住宅小区公共设备设施管理规程（十九）
住宅小区公共设备设施管理规程（十九）提要：供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气”三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施
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住宅小区公共设备设施管理规程（十九）
目的
通过对公用（共）设备设施的管理，使所有设备（设施）在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求。
适用范围
本程序适用于城服务中心对与物业管理服务相关的各类公用设备（设施）的管理,包括以下类别：
供配电系统设备：
高、低压配电柜、变压器、电气”三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施）。
给排水系统设备：
各类给排水水泵、加压气罐、阀门、管道及附属配套设备（设施）、给排水材料。
消防系统设备：
电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、气体
灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示及附属配套设备。
电梯系统设备：
各类电梯及其附属设备（设施）。
弱电系统设备：
电视、电话、网络设备、无线电对讲设备；智能化系统（楼栋对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场）设备（设施）等。
通风系统设备：
通风设备及其附属设备（设施）。
职责
服务中心经理负责服务中心有关人员对物业主要配套设施、设备进行接管验收及重大事项的对接、审批。
服务中心经理负责服务中心的设施、设备管理工作进行监控、检查、考核、业务联系及重大事项的审批、验收；负责组织重大设施、设备的故障抢修及事故处理；负责组织设施、设备大中修及更新改造计划的编制及实施。
工程维修主任负责设施、设备日常管理工作，负责编制设备（设施）定期保养计划，安排、督促、检查设备责任人做好运行管理及维护保养工作。
设备责任人负责其责任范围内设施、设备的运行管理及维护保养（巡视检查、运行操作、运行状况统计分析、日常
及定期的维护保养等）。
中控室值班人员负责对设施、设备的工作状况进行24小时的监控，并受理业主的服务请求及投诉，对监控到的异常情况及时通知设备责任人处理，并做好记录。
程序要点
接管验收：按照《物业接管验收工作手册》执行。
标识
所有的设备房须标识其名称及责任人姓名；面向公众的设施设备如有必要需标识其名称、注意事项、使用方法等。
所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及按照《机电设备编号管理规程》标识其设备编号等。
对正在维修或待维修或已停用的设施、设备须标示相应的警示牌或告示牌。
档案管理
工程维修主任负责建立设施、设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《机电设备台帐》，台帐内容包括：设备名称、统一编号、型号、安装位置、启用日期、生产厂家名称、主要技术参数、主要零部件更换及大中修（改造）情况等。
工程维修主任负责指导、监督、检查服务中心设施、设备档案的管理工作，并对重要的档案资料备份、存档。
运行管理
服务中心根据不同的设施、设备类别及工作分工负责确定各类设施、设备的责任人，设备责任人必须经过专业培训，具备相应资质，持证上岗，且应遵照相应的管理规定，并兼顾经济、合理的运行原则，做好运行管理工作。
因计划内检修保养（包括已知的市政原因），而影响设施设备正常运行的，须提前申报或告知服务中心，并提前24小时通知相关业主；因突发事件或故障导致物业管理服务不能正常提供的（如市政突然停水、停电、设备突发故障等），服务中心应立即采取应急措施，并联系有关部门了解事件原因或组织修复、确定故障排除期限，同时应向业主做好解释工作。
故障维修（事后维修）
设备（设施）故障分为以下两类：
A类故障：指运行监控或维修保养中发现的可以立刻排除的轻微故障；
B类故障：指设备（设施）发生非正常损坏或责任事故而被迫停止运行或工作的一般或较大（重大）故障。
对A类故障由各服务中心运行监控人员（设备责任人）或设备维护保养人员进行现场排除后，将维修情况及结果记录在《维修工作日志》内。
对B类故障，一般情况下须即时组织维修，但对不会产生严重后果的或夜间发生的、且较小影响业主（住户）生活、
工作的设施设备故障，可以延后组织维修。
对B类中的一般性故障，修复时间不应超过24小时,若有可能超过24小时，应向维修主任报告，请求支援，限期解决；维修完毕后须填写《设施设备维修记录表》和《设施设备故障登记表》，并将主要零部件更换情况记录在《机电设备台帐》中。
对重大故障或责任事故，服务中心应立即组织维修人员按照《设备（设施）故障抢修管理规定》采取应急措施防止故障或事故扩大，并及时向公司相关领导报告，同时须填写《设备重大故障（事故）报告表》上报，修复后填写《设施设备抢修记录表》，并在《设施设备故障登记表》中登记，在《机
住宅小区公共设备设施管理规程（十九）提要：供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气”三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施
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电设备台帐》记录主要零部件的更换。对于责任事故由客户服务部汇同工程维修组遵循”三不放过”的原则组织处理。”三不放过”指：事故原因分析不清不放过；事故责任人及相关人员未受教育不放过；没有防范措施不放过。
对需要委外维修的设施、设备，费用在100元以内，由
工程维修主任填写《设施设备对外委托工作单》，报服务中心经理审批后执行；费用在100元以上，需报请公司领导批准后执行。如需要签订维修合同，则按照公司相关要求执行。
对在保修范围内的设施设备故障或质量问题，首先以书面的形式（《工作联系函》、《工程质量问题处理通知单》等）联系供应商或保修单位，按照相关协议条款执行。
维护保养制度
设备设施实行二级保养制度，即日常维护保养（小修）和定期维护保养（一级、二级保养）。对保养的总体要求是：整齐、清洁、润滑、安全。日常维护保养的主要内容有：清扫、除尘、擦试、润滑、紧固、检查、小修及对不经常运行的机械进行盘车、试车；定期维护保养除包含日常保养的所有内容外，还包括：局部拆卸检查、调整、清洗、更换、防锈防腐、刷漆、绝缘遥测、参数测试整定及计划内检修。
设备责任人负责其责任范围内设施设备的日常维护保养（小修）及定期维护保养。对日常维护保养在《维修工作日志》做好记录,对定期维护保养填写相应的检查保养记录表。
按照设施设备大、中修及更新改造计划，工程维修部组织相关人员进行项目的大、中修保养及更新改造，完成后填写《设施设备大中修（改造）记录表》，同时将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在《机电设备台帐》中。
