酒店项目投资经营分析 报告书 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
课程大学生创业教育 班级 D机制131 姓名甘崇志 学号 目录 一、项目基本情况 地理位置 (3) 基本结构及容积 (3) 项目介绍 (4) 二、市场分析 盐城市宏观经济数据 (4) 盐城旅游业发展现状 (4) 盐城酒店业市场分析 (4) 三、投资与概算 投资与概算 (5) 四、风险与分析 客源影响带来的风险 (6) 行业特点决定的风险 (6) 人力资源风险 (6) 市场竞争风险 (6) 五、项目定位
市场定位 (6) 目标客户 (6) 主要服务产品 (6) 六、其他 (8) 、酒店市场定位及经营 (7) . 对经营管理的要求高 (7) 发展规划 (7) 市场营销 (7) 人员配置 (8) 团队管理 (8) 遵循的标准 (9) 盐城酒店项目投资经营分析报告书 一、项目基本情况 1、地理位置 盐城酒店位于希望大道与希望中路，距离盐城火车站公里，距离五星长途汽车站1公里，距离机场约15公里；酒店距盐城工学院100米。 2、基本结构及容积 酒店为框架式砖混结构，建筑占地面积米2 ，楼高米，地面共25层，地下室2层。总建筑面积2万多平方米，酒店可使用经营面积1万6千多平方米。共有客用电梯三部，员工专用梯一部。 酒店一楼（面向盐工一侧）为大堂，层高米，面积约为230平方米； 五楼为餐饮包房、厨房，其中包房共计六个，平均面积为26平方米，中餐厅一个，面积约为140平方米，厨房面积约为278平方米； 六楼为会议楼层，总计面积约为550平方米。其中一个为140平方米的小型会议室，另外两个为可移动隔断式会议室，面积在360平方米左右； 七楼为行政办公楼层，共11间办公室（平均面积为35平方米），1间会议室（面积为100平方米）；
酒店项目 市场分析及项目定位分析报告
目录 第一章项目背景 主要介绍本项目基本情况及开发背景。 第二章市场分析 根据项目地区的社会经济状况、发展规划以及旅游业、酒店业、地产业的市场现状及发展，对本项目进行SWOT分析： 1、项目竞争优势(Strenth)分析 2、项目经营劣势（Weakness）分析 3、项目建设机遇（opportunity）分析 4、项目发展威胁（Threats）分析 第三章项目定位分析 通过项目竞争市场的供需状况及发展趋势的分析，确定本项目的产品定位、竞争战略定位、经营模式定位以及客源市场定位： 1、竞争市场供需状况及发展分析 2、项目产品定位 3、客源市场定位 4、竞争战略定位 5、经营模式定位
第一章项目背景 1.1项目基本情况 ●酒店名称：**大酒店（暂命名） ●项目地址： ●投资单位： ●合作单位：**酒店管理有限公司 ●建设指标：规划建设用地面积70400平方米，其中酒店项目建筑面积平方 米 ●项目进度：已完成征地及项目总体规划，单体项目正处于内部设计修订阶段 ●开业时间：酒店预计于20**年5月开始营业 1.2项目开发背景： ●本项目系当地政府部门制定的《**县旅游发展总体规划》、《**太平河风景名胜区 黑湾河旅游服务区规划》之建设项目，得到政府部门高度重视和大力支持。 ●**酒店管理有限公司与**有限公司达成经营管理合作协议，为“**大酒店”项目 提供市场及财务可行性分析、规划设计指导服务、筹建开业及委托经营管理。 第二章项目市场分析 2.1 项目竞争优势(Strenth)分析
2.1.1 区位优势分析 ● 本项目酒店位于**口南大门外。**地区位于**高 原东部，武陵山区腹地，与**市毗邻，是西南地区连接中部和东部发达地区的纽带，素有“**门户”之称。 ● 本项目有利地占据了《**山旅游功能布局规划》 之重点配套服务项目——黑湾河旅游服务基地之 核心地位，而“**旅游服务基地”是《**规划》中环梵旅游长廊的起点位置，也是**山主入口南大门所在之地，由**方向而来的游客必经此地，所以，本项目位置优越，有“近水楼台先得月”的经营优势。 ● 本项目依托知名旅游地**山，位于**河交汇处， **三条河道贯穿其间，其间清涧流水、古木扬青、山峦映彩，“拥梵天净土、享秀水太平”，具备无 可复制的生态自然环境。 ● **山“国家级自然保护区”、“中国第五大佛教名 山”，被列为“联合国人与生物圈保护网成员单位”，是**正着力打造的超越“**瀑布”景点的、带动整个**游产业振兴发展的龙头产品。随着当 地政府部门对**山旅游资源的整合以及以外宣传推广的深入扩大，**山的知名度、影响力和感召力将为本项目酒店未来的市场拓展奠定良好的品牌资源基础。 2.1.2 交通优势分析 ● 目前项目地通过**山环线公路实现与外界交通联系，距**县26公里，约30分钟车程；距**市87公里，约1.5小时车程，距**凤凰机场100公里（**场距**市城区21公里，距凤凰县城34公里）， 约2.5小时车程，通达条件尚可； ● 随着建设中的**高速（在**口设出入口，距本项目地车程不足10分钟）通车、**凤凰机场按国内重点旅游机场4D 标准改扩建以及《**城市经济圈规划》中的各项交通建设完成后，本项目交通优势将更为明显。 梵净山居 太 平 河 黑湾河 盘 溪怀化市 **地区 梵净山 江口 玉屏 石阡 印江 德江 松桃 铜仁凤凰机场 万山特区铜仁
酒店市场定位及分析 酒店市场定位及分析 一、酒店产品定位概念： “定位”一词是由两位广告经理艾尔·里斯（AL Rise）和杰克·特罗（Jack Trout）于1972年率先提出的，他们对“定位”的定义如下：定位是以产品为出发点，但定位的对象不是产品，而是针对潜在顾客的思想。也就是说，定位是为产品在潜在顾客的大脑中确定一个合适的位置。通常情况下，无论酒店是否意识到产品的定位问题，在顾客的心目中，一定商标的产品都会占据不同的位置。例如，“希尔顿酒店”在顾客认识中意味着“高效率的服务”，“假日酒店”则给人“廉价、卫生、舒适、整洁”的市场形象。 由上述定位的概念可以看到，定位始于产品，然后扩展到一系列的商品、服务、某个企业、某个机构甚至是某工人。对酒店而言，酒店的产品定位并不是酒店要为产品做些什么，而是指酒店的产品要给顾客留下些什么，即给顾客造成自己的产品有别于竞争对手的印象和位置。实际上，产品定位就是要设法建立一种竞争优势，以使酒店在目标市场上吸引更多在顾客。 酒店产品定位从另一个角度看，是要突出酒店产品的个性，并借此塑造出独特的市场形象。一项产品是多个因素的综合反映，它包括性能、构成、形状、包装、质量等，产品定位就是要强化或放大某些产品因素，从而形成与众不同的特定形象。产品差异化是达成酒店产品定位的重要手段，在这里必须强调的是，此处所谓的产品差异化并非单纯地追求已有产品变异，而是在市场细分的基础上，寻求建立某种产品特色，是市场营销观念的具体体现。 酒店产品定位对酒店的经营具有重要而现实意义，主要体现在以下两个方
面： （1）有利于建立酒店和产品的市场特色：现代酒店市场中，普遍存在着较为严重的供大于求的现象，使得同类型酒店使出浑身解数争夺有限的客源，潜在竞争跃跃欲试，随时准备出击，市场竞争环境恶劣，竞争压力巨大。为了使自己的产品获得稳定的销路，避免竞争乏力而被其他酒店取代，酒店势必从各方面为其产品培养一定的特色，树立起鲜明的市场形象，以期在顾客心目中形成一种特殊的偏爱。如同前文中提及的“希尔顿”和“假日”各自强调的酒店和产品特色一样，国酒店中亦有个性鲜明的例子，如市酒店业中长期以来流传着“住…金陵?、食…丁山?、玩…玄武”的口号，正是对这三家酒店及其产品特色的高度概括，这三家酒店也正是通过强化其各自的产品特征，进而形成一种 产品优势，从而依靠这些特色产品在市场中取得竞争的主动权。 （2）为酒店制定市场营销组合策略奠定基础：酒店通过产品与市场进行交换，从中获取利益，这是酒店经营的基本出发点。换而言之，酒店经营的基础是产品，没有产品，一切经营活动都将变成纸上谈兵的空谈。由此可以看出，酒店和市场营销组合受到酒店产品定位的限制。例如，某酒店决定在市场上销售豪华、优质、高价的组合产品，如此定位就决定了酒店产品必须是高水准、有稳定质量保证的、能体现顾客身份的。由此，酒店在宣传上就必须以这些特质作为强化的重点，让目标市场的潜在顾客接受这样的产品特质；同时，要求酒店部应协调一致，通过严格执行操作程序和规、强化技能培训等管理手段，保障产品的高品质。也就是说，酒店产品定位决定了酒店必须设计和发展与之相适应的市场营销组合。 二、酒店产品定位方法 酒店产品定位的方法可以归纳为以下几种：
##五星级酒店经营定位报告 目录 一、背景 （一）旅游环境 （二）经营环境 （三）竞争环境 （四）经营条件 （五）SWOT简析 二、定位 （一）品质定位 （二）文化定位 （三）命名与品牌口号 （四）市场定位 （五）经营定位 （六）服务功能与产品 三、经营
（一）客源渠道建设 （二）服务产品经营方向 （三）产品基准价及收入预测 一、背景 （一）旅游资源 1、20分钟旅游圈： 都江堰市旅游有5A级景区都江堰－青城山，龙溪—虹口国家级自然保护区，龙池国家森林公园，熊猫谷，泰安古镇，（街子古镇，）普照寺，灵岩山、赵公山等，一乡一品，各乡镇独具特色的主题特色旅游。 2、黄金旅游线： 都江堰市处于“九黄（九寨沟、黄龙）——成灌（成都、都江堰）——峨乐（峨眉、乐山）”国内一类黄金旅游线的枢纽。 3、交通发达： 境内有成灌高速、成灌高铁、景区机场候机室，以及国道、省道、快速通道等 4、民俗节庆： 清明放水节，李冰文化节，清夏啤酒音乐节，国际猕猴桃节，虹口国际漂流节，温泉养生旅游节,双遗马拉松等民俗节庆赛事。
5、特色节目： 道解都江堰；时空之旅。 6、特别事件： 2018年12月30日前在都江堰市滨江新区投资550亿建成万达文化旅游城并实现运营。预计带动都江堰市常住人口增长超过10万人，吸引游客2000万人次/年。 （二）经营环境 都江堰市现有酒店（农家乐）近1000家，其中三星级标准以上57家，挂四星级3家，五星级标准有六善酒店、青城（豪生）国际酒店、岷江新濠酒店、百伦国际酒店、青城山途家斯维登温泉别墅（青城郡）、比邻奈儿青城锦江酒店、青源国际大酒店、青城云岭酒店静月湖宾馆等8家，而最具同行竞争力的五星标准酒店4家。 4家竞品酒店: 六善酒店; 青城（豪生）国际酒店; 岷江新濠酒店; 百伦国际酒店。 在建或拟建的高星级酒店有明宇豪雅饭店、涵碧楼、安麓、红树林度假世界、蓝光万豪、希尔顿、洲际酒店等。
酒店 可行性研究报告 项目名称：某藏乡风情音乐酒店项目可行性研究报告编制单位：成都中哲企业管理咨询有限公司
【引言】 《某藏乡风情音乐酒店项目可行性研究报告》研究内容涉及项目的整体规划，包括项目建设背景及必要性、行业分析、项目运营、项目选址、建设规模、工程方案、环境影响评价、节能及节能措施、劳动安全卫生与消防、项目组织管理、项目实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、财务分析及风险分析等方面，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。 【项目简介】 某藏乡风情音乐酒店项目可行性研究报告，位于松潘县古城内重点地段.项目用地1332.12平米，房间配套数53间，附属设备及设施;配套商铺，建筑面积不低于300平米，另配合接待旅行团、商务会议等，建设有多功能厅及会议室;项目总投资：3189.28万元，项目于2015年6月开始实施。 【某藏乡风情音乐酒店项目可行性研究报告大纲】 第一章总论 1.1项目概述 1.2编制依据及研究范围
1.2.1编制依据 1.2.2编制原则 1.2.3编制指导思想 1.2.4研究范围 1.3主要研究结论 第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景 2.1.1旅游业迅速崛起背景 2.1.2景区住宿需求背景 2.2项目建设必要性 2.2.1阿坝州经济发展进程的需要2.2.2松潘旅游功能完善的需要2.2.3响应国家文化旅游产业发展第三章市场调研及前景预测 3.1阿坝州宏观经济产业背景
3.2松潘县旅游市场前景分析3.3藏乡风情音乐酒店市场定位3.4藏乡风情音乐酒店比较分析第四章项目运营管理 4.1项目竞争力 4.1.1核心竞争力 4.1.2其他竞争力 4.2营销定位 4.2.1总体定位 4.2.2产品定位 4.2.3价格定位 4.2.4客户群定位 第五章建设规模和建筑设计5.1建设规模 5.2建筑设计
分析、定位 目标、策略 方针、计划 运作、预算餐饮部
王现德 2011年07月15
目录 一、前言 二、市场分析 三、市场定位 四、经营目标经营策略 五、经营方针及管理计划 六、管理运作 七、经营预算 八、营业设备预算
一、前言 1.1商业 此报告为“金德瑞国际酒店”所有，是为公司部使用所准备的，报告中涵盖的信息属于高度商业。 它可以呈递给公司用于该酒店报建的部门和单位、贷款机构，以及其主要投资方。否则，报告及报告中的任何容均不允许在任何注册报告、说明书、贷款或者其他协议或者公文中使用，除非该报告以完整形式呈现或者事先得到“金德瑞国际酒店” 的书面许可。 1.2为合理科学的制定各项菜式的价格，能使酒店的效益增收也使本部门各营运点正 常、稳定的运营。搞好酒店餐饮生意，分析酒店餐饮客源，正确定位经营，为餐饮各营业点做出正确的客源分析。餐饮部对餐饮市场动态，定位分析各部营业点与整体市场对比，对本地星级酒店餐饮（粤菜、鄂菜、西餐、宴会、会议）、社会餐饮做了详细的调查。 现就对酒店餐饮分析、定位、目标、策略、方针、计划、运作、预算进行阐述： 二、市场分析 2.1“市场分析”围 本报告涉及容围主要包括： 2.2.1市概况 2.2.2市宏观经济环境分析 2.2.3市酒店市场状况 2.2.4区域性市场分析 2.2.5餐饮项目分析与定位 详见金德瑞国际酒店可行性调研报告（附表一） 2.2“市场分析”项目依据条件 2.2.1本市场调研所使用的资料和基本条件，是根据市面上同类酒店的实际经营情况 作参考。 2.2.2在员工招聘和培训方面做出相当大的投资，达到预期出品、服务水准。 2.2.3在开业前将采取积极进取的广告及促销活动。 三、市场定位 3.1经营目标定位 正如兵家所云“知己知彼，百战不殆”，正确的市场定位必须建立在细致的市场研究，其中重头所在是对竞争对手及自身在的分析比较和在此调查研究基础上形成的定位思想。
可行性研究报告 ----项目 ----- 如家酒店连锁公司 Home Inns & Hotels Management Co.
关于可行性研究报告 为了寻求项目业主和如家酒店连锁公司双方之间的合作意向，如家酒店连锁公司特此对项目改造经营进行了研究和预测。 （一）项目概述： 1、项目名称：项目 2、地址： 3、项目形式：按“如家便捷酒店”的市场定位改造装 修“项目”,品牌形象全国一致,定名为“如家便捷连锁酒店” 店。 4、项目规模：暂定间客房 5、项目定位：干净、方便、温馨 6、平均房价定位：150元（门市定价为双标房、大床房188元，单人 房148元，鉴于该物业楼体径身过窄，估计改建后单人房所占比例将 超过40%，造成总体平均房价下滑） 7、客房平均出租率预估：85% 7、改建投资匡算：600万元人民币 8、总面积：3735平方米 9、租金价格：元/平方米.天，年租金：万 10、承租时间：15年 11、改建投资回收：约八年 二、管理方（如家酒店连锁公司）介绍： 如家酒店连锁公司注册于中国北京，由中国旅游业两大巨头（携程旅行网和首都旅游集团）合资成立，公司是从高端切入中国经济型酒店市场的战略投资者。我们通过品牌经营的方式投资酒店、出售特许经营权、发展市场营销联盟店，并为加盟酒店提供品牌、销售、管理、培训、技术等支持及服务，以增强其竞争力和盈利能力，共同为中国酒店业创造一个消费者信赖和忠诚的连锁国际品牌。 股东公司介绍 携程旅行服务公司 国内著名的旅行服务企业和最大的酒店宾馆分销商，创立于1999年初，公司吸收著名国际风险融资公司softbank（软银），IDG，orchid（兰花基金）。 2000年10月，携程并购了北京运通商务旅行服务公司，携程总公司在上海，
酒店行业市场调研报告如何写_调研报告 市场调研报告是经过在实践中对某一产品客观实际情况的调查了解，将调查了解到的全部情况和材料进行分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来。这就是调研报告。酒店行业市场调研报告如何写，我们来看看下文。 篇一：酒店行业市场调研报告如何写为考察本酒店重装项目投资之市场可行性，同时亦为了项目的整体规划设计工作能顺利运行，以使酒店的整体功能配置以及酒店的经营定位等更能贴近顾客的需求及人性化服务，为酒店日后的经营发展做好铺垫，打下较为坚实的根基，因此对相应区域市场的酒店市场进行调研，具体情况如下： 一、酒店市场调查状况 1、晋城市四、五星级酒店数量（不含自评星级酒店）见下表： A、酒店数量在增加 B、高星级酒店之数量发展速度迅猛 C、开房率呈下降趋势，预示竞争加剧 D、该地区酒店行业中以自评星方式进行经营的酒店占有相当的比例 A、越高星级酒店其经营状况越好 B、酒店整体销售价
格呈中档偏低C、未评星级酒店其经营弹性较大外客源比例为：12%；香港客源比例为：7%以上；澳门客源比例为：0.43%；台湾客源比例为：4.55%；可见，境外及港澳台客源占有一定比例，不容忽视，但同时显见，本地主体客源仍以国内客源为主，因此要求本酒店的整体布局、外观设计、功能配置应能适应市场需求，具有中国特色。4、酒店市场调研情况 ①酒店功能配备及装修档次基本上分成两部分，四星级以上酒店功能设置较为齐全，功能设计功能结构较为合理，且大多数酒店的装修档次属于中高档，有部分酒店的装修布局、设计意念落后；而低星级酒店功能设置较为单一，且大多数低星级酒店均存在着装修档次低、设施陈旧、规模小、空气品质差等不同程度状况。 ②酒店整体服务水平不高，普遍存在着不规范现象，缺乏服务热情。 ③大多数酒店采取低价策略，追求高开房率，但市场整体营收仍较为可观。④××酒店经营者其营销重心大多只重视本地市场，而忽略××以外市场，酒店动作体系缺乏这一内容。 ⑤有相当部分酒店不参与国家星级评定，而是采取自评星方式参与市场经营。⑥××地区借助其独有的交通优势，其酒店娱乐业甚为繁荣，由此将牵引相当部份周边地区市场客源，对邻近地区酒店的经营不利，造成一定的影响。⑦以上几个地区中，除××地区的酒店综合接待能力较强外，其余城区均不同程度的存在有酒店少、分布散、档次低、酒店设施陈旧、服务管理水平低、综合接待能力弱的状况，难于适应日益发展的商务客
课程大学生创业教育 班级D机制131 姓名甘崇志 学号 目录 一、项目基本情况 地理位置 (3) 基本结构及容积 (3) 项目介绍 (4) 二、市场分析 盐城市宏观经济数据 (4) 盐城旅游业发展现状 (4) 盐城酒店业市场分析 (4) 三、投资与概算 投资与概算 (5) 四、风险与分析 客源影响带来的风险 (6) 行业特点决定的风险 (6) 人力资源风险 (6) 市场竞争风险 (6) 五、项目定位 市场定位 (6) 目标客户 (6) 主要服务产品 (6) 六、其他 (8) 、酒店市场定位及经营 (7) . 对经营管理的要求高 (7) 发展规划 (7) 市场营销 (7) 人员配置 (8)
团队管理 (8) 遵循的标准 (9) 盐城酒店项目投资经营分析报告书 一、项目基本情况 1、地理位置 盐城酒店位于希望大道与希望中路，距离盐城火车站公里，距离五星长途汽车站1公里，距离机场约15公里；酒店距盐城工学院100米。 2、基本结构及容积 酒店为框架式砖混结构，建筑占地面积米 2 ，楼高米，地面共25层，地下室2层。总建筑面积2万多平方米，酒店可使用经营面积1万6千多平方米。共有客用电梯三部，员工专用梯一部。 酒店一楼（面向盐工一侧）为大堂，层高米，面积约为230平方米； 五楼为餐饮包房、厨房，其中包房共计六个，平均面积为26平方米，中餐厅一个，面积约为140平方米，厨房面积约为278平方米； 六楼为会议楼层，总计面积约为550平方米。其中一个为140平方米的小型会议室，另外两个为可移动隔断式会议室，面积在360平方米左右； 七楼为行政办公楼层，共11间办公室（平均面积为35平方米），1间会议室（面积为100平方米）； 八楼为健身中心，总面积为550平方米左右，有独立的淋浴间（约70平方米）； 九楼至二十五楼为客房楼层，共有客房206间（标间115间，套房91间）其中：九至十一楼（合计3层）共有客房间，每层各有14间房（其中套房2间，标准间12间），标准间面积为35平方米左右，套房面积在62平方米左右；十二至二十三楼（合计12层）共有客房间，每层各有12间房（其中套房6间，标准间6间）；二十四楼共有间房（套房7间，标准间4间）；二十五楼共有间房（套房6间，标准间3间），二十五楼设有行政楼层接待处（面积约为100平方米）； 负一楼为员工宿舍、员工更衣室、员工餐厅、布草房、配电房等设备层； 负二层为地下车库，面积约为1500平方米，可用车位约100个； 3、目前项目现状
远东世贸酒店公寓营销策划方案 目录 第一章项目属性分析（2-7） 第二章项目定位（8-19）第三章营销策略（20-35）第四章包装建议（36-37）第五章销售与施工的配合（37-40）第六章销售实施（40-44）附件1 开盘前工作进度细化表（45-46）
第一章项目属性分析 一、项目属性： ?本项目是原海洋酒店改造项目； ?本项目原产品定位为四星级酒店； ?本项目目前面临定位改变和产品改造阶段； ?本项目目前急需改变形象； ?本项目需要迅速回笼资金，滚动开发。 二、项目概述： （一）项目技术经济指标： 1.总建筑面积：22690㎡（不包括车库） 住宅面积：19485.90㎡ 会所商业面积：3204.10㎡ 2.层数共15层 1-2层：商业配套、会所 3-6层：原会所，改造住宅层高梁下4.6米 7-15层：原酒店客房 （二）周边配套分析： 1、位于东门中路，各种配套完善。 2、项目周围商业氛围较浓，小户型住宅较多；
3、对面是人民医院和心血管医院，具备较强健康概念； 4、紧靠翠竹中学，具备较强教育氛围。 （三）景观价值分析 项目的景观资源丰富，坐拥东门中心位置，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。
三、项目SWOT分析 （一）优势（S） 1、周边各类市政配套设施完善； 2、紧邻交通干道，具备良好展示面； 3、项目原设计为酒店，拥有完善酒店内外部配套； 3、周围学校优势； 4、发展商具有的健康资源和周围医院的健康资源。 5、罗湖东门地区良好的商业氛围和投资氛围。 （二）劣势（W） 1、项目临近医院，对客户购买心理产生不利因素； 2、项目为改造工程，且工期较长，影响客户购买信心； 3、与“虹楼”一墙之隔，给本项目形象带来负面影响； 4、本项目只有50年产权； 5、本项目不允许业主自行进行对结构有损害的装修工程。 （三）机会（O） 1、WTO、CEPA带来的政策利好，为该区域投资型物业的良性发展 奠定基础； 2、罗湖区靠近香港，以及罗湖本地居民浓厚的投资意识； 3、非典病毒及禽流感流行之后，使人们越发关注健康；
SALES AND MARKETING DEPARTMENT Report & Reason 关于经区市场报告及酒店市 场规划思路 2015-06-27 目录 CONTENTS 第一部分经区区域位置、经济发展等情况 第二部分经区同行业酒店调查报告 第三部分酒店SWOT分析 第四部分酒店目标定位及产品定价 第五部分市场开拓 第六部分酒店产品组合以及营销发展计划 第七部分市场部管理 第一部分经区区域位置、经济发展等情况 威海经济技术开发区位于威海市东部，是国家级开发区，包括威海出口加工区、环山路工业园、东部滨海新城（崮山）产业园、中韩（桥头）产业园等现代制造业园
区以及中心商贸区、九龙湾商贸区几个部分。已形成船舶制造、高端装备、生物医药、电子信息、现代商贸、物流、商务运营、城郊休闲旅游等产业的综合园区。 全区2014年实现GDP197.54亿元，比上年增长11.3%第一产业实现增加值7.36 亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值116.71亿元，增长10.5%，其中，全部工业实现增加值105.91亿元，增长10.5%；第三产业实现增加值73.47亿元，增长13.5%。 经区交通便利形成了海陆空三维一体的交通费网，特别是海上通道便利，为自贸 区的开发提供良好的交通环境，同时为酒店带来了更多的机遇。 酒店周边市场环境优越，高档写字楼和商场林立，如乐天双子座高档写字楼已全 面开始招商，为酒店提供了良好的商务环境；高端精品大型商场如乐天玛特、齐鲁商场、九龙晟等等提供了良好的商业环境，形成了酒店周边强大的市场购买力；酒店距 离威海经区“福”门、威海甲午海战遗址刘公岛、威海卫公园等标志性旅游景区仅10 分钟车程，各地旅游团队自每年5月份开始便络绎不绝，为酒店提供了良好的旅游市场；酒店距离威海汽车总站、威海火车站、威海高铁站仅5分钟车程，是酒店有了良 好的商务散客和旅游背包客的客源集散地。 故而酒店市场环境相当优越，市场前景极为广阔，但同时酒店周边存在激烈的市 场竞争，以酒店为圆心半径8公里以内有星级酒店三家，尚在筹备观望的一家，已形 成的市场竞争有1000余间客房。 第二部分经区同行业酒店调查报告 经区现有五星级酒店铂丽斯一家，准四星级酒店九龙晟大酒店、抱海大酒店，三星酒店龙威假日酒店，还有格林豪泰、7天连锁等商务酒店。目前，威海的高端酒店 主要集中在市区范围内，尤其是以中高端商务、海外商务和政务客源为主的市政府周 边的环翠区。 以下是经区区星级酒店调查情况：
**酒店项目 市场分析及项目定位报告 目录 第一章项目背景 主要介绍本项目基本情况及开发背景。 第二章市场分析 根据项目地区的社会经济状况、发展规划以及旅游业、酒店业、地产业的市场现状及发展，对本项目进行SWOT分析： 1、项目竞争优势(Strenth)分析 2、项目经营劣势（Weakness）分析 3、项目建设机遇（opportunity）分析 4、项目发展威胁（Threats）分析 第三章项目定位 通过项目竞争市场的供需状况及发展趋势的分析，确定本项目的产品定位、竞争战略定位、经营模式定位以及客源市场定位： 1、竞争市场供需状况及发展分析 2、项目产品定位 3、客源市场定位 4、竞争战略定位 5、经营模式定位
第一章项目背景 1.1项目基本情况 ●酒店名称：**酒店（暂命名） ●项目地址： ●投资单位： ●合作单位： ●建设指标：规划建设用地面积70400平方米，其中酒店项目建筑面积32000 平方米 ●项目进度：已完成征地及项目总体规划，单体项目正处于内部设计修订阶段 ●开业时间：酒店预计于年月开始营业 1.2项目开发背景： ●本项目系当地政府部门制定的《江口县旅游发展总体规划》、《梵净山太平河风景名胜区黑湾 河旅游服务区规划》之建设项目，得到政府部门高度重视和大力支持。 ●**酒店管理有限公司与**控股有限公司达成经营管理合作协议，为“**大酒店”项目提供市 场及财务可行性分析、规划设计指导服务、筹建开业及委托经营管理。
第二章 项目市场分析 2.1 项目竞争优势(Strenth)分析 2.1.1 区位优势分析 ● 本项目酒店位于贵州省铜仁地区江口县太 平乡、梵净山主入口南大门外。铜仁地区 位于贵州高原东部，武陵山区腹地，与湖 南省湘西自治州、怀化市、重庆市以及贵州省黔东南州、遵义市毗邻，是西南地区 连接中部和东部发达地区的纽带，素有“黔东门户”之称。 ● 本项目有利地占据了《环梵净山旅游功能布局规划》之重点配套服务项目——黑湾河旅游服 务基地之核心地位，而“黑湾河旅游服务基地”是《环梵规划》中环梵旅游长廊的起点位置，也是梵净山主入口南大门所在之地，由铜仁凤市、江口县方向而来的游客必经此地，所以，本项目位置优越，有“近水楼台先得月”的经营优势。 ● 本项目依托知名旅游地梵净山，位于黑湾 河与太平河交汇处，黑湾河三条河道贯穿 其间，其间清涧流水、古木扬青、山峦映 彩，“拥梵天净土、享秀水太平”，具备无可复制的生态自然环境。 ● 梵净山“国家级自然保护区”、“中国第五 大佛教名山”，被列为“联合国人与生物圈保护网成员单位”，是贵州省正着力打造的超越“黄果树瀑布”景点的、带动整个黔东南旅游产业振兴发展的龙头产品。 随着当地政府部门对梵净山旅游资源的整合以及以外宣传推广的深入扩大，梵净山的知名度、 梵净山居 太 平 河 黑 湾河 盘 溪 怀化市 铜仁地区 湘西自治州 贵阳市 梵净山江口 玉屏 石阡 印江 德江 松桃 铜仁凤凰机场万山特区铜仁
超五星级小型精品酒店或设计酒店项目 最近几年，在上海、北京、杭州、丽江等地涌现出很多城市小型精品酒店或度假地小型精品酒店，如上海首席公馆、北京瑜舍、杭州法云安缦、丽江悦榕庄等，令人难忘的设计、品质、服务、体验以及超级昂贵的价格使这些酒店获得了不断高涨的知名度和影响力。 与标准化的大型商务酒店不同，小型精品酒店成功的关键是小众客群定位、主题策划、功能策划、建筑室内园林用品设计等环节，虽然很多业主认为做小型精品酒店主要是为了“玩”，但长期不盈利肯定无法维持下去，挣钱永远是硬道理。有一个关键问题正在浮出水面，中国的小型精品酒店与国外的小型精品酒店有没有区别？应不应该有区别？也许这些问题的答案就是解开目前中国小型精品酒店经营困难的钥匙。 针对此项目提供如下服务 定位策划 酒店定位是酒店建设工程的第一项重要工作，酒店市场及财务可行性研究是酒店顾问最基本最传统的服务产品。 在中国，因为很多酒店开发项目背景复杂及大部分开发商是第一次做酒店等原因，一份可研报告经常无法 满足开发商的全部需要，华美为中国开发商特别设计了下列与酒店定位策划有关的服务产品： ?酒店定位策划 ?市场及财务可行性研究 ?经典案例分析及实地考察协助 ?酒店功能及服务特点策划 ?温泉定位及功能策划 ?采用产权酒店模式可行性研究 ?产权酒店项目操作方案策划 ?改建酒店设施设备评估及改造方案设计 技术服务 酒店定位确定后，有两项非常关键和重要工作需要及时展开，一是项目总体规划及建筑设计，二是酒店管理公司引进。 如果管理公司能够快速确定，业主可以依靠管理公司提供酒店设计、建设、采购、开业等环节的技术服务。 但是管理公司引进过程比较复杂，正常情况下也需要几个月时间才能基本完成，而大部分项目的建筑设计不可能等待这么长时间，另外很多开发商缺乏与管理公司协同合作的经验和能力，面对管理公司提出的各种要求往往不知所措。华美顾问提供下列酒店建设期的技术服务，帮助开发商按时顺利地推进酒店建设工程： ?酒店设计管理、设计指导及设计方案优化（总规、建筑、园林、设备、室内装饰、VI等） ?酒店建设期项目管理 ?酒店建设期工程技术服务 ?酒店建设期采购顾问
产权式酒店定位（操作）分析报告 一、株洲市酒店、宾馆现状分析 （一）我们调查的酒店主要有金德宾馆、国宾大酒店、金龙大酒店、株洲大饭店、绿园大酒店、金都宾馆、西苑宾馆、新天大酒店、天宏大酒店（在建）。 （二）主要分布状况：人民路三家，建设南路四家，河西长江广场两家。 （三）各酒店详细情况（见附表）： （四）上各酒店调查情况分析： ①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中金德、国宾因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。 ②入住率比较高的酒店主要有新天大酒店、国宾酒店和金德宾馆，平日的入 住率都在65%以上，节假日则都超过了80%，尤其是新天大酒店，平日都在80%以上。除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。 ③新天、金德、金龙、西苑等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在株洲市有着相当大的市场。 (五)株洲市在售产权酒店分析 1.保利大楼：去年7月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好： ①与金源酒店合作； ②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以2年多就能收回首期成 本，7年多就能收回全部投资为重点，吸引目标客户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。 ③投资总额低（42㎡仅8万多一套），首期仅需支付2.5万元，并且，将精装 修与购房利润分开计算，淡化投资总额概念。 2.天宏大酒店：位于国宾对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。已卖出的面积不到总面积的1/10，现已停滞。 与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足： ①、洽谈的酒店管理公司迟迟没有进场，投资回报率没有保障； ②、本身就是多年的烂尾楼，形象已经大打折扣； ③、因其是株洲市第一家产权式酒店，市场不成熟，加上推广不力，没有做到“对症下药”，因而在目标客户中影响力不够。 二、目标客户分析 （一）.销售目标客户：
市场调查及市场分析报告 一、银川酒店发展状况 随着宁夏经济的飞速发展，在不断招商引资及大力发展旅游行业的大趋势下，酒店的发展在受推动经济的必要条件下，从城市的名片以逐渐转型成为宁夏发展的重要条件，尤其在受中阿论坛会议接待要求以来，酒店业更成为了宁夏的经济名牌。根据旅游局信息得知，宁夏未来5年预计五星级酒店将达到10家，并且，银川受周边省市的交流城市影响，快捷酒店的不断涌入及占有市场的形式，使3星级左右及单体经营的酒店竞争非常激烈，新开酒店业主及经营者，为了能尽快吃到市场的那份“蛋糕”，必须良好的考察市场形势，准确的定位，并且在中央八项规定及物价综合上涨的形势下，打破酒店餐饮行业的低沉状况，如何破冰，提成酒店利润是我们准确定位的关键所在，根据我店项目的最初理念，打造宁夏首家完全以个性化的酒店设施及服务，提升酒店的特色品牌及服务还是唯一出路，在未来发展的情况下，良好的投资环境及特色经营成为酒店发展的重点。 二、酒店投资背景介绍 凯达酒店隶属于甘肃远大实业总公司旗下宁夏川悦酒店管理有限公司，酒店位于银川市兴庆区清和南街256号，比邻都市南门广场黄金商圈，商业价值、文化氛围绝佳，赋予酒店绝版的地理位置。我们从缔造星级的智能舒适型酒店出发，拒绝传统酒店的铺张浪费、高冷奢华，以回归价值为使命。立志把具有品质和内涵的产品和服务，用简约和低调的方式呈现给顾客。 凯达是一家集住宿、餐饮、娱乐、健身、商务、会议、旅游为一体的综合型酒店。东邻109国道与石中高速公路，银古一级公路相通，河东机场近在咫尺。 三、酒店地理位置. 银川市兴庆区清河南街256号 四、项目简介. 凯达酒店属智能舒适型酒店项目兴建，总投资5000余万元，将成为宁夏主打“智能舒适型酒店”，以智能舒适客房、会议室、书吧、大堂吧、红酒吧、健身房、游泳池及本地菜为特色的餐厅为一体的综合型酒店，先进舒适的装饰风格及个性化服务，打造宁夏智能舒适精品酒店的优越品牌。 五、酒店基本情况. 酒店总面积约为27500平方米，其中客房198间，特色精品餐厅为配套,根据酒店档次及功能定位，本项目将严格按照智能舒适型、设计型配置之要求科学规划各经营项目，主营项目有：中高档客房、本地特色餐厅、现代商务会议中心、休闲茶吧、书吧等。· 六、酒店市场定位分析。 1．目标客户定位： 高档商务散客为主，品质旅游团队、网络OTA、会议团队、VIP会员、主打全息3D裸眼投影婚宴。