第221号 《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，现予发布，自2010年9月1日起施行。 市长 二〇一〇年七月九日 深圳市房地产市场监管办法 第一章总则 第一条为加强深圳市（以下简称本市）房地产市场管理，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。 第三条房地产开发经营、经纪和估价，应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。 房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。 房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密，不得违法利用其所获取的信息。 第四条市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。 发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管。 第五条主管部门应当根据房地产市场监管的要求，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台，实现对房地产市场的动态监控。 除依法公开的信息外，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。 信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。 第六条鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。 房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。 房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
继“国十条”、“深十三条”之后，我市又一调控楼市政策出台：记者昨日从最新一期政府公报上获悉，《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，自2010年9月1日起施行。该办法规定，房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同（即“阴阳合同”）提供便利；若违反，将被处5万元罚款。业内人士指出，如果这一规定严格执行，再加上传言中的“二手房交易按评估价收税”落地的话，“阴阳合同”可能将成为历史。 １ 账户余额不低于项目资本金10% 《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称办法）分为房地产开发经营、房地产经纪、房地产估价、房地产组织、监督检查、法律责任、总则和附则等８个部分。 办法规定，房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金１０％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。 如果房地产开发项目申请预售前项目资本金账户余额低于项目资本金１０％，或者在项目取得规划验收合格凭证前擅自提取使用的，办法提出，将由主管部门责令其限期改正，并处１０万元罚款；同时，不予颁发《商品房预售许可证》，已经颁发的责令暂停预售。 相关工作人员表示，现在之所以做出这一规定，是为了保障房地产开发过程中后续问题的顺利进行，在经济上对开发商有所牵制，对业主权利有所保护。 ２ 未取得预售证不得内部认购和认筹 商品房预售何时可以出售？办法明确指出，必须同时符合多项条件，商品房才能预售：已付清地价款，并取得房地产权利证书；取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；七层以下（含本数）的商品房项目已封顶，七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
《深圳市房地产市场监管办法》关于房地产开发经营规定 第七条从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。 禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权 的土地上进行房地产开发。 禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。 第八条房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。 房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的，发展改革部门不予核准立项，建设部门不予颁发施工许可证。 第九条房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。 在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。 商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。 第十条房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产 开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当 在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。 第十一条房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。 房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。 价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。 第十二条商品房预售应当符合下列条件： （一）已付清地价款，并取得房地产权利证书； （二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分
政府如何解决市场失灵 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
政府如何解决竞争失灵 我们知道只要有市场就有竞争，竞争失灵也会连带着市场失灵。市场失灵包含两种意思，一是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况，这种情况通常用于无效率状况特别重大时，或非市场机构较有效率且创造财富的能力较私人选择为佳时。二是常被用于描述市场力量无法满足公共利益的状况。 市场失灵的型态：不完全竞争市场独占独买寡占卡特尔买方寡占独占性竞争差别取价（差别定价）价格吸脂策略。 造成市场失灵的二个主要原因为：成本或利润价格的传达不适切，进而影响个体经济市场决策机制；次佳的市场结构。当然还有其他原因，如：收入与财富分配不公外部负效应问题竞争失败和市场垄断的形成失业问题区域经济不协调问题公共产品供给不足等等。 如果市场失灵达到一定程度市场的正常作用就会丧失，市场配置资源的功能也就失灵了。此时市场一般不能完全自行解决问题，为了保证市场的正常运转，政府需要制定一些政策来约束在这种情况下的欺诈行为。在宏观调控时要把握两个原则：一是政府尽量不参与资源配置；二是一旦参与要以市场的手段来进行。针对市场失灵的表现，作为经济主体的各级政府，发挥应有的经济职能解决市场失灵问题，可以采取如下对策： 首先，政府要做好提供公共物品的工作，搞好基础设施建设以保证整个国民经济有良好的“硬件条件”。同时，政府还要承担起那些投资规模大、资金回收期长而又是对经济发展起重大影响作用的项目，这样，既解决了市场不能提供公共物品的有效供给问题，保证了国民经济正常运行；同时，政府投资在过程中还可以解决相当一部分下岗工人的再就业问题，也可以带动其他相关产业的投资和生产，从而推动经济的繁荣。而对于经济发展中的垄断问题和其他不
市场经济体系中的政府干预 自从亚当斯密发表《国富论》揭示市场经济的运行机制和作用之后，市场经济作为经济运行的重要方式为世界许多国家所认可、接受、实施和采用。事实证明，市场经济这只“看不见的手”，对于推动经济发展、促进交易公平，提高生产效率发挥了重大作用。但是随着市场经济的深入运行，人们也发现，市场经济也不是万能的，在某些领域、某些方面也存在市场经济无法发挥作用的现象，出现市场失灵的状况。如何弥补市场经济的这种缺陷，很重要的需要政府作为公共资源的管理者、调配者发挥作用，于是产生了市场经济过程中的政府行为。 一、市场失灵 现代西方经济学严格证明了市场这只“看不见的手”可以实现资源配置的“帕累托最优”，然而这是在十分苛刻的条件下才成立的。现实中的市场总是不完全的，并不能实现“帕累托最优”这一理想状态，即会出现市场失灵。 （一）市场失灵的概念 市场失灵是指由于市场的内在功能性缺陷和外部条件缺陷引起的市场机制在资源配置的某些领域运作不灵，导致资源配置无效率或低效率。 市场失灵可以区分为两个方面、三个层次、四种类型及多种表现。这两个方面是指内在性失灵（指市场缺陷或缺乏给市场带来的局限和不稳定性，这往往表现在微观领域）和外在性失灵（指市场对外部的宏观经济造成不稳定和社会带来冲突，这主要表现在宏观和社会领域）。三个层次是指微观的不经济性、宏观的不稳定性和经济与社会的不协调性。具体体现在以下四方面：市场的局限性，市场的非普遍性，市场的不稳定性，与社会的不协调性。 （二）市场失灵的成因 关于市场失灵的成因，众多学者的意见大部分相同，但也存在差异。综合而言，市场失灵主要有以下几种成因： 1、外部效应。外部效应是指经济主体的活动产生的影响不表现在自身的成本或者受益上，却给其他经济主体带来好处或坏处。现实生活中，外部效应存在非常广泛，只要存在外部性，资源配置的效率就难以实现，市场机制就不能发挥作用。所以市场机制下，每一个体处于对自身利益的追求，不会主动参与追求公共利益的行动，因此不利于增加正外部性、减少负外部性，资源配置无法达到最佳配置水平。为了维护市场机制的正常运转，就需要政府采取税收、补贴及法律规制等各种手段，增加正外部性行为的受益和负外部性行为的成本，解决外在效应问题。 2、垄断。市场有效配置资源的前提是自由的、充分的竞争，但在现实的经济生活中，竞争是不完全的，存在垄断问题。它表现为市场上出现只有为数很少的几家供应商、甚至是独家垄断的局面，垄断厂商通过操纵物价，牟取暴利，使市场均衡作用失灵。 3、公共物品的生产与供应失灵。公共物品时私人不愿意生产或无法生产，抑或无法全部生产，必须由政府提供，或者由政府和企业、个人共同提供的产品和劳务。公共物品不能
2017最新《房地产经纪管理办法》全文 第一章总则 第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。 第三条本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。 第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。 第五条县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。第六条房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。 第二章房地产经纪机构和人员 第七条本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构可以设立分支机构。 第八条设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。 第九条国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。 第十条房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由房地产经纪行业组织负责管理和实施考试工作，原则上每年举行一次考试。国务院住房城乡建设主管部门、人力资源社会保障部门负责对房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格考试进行指导、监督和检查。 第十一条房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。
房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；
市场失灵与政府介入 正如美国经济学家曼昆所言，市场通常是组织经济活动的一种好方式。但是，市场并不能够实现社会效率。因为市场的竞争经常是不充分的，换言之，市场中还存在外部性，公共物品的提供也是市场无法解决的问题。这些不足只能有政府来解决。 在市场经济中，市场也不是万能的，也有市场失灵的时候，政府介入和干预经济活动，就是为了试图弥补市场这一缺陷。 市场失灵是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况。只要表现有：⑴收入与财富分配不公，⑵外部负效应问题，⑶竞争失败和市场垄断的形成，⑷失业问题，⑸区域经济不协调问题，⑹公共产品供给不足，⑺公共资源的过度使用。原因主要有以下几个方面： ⑴、公共产品。公共物品是可供社会成员共同享用的物品，具有非竞争性和非排他性。非竞争性是指一个人对公共物品的享用并不影响另一个人的享用，非排他性是指对公共物品的享用无需付费。例如国防就是公共物品。它带给人民安全，一公民享用国家安全时一点都不会影响其他公民对国家安全的享用，并且人们也无需花钱就能享用这种安全。由此可见，公共物品不能有市场提供而且市场也提供不了。 ⑵、垄断。垄断可能使得市场配置资源缺乏效率，消除市场的垄断只依靠个人的力量是不可能完成的，对这种情况的纠正需要依靠政府的力量是最佳的解决方式。 ⑶、外部影响。市场经济活动是以互惠的交易为基础，因此市场中人们的利益关系实质上是同金钱有联系的利益关系。例如，甲为乙提供了物品或服务，甲就有权向乙索取补偿。当人们从事这种需要支付或获取金钱的经济活动时，还可能对其他人产生一些其他的影响，这些影响对于他人可以是有益的，也可以是有害的。然而，无论有益还是有害，都不属于交易关系。这些处于交易关系之外的对他人的影响被为外部影响，也被称为经济活动的外在性。例如，建在河边的工厂排出的废水污染了河流对他人造成损害。工厂排废水是为了生产产品赚钱，工厂同购买它的产品的顾客之间的关系是金钱交换关系，但工厂由此造成的对他人的损害却可能无需向他人支付任何赔偿费。这种影响就是工厂生产的外部影响。当这种影响对他人有害时，就称之为外部不经济。当这种影响对他人有益时就称之为外部经济。比如你摆在阳台上的鲜花可能给路过这里的人带来外部经济。 ⑷、非对称信息。由于经济活动的参与人具有的信息是不同的，一些人可以利用信息优势进行欺诈，这会损害正当的交易。当人们对欺诈的担心严重影响交易活动时，市场的正常作用就会丧失，市场配置资源的功能也就失灵了。此时市场一般不能完全自行解决问题，为了保证市场的正常运转，政府需要制定一些法规来约束和制止欺诈行为。 政府干预和制约市场途径很多，基本上可以在市场活动的起点、过程、结果等各个步骤进行。具体讲，有以下几个主要方法：⑴为了消除垄断的影响，政府可以采取反垄断政策。针对不同形式的垄断，政府可以分别或同时采取行业的重新组合和处罚等手段，而这些手段往往是依据反垄断法来执行的。⑵解决公共物品的供给是消除公共物品所造成的市场失灵的关键。⑶外部性是造成市场失灵的重要原因，解决这一问题的政策主要包括：税收和补贴、政府直接调节以及明确产权和谈判三种手段。 总之，市场的失灵为政府的介入提供了可能政府可以通过对私营经济部门的活动经行某种限制或管理。政府介入市场的原因是由于市场失灵，但是，政府同样也不是万能的，也有缺点和不足，有可能介入失败，也就是说，市场失灵并不是政府介入的必要条件。政府介入成功与否建立在两个前提之上：一是政府有动机使资源的配置更有效率；二是政府有能力使资源的配置更有效率。 针对这一问题，诺贝尔奖获得者布坎南创立了公共选择理论，对政府行为的局限性进行分析，认为，政府活动的结果未必能校正市场失灵，政府活动本身也许就有问题，甚
《房地产经纪管理办法》 百科名片 住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。《办法》的出台，是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪活动当事人合法权益，促进房地产经纪行业健康发展，将起到积极作用。 目录 住房城乡建设部第8号令 第一章总则 第二章房地产经纪机构和人员 第三章房地产经纪活动 第四章监督管理 第五章法律责任 第六章附则 颁布意义 住房城乡建设部第8号令 第一章总则 第二章房地产经纪机构和人员 第三章房地产经纪活动 第四章监督管理 页脚内容1
第五章法律责任 第六章附则 颁布意义 " 禁止中介吃差价 " 各界对《房地产经纪管理办法》实施的认可 展开 编辑本段住房城乡建设部第8号令 中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家发展和改革委员会令 中华人民共和国人力资源和社会保障部 第8号 《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现予发布，自2011年4月1日起施行。 住房和城乡建设部部长姜伟新 国家发展改革委主任张平 人力资源社会保障部部长尹蔚民 二〇一一年一月二十日 房地产经纪管理办法 编辑本段第一章总则 第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法 页脚内容2
房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 （二）市场状况分析 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点） （1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。 （2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 （3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。 A．就业分析 B．投资购买和使用购买的比例分析 C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D．已获规划许可数量 答案：D 2．需求分析（重要考点） （1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 （2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、
政府如何解决市场失灵 摘要：市场不是万能，存在固有的弱点，当市场出现无法有效率地分配商品和劳务的情 况时，我们就称之为市场失灵。随着社会经济的发展，亚当斯密的经济自由主义已经不适合社会的需要，尤其是经济危机频发，所以更不能放任自流，从而就需要政府的调控，需要政府来弥补市场失灵。尤其是，我国实行具有中国特色的社会主义的市场经济，就更需要政府来通过一系列的手段，来弥补市场失灵。 政府弥补市场失灵，概括来说，就是运用经济手段，行政手段，法律手段来调节宏观经济，由称为政府的宏观调控。政府根据宏观经济的发展状况以及存在的问题，来决定采取哪一种手段抑或采取综合手段。然而，政府在运用这些手段时，除了政府失灵外，这些手段本身也存在着一些问题和弊端，有时也可能会扰乱经济的发展。 关键字：市场失灵，宏观调控经济手段法律手段行政手段弊端 经济手段是政府在自觉依据和运用价值规律的基础上借助于经济杠杆的调节作用，对国民经济进行宏观调控。经济杠杆是对社会经济活动进行宏观调控的价值形式和价值工具，主要包括价格、税收、信贷、工资等。也是国家运用经济政策和计划，通过对经济的调整来影响和调节经济活动的措施。财政政策和货币政策是国家在宏观调控中最常用的经济手段。国家还可以通过制定和实施经济发展规划、计划等。对经济活动参与者进行引导，以实现国民经济的持续快速健康发展。 经济手段作为政府宏观调控的手段，是政府最经常使用的弥补市场失灵的手段。随着中国的改革开放，市场经济的发展给中国带来了巨大的进步，但是由于市场失灵，也给中国中国的社会带来了很多的问题。比如贫富差距越来越大，房价越来越高，甚至高的离谱，充斥泡沫，又如人们逐渐富有，私家车越来越多而造成的大气污染，直到最近的大范围的雾霾，都是市场失灵的表现。面对市场失灵的种种表现，政府通过调节个税起征点来减小贫富差距，通过征收二套房产税来抑制炒房需求，通过征收车辆购置税来抑制车辆的需求，弥补私家车通行造成的负外部性。这些都是政府通过经济手段来调节宏观经济，弥补市场失灵的表现。 然而，经济手段往往是政府最常用的手段，通常也是效果最明显的，但是经济手段也存在很多的缺陷和弊端。因为宏观经济是非常复杂的，很多时候可能会出现对经济形势的误判，又或者当经济手段起作用的时候，宏观经济形势已经发生了变化等等的问题。所以政府运用经济手段的时候要准确的判断宏观经济形势，充分考虑经济政策发生作用的时间，同时更要征求广泛的意见。 法律手段在很多时候是和经济手段同时运用发生作用。比如当政府运用税收的杠杆的作用调节个税起征点的同时，需要通过立法的形式来确定和保证政策的严明性。 法律手段是指国家依靠法律的强制力量来规范经济活动，保障经济政策目标的手段。法律手段是国家通过立法和司法，调节和规范经济活动。运用法律手段进行宏观调控的作用在于，把市场经济主体行为、市场经济运行秩序，国家对市场经济的宏观调控等纳入法制轨道，依法调控，增强宏观调控行为的合法性和权威性。为了进一步提高宏观调控政策的约束力，对需要长时间坚持的政策也应将其纳入法制轨道，使重要政策转变为法律，以加大执行的力度。法律手段的基本内容包括市场主体法律制度、市场行为法律制度、宏观经济管理法律制度、社会保障法律制度、行政法律制度等。 而面对市场失灵，法律手段通常都是迅速而有效。比如通过修改税法来调节宏观经济，
深圳市房地产市场监管办法问答课件 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
《深圳市房地产市场监管办法》问答课件 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？ 答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。 2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定？ 答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到
主管部门备案。同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。 3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范？ 答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处3万元罚款。另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。 4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。《办法》对这一问题有何应对？ 答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交
论市场失灵与财政职能作用 摘要 详细介绍了市场失灵与财政职能作用的关系。因为现实市场并不是完全理想市场，它由很多因素的影响而产生各种问题，就需要政府这样一个具有外部强制力的机构加强对市场的监管和调节；而政府解决市场失灵引发的类似资源配置和收入分配失衡等问题。 首先对市场失灵做了多层次剖析，从市场失灵的含义出发、原因的分析、它的表现形式，再到政府的财政职能，引出了政府的财政政策，通过财政职能的发挥对市场进行调节，弥补市场调节的缺陷，从而趋近最合理、最优化的配置，使整个市场健康发展。 关键词：市场；政府；市场失灵；财政职能；资源配置 1.市场失灵 经济学中把所有妨碍人类经济活动进入帕累托最佳境界的各种原因统称为市场失灵。或者说当市场价格不能真正反映商品的社会边际估价和会边际成本，而市场机制转移资源的能力不足，从而出现市场失灵。正因为这些现状的存在，才要通过国家财政只能这一个杠杆调节这些问题，从而有助于经济社会资源的优化配置。 1.1市场失灵的含义 市场失灵是指市场无法有效地分配商品和劳务的情况。一方面对经济学家而言，这个词汇通常用于无效率状况特别严重时，或非市场机构较有效且创造财富的能力较私人选择为最佳。另一方面又表明社会经济交易处于不均衡状态，社会经济资源的配置未达到最优状态，而需要政府的调节。 1.2市场失灵的原因 1.2.1不完全竞争的市场结构 竞争是市场经济中的动力机制，竞争促进市场的活跃性，但是竞争的局限性在于同一市场中的同类产品或可替代产品之间展开的。由于物质技术条件、人为
的和法律的因素以及地理位置、稀缺资源等因素而产生了垄断。使产品之间的差异不断拉大，资本规模扩大和交易成本的增加，阻碍了资本的自由转移和自由竞争。而市场又存在垄断，垄断造成的后果：产品价格高于边际成本，从而资源配置缺乏效率。此外，垄断还可能造成其他的社会成本。如完全垄断厂商缺乏降低成本和进行技术革新的动力，寻租行为等。正因为垄断的存在，市场就不可能处于完全竞争的结构。所以市场就不能发挥其真正的作用，它就有不完全竞争的市场结构。 1.2.2公共产品 经济社会生产的产品大致可以分为两类，一类是私人物品，一类是公共物品。简单地讲，私人物品是只能供个人享用的物品，例如食品、住宅、服装等需要付费的。而公共物品是可供社会成员共同享用的物品。严格意义上的公共物品具有非竞争性和非排他性。非竞争性是指一个人对公共物品的享用并不影响另一个人的享用，非排他性是指对公共物品的享用无需付费。例如国防就是公共物品。它带给人民安全，公民享用国家安全时一点都不会影响公民乙对国家安全的享用，并且人们也无需花钱就能享用这种安全。正因为这些公共产品的存在。整个市场的竞争格局就不一样了。整个市场就并非真正意义上的完全市场经济。 1.2.3 外部经济效果 在市场经济活动中以互惠的交易为基础，因此市场中人们的利益关系实质上是同金钱有联系的利益关系。例如，甲为乙提供了物品或服务，甲就有权向乙索取补偿。当人们从事这种需要支付或获取金钱的经济活动时，还可能对其他人产生一些其他的影响，这些影响对于他人可以是有益的，也可以是有害的。然而，无论有益还是有害，都不属于交易关系。这些处于交易关系之外的对他人的影响被为外部影响，也被称为经济活动的外在性。例如，建在河边的工厂排出的废水污染了河流对他人造成损害。政府会给予产生正的外部经济效果的厂商在税收上会调节。从而也影响边际外部成本的税收。除了政府外这些企业对人直接造成的影响而对其赔偿也会影响厂商的成本。相反对人类的身心发展有益的企业或者新型企业政府会给其优惠或者补贴，从而也会影响其成本。这种影响就是工厂生产的外部影响，当这种影响对他人有害时，就称之为外部不经济；当这种影响对他人有益时就称之为外部经济；它直接影响着厂商的成本，从而影响市场经济活动。
房地产市场调查的主要内容 1、市场环境调查 ①宏观环境调查，主要指对一个国家政治、经济的形式调查。 ②中观环境调查，主要调查房地产项目所在城市的城市建设与规划，房地产的总量与总需 求量、进行区域的交通条件研究、对影响区域发展其他因素和条件进行研究社区环境等情况。 ③微观环境调查，房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。 2、消费者调查 （1）消费者的构成调查 ①消费者是哪些人，即某类房地产现实与潜在消费者的数量与特征，如消费者人口数量、 性格比例、年龄分布、职业分布、教育程度、社会阶层、谁是购买者等 ②消费者在哪里住； ③消费者经济来源和收入水平； ④消费者实际支付能力； ⑤消费者需要什么产品，如小区规划、建筑造型、套型面积、周边环境、价格、付款方 式等的偏好 ⑥消费者对某类房地产的总需求量。 （2）消费者动机调查 ⊙为了改善居住条件，投资收益，投机收益，为了子女上学，为了靠近工作单位等。（3）消费行为调查 ①消费者购买房地产种类、类型； ②消费者购买房地产的数量； ③消费者购买过程中对户型、价格、质量、地段、开发企业品牌等的要求和注重程度； ④消费者的购买时间或时机； ⑤消费者的购买频度； ⑥广告及其推广对购买行为的影响等。 （4）房地产市场供给调查 ①土地供应及规划等方面的调查。 ②存量市场状况及供应调查。 ③增量市场供应增量调查。 3、竞争楼盘的调查 （1）产品 ①区位：（地理位置、交通条件、区域特征、发展规划、周边环境、） ②产品特征：（建筑参数、面积户型、装修标准、配套设施、绿化率） ③公司组成：（开发商、设计单位、承建商、和物业管理公司） ④交房时间 （2）价格 ①单价：（起价、平均价、主力单价） ②总价 ③付款方式：（一次性付款、按照工程进度付款的建筑期付款、按照约定时间付款、利 用商业贷款或公积金贷款付款等 （3）广告与促销手段 （4）销售情况与销售渠道
市场失灵与政府干预综 述 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
市场失灵与政府干预综述[摘要]市场的作用是巨大和不可抗拒的，然而市场失灵也是客观存在的，为使市场最大限度地发挥其积极作用，就需要在市场失灵的地方，进行调节和干预。能担当起干预市场失灵职责的，只有政府。 [关键字]市场失灵政府干预和谐 自从亚当斯密发表《国富论》揭示市场经济的运行机制和作用之后，市场经济作为经济运行的重要方式为世界许多国家所认可、接受、实施和采用。事实证明，市场经济这只“看不见的手”，对于推动经济发展、促进交易公平，提高生产效率发挥了重大作用。但是随着市场经济的深入运行，人们也发现，市场经济也不是万能的，在某些领域、某些方面也存在市场经济无法发挥作用的现象，出现市场失灵的状况。如何弥补市场经济的这种缺陷，很重要的需要政府作为公共资源的管理者、调配者发挥作用，于是产生了市场经济过程中的政府行为。 一、市场失灵 现代西方经济学严格证明了市场这只“看不见的手”可以实现资源配置的“帕累托最优”，然而这是在十分苛刻的条件下才成立的。现实中的市场总是不完全的，并不能实现“帕累托最优”这一理想状态，即会出现市场失灵。 （一）市场失灵的概念 市场失灵是指由于市场的内在功能性缺陷和外部条件缺陷引起的市场机制在资源配置的某些领域运作不灵，导致资源配置无效率或低效率。[1]市场失灵可以区分为两个方面、三个层次、四种类型及多种表现[2]。这两个方面是指内在性失灵（指市场缺陷或缺乏给市场带来的局限和不稳定性，这往往表现在微观领域）和外在性失灵（指市场对外部的宏观经济造成不稳定和社会