房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范
第一部分筹建年度的税务稽查
第二部分建设年度的税务稽查
第三部分预售年度的税务稽查
第四部分房屋交付当年的税务检查
第五部分竣工决算当年的汇算清缴
第六部分竣工决算以后年度的汇算清缴
第一部分：筹建阶段的税务稽查
一、筹建费用的会计处理
旧准则：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益（管理费用）
新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。
注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等
2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知
新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。
2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知
企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。
对比衔接：
1、如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于36个月分摊
资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整
2、如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊
损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少。
二、筹建期结束标志
一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》
商业和服务业：取得第一笔收入
工业和建筑业：开始归集生产成本
房地产开发：开始施工（不含前期工程，如地质勘探、平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等）
中华人民共和国建筑法
第九条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。
业务招待
三、土地契税
2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
成本/费用：是否存在特定的对象
2004财税134号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知
以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复
土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
2009国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复
对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
2005国税函436号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
四、场地平整条款
1、如果土地出让合同明确约定由出让方（政府）承担，并且出让方实际履行，则场地平整费用与受让方（开发商）无关。
2、如果土地出让合同明确约定由受让方（开发商）依规划自行平整，则土地买价或出让金不包括场地平整费用，但开发商实际发生的场地平整费用应交计入土地成本计算缴纳契税。
3、如果土地出让合同明确约定由出让方（政府）承担，但出让方向受让方（开发商）返还定额的场地平整费用，则
（1）实际发生的场地平整费用，对外取得发票时应当开具出让方的抬头，与开发商无关；
（2）如果实际发生的场地平整费用大于定额返还的金额，超过的部分不允许重复计入土地成本，应当计入营业外支出科目，既不允许在企业所得税前重复申报扣除，也不允许在土地增值税前重复扣除；
五、土地成本的返还
开发商向土地部门支付土地买价或者出让金后，也有可能会取得相应的返还，税收待遇是不一样的。
1、如果收款人与返还人一致，应当推定为取得的折扣，冲减土地成本，不考虑财政收据如何开具；
2005国税函436号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复
2、如果收款人与返还人不一致，但相关的政府文件明确为对于土地成本的资产性政府补助，应当采用净额法核算，冲减土地成本，也不考虑财政收据如何开具；
3、如果收款人与返还人不一致，并且相关的政府文件明确为土地成本以外的政府补助，应当采用全额法核算，计入营业外收入科目或者递延收益科目。
六、土地出让金凭据
1993国税发149号营业税税目注释
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税
因此，开发商向土地部门实际支付的土地买价或出让金，不属于营业税的征收范围，客观上无法取得营业税发票，但必须取得相应的财政收据，一般情况下要求开票方与收款方保持一致。
1993国税发149号营业税税目注释
建筑业—其他工程作业—平整土地
平整土地属于建筑业中的其他工程作业，因此开发商对外实际支付的场地平整费用，属于营业税的征收范围，必须取得《建筑业统一发票》。
七、土地印花税
2006财税162号关于印花税若干政策的通知
对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
1991国税发155号关于印花税若干具体问题的解释和规定（部分废止）
土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。
印花税的会计核算
印花税属于财产行为税，按照财政部颁布的会计规范，应当在管理费用科目核算，不能计入土地成本。
八、土地使用权
企业会计准则——无形资产：
第三条无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
注：不允许提前摊销
九、土地使用税
1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）
土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。
2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2006财税56号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知
在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
十、土地使用税核算科目
2008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
注：新旧会计准则都明确计入管理科目，类似于工业企业的原材料保管费用十一、土地闲置费
中华人民共和国城市房地产管理法
第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；
但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
注：2009年31号企业所得税文件允许作为土地成本
第二部分：建设阶段的税务稽查
一、境内勘察设计
2000安徽关于建筑勘探收入能否按照服务业税目征收营业税的批复
根据现行营业税法及税目注释规定，除航空勘探按“交通运输业”税目、钻井勘探和爆破勘探按“建筑业”税目征收营业税外，其他勘探业务收入均属于“服务业—其他服务业”的征税范围。
中华人民共和国营业税暂行条例
第十四条营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
中华人民共和国营业税暂行条例
第十一条营业税扣缴义务人：（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务。。。（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
注：非居民，或者个人
对境内法人单位原则上不允许扣缴
二、境外勘察设计
2004关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定
外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计，必须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计，且在所选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业务。
合作设计项目的工程设计合同，应当由合作设计的中方设计企业或者中外双方设计企业共同与建设单位签订，合同应明确各方的权利、义务。工程设计合同应为中文文本。
结论：境外设计单位，无权在中国境内单独承揽设计劳务。如果单独承揽设计劳务，属于非法支出，不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除。
如果房地产开发企业向境外支付设计费，应当根据营业税，但一般不涉及
预提所得税。
营业税暂行条例实施细则第四条
暂行条例第一条所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：(一)提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；
因此，不论境外设计单位提供的设计劳务是发生在境内还是境外，均应当计算缴纳营业税，由作为支付人的房地产开发企业履行扣缴义务。
由于建筑设计劳务不属于特许权使用费，因此如果在境内提供设计劳务的时间不足规定时间（常见标准是六个月或183天），不涉及预提所得税和外国企业所得税。
但是，超过3万美元必须到税务机关办理税务证明，否则不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除
1999建设工程勘察设计市场管理规定第二十四条
签订勘察设计合同，应当采用书面形式，使用或对照使用国家制定的《建设工程勘察合同》和《建设工程设计合同》文本。
《建设工程勘察合同》和《建设工程设计合同》，应当依照万分之五的税率计算印花税。
境外设计单位联合境内设计单位共同与房地产企业签订的《建设工程设计合同》，如果在境内签订，应当在签订时计算缴纳印花税；如果在境外签订，应在国内使用时计算缴纳印花税。
三、业务招待
2006国税发31号（明确废止）
新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
2009国税发31号文件没有具体规定
注：当年发生的业务招待费，如果没有对应的营业收入，既不允许在当年申报扣除，也不允许向以后年度结转扣除
四、建设年度广告宣传
1998房地产广告发布暂行规定
2002关于进一步加强房地产广告管理的通知
在取得预售许可证之前发生的广告支出（不含业务宣传费），属于非法支出，不允许申报扣除；
建设年度发生的广告费，应当计入所得税申报表附表八第二行“不允许扣除的广告费和业务宣传费支出”，当年不允许申报扣除，也不得向以后年度结转扣除；
建设年度发生的业务宣传费，应当计入所得税申报表附表八第三行“本年度符合条件的广告费和业务宣传费支出”，但由于当年度没有对应的营业收入，暂时不允许扣除，但未来年度允许按照规定申报扣除
五、借款费用的资本化
中华人民共和国企业所得税法实施条例
第三十七条企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。
2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
1999关于执行具体会计准则和《股份有限公司会计制度》有关会计问题解答7
从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本；在开发产品完工之后，计入当期损益。
企业会计准则—借款费用
企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
专门借款，是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。
注：通常应当具有标明该用途的借款合同
1、开工前和完工后的利息支出，全部费用化计入财务费用
2、尚未预售之前的建设期间，全部资本化，一般需要扣减利息收入
注：全部属于专门借款（单个项目）
3、已经预售之后的建设期间的，全部资本化，一般不需要扣减利息收入
注：部分属于专门借款
2009国税发91号土地增值税清算管理规程第二十七条审核利息支出时应当重点关注：（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
结论：尚未取得预售收入之前的建设年度，损益表上的财务费用，仅仅体现银行手续费，不可能出现利息支出和利息收入
利息支出扣除利息收入后的余额，直接计入开发成本—开发间接费用
六、土地增值税利息
2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
注：此方法下非金融机构借款不得扣除
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
注：此方法下金融机构和非金融机构的利息与其他开发费用合并计算（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至
财务费用中计算扣除。
注：会计和企业所得税口径的开发成本包括资本化利息，但土地增值税不包括
七、垫资的司法解释
2004关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释
第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。
当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。
营业税暂行条例实施细则第十三条
价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费…
注：施工企业的垫资利息，属于施工企业的价外费用，应当计算缴纳3%的建筑安装营业税。但是对于开发商来说，垫资利息属于建安成本，不属于借款费用，。。。
八、现场施工管理人员（专职）
主要职责：负责施工监督管理，协助施工单位解决有关问题；组织主要建筑材料和设备的考察、选型；办理施工现场经济签证工作；收发往来技术性文件。。。
类似于工业企业的车间管理人员，发放的职工薪酬，应当计入开发成本—开发间接费用，不允许在当期直接申报扣除，但未来允许作为销售成本的组成部分申报扣除，还可以享受土地增值税的加计扣除。
旧准则：
工资和福利费——开发成本
（开发间接费用）
社会保险、工会经费、教育经费
——管理费用
新准则：
工资、福利费、社会保险、工会经费、教育经费——开发成本（开发间接费用）
九、建筑工程招投标
2003工程建设项目施工招标投标办法
第九条工程施工招标分为公开招标和邀请招标。
第十三条采用公开招标方式的，招标人应当发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。
采用邀请招标方式的，招标人应当向三家以上具备承担施工招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
第十五条招标人应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点出售招标文件或资格预审文件。自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于五个工作日。
对招标文件或者资格预审文件的收费应当合理，不得以营利为目的。
招标文件或者资格预审文件售出后，不予退还。
第二十条资格审查应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件：（一）具有独立订立合同的权利；
（二）具有履行合同的能力，包括专业、技术资格和能力，资金、设备和其他物质设施状况，管理能力，经验、信誉和相应的从业人员；
（三）没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结，破产状态；
（四）在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题；
1993营业税税目注释（八）其他服务业
其他服务业，是指上列业务以外的服务业务，如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、录像、复印、晒图、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等。
注：招标人收取标书的款项，属于混合销售，不仅对应标书的工本费支出，还包括招投标过程发生的资格审查（计算和测试）等费用，应当计算营业税中华人民共和国合同法
第二百七十二条发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。
发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。
中华人民共和国建筑法
第二十四条建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。
第二十七条大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。
联合体共同承包
2003工程建设项目施工招标投标办法
第四十二条两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。
第四十四条联合体各方必须指定牵头人，授权其代表所有联合体成员负责投标和合同实施阶段的主办、协调工作，并应当向招标人提交由所有联合体成员法定代表人签署的授权书。
总结：建设工程发包
第一，一般情况下，施工单位的承包金额不包括勘查设计金额
第二，一般情况下，施工单位的承包金额也不包括设备金额（营业税）
第三，是否包括材料金额，由双方协商决定（甲供材和甲控材）
第四，特殊情况下，可以有两个或三个总施工单位（联合体）
十、施工企业的营业税纳税时间
营业税暂行条例第十二条
营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
营业税暂行条例实施细则第二十四条
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
注：合同法第270条建设工程合同应当采用书面形式
条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或
者完成后收取的款项。
第二十五条第二款纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
对于建筑业劳务，纳税发生时间应当是以下三者孰先
1、书面合同确定的付款日期
2、发票开具时间
3、实际收款时间
思考：甲方4月付款，乙方5月开票
合同约定3月付款，但甲方实际4月付款，乙方也在4月开票
2011发票管理办法实施细则
第二十六条填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。
思考：及时申报、递延开票
第二十五条向消费者个人零售小额商品或者提供零星服务的，是否可免予逐笔开具发票，由省税务机关确定
十一、工程材料
2005工程建设项目货物招标投标办法
第五条：工程建设项目招标人对项目实行总承包招标时，未包括在总承包范围内的货物达到国家规定规模标准的，应当由工程建设项目招标人依法组织招标。
也就是说，工程材料既可以由开发商提供，也可以由施工方提供。前者称为包工不包料，后者称为包工包料。
如果施工合同约定包工不包料，则房地产企业取得至少两类发票，即材料供应商开具的增值税发票和施工企业开具的建筑安装发票。
由于增值税发票是开具给房地产开发企业，开发项目也是以房地产开发企业的名义办理报建手续的，材料的所有权并没有发生转移，因此房地产开发企业将自购的材料用于自己的建筑工程不涉及增值税。
营业税暂行条例第十六条纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款
因此，包工不包料的施工合同，无论如何结算材料款项，均应当作为建筑
安装营业税的计税依据。
由于施工企业取得的营业收入款项不包括房地产开发企业提供的材料，因此施工企业在向房地产开发企业开具建筑安装发票时，不得包括房地产开发企业提供的材料，应当仅就其取得的劳务收入开具发票，主要出发点是防止建设方（房地产开发企业）重复计算开发项目的计税基础、重复计算土地增值税的扣除项目。
包工不包料的施工合同，房地产开发企业提供的材料，不得作为施工企业开具发票的金额，但应当作为计算建筑安装营业税的计税依据。
房地产开发企业不愿意让施工企业掌握工程耗用材料的具体金额，一般主动以施工企业的名义计算缴纳工程耗用材料对应的营业税。在此前提下，税务机关对施工企业征收建筑安装营业税时，仅就劳务收入征收营业税，与发票金额保持一致。
2009国税发91号土地增值税清算管理规程第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
甲供料：材料供应商将材料发票直接开具给甲方，则施工企业仅就劳务收入与甲方结算价款并开具发票，即发票金额小于计税金额；
甲控料：材料供应商将材料发票直接开具给施工企业，则施工企业应当就劳务收入和材料价款的全额与甲方结算价款并开具发票，即发票金额一般等于计税依据。
注：一般按照甲控料的实际金额换算追加开票金额
十二、工程设备
1、工业企业安装设备（增值税）
增值税暂行条例实施细则第六条
纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：
（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；
营业税暂行条例实施细则第七条
纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销
售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
结论：1、应当分别计算增值税和营业税
2、如果无法取得不含安装的设备公允价值，可以按照成本利润率先计算增值税含税收入，然后倒挤出营业税收入
3、分别向甲方开具增值税发票（生产地）和营业税发票（安装地）
2011公告第23号关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告
纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。
建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。
混合销售废止文件
1996国税函447号关于生产销售并连续安装铝合金门窗等业务收入征收增值税问题的批复
1997国税函186号关于建筑安装企业制售铝合金门窗征税问题的通知
1998国税函765号关于工业企业安装铝合金门窗征收营业税问题的批复 1999国税函601号关于工业企业生产销售及安装护栏隔离栅征税问题的批复
1999国税函505号关于工业企业制售安装铁塔征税问题的批复
1999国税函940号关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税问题的批复 2、专业安装公司安装设备
营业税暂行条例实施细则第十六条
除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
建设方提供的设备的价款，必须同时满足以下条件：
（1）甲方与设备供应商单独签订合同
（2）设备供应商的发票抬头是甲方
（3）甲方将设备款直接支付给设备供应商，不允许乙方垫资或转付
十三、监理公司的营业税纳税地点
中华人民共和国营业税暂行条例
第十四条营业税纳税地点：
（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
2003财税16号关于营业税若干政策问题的通知（部分有效）
六（三）在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务，下同）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地
注意区分总公司、分公司、项目部
2004总局令第7号税务登记管理办法
第十条（五）从事生产、经营的纳税人外出经营，自其在同一县（市）实际经营或提供劳务之日起，在连续的12个月内累计超过180天的，应当自期满之日起30日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本；
分析：
监理公司在异地设立分公司从事监理活动，可以在总公司授权的范围内以分公司的名义对外签订合同，但相关的法律责任由总公司承担
注：同时构成公司法和税法的机构，不论监理合同是总公司还是分公司签订的，均需要就地缴纳营业税，还需要按照总分汇总纳税的方法就地预缴企业所得税。
监理公司在异地设立项目部从事监理活动，无权以项目部的名义对外签订合同。
注：虽然不构成公司法中的机构，但如果在连续的12个月内累计超过180天的，则构成税法中的机构，需要就地缴纳营业税。由于没有领取营业执照，不构成总分汇总纳税的分支机构，不需要按照总分汇总纳税的方法就地预缴企业所得税（挂靠承包的除外）
第三部分：预售阶段的税务检查
一、商品房预售
2007中华人民共和国城市房地产管理法
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2010关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知
未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
注1：是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入。
注2：实际工作中应按照企业在内部认购阶段取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。
1995国税函156号营业税问题解答
营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
二、银行按揭方式
2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第六条（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现
第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从
销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
三、委托销售方式
六（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除
2009财税29号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知
按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。
企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。
除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。
四、佣金的纳税地点
中华人民共和国营业税暂行条例
第十四条营业税纳税地点：
（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
2004总局令第7号税务登记管理办法
第十条（五）从事生产、经营的纳税人外出经营，自其在同一县（市）实际经营或提供劳务之日起，在连续的12个月内累计超过180天的，应当自期满之日起30日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本；
2005国税函402号关于大连市税务检查中部分涉税问题处理意见的批复
五、样板房
2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：(六)开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括。。。项目营销设施建造费等。
注：开发产品内的样板房装修费
2008广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引
三(四)房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。
分析：1、单独建造、事后拆除的
建造成本和装修费用，作为长期待摊费用处理，参照企业所得税法实施条例第七十条的规定分期摊销（销售费用），摊销年限不得低于3年。
注：以经营租赁方式租入房屋进行装修，发生的租金和装修费用在租赁期间均匀摊销（销售费用）
2、在开发产品内建造，事后出售
建造成本和装修费用，作为开发成本处理，不允许在当年申报扣除，但允许在未来实际销售年度申报扣除，同时可以享受土地增值税的加计扣除。
注：开发产品包括住宅、非住宅
3、利用公共配套设施作为样板间的
如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理
情形：出售小区内已建成商铺，但书面合同约定三年后再实际交付。在这段期间，开发商保留控制权，用于售楼部或样板间、家居展示等用途。
2008国税函576号关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复
六、赠送家用电器
2006国税函1278号关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知
2007国税函778号关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知
房地产企业100个涉税风险点 1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致； 2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税； 3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税； 4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税； 5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税； 6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。 7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。 8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；
9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。 10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税； 12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税； 14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税 15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理； 16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本； 18.公共配套设施建造费用分摊是否合理； 19.市政设施配套费分摊是否合理； 20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；
现代企业法律风险防范 发表时间： 2007年07月07日 12时16分阅读次数： 1271 简要描述: 通过对企业法律风险的评估、识别、防范、控制，确立法律参与经济活动的程序和环节，从制度上保证合法经营、依法决策。从一个全新的视角诠释了企业法律建设，解决了法律应当做什么、到什么应当由法律做的问题，通过设定法律风险控制事项，确立法律顾问对经营决策全方位、全过程参与程序，从而防范企业经营活动中的法律风险。河南天地律师事务所李建锋 改革开放以来，中国经济的持续高速增长，造就了大批明星企业和知名企业家。曾几何时，鲜花、掌声和福布斯排行榜的荣耀，使他们成为国人的骄傲。令人沉重的是，以国企老总褚时健、私企首富牟其中、乡企大佬禹作敏为典型的中国知名企业家纷纷身陷囹圄，以“央视标王”爱多、“目标宏伟”的三株集团、“股市明星”德隆集团等为代表的辉煌企业纷纷破产。然而，悲剧不但没有结束的迹象，而且还有愈演愈烈的苗头：唐万新、黄宏生、顾雏军、张海、涂景新、周正毅、袁宝璟……锒铛入狱，郑州亚细亚、马胜利造纸集团，上海冠生园、金华有毒火腿……相继垮台。发生在这些知名企业和企业家身上的悲剧，留给我们更多的是思想的启迪。俗话说：幸福的家庭各有相似，不幸的家庭各有各的不同，从细节看，每个企业或企业家的悲剧各有不同，但从本质上看，可以找到一个共同的原因，那就是：缺乏法律风险管理意识，在资本原始积累过程或完成以后，不了解法律风险在于何处，更不知道规避风险的必要技巧。 殊不知，企业在追求自身利益最大化的活动中，风险如影随行，风险与利润是成正比的，成功的经营者即要获得利润，又要规避风险。而对于企业而言，法律风险无疑是最大的风险，也往往是最致命的风险，如前文所述，多少富豪、多少企业，由于一个小小的法律风险而倒闭、破产。 诚然，有人将部分知名企业家的个人遭遇归结于“原罪”，认为是当时的机制存在问题，而不是企业家个人的错。的确，在相当长的一个时期，因法制不健全，外部干扰严重、游戏规则不平等，企业和企业家的财产权缺乏合理的保障，为争取生存发展空间，不得不“打擦边球”，那都是无奈之举。然而，随着中国市场经济体系的建立，法制化、规范化的加深，社会已认可“市场经济是有序经济，有序经济是法治经济”。如果还想着靠钻法律空子来发财，就十分危险了。可喜的是，企业经营管理和发展中存在法律风险已被企业家所认识，但认识深度还远远不够，也尚未采取必要的防范措施。因为对于风险，需要进一步地识别、评估、防范、进而选择和获取增加企业经济价值的机会，才能达到保障企
企业多角化经营的风险与防范 摘要：企业在内部诱因和外部诱因的共同作用下同时在多个产业展开竞争。而多角化战略在为企业拓展生存空间的同时，也增加了企业经营的各种风险。本文分析识别了企业在多角化经营中的各种风险。以基于资源的战略管理理论为基础，对多角化经营中的风险防范提出了一些建议。 关键字：多角化风险风险防范企业资源 一、问题的提出 当产业内的扩张已经不能满足企业发展的需要，企业就会谋求进入新的业务领域。企业在多个不同的产品市场中展开竞争时，就成为了一家多角化公司。 自安索夫提出多角化这一概念以来，多角化经营不但成为企业战略研究的焦点，同时实践中许多公司都纷纷实施了多角化战略。 （一）企业进行多角化的动机 对于企业多角化扩张的原因，安第斯?潘罗斯认为存在外部诱因和内部诱因1。外部诱因指吸引公司进入新的业务领域的外部环境的状态，它可能以机会或威胁的形式存在。例如，公司经过定位分析后追求的富有吸引力的机会，或者是公司所在的主业面临市场需求下降的窘境。内部诱因，通常是主动的，包括公司更加充分地利用和开发其现有资源的愿望。公司会因为难以出售或出租未被充分利用的剩余能力，而通过多角化扩张把这些资源和能力用到新的业务中。 （二）企业多角化与企业绩效的复杂关联 20世纪60、70年代欧美企业的多角化浪潮之后，不少多角化经营的大企业渐渐迷失方向，企业资源分配效率、控制权等遇到严重问题。于是此时出现了反思多元化战略的势头，一些学者的研究也指向“多元化存在折价”，涌现了一股“归核化”浪潮。此后，随着，多角化和归核化在核心竞争力概念上有融为一体。 但是，目前国内外的学术届围绕多元化与企业绩效的讨论始终无法达成一致。就国1Edith Penrose, the Theory of Growth of the Firm (London: Basil Blackwell, 1959).
企业经营风险及防范 企业是市场经济的主体，它的发展和壮大不仅为社会提供了大量就业机会，还为国家增加了税费收入，促进了国民经济的发展。然而，由于市场主体鱼龙复杂，不讲诚信现象依然存在，有些企业缺少防范意识，对经营活动中的法律问题了解甚少，导致经营风险时有发生，主要表现在： 一、对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗 目前，有些公司是国有企业独家投资或者合资开办的，但大多数商贸公司是公民个人开办的。一些不法商人，在申办公司时，伪造资本证明资料，骗得注册，或者借用他人资金注册后又予抽逃，属于典型的“空壳”公司。这类公司没有正式、真实的帐册，开办者往往把公司的有效资产落到自己或者亲属的名下，债务由公司承担，个人不承担任何责任。由于一些企业对合作公司的资信情况缺乏细致、深入的调查了解，投入资金或者供给货物后，便被不法商人占有、转移或者挥霍，无法收回。就是起诉到法院，由于股东虚假注册、抽逃资本和非法占有公司资产的证据难于收集，也无法追究股东的责任。如有两家公司签订了合作经营煤炭合同，一公司出资50万元，另一公司负责经营，利润共享，实际上是借贷关系。负责经营的公司是王某用其父母的身份证，以其父母的名义开办的，其任经理。王某开办公司的注册资金是向亲友筹借的，验资后即抽回偿还了借款。出资公司50万元到帐后，王某用20万元偿还了债务，其他款项因欠税被税务部门扣划。其提出要想继续运作，必须追加投资，使出资公司骑虎难下。 二、法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大 法律关系不清，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。如，某集体企业与一民营公司做买卖，集体企业出资40万元，由对方购买煤炭，提供储煤场地和工具，集体企业负责销售煤炭，利润三七分成，属于合作经营合同。而在操作中，集体企业却与民营公司签订了煤炭购销合同和场地使用合同。在合同履行中，该民营公司擅自在煤炭中掺入沙石，强行销售煤炭，集体企业蒙受巨大经济损失。无论从买卖合同，还是从场地租赁合同，对方均无违约之处，无法追究对方责任。如果以合作经营签订合同，则对方存在严重违约，依法可以解除合同，并要求对方赔偿损失。 三、乐观签约，缺乏风险评估及保护措施，一旦形成纠纷，损失难免 在经营中，缺乏对经营项目风险评估，好多项目没有对合作伙伴的资产、经营、信誉情况进行评估，没有对发生纠纷解决途径、方法进行必要的研究和效果上的考量。签订合同时，没有约定纠纷解决的方式，或者约定了不利于己方的解决方式。大多数合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。 四、盲目联营，陷入联营陷阱 资金实力强的企业，往往是各方招商引资的对象，面对复杂的情况，稍有不慎，一旦投入资金，便会陷入矛盾和纠纷之中。如，某公司用600万元购买某商城的房屋，并以此为投资，与该商城联营设立公司，经营装饰材料市场。由于联营前，没有认真调查商城对市场房屋是否享有所有权，也没有将房屋产权办到联营公司名下，导致在以后的经营中纠纷不断，市场的投资人、施工单位通过诉讼手段取得了对市场房屋的租赁收费权，致使联营公司无房可管，无费可收，造成该公司600万元投资被架空。 五、对合同履行重视不够，导致后续工作被动 有的企业对合同的履行不够重视，导致合同不能履行的责任不清，应收帐款得不到及时收回。如某建筑企业为某大学城建设校舍，部分校舍已投入使用，拖欠工程款上千万元。由于建设方拖欠设计院、勘探等部门费用，这些部门拒绝向建筑企业提供有关资料，致使无法形成工程竣工验收报告。建设方以建筑企业不提供竣工验收报告为由，拖延对工程的验收和决算。工程没有决算，就无法确定建设方欠款确切的数额，作为施工方的建筑企业就无法主张
房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考： 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 （一）税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
公司法律风险防控的工作措施 将重点放在如何预防企业法律风险的工作上面，让法律风险防控办法真正起到风险预警的作用。具体措施如下： 一、参与公司经营决策，保证企业生产经营活动不违反国家法律、法规。 公司的经营决策的正确与否，决定企业的兴衰成败，如出现重大的经营决策失误必然会对企业带来严重的后果。当前市场经济发展日新月异，国家的经济立法时常都在颁布、更新，法律、法规浩如烟海，企业领导既要以科学发展观为企业自主创新、发展生产经营，为职工谋福利，为国有资产增值的同时，又要对国家法律法规精通熟悉，面面具到，这是任何人都很难做到的，因此为适合市场经济的发展，公司法律风险防控措施应当做好公司领导政策方面的参谋和助手，在企业重大决策未形成决定前将对该项决策的法律意见充分的陈述和说明，及时提出法律发面的意见，便于领导决策时作参考。 二、对决策实施过程中可能遇到的风险作出预测 企业决策本身就包含风险，毫无风险的决策是没有的。公司法律风险防控措施，要对各种决策方案的风险因素进行预测和分析，使企业选择风险最小，获利最大的方案，并提出法律上的建议和意见，使风险能得以避免或者减少到最低限度。 三、参与建立健全规章制度，把管理活动纳入法治轨道
企业的内部规章制度，是国家法律、法规延伸到企业的体现，是依法管理企业的依据。坚持以预防风险的原则，充分利用法律、法规和规章制度的规范性、科学性和超前性，约束和指导各项管理工作关系，使企业的经济活动沿着法治的轨道有条不紊的良性有序的发展，以避免或防止一切不必要的偏差和失误的发生，起到防患于未然的作用。 四、参与企业重大经济、技术合同的审查、谈判，保证合同的合法性 合同是企业实现经济目标的基本手段，贯穿企业生产、经营、销售、物资各个环节的纽带，合同的谈判、鉴定、履行是企业经营活动的主要内容。因此，合同订立的好坏，直接关系到合同能否正常履行，关系到企业的经济利益的实现。特别是一些重大经济合同，一旦出现问题，直接给企业带来极大的损失，为了保证合同的顺利履行，必须把好合同的签订关。经济合同的审查把关是从技术、经济、法律三个方面进行的，公司法律风险防控措施参与经济、技术合同的审查和谈判，主要是从法律上审查，保证合同合法、严密性，可行性，其中包括审查合同当事人是否具有合法的主体资格，是否具有良好的自信和履约能力；合同的内容是否符合国家法律，合同的条款是否完备，双方权利义务是否具体，文字表述是否清楚；双方签订合同是否履行了法定手续。比如一些建筑工程合同按规定，除双方签定以外还需要建筑行政主管部门认可签章。合同的经济、技术方面是否可行，应主要由业务部门进行论证并对此负责，论证的结果将成为公司法律风险防控措施审查合同时考虑的因素。 五、代理企业参加经济纠纷的解决，维护企业的合法利益
房地产开发企业涉税问题与税收筹划 房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，一夜之间成了明星,她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。 涉税问题种种 我们也带着同样的想法,在对房地产开发企业的相关审计中,对企业涉税问题进行了关注。在审计中,我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为.参阅相关资料,对房地产开发企业舞弊方式进行了总结,归纳起来主要有以下几个方面: 一、收到预售房产款记入其他应付款 有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款,而是记入其他应付款。更有甚者,收到款项不入账,而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。 二、费用冲抵收入或购房款 有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款,支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。 三、应收未收房款,冲抵应付未付费用 有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收）交换广告服务(应付未付）的方式,进行收支冲抵,并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税。 四、以合作建房之名掩盖房产开发之实 有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义（未列出）缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售,故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。 五、隐瞒临时出租房产收入 有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入.待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。 上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪. 税收筹划思路及技巧
20PP 年最新税收政策下房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清纳税筹划技巧 主讲人；肖太寿博士 目录 第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解第二讲、房地产企业土地增值税的涉税处理及清算技巧第三讲、房地产企业的税务稽查重点 第四讲、房地产开发企业的纳税筹划技巧
第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解 一、拆迁还房的账务与税务处理 （一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外,对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 一、拆迁还房的账务与税务处理 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号一一非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。一、拆迁还房的账务与税务处理 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本 ----- 拆迁补偿费 贷：应付账款 ----- 拆迁补偿费 借：应付账款 ----- 拆迁补偿费 贷：主营业务收入 一、拆迁还房的账务与税务处理 2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 一、拆迁还房的账务与税务处理 （二）房地产企业拆迁还房的税务处理
房地产企业主要涉税风险点提示
房地产企业主要涉税风险点提示 房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，存在的主要税务风险点总结如下： 营业税 （1）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，少计收入。 ①在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税； ②将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况； ③总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入； ④私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账； ⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账；
⑥拆迁补偿收入未按规定确认收入，没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税； ⑦与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入； ⑧收取的定金、违约金、诚意金等，未按规定确认收入； ⑨向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，未按规定确认收入。 （2）开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长期不结转收入。 （3）按分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款未及时申报纳税。 （4）采取委托销售方式销售开发产品，不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。 （5）以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税；将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。 （6）对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售开发产品确认收入。
摘要：：中国经济的迅速崛起是近年来颇为引人注目的一个现象，这与我国企业的迅速发展是分不开的。但是我国企业在快速发展中也普遍存在问题，那就是企业法律风险防范能力普遍较差。企业法律风险由不规范行为所引起，有企业内部和外部环境之分。有效防范企业法律风险，是企业参与市场竞争、自身发展壮大、构建和谐社会的需要和保障，必须强化法律风险意识。企业在运营中应当注重构建公司法律风险防范体系、建立和完善规章制度、根据实际抓重点、提高中高级管理人员的法律风险防范意识、重视人才培养、加强内部监督与考核、进行“法律诊断”、加强合同、知识产权和商业秘密管理，一旦卷入法律纠纷，就应当应当及时、优化、全面地处理法律纠纷。 关键词：企业法律风险防范 企业，尤其是现代化的大型企业，作为一定社会历史发展阶段的“宠儿们”，自它们诞生之日起，像宇宙中存在的任何事物一样，它们中每一个独立个体都面临着随时夭亡的危险。所以，如何更加尽心地去呵护它们，让它们在经历一切风险和磨难之后仍能健康地成长便成为我们人类社会所普遍关注的问题。近年来，我国企业法制建设虽然有了长足发展，但发展仍然很不平衡，特别是国有企业和外贸企业在经营管理中还存在着许多法律漏洞和法律风险，引起的法律纠纷不断。这些法律纠纷案件产生的主要原因是企业内部责任不清、制度不健全、监管失控、法律意识淡薄等，反映出企业在依法经营观念、风险防范意识和内部制度控制等方面普遍存在较大差距。因此，迫切需要加强法制建设，提高法律服务水平，最大可能地防范、化解企业经营风险，促进企业资产保值增值。 一、现代企业运营法律风险的成因分析。 在一个法治的国度里，现代企业所存在的决策、人事、财务、商业等管理和运营方面的风险最终都可归结到法律上的风险。因为产生企业运营风险的深层次原因都离不开最终通过国家法律予以调整的企业运营不可避免的涉及国家、社会、企业自身和个人等方方面面利益冲突。而这些利益和矛盾冲突就是产生企业运营法律风险的一系列原因或条件。对此关乎企业运营法律风险的原因或条件问题，我们不妨从企业内外两方面做一些更为具体的分析。 （一）企业自身内部存在的风险因素。 企业作为一种社会存在的组织形式，其的运营首先体现为人的因素，其运营的风险也必然首先是人的风险。人，在企业中可大致分为管理者和被管理者两类。当然，这一分类又具有极大的相对性，因为在一个企业中总有相当比重的人对下是管理者同时对上又是被管理者。企业经营好坏，归根结底，人的因素是最重要的，尤其是企业的管理者们基本可以控制并决定着企业的生死存亡。所以从一定意义上讲，企业在选择用人时，本身就存在着对所用人员道德的一种赌博，而这种赌博本身就是一种风险。 其次，从制度层面上讲，企业自身制度存在的缺陷也是导致或产生企业运营法律风险的内在潜因。俗话说“没有规矩，不成方圆”。组织管理企业，不能光靠企业领导个人的权威和能力，科学的管理其实最主要是指先进的企业管理制度。正
企业是市场经济的主体，它的发展和壮大不仅为社会提供了大量就业机会，还为国家增加了税费收入，促进了国民经济的发展。然而，由于市场主体鱼龙复杂，不讲诚信现象依然存在，有些企业缺少防范意识，对经营活动中的法律问题了解甚少，导致经营风险时有发生，主要表现在： 一、对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗 目前，有些公司是国有企业独家投资或者合资开办的，但大多数商贸公司是公民个人开办的。一些不法商人，在申办公司时，伪造资本证明资料，骗得注册，或者借用他人资金注册后又予抽逃，属于典型的“空壳”公司。这类公司没有正式、真实的帐册，开办者往往把公司的有效资产落到自己或者亲属的名下，债务由公司承担，个人不承担任何责任。由于一些企业对合作公司的资信情况缺乏细致、深入的调查了解，投入资金或者供给货物后，便被不法商人占有、转移或者挥霍，无法收回。就是起诉到法院，由于股东虚假注册、抽逃资本和非法占有公司资产的证据难于收集，也无法追究股东的责任。如有两家公司签订了合作经营煤炭合同，一公司出资50万元，另一公司负责经营，利润共享，实际上是借贷关系。负责经营的公司是王某用其父母的身份证，以其父母的名义开办的，其任经理。王某开办公司的注册资金是向亲友筹借的，验资后即抽回偿还了借款。出资公司50万元到帐后，王某用20万元偿还了债务，其他款项因欠税被税务部门扣划。其提出要想继续运作，必须追加投资，使出资公司骑虎难下。 二、法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大 法律关系不清，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。如，某集体企业与一民营公司做买卖，集体企业出资40万元，由对方购买煤炭，提供储煤场地和工具，集体企业负责销售煤炭，利润三七分成，属于合作经营合同。而在操作中，集体企业却与民营公司签订了煤炭购销合同和场地使用合同。在合同履行中，该民营公司擅自在煤炭中掺入沙石，强行销售煤炭，集体企业蒙受巨大经济损失。无论从买卖合同，还是从场地租赁合同，对方均无违约之处，无法追究对方责任。如果以合作经营签订合同，则对方存在严重违约，依法可以解除合同，并要求对方赔偿损失。 三、乐观签约，缺乏风险评估及保护措施，一旦形成纠纷，损失难免 在经营中，缺乏对经营项目风险评估，好多项目没有对合作伙伴的资产、经营、信誉情况进行评估，没有对发生纠纷解决途径、方法进行必要的研究和效果上的考量。签订合同时，没有约定纠纷解决的方式，或者约定了不利于己方的解决方式。大多数合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。 四、盲目联营，陷入联营陷阱 资金实力强的企业，往往是各方招商引资的对象，面对复杂的情况，稍有不慎，一旦投入资金，便会陷入矛盾和纠纷之中。如，某公司用600万元购买某商城的房屋，并以此为投资，与该商城联营设立公司，经营装饰材料市场。由于联营前，没有认真调查商城对市场房屋是否享有所有权，也没有将房屋产权办到联营公司名下，导致在以后的经营中纠纷不断，市场的投资人、施工单位通过诉讼手段取得了对市场房屋的租赁收费权，致使联营公司无房可管，无费可收，造成该公司600万元投资被架空。
精心整理 公司法律风险防控的工作措施 将重点放在如何预防企业法律风险的工作上面，让法律风险防控办法真正起到风险预警的作用。具体措施如下： 一、参与公司经营决策，保证企业生产经营活动不违反国家法律、法规。 公司的经营决策的正确与否，决定企业的兴衰成败，如出现重大的经营决策失 三、参与建立健全规章制度，把管理活动纳入法治轨道 企业的内部规章制度，是国家法律、法规延伸到企业的体现，是依法管理企业的依据。坚持以预防风险的原则，充分利用法律、法规和规章制度的规范性、科学性和超前性，约束和指导各项管理工作关系，使企业的经济活动沿着法治的轨道有条不紊的良性有序的发展，以避免或防止一切不必要的偏差和失误的发生，起到防患于未然的作用。
四、参与企业重大经济、技术合同的审查、谈判，保证合同的合法性 合同是企业实现经济目标的基本手段，贯穿企业生产、经营、销售、物资各个环节的纽带，合同的谈判、鉴定、履行是企业经营活动的主要内容。因此，合同订立的好坏，直接关系到合同能否正常履行，关系到企业的经济利益的实现。特别是一些重大经济合同，一旦出现问题，直接给企业带来极大的损失，为了保证合同的顺利履行，必须把好合同的签订关。经济合同的审查把关是从技术、经济、法律三 因素。 企业解决经济纠纷的方式一是通过诉讼的方式，将发生的纠纷诉之法院，在争议各方当事人的参与下，由审判法官依法审理，作出判决。二是采取非诉讼的方式，即不通过法院，代表企业与对方调解，在保证最大限度维护企业合法利益的情况下，签订调解协议，并对调解协议进行公证，在公证书上约定执行条款，如果对方不履行调解协议，就可以依据公证书上的执行条款申请法院强制执行。 六、管理企业经济合同
企业如何防范经营风险 【摘要】企业风险存在于企业发展的全过程中，任何一环的疏忽和纰漏都会给企业带来极大的危害，规避风险，防患于未然成为当今企业必须高度重视的问题。那么企业应当如何控制经营风险呢？ 首先，企业必须全面分析经营中可能存在的风险，并对风险进行评估容忍度的确认，建立规范的风险监控体系。 在风险管理框架中，由于要针对不同的目标分析其相应的风险，因此目标的制定自然就成为风险管理流程的首要步骤，并将其确认为风险管理框架的一部分。按照现代管理学之父德鲁克的理论，企业应当在以下8个领域确定目标：即市场营销、创新、人力资源、财务资源、实物资源、生产力、社会责任、利润需求等。 企业的目标是由相应的机构和部门去实现的，这些部门也就成为风险监控体系的组成部分。在企业目标与相应目标的风险确认后，定期地进行风险测评成为风险监控的重要过程。风险的测评，不仅要有测评结论，还必须对今后的控制提出前瞻性提示和防范措施。 其次，建立风险管理制度，从制度上控制和规范风险的发生。 建立风险管理制度，就是建立公司内部控制制度。企业的内控，就是要通过制订流程、执行流程、监控流程，来控制“不同人的行为”可能带来的风险，保证风险可知、可控、可承受。目前，国内有众多的公司在美国上市，根据2002年7月30日美国国会通过的萨班斯法案，建立企业内部控制制度成为在美上市的必备条件。 如何建立一套适应公司风险防范的内控制度呢？以下五点原则是必须遵守的： 1．相互牵制原则。企业每项完整的经济业务活动，必须经过具有互相制约关系的两个或两个以上的控制环节方能完成。在横向关系上，至少由彼此独立的两个部门或人员办理以使该部门或人员的工作受另一个部门或人员的监督；在纵向关系上，至少经过互不隶属的两个或两个以上的岗位或环节，使下级受上级监督，上级受下级牵制。对授权、执行、记录、保管、核对等不兼容职务要相互分
房地产企业不同促销方式涉税风险分析 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
房地产企业不同促销方式涉税风险分析 房地产企业不同促销方式涉税风险分析 自国家调控政策相继出台后，房地产企业为加快销售，促进资金回笼，纷纷加大促销力度。需要注意的是，企业在采用不同方式促销的同时，不要忽视其中的涉税问题。 1.代垫首付 二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。比如，市民购买一套价值100万元的房产，属其第二套房，该市民按照政策规定至少首付5成，即50万元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。企业财务人员认为，既然企业没有实际收到业主全部首付款，那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入，到业主实际还款时再入账处理，每个纳税期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自行垫付部分收入。即对首付款50万元，企业财务仅入账30万元，纳税申报营业额30万元，其余20万元待实际收取时再入账并进行纳税处理。 企业如此操作有无涉税问题呢按照相关税收政策规定，销售不动产收取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。其中，营业税相
关法规规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业为尽快回笼资金，促使客户尽快办理房贷按揭，自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，应当全额计入营业额，计算缴纳营业税及其他税金。 另外，房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》，根据协议约定，客户必须在房地产企业规定时限内（一般在交房前）将首付款全额补上，房地产企业再向客户正式交房。此垫付协议也属于企业经营的一部分，财务处理上应当计入其他应收款核算。将来实际收款时直接冲减其他应收款，与预售收入无关，不需要另作纳税处理。但是，房地产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定，将资金贷于他人使用同样要缴纳营业税。 2.购房返税 规定，购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的140平方米以上户型，只需缴纳1%的契税，额外契税由企业代客户支付。仍以一套价值100万元的商品房为例，客户应缴契税4万元，办理房产证时客户仅支付1万元，另外3万元由房地产企业承担。该销售方式下，企业实际收入仅97万元，但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。
企业法律风险防范 一、企业风险的分类 1、自然风险 2、商业风险 3、政治风险 4、法律风险 二、企业法律风险界定 所谓企业法律风险，指企业所作出的具体的行为（包括作为和不作为）不合法、不规范，导致法律可能对企业行为进行否定性评价，产生与企业所期望达到的目标相违背的法律不利后果。 三、企业法律风险管理原则 为了有效管理法律风险，支持企业的决策和经营管理活动，企业进行法律风险管理时可遵循以下原则： （1）以企业战略目标为导向的原则 企业法律风险管理目的在于促进企业战略目标的实现。应充分考虑法律风险评估与管理与企业战略目标之间的相互关系、影响等因素。 （2）审慎管理的原则 要在尊重法律、保持诚信前提下，开展法律风险管理活动，风险管理的策略和方法不应违反法律的强制性和义务性规定。 （3）与企业整体管理水平相适应的原则 法律风险管理是企业管理的有机组成部分，和企业战略管理、流程管理、绩效管理、信息管理等密切相关。法律风险的识别、分析、评价和控制等活动只有与企业整体管理水平相适应，才能取得良好的效果。 （4）融入企业经营管理过程的原则 法律风险发生于企业的经营管理活动，法律风险管理必须融入企业经营管理过程，成为其有机组成部分。 （5）纳入决策过程的原则 企业所有决策都应综合考虑风险，以便将风险控制在企业可接受的范围内。 （6）全员参与、全过程开展的原则
法律风险产生于企业经营管理的各个环节，因此法律风险管理需要企业所有员工的参与并承担相关责任。各方人员分工负责，以形成法律风险管理的长效机制。 （7）持续改进的原则 法律风险管理是适应企业内外部法律环境变化的动态过程，其各步骤之间形成一个循环往复的闭环。随着内外部法律环境的变化，企业面临的法律风险也在不断发生变化。企业应该持续不断地对各种变化保持敏感并做出恰当反应。 四、企业法律风险控制的理念 事前防范、事中控制为主 事后救济为辅（诉讼仲裁、成本、风险） 五、法律风险的特征 1、法律风险成因的规律性 不知法、不守法、不用法 2、法律风险形式的广泛性 涉及企业合同风险、用工风险、治理风险、知识产权、刑事风险等 3、法律风险的责任的强制性 民事责任、行政责任、刑事责任均由国家强制力保障执行。 4、法律风险发生一定程度的可控性 因为法律是公开的，对主体行为及后果具有预见性，因此风险发生一定程度是可控的。重要的是知法、用法、守法。 六、企业法律风险主要表现 企业在经营过程中面临的法律风险主要涉及以下方面： 1、合同风险 2、用工风险 3、知识产权保护风险 4、企业治理法律风险 5、刑事法律风险 七、合同法律风险的具体提示 合同法律风险指在合同订立、生效、履行、变更和转让、终止及违约责任的确定过程中，合同当事人一方或双方利益损害或损失的可能性。特别应关注合同订立、履行过程的风
房地产开发企业各环节涉税 一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。 契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。 签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。 二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。 此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。 三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天
然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。 按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。 土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率 企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费； 当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。 土地增值税实行四级超率累进税率； 土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数 可扣除项目包括： ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）
房地产业哪些业务可以选择简易征收？ 1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务； 2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程； 3、一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务； 4、一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款； 5、房地产老项目； 6、转让、出售2016年4月30日前取得的不动产； 7、销售2016年4月30日前取得的固定资产； 8、符合《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条规定的转让土地和出租土地。 PS：小贴士 （1）甲供工程中的“部分设备”无比例要求，故一般承包人都要求发包人采购部分材料以满足甲供工程的条件，故
能以3%的税率缴纳增值税，减轻了税负。但此业务有两种特殊情况：发包人是政府或国企，因涉及到政府采购相关法规的管控，故发包人往往只签全包合同；发包人与承包人签合同时应直接约定不含税价，或事先明确发票税率，避免出现只约定含税总价而后续因承包人适用简易税率，造成我方可抵进项税额相对减少，工程实际支出相对增多的情况。 （2）条款中涉及的“老项目”以2016年4月30日为节点，确认日期的文件效力顺序为施工许可证—开工证—合同—审计文件。 （3）取得不动产的方式可以是外购，也可以是自持。 2增值税征收范围确认中的“有偿”是什么？ 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。” 《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”