华润集团商业地产说辞销讲词
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华润集团商业地产说辞销讲词本文为山东华润商铺销售说辞，共分为９大部分,华润品牌——品牌墙处、地段——区域沙盘处、周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍(侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套）、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。
华润品牌展示——品牌墙处
１．讲解目标
（1)华润集团红色央企、拥有多元业务领域；
（2）华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业；
（3）华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线。
2.讲解要点
(1)通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力；
(2）强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心；（3)通过介绍其他城市华润中心项目,深化客户认知。
3.标准说辞
华润集团是直属于国资委的央企，其前身是19３8年于香港成立的“联合行”，经过75年的发展，华润已经成为下设７大战略业务单元、
16家一级利润中心,有实体企业2300多家,在职员工42万人，在香港拥有5家上市公司,在内地间接控股６家上市公司的具有巨大影响力企业集团。
X先生/女士:以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大,然而我想说:这恰恰对您的投资影响是非常巨大的:现在已经是完全竞争化的社会了,投资最根本的目的是赚钱,对吗？（停顿３秒)等于您把钱放在开发商这儿，寻求投资回报。本质上，这和买股票是一样的，正如您买了我们的股票。所以，企业实力怎么样，是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的！华润实施的“十二五”发展战略，目标是实现销售额7０00亿元，利润100０亿,总资产1万亿，我们要把华润建设成为“世界一流企业”。“强者恒强”，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润2０１3年全球5０0强排名第187位, 2013年度央企业绩排名第五位,截止2０13年末，总资产11３3７亿元，其核心业务包括消费品(含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。而且以上业务已经建立起行业前五名的领先地位。所以,选择华润，不仅有强大的央企背景保证，还有我们企业快速发展的势头带动。“好风凭借力,任我上青天”，X先生／女士，您投资华润,一定是正确的!
经过刚刚的介绍,您有什么不清楚的地方吗?（客户：没有）
下面1分钟的时间，我们再了解下华润置地。华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰,作为香港恒生指数成分股,他是中国最具实力
的房地产开发商，２01３年中国地产企业综合排名第五位。已经进入４3个城市，开发住宅项目８0个;万象城和五彩城两大持有系列的商业,全国已经开业和在建的有27个。您看到的这幅图片,是我们南宁万象城开业实景,创造了当天10万人到场的记录。
据统计：深圳万象城2０1３年营业额为６0亿,占深圳罗湖区GＤP的６%,每年有超过3000万人次的客流量,为社会提供8000多个工作岗位。华润经营商业的着眼点是后期的商业运营，而不是地产,是以商业的手法运营地产。据我所知：截止13年底，万达集团持有型物业的面积1704万平方米，开业的万达广场85座，租金收入有85.6亿元;而华润置地只有２20万平方米的持有物业,开业的五个万象城和一个五彩城,2０1３年租金收入却已达到４2亿元。也就是说,我们五个万象城加1个五彩城就顶了全国４2个万达广场的租金率,您可以算一下,华润商业绝对是目前国内投资回报率最高的综合体了。所以,华润置地被业内称作“商业地产运营专家”。
地段——区域沙盘处
1.讲解目标
（1）华润中心的城市战略地位及对烟台的意义；
（２）烟台华润中心项目核心区位优势突出；
2.讲解要点
（１）项目战略地位及城市量级信息的自然导入；
(2）项目核心区位及周边配套的优势阐述;
3.标准说辞
Ｘ先生/女士,您对我们项目所在的区域位置了解吗?（客户:是的）那太好了,看来您对投资是比较有把握的。华人首富李嘉诚曾说过:地产投资三要素：地段、地段、还是地段。可见一个好的地理位置是多么重要。但对于精明的投资者而言,仅有好地角是不够的，我们还要了解下周边的商业概况,然后才能使自己的判断更为准确。您说对吗? 我们知道,烟台目前主力商业中心是芝罘区,主要分为：南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈,从80年代至今，二十多年间，烟台商业中心先是从百货大楼东移到华联，再有华联西移到振华、良友一代,集中在了南大街附近一公里长的范围内。到90年代主要以百货业态为主。振华、华联、百货大楼、良友广场，四大百货商场。其中的三家陆续由于经营不善相继改制。目前振华成为烟台商业的龙头老大。20０3年以后进入烟台市场的外地品牌主要有：百盛、铜锣湾、大润发、家家悦、沃尔玛…．众多商家之所以看好烟台的原因是:据统计烟台的社会消费品零售额在2０04年就达到440亿元,在山东名列第一。以后便居高不下，一直位于省内在前三位。
尤其是，烟台交通物流发展非常迅速。今年开通到济南的动车,明年青烟荣威高铁完成、与大连的海底隧道已经定项,1小时就可以到大连。这些会彻底改变整体城市的经济环境。所以说，烟台的经济发展潜力将会是十分巨大的。
烟台芝罘区商业目前最大的特征是：１、规模大,范围广,服务人口众多;２、商业氛围浓；3、大型网点众多，互相竞争激烈,商家经营状况反差过大；4、交通通达性良好，圈内节点交通不畅通，阻碍商业发展。
另外,传统商圈中各业态组成比例不近科学，例如以振华为中心短短５00米半径范围内就聚集了振华商厦、振华购物中心、振华广场、百盛四大百货,共22.２万方的巨大体量,他们将整个商圈5０%的业态搜刮，互相的倾轧非常惨烈,据说百盛自04年进驻烟台一直到现在仍然是苦苦支撑。阳光国际、世贸等的惨淡经营再度证明了传统三大商圈已经饱和。加之烟台是带状海滨城市狭长的行政区域,很难形成绝对商业中心。所以，在区域流动人口支撑不了的商圈的情况下，势必要产生新的城区、新的商圈，更新换代。“城市向东，中心向东,财富向东”都预示着莱山区举足轻重的位置。
作为烟台“一心两翼”、“城市向东西两翼发展”总战略框架中的莱山区，是新城市格局规划的行政、文化、科学、教育和人居中心区，自０6年以后，变化非常迅猛，城市面貌日新月异。据官方统计:到13年底莱山总人口约20万人。其中新增人口主要为高等教育背景和有良好职业的中青年人。而区域浓厚的人文气息、新城市格局的科学规划、行政中心的向心力、以及优美舒适的居住环境——这个一切必将吸引大量的优质人群东进。商业上有所谓客流带商流，人气带商气一说,区域人口总量的变化，更重要的是人口结构的变化，自然带来
对商业形态及商业格局的新需求。
正如您看到的，我们项目正处于莱山区的绝对核心位置，周边配套非常成熟：东面烟台大学、西面佳世客、北面新世界百货、南面是高档居住区。有一位客户形容的非常准确:说这里是莱山最好!最后！的一块地了！
周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处
1.讲解目标
（1）导入周边商业氛围已经形成；(２)说明华润中心商业的聚合能力。２.讲解要点
(1）周边商业氛围已经形成但比较差;(2）目前的租金收益及未来可预期收益。
3.标准说辞
现在我们来看莱山的商业:多年来莱山的商业一直徘回在满足居民基本生活所需的、单一的、而且多以街边店为主，小型低档商业居多。比之莱山的居住环境，说商业晚来了一个时代也不为过。原因何在呢？对此：我本人比较认可这样一种分析：并非商家眼盲，更并非当地居民没需求。而是莱山的开发是由沿海一线逐渐往西、往南推进的，20万的人口分散在条形的几个点上，难以集中,因此区域内似乎没有哪个点的商业能够辐射全区。那时，很多人不看好莱山的商业。但佳世客进入,打破了这种顾虑。
他由日本永旺株式会社投资，总投资8亿元人民币，占地面积9万平,总建筑面积15万平（地上2层，局部地下一层）。目前开业的是一期约5万平。业态涵盖餐饮、购物、娱乐功能。包括超市、精品店、百货、美食广场、品牌专卖、知名餐饮连锁等。目前客流量在15—18万人/年,日客流量在6０00人左右。佳世客渐入佳境的经营态势,可以看出：明确的商业定位和业态组成是可以改变人们的消费习惯的。紧邻我们项目北侧的新世界百货去年年底开业,进一步提升了区域商业的集中度，也为我们华润做了非常好的前期“养商”铺垫。
xｘx三公里范围内共包括2个商圈：迎春大街商圈和烟大商圈。主要沿迎春大街、清泉路分布,另外与迎春大街相连的三条小巷也分布有商业，大部分以街铺形式。整个区域属于自然形成,具有典型的大学商圈特征,布局混乱,消费水平较低,但经营状况良好，租金较高。其中烟大路和清泉路万光社区一侧,长约28０米,有街铺４6家。主要以餐饮为主，还有超市、美容美发、旅店、银行。街铺门宽4米，进深7-８米。租金约为1400——20００元/平/年，售价约3万元。通常上下２层10０平的店铺年租金为15-２０万元。目前总体经营很好,餐饮兴旺。其中,麦千车超市营业面积约1５0０平。主要吸引了烟大高校学生、教职工及附近小区居民。
连接迎春大街和清泉路之间的道路两侧共有街铺34家，长约50米。主要以餐饮、服饰为主,例如弘祥牛鲜馆、国际标榜美发等。街铺是板房为主,门面约3．5米宽，进深2-5米,2.8米层高。租金约为
1000－1700元/平／年。12０—１50平的店铺年租金在２2万元左右。世纪华府底商2００7年开盘均价８８０0元/平,面积为１20-32０平（其中振华量贩1８00平左右)一层层高为５米，2层为５．８米,开间5.4－9.６米,进深在１６米左右。世纪华府的商铺当年销售完毕。租金约为20-30万元左右,投资收益比较可观,所以现在没有商铺转售。经过以上介绍,我们可以看出，周边项目的临街商铺都是自然形成的，缺乏整体规划，统一管理。导致租金差异过大,水平非常低；主要以餐饮、服饰为主,业态构成过于单一,缺乏科学划分,是最原始和最基本的商业,和目前商业综合体整体运营的概念落后了１０年;他们总体装饰档次低、购物环境差，基本是平房改造，莱山的居民构成被认为是烟台的“高富帅”、“有钱人”，所以,这些商业不能承载附近居民的中、高端消费力，造成消费往芝罘区外放。
而作为中国商业地产运营专家——华润的到来,势必填补目前的商业空白，会引领莱山区的商业转向。因为我们已经有非常专业的商业运营成功经验和团队，更会结合烟台当地的消费特征，扎扎实实的把我们项目做好。相信华润的力量！
烟台华润中心项目总体介绍(侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套）
1.讲解目标
(１)万象城系列商业的优越性；（2）说明华润中心商业的聚合能力。
2.讲解要点
（1)利用华润中心商业的聚合能力讲解和其它商业的区别；（2）华润中心将来很大的客流量。
3.标准说辞
Ｘ先生/女士：以上我们沟通了非常多的周边情况，您一定很想了解下我们华润中心的“庐山真面目”吧。您现在看到的就是华润中心沙盘,上北下南、左西右东,西临观海路,东至清泉路，北到烟大路,南接银海路。我们现在就在这个位置(激光笔指示），华润中心占地21.35万方，建筑面积约9６万方，投资逾100亿港币。华润中心由四部分组成，超大购物中心——万象城系列商业、精品公寓及写字楼，当然,还有向您推荐的高品质临街商铺。
最早的深圳万象城２０04年开业,建筑面积18万平方米，现在他的年营业额达到60亿人民币，占整个深圳罗湖区GDP的6%，就单一商业来说,它是中国运营最好的大型室内购物中心之一。现在目前全国万象城共有１4个，已经开业的有5个。无一例外，都成为了当地的商业坐标。
烟台万象城系列商业跟全国其他城市的万象城系列商业定位一致，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型一站式消费中心,分为地上5层,地下3层,总建筑面积1４万平方米,是佳世客的3倍。规划有品牌店、主力店、冬奥会规格的真冰场、国际IMAＸ影院、餐饮店、
当然还有BLT精品超市。深圳万象城被称作“中国奢侈品集散地”,借此华润和国际级的商家建立了非常好的合作关系,烟台华润中心也会结合当地的情况引进很多知名的国际品牌，使我们的商业更具特色和吸引力。
除此之外,美食也是万象城商业的一大特色,几十家全国知名高端餐饮进驻，有粤菜、川菜、湘菜、法国菜、意大利菜、泰国菜,小到像满记甜品、哈根达斯、仙踪林，大到像香港利苑、采蝶轩、四海一家、蕉叶等大型餐饮连锁机构。且不说目前我们在深圳、沈阳、南宁的万象城一天客流量在十几万人,就是目前的佳世客、新世界，每一天的中午,都需要排长队吃饭,客流量非常大。所以,我相信依靠这些美食的“诱惑”,我们的商铺一定会非常有人气的。
还有一组数据：烟台莱山２013年共接待海内外游客1717万人次,旅游总收入１47亿元,我们换算下，那么游客的人均消费在7６３元。而他们大部分来自于北上广等一线城市,有很成熟的消费习惯，华润在他们的城市已经建立了非常强大的商业号召力，所以，当游客来到烟台,一定会在华润中心驻足消费的,因为这就是他们的习惯,这就是品牌开发商的影响力，所以，您投资，一定要选真正的“大牌”啊!
华润中心可以说是一个城市的缩影，涵盖了一个家庭的吃喝玩乐:人们可以在购物中心品牌店逛街，因为我们有非常好的、超越全国商业的购物环境；累了可以歇歇喝杯咖啡,因为我们有数十家知名餐饮连锁进驻;孩子可以学习花样滑冰这项高雅的运动,因为我们有冬奥会
标准的真冰场;全家人可以一起看场３D大片,因为我们有国际一流的imax影院;夏日夜晚,可以在大型超市中任意徜徉,因为我们有中国超市第一品牌——华润万家….．这些并不是梦想，而是逐渐实现的未来，我们今年就会启动商业建设,商业运营团队更是青岛万象城的原班人马。您想象下,这些都是无可比拟的商业优势，佳世客、新世界百货、华润中心,这三个商业完全建成后，莱山区的商业就会非常集中,作为华润的员工，我真的很期待华润中心的建成。您呢？
刚刚同您说华润中心是城市的缩影，当然仅有购物中心是不够的。我们还有公寓和写字楼，提供超过35０0人的工作、生活场所。他们和购物中心会形成一个循环体，人们在这工作、在这玩乐、在这购物、在这招待好友、在这享受生活……所以，华润中心并不仅仅是购物中心、住宅、写字楼、公寓，他是一个整体，正如一个人,身体各个部位配合好，那么就可以产生无穷大的力量。到时，您哪还会发愁商铺买来做什么呢？这个投资一定是非常划算的,会越来越值钱。
商铺的总体介绍
１．讲解目标
(1）华润中心整体介绍；（２）商铺的数据介绍。
2．讲解要点
(1)突出商铺的稀缺性；（2)商铺从设计上适合经营，非常好用。
3.标准说辞
华润中心住宅部分共33．8万方,由１3栋楼组成,分三期开发,会有约3500个家庭入住。而我们的底商仅有3．5万方,您看到的南侧的4栋楼是1期,仅有商铺42间,自推出以来,已被抢购过半。
目前可供选择的商铺２1间，面积在7０—170平，上下两层结构,一层4.7米，二层4米，其中清泉路商铺一层层高５．95米。商铺的开间在4米左右,进深在10米左右，昭示性非常好,尤其值得一提的是：我们商铺具有超高的得房率,得房率均在95%以上,这就相当您有限的投资,得到了更多的使用面积啊。
我们的商铺具体分为3个区域：面向大学的清泉路一侧商铺、面向将来写字楼或公寓住宅南侧的商铺、面对万象城系列商业的内街商铺。其中,一期规划临清泉路一侧的商铺层高达到5.9５米，约４.2米的铺宽,这样可以更多的利用空间,配比更多的设计方式，这种二层规划,三层实体空间,给予您更广阔的商业天地。
1#楼南侧多规划为80-１2０㎡的小户型商铺，拥有4米的敞阔铺宽，这部分商铺,位于公路主干道和商业内街的交汇枢纽位置,该区域未来必定会成为人流交汇的核心区域,因此，适宜多种业态经营,投资自用两相宜。
临近商业内街的商铺面积多集中在1０0㎡以上,临内街的商铺最大的特点在于靠近万象城系列商业的出入口,同时面对商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势，同时，内街商铺多数配有烟道，适宜经营餐饮等行业。
商铺目前根据位置的不同,价格在２－5万元／平方米,一铺一价。Ｘ先生/女士，您对哪一间商铺感兴趣，我为您重点介绍。
每间商铺的特性分析(分类别段6类）
1.讲解目标
(1）深刻了解每间商铺的特性；(２）引导客户从买不买，到买哪个；２.讲解要点
(1）针对客户情况专业分析适合投资的商铺；(2）对每一间商铺都要有针对性的推介。
3.标准说辞
案例：1-1号商铺
优势：
位于小区出入口处,临万象城系列商业内街,且为大面宽的复式商铺，昭示性较好,并属于该项目的稀缺式商铺，周围商业氛围的联动功能强。
劣势:
１、铺面不周正，有部分浪费空间;2、该商铺单价虽低、但总价高,投资回报风险大；3、一层4．７米层高,无法做两层,相比临清泉路一侧的商铺总价和层高处于劣势。
适合业态:特色餐饮、药店、干洗店、茶楼会所等。
销售对策:
１、大面积复式商铺，昭示性好-－--投资商铺，地段和位置是硬道理,同时气派宽敞的铺面设计更会锦上添花，该铺则同时具备这两个优势；
2、客流量大－--－位于商业街和小区出入口的交汇处、紧邻金角地带,消费客群集中，商机无限，投资首选；
3、业态多元化特点--－－该铺所处位置优越，且结构均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等；
4、价值拥有多样性－---1、该商铺以其价值,可便于业主进行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商铺,现在估价5万/㎡,但业主却不因高价而转手,体现的就是商铺最大的魅力,快速增值,永远有价有市;3、投资华润万象金街,品牌保障，投资无风险;4、坐享烟台莱山区唯一高端商街增值梦想，赚有钱人的钱，做生意人的生意。
投资商铺的要素
１.讲解目标
(1）讲清楚商铺投资优势;（2）引导客户从买不买，到买哪个。2．讲解要点
（1)商铺投资收益大;(2）专业讲解商铺投资要点。
３.标准说辞
中国有句俗语,形容商铺投资。称作:“一铺旺三代”。可见，一个眼光独到的商铺投资收益是十分巨大而且稳定的。现在社会经济和城市建设的发展,商业的作用显著增强,也促进了周边商圈的发展，目前我们老百姓的个人投资渠道较少,股市、债券等投资回报不理想，也促进了越来越多的人选择投资商铺。因为商铺本身能随着商圈的成熟不断升值,另一方面每年有稳定的租金收入,一般来讲住宅的投资回报率在6-8%，而商铺的回报率可达８—１2%,甚至15％。
以上的优势我们都十分清楚,可是仍然有担心对不对?一是商铺的投资大，二是商铺的投资周期长，三是商铺对于周边商业经营状况的依靠度比较高;不瞒您说，我的很多客户都有这种担心，下面我们就来分析一下:
商铺投资，就像养鸡,有三种赢利模式：第一种,买回小鸡苗，从小养大,以卖肉鸡为主要赚钱目的，如果养大的鸡又能下蛋，还能够同时卖蛋赚钱；第二种,买回蛋鸡,以生蛋卖蛋为主要赚钱目的；第三种，买回蛋鸡，一边捡蛋赚蛋钱,一边看着市场蛋鸡价格变化,适时卖出,赚到差价。
第一种赢利模式:就是在城市的偏远区域买进商铺，做长线投资，耐心等待商铺升值后卖出。这种模式的优点是：价格低、新区商铺一
般人不看好,开发商比较着急回款,所以我们容易找到性价比高的商铺。缺点就是：配套不全,商业氛围不浓，入住率低，不容易出租,即使租了，收入也非常低，而且新区的规划存在较大变数,很容易投资套牢。
第二种赢利模式:就是在成熟旺区买进商铺,以出租收租为目的，长线投资。这种模式的优点是:投资大，马上有回报、商铺稳步升值;缺点是:成熟旺区商业饱和，竞争大。升值速度比较慢。商铺是4０年的使用期限，成熟旺区的商铺剩余时间比较短,一般只有20-３0年，所以未来的价值受到折旧加速的限制,价格会升到一个平台后保持几年的时间,然后开始逐渐降价。就像母鸡过了下蛋年龄以后,越来越老,最终的价值不大。因此，我们一定不要忽略商铺折旧的因素,否则整个投资就会得不偿失。
第三种赢利模式:就是在已经逐渐开始旺起来的区域买进商铺，一方面等待有限的时间就可以出租，一方面等待理想的升值价位出售,中长线投资兼顾。这种模式的优点是:基本能保证将来的商铺租金受益和升值空间。与第一种偏远新区相比,区域已经成熟，与第二种老城区相比，他的市场刚刚兴旺起来,并不饱和。未来的潜力非常巨大。当然,这种模式的缺点是:商铺的总价不低,投资收益需要2—3年,才会显现。而且，像我们这种都市综合体,不论是硬件还是未来的物业管理，都是比较严格的，所以,注定将来客群大部分也属于追求生活品质的城市精英,他们的眼光高,见过世面,所以，对于未来商家的经营水
平要求标准也会比较高。
X先生/女士,我们分析了三种商铺投资的利弊,您倾向于哪一种呢？附：商铺投资回报率算法(非必要，不予客户计算)
李先生用７５万首付款，购买一个面积为50.6平方米的商铺，总房款150万元，贷款7５万元(１０年)，月供为7500元/月,加入市场平均收益率为１0%左右，根据市场平均估价,该商铺的平均租金收入为104０0元，则：
年租金收入:1０400元X１２个月—1０40０X14%（租赁税）X12个月＝107328元;
年供款:7５0０X１２个月=90０0０元;
年收益额：１０7３2８-９0000元=１73２8元;
贷款10年净收益:173２8Ｘ10年=1７３２８0元；
10年后资产总额:1５000０0+1７3280=１673280元;
毛利润为:１67３280-7500０0（首付款）-15０00０0X3％(交易税费)=８7８28０元;
平均年收益(年利）:８78２80元/１0年＝8.8万元；
投资回报率:(售出价-购进价)/购买总价=12%
竞品说辞
１．讲解目标
（１）让客户再次深刻了解华润商业的不同;（２）不抨击竞品,用数据分析。
２.讲解要点
（1）通过客观分析我们与竞品的不同,再次宣导华润商业品牌；（2）引导客户体会华润同其它品牌的核心竞争点。
3．标准说辞
(1)对于万达商铺:
现在万达的发展速度特别快，而且都能达到比较好的销售状况，作为同行，我们非常佩服，也在不断学习他们优秀做法。不过,作为比共和国历史还要长的一家央企,华润的商业路线可以说和万达完全不同,有人说,我们不缺钱，的确,华润有非常好的背景和资本,所以,我们会以苛刻的眼光去做项目。这恰恰是民营企业达不到的,因为做的再大，他们也会受制于资金。所以，恰恰是华润的“不着急”成就了我们，不贪多求大，到最后才是真正的赢家。
截止1３年底,万达集团持有型物业的面积17０4万平方米，开业的万达广场85座,租金收入有8５.６亿元;而华润置地只有２2０万平方米的持有物业,开业的五个万象城和一个五彩城,20１3年租金收入却已达到42亿元。也就是说,我们五个万象城加１个五彩城就顶了全国42个万达广场的租金率，您可以算一下，华润商业绝对是目前国
“青湖映象”销售说词 小区总经济技术指标 青湖映象小区位于五家渠市中心城区，小区北临长征路，小区东临军垦路，本小区主要路口位于长征路，次入口位于军垦路，小区总占地面积为48758.2平方米，分两期建设开发，其中一期开发面积为24488.7平方米，二期开发面积为24269.5平方米，绿地总面积为18723.1平方米，绿地率为38.4%，小区园林水系面积为2437平方米。 小区总体规划由20栋楼分为三个生态景观组团功能区，08年9月5日开工建设一期规划的9栋，3栋商住楼，6栋住宅楼（为1号楼至9号楼），总建筑面积为36017.5平方米，其中住宅面积为31345.5平方米，商业配套面积为2614.5平方米，公共建筑设施面积为2057.5平方米。二期预计09年开发建设，规划11栋住宅楼，住宅面积为35437.2平方米。小区总户数为722户，其中一期337户，二期385户，建筑密度为23.7%，容积率为1.46%，设置240个室外停车位，3比1的车位配置率，自行车棚等配套齐全。 青湖映象住宅小区规划设计说明： 规划设计目的及理念 1、目的—创造一个环境优美、绿色生态、健康环保、方便大众居住生活的城市标准性居住小区； 1、理念—组团式总体布局、多样化具有鲜明特征的建筑造型，通过小区道路、中心广场及休闲景观步道将整个小区联系成有机的整体，又不乏多层次的开放空间。 规划设计布局 基于规划用地比较规整，考虑到周边情况，整个住宅小区布局简洁明了，紧凑又不乏开放空间，收缩自如。三个组团环绕中心活动休闲广场，功能明确，环境优美以提升小区的品味。 道路系统 由于北侧长征路为城市主要道路，且对面有小学，住宅等，故将小区主要入口放置北侧，也是主要人行入口。沿街布置部分商业，以供本小区及周边人群消费。东侧现状有一入口，考虑到区域控制性详细规划的要求及周围建筑情况，定位为次入口。小区主干道宽7米，宅前道路面宽3—4米。 沿街商业与现状楼取齐，以提供足够的商业空间； 停车方式基本采用地面停车，路边及宅前道路做部分镶嵌式停车位； 空间环境和绿化组织 1、小区中心布置集中绿化和活动广场，为居民提供休闲活动空间，提升小区整体品味； 2、建筑布局错落有致，山墙拐角做特殊处理，形成丰富的视觉轮廓，沿街一层商业点缀街 道景观； 3、住宅院落带给居民归属感，院落间配植草皮、乔灌木、设置廊架及健身娱乐活动设施， 使院落成为安静、舒适的日常生活场所； 公共设施布置 为了提供小区居民休闲娱乐活动场所及物业办公等公共设施，在小区入口及中心广场处设置活动中心，与周围景观紧密结合；充分利用城市沿街地带土地的经济价值最大的特点，布置商业服务的营业性公建，方便居民就近购物的同时提高商业服务实施的利用率。 智能安防配置 小区门禁系统（业主刷卡进入，过滤访客进入，全封闭小区保证业主的私密安全）； 周界防范（小区外墙红外线报警监控，体现小区安防品质）； 电子巡更（确保安保人员，全方位立体化按时巡逻小区各角）； 智能监控（24小时闭路电视监控，安保让您尊贵无忧）；
商业项目销售说辞 一、项目区位、交通及配套 （中国盒子）位于枣庄市政府西南方向２千米，占据城市行政 中心、居住中心、商业中心，三心合一，绝对核心地段。项目东临 规划六盘山路，西靠太行山路、南接淮河路，北至黄河路，占地19300平米，建筑面积约8万平，整体地块呈长方形，东西长200 余米，南北长50余米。 （中国盒子）雄踞新城未来最繁华的商业大道——黄河路，东 侧可远眺新城地标性休闲广场——凤鸣湖植物园，西北毗邻美丽的 龙潭公园，生态环境优美；市中医院新址、枣庄市第三中学、峨眉 山中学近在咫尺。京沪高速铁路站、京台高速公路和新长途汽车站 均位于本项目西南侧约2公里，城际BRT路线、30路公交线路等从 附近环绕经过，交通畅达无阻； 二、区域规划 黄河路是联系火车站商业核心区和枣庄市行政中心区市级商业 核心的重要城市生活型干道，作为薛城区老城区与新城区各项公共 活动中心的主要道路，承担着城市组团间的交流功能。结合黄河路 沿线的城市拆迁及改造工程，市政府正在规划建设一个规模巨大、 档次较高的新城商业中心区，集购物、休闲、餐饮、娱乐一体联营，引导消费理念逐步由“目的性消费”向“时间性消费转变”，带动 整个新城区的商业繁荣。 作为黄河路商业街的重点商业项目——（中国盒子），承载着“建设新城区、发展新商业、创造新生活”的社会重任，备受枣庄 市政府的高度重视和大力支持。随着枣庄经济的快速发展和城市化 进程的加快，城市居民社会消费量迅速增长，消费档次与消费水平 不断提升，该项目将满足消费者多层次需求，将成为新城区首家休闲、购物、餐饮、娱乐中心。 三、概念介绍篇 “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，
华润集团商业地产说 辞销讲词
华润集团商业地产说辞销讲词 本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分，华润品牌——品牌墙处、地段——区域沙盘处、周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍（侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套）、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。 华润品牌展示——品牌墙处 1.讲解目标 （1）华润集团红色央企、拥有多元业务领域； （2）华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业； （3）华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线。 2.讲解要点 （1）通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力；（2）强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心； （3）通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。 3.标准说辞 华润集团是直属于国资委的央企，其前身是1938年于香港成立的“联合行”，经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、16家一级利润中心，有实体企业2300多家，在职员工42万人，在香港拥有5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。
X先生/女士：以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想说：这恰恰对您的投资影响是非常巨大的：现在已经是完全竞争化的社会了，投资最根本的目的是赚钱，对吗？（停顿3秒）等于您把钱放在开发商这儿，寻求投资回报。本质上，这和买股票是一样的，正如您买了我们的股票。所以，企业实力怎么样，是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的！华润实施的“十二五”发展战略，目标是实现销售额7000亿元，利润1000亿，总资产1万亿，我们要把华润建设成为“世界一流企业”。“强者恒强”，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润2013年全球500强排名第187位， 2013年度央企业绩排名第五位，截止2013年末，总资产11337亿元，其核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。而且以上业务已经建立起行业前五名的领先地位。所以，选择华润，不仅有强大的央企背景保证，还有我们企业快速发展的势头带动。“好风凭借力，任我上青天”，X先生/女士，您投资华润，一定是正确的！ 经过刚刚的介绍，您有什么不清楚的地方吗？（客户：没有） 下面1分钟的时间，我们再了解下华润置地。华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，作为香港恒生指数成分股，他是中国最具实力的房地产开发商，2013年中国地产企业综合排名第五位。已经进入43个城市，开发住宅项目80个；万象城和五彩城两大持有系列的商业，全国已经开业和在建的有27个。您看到的这幅图片，是我们南宁万象城开业实景，创造了当天10万人到场的记录。
“天山熙湖”（商业）销售统一说辞 业务说辞 您好！欢迎光临天山熙湖商业广场！我是天山熙湖商业广场的置业顾问XXX，（必须先问三问）请问您是第一次过来吗？（如果来过，转由接待过的置业顾问接待），（如果是）请问您是怎么知道我们项目的？有没有我们这边的置业顾问跟您联系过？ 请问您怎么称呼啊？（请认真记下客户的姓什么）您是准备考虑集中商业还是我们的临街商铺呢？（根据客户的回答下面可以有针对性的进行介绍）下面让我跟您详细介绍一下我们项目的情况吧，请您跟我来！ 区位讲解 首先我先给您介绍一下我们项目的区位，沙盘的方位是上北下南，左西右东，我们现在所处的位置为天山大街与长江大道交汇处东南角，我们项目的所在地位于湘江道和昆仑大街交口东南角，本案所处区域为石家庄市规划中心城区东南新区——石家庄高新技术开发区，新城区用地规模为80平方公里，规划人口70万人。东开发区早于2000年即开始诸多项目的开发，至今历时了10多年的时间，现阶段开发已经十分成熟，其中商业项目包括天山海世界、北国超市等，近几年的市政规划显示，商业项目的开发已经成为主流。 在区位沙盘上，有四个红色的区域，既是石家庄的四个商圈，由西向东依次为东购商圈，北国商圈，新建成的万达商圈，以及即将建成的天山商圈。有目共睹，开发区的配套已相对完善，医疗方面省三院、省四院位于项目所在地的湘江道上。区域内人文氛围浓厚，教育配套也是非常齐全的，大学有石家庄学院、河北科技大学，中学有河北师大附中东校区、精英中学，河北私立一中等。区域内有石家庄市最具实力的百货企业——北国超市长江店。各类金融机构在开发区均有分行，如建行、河北银行、工商银行、农业银行、中信银行、邮政储蓄等。
翰林苑销售说词 欢迎参观! 您好，我是翰林华府置业顾问李X X，请问您贵姓下面由我来为您做一下咱们小区的整体介绍！ 您看，这是咱们翰林苑的整体规划效果。咱们小区位于第二大街和新华路交汇处,一期总建筑面积18万平方米，楼型分多层、高层和小高层，小区全部建成后，将可容纳大约1500户居民。 买房首选地段，咱们小区位于新城高档住宅集中区，周边有包括咱们小区在内的一大批高档小区。咱们小区周边即将配备包括文化创意园、科技创智园，以及大型超市、菜场、社区医疗中心、电信和移动网点在内的商业和生活设施；另外，新华路和第二大街都是新城主街道，全部建成通车以后，将会有多路公交通过这里；尤其值得称道的是，咱们小区旁边分布着中捷职专、河北农业大学、北京中医药大学及分别在建的一所中学和小学，人文气息浓郁，孩子上学非常方便，可以说，在咱们小区整体交付后的生活会是非常方便的。 我猜想您在考虑价格的同时，一定也在考虑房子质量。我们的开发商是河北其东房地产开发有限公司，是一家专注于房地产开发及工程建设的公司，在业内具有良好口碑。所以，咱们小区的建筑质量是绝对过硬的。咱们翰林苑在一开始就建立了包括开发商老总、工程部、建筑商、监理公司在内的四方质量监督体系，对工地进行定期和不定期的分查和合查，检查内容从用材是否优质、工序是否规范、是否严格按图施工等方面。我们之所以做这样细致的检查，就是为了确保了翰林苑建筑质量达到优质的标准。更何况，我们不是只做这一期房产，只有一期住户足够的好评，才能推动将来的翰林苑二期、三期更好的发展。而对住户而言，也只有买这样优质的小区，您才能没有任何的后顾之忧。 请您随我移步到沙盘，买家具要环保，买房同样也要看重环境。咱们小区的环境是相当的优美，您看，小区东大门外是占地百亩的盛泰高尔夫球场，新春之后的漫坡绿野点缀着您的翰林生活，每天早晚，休闲散步，七星公园带您感受河水的清新气息，绝对有助于您的身体健康和放松心情。进了小区东大门，便可以看见一个精致的休闲广场，假山，长椅、健身器材、阳光草坪等等随处可见，早晨散步、晚上休闲，兴趣来的时候还可以锻炼身体，全家老少都可以在广场中找
超全面的房地产销售说辞大汇总 销售说辞（万科版） 参观流线中各展示节点标准说辞 以下为销售流线中的每一个讲解点，各销售员可根据以下各点进行个性化发挥！ 一、销售大厅说辞点 1、询问语:礼貌用语、询问客户到访意图、自我介绍 2、通区位图：城花区位、客户行/乘车路线 3、3分钟宣传片：结合宣传片讲解 4、XX亩 & XX亩沙盘： a、整体方位、小区规模、各期目前进度、集团/武汉公司简介 b、规划理念、组团/道路/园林/配套 c、产品、户型、面积、均价、物管费、交楼标准 d、三大特色：标准化施工、五重安防系统、带装修交付 5、单体模型（可选） 二、流线图说辞点 1. 销售大厅前树阵广场：城市博物馆、水池、桂花树（X万）、柚子树、樟树、樱花树、广玉兰 2. 特一区底商：经营业态（超市、JEEP吧） 3. 第五大道： a“绿肺型”主干道、六排法桐（X颗）、一种宁静的氛围、5年后树能将马路连接起来，形成一条真正的林荫大道 b、人车分道、一条先进、现代化的路、解决现代人和社区、车的矛盾、 c、进入社区每个组团的路口清晰，直接； d、 5000平米的花园式绿色大道: X棵法国梧桐、X棵樟树、X棵银杏、X棵樱花……一共X类不同树种、X棵大小乔木 e、街角公园 4、经过上西X区： a、道匝 b、五级安防系统 c、“组团客厅” d、组团内绿化：X平公共空间，X乔木，空气净化力，
e、停车位、两三个车位间隔树 f、X米人行道 5、上西X、X交界处： a、教育配套：双语幼儿园、市级小学 b、“S.O.S”紧急召援系统 6、五分钟商业： a、业态 b、买打火机的故事 c、减速坡 d、景观小品 7、集中商业后街 a、4500规模 b、1200平鲁广超市 c、银行、餐饮、诊所、商业广场 8、集中商业内街道 a、中式酒楼：虹景酒楼 b、开放、休闲的空间 9、公交站： a、X运行 b、穿梭巴士 c、道路下水井盖 10、“梦幻岛”儿童公园 a、4000平规模 b、涂鸦墙、高迪墙、沙地、海岛船、鸽子屋、树爸爸的故事 11、会所/运动公园/绿脊 三、情景TOWNHOUSE说辞点 1、专利产品：万科专利产品，模仿得不到她的精髓 2、低层/低容积率：4层，1.0的容积率 3、花园/露台：赠送约53平花园，且独门独户；层层退台；复式4个露台，担负各自功能使命 4、入户DEN ：功能强大、身份象征、采光 5、40平米大客厅/8.1面宽 6、厨房功能分区：中西餐备餐台、早餐台，烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分
最实用的地产人员派单技巧与说辞 一、派单的目的： 1 、项目优势及卖点的硬性灌输，项目的形象宣传。 2、充分挖掘潜在客户资源。 3、提高来访量，提升现场人气。 4、增加约访量] 积累目标客户。 二、对派单人员的要求： 1、精神面貌佳，形象要好，男的要大方，女的必须化淡妆，衣服颜色最好能跟项目推广用的主色调或者logo主色调相匹配。 2、热情大方、积极主动、不怕丢脸。v 3、知道项目的基本情况，尤其项目的卖点和优势所在。 4、统一口径，从容应答客户的各种问题。切忌一问三不知的派单人员，会严重降低客户对项 目的印象和看法。; r 5、有定时、定量的任务，考核要奖勤罚懒。 7 鼓励第一，要随时抽查，出现浪费要做到惩罚分明；要想法设法找到更有效的发单地点。 7 、在家做好目标客户、目标地点的分析工作，出门要注意观察、判断行人情况，提高命中率。 三、派单的注意事项： 1、派发前发单员应基本了解当次所派发DM单页的产品特性和服务内容，确定所宣传产品的主题，锁定目标客户群，提高派发效率。 2、地点要选取符合自己目标客源的地方，不一定要有巨大的人流量，但是肯定要有目标客源群众相对较多的地方。一般是住宅，银行门口、拆迁小区附近、大型活动广场，主要的马路，售楼处门口等。 3、本城高收入阶层集中的区域、政府机关单位、大型工厂等，是派发重点。 4、派发的时间要集中在上下班的高峰期，派发地点应选在目标客户群比较集中的地点。 5、根据楼盘定位选择目标客户，一般不要求太过于刻意挑选高气质、穿名牌的客户，一般市民即可。 6、派单员一定要机灵，城管环卫来了要悄然回避，等他们走了再出来，打游击一般。
7、发单过程中始终保持友善、热情、微笑的面孔，让人容易接近你，进而有兴趣了解你所派发的DM宣传单，并引起客户群对产品的好奇和好感。 8、发传单要在行人过往的路线上，最好不要挡在行人的面前（一定要准备好，不要突然举起你的手）；在卖场出入口发单时，身子侧站，不要挡住顾客的路。发单时，尽量往行人有空闲的手上递！ 9、拿宣传单动作，建议以一边的手臂为依托托着宣传单，宣传单正面朝向行人，将客户产品或服务的内容展现出来，确保行人拿到的宣传单是正的，以便行人比较方便的第一时间看到上面的内容。 10、发单时要用礼貌的语言与消费者沟通，一定不能害羞，大胆的说出产品的主题，（最好总结在10个字以内）而不是简单的发单机器人。 11、发单时要善于观察，及时走动派发，要主动。 12、发单时要有针对性地派发，切忌不加选择的随意乱派发。 13、不要怕被拒绝，当你给别人派单时，你心里一定要暗示自己：你是在帮他！因为你无偿的将一条也许对他有用的信息传达给他（实质上也是这样的），不接单对他而言可能是一个损失！如果有人接了传单，一定要说声“谢谢”！ 14、一定要做客户登记，有许多优质客户是可以通过这种方式积累的。 15、被顾客丢掉地上的、完好资料、如果没被别人踩脏，要回收重新派发；如果被踩脏了，拣起来丢到就近的垃圾桶（如果附近没有垃圾桶，把它们收集起来放到不显眼的地方，在人少时送到垃圾桶中）。 16、每份掉在地上或被人丢弃的资料只要看见立刻捡起来，是对自己的尊重，也是对项目的尊重。 四、派单的技巧： 地点在人流多的地方，向着人流呈45°角，站立，微笑，单要把正面向着别人，这样就可以让别人看到你给他的是什么了，然后说，欢迎了解中环大厦！如果他接了单你就得说谢谢，如果他不耐烦不接，那你就要说不好意思，打扰了！态度始终要好。不能因为不接单你就态度不好，被拒绝了一次要马上调整过来，准备下一个人的。 派单三部曲：一、自我介绍、带客上门 二、留电话 三、推销项目所在地
华润集团商业地产说辞销讲词
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华润集团商业地产说辞销讲词本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分，华润品牌---- 品牌墙处、地段一一区域沙盘处、周边商业配套和客流量一一区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍(侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套)、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。 华润品牌展示一一品牌墙处 1 .讲解目标 (1)华润集团红色央企、拥有多元业务领域； (2)华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业； (3)华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线。 2?讲解要点 (1)通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力； (2)强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心； (3)通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。 3.标准说辞 华润集团是直属于国资委的央企，其前身是193 8年于香港成立的“联合行”，经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、
16家一级利润中心，有实体企业2300多家，在职员工42万人，在香港拥有5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。 X先生/女士:以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想说:这恰恰对您的投资影响是非常巨大的：现在已经是完全竞争化的社会了，投资最根本的目的是赚钱，对吗？（停顿3秒）等于您把钱放在开发商这儿，寻求投资回报。本质上，这和买股票是一样的，正如您买了我们的股票。所以，企业实力怎么样，是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的！华润实施的“十二五”发展战略，目标是实现销售额7 0 00亿元，利润100 0亿,总资产1万亿，我们要把华润建设成为“世界一流企业”。“强者恒强”，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润20 1 3年全球50 0强排名第187位,2013年度央企业绩排名第五位，截止20 13年末，总资产11 3 3 7亿元，其核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。而且以上业务已经建立起行业前五名的领先地位。所以，选择华润，不仅有强大的央企背景保证，还有我们企业快速发展的势头带动。“好风凭借力，任我上青天”，X先生/女士，您投资华润, 一定是正确的！ 经过刚刚的介绍，您有什么不清楚的地方吗？（客户：没有） 下面1分钟的时间，我们再了解下华润置地。华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，作为香港恒生指数成分股，他是中国最具实力
房地产外滩九里销售说辞 【最新资料,Word版，可自由编辑！】
◎销售说辞：门口迎宾——区域模型 欢迎各位台湾桃园代理行台商看房团光临我们的华润-外滩九里! 我是您的置业顾问XX，很荣幸由我来带各位参观！ 这边请，小心台阶！（右手作手势，为客户指示脚下的台阶） 您现在所看到的是我们今年3月份刚从法国拍卖，空运回来的7尊达利雕塑，以后会在每个大堂内摆放一尊，永久收藏，您不用去到巴黎，不用等着展览馆的展出，您只要回到家，就能欣赏到大师的作品，您也可以邀请您的亲朋好友到家里来参观欣赏。 我们的华润外滩九里不仅仅是您的一处不动产，更是您所拥有的艺术品，您将会永久收藏，世代承袭。 （走到品牌墙前驻足停留）您现在参观的外滩九里，是我们华润置地全国25个城市58个项目中，最高端的产品。 （领先2-3步走在客户的左前侧） （在区域模型前站定，位于客户的左侧，当说到“您”的时候，双手将名片递给客户），首先，请允许我向各位介绍一下项目的周边情况： 不知您是否了解在世界版图中，中国上海的地理标识位置？（置业顾问语气上稍作停顿）而实际上，这个具体地点就在这儿（顺势用激光笔指向）——上海海关大楼。而从海关大楼往南约2500米，就是我们目前所在的位置（顺势用激光笔指向K楼的位置）——华润-外滩九里。本项目位于黄浦区外滩滨江豪宅板块，从项目所处的位置来看，外滩九里占据了上海市中心最好的地段。三公里车程之内能辐射到上
海绝大多数的最优质CBD商圈：淮海路商圈、人民广场商圈、陆家嘴商圈、华润时代广场商圈 除了拥有城市核心地段优势资源以外。本项目还具备一个特殊的因素，他使我们华润外滩九里面世即尊贵——除开一般商品房所具备的居住、投资属性外，仅288套稀缺体量、加上建筑所透露出的深厚商道人文精神使得外滩九里具备收藏传世的特性。 众所周知，外滩是上海的标志，从1853年外滩开埠以来，在150年的岁月当中，他见证了上海文化、商业的起步、发展、沉浮和再次崛起。能够在外滩留下印记的人，都可谓是时代风云人物，但是，历经百年沧桑的外滩从未被谁居住过。昨天的外滩曾经是上海政治、金融、财富中心；而今天的外滩，则成为上海最浪漫、最具文化底蕴、且顶级奢侈品商家竞相角逐的时尚地标：全球布局仅23家，在上海独此一家的米其林三星餐厅就坐落在我们外滩；外滩的依云SPA堪称全世界最好的SPA，全球也仅有2家。如果您在外滩没有预定到位置，那就只能去法国巴黎了；外滩3号是乔治阿玛尼的专卖店、外滩6号是D&G旗舰店、外滩18号是卡地亚和杰尼亚专卖；与此同时Prada、Chanel两大高端品牌随着半岛酒店在外滩的落成也正式宣布进驻外滩。世界顶级品牌对外滩的趋之若鹜更印证了外滩未来的无限前景。 回顾上海城市发展，上海最热的热点都在浦江两岸。30年代，外滩已经发展成东方华尔街，90年代初发展陆家嘴成为金融中心，21世纪，上海发展的焦点便聚焦在黄浦区外滩一体化改造工程上，未来的外滩将与英国的泰晤士河、法国的塞纳河沿岸媲美。早在2002年，上海市政府就制定了浦江两岸综合开发规划方案，您所看到的区域即为两岸综合开发的核心段（配合手势介绍），而我们所在的板块（再次用激光笔向客户指出我们项目的所在地）更是核心段中的重点工程，
中华城·临时销讲词 您好！（由接待人上前开门，热情接待！）欢迎光临中华城（一直要面待微笑），我是中华城置业顾问xx，您可以叫xx，非常荣幸成为您的置业顾问，请问您怎么称呼？xx先生/小姐，请问您是第一次来吗？您是通过哪种渠道得知我们项目的？ 中华城是由新郑市鑫万佳房地产开发有限公司投资开发建设，是集团公司首个地产项目；公司实力雄厚，涉足于超市（万佳超市）、投资担保、房地产开发等多个领域；都获得了新郑市人民的良好口碑。 项目位于新郑市中华路与洧水路交叉口(老检察院)，实属稀缺黄金地段；紧临市区的中轴线主干道--人民路，交通便捷：1路、2路、6路、10路、101路公交路线可直达市区，交通快捷方便。教育方面，市直幼儿园、实验幼儿园、新华路小学、实验小学、实验中学、苑菱中学、新郑市第二高级中学、西亚斯大学等名校为邻，让您的孩子在10分钟的路程完成从幼儿园至大学的完美教育。生活方面：建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、万佳超市、万佳时代广场、美联购物广场、丹尼斯，坐享成熟的生活配套与优越的购物环境；医疗方面：第一人民医院、第一人民医院妇儿分院、第二人民医院、妇幼保健院，为我们的健康保驾护航；还有我们的炎黄广场、体育场，也是放松身心的好去处。 中华城整个项目占地约12亩，总建筑面积约28000平方米，是目前新郑市核心地段首个商业综合体之一，包括住宅、临街商业、公寓写字楼、地下商场等；其中住宅建筑面积6300平方米，商业建筑面积12000平方米，公寓建筑面积3600平方米、小公寓约90套。 整个项目共3栋楼，分为1#、2#、3#楼，建筑风格为简欧，由7层电梯房、沿街双层商业及地下商业及停车场组成。其中1#、2#楼是住宅区域；洧水路、中华路沿街商业及3#楼是整个项目的核心区域，是项目商业、公寓写字楼的主要集聚区。 产品方面，公寓写字楼是我们项目的亮点之一，打造的是全精装修、高品质居住、商务办公的个性空间。其公寓面积在40—50平方米，精装修公寓有以下特点：1、低总价、低首付、月供低；2、投资风险小、装修成本低；3、地段好、升值空间大、回报率高、增值保值性强；4、省时省事，完全拎包入住；商务写字楼面积在90—500平方米，只为我们少数的企业量身定制；核心商业面积在80—2000平方米，纯框架结构，自由分割销售模式，定位高端商业区，集合了时尚购物、品质餐饮、休闲娱乐功能一体。项目以独特的业态定位，来
全面的房地产销售说辞大汇总 销售说辞（万科版） 参观流线中各展示节点标准说辞 以下为销售流线中的每一个讲解点，各销售员可根据以下各点进行个性化发挥！ 一、销售大厅说辞点 1、询问语:礼貌用语、询问客户到访意图、自我介绍 2、通区位图：城花区位、客户行/乘车路线 3、3分钟宣传片：结合宣传片讲解 4、XX亩 & XX亩沙盘： a、整体方位、小区规模、各期目前进度、集团/武汉公司简介 b、规划理念、组团/道路/园林/配套 c、产品、户型、面积、均价、物管费、交楼标准 d、三大特色：标准化施工、五重安防系统、带装修交付 5、单体模型（可选） 二、流线图说辞点 1. 销售大厅前树阵广场：城市博物馆、水池、桂花树（X万）、柚子树、樟树、樱花树、广玉兰 2. 特一区底商：经营业态（超市、JEEP吧） 3. 第五大道： a“绿肺型”主干道、六排法桐（X颗）、一种宁静的氛围、5年后树能将马路连接起来，形成一条真正的林荫大道 b、人车分道、一条先进、现代化的路、解决现代人和社区、车的矛盾、 c、进入社区每个组团的路口清晰，直接； d、 5000平米的花园式绿色大道: X棵法国梧桐、X棵樟树、X棵银杏、X棵樱花……一共X 类不同树种、X棵大小乔木 e、街角公园 4、经过上西X区： a、道匝 b、五级安防系统 c、“组团客厅” d、组团内绿化：X平公共空间，X乔木，空气净化力， e、停车位、两三个车位间隔树
f、X米人行道 5、上西X、X交界处： a、教育配套：双语幼儿园、市级小学 6、五分钟商业： a、业态 b、买打火机的故事 c、减速坡 d、景观小品 7、集中商业后街 a、4500规模 b、1200平鲁广超市 c、银行、餐饮、诊所、商业广场 8、集中商业内街道 a、中式酒楼：虹景酒楼 b、开放、休闲的空间 9、公交站： a、X运行 b、穿梭巴士 c、道路下水井盖 10、“梦幻岛”儿童公园 a、4000平规模 b、涂鸦墙、高迪墙、沙地、海岛船、鸽子屋、树爸爸的故事 11、会所/运动公园/绿脊 三、情景TOWNHOUSE说辞点 1、专利产品：万科专利产品，模仿得不到她的精髓 2、低层/低容积率：4层，的容积率 3、花园/露台：赠送约53平花园，且独门独户；层层退台；复式4个露台，担负各自功能使命 4、入户DEN ：功能强大、身份象征、采光 5、40平米大客厅/面宽 6、厨房功能分区：中西餐备餐台、早餐台，烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分 7、公卫干、湿分离 8、主卧转角飘窗：地台飘窗，270度景观 9、步入式衣帽间
梦幻庄园 晋商国际梦幻庄园位于祁县东观镇，著名风景旅游区乔家大院往南一公里。地理位置优越，交通方便。208国道和108国道从我们项目周边交叉而过，大同至西安高铁、龙城高速（榆次龙白至祁县城赵），距离本项目只有5公里。交通极为便利，四十分钟即可到达省会太原，开车十分钟即可到达祁县县城及太谷县城。祁县是国家级历史文化名城，晋商大院的主要发祥地。宏伟的晋商国际梦幻生态庄园与闻名遐迩的乔家大院遥相呼应，更彰显了项目的品味。 我们项目总占地面积450亩，投资预算4.5亿。项目由五个组团组成：一组团由6栋多层康居建筑构成，简洁明快的外立面，注重绿色生态融入的晋商人民对健康、文明、低碳美好生活的追求；二组团由2栋12层花园式洋房组成，配以景观、绿化，代表了新晋商对西方花园生态居家文化理念的赶超；三组团由全水系生态66栋中欧式梦幻别墅组成，景观设计以高低错落的坡地园林，江南水乡的小桥流水为主，再辅以春桃，夏莲，秋菊，冬梅的四季景观，让居住在这里的业主四季皆有观景之处；四组团由晋商梦幻五星级酒店和晋商梦幻珍藏品展览中心组成；五组团由全生态垂钓中心，夏游冬冰健身中心，环岛农业观光生态采摘园和6座国宾式生态水系四合院商务会所组成。 我们项目一期占地150亩，有前三个组团组成，我们的多层住宅为纯正板楼，全部一梯两户，通风采光俱佳，面积85.7㎡、93.64㎡两室一厅户型，109.27㎡三室两厅户型。公摊比例12%左右。特别
是我们采用国内最为先进的电热液体地暖系统，告别传统的锅炉取暖，真正达到低碳环保的效果。且取暖成本与锅炉供热成本几乎相当，效果也好。我们项目1#、3#楼二层赠送露台，六层赠送平台。2#、4#楼，一层赠送私家花园，六层赠送平台。项目周边有宾馆酒店、集贸市场、医院。东观小学、中学，配套设施较为齐全。我们的在确保工程质量的前提下，工程进度非常快，现在已盖至三层，计划5月底6月初工程主体封顶，年内就计划交付业主使用。 我们项目配有会所式私家双语幼儿园，景观式行政商业会所，庄园聘请专业物业公司进行物业服务，出了常规服务，我们还提供私人医生，全球酒店餐饮出行预定，私人SPA，火车航空到站到港服务。是物业服务真正成为您的私人警卫和私人管家。 一个庄园，一个世界。亲临一次，感动一生。梦幻庄园，属于您的现实世界。让您足不出户，去感受到异国他乡的气息；让您足不出户，去体验另类美好幸福生活；让您足不出户，去感知世界最前沿的咨询。 随着国家大太原经济都市圈建设概念的提出，祁县的经济发展步伐不断加大，而我们的梦幻庄园就像引擎，为祁县经济的发展助力前行。
南景名门江山销讲词
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南景·名门江山销讲词 一、问候语 （在客户出现至销售部门前时即走到门边迎接） 您好！欢迎光临南景·名门江山临时接待中心，很高兴为您服务，我是南景·名门江山的置业顾问XXX，请问您是第一次到访吗？（得到肯定回复后，继续）请问您贵姓？（主动称呼对方，面带微笑让客户感受到我们对她的重视）下面由我来给您简单介绍一下我们项目的情况！ 二、项目区位综合介绍 1、区域位置介绍 项目位于合川“南拓”的重点区域——南屏新城南滨组团核心区，根据合川2010～2020年的发展规划，该区域将建设成为行政中心、商业商务中心、金融中心、文化艺术中心、休闲居住中心等五大中心汇聚的城市核心功能区。 我们项目南景·名门江山位于合川中央政务区、中央产业商务区和中央文化休闲区核心地段，具有无可比拟的核心区位优势。它北临滨江路及市政绿化用地，眺望嘉陵江一线江景，隔江而望东渡钓鱼城片区；南临南津街，隔街临规划的中小学地块；西临在售滨江尾盘——南滨1号；东临规划道路及规划中合川区公安局用地及居住用地地块（生态城旁空地，重庆开发商拿的）；且毗邻嘉陵江秀美江岸旁，紧邻400亩生态湿地滨江公园，对望学士山绝美风景，享有南城最美的景观优势。且距离三江希望城、文峰古街等新的南屏商业区距离适中，既能享受便捷的生活，又能在城市喧嚣中获得自我的静谧，南景·名门江山相比周边其它项目具有更独特的优良天赋,同时也更受购房者得青睐。 2、区位规划及板块升值潜力 而今的南屏片区已经今非昔比，高达95%比例的合川区级行政部门的落户，让南屏成为了新合川绝对的行政核心区域。在依托行政南迁的基础上，南屏的建设日新月异，步伐快得让人眼花缭乱。观望南屏，热闹与喧嚣早已成为了这里的主题。再加上政府非常重视南屏新城各项配套设施的发展，商圈缺失，休闲绿地不够，无五星级酒店的历史将被改写。 未来的南屏组团将以合川区政府的所在地块为依托，向其北部辐射出12个地块，预计到2020年南屏组团的城市建设用地面积将达到9平方公里，人口约15万。 规划将以中、下什字老城中心区为依托，逐步完善城市配套，将南屏新城发展成为集行
商业地产销售说辞 ××商业销售统一说辞 一:公司简介 : [7 o/ T8 I2 h 四川××实业集团有限公司成立于1995年，是一家涉足房地产、工业、商贸、运输和医疗等领域的多元化民营企业，有分布于绵阳、成都等地的子公司30余家，公司在经营活动中一贯坚持“以人为本、诚信敬业”的经营理念和“发展实业、造福社会”的经营宗旨。先后在成都开发了××花园、××大厦、沙河新城、清江雅居等一系列项目，都获得一致好评，其中沙河新城就被评为群众十大喜爱楼盘之一。 二:项目的基本概况 (一)商业的基本情况 1、商业的位置$ j" F’ S& Q;××的商业位于××市成华区府青路二段18号，是一栋共4层的商业建筑，前临府青路二段主要交通干道，右面是沙河新城小区的主出入口，左面是规划中的小学校、蓝水湾商业广场及蓝水湾的出入口，有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的消费人群。 2、商业的氛围西有李家沱的商圈，北有512建材市场和正在形成的蓝水湾商业广场，南有刃具厂宿舍综合市场，特别是以李家沱的商业氛围最为成熟，而××的社区商业正是处于这几大商圈的包围之中。因此，有其浓郁的商业氛围。 3、商业的基本指标商业建筑面积:8000平方米; 层数:4层;总高为米，一楼层高米，2、3、4层为米。一层建筑面积1700平方米 二层建筑面积1700平方米，三层建筑面积1400平方米， 四层建筑面积1400平方米。 地下一层设停车场，面积平方米，设备区面积平方米。
4、项目配套设施: 地下停车位:50个 前面的花园广场:1000多平方米 电梯:2部 (二)、周边配套情况 (1)、交通状况# 1、7路:理工学院——文化宫 2、15路:富森美家居——文化宫 3、45路:双楠小区——青龙场中心站 4、1路:八一家具城——青龙场中心站 5、113路:金沙车站——十里店 6、49路:青龙场公交站——石羊中心站 7、412路:十陵公交站——火车北站 (2)周边居住小区 1、沙河新城 2、机床厂宿舍 3、工研所宿舍 4、刃具厂宿舍 5、蓝水湾 (三)、市政配套情况 公园:三洞桥公园、活水公园、游乐园 学校:电子科大、成大附中、××市金牛区树培小学、府青路小学、成量学校、轴承厂幼儿园、桃溪社区幼儿园、华西中学 医院:××市6医院、校工业416医院、建工医院、刃具厂医院、××成量集团公司医院、四川石油管理局成都医院
解说词 沙澧福地波光旖旎，许慎文化润泽千秋！ 过去的这一年，漯河分行积极贯彻落实省分行“决战2017、重返一类行”的总体目标，统筹谋划、精心运作、攻坚克难、奋力拼搏，通过建立完善以“三大机制两个文化”为主要内容的管理体系，党委的号召力进一步增强，员工的士气、执行力得到更好的彰显，在2017年对公旺季营销中，一举摘得五星上将，囊括7个奖项，获奖数量全省排名第二！ 视频1 面对复杂多变的同业竞争形势，漯河分行勇立潮头，敢于亮剑，主要业务指标圆满完成计划: 视频2 对公存贷款、中收、账户等主要指标市场占比第一，有效客户、体内循环位次排名靠前； 视频3 漯河分行坚持转型创新促发展，对公全量资金系统领先，综合融资取得新突破，小企业业务转型初见成效，授信客户新增及大数据指标全省排名靠前！ 视频4 在坚持发展的同时，漯河分行始终坚持合规经营，注重质量导向，加强日常监测，严于信贷管理，培育内控合规文化，资产质量同业最优，对公贷款连续多年保持零不良！
视频5 新时代，翘首仰望旌旗猎猎；新征程，侧耳闻听战鼓雷鸣！2018，漯河分行，凝心聚力，众志成城，梦想已经起航！ 视频6 贾行长讲话视频: 我是漯河分行的一名老兵，在漯河分行已经服务了21年，见证了漯河行的万千变化，发展成长。在刚刚过去的一年里，漯河行全体员工，上下一心，团结拼搏，主动奉献，辛勤付出，创造了多个历史新高：对公贷款余额位居同业第一，创漯河行历史新高；对公中收同业第一，系统前列，市场份额高达50%。在业务发展的同时，我们不忘风险，对公新发放贷款连续10年实现零不良。这一切的成绩离不开省行党委的正确领导，离不开漯河分行全体员工的砥砺奋进。总结过去是为了更好出发，2018年漯河分行迈入了新时代、踏上了新征程，漯河分行新一届党委将在省分行党委的领导下，带领全行员工以昂扬的斗志，踏实的作风，夯实基础，优化机制，真抓实干，加快发展，向省分行党委交上一份满意的答卷。） 中流击水，奋楫者进！漯河分行正站在一个新的起点，拥抱新梦想，创造新未来，漯河分行追逐梦想的脚步永不停歇！
置业顾问的40个精彩解答 1、我不喜欢期房，为什么不等建好了再卖？ 购买期房有四大优势： （1）价格优势。开发商之所以乐意以期房出售，最大的目的就是为了尽快募集资金。在期房的销售中，房地产开发商都会在价格上给予较大的优惠。一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠10%以上。因此说，在如今利息连连下调的今天，买期房其实也是一种投资。 （2）户型设计上的优点。从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响到产品的销售的，所以相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点，因为现在的现房多是前几年设计的。 （3）可抢占购买先机，优先选择好房子。人们通常会发现，去一个已经建好的现房项目买房时，往往那些层次好、朝向好、户型结构好、景观视野好的房子基本上都已经是名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而买房对于大多数家庭来说都是件大事，住房的层次、朝向、景观等因素将直接影响到采光、通风，进而直接影响生活质量。如果是买期房，则可以在买主很少的时候就介入，占据购买先机，优先选择综合品质较好的房子。 （4）具有较大的升值潜力。买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中得到升值的好处。 2、购买现房有什么好处？ （1）即买即住。购买现房，可以马上装修入住，不像期房需要等它建好验收完才能入住。对于尚未有房子的客户，还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出。 （2）品质有保证，买得踏实。购买期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真实面貌，只能根据建筑设计图纸和售楼人员的介绍去判断，不够专业的话很容易走眼；而对于现房，你可以进行原汁原味的现场考察，房子优劣一目了然。（3）避免纠纷。购买期房，易出现不可预计的情况，有可能与开发商产生纠纷，如交房时发现与设计不符或质量不过关等，而现房则可以在很大程度上避免这些问题的出现。正因为如此，现房销售将成为以后的流行趋势。 3、为什么说投资房产时很好的选择？ 现在银行存贷款来利率持续下降，把钱放在银行就只能等着贬值；买股票吧，有谁不是在眼巴巴的等着解套？炒外汇？那风险就更大了，谁能预测到国际经济形势的千变万化呢？ 您说现在国家限制房价，炒房的个个都哭丧着脸？这个您就有所不知了，中央要限制房价，地方政府可是一个劲地在努力抬升房价，要知道，地方政府的财政收入中有很大一部分是来自房地产行业的。前段时间××市的市长还在辟谣说他们的房价不能反映真实价值，还有很大的上涨空间呢！更重要的问题是，目前市场上的商品房仍然是处于供不应求的状态，只要有市场，房价怎么跌得下来呢？4、买高层的好处是什么？ （1）高层视野景观好。现在城市里的房子越建越高，越建越密，您总不会喜欢被人压制着吧？如果您住的是低层，以后有可能哪一天一觉醒来就发现对面有个人在对你笑呢，那个美丽的公园已经属于别人的视野范围了。
销讲词的主要内容： 1、_______________小区_____ 号楼_____ 单元_____ 层 开发商：____________________ 特色：_________________________ 物业：______________________ 特色：_________________________ 楼高___________屋龄____________外观_____________特色________________物业管理费_________________ 2、互通街道_____________________________________________________， 附近住宅种类的区分： 新旧社区: 楼层区分: 等级: 住户水准: 大小环境: 本小区优缺点： 3、小区内.街口、大马路边转角商店名称标示。 4、路段行情、房价分析（销售中，已成交之行情建档类）
5、本小区预售个案的了解分析（推出日期、可售户数、平均单价、店铺的主要单位、车位价格、诉求重点、产品特色、销售率、客户的重要来源分析……） 6、小区所属区域的发展沿革（过去、现在和未来） 7、小区所属区域的人文背景。 8、小区所属区域的重要： （1）公共设施调查统计（公园绿地、车位、学区、交通路线、景观等） （2）生活设施：自选商场、带领连锁店、医疗机构、政府机关、消防设施、公安派出所、邮电局、银行。 （3）休闲设施：电影院、百货公司（标注名称） （4）：公交站：标示地点及站牌标示方式： （5）：高架桥、公路大桥： （6）：铁路、汽车客运站：
9、小区布告栏数量的统计。 10、小区人口结构与户数统计。 11、本小区所有销售中房源了解，分析比较。 12、城市计划动态的掌握（道路计划、公园、停车场、图书馆等到公共设施之预定计划、重大交通建设之规划及完工日期，土地征收、整编、用途变更等） 13、区域内空地、空屋之统计调查。 14、办公特性分析，商圈内办公写字楼的数量，租售和入住公司特点，租金平均水平。入住率，客户对该商圈内办公写字楼的数量，租售和入住公司特点，租金平均水平。入住率，客户对于该商圈内办公条件的评价和感受等等 15、房屋特性分析，指已建成并投入使用的各类房屋、设施设备和场地，包括地上附着物和地下各种功能性物体。各类房屋含用于居住的、生产的、办公的、经营的、展览的、储存物质的等一切建筑体;设施设备主要指与各类房屋配套的