中国农村土地何时由私人变为集体所有
星岛环球网https://www.doczj.com/doc/eb12157599.html,2011-07-11[ 打印] [ 大中小] [ 关闭]
核心提示：以1956年通过的《高级农业生产合作社示范章程》为标志，合作化运动完成了从初级形式向高级形式的彻底转变，也完成了由土地的农民所有制向集体所有制的转变。
本文摘自：《城市》2009年10期，作者：陈丹唐茂华，原题：《中国农村土地制度变迁60年回眸与前瞻》
土地问题无疑是当前中国农村最为基础、最为广泛，也最为复杂和棘手的经济社会问题之一，而土地制度则是一切土地问题的缘起和总根源。为此，本文着力还原不同历史时期具有代表性的中央决议、法律文件等，政策法规视角来审视中国土地制度的历史变迁过程。由于社会制度是一个渐进式的演进过程，存在必然的“路径依赖”，而很难在短期“脱胎换骨”。从这个意义上来说，农村土地制度变迁不可能脱离历史过程而“另起炉灶”，而这正是当前理论工作者在进行理论创新和提供改革路径的过程中，所不能无视的“制度变迁的社会成本”。因此，对于历史进程的重新审视有助于我们更好地认识当前农村土地制度和政策选择的历史渊源，从而对农村土地问题的现实困境有更加深刻的认识，并能提供更为可行和具有可操作性的政策建议。
一、土地集体所有制形成的政策过程
新中国的土地制度最早可以追溯到1947年通过实施的《中国土地法大纲》，这是指导农村土地改革的纲领性文件，由此也奠定了日后土地制度变迁的基调。《大纲》确立了均分化的农民私有制。第三条规定，土地“所有权归农户所有“。第六条规定，“乡村中一切地主的土地及公地，连同乡村中其他一切土地，按乡村全部人口，不分男女老幼，统一平均分配“，从而彻底实现按人口均分土地的分配形式。
1950年颁布实施的《土地改革法》进一步从法律层面对土地制度进行了规范和细化，并进一步保障了农民的所有权。第三十条规定，“土地改革完成后，由人民政府发给土地所
有证，并承认一切土地所有者的自由经营、买卖及出租其土地的权利”。土改运动使3亿多无地或少地农民分到了土地，彻底改变了农村的生产关系。
然而，进入20世纪50年代，为应对小农户与大生产之间的矛盾，农业合作化运动加快推进，逐步完成了从土地的农民所有制向集体所有制的转变。具体可分为4个不同时期：
1.建立基于农民所有制的农业生产互助合作。
以1951年12月中共中央颁发的《关于农业生产互助合作的决议（草案）》为标志，全国各地开始普遍发展互助组和试办初级农业生产合作社。这种互助合作主要有3种形式：一是临时性的或季节性的简单劳动互助；二是常年的互助组；三是以土地入股为特点的土地合作社。这种互助合作仍然维持土地的农民所有制。
2.逐步完成所有制转变的农业生产合作社。
1953年中共中央发布《关于发展农业生产合作社的决议》，开始由初级社和互助合作向高级农业合作社“阔步迈进”。第一条明确指明，“从临时互助组、常年互助组到实行土地入股、统一经营而有较多公共财产的农业生产合作社，到实行完全的社会主义的集体农民公有制的更高级的农业生产合作社（集体农庄），就是对农业逐步实现社会主义改造的道路”。以1956年通过的《高级农业生产合作社示范章程》为标志，合作化运动完成了从初级形式向高级形式的彻底转变，也完成了由土地的农民所有制向集体所有制的转变。
3.迈向“大集体”的人民公社。
1958年3月中共中央通过了《关于把小型的农业合作社适当地合并为大社的意见》，鼓励“有条件的地方，把小型的农业合作社有计划地适当地合并为大型的合作社“，这是人民公社化的前奏。同年8月，中共中央通过了《关于在农村建立人民公社问题的决议》。其本质特征是规模“巨型化”和实行“政社合一”的管理体制。第二条指出，“社的组织规模，一般以一乡一社、两千户左右较为合适”，“有的地方根据自然地形条件和生产发展的需要，也可以由数乡并为一乡，组成一社，六七千户左右。至于达到万户或两万户以上的，也不要去反对”，“实行政社合一，乡党委就是社党委，乡人民委员会就是社务委员会”。同年12月，中共中央通过了《关于人民公社若干问题的决议》，对人民公社进一步规范化，指出“人民公社是我国社会主义社会结构的工农商学兵相结合的基层单位，同时又是社会主义政权组织的基层单位”。
4.“三级所有”集体所有制的最终确立。
经历了“三年自然灾害“之后，中央开始纠正一哄而上办人民公社的冒进做法，1962年9月中共中央正式通过了农村人民公社工作条例（修正草案）（俗称“农业六十条“），对人民公社体制进行了适度纠正和调整。其最核心的内容是下放基本核算单位，明确“以队为基础“的核算管理模式。第二条明确“人民公社的基本核算单位是生产队。根据各地方不同的情况，人民公社的组织，可以是两级，即公社和生产队，也可以是三级，即公社、大队和生产队”。第二十一条规定，“生产队范围内的土地，都归生产队所有”，“集体所有的山林、水面和草原，凡是归生产队所有比较有利的，都归生产队所有“，由此强化和奠定了生产队作为土地”集体所有制“所有权人的政策基础。这一规定也奠定了日后中国农村土地所有制的基础，也是追溯当前土地权属的重要历史文件依据。
二、家庭承包经营制的确立及演进历程
针对传统土地产权制度缺乏激励的弊端，诸多国家都采取了私有化的激进式改革思路，而中国则采取了在使用权上做文章的迂回路径。通过在维持传统“三级所有、队为基础“的所有制基础上，将土地的承包经营权逐步下放到农户。
1.“包产到户“打破坚冰。
一直以来，包产到户都是受到批判和禁止的，直到1979年9月，党的十一届四中全会通过的《关于加快农业发展若干问题的决定》中仍指出，“三级所有、队为基础的制度适合于我国目前农业生产力的发展水平，决不允许任意改变”，但“可以在生产队统一核算和分配的前提下，包工到作业组，联系产量计算劳动报酬，实行超产奖励”。尽管也不许包产到户和分田单干，但《决定》开了一个小口子，允许山区单门独户搞“包产到户”。由此，各种生产责任制迅速推开，到1981年10月，全国农村基本核算单位中，建立各种形式生产责任制的已占97.8%，其中“包产到户”、“包干到户”的占到50%.真正为“包产到户”正名的是1982年1月中共中央发布的《全国农村工作会议纪要》。
2.家庭联产承包责任制的正式确立。
1983年1月中共中央发布的《当前农村经济政策的若干问题》正式确立了家庭联产承包责任制。到1983年底，全国已有1.75亿农户实行了包产到户，占农户总数的94.5%.文件充分肯定家庭联产承包责任制是长期发展方向。第一条从政治高度指出，“联产承包制采取了统一经营与分散经营相结合的原则，使集体优越性和个人积极性同时得到发挥，是在党的领导下我国农民的伟大创造，是马克思主义农业合作化理论在我国实践中的新发展”，这也标志着人民公社体制的正式解体。第五条指出，“人民公社的体制，要从两方面进行改革。这就是，实行生产责任制，特别是联产承包制；实行政社分设”。到1985年，人民公社政社分开、建立乡政府的工作全部完成，原有的5.6万多个人民公社转变为9.1万多个乡（镇）人民政府，下辖94万多个村民委员会，这标志着人民公社体制的正式终结。
3.赋予农民长期而有保障的使用权的长期努力。
在1983年确立了家庭承包经营制之后，中国的农村土地制度改革即在所有权和使用权“两权分离“的轨道上，沿着“赋予农民长期而有保障的使用权”的方向长期努力。
其一，体现为延长土地承包期，稳定土地承包关系。1984年1月，中共中央发布了《关于一九八四年农村工作的通知》，提出延长土地承包期，指出“土地承包期一般应在十五年以上”。1993年11月，中共中央、国务院发布了《关于当前农业和农村经济发展的若干政策与措施》，指出“在原定的耕地承包期到期之后，再延长三十年不变”，且规定“为避免承包耕地的频繁变动，防止耕地经营规模不断被细分，提倡在承包期内实行‘增人不增地、减人不减地’的办法”。1997年6月中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》，强调指出，“开展延长土地承包期工作，要使绝大多数农户原有的承包土地继续保持稳定。不能将原来的承包地打乱重新发包，更不能随意打破原生产队土地所有权的界限，在全村范围内平均承包”。同时规定，土地承包关系“大稳定、小调整”，且“小调整限于人地矛盾突出的个别农户，不能对所有农户进行普遍调整”，“小调整的方案要经村民大会或村民代表大会2/3以上成员同意，并报乡（镇）人民政府和县（市、区）人民政府主管部门审批”。
其二，体现为土地承包经营权物权化的法制化过程。1986年4月颁布的《中华人民共
和国民法通则》从司法角度对土地使用权进行了规范。第八十条规定，“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定”。1986年6月全国人大常委会通过了《中华人民共和国土地管理法》，这是建国以来第一部土地管理法。《土地管理法》以立法形式对土地所有权和承包经营权进行立法保护。第二章第十二条规定，“集体所有的土地，可以由集体或个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。土地的承包经营权受法律保护”。2002年8月通过的《中华人民共和国农村土地承包法》进一步强化了土地承包经营权的长期稳定，可以说开启了一个以土地利用为中心的用益物权制度的新阶段。第二十六条明确规定，“承包期内，发包方不得收回承包地“。第二十七条规定，“承包期内，发包方不得调整承包地“。2007年3月通过的《中华人民共和国物权法》真正确立了家庭承包经营权的物权化。第三编“用益物权”第十一章专章对土地承包经营权进行了规定，第一百二十五条规定，“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”。
三、农村土地制度改革的现实困境及前瞻
通过以上回顾60年来中国农村土地产权制度相关政策法规的变迁过程不难看出，农村土地制度历经了一个十分复杂而曲折的演进过程。应当说，时至今日已初步形成了中国特殊的土地制度变迁路径，这不同于经典产权理论所倡导的私有化“理想模式”，也有别于诸如中东欧国家完全私有化的激进式改革方式。中国采取的是一种“迂回”的替代性方式，即采取承包经营权物权化的渐进路径。正是这种创造性的制度变迁催生了中国农村经济社会的急剧变化，也开启了中国改革开放30年的令世人瞩目的历程。
然而，这种渐进式的制度变迁也带来了诸多现实困境。城镇化进程的推进使得城郊土地迅速升值，农业补贴的增加也使得远郊土地大幅升值。土地的增值导致了大量土地纠纷，由此土地产权不明晰的深层次矛盾开始凸显。
其一，农村土地所有权历经从私有化到集体化，从合作化到人民公社化的复杂历史变迁过程。早期的集体所有制以1962年的“农业60条“为主要原则，即“三级所有，队为基础“，且生产队拥有土地所有权。这一框架随着20世纪80年代的农村改革逐步被乡镇、行政村和村民小组（自然村）所取代。但法律规定始终未明确到底哪一级集体是农村土地的主要所有者。2004年最新的《土地管理法》规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”，这比“农业60条”中“生产队是集体土地所有者”的规定更为模糊。尽管这种“有意的产权模糊”起到了搁置争议、减少矛盾的历史作用，但在新时期确权却成为不容回避的难题。
其二，从理论上说，村民小组（自然村）最接近和最能代表农民利益，但却不具备行使土地所有权的行政管理能力。在现实中，由于村民小组功能不断弱化，其所有权容易被上一级集体组织行政村乃至地方政府所盗用或侵蚀，农民的利益难以得到有效保护。从调查来看，10%的土地所有权是乡镇和村一级作为权利主体，90%的土地所有权是村民小组作为权利主体，但村民小组的组织形式最弱，难以维护好自身的权益。
其三，一直以来农村土地都处于“模糊管理”状态，并未建立全国范围的统一地籍册。20世纪50年代土改时期国家向农民颁发了土地证，但这无法得到制度保护。1962年“四固定”将土地等归入生产队，但却一直未对地权进行审查和登记，也就无法获得书面证明。且现实中农村土地的“家底”不清，农村耕地面积统计失真，有计税面积、实测面积等不同数据，这也成为农村土地精确化管理的基础性障碍。
正因如此，新时期农村土地管理的基础性工作是进一步明晰和稳定土地的所有权和承包经营权，加强土地的确权登记颁证。2008年10月党的十七届三中全会发布的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，首次提出现有土地承包关系要保持稳定并“长久不变”，并明确提出“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”。自2007年1月以来，国土资源部启动了大规模的第二次土地调查工作，其中农村土地调查是第二次土地调查的重点，包括农村土地利用现状调查和农村土地权属调查两部分，目标是查清全国耕地、园地、草地、林地、农村居民点等各类土地的分布和利用现状，以及农村集体土地所有权，并充分利用土地调查成果，加快推进土地登记发证，完成农村集体土地所有权登记发证工作，从而进一步明晰和保护集体和农民的财产权利。毫无疑问，新时期土地制度改革的关键在于为农民提供更全面、更完整的土地财产权利，真正实现土地要素的财产化、资产化，并最终为土地要素的城乡一体化和市场化奠定坚实的基础。
国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见 各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、农办（农工部、农委、农工委、农牧办）、财政厅（局）、农业（农牧、农村经济）厅（局、委、办），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局，解放军土地管理局： 为切实落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号），国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号），进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，现提出以下意见： 一、明确农村集体土地确权登记发证的范围 农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。 二、依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作 按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的
规定，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。 农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规等规定的其他文件等。 三、加快农村地籍调查工作 各地应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）、《集体土地所有权调查技术规定》、《城镇地籍调查规程》等相关技术规定和标准，充分利用全国土地调查等已有成果，以大比例尺地籍调查成果为基础，查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途（地类）等，按照统一的宗地编码模式，形成完善的地籍调查成果，为农村集体土地确权登记发证提供依据。同时，要注意做好变更地籍调查及变更登记，保持地籍成果的现势性。 凡有条件的地区，农村集体土地所有权宗地地籍调查应采用解析法实测界址点坐标并计算宗地面积；条件不具备的地区，可以全国土地调查成果为基础，核实并确定权属界线，对界址走向进行详细描述，采用图上量算或数据库计算的方法计算宗地面积。农村集体土地所有
土地征用合同书 甲方： 证件号： 地址： 乙方： 证件号： 地址： 经甲乙双方充分协商，乙方是村村民，同意甲方公司一次性征用村集体土地，根据《农村土地承包法》、《合同法》及相关政策的规定，现就征用土地相关事项达成协议，特订立本合同，以资双方共同遵守执行。 一、本合同所指耕地、林地为乙方向村委承包的土地，乙方系该区域承包证所登记的承包人，面积、位置地点以承包面积为准。 二、乙方必须配合甲方测量好所征土地的面积，若乙方有殊原因不能到场的可委托家庭其他成员或亲友代办（须书面的授权委托书）。若有其他人对该块地提出权力要求，甲方有权要求乙方赔偿所造成的损失，否则视为违约，按违约处理。土地详细信息为： 四至界线：该地块位于（附照片），东至，西至，南至，北至。
土地面积：该地块长米，宽米，合计面积亩，作为乙方生产、建设、经营场地用途。 三、根据《中华人民共和国土地管理法》和土地管理的有关规定，征用上述土地由甲方按下列标准和金额支付给乙方作为土地补偿费、安置补助费及青苗补偿费。 1、土地按22600元/亩补偿，共计元； 2、山地按11300元/亩补偿，共计元； 3、青苗补偿费：元，没有庄稼则没有青苗补偿费。 以上补偿费共计：佰拾万仟佰拾元角分（计：元）。 四、在上述土地范围内，乙方自本协议签订之日起，不得再种植作物或各种构筑物，不得以任何理由影响甲方工作及水电、道路安全交通，否则视为违约，一切损失由乙方负责，甲方不再支付任何费用。 五、付款方式：土地征用费在签订合同后15 日前转到乙方指定账户。。 六、其它事项： 1、合同生效后，该地块归甲方所有，甲方有权改变土地的用途； 2、土地征用后，乙方村民不得阻挡甲方的改造、装修、修建等正常施工，也不能干扰甲方的正常经营活动； 3、土地征用后，不因甲方的转让、拍卖、承包、合资、扩建而改变或终止本合同；
改革开放以来中国农村土地制度的演变 [摘要]改革开放的三十年,也是中国共产党不断推进农村土地制度创新的三十年。本文解读了家庭联产承包责任制出台的背景,全面介绍了家庭联产承包责任制的历史演进过程,旨在总结其经验，从而探出一套适合我国现阶段农村实际的土地制度。其经验主要有: 土地制度的改革,必须充分调动农民的积极性，使制度内的农民受益; 必须尊重农民的创造性选择; 必须循序渐进,建立健全多层次的农村社会保障体系，确保农村社会稳定。 [关键词]农村土地制度变迁;家庭联产承包责任制;历史经验 2008年是中国改革开放三十周年，这三十年，也是中国共产党不断推进农村土地制度创新的三十年。三十年来，中国农村土地制度的成功转型---家庭联产承包责任制的实施，发挥了巨大的制度效应，它极大的解放了农村生产力，彰显了中国农民的创造力，可以说，中国农民创造了世界的奇迹：用世界上7%的土地养活了22%还多的人口。 一、家庭联产承包责任制出台的历史背景 改革开放前，我国农村实行的是人民公社的“三级所有，队为基础”的土地的集体所有制，它是伴随着上世纪50年代后期农业合作化运动和“大跃进运动”而诞生的,这种土地制度规定了我国农村土地是以生产队为基本所有单位，是以土地的集体所有为特征的，在当时生产力水平有限的国情下，这种集体所有的土地制度是中国共产党引导农民改变农业落后面貌的唯一的正确的制度选择。其在实施的20年间, 确实比那种“个体的、分散
的、落后的建立在个体私有制基础上的小农经济”有活力，为国家完成工业化原始积累,为了适应国家当时优先发展重工业战略的历史过程中做出的不可磨灭的贡献。 1978年国家初步工业化的目标已经顺利实现,工业化原始积累已经完成,人民公社制已完成了其应有的历史使命,其弊端也日益暴露。 人民公社制本质上是高度集中的“政社合一”体制，由于受到“左”的指导思想影响，强调提出合作化运动高潮的到来，强行在全国建立高级农业合作社，并建立以“一大二公”为特点的人民公社，实行统一核算、统一分配、统一安排生产、统一调配劳力，彻底废除农村土地私有制，彻底剥夺农民对土地的私有权，从而使土地乃至农民的生产资料、生活资料等都属公社共有，由公社统一经营。由于管理权限过于集中和分配上的平均主义,严重挫伤了广大农民的生产积极性,阻碍了农业生产的发展,农民生活长期得不到改善。到1978年,全国尚有2. 5亿农民的温饱问题没有解决。因而，一轮新的农村土地制度变革迫在眉睫，一种新的农村土地制度安排呼之欲出。1978年安徽凤阳县小岗村18户农民的分田单干，包产到户，揭开了中国农村改革的序幕，土地政策的变革成为农村改革乃至中国改革的突破口。[1] 二、家庭联产承包责任制的实施和演进 改革开放以来，我国土地管理制度发生了巨大的变化，且带有鲜明的渐进发展的特征，家庭联产承包责任制，作为一种新的农地制度在具体的实施过程中，经历了两大历史时期:第一轮土地承包时期（1978-1993年)，第二轮土地承包时期(1993年-至今)，具体可分为四个阶段[2]：
农村土地集体所有制不需要存在吗？ ——兼论村庄集体的地位和功能 唐浩 2012-11-21 15:28:03 来源：《当代经济研究》2012年6期 【内容提要】农村土地集体所有制面临实践和理论的双重挑战。只有全面认识和理解农村土地集体所有制，才能对其进行评价和取舍。土地集体所有制本身具有政治、经济、文化和社会等多方面的含义和解释，人们对其意义和作用的认识还较为有限。在制度环境发生变化的情况下，土地集体所有制中集体角色的冲突已不是问题的关键，集体的经济基础薄弱、土地分配不公平已成为主要矛盾。因此，土地集体所有权的权能需要进一步厘清和界定，土地集体所有制需要重构。 【关键词】土地集体所有制村庄集体经济基础土地分配不公平 一、引言：问题的提出 农村土地集体所有，既是法律规定，也是人们的共识。但现在农村土地集体所有制面临实践和理论的双重挑战。相关法律规定和国家政策使农民的土地承包经营权不断趋于完整且有保障，而集体所有权却不断在虚化。那么，农村土地集体所有制还需要存在吗？这一问题在理论上更是存在争议。学者们从完全取消土地集体所有权到增强土地集体所有权提出了五种不同甚至相反的观点。 一是取消集体所有权说。即农地私有化。坚持这一说法的学者认为，农地私
有化可以促进农民对土地的投资、推进规模经营，有利于农业的发展；能使精英农民和资金留在农村，有利于农村的发展；农民能通过卖地或抵押获得进城资金，不但促进城市化，更有利于农民的发展。[1－3]农地私有化能防止乡村集体侵犯农民利益，遏制官员圈地，也不会造成大面积土地兼并和农民流离失所。[4] 二是虚化集体所有权说。赵阳认为，应虚化以“共有”为特征的集体所有权，强化包含农民对承包土地的使用、收益和处分权在内的“私用权”，让农地集体所有制仅仅“沦为”一种带有意识形态色彩的名义制度。他认为，土地调整不但会降低农户转包土地的意愿，也会降低农户对土地进行长期投入的积极性。他认为随着土地市场的发育和完善，土地再分配制度将逐步消失。[5] 三是细分集体产权说。即将农村土地产权进行细分，所有权归村庄集体，承包权归农户，经营权流转给了种植大户、土地股份合作社和外部涉农企业等。通过这种产权划分，村庄集体获得中介和管理收入，缓解或摆脱了村庄集体的“空壳化”困境；承包农户获得地租或分红收入，加速农民的非农化转移；土地经营权主体获得经营收入，促进农业的产业化和现代化。[6] 四是保持集体所有权说。持这一说法的学者认为，土地集体所有是进行土地均分的前提，而土地均分又是保障“人人有饭吃”的制度基础。由于农村土地承载着亿万农民的基本生存、家庭养老和失业保障，因此绝不能私有化。一旦土地私有化，可能会使一盘散沙的农民什么也分不到。私有化后，小农会在地方权利和资本结盟的强势介入下大批失去土地。土地集体所有在面对征地时比土地个人所有更有谈判能力，土地集体所有是抵抗资本剥夺农民生存权的最后屏障。[7－10]
编号：_____________ 农村集体土地所有权互换 协议 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方： 乙方： XX乡XX区域服务中心XX村和XX乡XX区域服务中心XX村为相邻两村，为了方便村发生产生活，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十七条及相关法律法规政策的规定，甲乙双方经过友好协商，就土地互换的问题达成如下协议： 一、甲方愿意将某地的56.75亩土地与乙方在某地的56.75亩土地进行互换。 二、土地互换以后，双方互不进行经济补偿（但如果双方同意补偿则不受本协议的限制）。如果互换的土地为承包土地，则双方负责解除与村民的土地承包合同。 三、双方互换为所有权的互换，互换的年限为永久性。任何一方在签订互换协议后不得再主张权利，但双方都同意变更互换协议除外。 四、互换以后，如遇国家征收一方的土地，则互换另一方不得干涉，更无权享受土地征收相关的补偿。（按互换以前的土地使用方享用征用的安置补偿，同时享用补偿的一方得将另一方的土地还给对方，也可以协商按互换以后的使用方享受补偿，原与村里的承包合同解除，由未被征用土地的一方重新与村签订承包合同）。 五、互换以后，一方如果改变土地使用性质，由改变土地使用性质方到国家规定的有关部门办理相关手续，另一方可永久性的享受互换以后土地的使用权（国家规定不能享受的除外）。 六、土地互换协议上签订后报村委会备案。 七、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，报村委会一份。
农民集体所有土地国有化有多弊而无一利 ● 赵俊臣 自1980年代初期我国农村集体所有土地实行以农户家庭为单位的承包经营责任制以来，学界和官员中就不断出现要求变更这一制度的呼声，形成了农地国有化、农地私有化和在稳定现行制度框架中进行个别调整三种意见。决策层采纳的是第三种意见，即稳定现行集体所有、赋予农民长期而有保障的土地使用权，如确有必要调整则必须极其慎重、而且只能是个别调整。 本文的分析证明，决策层只所以没有采纳农地国有化的主张是完全正确的。实际上，如果采纳了农地国有化的主张，实践中将有多弊而无一利。 第一，从政治上看，农民土地国有化将使中央政府“长期稳定农民土地承包经营权”的承诺变成一纸空文，从而失去民心，政治风险太大。 在粉碎以万恶的“四人帮”为代表的极左派的大好形势鼓舞下，安徽省小岗村农民首先创造出以“大包干”为主要形式的农业生产经营责任制。由于杜润生，特别是邓小平、万里、赵紫阳等的支持，农民土地承包经营权这一农村基本经营制度很快在全国推广。之后，党中央、国务院多次以正式文件肯定了这一制度。1983年，中央下发《当前农村经济政策的若干问题》，完整地提出了在农村实行家庭联产承包责任制。1984年，全国近99%的生产队实行了家庭联产承包责任制。至此，集体所有、家庭经营的农地产权模式初步形成。这种产权模式保证了农地的集体所有权和农户的独立经营权，对农地经营收益分配关系进行了调整，一举解决了长期来困扰我国的农地权属这一老大难问题，极大的调动了农民的积极性，使农业产出水平大大提高，解决了农民温饱问题，受到了农民们的一致欢迎。 当然，同任何制度都不是完美无缺一样，农村集体所有土地由各个农户承包经营的制度也还存在一些急需克服的某些缺陷。为了克服这一制度的某些缺陷，一些改革意识强的地方也曾进行过一些改进，例如均田承包、两田制、湄潭模式、“四荒”使用权拍卖、苏南模式的规模经营、土地股份合作制、温州模式的土地租赁、反租倒包和承租反包等一系列制度创新，但是这些创新的规模都不大，又没有否定集体所有、农户承包的大框架，因
农民集体之间土地所有权争议的确权研究 作者：秦永雄发布时间：2010-10-18 18:15:38 一、集体土地所有权的归属 由于历史原因，农村集体之间土地所有权的归属，目前仍然呈现出“三级所有，队为基”，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理，已经属于乡（镇）集体所有的由乡（镇）集体经济组织经营管理。”由此可以看出，集体土地的所有权可以归属于村民委员会，可以归属于村民小组，也可以归属于乡镇集体经济组织所有。弄清了集体土地所有权可以归谁所有，政府才能进行正确的确权。 二、土地行政管理部门处理农村集体之间土地所有权坚持的原则 建国后，我国的土地权属经历了土地改革、互助组、合作化、人民公社等演变过程，在土地私有制转变为全民所有制和集体所有制过程中，土地权属出现了混乱。我国土地制度经过了土改、四固定、合作化以及以后的权属变化，土地权属不明确，长时间存在争议，大多数缺乏有效证据，给土地确权案件带来一定的困难。土地改革、“四固定”不彻底，以及在其后一系列政治运动中土地林地权属发生多次变更，历史遗留问题多，且缺少书面形式的文字记载，时间长，地形地貌已变，难于认定。土地林地确权行政案件，多发生在农村，涉及面广，政策性强，土地林地作为农民的生产、生活资料，与农民关系非常之大，特别是改革开放后，土地利用价值不断提高，发生的纠纷也随之增加。由于存在以上诸多原因，政府在处理土地确权案件，要遵重历史，面对现实，要从有利于农民生产、生活，有利于管理和利用的角度来处理争议。 三、土地行政管理部门在处理集体之间土地所有权纠纷的法律程序 土地行政管理部门在处理农民集体之间土地所有权争议时应严格按程序进行，《土地权属争议调查处理办法》规定土地行政部门在处理这类案件时应遵循的程序： 1、调查证据 2、审查证据 3、先行调解 4、进行确权 四、土地行政管理部门处理所有权争议的法律依据 《确定土地所有权和使用权若干规定》规定： 1、土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。见18条
一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项： 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;
新中国农村土地制度演变及启示 摘要毛泽东主席说：中国的问题是农民问题，农民的问题是土地问题。新中国成立60年来，我国的土地制度经历了多次变革，但土地问题至今仍在很大程度上困扰着我国经济社会的发展。研究我国土地制度，尤其是新中国农村土地制度的变革历程及其影响，能为我国制定有关土地的方针政策提供借鉴和参考，具有重大意义。 关键词土地制度改革农村 一、土地制度与土地制度改革 1、土地制度 土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度。它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。 土地制度有广义和狭义的概念之分。广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。 在新中国成立后的一个很长的历史时期内，由于特定的历史原因，在人们的传统观念上，习惯把土地制度理解为狭义的土地制度。改革开放特别是实行社会主义市场经济以后，随着我国社会经济制度的不断变化和发展，人们对我国土地制度含义的理解不断深化和发展。新的观点摆脱了旧的思想观念的束缚，更强调广义的土地制度，在重视土地所有制度、土地使用制度、土地的国家管理制度的同时，更增强了对新形势下由新的土地关系所产生的新的土地制度的关注程度，诸如土地利用制度、土地流转制度、耕地保护制度、土地用途管制制度等等。 本文所指的是广义的土地制度，但主要探讨的是土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。 2、土地制度改革 土地制度改革，顾名思义，就是为了适应生产力的发展要求，推动经济社
中国农村土地何时由私人变为集体所有 核心提示： 以1956年通过的《高级农业生产合作社示范章程》为标志，合作化运动完成了从初级形式向高级形式的彻底转变，也完成了由土地的农民所有制向集体所有制的转变。 本文摘自： 《城市》2009年10期， 陈丹唐茂华，原题： 《中国农村土地制度变迁60年回眸与前瞻》 土地问题无疑是当前中国农村最为基础、最为广泛，也最为复杂和棘手的经济社会问题之一，而土地制度则是一切土地问题的缘起和总根源。为此，本文着力还原不同历史时期具有代表性的中央决议、法律文件等，政策法规视角来审视中国土地制度的历史变迁过程。由于社会制度是一个渐进式的演进过程，存在必然的“路径依赖”，而很难在短期“脱胎换骨”。 从这个意义上来说，农村土地制度变迁不可能脱离历史过程而“另起炉灶”，而这正是当前理论工作者在进行理论创新和提供改革路径的过程中，所不能无视的“制度变迁的社会成本”。 因此，对于历史进程的重新审视有助于我们更好地认识当前农村土地制度和政策选择的历史渊源，从而对农村土地问题的现实困境有更加深刻的认识，并能提供更为可行和具有可操作性的政策建议。 一、土地集体所有制形成的政策过程 新中国的土地制度最早可以追溯到1947年通过实施的《中国土地法大纲》，这是指导农村土地改革的纲领性文件，由此也奠定了日后土地制度变迁的基调。《大纲》确立了均分化的农民私有制。第三条规定，土地“所有权归农户所有“。第六条规定，“乡村中一切地主的土地及公地，连同乡村中其他一切
土地，按乡村全部人口，不分男女老幼，统一平均分配“，从而彻底实现按人口均分土地的分配形式。 1950年颁布实施的《土地改革法》进一步从法律层面对土地制度进行了规范和细化，并进一步保障了农民的所有权。第三十条规定，“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者的自由经营、买卖及出租其土地的权利”。土改运动使3亿多无地或少地农民分到了土地，彻底改变了农村的生产关系。 然而，进入20世纪50年代，为应对小农户与大生产之间的矛盾，农业合作化运动加快推进，逐步完成了从土地的农民所有制向集体所有制的转变。具体可分为4个不同时期： 1.建立基于农民所有制的农业生产互助合作。 以1951年12月中共中央颁发的《关于农业生产互助合作的决议（草案）》为标志，全国各地开始普遍发展互助组和试办初级农业生产合作社。这种互助合作主要有3种形式： 一是临时性的或季节性的简单劳动互助；二是常年的互助组；三是以土地入股为特点的土地合作社。这种互助合作仍然维持土地的农民所有制。 2.逐步完成所有制转变的农业生产合作社。 1953年中共中央发布《关于发展农业生产合作社的决议》，开始由初级社和互助合作向高级农业合作社“阔步迈进”。第一条明确指明，“从临时互助组、常年互助组到实行土地入股、统一经营而有较多公共财产的农业生产合作社，到实行完全的社会主义的集体农民公有制的更高级的农业生产合作社（集体农庄），就是对农业逐步实现社会主义改造的道路”。以1956年通过的《高级农业生产合作社示范章程》为标志，合作化运动完成了从初级形式向高级形式的彻底转变，也完成了由土地的农民所有制向集体所有制的转变。 3.迈向“大集体”的人民公社。 1958年3月中共中央通过了《关于把小型的农业合作社适当地合并为大社的意见》，鼓励“有条件的地方，把小型的农业合作社有计划地适当地合并为大
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集体土地征用补偿安置合同新范本 正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 甲方(建设单位)：_____________ 乙方(村委会)：______________ 甲、乙双方根据《中华人民共和国土地管理法》和省（自治区、直辖市）市（县）政府的有关规定，就______省（自治区、直辖市）、_________市（县）___________乡（镇） _______村征地补偿安置事宜达成如下协议： 一、征用土地面积及安置人数 甲方征用乙方集体所有、使用的土地，面积为_____平方米，四至（见绘图），常住户口_____人（其中应安置____人），由甲方依据____确认。 二、手续的办理 乙方自签订本协议之日起_____日内办理_______手续，并将原所有、使用的________所列项目完整地交给甲方，甲方应派员验收。验收中如发现与_________所列项目不符时，对意外情况，乙方应向甲方如实说明情况；对因乙方过错而造成的损失，乙方应负赔偿责任。 三、征地费用及其标准
农村集体土地权属调查 方案 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
五、权属调查 1.权利内涵 集体建设用地使用权是指农民集体和个人依法使用集体土地建造除农村住宅之外的建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 农村宅基地是指农村村民依法使用集体土地建造住宅、厨房和厕所等建筑物和构筑物的土地及庭院用地。农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。 2.基本要求 权属调查是农村集体土地确权登记发证工作的前期和基础，应以第二次全国土地调查成果为基础，结合大比例尺地籍调查工作的逐步推进，全面开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等地籍调查工作。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《集体土地所有权调查技术规定》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等相关技术规定的要求、因地制宜选取调查方法，查清农村每一宗地的权属、界址和用途等，形成完善的地籍调查成果，为农村土地确权登记发证提供依据。 3.调查单元 权属调查的基本单元是宗地。凡是被连续的权属界址线所封闭的地块称为宗地。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清界限的也称为一宗地。过境公路、铁路等国有线状地物，应按用地范围单独划宗，不调查使用权人，仅调查地类。其他未确定使用权的土地，如住宅区内的街巷用地、排水沟渠等公共基础设施用地，须按用地范围单独划宗，使用权确权给集体经济组织。 农村宅基地要逐户分宗进行调查。 4.宣传与技术培训
通过报纸、电视、广播、网络等媒体和渠道大力宣传农村土地确权登记发证的重要意义、工作目标和法律政策，创造良好的舆论环境和工作氛围。争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，充分发挥农村基层组织在申报、土地确权、纠纷调处等工作中的重要作用，调动广大农村群众参与的积极性。 各领导小组负责对土地确权登记发证人员及队伍进行培训，根据县局编制的培训材料制定培训材料和计划。根据国家统一标准和《河北省农村土地确权登记发证工作实施方案》，对参与此项工作的队伍进行资质审查。通过资质审查的队伍和经培训合格的人员，方可承担土地确权登记发证任务。同时完成乡镇、街道办事处村工作人员的相关配套培训。 5.宗地划分与地籍编码原则 集体土地使用权宗地划分原则：集体土地所有权宗地内的集体建设用地、宅基地，按使用权划分宗地。 国有土地使用权宗地划分原则：国有土地按照使用权分宗。一个地块由一个国有土地使用者独自使用的划为一宗地，一个地块由几个权属单位共同使用，其间难以划清权属界线的，划为共用宗地。 有争议土地的宗地划分原则：有争议的土地按双方各自所指的界线划出争议区，设为争议宗地，在地籍调查表的权属调查记事与调查员意见栏内记载争议情况。 参照《宗地编码规则(征求意见稿)》要求，宗地代码采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地所有权类型、宗地号。在同一个地籍子区内，宗地号按照“从左到右，自上而下”的原则，用阿拉伯数字依次连续编号。 XXXXXX – XXX– XXX –XX － XXXXX 宗地号5位 土地所有权类型
当前中国农村土地制度改革的现状与问题 中国社会科学院农村发展研究所党国英 土地制度改革始终是中国整体改革中的一个重要方面。大量观察表明，农村土地制度不仅直接影响到中国土地资源的保护和农业生产的可持续发展，还关系到整个国民经济的宏观运行和行业效率，也关系到中国农村社会的政治稳定。可以断定，从２００４年开始，中国农村土地政策乃至一般的土地政策将发生重要变化，变化的程度取决于多种因素，特别取决于高层决策者远见卓识和行动魄力。本报告将集中分析目前中国农村土地改革的现状与问题，并对一些具体政策的影响做出评论。 一、2004年农村土地政策的变化及其背景 2004年，中国政府的农村土地政策的基本法律框架没有大的变化，但在局部上也做出了较多调整。这年土地政策的显著特点是强调中国政府要执行世界上“最严格”的土地政策，以保护中国日益紧缺的土地资源，控制乱占和滥用土地。 2004年中央政府出台的与土地有关的最重要的政策调整，体现在10月21日颁发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）中。这个决定发布之前，国务院先后发布了两项通知，意在稳定和回复农业播种面积。这两项通知分别是3月20日的“国务院关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知”和4月30日的“国务院关于尽快恢复撂荒耕地生产的通知”。28号文件责成有关政府机构根据文件精神制定具体的落实意见。本着这个要求，国土资源部很快出台了两项决定，分别是11月9日关于加强农村宅基地管理的意见和随后发布的新版“征地补偿标准”。 本年度发布的一系列文件的主要特点是： 第一，加大了对违反土地法规行为和行政渎职的处罚力度，体现了实行“世界上最严格的土地管理政策”的精神。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》指出：要加大土地管理执法力度，严肃查处非法批地、占地等违法案件。建立国土资源与监察等部门联合办案和案件移送制度，既查处土地违法行为，又查处违法责任人。典型案件，要公开处理。对非法批准占用土地、征收土地和非法低价出让国有土地使用权的国家机关工作人员，依照《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂
浅谈农村集体土地的所有权主体 作者：郭丽媛，胡吕银 作者单位：扬州大学法学院 出处：社会主义新农村建设理论月刊2007 年第10 期 内容摘要：我国立法在农村集体土地所有权主体上使用了非法律意义的“农民集体”的概念，使法学界对此产生了多种理解。本文认为农民集体是具有较浓团体色彩，介于自然人和法人之间的一种组织形态，即非法人团体。其组织形式则类似于法人的组织机构。 关键词：农民集体;非法人团体;组织形式 中图分类号：D9 文献标识码：A文章编号：1004-0544(2007)10-0159-03 正文： 一、现有的讨论：农民集体是什么 人们在讨论农村集体土地所有权主体时，多集中在“农民集体”这一概念上。因为从现有法律规定来看，有关农村集体土地所有权主体的法律表述都使用了“农民集体”的概念。[1]这些规定反映了我国集体所有制的内容，即由农民享有土地。但从法律的角度而言，却没有一个明确的权利主体。因为从民法理论看，民事权利主体主要有自然人和法人两种，以及特殊情况下的国家。显然“农民集体”不是民法上的权利主体概念。其作为农村土地的所有权主体，只是一个经济学意义上的概念，这是一种政治制度的设计而非法律意义上的权利主体设计。这导致了法学界对“农民集体”有了丰富的理解。 1．社区说。认为农民集体作为农村集体土地所有权的主体，是一定社区范围内的全体成员的集合体。[2]该集体成员的资格以户籍登记为公示要件。因此该一定范围内的公民基于出生就获得相应的权利能力，可以享有土地权益。外来居民到该社区落户，就当然成为集体成员。原社区内的公民前往他地，则当然丧失这种资格。这种土地所有权对社区内居民是一种天赋人权，作为农村居民的生存权均分给社区居民。[3]而该农民集体可表现为乡(镇)农民集体、村农民集体、组(即村以下一级建制)农民集体三个方面。 2．自然人的特殊形式说。根据对农村集体土地所有权性质的不同认识，可分为两种观点。一是认为农民集体的所有权是一种共同所有的形式，但这种共有是在继承和更新传统总有形式的基础上的一种新型总有形式——总同共有。总同共有是指村、村民小组、乡等社区范围的居民全体为实现其共同利益对属于其集体所有的财产，共同为全面支配的权利。其主体仍属自然人，是自然人以特殊形式——群体形式享有所有权。自然人以一定社区为范围结成群体(团体)，群体与成员互相联系，密不可分。群体不能脱离成员而独立，成员组成群体
集体土地征用合同 集体土地征用合同范本一 被征土地单位(下称甲方)： 征用土地单位(下称乙方)： 按照土地管理的有关规定，甲方经村民代表大会决议同意乙方征用甲方土地发展项目，经甲乙双方实地查看、反复协商，特签订本合同，以供双方共同遵守。 第一条征用土地数量及方位 乙方征用甲方土地共亩，所征土地位于： 土地四至： 第二条征用土地的补偿费 甲乙双方实地勘验征用地界，依据勘验结果，乙方按照每亩15000元人民币的标准向甲方支付补偿费。 该补偿费包含土地补偿相关一切费用。 甲方同意乙方在实地勘验征用土地面积后5个工作日内，一次性将补偿费给付甲方，或由乙方在甲方配合下直接将上述补偿费发放至被征用土地原承包村民。 乙方足额支付补偿费后，甲方及其下属村民不得向乙方主张任何其他权利及费用。 第三条甲方的责任 自本合同订立之日起，甲方应将所征土地清场，不得有影响乙方
工程施工的一切植被及物品，并在乙方足额支付补偿费后5个工作日内，将征用土地移交乙方。 甲方承诺确保征收土地权属无任何争议，如因与第三人就征收土地发生权属争议，致使影响乙方建设经营的，甲方承担一切法律责任。 甲方应从善意出发，维护与协助乙方对被征用土地的建设经营，为乙方的建设经营活动提供便利条件。 第四条乙方的责任 如乙方未足额支付征地的补偿费，甲方有权收回土地，或继续履行合同并要求乙方支付滞纳金。 乙方征用土地用途为从事农副产品加工及其附属、配套设施。 第五条违约责任 双方应当履行本协议的规定，如有违反，即视为违约行为，应向守约方承担违约责任。 第六条本合同由甲乙双方签字之日起生效，合同生效后，甲乙双方均不得擅自修改或解除合同。 合同中如有未尽事宜，须经双方共同协商，做出补充规定。 补充规定与本合同具有同等效力。 合同执行中如发生纠纷，双方协商不能解决的，可提请有管辖权的人民法院裁决。 第七条本合同一式三份，甲乙双方各执一份，送沙包镇人民政府备案一份。 合同附件：
农村集体土地使用证办理程序 一、申请 1、由农村村民个人向所属乡镇国土资源管理所提出申请，领取土地登记申请审批表。 2、提交个人身份证或农村居民户口簿复印件一份。 3、土地权属材料（82年5月14日以前，提交村、队权属来源证明书；82年5月14日以后，提交农村建房使用证；97年4月以后提交农村建房申请书、农村建设用地批准书等）。 二、调查 由乡镇国土资源管理所对申请者的用地进行地籍调查、地籍测量、申请人现场指界、邻宗地签字盖章，填写地籍调查表，绘制宗地草图。 三、审核 先由乡镇国土资源管理所进行审核，再报县国土资源局审核，审核用地材料是否合法，用地界线是否无争议，用地面积是否准确。 四、审批 经审核符合“用地面积清楚，界址准确，权属合法，无争议”原则的，可批准并进行张榜公布，在公布一个月内无单位或个人对其提出争议的，由县人民政府颁发集体土地使用证。 农村个人建房土地使用证办理 一、土地登记（） （一）、办理程序： 受理——地籍调查——审核报批——注册——登记——颁发农村集体土地使用证。 （二）、办理土地登记、发证需备资料： 1、户主身份证复印件（一份）。 2、土地使用权登记申请表（一份）。 3、地籍调查界址确认表（一份）。 4、农村私人建房用地呈报表（已经政府批准的一份）。 5、土地使用登记表（一份）。 6、其他要求提供的证明资料。 （三）、承诺办结时限：15个工作日（公示）。 二、土地变更登记.
（一）、必须提供上述全部资料。 （二）、变更登记须村委出具证明。（提供双方情况） （三）、提供双方身份证复印件、双方协议并由村委盖章。 （四）、提供双方原农村集体土地使用证。 农村集体土地使用证办理一般分四步：一、申请-1、由农村村民个人向所属乡镇国土资源管理所提出申请，领取土地登记申请审批表。2、提交个人身份证或农村居民户口簿复印件一份。3、土地权属材料。二、调查-由乡镇国土资源管理所对申请者的用地进行地籍调查、地籍测量、申请人现场指界、邻宗地签字盖章，填写地籍调查表，绘制宗地草图。三、审核-先由乡镇国土资源管理所进行审核，再报县国土资源局审核，审核用地材料是否合法，用地界线是否无争议，用地面积是否准确。四、审批-经审核符合“用地面积清楚，界址准确，权属合法，无争议”原则的，可批准并进行张榜公布，在公布一个月内无单位或个人对其提出争议的，由县人民政府颁发集体土地使用证。沈阳证务代理制作公司提供（供参考）。 农村个人建房用地报批 1、苍南县建设用地审查意见表； 2、乡镇人民政府签发的无房户及同意个人建房报告； 3、实地踏勘表； 4、乡镇政府出具的设施费发票； 5、电视、报纸等新闻媒体公告及出具无举报证明； 6、村委会出具的无房户证明； 7、本村村民户籍证明； 8、县规划建设局颁发的建设用地规划许可证或村镇选址意见书； 9、村民代表大会会议记录（三分之二以上同意）； 10、原批准农用地转用手续的批复及图纸； 11、县规划建设局出具的建设项目用地总平面布置图； 12、建设用地现状图；
石河子大学毕业论文 题目：中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革 院（系）： 专业： 学号： 姓名： 指导教师： 完成日期： 2017年5月14日
目录 一引言 (5) 二农村土地产权制度的历史演变 (5) （1）土地改革(1949-1952年) (5) （2）人民公社体制(1953-1978年) (5) （3）家庭联产承包责任制(1978年以后) (6) （4）建国以来土地演变分析 (6) 三当代农村土地制度现状 (7) （1）现有法律制度 (7) （2）存在的问题 (7) （3）引发的经济和社会问题 (9) 四当前农村土地改革方向解析 (10) （1）承包权改革目的 (10) （2）土地改革中承包权的方向 (10) （3）土地改革中经营权的方向 (11) 五结语 (11)
中文摘要 1978年以来，经过进30年的演变和发展的家庭联产承包责任制在当下的时代巨变中逐渐展现出其不适的一面，2014年中央拉开了土地改革的帷幕。本文从建国开始探讨土地制度的演变过程，分析当代土地制度的现状，分析其优势和缺陷，探讨2014年土改的出发点和目标，预判其未来走向。本文认为：现阶段，土地改革依然要以保护进城务工农民的利益为考虑，维持农村土地集体所有，保护承包权的稳定发展，实行经营权的有序流转。从远目标是要实现承包权的自由流转，从立法和制度两个层面上完善土地法律体系。 关键字：土地产权、三权分置、土地改革
Abstract Since 1978, after 30 years of evolution and development, the HouseholdContract Responsibility System has showing its discomfort side gradually in the current era of changes. In 2014, the government opened the curtain of the reform of land. This paper started from 1949 to explore the evolution of the land system, analyzing the status of contemporary land system, analyzing its strengths and weaknesses, to explore the starting point and goals of land reform in 2014, and predicting its future direction. This paper argues that at this stage, agrarian reform is still necessary to protect the interests of migrant workers and peasants, to maintain the steady development of rural land collectively and protect the right of contracting, and to carry out the orderly circulation of management rights. From the far goal is achieving the free flow of contracting rights, from the legislative and institutional levels to improve the land legal system. Key word: the Land Property Rights, the Separation of the Property Right, the Reform of Land System
农村土地征用协议范本(2020 新版) Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 协议范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-039776
农村土地征用协议范本(2020新版) 甲方：________居委会四组农户 乙方：________居委会 为了加快社会主义新农村建设，促进当地经济发展和公益事业建设，改善人民群众生活水平，依据(________政发[________]____号)《关于________征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则的通知》精神，在________镇________居委会四组部分农户，征用土地扩建____________变电所及城建建设，经甲乙双方同意达成如下意见： 一、征用时间：________年____月____日，时间为________年; 二、被征用农户面积为________亩; 三、付款方式为一次性补偿。按照________省 ________(________年____号)文件精神执行;
注：征用土地为________元每亩。 四、经甲乙双方同意签订后，甲方不得干扰乙方正常施工，不得无理取闹，如甲方组止、破坏，一切后果由甲方承担;乙方必须按照有关法律法规文明施工，一切事故由乙方自行承担，与甲方无关; 五、本合同一式三份，甲乙双方各一份，鉴证方一份，甲乙双方同意后签字，即具有法律效力。 甲方签字：____________ 乙方签字：____________ 鉴证方签章 ________年____月____日 云博图文设计 本文档文字均可以自由修改