关于转发《商品房销售面积计算及?公用建筑面积分摊规则》(试行）
的通知?(启房管（1９96）4号)
?全市各房地产开发单位、各有关单位:?最近, 国家建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行),并予１99５年1２月1 日起施行,现予转发,请遵照执行。?今后,各房地产开发单位在申领商品房预（销)售许可证时，必须将商品房各套型的套内图测建筑面积和公用建筑面积分摊系数一并报我局，并在商品房购销合同中注明“商品房销售面积以今后实测面积为准”。商品房竣工验收合格后，需经市房产管理局正式确认后，方可办理正式销售。未经确认的,不得办理房地产交易手续和房屋所有权登记手续。
附件一、国家建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知；?附件二、建筑面积计算规则;?附件三、使用面积计算规则(住宅建筑设计规范GＢJ ９6—８6) 。
?启东市房产管理局?一九九六年二月二十九日
附件一：
关于印发《商品房销售’面积计算及?公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知
国家建设部建房[19９5]517号文 19９５年9月8日发各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、市政管委、计划单列市建委:?为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程个买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行)，现予印发，请遵照执行。现就有关问题通知如下：
一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积,并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。?二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维护合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的, 或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的, 合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持合同约定的总价款不变。?三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记,应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行）测定商品房的建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）
第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。?第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。?第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。?第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商
品房的建筑面积中扣除)。?第五条商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积.
第六条套内建筑面积由以下三部分组成:
1、套(单元)内的使用面积；
2、套内墙体面积；
3、阳台建筑面积。
1、套(单元）
第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：?
内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96—８6)规定的方法计算。其它建筑,按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
?2、套内墙体面积
商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。?商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
３、阳台建筑面积?按国家现行《建筑面积计算规则》进行计
4、套内建筑面积的计算公式为：
算。?
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积+阳台建筑面积
第八条公用建筑面积由以下两部分组成:?１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间。公用门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;
2、套（单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
第九条公用建筑面积计算原则已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。?公用建筑面积按以下方法计算：?整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元）套内建筑面积之和, 并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。?第十条公用建筑面积分摊系数计算?将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。?公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积