方米的建筑总面积，楼盘的容积率为1.5。 一般来说，对于购房者来讲，容积率越低，居民的舒适度越高。然而对于开发商来讲，容积率越低，开发商可用于回收的资金的面积就越少。另外，在通常情况下，住宅小区的容积率小于1.0的，为非普通住宅，高层住宅容积率应该不超过4，多层住宅容积率应不超过1.5。 二、容积率过高对居民的生活影响 1、人口密度大 高容积率的住宅意味着小区内房子建得多。而高容积率的住宅必定会带来高密度的居住人口，会导致小区中业主的
生活舒适度下降。 另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的使用会加剧这些设施的老化，因此在购买高密度小区时，应该对此提出更高的要求。 2、内部规划差 由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少。这样一来，就会影响居住区内的生活环境与品质。 另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题，不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。 3、安防难度加大 因为居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的机率也会相应地提高。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求，因此高容积率的住宅安防系统一定要跟上，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员，来保证住户的安全。 三、其他需要注意的问题 1、关注购买区域的容积率 在给出的楼盘信息中，开发商往往将多层的容积率和小
*******小区 调整容积率可行性 论 证 报 告 编制单位：*******设计院 二0一二年五月
目录 第一章总论 第二章市场分析与土地供求 第三章剩余土地利用规划及论证依据第四章有关附件资料 编制单位：*******设计院 二0一二年五月 第一章总论
一、项目名称及主办单位 项目名称：*****小区 建设单位： 设计单位： 勘察单位： 监理单位： 施工单位： 二、项目由来及背景 芦溪县位于江西省西部，地处袁水河上游流域，是一座正在建设中的现代化城市。芦溪人文独特，民风纯朴。民间傩文化、传统缩龙、灯彩、铜管乐等享誉国内外，曾被文化部命名为“农民画之乡”“”等荣誉称号。人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了建设的热潮，全县经济步入了高速发展时期。 随着经济的迅速发展和城市基础设施的配套完善，城市品位不断提高，房地产市场日趋活跃。为提升城市建设的整体水平，按照新编制并经评审通过的《芦溪县主城区控制性详细规划》，可将该地块（TG-0520）容积率提高至2.12以内，建筑密度在36%以内，特对美芦水郡调整容积率的方案进行论证。 三、拟开发建设土地概况
*****小区建设地块位于芦溪县袁河西大道，小区一期工程界址点实测土地面积为30277.9m2。 该地块宗地内外地势较为平整，基地呈梯形状。根据芦溪县城市建设总体规划，该地块已规划为一个商业居住小区。小区从2006年开发建设至今，已为芦溪县的经济发展和周边城市居民居住条件的改善起到了积极的推动作用，同时也为本地区的居住小区建设环境改善起到了较好的示范作用，不断提升城市品位，改善周边居民的生活质量。因小区内拆迁等原因，致使小区至今仍有2#、4#楼各一个单元、6#、8#楼未建设。 四、可行性研究的依据和范围 （一）可行性研究的主要依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、芦溪县主城区控制性详细规划； 3、建设用地容积率管理办法； 4、芦溪县人民政府五月份常务会议纪要； （二）可行性研究的范围 本次土地调整容积率论证主要依据国家有关法律、法规和政策，对已开发的土地概况，土地利用总体规划和城市建设规划情况，原批准批次建设用地利用情况，该批次用地土地规划用途及拟供地情况，市场供求、经济效益与社会效益等方面进行论证。
关于建筑层高控制及容积率指标计算规则 (杭州地区的) 关于建筑层高控制及容积率指标计算规则 2005.6.6 一、制定目的：为规范建筑层高设计，合理利用城市空间、地下空间，提高城市环境，鼓励建筑底层设架空层。特制定本规则。 二、适用范围：本规则适用范围为杭州市城市规划区内（不含萧山、余杭）的商业建筑、办公建筑、住宅（包括各类公寓、排屋、别墅等）建筑，不包括工业、仓储、文化体育、教育等建筑类别。 三、基本规定： 1、住宅建筑当层高大于等于4.5米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式住宅、别墅等当起居室（厅）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。 2、办公建筑当层高大于等于4.8米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。 3、商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算。达到2000平方米以上的大型商业用房（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）建筑高度可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。
4、地下空间：层高2.2米以上，室外地坪为基准，地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5m时，建筑面积不计入容积率；当地上部分大于1.5米时，该层建筑面积计入地块容积率。若因地势原因室外地坪高低有变化时，按上述规定分别计算。 5、架空层：建筑底层布置层高3.0米以上架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。 架空层应计入建筑层次。 四、解释权：本规则执行中的具体问题由市规划局负责解释。 五、生效时间：规则自下发并经市政府法律审查通过之日起正式生效。萧山、余杭区可参照本规则实施。
利用容积率估算土地价值分析 [摘要] 城镇建设用地越来越少，房地产开发项目前期对土地价值的估算凸显重要。本文通过对于一般房地产开发建设项目的成本和费用组成的讲解，以及它们约占建安工程费的比率，举例说明利用容积率估算土地价值。 [关键词] 房地产开发成本费用容积率土地价值 在我国城镇规划区内,不论开发经营房地产项目、还是企事业新建项目基本建设投资，就会发生土地费用。不论投资经营者还是出让转让者，哪一方都需对土地价值心知肚明。目前，全国各地城镇规划区土地价值越来越贵，可以说日新月异，这就更需要时常关注房地产市场和估算土地价值空间，以便对项目作出经济效益评价和投资决策。 要想得知土地价值空间，首先需掌握房地产项目各项费用的构成。其构成依项目的类型、地点不同而有其自身的特点，对于一般房地产开发建设项目而言，有项目开发成本和开发费用两大部分组成。 开发成本包括：土地费用、前期工程费用、建安工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、不可预见费用和开发期间税费等组成。 开发费用包括：与房地产项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 (一)开发成本 1.土地费用：开发商购置土地使用权所需费用即为土地费用，包含国家收缴的土地使用权出让金和农村集体收取的土地征用费或原用地单位或个人因出让土地得到的拆迁安置补偿费。 国家收缴的土地使用权出让金：在城镇规划区内，土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 农村集体收取的土地征用费：可参照国家和地方有关规定进行。 拆迁安置补偿费：已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用，新用地单位应按规定给以补偿。 2.项目前期费用：主要包括项目规划设计、项目可行性研究和水文地质、勘察测绘、\"三通一平\"等费用。约占建安工程费的8%～15%左右。 3.建安工程费用：指以出包方式、自营方式支付给承包单位的建安工程建设的总费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内外装修工程费等。其可采用单位指标估算法、概算指标估算法及类似指标估算法等估算。 4.基础设施费用：它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫、等工程费用。约占建安工程费的15%～20%左右。