西安雁塔路365街区MALL项目总体定位及规划设计方案
目录
一、项目的市场背景及项目的理解
【第一部分】西安市经济环境分析
1 1 西安市经济发展概况
1.2 西安市城市经济发展规划
【第二部分】西安市的商业现状分析
1 商业市场的概述
2.钟楼商圈特点分析
3 小寨商圈特点分析
4 曲江大雁塔商圈的特点分析
【第三部分】西安市主要竞争大型商业项目个案分析
1 骡马市商业步行街
2 立丰国际购物广场
3 唐人街商业步行街
4 宏府·家乐福广场
5 东方之星·伊时达商城
6 丽人街
7 上海城·女人世界
【第四部分】西安酒店公寓市场分析
1 酒店市场分析
2 公寓市场分析
【第五部分】项目本身的分析
1 项目所处的区位分析
2 项目现状分析
3 项目的商业发展趋势判断
二、项目的定位
【第一部分】国内外Shopping Mall定位模式及思考1.1国外成熟商业业态和定位模式的成功经验
1.2山雨欲来的中国商业大潮
1.3中国超级商业MALL
1.4留待项目思索的MALL问题
【第二部分】项目定位系统分析
2.1总体开发战略思路
2.2定位策略
2.2.1差异化策略
2.2.2可持续发展策略
2.2.3价值提升策略
【第三部分】项目定位
3.1形象定位
3.1.1形象定位反映的核心要素3.2.产品定位
3.2.1产品定位的原则
3.2.2产品定位内容
3.3．经营定位
3.4. 客户群定位
3.4.1目标消费者客户群
3.4.2商家目标客户群
【第四部分】功能规划建议4.1各功能核心要素
4.11娱乐地产
4.12旅游地产
4.13文化地产
4.14商务地产
4.15商业地产
4.16市场地产
4.17景观地产
4.2功能规划分布
【第五部分】项目业态配置
5.1国外大型MALL的宝贵经验
5.11MALL是城市生活的发生器，它替代了原有的城市中心广场成为社会生活的核心。
5.12MALL的发展从现代主义到文脉主义。
5.13项目主题的设计理念
5.14项目的主题资源
5.2项目业态配置
三、规划设计方案（以实际为准）
【第一部分】建筑总体设计建议
1 商场外立面规划设计
2 商场总平面布置设计
3 商业动线导向设计
4 百货商店营业厅的设计
5 超市营业厅的设计
6 美食城设计
7 高层公寓规划设计
8 专业市场的规划设计
9 外广场的规划设计
10 中庭的规划设计【第二部分】结论
第四板块、营销战略思路
【第一部分】招商策略
1.整体招商思路
根据商业地产特点，在招商策略上最主要的是采用“主力店先行”的方法，本项目体量超大，在引入大的主力商家方面会考虑到影院、家电连锁店、超市、
经济型国际连锁酒店，配合项目所在商圈本来的商业气氛，在数码城招商中引进大品牌的实力经销商家。通过大品牌商家的进驻，从而带动小商家进来。
用相对较大的优惠政策进行主力商家招商，利于持续经营，并能提升整体商铺的价值，达到快速出租，保留原有商业资源的情况下，实现商业气氛快速聚集目的。
2.招商原则
2．1先易后难，近远并进
?市场地产：李家村商贸城的招商可先与原在李家村服装批发市场的28家
中型市场经营企业进行洽谈，吸引他们进驻，从而稳住其原场内经营的
单个商户，快速留住原庞大的经商群体，从而留住其下游的客群，及庞
大的资金流，与原业主的注意力与经济投入。
?IT动感城：先与实力商户洽谈，吸纳进驻，带动其他商户认租。
?主题酒店：先与合作的雅高集团洽谈合作意向，确定后作为广告宣传。
?商业地产：百货与铜锣湾百货、摩登百货等洽谈，超市与家乐福、百佳
洽谈，卡通娱乐与SNOOPY主题餐厅，电影院与珠江院线、IMAX洽谈，电器与国美、永乐洽谈，洋快餐与麦当劳，肯德基，必胜客，星巴克洽
谈，体育用品超市引进迪卡龙……等等，并签订进驻意向。
2．2先形象,后功能
在招商工作的筹备阶段，应着重于项目整体形象的宣传，使商家及市民对项目的市场形象有深刻而清晰的印象；在招商工作进行时，重点向商家宣传整个项目的规划，项目的整体功能规划，使商家认同项目“街区MALL”的形象及发展前景。
2．3主力店先行，辅助店随后
商业地产：主力商家品牌商家次品牌商家普通商家
市场地产：整体经营户分散经营户
在整个项目的功能划分之后，应先将各目标行业具有号召力的主力商家、商户引进，将品牌商家放在各个区域的端点位置，次品牌商家放在人流动线的中端。对部分位置相对偏的商铺，尽量将租金放宽，让其尽速落实进场意向，从而使项目最终实现旺场。
2．4 同业差异，异业互补
项目的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补。同业差异就是力求商户应该不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的主力店进
入，异业互补即指不同业态业种应“互通有无”，结构互补，不能完全招入同类型同业种主力商家。在整体上，必需考虑各个区的商家组合问题和功能的互补问题，各业态档次的相对统一性。
2．5保证开业，持续优化
在遵循“高品位、低门槛”的前提下，对商家的入场条件适当抓紧，但对主力店适当放松，而到了开业前则应当对所有商户适当放松，力求在开业能达到商户满场的效果，开业后按照实际情况，在适当的时再进行商户调整和优化。2．6借力打力，以线带面
发挥利用引进的知名度高有大品牌商家的号召力和引导市场的能力，进行宣传推广，从而牵动其它商家。
3.招商目标
?第一阶段:完成百货、超市、主题餐饮、电影院、康体洗浴，李家村商贸城
30%。
?第二阶段：完成中外餐饮，70%李家村商贸城，IT动感成实力商家引进，酒
店合作意向，溜冰场。
?第三阶段：洋快餐（麦当劳、肯德基、必胜客），国美电器，七十一便利店，
主题餐厅。
?第四阶段：主推其他商铺的招商。
?第五阶段：开业前的商铺最后促进招商。
小结：注意利用项目七大地产板块的联动效应，在经营上给到客户更多的信心，从而引发优势几何式放大。
4.招商形式
4．1点对点招商
加强专业招商队伍建设，瞄准主力商家、重点客户、重点经营种类，针对不同类型的商家分别制订不同的招商说明书，实行一对一、点对点的招商。
4．2会议招商
利用工程进度、招商进度等时间节点定进招商说明会，在前期软文及形象广告宣传的基础上，形成较大的市场影响，进而发布招商说明会信息，同时结合行业协会资源进行招商，稳定客户资源，扩大对品牌商家的招商影响和效果。4．3定点招商
开发商成立不同招商组，主要针对不同板块进行招商，制定针对性策略，为商户量身订造。
4．4公开招商
当以上招商进度到一定程度时，可用爆炸性广告宣传进行公开招商，出租剩余铺位。
5.目标租户名单
5．1百货
引进知名度高，市场前景好的大型百货。如铜锣湾、太平洋百货。以满足消费者各方面的需要。
5．2超市
瞄准庞大居民数量和良好的商业发展前景，进行市场扩张的大型零售企业：如家乐福等国际零售巨头。服务于周边居民和高校的消费人群。
5．3电影院
引进国际知名的影视企业，如珠江院线、加拿大IMAX电影。
5．4专业店
满足居民日常生活，提供购物及服务功能的个体经营商户：如书店、网吧、干洗、冲印店等社区服务型商家。
5．5品牌旗舰店
引进国际、港澳知名品牌，如：衣.COM、EPISODE、JESSICA、MONDIAL ATELIER、KOSMO COFFEE、DUNHILL、HELENA、SUZUYA、vertical club、SAMMY、C.K.Jeans、BLU:PEPE、HO'S FASHION、法蓝瓷、恒美珠宝设计、香莎服饰、芭俏、古奥时装、Fashion Show、Showing、odbo、COMICO、SPR COFFEE、EMU、MIA MIA、等，以提升项目整体的档次，体现国际化、高档次。
5．6专卖店
引进国际、国内服装、化妆品等的一、二线品牌等，以满足年青人、白领的需求。如BALENO、APPLE、FREEBIRD等服饰类；雪贝尔、SPR咖啡等休闲及餐饮类。
此类商家是属于较大的生产或销售代理商，一般以中等规模的店铺面积进驻，其经营的货品档次和价格在中等以上。
5．7餐饮
此类型商家的规模有大型，中型，亦有小型的，有集团经营亦有小型公司经营，娱乐业经营者主要为大中小规模的酒吧、网吧等，餐饮业经营者参大型餐饮为主，配合风情酒巴街，以经营小型风味餐厅及特色小吃为副：如永和豆浆、永盈茶餐厅等
引进麦当劳、肯德基、必胜客等洋快餐。西餐，如老树咖啡、绿岛等，中国四大菜系和中国各地地方特色饮食。
5．8娱乐
娱乐是最能调动商业气氛的行业，引进溜冰场、KTV等项目。以吸引人流，增加消费停留的时间，聚集人气。
5．9酒店
与法国雅高集团洽谈合作意向，借成功品牌，进行连锁经营。
5．10步行街
吸纳当地工艺品、名优特产，纪念品、文化风情、古玩、小饰品、精品、旅游用品等商户进驻，配合大众品牌以高租金招商。
6.招商策略
本项目体量大，业态丰富，涉及到时尚百货、大型超市、品牌专卖店、电影院、市场地产、精品店的招商，为保证各项目招商工作的顺利有序进行，总体招商策略概括为“多管齐下，主次分明，层层推进，放水养鱼，以租推售”：先着力引进主力商家，对其规划作良好的沟通，利于带动更多的精品店，通过主力店和品牌商家的影响，把带旺的商铺进行招商，使整个招商过程有序、高效、快速的进行，最终圆满实现整体招商目标，为树立项目商业形象、确定开发商的商业品牌地位、为项目回收销售资金打好关键的一仗。
以相对较低的折扣优惠以吸引主力品牌商家的进驻。
由于主力品牌商家的进驻会带动次级品牌和散户经营者的承租信心，因此在与此类品牌商家洽谈承租条件时，可对其做相对的优惠作为底线。
由于还有大比例的面积可出租给次级品牌和散户经营者，当基本完成主力品牌商家的招商后，由于次级品牌代理店或二级品牌店进驻均有跟风习惯，因此可利用此心理需求，确保其余商铺均以面价出租，以减轻对上一阶段主力店和次主力店的租金折让份额。
并可提升广场的档次，为后期招租打下基础。
招商过程考虑因素：
?以打造大西北商业航母为目标；
?通过一级主力店的进驻，有效带动品牌专卖店商家；
?严格控制商家的进入，对商家品牌进行有选择的挖掘与筛选；
?七大地产体系形成功能、业种、资源上的互补，共同服务于365街区
MALL的长期发展；
?充分考虑各大体系布局的特性，对各项功能进行科学有效的揉和，共同
提升项目的商业品位和项目形象。
7.招商管理
人员配置：注意各体系招商人员的专业组合。
现场管理：定期开会，汇报进展。
规范统计，科学分析。
周结、月结，明了形势。
分析市场，及时调整。
【第二部分】销售策略
1.销售总体策略及推售思路
本项目作为西安首个街区生活MALL，将成为雁塔商圈的标志性建筑，并成为西安商业业态升级的典范之作。由于西安城市建设的步伐加快和经济的强劲发展，市民对房地产的投资热情空前高涨，尤其是优质商铺更是成为备受投资客青睐的市场热点。
本项目根据项目工程进度及主力商家的进驻日程，通过主题推广阐述，主力招商吸引目标客户群关注，进而扩大项目知名度，提高项目价值，然后稳步提升售价，达到最终的销售目标，从而获得项目整体项目营销的成功。
总体来讲：本项目的营销操作采用的是内部消化为首，市场放量为重，主力招商造势的中长线市场策略由近及远，蓄势而发。充分的运用“一个主题（西安首个街区MALL）”突破市场，“三大核心卖点（新业态、新商圈、新发展）”攻占市场，“各大媒体撬动市场。以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理，快速奠定商业气氛前提下，向市场展示巨大商业价值，以吸引的价钱占领目标市场，与招商展开连环战术，在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。
以原商业为基础，以主力为引爆，以商业为带动，顺推公寓，写字楼，酒店。
2.目标策略
?第一阶段：在招商完成第一阶段时，展开销售的第一阶段，目标把已租出主
力部分销售。
?第二阶段：把招商第二阶段的部分销售出去。
?第三阶段：把招商第三阶段部分销售出去。、
以租带售的策略，前期针对原附近IT需求及李家村商家，在出租及购买时给予优惠，注意与行业协会建立友好合作，成为共同经营市场的桥梁与联盟体。
3.价格策略
?炒作先行，价格滞后，以主力店进驻，政府规划宣传带动，把市场炒作起来，
以略低价格推出。
?低开高走，逐步提升。随着市场形势走好，不断提升价格，让市场感受到项
目升值快速，制造尽快购买压迫感。
?对部分铺位进行小面积划分，降低铺位总价，降代入市门槛，吸引更多投资
者入市。
?提供反租回报优惠，吸引投资者投资，2-5年回报，8%-10%年收益。
4.销售卖点铺排及提炼
核心卖点一：街区MALL 商业模式
集零售、观光、旅游、娱乐、餐饮、商务、商贸等多种商业模式，满足消费者的一站式消费。
核心卖点二：现代化
西安历史悠久，城市保留着很多的古代气息。本项目打破西安给人古代我印象，以现代、潮流的面貌出现。
核心卖点三：雁塔区物业升值在即
雁塔路商圈逐渐成长，随着大唐不夜城二、三期工程的开展，雁塔区将在西安占领越来越重要的地位。本项目的建成也将为雁塔区添上精彩的一笔。雁塔区物业必将攀升。
核心卖点四：商圈成熟，位置得天独厚
项目三面临街，北距火车站不到3公里，南到大雁塔北广场仅1.5公里，位于钟楼商圈与曲江新商圈的黄金交汇处。
核心卖点五：和国际巨头同分羹
365街区MALL体量巨大，业态多样，将会引入多家国际企业巨头，随着国际级企业的进驻，必将带来巨大的人流。
核心卖点六：开发商实力雄厚
开发商成功开发高山流水项目，这说明开发商在房地产行业方面的专业性及其实力，基尔特实业有限公司与专业商业团队合作，强强联手。
5.销售阶段划分及各阶段工作重点
5.1储客期
从项目进行开始拆迁，就通过媒体对项目渐入式宣传报道，重点以软文，公关、招商会、口碑舆论造势、人际传播等渠道引起目标客户群的关注，先打开知名度。
目的：
?先解决原居民业主及经营户，吸引投资，实现一部分资金回笼。
?收集市场反馈信息，作为价格、放量、开盘模式的重要参考。
?为公开发售储备客源。
5.2内部认购期
房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交，强调以快打慢。这需要通过持续蓄势来快速释放来实现。
现场销售中心正式入驻后，利用两周时间进行内部认购，消化首批客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，积累首批客户资源。以李家术商贸城为主要认购目标，IT城及其他配搭。
5.3开盘期
现场开放、现场展示、现场销售以项目的竞争优势及具体的销售措施促使消费者产生购买行动。
目的：
?将产品卖最高价格，实现利润最大化；
?制造有新闻价值的事件，引起市场高度关注；
5.4持续销售期
销售中期是成交量最大的时期，且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏，利用各种卖点的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。操作的重点，在于：
一要借助开盘的势，趁热打铁。
二是注意购买力的积蓄与释放周期，采用波次进攻策略。
三是自始至终要强调快速、灵活的销售原则，以快打慢。
承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。
5.5强销期
销售后期要敢于让利，出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合，以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上，应把握几点原则：一是不直接降价，以其它方式体现让利。
二是促销技巧要出新，根据项目的实际情况度身订造。
三是促销不应只着眼于手头存货的销售，还要注意为下一期推售重点的推广造势，起到承上启下的作用。
5.6尾盘清理期
利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是投资的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。
销售阶段划分的时间并不是固定的，必须根据届时的市场状况和项目实际销售情况进行战术性调整。
商业街设计方案构思 本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 这个聚集包括要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。构思的基础：据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街， 从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，）我们方式是通过高差解决人车分流。 景观的意境： 远远的你能听到时高时底，时缓时急的交响曲，，迫不及待的走近观赏，法国凡尔赛宫式的水池上面跳跃着奏出欢快的乐曲，顿感精神倍增，两侧高耸的塔楼同样透露出法国的浪漫情调，中间高贵典雅的欧式拱券门诉说着你的不凡身份，走过林荫道，银铃般的笑声传来，穿过拱券门，旱喷泉广场上孩子们在玩耍嬉闹，走过嬉闹，开阔的草坪树木郁郁葱葱，人们无拘无束的躺在草坪上，三五成群的聊天，孩子在草地跑来跑去，临水栈道的长椅上，一对对情侣静静欣赏远处的晚霞。 一．交通分析 运动与通路： 设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散
和计设划规区街业商． 精品文档 理论分析 一、概述 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按照一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 二、商业街区的起源和发展 商业步行街最早起源于欧美国家，20世纪五六十年代，小汽车的发展使得欧美国家城市的中心区交通混乱、空气质量下降、环境受到污染；又由于受到郊区购物中心的挑战，中心区商业零售衰落，吸引力下降。为了复兴中心区商业，改善中心区交通环境，商业步行街应运而生。 欧洲最早开发步行商业街的城市是德国埃森。1927年，当地政府就对繁华的林贝克大街采取了封闭汽车交通的措施，成为了欧洲最早的一条步行商业街。20世纪50年代到60年代，在欧洲其他一些国家，也设计和建设了一批有创造性和有特色的商业街区，例如荷兰鹿特丹中心区林邦步行街。美国在20世纪60年代
到70年代，也在许多城市建造了步行商业街。 我国城市在20世纪80年代初开始设计和建设步行商业街。1999年至今，步行商业街在我国发展迅速升温，成为商业服务业多业种、多业态的有机组合体，在店铺数量上，是以专卖店为主、大型商场或超市为辅，可以满足人们购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等多种需要。如今在不少城市，商业街已经成为城市的一张名片。 三、商业街的特点 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除． 精品文档 1、功能全。现代商业街一般应具有购物、餐饮、休闲。娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、修理、交通等15项功能和50~60个业种，现代商业街要力争最大限度地满足广大消费者的各种需求。 2、品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街即是中国品牌的窗口，又是国际品牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。 3、分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专卖店、专业店组成。 4、环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序、是一种精神陶冶、美的展现和享受，体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。 5、服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，还要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 四、商业街区的分类 1、按商业街经营的商品类型，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京的西单商业街、北京宣武区的大都市街等。 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除． 精品文档 2、按商业街的建筑形式，可以分为开敞式、骑楼式、拱廊式、架空式以及地下商业街。 3、按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。 4、按商业街发展的状况，可以分为中央商业街、地区商业街以及特色商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早地采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号。地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。特色商业街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。
商业街设计说明 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
和创天地步行街项目 方案设计说明 第一章总则 项目背景 项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，建设用地紧邻新宁河，拥有绝佳的地理环境和休闲娱乐氛围，城市道路交错于此，交通十分便利，地型所处位置极佳，属于典型的主城开发核心片区。 地块一为不规则多边型，红线范围内南北最长约371米，东西最宽约356米。建设用地面积约为104320平方米。规划建设为商业、住宅、市民广场等配套一体的新型住宅区。地块为不规则条形，小区地块外用地你建地面积为33960平方米.湿地公园带、晨练步道、音乐广场、两条桥为一体的沿河景观带，长约2公里。 设计依据 （1）四川省开江县和创天地步行街项目规划、建筑设计任务书以及甲方要求。 （2）用地红线图 （3）甲方提供的该区域地形图及相关电子文件。 （4）工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分 （5）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006） （6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）(2005年版) （7）《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）(2002年版) （8）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98） （9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97） （10）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001） （11）《住宅设计规范》（GB50096—2011） （12）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） （13）《住宅建筑规范》（GB50386—2005） 设计指导思想和主要原则 强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。 贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。 建设场地及自然条件 ⑴该项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，拥有绝佳的商业氛围，城市道路交错于此，交通十分便利。 第二章总体规划设计 项目背景
商业街景观方案设计 商业街景观设计是在狭小的空间里面进行创意，一个好的商业街景观设计可以带活这里的商业业态，聚集人气的。下面是商业街景观方案设计，为大家提供参考。 **商业街项目商业业态以娱乐和综合商业为主，服装购物为辅，项目业态布置中缺乏美食布置，缺乏美食的吸引力，导致现状人气不足，在二期项目中建议增加美食比例，打造吃喝游玩购物一体的多重消费体验式的商业街，本次为商业街景观设计的文化和环境营造策划。 1、项目位于**省**市沙坝地，东靠开化北路，北临盘龙河，南到沙北路，总用地面积为6万平方米，分两期建设，其中一期面积3万平方米，二期面积3万平方米，均为底层商业，高层公寓或者住宅的建筑布局。 2、**概况：**市是多民族聚居市，世居**的各民族在悠悠漫长的历史长河中，创造了极其丰富的独具特色文化，形成了“壮族能歌、苗族能跳、彝族善舞”的独特民族文化体系；此外还有各少数民族的婚俗、葬礼、歌舞、服饰、食品、习俗等，更是风趣奇异，形成独特的民族文化旅游资源。 **年**市域总人口规模在62万人左右，城镇化率为%左右。**年市域总人口规模在73万人左右，城镇化率为70%左右。**年域总人口规模在100万人左右，城镇人口规模在605万人左右，城镇化率为81%左右。**年中心城区城镇人
口规模为70万人。 1、项目的优势 项目位于**城的传统商业区心，地理位置优越，其中**市城市总体规划把包括项目所在地范围内的**城市中部建设成为商贸的空间载体。 项目紧依盘龙河——景观优越。 **中心城区是典型的“两山夹一河”的城市格局，盘龙河九曲十八弯穿城而过。**应因地制宜，全力打造“水在城中、城在绿中”的绿色家园。形成以盘龙河沿河绿化为重点，广场公园绿化为节点，道路绿化为纽带，小区绿化为补充，面山绿化为屏障的生态绿网。 项目紧依开化路，交通便捷： 开化路为**城南北主要通道，人流车流繁忙，项目东侧紧靠开化路。沙中路和沙北路都紧靠项目地，为项目的交通便捷性提供了方便。 2、项目不足 项目周边环境杂乱，特别是沙北路以南，还有大量传统民居，居住人群参差不齐。盘龙河河水浑浊，河岸脏乱，特别是烤鸡商业街一侧，垃圾遍野，岸边还有垃圾房和公测。 在项目地周边未形成有效的商业景观，城市高端消费水平总体不高。 项目内部环境未进行系统的景观设计，环境暗淡无光，
前言 ××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，https://www.doczj.com/doc/ea18392101.html, 一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。 因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析 ××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 (一)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。 4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)、商街策划“后天失调”
和创天地步行街项目 方案设计说明 第一章总则 项目背景 项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，建设用地紧邻新宁河，拥有绝佳的地理环境和休闲娱乐氛围，城市道路交错于此，交通十分便利，地型所处位置极佳，属于典型的主城开发核心片区。 地块一为不规则多边型，红线范围内南北最长约371米，东西最宽约356米。建设用地面积约为104320平方米。规划建设为商业、住宅、市民广场等配套一体的新型住宅区。地块为不规则条形，小区地块外用地你建地面积为33960平方米.湿地公园带、晨练步道、音乐广场、两条桥为一体的沿河景观带，长约2公里。设计依据 （1）四川省开江县和创天地步行街项目规划、建筑设计任务书以及甲方要求。 （2）用地红线图 （3）甲方提供的该区域地形图及相关电子文件。 （4）工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分 （5）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006） （6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）(2005年版) （7）《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）(2002年版) （8）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98） （9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97） （10）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001） （11）《住宅设计规范》（GB50096—2011） （12）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） （13）《住宅建筑规范》（GB50386—2005） 设计指导思想和主要原则 强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。 贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。 建设场地及自然条件 ⑴该项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，拥有绝佳的商业氛围，城市道路交错于此，交通十分便利。 第二章总体规划设计 项目背景 而本案位于四川省开江县新宁镇西大街片，区域位置好。而且地块紧邻新宁河，有着极佳的地理环境和休闲娱乐氛围，随着县城的开发进程的日益加紧，城市化建设的日益加快，就要求有新型的住宅区形式的出现，综上几点，无疑也大大的推动了本案的大力发展。
地铁商业街设计方案 商业街现状本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。 解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦
的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。 构思的基础： 据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。 方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街，从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街
汉正街商贸区概念性改造规划方案 本地块位于“中国第一街”的汉正街商贸地区，北临汉正街，南临汉江，沿河大道，西至利济南路，东起友谊南路，属于武汉市一类的黄金区域。 一．地块现状特点： （1）具备良好的景观条件，南朝汉江，隔江是正待开发的南岸嘴景观区，是集住宅、商务、文化与休闲与一体的城市核心景观区，遥望龟山电视塔。 （2）文脉深厚，历史上是“寻财运货，贸迁有天”的水陆商埠，是商品的集散地，商贾贸易聚居地，有着浓厚的商业底蕴。 （3）交通条件极为便捷，沿河大道横贯地块南部，往东接沿江大道可去火车站、客运港及汉口各个方向，两头各有江汉桥和晴川桥，过桥可达汉阳、武昌，利济南路可到汉口。 （4）建筑物及居住人口密度集中，人行拥挤，无方向感，内外交通联系混乱，运输形式多样化，建筑形式杂乱，乱搭乱盖严重，基础设施落后，生存条件低下。 根据对现状条件及发展商要求的理解，我们提出以下设计理念： 关注文化性、公共性、舒适性、人性化的商业空间的塑造： 有意识增加更多的公共空间，吸引人们有秩序的驻留。 威廉.怀特（William Whyte）曾说过“一个人满为患的人行道无异于一个乏味的运输走道，失去了休息与社交的功能。” 分析中国最近十年来的城市化发展，暴露了城市的一些问题，其中最明显的就是需求更多的公共空间。 “它为人们提供了一个舒适的环境，而不仅仅是一些商店”—Dziewnlski。 我们所要做的是吸引人们有秩序的驻留。城市的未来及商业设施设计的挑战应基于一条简单原则：即提高人们在场所中体验生活的品质。首先是人，然后是商业。一个好的设计空间不仅能吸引顾客，也能吸引商人，他们会愿意以高于平均价格20—25%的钱来租用，使得商业和开发商的经济利益更为成功的实现。 二、分期开发的设想：
关于稻城亚丁景区多民族商业街项目 整体思路定位及未来运营设想 根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。 根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。 我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。 为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经
营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。 一、商业街命名 多民族文化特色商业街 二、生存意义 1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游 览观光需求、民俗表演需求。 2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览内容。 3、延长游客在亚丁景区休闲旅游的停留时间。 4、带动景区其它配套服务项目的二次消费和地方相关产业链的有利发展。 5、为前来亚丁景区休闲旅游爱好者留下美好难忘的回忆。 三、商业街的建筑风格定位思路设想 1、整体建筑风格要明显突出康巴文化、香巴拉亚丁文化、多民族文化，要用合 理的艺术风格把三者文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。 2、商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要 连贯通畅。 3、商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计，我方审核。
商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日 楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建
筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
商业街规划设计方案说明 ※ 规划设计指导原则： 1、延续历史街区城市机理，创造尺度怡人、空间丰富的步行街区 2、结合自然景观，发挥阳朔最具魅力的山、水、街的城市特色，使本地的街区与阳朔自然的山水风光融为一体。 3、发扬地方建筑的特色，小青瓦、白粉墙、坡屋面、木格窗、马头墙、青石板，使用当地的建筑材料以及构造方法，创造与传统建筑风格相协调的又方便现代生活使用的地方建筑。 4、发展多元化社区和阳朔独有的文化特色，营造休闲式的商业步行街，为市民及旅游者提供体验地方文化、自然山水风光以及现代生活的理想场所。 5、通过合理的规划设计，创造性地发挥用地的商业价值。 ※ 规划方案说明： ·进一步细分地块，减小地块尺度，增加沿街的商业面积，将接近方形的用地分解成6个小地块，形成两条纵向的主要步行街和三条横向的小巷，使建筑形成沿街道周边分布的商铺，从规划上解决了体量及街道尺度问题，营造怡人的休闲氛围，体现阳朔"宁小勿大、宁低勿高、宁淡勿浓"的三个特色。 ·沿用传统街道的空间尺度，沿街店面采用本地传统的3.6m~4.4m尺度，采用开敞式经营方式，基本上都是两面临街的的铺面，这也是我们的一个卖点--"空间",通过弯曲的街道（宽度6~8m）以及小广场创造街道的氛围。 ·结合周边的地块，设计设计步行道路系统，形成步行街、广场、山景系列。 ·主要街道的方向性引入自然对景。主要的纵向街道方向由碧莲峰和龙头山的对景关系确定，并通过道路宽窄、曲直的变化，增加景观视角的多样性，形成自然融入的独特街道氛围。 ·步行街的主入口朝向自然引导步行街人流：江滨路+府前路+西街（商贸拆迁后）+桂花桥，规划街道的延续性、连贯性，很自然地引导人流进入礼堂片的美食广场。 ※建筑方案说明： 1. 功能布局： 本项目定位为与商贸地块以及西街联为一体的、高品质的阳朔美食中心，设有地下一层以及地上三层、局部四层，具体功能如下： "地下室，主要功能是作为一、二层商铺的辅助用房，和一层商铺有内部楼梯连通，局部为设备用房以及管理用房。 "建筑一层、二层，均为单元式布置的商铺，其竖向交通由单元内的钢木楼梯解决，全框架结构，分隔方式灵活多样，根据客户要求可作局部调整，厨房以及卫生间设在二楼，设独立排烟系统。 "建筑三层、四层，为设有内部连廊连通的开敞式食街，设独立厨房，公用卫生间。 2.交通组织：
商业街区如何规划设计？ 一、尺度近人 商业街区建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街区的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。着名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。 例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。 从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。
中国·供销（大悟）农贸批发城 商业街策划活动方案 一、策划活动背景及目的 由于市场建设周期较长，相关投资户及经营户对市场的信心逐渐减弱，保持观望态度，依照现在情形，很难达到预期效果，形成批发市场规模。滨河、金城菜市场仍然稳定经营，公司营销人员宣传的由政府组织整体搬迁，没有任何迹象，导致市场自购自营商户及招商入驻商户信心不足，对于2018年11月8日开业信心不足，均持观望态度。 为树立市场经营户信心，提高居民生活质量，加快推动新一轮商户入驻，活跃市场氛围，拟定打造一条业态全面、品类丰富的农产品商业街，实现以点带面，逐步覆盖的动态商圈。促进老市场搬迁工作的同时，同步推进市场全面开业工作。 二、活动定位 位置：中国供销大悟农贸批发城试行商业街
主题：以已买已租经营商户为依托，从蔬菜区域打造一条一站式商业街。 三、市场商业氛围营造 1、举办文艺演出、露天放映、球类比赛等活动； 2、日用百货、农产品等展示展销活动； 在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。 四、试业活动 发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部分试业。试业商家来源如下： 1、市场管理部门自营摊位 为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 2、意向报名登记商家 主要为意向个体经营户，优先照顾。 3、主力商家引进 比如引进主力超市、物流商家等。
4、待业青年 扶持部分失业或待业青年。 五、市场商业炒作和广告推广 1、促销策略制定 对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米、粮油等，价格必须比老市场低一档，部分商品在条件允许情况下可以实行大让利，比吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 2、让利补贴策略 部分冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 3、以奖促销激励政策 市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部分奖品争取由商家赞助）。 4、招商海报和宣传单页派发 除在县城和领近乡镇进行招商资料的派发宣传外，还可以到附近乡镇和村落进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。
商业街定位及运营方案 关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想（意见稿） 关于稻城亚丁景区多民族商业街项目 整体思路定位及未来运营设想 根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。 根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。 我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。 为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。 一、商业街命名 多民族文化特色商业街 二、生存意义 1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游 览观光需求、民俗表演需求。 2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览内容。 3、延长游客在亚丁景区休闲旅游的停留时间。
和创天地步行街项 目 方案设计说明 第一章总则 1.1 项目背景 项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，建设用地紧邻新宁河，拥有绝佳的地理环境和休闲娱乐氛围，城市道路交错于此，交通十分便利，地型所处位置极佳，属于典型的主城开发核心片区。 地块一为不规则多边型，红线范围内南北最长约371米，东西最宽约356米。建设用地面积约为104320平方米。规划建设为商业、住宅、市民广场等配套一体的新型住宅区。地块为不规则条形，小区地块外用地你建地面积为33960平方米.湿地公园带、晨练步道、音乐广场、两条桥为一体的沿河景观带， 长约2公里。 1.2 设计依据 （1）四川省开江县和创天地步行街项目规划、建筑设计任务书 以及甲方要求。 （2）用地红线图 （3）甲方提供的该区域地 形图及相关电子文件。 （4）工程建设标准强制性条文 —房屋建筑部分 （5）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006） （6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）(2005年版) （7）《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）(2002年版) （8）《汽车库建筑设计规范》 （JGJ100—98） （9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97）（10）《城市道路和建筑物无障碍 设计规范》（JGJ50—2001） （11）《住宅设计规范》
（GB50096—2011） （12）《民用建筑设计通则》 （GB50352-2005） （13）《住宅建筑规范》 （GB50386—2005） 1.3 设计指导思想和主要原则 1.3.1 强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。 1.3.2 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。 1.3.3 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设 备、推广新技术。 1.3.4 贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设 计原则。 1.4 建设场地及自然条件 ⑴该项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，拥有绝佳的商业氛围，城市道路交错于此，交通十 分便利。 第二章总体规划设计 2.1 项目背景 而本案位于四川省开江县新宁镇西大街片，区域位置好。而且地块紧邻新宁河，有着极佳的地理环境和休闲娱乐氛围，随着县城的开发进程的日益加紧，城市化建设的日益加快，就要求有新型的住宅区形式的出现，综上几点，无疑也大大的推动了本案的大力发展。 作为拥有优越条件的本案，用地条件的日益看好，本案不仅是开江县新宁镇未来的中心，而且因其重要的区域位置，其发展建设更是有带动、辐射整个城区的重要战略 作用。 2.2 项目的区位及功能定位 本项目位于开江县新宁镇西
异业联盟商圈建设整体方案 第一部分：异业联盟现状分析 异业联盟在当今已经不再是一个全新的商业模式，最早的异业联盟是指双方具有共同行销互惠目的的水平式合作关系。凭借着彼此的品牌形象与名气，来拉拢更多面向族群的客源，借此来创造出双赢的市场利益。合作的内容主要在于打造规模效应和商业信息网络，相比商会或协会来讲其合作更为紧密。 然而各行业、各地区的企业之间的异业联盟模式走到今天其弱点暴露越来越多，许多的联盟体系也只是昙花一现，最突出的弱点就是整合平台的定位偏差及整合能力严重不足。 之前的许多异业联盟的发起者更多是基于对自有客户提供增值服务，或者寄希望于联盟的影响力带来的会员卡销售收入及媒体宣传活动带来的广告收入或差额收入。这种运营模式其实只能带来宣传成本的适当节省，但是由于成本节省与收益提升之间的评估无法得到准确的计算, 加之让利的幅度冲减，因此不能得到联盟商家的认可。 异业联盟的发起者在建设服务平台时几乎都是一成不变的将人力投入于自身建设，试图依靠庞大的联盟企业数量及频繁的促销活动来争取会员，因而忽略了商家自身发展的需求。当联盟的天平失去平衡时联盟的根基便开始动摇，这就是发起者定位偏差及整合能力不足的最明显的弱点。 异业联盟体系建设的切入点必须是联盟商家，即使发起者已经拥有大量会员也必须以此为基础，道理很简单，就象自己开店一样，必须要先有店才能开张营业，只不过通过原有会员需求分析或目标市场人群定位而选择门当户对的商家而已。但是商家的选择与服务产品的设计恰是异业联盟建设的最难点，因为所有商家的经营思路都不尽相同，商业机密保护意识都非常强烈，如果整合单位的经营定位和策划水平不能超过联盟商家本身，就很难达成合作。第二部分：商圈建设思路 以公司为运营系统服务平台，以旗下盈利产业为联盟主体，以公司周边 5公里为首批样板 商圈，以快消品意向渠道为首批示范推广渠道，以策划及商圈主题创意为核心竞争力，以预存
目录 前言 一、本案的任务定位 二、市场分析 三、市场定位 四、大集市的业态和功能确立 五、平面规划 六、环境气氛的营造 七、活动的组织 八、广告宣传 九、广告资源挖掘 十、市场管理建议 十一、招商策略 十二、招商管理办公室的设立、功能规划与包装及所需物料 十三、预算 十四、招商团队设立与工作任务 十五、工作计划进度表 前言 本案全面考虑步行街的长远运营战略，建议对商铺的正式招商延后，待条件成熟后再开始。其条件包括步行街的改造，以及初步打造新的市场形象，这样招商才能获得最大利好，一战而赢。基于此战略定位，本案策划此商业推广案，其目的，一是充分利用年关商机获取新的市场利基，二是利用这一机会做一次招商市调，了解市场对本步行街的态度和期望，为此后的正式招商提供策略依据。 一、本案的任务定位 1、利用年关之际，充分利用现有的商业空间资源，创造其应有的经济效益；
2、为下一步商街改造后的正式招商作市场预热，改善商街过去给市场造成的消极印象，树立目标商户对本商街的商业信心。 3、本商街现有可利用的商业空间包括内街间商铺，外街 间商铺，以及露天场地平方米（包括东西走向和两端的横段及一角广场），中间环状二层多功能设施。 二、市场分析 1、春节是消费者一年中的最大消费高潮，从而也是商家在一个年度中的最后一次“大掘金”，所有商家无不为这一次最大的“蛋糕”而厉兵秣马，精心准备，欲分得最大份额，所有卖场都装扮一新，调整产品组合，扩充商业容量，绞尽脑汁，大力推广，营造浓重氛围，聚合人气，把消费者的消费欲望推到极致，依此来淘尽消费者的腰包，并扫尽尾货。所以，尽管是一次“大掘金”，但也是竞争激烈，在这一过程中，营销措施不力的商家或卖场就有可能收获不大甚至亏本。因此抓住春节商机，仍需精心策划。 2、办年货是消费者春节期间的最大事体，不论大家庭，还是小两口，或者单身人士，都需要年货来点缀春节生活，但如今消费者的春节消费有着跟过去大为不同的特征，过去更多的是追求实惠和产品的实用功能，而在今天物质产品极为丰富的情况下，人们对产品的需求又上升到精神和心理价值层面，所以，富含文化意义、现代科技意义和品牌价值的产品将占有很大的市场份额。因此，春节期间的市场供应应该在内容和形式上有不断的突破。 3、但春节在人们的心目中的重要性已大不如从前，因为生活水平的提高，使得平日里的生活几乎天天都是“过节”。同时，每一年的春节都是大同小异，已不能激起像过去一样的热情了。因此，在市场运作过程中必须使春节赋予人们新鲜的感受。 三、市场定位 1、利用春节这一机会，在本商街举办一次年货展销会暨春节花市，来投入这一一年中最大的商机，服务社会，丰富人们的春节生活，此活动命名为丽沙花都·年货大集市·迎春花会 2、立志将大集市打造成沙井全镇中一个具有标志性的年节活动。为此，大集市要摆脱当地历来年货市场的一些不足，要办出新意，让人们在购买传统年货时，过一个时尚热闹的新年，并留下深刻的印象。 （1）年货跟花市合办就能给年货市场带来一种新鲜的感受。 （2）打造出一个室内室外相结合的商业空间，而这一点是其他超市、商场所不具备的条件，本案具有天然的资源优势。 （3）规模要尽可能大，使人能从容其间，精彩不断并留连忘返。