房地产项目开发风险管理
摘要：严密而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效的处理各种意外损失风险的重要途径。本文通过对房地产开发过程中的风险进行识别和评估，探讨应对房地产项目开发的风险管理对策。
关键词：房地产开发风险预防措施
中图分类号：f293.33 文献标识码：a文章编号：
改革开放以来，我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大。近年来随着房地产市场竞争的不断加剧、市场逐步规范化，以及不断快速上涨的房价所招致的一系列严厉调控措施，使得房地产开发企业面临着来自各方面的风险，在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析，并运用适当的方法对风险进行识别和度量，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。
一、房地产开发中的主要风险
风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之问的差异程度。实际上就是实际结果与计划结果的差异程度，这种差异程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险。在确定的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：
房地产项目的常见风险及风险管理 房地产开发项目的房地产风险管理分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，房地产风险管理主要表现在以下几个方面： 1、项目的定位风险房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 2、项目的投资支持能力风险《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的房地产风险管理经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。 3、项目的质量风险包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。 4、项目的合约履行能力风险在房地产风险管理项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 5、项目建设的“创新”风险当前的房地产风险管理经济大环境，使项目建设的土地、
房地产项目风险管理研究 引言 随着我国经济社会发展和人民群众生活水平的提高，特别是1999 年全国全面推进住房制度改革、取消住房实物分配以来，人们对住宅和房地产的需求迅猛增长，极大地促进了房地产行业的发展，有力地推动了群众居住水平的提高，房地产业逐渐成为我国国民经济的基础性、先导性产业，成为促进我国国民经济发展的重要推动力量。 在目前社会上出现的所有投资项目中，房地产行业扮演着非常重要的角色。作为全世界固定资产的重要组成部分之一，它的发展优劣将直接影响世界资产是否稳定，国民经济发展是否正常。房地产行业作为国民经济的基础组成，它的投资失误不仅影响的是它本身，还不可避免的将这种风险扩展到其他行业，比如说是建筑、施工、金融、能源、运输等。这种连带反应可能发生的可能性使我们不得不投入到对房地产投资方面的研究中去。为了保证国民经济的健康快速发展，我们必须有效降低房地产开发和投资项目的风险，这也必然会对整个宏观经济的发展速度和质量带来正向的影响。 1 项目风险管理的理论基础 2.1 项目及项目风险 2.1.1 项目与风险 在人类历史与社会经济不断发展的过程中，项目表示为了取得特有的产品或创造特定服务所努力进行的一次性任务，这个任务是一个唯一的事件，抑或是在特定的预算或规定的时期内所期望取得或达成的预期目标，也可以说项目是一个系统的、动态的过程。 到目前为止学术界还没有对风险进行统一的界定，对其主要存在以下观点：其一，认为风险即为从事某一项或多项特定活动时存在由不确定因素致使的自然破坏或经济损失的可能性；其二，将风险定义成具有不确定性且不愿意发生的客观事件体现；其三，从统计学的角度理解，把风险定义成为某种事件所产生破坏的机率；其四，认为风险即遇到损失或是破坏的危险或是机会。 2.1.2 项目风险 项目风险即为项目在其寿命周期内发生的导致经济损失的可能性，是各种相关因素
房地产开发项目风险管理 一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉的土地控制政策；迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调；迎来了一系列规范建设行为，提升行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素持续增多，存有于项目整个开发过程的风险，使中小房地产企业更是处于“极为艰难”的处境。所以，增强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出“重围”进而稳步发展的关键过程。 二、房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异水准，实际上就是实际结果与计划结果的变动水准，这种变化水准越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，因为风险与利益的对称关系特性，实际上是开发商实施开发过程中的固有风险。在现在社会经济的大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、项目的定位（决策）风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。能够说，项目的市场定位确定（决策）以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，也就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难补充的风险，也是项目开发过程中最大的风险。按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），属项目建设的决策性失误风险，其结果是不可管理风险。
1、目标职责：目标、机构和职责（机构设置、主要负责人及管理层职责）、全员参与、安全生产投入、 安全文化建设、安全生产信息化建设 2、制度化管理：法律标准识别、规章制度、操作规程、文档管理（记录管理、评估、修订） 3、教育培训：教育管理、人员教育培训（管理人员、从业人员、外来人员） 4、现场管理：设备设施管理（设备设施建设、设备设施验收、设备设施运行、设备设施检维修、检测 检验、设备设施拆除、报废）、作业安全（作业环境和作业条件、作业行为、岗位达标、相关方）、职业健康（基本要求、职业病危害告知、职业病危害项目申报、职业病危害检测与评价、警示标志） 5、安全风险管控及隐患排查治理：安全风险管理（安全风险辨识、安全风险评估、安全风险控制、变 更管理）、重大危险源辨识与管理、隐患排查治理（隐患排查、隐患治理、验收与评估、信息记录、通报和报送）、预测预警 6、应急管理（应急准备：应急救援组织、应急预案、应急设施、装备、物资、应急演练、应急救援信 息系统建设、应急处置、应急评估 7、事故管理：报告、调查和处理、管理 8、持续改进：绩效评定、持续改进 5、核心要求 5.1目标职责 5.1.1目标 企业应根据自身安全生产实际，制定文件化的总体和年度安全生产与职业卫生目标，并纳入企业总体生产经营目标。 5.1.2机构和职责 5.1.2.1机构设置 企业应落实安全生产组织领导机构，成立安全生产委员会，并应按照有关规定设置安全生产和职业卫生管理机构，或配备相应的专职或兼职安全生产和职业卫生管理人员，按照有关规定配备注册安全工程师，建立健全从管理机构到基层班组的管理网络。 5.1.2.2主要负责人及管理层职责 企业主要负责人全面负责安全生产和职业卫生工作，并履行相应责任和义务。 5.1.3全员参与
万科房产项目风险管理体系（全套） 万科为什么驰骋地产30年没遇危机？难道有神助？非也，得益于万科完整的风险地图体系，其他房企的风险管控，相比万科，简直就是裸奔上阵.......今天分享的是：万科风险管控体系......何谓房地产项目风险?地产风险管控的理想境界:成功风险管控考虑的因素?一.初识房地产风险管理①风 险产生的原因②风险的分类③风险的要素④万科项目风险 管理体系⑤万科风险意识如何培养?二.万科风险管理过程①万科项目风险管理目标使潜在不确定因素变为可测知的关 注点项目风险管理过程是一个预见、识别风险，并通过一定的管理方法和应对措施规避、转移、降低（消除）、接受风险影响的过程②万科风险管理的特点万科风险管理具有连 续性和周期性等特点③万科获得风险信息来源④万科各类 风险检查⑤万科风险规避策略⑥万科风险转移策略1. 把风险的影响和责任转嫁给第三方，并不消除风险2. 通常要为第三方付费作为承担风险的报酬，采用合同形式3. 风险转移举例说明：保险业绩奖罚条款维护保修承诺⑦万科风险降低策略⑧万科风险接受策略万可风险管理过程回顾：整个过程的核心依据是需要一个不断优化更新的风险管理计 划万可风险管理过程回顾：04万科风险管理计划书①风险管理计划书释义《万科风险管理计划书》是项目计划体系中较
敏感和重要的部分。可用于公布风险管理规划过程的结果或最新状态。项目开始前，项目经理就应制订《项目风险管理计划》，并在项目进行过程中实行目标管理，进行有效的指挥和协调。②风险管理计划书的内容风险管理计划书引言万科风险计划书风险分析万科风险管理万科风险管理计划书附录05万科的风险管理构架①万科风险管理架构图②万科总部风险管理部③万科区域风险管理④万科一线公司管理小组⑤万科各专业风险管理06万科风险管理结束语一.风险管理方面，项目管理高手之所以成为高手，不是因为他掌握了复杂的风险估算方法。而是：二.始终树立风险意识：从项目启动开始，预计可能的风险，并制定风险管理计划，确保实现项目目标。（想到就一定做到）
浅谈房地产项目的风险管 理 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
浅谈房地产项目的风险管理 摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词：房地产项目管理一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
房地产企业风险管理体系 一、概述 根据国内外风险研究专著和成功企业的经验，风险管理应该是以制度管理和信息管理为基础，以运营管理、成本管理、合同管理等为主要手段，以审计、法律和监察为辅助手段，以风险信息收集、风险分析、报告和监督整改为主线的一项综合性、系统性管理工作。风险管理的作用是为企业长远发展夯实基础、为日常经营管理保驾护航，确保企业实现战略目标、财务目标、经营目标和合规目标。 真正的风险管理与企业经营管理高度融合、相辅相存、相得益彰。企业在应权责分配体系和业务流程体系中充分考虑经营管理和业务开 展过程中可能出现的各种风险，并将风险评估、分析、应对要求和方法设计到管理制度和业务流程之中，让经营管理体系与风险管理体系合而为一。 在此情形下，风险管理部门的职责是监督经营管理部门和业务部门严格执行制度文件、监控企业战略、业绩、质量、成本和进度等目标的达成或偏离情况，关注相关政治、经济、自然环境变化对企业的影响，定期不定期提供风险评估报告和管理建议。 可以形象的比喻：制度是企业的骨骼，信息是企业的血液，业务部门是企业的肌肉，管理部门是企业的内脏，管理层是企业的头脑，风险管理是企业的神经。
广义来讲，风险管理与企业管理息息相关，可能涉及每一项具体活动，企业的每个部门都是风险管理部门，每位员工都是风险管理工作者。狭义地说，风险管理部门是企业单独设置的监督部门，根据企业规模和管理者能力，风险管理部可以全面负责制度管理、信息管理、运营管理、成本管理、合同管理、审计、法律和监察等业务，也可以管理其中部分工作，如审计和法务。无论风险管理负责全部业务还是部分业务，风险管理部都应当全面收集、分析、评估和组织应对企业可能面临的各类风险，也就是说风险管理部门最核心的职责应该是全面收集企业内外部与风险相关的信息，进行综合、系统分析，定期或不定期编制风险报告，指导、协助并监督各部门防范风险、应对风险。 二、房地产企业制度体系 一套优秀的管理制度能够反映企业战略、体现行业特点、优化业务流程、促进管理绩效、提高运作效率的管理制度体系，应该包括以下内容： —《组织管理手册》：它是公司组织管理的基本文件，主要用于说明公司各部门职责、部门结构，它体现公司管控设计方案框架，包括组织设计基本思路、组织设计、部门职责、职位说明书四个部分。—《权责手册》：它的主要目的是划分公司在日常经营管理中的权责关系，加强协作、提高效率。它将公司在战略与运营管理、行政人事
安全标准化的内涵及基本概念 一、什么是安全标准化？ 通过建立安全生产责任制，制定安全管理制度和操作规程，排查治理隐患和监控重大危险源，建立预防机制，规范生产行为，使各生产环节符合有关安全生产法律法规和标准规范的要求，人、机、物、环处于良好的生产状态，并持续改进，不断加强企业安全生产规范化建设。 标准化——是动态的、是一个过程 1、危险化学品企业实施安全标准化的意义 安全标准化是企业安全工作常规化、规范化的重要措施，是预防事故加强安全生产管理的重要基础。安全标准化是贯彻实施《安全生产法》、落实安全生产责任制的重要手段，是实施安全生产行政许可制度，强化源头管理的有力措施。安全标准化为企业专项整治、安全评估，实现企业分级管理、分类指导提供了更高层面的平台，这是企业建立安全生产长效机制的一种有效途径。开展安全标准化活动，能有效提高企业自身在市场竞争中生存发展的能力，同时有助于推动安全监管部门依法行政。 1）安全标准化是预防事故、杜绝“三违”，加强安全生产管理的重要基础大量的统计数据和研究成果表明，事故的发生是一个从量变到质变的过程。每一起伤亡事故的后面都伴随着几千次的违章行为。安全标准化是以承诺、安全生产方针、目标为核心，以风险管理为基础，强调风险管理意识，将传统的事后处理转变为事前预防。 2）安全标准化是实施《安全生产法》，落实企业安全生产主体责任的重要手段 实现安全生产状况的根本好转，必须从企业安全管理的基础工作抓起，落实
安全责任主体，建立自我约束、持续发展的安全生产管理机制，提高企业本质安全水平，做好安全生产“双基”工作。 3）安全标准化是国家实施安全生产许可制度，强化源头管理的有力措施 2004年，国务院颁布了《安全生产许可证条例》，对高危行业实施许可制度，从制度保障、相关措施、作业条件几个方面对高危行业安全生产提出了13项基本要求，这13项基本要求要求企业对生产经营活动，从制度、规章、标准、操作、检查等各方面制定具体的规范和标准，促使企业生产经营活动规范化、标准化，从而满足高危企业的市场准入条件。 4）安全标准化是安全专项整治、安全评估和实现企业分级管理、分类指导的进一步要求 从企业的安全基础工作入手，制定各种工种、各岗位的安全操作规程，每个从业人员按照岗位标准进行操作，促使企业安全管理上水平、上台阶，从根本上解决本质安全的问题。 5）开展安全标准化活动，是企业建立安全生产长效机制的一种有效途径 安全标准化是我国安全生产管理的一个创新、一个发展，突出了安全生产工作的重要地位，关系企业生存发展和从业人员的根本利益，适应企业发展的需要和满足从业人员安全生产的愿望。 6）开展安全标准化工作，是企业生存发展的必然要求 随着中国特色社会主义市场经济体系的建立、发展和不断完善，“以人为本”观念不断深化，企业要生存、发展，必须要有一个好的安全状况。安全标准化是企业安全生产工作的基础，是提高企业核心竞争力的关键。安全工作做不好，失去了市场准入条件，企业就没有立足之地，要发展只能是一句空话。 2、危险化学品企业如何实现安全标准化
房地产项目风险管理对策建议 房地产项目开发涉及决策、前期、建设、销售四个阶段，主要相关利益者包括竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类。开发商在项目经营的每一个环节都会和不同利益相关者发生利益冲突。往往这种利益冲突是项目风险的重要直接来源，因此，从项目风险管理的角度来看，减少和各个相关利益主体之间的内在冲突，努力为项目建设创建良好的内外部环境，有利于项目风险降低。 本章在前面研究成果的基础上，从企业内部和外部环境建设两个方面提出了创新性和建设性的意见，以独特的视角和思路详细分析了保险及房地产金融创新等手段对风险控制的意义与贡献。 本节从企业的角度提出强化项目风险管理的对策和建议。 (1) 建立现代企业制度 目前我国房地产企业从计划体制向市场体制过渡时间并不长，许多企业还是以国有成分为主。在国有性质的开发企业中，其管理体制还不能适应现代市场竞争的要求，面对快速变化的市场形势，等到领导者作出判断，情况又已经发生变化了。同时，从制度和组织结构上讲，企业应当建立相应的风险责任制，实行项目决策风险负责制进行企业经营体制改造，建立以法人制度为主体，以有限责任制度为核心，以股份有限公司为重点，产权清晰、权责明确、政企分开和管理科学的现代房地产开发企业，而现代房地产企业制度是强化开发企业风险管理的组织保障。
房地产项目是一项高风险的综合性经济活动，其项目决策工作必须建立在高度责任制的基础上，在法律上、制度上明确由企业决策者全权负责，任何单位、个人都不得代替企业决策者对房地产项目进行拍板决策，也不得干预决策者独立自主地进行科学决策，但同时要建立严格的项目决策风险负责制，要求决策者对其决策行为带来的投资风险负有不可推卸的责任，尤其是对国有房地产开发公司更是如此，如发生重大项目失误应追究相关决策者的经济、法律责任。 一个房地产项目在策划和决策的全过程中，应充分体现集思广益，做到民主与集中的统一。只有建立责、权、利相结合的房地产项目决策风险负责制，使项目决策者具有强烈的风险意识，才能保证项目决策的严肃性和科学性，避免决策的主观性、盲目性和不负责任，从而避免和减少项目决策失误，规避项目风险，维护国有资产利益，保障企业的健康、稳定发展。 (2) 编制科学、完备的风险管理计划书 房地产项目风险管理计划书是以开发企业的风险管理活动为对象的计划安排，体现了开发商对风险管理的制度化约束。房地产开发企业必须把企业全体成员的活动和一切工作都纳入风险管理计划中。通过风险管理计划书确定各项风险管理工作的目标，风险管理部门或风险管理人员的权责地位，规定企业各部门的风险管理工作，识别项目活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择应用，确定风险管理绩效评价标准等，以有效保证风险管理工作的持续性。通过对企业资源的合理配置，以最小的成本获得最大的保障，保障开发项目的顺利实施，实现企业的经济效益和社会效益。
房地产开发的风险管理与研究 摘要：房地产全过程风险伴随整个项目开发过程,需要对各个阶段的风险进行分析,必须对其成因有完整、清晰的认识,房地产开发风险防控不仅可以帮助开发企业降低经营风险,减少因风险带来的损失,还可以有效防范和化解房地产上下游产业链风险,维护社会稳定。 关键词：房地产开发；风险管理；措施 1房地产开发全过程风险分析 1.1投资拓展风险 此项风险在房地产获取土地过程中出现,如在项目一级整理过程中,拆迁安置补偿方案无法与原住民达成一致,将直接影响拆迁进度;若地块内涉及农用地等非建设用地,还涉及农用地指标置换、土地变性等烦琐流程;周边四邻对用地红线范围若存在争议,还需进行大量的前期沟通和测绘;合作方、项目地块是否存在法律纠纷等等,都可能存在较大的不确定性和机会成本。在土地招拍挂环节还会面临其他房企的竞价,能否在多轮竞争摘得土地,获取土地后能否实现预期利润,都是房地产开发企业投资拓展中需要面对的风险。 1.2房地产工程项目设计发包阶段的风险 在房地产开发设计阶段，对房地产项目的实施方案的设计是不断深入、逐渐细化的。随着方案架构、初步设计、施工图纸等各个设计项目的完成，房地产工程项目的构成也逐渐完善。在设计过程中，风险分析是房地产项目设计需要重点考虑的内容之一。对于可能会引起房地产风险的各项因素，如经济、法律、自然环境、合同、合作伙伴等，都需要在设计阶段对其进行科学、系统的分析，并根据分析结果思考设计对房地产风险的防范措施。例如，规划好风险准备金、设计备选技术方案等。特别是在发包文件中，必须对房地产工程实施过程中的各项风险及责任进行科学合理的划分，明确房地产项目的各个参与方需要承担的负险和责任。 1.3建设环节的风险 由于房地产在建设的过程中所产生的风险要相对较小,但依然不可忽视,因为有些是不可避免的。首先,在建设中容易受到自然条件所带来的风险,包括地形、气候环境等;其次,客观和主观因素的影响,导致工期延长,不能与原计划相符合风险;最后建设质量风险,受原材料质量、施工技术以及施工方法的影响,导致工程出现质量问题,从而引发质量风险。 1.4房地产项目后期的风险 在房地产项目的后期风险，主要在于房屋交付风险及后续可持续物业运营的风险。物业交付风险，必须注意前期设计技术方案的合规性以及地产销售过程的销售风险。物业可持续运营风险，在设计技术方案设计是否考虑物业运营成本的降低以及分摊，是否对后续物业经营造成困难。通过对后期风险因素的分解、分析和有效评价，从而在前期设计技术方案的过程中提出相应的规避方案和优化方案，为后续房地产开发工作，减少和避免出现物业交付的问题以及物业经营的困境，为业主提供优质的物业服务。 2房地产开发全过程风险防控 2.1分化风险,了解实时政策,选择科学合理的地产策略 一方面,为更好的满足地域性房地产,降低投资决策风险,缩小周围环境变化以及政策变化给房地产带来的影响,可以在投资决策中考虑多方面地域,将资金予以
房地产项目得常见风险及风险管理 房地产开发项目得房地产风险管理分析 风险就是在特定得客观条件下，在特定得期间内，那些可能发生得结果之间得差异程度，实际上就就是实际结果与计划结果得变动程度，这种变化程度越大，所谓得风险就越大。房地产开发项目得风险，实际上就是开发商实施开发过程中固有得风险，在现在得经济大环境中，房地产风险管理主要表现在以下几个方面： 1、项目得定位风险房地产开发项目得市场定位包括项目得产品定位、建筑产品得质量定位、建设环境得品质定位，都就是根据市场调查、项目得经济技术分析、项目可行性研究报告做出得，就是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作得依据。可以说，项目得市场定位确定以后，基本上就敲定了项目得建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目得销售前景，一旦市场定位不准确，项目得指导思想出现失误，就是后期无法或者就是非常困难弥补得风险，也就是项目开发过程中，最大得风险，属项目建设得决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也就是不可管理风险。 2、项目得投资支持能力风险《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位得认识模糊或者自相矛盾；或者就是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者就是对企业资金筹措（自有资金）与融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重得失误；或者没有吃透国家与地方政府得行业政策，对大得房地产风险管理经济环境把握得不准；或者就是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致得项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成得风险（可控制风险与决策风险）。 3、项目得质量风险包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致得质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别就是强制性标准得要求，又通过“关系”关照通过造成得“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成得质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位与关键过程得跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别就是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响得问题，处理不及时，没有做到“事前”控制得“永久性缺陷”或者给售出交房后造成得质量“隐患”（实际上就就是“质量通病”造成得纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成得“实物质量”问题等，因“质量”问题造成得纠纷冲突形成得风险（可控制风险）。 4、项目得合约履行能力风险在房地产风险管理项目运作与建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目得一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及得方方面面又比较多，如果在关键得过程出现控制失误，那将给项目造成相当大得麻烦。比如，在目前土地供应体制与贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金就是企业试图突出“瓶颈”制约得普遍方法，有时候在“饥不择食”得景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 5、项目建设得“创新”风险当前得房地产风险管理经济大环境，使项目建设得土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源得条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益就是非常有必要得。这种情形下，为了服务目得，追求项目与周边项目得“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求得“创新”，也就是极具风险得，更何况正常地创新本身就就是有风险得。 6、项目得“政府”风险“政府”风险多发生在政策得不连续性、突变性与漏洞得存在，对于企业来说，主要发生在违规操作得投机性过程、对政策不理解得盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共与国建筑法》、《中华人民共与国
安全标准化风险评价管理制度 (标准版) Safety management is an important part of enterprise production management. The object is the state management and control of all people, objects and environments in production. ( 安全管理 ) 单位：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：AQ-SN-0399
安全标准化风险评价管理制度(标准版) 1目的 对公司生产、经营、服务和后勤保障等活动及设备设施持续地进行危害因素辨识、风险评价以及风险控制，确定重大及不可容忍的风险，采取有效或适当的控制改进措施，把风险降低到最低或控制在可以承受的程度。 2范围 公司员工进行的危害因素辨识和风险评价，以及由安全评价机构进行的危害因素辨识和风险评价。 3引用文件 （无） 4术语和定义
（无） 5职责和权限 5.1生产技术部 5.1.1生产部是本程序归口管理部门。 5.1.2负责组织危害因素辨识和风险评价，负责制订风险评价准则，审核工作危害分析表（JHA）和安全检查表（SCL），负责本部门职责范围内的危害因素辨识和风险评价工作。 5.1.3组织编制公司重大及不可容许风险控制改进措施清单及控制改进措施。 5.1.4组织、检查、监督考核控制改进措施的实施。 5.1.5组织评价人员的培训。 5.1.6组织内部设备、设施危害因素的辨识与风险评价； 5.1.7负责外界所提供的生产检修建设用设备、设施的危害因素辨识和风险评价； 5.1.8负责组织检维修、技改技措、隐患治理类项目的控制改进措施的实施；
房地产开发全流程风险管控实务 -- 管控经营风险保障稳健发展-- 培训对象： 房地产企业高管、地产所涉各部门负责人及主管等。 培训目的： 通过关于地产开发全流程所涉经营风险及其防范与化解的理论与案例剖析培训，使培训受众对地产开发的全流程及其经营风险有全面的认知与理解，培养对相关环节的风险较好的认知、预判和防范的能力，由此提升地产开发抗风险的实操能力，确保企业稳健发展。 培训思路： 认知地产开发的全流程——认知各流程中或有经营风险 ——初步理解风险预判、防范和化解的理论 ——讲学互动、案例剖析，掌握风险防范化解的能力。 课程纲要： 本课程将分九章（实际培训中或有调整）。具体如下： ——课程内容引出： 【案例1】 ——地产开发风险关系总图 ——地产项目开发经营风险，发生并存在于其全流程环节中。 ——有效防范化解经营风险，是企业经营者必须掌握的能力！ 第一章地产项目开发基本特征与经营风险概论 第一节地产项目开发的基本流程和特征——地产项目开发全流程图
第二节风险的概念、体系及管控原则风险体系图 第三节地产开发的常见风险及其分类——常见风险关系总图第二章 项目用地获得阶段风险管控第一节项目用地获取的基本方式——项目用地获取方式关系总图示第二节以竞拍方式获得项目用地的风险及管控第三节以合作方式获得项目开发的风险及管控第四节以项目合作开发权受转让方式获得项目开发的风险及管控第五节企业并购（公司股权受让）方式取得项目开发的风险及管控第三章项目规划报建阶段风险管控第一节项目定位规划的风险与管控第二节项目设计优化的风险与管控第三节项目报建报批的风险与管控第四章项目建筑施工阶段风险管控第一节项目建筑施工阶段基本内容第二节项目建筑施工阶段常见风险第三节项目建筑施工阶段风险管控第五章项目销售阶段风险管控第一节项目销售阶段的基本内容第二节项目销售中的策略风险及管控第三节项目销售中的操作风险及管控第六章地产 项目开发财务税务风险及管控 第一节财务税务对项目开发的影响 第二节项目开发的财务风险与管控第三节项目开发的税务风险与管控第七章项目开发的政策市场风险及管控第一节地产开发的政策市场关系特征第二节地产开发政策风险与管控第三节地产开发市场风险与管控第四节地产开发环境风险与管控第八章物业管理（服务）风险与管控第一节物业管理（服务）特征与风险类别第二节物业管理（服务）常见风险管控第九章防范经营风险保障稳健经营第一节地产行业的现状与趋势预判第二节善用企业并购，保障生存发展第三节强化风险管控，保障生存发展
房地产企业风险控制体系的建立 随着房地产市场进入后暴利时代，房地产企业也必 将进入精细化开发和精细化管理时期。这一时期， 企业战略上和运营上的任何重大失误，哪怕是些许 的风浪，都有可能使企业前功尽弃。特别是那些多 地域、多项目、多业态运作的企业，面对政策、市 场等诸多不确定性，会面临更大的风险。因为企业不重视或者没有充分预估到风险而给企业造成重大损失的示例有很多。例如，某业界知名企业在取得北京一个“地王”地块后，因为至今楼面地价还高于周边楼盘的销售均价，所以迟迟没有开工建设，土地面临被收回的风险。还有一家业界知名企业，在与风险投资机构签订了“对赌协议”后，因为受市场影响业绩下滑，没有达到协议所决定的业绩目标，导致上市受挫，还损失了数亿元。另有一家外资企业，在其总经理跳槽到另一家企业后，整个企业连续几个月陷入无序状态，对企业品牌和运营产生了较大的不利影响。类似的例子不胜枚举。 加强企业风险管理，建立企业风险管理体系，已经成为很多企业的共识。 一、企业风险管理的概念(原文来自引用请注明) 其实，风险管理在金融、投资等很多行业早已广泛应用。例如，各大金融机构几乎都设立有风险管理委员会和风险管理部。万科在新的组织结构设置中，也增设了风险管理部门。所谓风险管理就是识别企业的各类风险,设计控制风险的方法，并把风险降至最低的管理过程。 企业风险管理的范围涉及从法人治理、组织管理体系到开发经营活动的各个方面。因为管理目标和对象不同，风险管理的责任主体涵盖公司董事会、经理、职能机构和项目部、项目公司等项目组织或一线公司。 当前，很多房地产企业不重视风险，缺乏风险意识。即使有效企业重视，也是不系统。比如决策阶段重视，但运营阶段不重视；领导人员重视，但其他人员不重视；或者重视市场风险、法律风险的防范，而不重视流程风险、经营风险。
浅谈房地产开发项目的风险管理一、引言 以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉的土地控制政策；迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调；迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，存在于项目整个开发过程的风险，使中小房地产企业更是处于“极为艰难”的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出“重围”进而稳步发展的关键过程。 二、房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，由于风险与利益的对称关系特性，实际上是开发商实施开发过程中的固有风险。在现在社会经济的大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、项目的定位（决策）风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位
确定（决策）以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，也就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险。按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），属项目建设的决策性失误风险，从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 2、项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。 3、项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；项目管理目标制定的不合理，以至进度与质量、与安全产生冲突造成的质量风险；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符
收稿日期：2011－06－12 作者简介：张思佩（1970—），女，山东人，硕士研究生，注册安全工程师、注册安全评价师，从事安全评价、安全生产等工作。 安全标准化风险管理研究 张思佩1，韩东升2 ，田 达 2 （1．潍坊祥和安全评价有限公司，山东潍坊261011；2．山东省化工研究院，山东济南250014） 摘要：通过对风险评价方法的介绍和举例说明，使企业更好地理解和运用风险评价的方法，有效地开展风险评价和管理工作，为企业的安全生产提供保障，达到事前预防的目的，减少事故的发生。关键词：安全标准化；风险管理；风险评价中图分类号：X937 文献标识码：C 文章编号：1008－021X （2011）08－0106－08 目前各行业各类企业都在积极推行安全标准化 工作，通过在标准化考评工作和与企业的交流中发 现，许多企业对于风险管理要素感到很困惑很难理解，不知道该如何去开展。通过在考评及风险评价过程中的实践经验，认为做好风险评价应从如下几个方面入手： 1成立风险评价小组 风险评价工作涵盖了企业的各项作业活动和各种工艺流程、设备、设施、环境、人为因素等，就要求 参加风险评价的人员应具有一定的生产、 操作经验，熟悉企业内部的工作流程、生产工艺、设备结构，掌握安全环保、消防、特种设备等方面的一些国家法律法规、标准规范，了解一些基本的风险评价方法、事 故分类、 事故起因等基础知识。因此风险评价小组的组成应由各部门、各车间、各岗位的技术骨干、操作能手、专兼职安全员组成，企业应通过各种途径使风险评价工作小组成员接受必要的培训，使其具备熟悉工艺技术、安全健康管理知识、法律法规要求知识、常用危险源辨识、风险评价方法和技巧能力。2选择适用的评价方法 风险评价的诸多方法中工作危害分析（JHA ）和安全检查表分析（SCL ）在企业实践中是比较容易掌 握的两种方法。利用这两种方法可涵盖企业的所有评价范围，且分析方法简单易懂，易于操作。2．1工作危害分析（JHA ） 工作危害分析是一种较细致地分析工作过程中存在危害的方法，把一项工作活动分解成几个步骤，识别每一步骤中的危害和可能的事故，设法消除危害。工作危害分析记录表格式见表1。 分析步骤如下。 （1）把正常的工作分解为几个主要步骤，即首 先做什么、 其次做什么等等，用3 4个词说明一个步骤，只说做什么，而不说如何做；作业步骤的划分可根据企业的工作流程、安全操作规程、开停车步骤、检修作业规程、化验分析步骤等。 （2）对于每一步骤要问可能发生什么事故，给自己提出问题，比如操作者会被什么东西打着、碰着；他会撞着、碰着什么东西；操作者会跌倒吗；有无危害暴露，如毒气、辐射、焊光、酸雾等等。 （3）识别每一步骤的主要危害后果。（4）识别现有安全控制措施。（5）进行风险评价。 （6）建议安全工作步骤。 表1 工作危害分析记录表 单位：工作岗位：工作任务：分析人员：评价人员： 日期： 年 月 日 序号工作步骤 危害或潜在事件 主要后果 现有安全控制措施及发生频率 偏差发生频率 员工胜任程度/管理措施 安全控制措施 L S R 建议改进措施 2）安全检查表分析（SCL ）是基于经验的方法，分析人员列出一些项目，对 照国家标准、规范、企业规定识别检查项目存在的危 害、设计缺陷以及事故隐患，查出各层次的不安全因
浅论房地产项目风险管理的内容 项目风险管理的步骤：（1）识别项目风险流程改进机会；（2）评价需改进的风险流程；（3）分析项目实施中存在的问题；（4）采取措施；（5）确认改进的结果；（6）改进方法标准化；（7）为下一阶段或未来项目进行计划。 房地产项目风险管理内容是指房地产开发过程中一切应对或规避房地产风险的操作过程的程序或方法。房地产项目风险管理是一个系统、动态的管理过程，包括风险识别、风险评价、风险防范与处理以及风险管理绩效评价四个实质性阶段，各环节紧密联系 我国房地产行业过度膨胀引致整个行业一度萧条的余痛在某些地区尚未消失，今天该行业又再度展现了如日中天的投资气氛。在乐观的投资气氛背后有很多投资者因为无法抵挡风险的袭击而投资失败，因此，房地产项目风险管理就显得至关重要。 房地产项目风险管理内容是指房地产开发过程中一切应对或规避房地产风险的操作过程的程序或方法。房地产项目风险管理是一个系统、动态的管理过程，包括风险识别、风险评价、风险防范与处理以及风险管理绩效评价四个实质性阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复不断进行，本文将项目风险管理的一般程序结合房地产项目的特点，和本文的各章节，研究绘制了房地产项目风险管理的内容和程序，见图2-8。主要内容有以下几部分。 (1)房地产项目风险识别。 是指房地产开发商对房地产项目运作过程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程，包括两个阶段，第一是感知风险，即识别出客观存在的风险事件；第二是分析风险，即分析引起风险事件的各种风险因素，这是一项系统性、
连续性和制度性的工作。房地产项目风险识别是开发商进行房地产项目风险管理的第一步，是风险评价、风险防范与处理以及绩效评价的基础，主要解决存在什么风险、风险的性质、风险的类别、发生风险的原因以及风险事件的后果等问题。要准确地识别房地产项目中的风险，开发商必须对企业的内外部环境进行全面的了解，详细掌握企业的人员构成、资产分布和开发活动以及社会、经济等方面的情况，运用各种风险识别方法，科学分析人、物和开发活动中可能存在的各种风险因素。本文将风险分类增加了按房地产项目开发过程阶段进行分析，创造性的将博弈论引入对项目风险分析之中。 (2)房地产项目风险评价。 房地产项目风险评价是指房地产开发商在风险识别的基础上，对房地产项目开发中某一特定风险的发生概率、损失程度和损失范围进行估计和评价，并评判其系统风险的风险度的过程。在房地产项目开发中尽可能的准确量化，为选择风险防范与处理方法、进行正确风险管理决策提供科学的依据。由于风险的不确定性，要对风险发生的概率损失程度和风险程度做出准确的评价与评判往往是十分困难的，通常须运用概率论、数理统计方法、层次分析法、模糊数学以及计算机等先进技术和工具，同时，历史数据掌握越充分，风险分析越透彻，风险评价的准确性就越高。本文在风险评价的方法上，将动态、层次、模糊三种方法结合提出了动态模糊层次分析法，是一种创新。 (3)房地产项目风险防范与处理。 房地产项目风险防范与处理是指房地产开发商在风险识别与风险评价的基础上，根据风险管理的目标选择风险防范与处理的最优管理策略和管理手段或技巧组合，以有效地处置房地产开发过程中的各种风险。房地产项目风险防范与处理的方法主要包括风险预防与抑制、风险非保险转移、风险利用等风险控制工具以及风险保险转移、风险自担等风险财务处理工具。房地产项目风险防范与处理方法的选择是一个综合性的科学决策，既要针对风险的实际情况，又要根据开发商的经济状况、风险管理水平，风险处理方法的可行性，以及风险管理的成本和效用。同时，房地产项目风险的防范与处理方法往往不是单个使用，而是通过合理组合来达到在房地产投资活动中以最小成本获得最大安全保障。本文从博弈的角度提出了一些风险防范与处理的具体措施，从保险的角度提出了一些新险种，并从内外两个环境分析了一些措施和建议。 (4)房地产项目风险管理决策与绩效评价。 房地产项目风险管理绩效评价是房地产项目风险管理https://www.doczj.com/doc/ec4258353.html,程序的最后一个环节，是指房地产开发商对风险防范与处理方法的适用性与效果进行分析、检查、修正和评估，其中注意把握成本的控制和监控，使之更接近风险管理的目标。由于房地产项目运作是一个动态的过程，企业所面临的社会经济环境、企业内部环境以及开发活动时刻都处于变化中，这