论建筑物区分所有权的概念
陈华彬
中央财经大学
【摘要】关于建筑物区分所有权的含义或曰法律构成，存在着各种不同的认识。总体来说，存在有一元论说、二元论说、三元论说。前二种学说及立法例均存在一定的缺陷，三元论说对于解决当今区分所有建筑物的法律纷争，将会大有裨益。我国《物权法》第70条规定建筑物区分所有权由专有权、共有权及共同管理权构成。毫无疑义，《物权法》第70条所采取的三元论立场符合现代建筑物区分所有权制度发展的潮流，应认为是一项先进的立法规定。【关键词】物权法；区分所有权；概念比较
我国《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权，它标志着我国民事立法正式承认了近现代民法上的这一重要制度，从而实现了与国际民事立法的接轨。《物权法》第六章共14个条文，自第70条至83条。其中，第70条为一概括性条文，是以条文的形式规定建筑物区分所有权的法律构成，因而该条在全部14个条文中具有举足轻重的意义，它是对第71条至83条进行解释的起点和依据。在比较法与学说史上，关于建筑物区分所有权的含义或曰法律构成是什么，存在各种不同的认识。本文拟对此加以梳理，并指明我国《物权法》第70条关于建筑物区分所有权的概念系采何种立场。
一、建筑物区分所有权构成的诸学说分析
自1804年法国民法典颁行以来，关于何为建筑物区分所有权，学说与立法例上主要有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。
1一元论说。又称“一元主义”(monisme）或“一元论”(theorie unitaire, conception unitaire)。该说又可分为“专有权说”和“共有权说’，两种主张。
(1)专有权说。该说最早为法国民法学者在解释《法国民法典》第664条关于楼层所有权的规定时所提出。[1]认为建筑物区分所有权即指区分所有权人于区分所有建筑物的专有部分上享有的权利：专有所有权。因此，建筑物区分所有权是若干个单独的“个人所有权的堆积”[2]。及至上世纪六七十年代，随着日本1962年建筑物区分所有权法的制定，该说进一步得到日本学者的阐发，著名学者我妻荣在其《物权法》（民法讲义Ⅱ）中说，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权，其性质与一般所有权并无本质差异，但其使用、收益、处分受区分所有权的制约，且专有所有权与共用部分上成立的共有持分权紧密结为一体[3]。学者玉田弘毅认为，“称区分所有权者，谓在建筑物专有部分上成立的所有权”[4]。另在中国台湾地区，学者史尚宽、刘得宽等亦持同样见解。史尚宽认为，“数人区分一建筑物而各有其一部者，谓之区分所有。其区分之各部分，为独立的权利客体，于此部分成立单独的所有权”[5]刘得宽在其所著的《民法诸问题与新展望》一书中也指出，区分所有建筑物得区分为专有部分与共用部分，在专有部分上成立的所有权，即为区分所有权[6]。
在实定法上，专有权说为立法所肯定，首先肇始于1804年《法国民法典》第664条“建筑物的各楼层属于不同的所有人”的规定。而该条是直接承袭法国1561年欧塞尔（Auxerre）地方所编纂的习惯法第116条而来[7]学者认为，《法国民法典》第664条的这一规定，是《法国民法典》制定当时法国流行的思想极力倡导所有权的绝对性，强调对个人财产予以绝对保
护的结果。[8]
在《法国民法典》第664条肯定专有权说后，及至1962年日本制定建筑物区分所有权法时，专有权说又于实定法上获得承认。该法第2条规定：本法所称区分所有权，系指以建筑物的专有部分为标的物而成立的所有权。另外，在中国台湾地区，其“土地登记规则”第71条规定：“区分所有建筑物，区分所有权人得就其区分所有部分之权利，单独申请登记。”显然，此处所称“区分所有部分之权利”，也同样系采专有权说。
(2）共有权说。该说最早为法国学者普鲁东（Proud'hon)与拉贝(labbe )在解释《法国民法典》第664条的规定时，针对前述法国学者的专有权说而提出的对立主张。该说以集团性、共同性为立论基础，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。究其实质，是将区分所有权作为一种共有所有权加以理解和把握。[9]但是，该说未为法国大多数学者所接受，《法国民法典》第664条事实上也拒绝承认该说，而采专有权说。尽管如此，共有权说却并未因此而湮灭，其在日本得到了重要发展，受到一些学者的进一步阐发。
其一，加藤一郎指出，在分割区分所有建筑物而形成的专有部分上，只不过是承认区分所有权人的排他性使用权。虽然专有部分实际上和“专用部分”相同，准用所有权的有关支配权能的规定，但它与普通所有权并不相同，即它必须受“共同所有”的制约，从而建筑物区分所有权即为共同所有的一种特殊形态。[10]
其二，星野英一认为，所谓区分所有，实际上是将区分所有权人个人享有的单独所有权予以集合，使之成为整体建筑物而由全体构成员的组织享有，单个构成员享有相应持分的权利。[11]
其三，石田喜久夫认为，区分所有建筑物上的专有部分，归根结底只不过是建筑物之一区域。由于它受建筑物整体物理性上的制约，因而区分所有权的内容也不得不受其制约。而且，在大多数情形下，由于住宅及生活场所也不得不服从于各种社会性制约，因而实质上，不论建筑物区分所有权的构成如何，也不论专有部分和共用部分的区别，乃应将建筑物区分所有权解为系由全体区分所有人共同所有。并且，着眼于社会性制约的考量，尚应将区分所有权理解为“合有”[12]。
其四，稻本洋之助认为，原则上应确立区分所有建筑物整体为共同所有这一“一元论”认识。但作为私的集合关系的法处理技术，则应承认建筑物全体的共有持分与特定区分部分（专有部分）的专属使用权的二元结构，并且承认专属使用权与共有持分不可分的关系的物权性权利。[13]
学术研究的状况与国家立法的进步是互为因果关系的。以上四位学者在将区分所有建筑物整体作为共同所有的基本构思下阐发的见解，成为日本1983年修改1962年旧建筑物区分所有权法的最初动力，并进而成为此次修改的指导思想。修改以后的建筑物区分所有权法，由1962年之强调专有部分并以其为立法基础，转而强调共同所有。此时虽然从立法表象上仍采专有权说，但实质上已经改采共有权说。[14]正如学者青山正明指出的那样：“现在虽然作为基本的仍然是区分所有权人对专有部分享有所有权，但实质上应认为是由全体区分所有权人以共同方式所有一栋建筑物。”[15]这样一来，作为通说或支配说的专有权说的地位，将迟早会被共有权说取代。[16]
另外，建筑物区分所有权含义的“共有权说”，也被1963年2月19日瑞士修改其民法典而追加规定建筑物区分所有权时所认可。按照规定，区分所有建筑物上的共有财产的范围扩及于土地、住宅及附属空间，区分所有建筑物关系中仅有共有关系可言，因此民法所谓区分所有权，即指“分层建筑物所有权”（建筑物区分所有权）[17]。
2．二元论说。该说最早为法国学者针对前述一元论说从理论和实践两方面进行批判后所提出，受到台湾地区学者郑玉波、黄越钦及中国大陆学者陈甦等人的赞同。认为建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权与共用部分持分权构成。郑玉波谓：“区分所有，不论其区分为纵为横，其所有权之行使仅能及于区分所有之部分，而不能达于全部，此点与独有同而与共有异；但区分所有不无共用部分，例如楼梯、墙壁、隔壁、走廊、厕所等，在法律上推定其为共有，从而即为各区分所有权人权利义务之所及，此点与独有异与共有同”
[18]。其中，所称“区分所有不无共用部分”，是认为区分所有权系由专有部分所有权与共用部分持分权所构成的权利；黄越钦认为，区分所有权为一种对住宅的管理权，其权利客体一方面是包括公寓中部分所有人为唯一有使用管理的权利的一部分（专有部分），另一方面则为全栋公寓中全体所有人均有使用管理权的部分（共用部分）[19]；陈甦认为，所谓建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物于构造上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共用部分时，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。[20]
在法国，二元论说的兴起绝非偶然，而是有其深刻的原因。随着建筑技术日新月异的进步，建筑物上的各种设施得到充实，房屋的舒适程度骤然提高。这种居住状况变化的结果，使此前仅认区分所有权为若干单个所有权的简单堆积的观念与现实日益抵触。[21]例如，由于建筑物在规模上的扩大，以及因此而形成的复杂结构，导致整个建筑物的构造部分结为一体而不可分割；在建筑物的内部，有关纵横走向的供用水的水管、燃气管、电线等，以及敷设的中央暖房、电梯等各种设施也不可分离而成为一体。无疑，对这样的建筑物从机能上加以分割将变得十分困难。于是，区分所有权人相互间的相互依存，即成为十分重要的事情。并且，全体区分所有权人，无论直接或间接的俱受建筑物各种设施的恩惠。因此，各区分所有权人依其自身所受恩惠的程度而必须负担诸设备的设置与维持费用。此种现实，使有关建筑物与设备的共同体观念获得强调。并且，由于此“共同持分”对一切区分所有权人均属有益，且须靠维持始可存在，于是开始将其作为集团所有权的对象物予以考虑。此即所谓共用部分。此共用部分归属于全体区分所有人的同时，也被认为是对作为一区分所有权人所有物的专有部分在观念上附加的形式。这样一来，建筑物区分所有权遂被解为在专有部分上的个人权利与在共用部分上的集团性权利的结合。二元论说由此诞生。[22]
在实定法上，二元论说被法国1938年《有关区分各阶层不动产之共有的法律》（以下简称1938年法律）和法国1965年制定的现行《住宅分层所有权法》所采纳。依1938年法律第5条的规定，建筑物区分所有权是成立于专有部分上的专有权与共用部分上的共有权的结合。1965年现行法第2、3条也就区分所有权的专有部分和共用部分作了规定，从而确立了关于建筑物区分所有权含义的、与1938年法律同样的立场，即建筑物区分所有权为专有所有权与共用部分持分权的结合。
另外，中国台湾地区“民法”第799条规定：“数人区分一建筑物而各有其一部者，推定为各所有人共有，其修缮费及其他负担，由各所有人按其所有部分之价值分担之。”该条规
定也采二元论说。《美国加利福尼亚洲民法典》第783条规定：区分所有权是由包括在一个不动产整体中的共用部分的不可分所有权与在其他部分的独立所有权构成的不动产所有权。显然，此与台湾地区民法同，对于区分所有权的构成系采二元论说。
3．新一元论说（享益部分说）。该说最早为法国学者舍瓦利耶（Chevallier）针对法国1938年法律采行二元论说而提出的主张。[23]及至1965年法国修改1938年法律而制定现行区分所有权法时，该说开始受到重视。迄至最近，由于该说在理论上更加明晰化而获得学者阿祖莱(Azoulay)、蒂比耶日（Thibierge）、皮埃德列弗（Piedelievre)、吉沃尔（Givord）等人的积极支持与进一步发扬光大，成为一项新说。[24]该说抛弃二元论说关于专有部分和共用部分的区别，而径将此两者予以并合形成“享益部分”，以该“享益部分”为单位设定的权利即为区分所有权，[25]其性质上属于一种全新的物权[26]。
新一元论说的出台，肇端于对二元论说的批判。该说的主张者认为，作为二元论说的专有部分，其存在仅仅是“抽象空间”，而非物质性的对象物。[27]而对于共用部分，其批判道：如依二元论说，即将共用部分作为专有部分的从物予以把握，且肯定共用部分的永续性，则专有部分与共用部分的差异将因此而不存在。[28]这样一来，即与区分所有的实际状况相悖。基于此种判断，新一元论说即尝试以“单一权利”作为基础来构筑区分所有权。也就是认新一元论说为从各区分所有人所认许的“诸项权能”中派生出来的一项“唯一权利”(droit unique)[29]。但是，关于此“唯一权利”的内容如何，学说上乃经历了二个阶段的见解。[30]
按照学者吉沃尔之说，由于以区分所有人的所有关系为基础的此项“唯一权利”，各区分所有权人不能予以排他性地行使，所以，它不能认为是区分所有者的个人所有权，而仅可认为是一种“共同所有权”(droit de co-propriete )。但是，由于这种共同所有权具有不能分割的属性，因此它又不能不是一种特殊的共同所有权。此特殊性起因于区分一栋建筑物为共同使用而产生的“集团性利益”(interet collectif)。而且，由于此“集团性利益”与建筑物的共同管理营运紧密相联，结果导致区分所有者“个人权能”受限制。换言之，由于“集团性利益”的观念，个人拥有的权利必须立足于集团的视点予以行使。因此，此一观念与传统的个人主义所有权观念也不吻合，而强烈地显示出多数人间的人际关系上的相互尊重的性质。从而，所谓区分所有权，即指“立足于对这种集团性利益予以调整之上的人际关系很浓的一种物权’，⑧。
尽管如此，新一元论说在如下方面仍面临着困惑：如何在法国法中找到该学说所称的这种“唯一权利”的根据，以及如何调整区分所有建筑物上的个人权利与集团利益之间的关系。
[32]
此一问题的提出进一步推动了新一元论说的发展，学说由此进人第二阶段。学者吉沃尔说：法国1965年《住宅分层所有权法》业已包涵了对区分所有权人的诸权能予以法的分析之可能的新观念。[33]此项“新观念”即所谓“享益部分”(lot)。关于此“享益部分”,1965年《住宅分层所有权法》48个条文中即有15个条文予以接受并设立规定。这些规定为该《住宅分层所有权法》的适用奠定了基础，并成为区分所有人各种权利的基础。从而，区分所有人权利的法性质，也必须从此“享益部分”的观念出发予以决定。这样一来，所谓区分所有权人的权利，即完全成为区分所有权人于“享益部分”上享有的权利。[34]于是，所谓“区分部分的区分所有人”之表述已不确切，而应改称为“享益部分的名义人”[35]。
至此，关于区分所有权含义的新一元论说，经学者吉沃尔的极力阐发而得以完全形成。这就是：建筑物区分所有权即指区分所有人就区分所有建筑物“享益部分”享有的权利，由被分割的建筑物专有部分上成立的排他性所有权与在共用部分上成立的受限制的（共有的）享有权构成。[36]但同时此项权利是成立于享益部分上的单一权利。它虽由具有互不可分关系的专有部分和共用部分构成，但“享益部分”是其成立基础，从而它仅为一个权利。在享益部分上成立的这一权利，作为法国民法上的财产权，乃是一项全新的“新型物权”(droit reelde type nouveau)。[37]
4．三元论说。此说为德国美因兹（Mainz）大学著名教授贝尔曼（J·Barmann）倡导，又称“最广义区分所有权说”。认为建筑物区分所有权系由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权，以及因共同关系所生的成员权构成。其中，专有部分所有权（专有权）又称特别所有权(Son-dereigentum)，共用部分持分权又称共有权（Miteigenturn)，因共同关系所生的成员权又称社员权（Mitglied-schaftsrecht )。此三者形成一不可分离而具有物权法性(Sachenrechtlich）和人法性（Personrechtlich）的特别权利—“共同的空间所有权”(Gemeines Raumeigentum)[38]。
三元论说得到日本学者丸山英气、台湾学者戴东雄等人的积极支持。丸山英气在其所著的《现代不动产法论》一书与《区分所有权的构成》一文中即说，作为制度的区分所有，应解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分（包含对基地的共有持分），以及成员权的三位一体的复合物权。而且，该成员权自身也具有物权效力。[39]另外，值得一提的是，丸山英气赞同的此三元论说，在1983年日本修改建筑物区分所有权法前后的较长时期里，一直被作为立法论和解释论加以提倡；[40]戴东雄认为，欲有效处理区分所有权人间的复杂关系，只有将建筑物区分所有权的意义界定为专有所有权、共有所有权与成员权，始能竟其功。[41]
在实定法上，三元论说被德国现行《住宅所有权法》全盘采纳。依德国该法，区分所有权乃由三部分构成：(1)供居住或供其他用途（尤其是供营业或办公用途）的建筑物空间上设立的专有所有权。(2)在共用部分上成立的共有所有权。(3)基于专有部分与共用部分不可分离而产生的共同所有人的成员权。而且，由这三部分构成的该住宅所有权是一种特别权利，其虽可为处分或继承的标的，但应将专有所有权、共有所有权及成员权三要素视为一体为之。区分所有人不得保留专有部分所有权而抵押其共有所有权持分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有所有权持分。受让区分所有权时，必须同时取得专有部分所有权、共有所有权持分及成员权三种权利。[42]
二、对各种学说的考量与比较
（一）关于一元论说中的“专有权说”
该说将建筑物区分所有权解为区分所有权人对专有部分享有的所有权，其不足可以由以下几点得到说明。
其一，利益衡量与价值判断。近现代民法解释学，在各种解释学方法之外辅之以利益衡量和价值判断。对各区分所有人的利益进行衡量和价值判断，可以断言，将建筑物区分所有权解为专有所有权（专有权），对各区分所有人将重大不利。因为，如果区分所有人仅享有
专有部分的专有所有权，那么他就无权使用建筑物的共用部分，无权参与建筑物的管理、维护，以及建筑物毁损时的修缮、重建等对其有利害关系的各种管理活动。由于区分所有建筑物专有部分与共用部分的一体不可分割性，无权使用共用部分，必然导致无法使用专有部分。而区分所有权人无权参与区分所有建筑物的修缮、维护等管理活动，则必然导致由区分所有人以外的人或组织进行管理。毫无疑义，这显然不如由区分所有权人组成管理团体，从区分所有权人自身的利益出发而加以管理，更有利于区分所有权人的利益。
其二，性质解明上的困难。将建筑物区分所有权把握为专有所有权，其性质之解明将发生困难。前已指明，建筑物区分所有权由其固有特性所决定，其本质上为一种复合形态的权利，即不仅包括专有所有权，而且也包括共用部分持分权，以及因共同关系所生的成员权。因此，将建筑物区分所有权仅解为专有所有权显然不能阐明该权利的固有性质。
其三，易混淆与一般所有权的界线。依民法理论，所谓一般意义的所有权，指所有人于法律限制的范围内，得自由使用、收益、处分其所有物，并排除他人的干涉。而专有权则是区分所有权人独立、自由地对专有部分予以占有、使用、收益和处分的权利。这样，所谓区分所有亦就成为一般所有权了。从而也就混淆了建筑物区分所有权与一般所有权的界线，不能表明建筑物区分所有权区别于一般所有权的特征。
（二）关于一元论说中的“共有权说”
共有权说以集团性、共同性为立论基础，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。此说之不足，可从以下几点得到说明。
其一，不能反映建筑物区分所有权内部所固有的专有权特性。按照各国家和地区建筑物区分所有权法的规定，得成为区分所有权对象的建筑物，首先必须依使用功能将建筑物划分为专有部分与共用部分。否则，该建筑物即不得成为区分所有建筑物，从而也就不得成为区分所有权的客体。换言之，所谓建筑物区分所有权，是以将一栋建筑物区分为专有部分与共用部分为基础，尔后于其上成立的一种特殊类型的不动产所有权。该专有部分所有权与共用部分持分权共同构成区分所有权的两个灵魂：单独性灵魂和共同性灵魂。[43]从而建筑物区分所有权的含义无疑应当对这两部分上分别设定的专有所有权和共有所有权予以反映。共有所有权说将建筑物区分所有权界定为共有，虽对于共用部分上成立的共用部分持分权予以反映，但专有所有权则被排除在外，失之过窄，应属无疑。
其二，建筑物区分所有权与共有之不同。建筑物区分所有权的形成与发展史表明：为近现代各国家和地区立法所发展起来的建筑物区分所有权，究其实质，乃是一种复合形态的所有权，通常包括专有所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权三部分。每一区分所有权人因此具有三种不同的身份：专有所有权人、共用部分持分权人（共有权人）以及区分所有人管理团体的构成员。而所谓“共有”，依民法理论，是指两个或两个以上的人（自然人或法人）对同一项财产共同享有所有权。在主体方面，共有财产所有权的权利主体并非一人，而是两个或两个以上的人；在客体方面，共有人对同一项财产享有所有权；在权利义务方面，共有人之间按照法律规定或约定对共有财产行使占有、使用和处分的权利。并且，在共有关系中，个人的应有部分，是抽象地存在于共有物之上，共有物的每一微小点均有应有部分之存在，因而共有人按其应有部分，对于共有物的全部有使用、收益之权，而非限于共有物的某一特定部分。可见，将建筑物区分所有权解为共有，显然不妥。
其三，理论上的困惑。将建筑物区分所有权解为由全体区分所有权人共有，将面临理论上的困惑。从共有所有权的基点出发，阐释并解决即使是区分所有权法律技术上的问题也将相当困难。[44]因此，即使是主张该说的日本学者加藤一郎也认为，以专有部分独立性为重心的区分所有权法律原则仍应大体维持。[45]铃木禄弥同样认为，虽然一栋建筑物作为整体而由区分所有人全体共有，但作为该共有物的利用方法则是：各区分所有人在各自的专有部分上享有排他性的利用权，在共用部分上享有共同利用权及共有持分权。[46]另一日本学者柚木馨则更一针见血地指出了共有权说之不当。他说，将区分所有建筑物解为由全体区分所有权人共有，究其实质，不过是为了区分所有权人实际利益的需要，以专有部分替代共有制度中的共有持分，所以将建筑物构造上必须的梁柱、外墙、楼之地板、地基、屋顶等建筑物基本构成部分，加上专有部分与共用部分相通的走廊、楼梯和区分境界的分间墙等，全部作为共用部分予以看待，结果专有部分最终不过是一个由共用部分围成的空间。[47]可见，将建筑物区分所有权解为共有所有权将面临困惑与矛盾。
（三）关于“二元论说”
二元论说将建筑物区分所有权解为由专有所有权与共用部分持分权构成。该说基本上反映了建筑物区分所有权的固有特性，较之单纯的专有权说或共有权说无疑是一重大进步。但是，该说仍有不足，即不承认因区分所有权人共同关系所生的成员权为区分所有权之一构成要素。
前文已述，建筑物区分所有权是一种不同于一般不动产所有权的特殊所有权形态。在区分所有建筑物上，因各区分所有权人相互间的关系极为密切，各区分所有权人为管理相互间的共同事务而不得不组成一团体组织，并借该团体组织的力量管理共同事务，以维持区分所有权人共同关系的存在。因此，如仅依民法一般共有的法理处理这类复杂关系，将远不足以应对。例如，在一般共有关系中，最为重要者是共有物的分割请求权。但是，在区分所有权的共用部分持分，只要专有所有权继续存在，该共用部分持分即不能请求分割。从而，不可依一般共有法理来处理区分所有权人间的相互关系。另外，就区分所有建筑物所引起的实际问题而言，由于一栋建筑物上各区分所有权人的财力不一，有的资力雄厚，大楼中央系统的冷气或暖气即使24小时开放，也毫不在乎；而有的财力有限，即使楼道间的电费也斤斤计较。此外，就大楼居住者的心态而言，也不一致。长久居住的人期待管理方法尽善尽美，而只暂时落脚的人却认为管理方法越简单越好。显然，在如此复杂的一栋区分所有建筑物上，要统一各居住者的意思将颇为困难。这样，各区分所有权人即有必要组成一管理团体，并借该管理团体的力量组成一意思机关，妥订管理规约与纷争的解决方法。[48]此即所谓区分所有权人作为管理团体的构成员所享有的成员权。该成员权，连同专有权和共用部分持分权而共同构成建筑物区分所有权的完整内容。此正如台湾学者戴东雄所说，在区分所有权人复杂的相互关系中，如何维护全体区分所有权人的共同利益将为第一优先。而要维护全体人的共同利益，莫过于管理方法的健全合理；要管理方法健全合理，即应将专有所有权、共用部分持分权及成员权结为一体，始能竟其功。[49]可见，二元论说不承认区分所有权的成员权要素，无疑为一重要不足。
（四）关于“新一元论说”（“享益部分说”）
“新一元论说”是现代各国家和地区关于建筑物区分所有权意义的最新学说。它产生于
对二元论说的批判过程中，但事实上却未能越出二元论说的框框，实际上属于二元论说的另一种翻版或变形。这表现在它将二元论说中的专有权和共用部分持分权的客体—专有部分和共用部分予以并合，抽象为一个单一的“享益部分”，进而将区分所有权解为在此享益部分上成立的权利。另外，“新一元论说”将建筑物区分所有权的客体把握为享益部分，其根本目的在于使区分所有权的客体物质化，以避免因专有部分的空间成为区分所有权的客体而面临的理论上的困惑。而事实上，自近代以来尤其是自19世纪工业革命以降，空间可为物，并得成为权利的客体已为大多数国家的立法、判例及学说所承认，并因此成为现代不动产法发展的一种潮流。可见，奠基于批判二元论说的专有部分仅仅是“抽象空间”基础上的新一元论说是有其理论基础上的缺陷的。从而也就可以认为，对新一元论说倡导的建筑物区分所有权的享益部分权利观，在现阶段作出肯定的评价，是不妥当的。
（五）关于“三元论说”
三元论说将建筑物区分所有权解为由三部分构成，即专有所有权、共有所有权和成员权。该说为晚近以来各国关于建筑物区分所有权构成的最新学说，其具有以下五项优点。
其一，将建筑物区分所有权解为由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，可以克服前述各说之不足。
其二，三元论说从根本上反映了建筑物区分所有权的本质属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，以及此种特殊的不动产所有权形态所具有的若干特殊性。
其三，三元论说涵盖了因区分所有建筑物所生的一切法律关系，较之前述各说仅能涵盖某一方面或某两方面的法律关系更为妥当。
其四，三元论说有助于调整区分所有者个人和团体之间的矛盾。回溯近代以来各国关于建筑物区分所有权的立法史，可以看到，各国立法的发展变化始终是围绕如何有效地调节区分所有者个人和团体的利益矛盾而展开的。在立法之初，各国大多强调对区分所有者个人的专有部分所有权的保护，强调区分所有者个人在区分所有建筑物共同体关系中的地位和权利，由此遂发生了区分所有者个人权利的膨胀以及对区分所有权人全体利益的损害。为了维持建筑物区分所有权人共同体关系的存在，各国立法于是修正以往以区分所有者个人权利为立法基础的旧有立法，转向对过分强调区分所有者个人权利的制约及对于团体利益的重视。这就是广泛承认各区分所有人作为管理团体的成员权，加强区分所有权人的集会功能，并借管理团体的力量妥订管理规约，以管理区分所有权人间的共同利益事项。可见，三元论说将成员权解为区分所有权的构成要素，对于调节区分所有者个人和团体的利害关系，将具有极大的裨益。[50]
其五，三元论说对于解决今日区分所有建筑物的法律纷争，将有极大的助益。因为近年来，由于建筑技术的进步，城市的高楼大厦有如雨后春笋，一栋大楼住进数十户、数百户，甚至上千户往往有之，其人际关系之复杂，公共设施之繁多，均非往昔的一般区分所有建筑物所可比拟。其中专有部分，固由个人单独使用收益，但共用部分有的由全体区分所有人共同使用收益，有的却由部分区分所有人共同使用收益，在如此复杂的区分所有关系中，维护全体区分所有人的利益，实为第一要务。
（六）小结
行文至此，笔者认为，建筑物区分所有权的意义可作如下界定，即建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有所有权，对建筑物共用部分享有的共用部分持分权，以及因区分所有人间的共同关系所生的成员权的总称。依此定义，建筑物区分所有权系由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）及成员权三部分构成。
三、我国《物权法》第70条系采三元论说
我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”依此规定，我国对于建筑物区分所有权的含义系采三元论说，即建筑物区分所有权由专有权、共有权及共同管理权构成。此所谓共同管理权，又称为成员权。毫无疑义，《物权法》第70条所采取的这一三元论立场符合现代建筑物区分所有权制度发展的潮流，应认为系一项先进的立法规定。
第三章现代建筑物区分所有权制度 复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义？ 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权 利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员 而享有的权利与承担的义务。 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权； --- 参与订立规约权； --- 选聘和解聘管理者的权利； --- 请求权:①请求召集集合； ②请求正当管理共同关系的事务； ③请求收取共用部分应得的利益； ④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者 的专有所有权，解除其共同关系； ⑤其他请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务： --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务； --- 遵守管理规约的义务； --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容 根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业 管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而 对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。
论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 本文作者：焦富民扬州大学法学院教授 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。 (一)共用部分的识别模式和范围的确定比较法视野的考察 如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1.排除式 排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第(二)款规定的成为共用部分的附属建筑物;第4条规定：共用部分即指通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。 [5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有。台湾公寓大厦管理条例第3条第4款规定：共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。[6] 2.列举式 该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分;(2)门房和看门人的住
最高法审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释法释[2009]7号 【法规标题】最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 【颁布单位】最高人民法院 【发文字号】法释[2009]7号 【颁布时间】2009-5-14 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘
建筑物区分所有权的共有部分 1、不知是谁最早想到在商品房买卖中搞出个公用建筑面积分摊这个馊主意的?!由于商品房是按照面积计价的，一平方米几千元或者几万元的价格下，开发商以交付的实际套内建筑面积计算销售面积往往感到吃亏，因为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有部分是开发商花钱买的地和建设起来的，因此开发商玩了小聪明把这些共有部分的面积折算到每套房子的面积中去，要业主分摊这部分费用，因此搞出了每套销售面积包含公用建筑面积的分摊这种鬼把戏。因此，当业主购买了100平方米的套间时，实际得房面积，即套内建筑面积只有80多平方，另外10多平方是业主花了钱但搞不清在哪里的共有面积，当然，开发商安慰说：共有面积是每家都要用到的，在房产证上清楚地写在那里了，你的钱也没有白花呀，至少是个心理安慰，就像人民银行是人民的呀，哈哈。潜台词是：真傻，我把共有部分费用摊到你们身上了，你们买单了，仅仅得到的是房产证上几个面积的数字而已。 2、聪明反被聪明误!如果开发商知道后来发生的不可控制的后果(业主们群情激昂地争夺车库、会所等产权的事情大量出现)，开发商再也不会干这种蠢事了。因为完全有别的可以替代的方式来做这件事情。最初人们，包括开发商都比较朴实，都用经济学的方式来计算实际销售的面积成本，把共有部分的费用折算成公摊面积给了业主，开发商还以为占了便宜。其实，共有部分的费用即使要让业主买单，也可以不折算成公摊面积，而是分摊到套内建筑面积的价格中去，看起来每平方米的价格高了些，但是少了很多的法律上的麻烦。换句话说，开发商可以只卖套内建筑面积，房屋的所有共有面积，包括小区内的所有公用面积和设备，开发商都可以把所有权保留在自己名下。因为开发商购买了全部小区的土地并投资建造了小区，对小区内全部公用的地域和设备都依法享有原始或继受取得的物权。
现代建筑物区分所 有权制度
第三章现代建筑物区分所有权制度 复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义? 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其它部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。中国学者对建筑物所有权作了如下界定:建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权,以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权(共有部分持分权)和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权,亦称构成员权,是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的,作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权; --- 参与订立规约权; --- 选聘和解聘管理者的权利;
--- 请求权:①请求召集集合; ②请求正当管理共同关系的事务; ③请求收取共用部分应得的利益; ④请求停止违反共同利益的行为,并有权请求拍卖违反 义务者的专有所有权,解除其共同关系; ⑤其它请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务: --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务; --- 遵守管理规约的义务; --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容 根据各国建筑物区分所有权法,区分所有建筑物的管理,也就是我们所说的物业管理,是指为维持区分所有建筑物的物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理,包括物的管理与人的管理。 ①物的管理 所谓物的管理,是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。原则上仅限于物业的共用部分。 ②人的管理
论建筑物区分所有权中的共有部分登记 摘要 20XX年12月22日新出台的《不动产统一登记暂行条例》（以下称“暂行条例”）在第五条中列明了需要登记的九类权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。本文将结合此次《暂行条例》对共有部分登记进行研究，并对具体登记程序提出探讨。 论文关键词建筑物区分所有权共有部分土地登记不动产 建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。在20XX年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。 一、共有部分登记范围的认定 （一）法律规定中的问题 在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。 在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。 在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条
建筑物区分所有权和相邻权的区别适用 （摘自2012年1月5日人民法院报） 陈明霞李春艳 原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。 法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。 法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。 本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。 本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共
建筑物区分所有权包括哪些部分 建筑物区分所有权分析 “建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用的加剧而产生的一种特殊的所有权形态。物权法草案对此作了专章规定。” 对外经济贸易大学法学院教授苏号朋解释说，当一栋建筑物由多个独立的单元组成，且各个单元可以由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。 苏号朋教授说，建筑物区分所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。 苏号朋教授介绍说：物权法草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：一是首次使用了业主的建筑物区分所有权的概念。虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。物权法草案采纳了这一概念，从而为我国的物权类型增加了新的内容。二是确认了建筑物区分所有权的内容。物权法草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。三是明确了重要设施的权利归属。物权法草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。四是对业主的行为加以严格规范。物权法草案规定业主对建筑物专有部分实施的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有人将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房时，应当经有利害关系的全体业主同意。 名词解释 建筑物区分所有权指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。
论建筑物区分所有权的构成（下）——兼议《物权法》第70条的规定 关键词: 建筑物区分所有权/构成/解释 内容提要: 建筑物区分所有权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。中国《物权法》第70条采取“三元论说”。该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。 （四）关于“新一元论说”（“享益部分说”） “新一元论说”是现代各国家和地区关于建筑物区分所有权意义的最新学说。它产生于对二元论说的批判过程中，但事实上却未能越出二元论说的框框，实际上属于二元论说的另一种翻版或变形。这表现在它将二元论说中的专有权和共用部分持分权的客体——专有部分和共用部分予以并合，抽象为一个单一的“享益部分”，进而将区分所有权解为在此享益部分上成立的权利。另外，“新一元论说”将建筑物区分所有权的客体把握为享益部分，其根本目的在于使区分所有权的客体物质化，以避免因专有部分的空间成为区分所有权的客体而面临的理
论上的困惑。而事实上，自近代以来尤其是自19世纪工业革命以降，空间可为物，并得成为权利的客体已为大多数国家的立法、判例及学说所承认，并因此成为现代不动产法发展的一项潮流。可见，奠基于批判二元论说的专有部分仅仅是
“抽象空间”基础上的新一元论说是有其理论基础上的缺陷的。从而也就可以认为，对新一元论说倡导的建筑物区分所有权的享益部分权利观，在现阶段作出肯定的评价，是不妥当的。 （五）关于“三元论说” 三元论说将建筑物区分所有权解为由三部分构成，即专有所有权、共有所有权和成员权。该说为晚近以来各国关于建筑物区分所有权构成的最新学说，其具有以下五项优点。 其一，将建筑物区分所有权解为由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，可以克服前述各说之不足。 其二，三元论说从根本上反映了建筑物区分所有权的本质属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，以及此种特殊的不动产所有权形态所具有的若干特殊性。
浅析建筑物区分所有权之共有部分 [摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。 [关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权 一、区分所有权制度之理论研究 （一）建筑物区分所有权的概念 各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 （二）区分所有权的性质 在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。 二、共有部分的范围 （一）共有部分划分 按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。3.仅为部分区分所有人所共有的部分。例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。 （二）我国对共有部分的法律规定
论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 焦富民扬州大学法学院教授 上传时间:2007-12-17 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提——识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题”，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。“共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’——共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。”[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。 （一）共用部分的识别模式和范围的确定——比较法视野的考察 如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1．排除式 排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为“建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第（二）款规定的成为共用部分的附属建筑物”；第4条规定：“共用部分”即指“通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。”[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。[5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即“区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有”。台湾“公寓大厦管理条例”第3条第4款规定：“共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”[6] 2．列举式 该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：（1）建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分；（2）门房和看门人的
建筑物区分所有权纠纷 谢东、吴宁、X俊杰诉吴小敏建筑物区分所有权纠纷案 【要点提示】 业主改变房屋的分隔墙壁XX或侵权的，应承担相应的民事责任。 【案例索引】 一审：XX省丹阳市人民法院（2008）丹民一初字第1588号（2008年5月16日） 二审：XX省XX市中级法院（2008）镇民一终字第593号（2008年6月20日） 【案情】 原告：谢东、吴宁、X俊杰。 被告：吴小敏。 原、被告系楼上楼下的相邻住户。原告谢东是丹阳市画院路30号北楼1单元401室房屋的登记所有人，吴宁是丹阳市画院路30号北楼1单元501室房屋的登记所有人，X俊杰是丹阳市画院路30号北楼1单元601室房屋的登记所有人。被告吴小敏于1999年8月领取了丹阳市画院路30号108门面房的房屋所有权证，该门面房是三原告所在的丹阳市画院路30号北楼1单元的一楼。该1单元的二楼也属被告吴小敏所有。在该楼的北部，有一个独立的归该一、二层房屋独用的楼道，该楼道现已纳入被告的私人活动空间。一楼门面房被
告现用于开设麻将馆。该门面房内室南墙上原来无门也无窗。2008年3月，被告在未经有关部门审批以及未与原告等其他同一单元业主协商一致的情况下，在前述内室南墙上开设了一扇门，并安装了防盗门，此即本案诉争之门。该门正对着三原告所在的北1单元南部的楼道口，楼上住户在此楼道口安装了一扇铁皮门。在此南楼道内，二楼无门，三楼住宅的门朝西开设在东墙上，四楼至六楼住宅的门则开设在南墙上，即同与诉争之门的地理位置，此均为该楼道内的原始设置。三原告于2008年4月25日向本院提起诉讼，要求被告排除妨碍，将其在墙体上开设的门恢复原状。 原告谢东、吴宁、X俊杰诉称：三原告与被告系相邻关系，三原告所在单元一楼楼道的北面即被告的门面房。2008年3月，被告在三原告毫不知情的情况下，擅自在楼道北面的墙体上开设了一个门，以致原告所在的单元直接与被告开设的临街的麻将馆相通，严重妨碍了三原告的正常通行，造成了三原告住宅的不安全性，麻将馆的嘈杂喧哗声和烟尘也严重影响了三原告的正常生活和休息。原告方多次与被告交涉，要求其恢复原状，被告均置之不理。三原告起诉请求判令被告立即排除妨碍，将其擅自开设的门恢复原状。 被告吴小敏辩称：被告在自己房子的墙壁上开门并安装防盗门是被告行使房屋所有权的正当行为，是合法使用共同共有建筑物的行为。开设该门有利于被告室内通风和采光，利于被告改善室内环境，且未对原告的住宅带来不安全性，也未对原告造成通行妨碍。该楼道是公共通道，属整个单元的各业主共同共有，不为任何一方单独所有，
《建筑物区分所有权》读后感 建筑物区分所有权作为现代民法之一项重要的不动产权所有权形式，自19世纪初叶迄至20世纪60年代，已经普遍为德国、法国、日本、意大利、美国、英国、新加坡、瑞士及我国台湾、香港民事立法所确立，并由此成为各国家和地区法制上的一项重要制度。更重要的是建筑物区分所有权对与老百姓来说，也是息息相关的。因此，本人阅读陈鑫所著的《建筑物区分所有权》，深刻的了解到作者深厚的法学背景及将物权法从“纸面上的法律”转成“现实中的法律”法学功底。 这本书从学理、法条、立法争议和典型案例等视角，深入精到地剖析了与我们的生活密切相关的物权法制度。体现了以下几特点：“专”。以建筑物区分所有权主要制度为主题，在内容上力图最大限度总结和反映近年来我国这领域的新进展和新成果。 “精。突出重点，在每个点的整理中力争容纳最大限度的信息量，追踪立法过程，梳理各版草案的变化，厘清争点、热点、疑难点，力图精确地反映和论述立法、立法解释的内容，对其理论缺陷及适用中的问题，也不回避。 “实”。理论联系实际。从现实生活中精选出真实的案例，展现建筑物区分所有权对现实生活的影响。可以帮助我们融会贯通，学以致用。概念和特性 建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权共同构成的复合物权。 建筑物区分所有权具有的特征：内容构成的复合性、权力处分的一体性；规范对象是特定的空间，而非实体；是人与物的关系和人与人的关系的结合。由于其规范的是一种非实体、复合性的权利，特别是在我国土地所有权归国家集体所有的特殊条件下，理解和认识有一定难度，甚至一些学者和专家都认为它是一种“假所有权”。但从另外角度看，正是说明了确立我国的建筑物区分所有权的重要性。 法律规定
建筑物区分所有权和相邻权的区别适用 (人民法院报2012年1月12日) 陈明霞李春艳 原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。 法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。 法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。 本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形
成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。 本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共有权，应当予以封闭。 此外，为全面保护业主的合法利益，妥善处理纠纷，还应分析边门的存在是否侵害了其他业主的相邻权。一方面，火锅店对二楼边门的使用客观上导致水从厨房内通过门缝外流至楼梯间；另一方面，火锅店较易引发火灾，应有符合规定数量的出口以保障消防安全。业主的相邻权与公共安全利益两利相权，再考虑到商用两住楼的性质和基于相邻关系业主应承担的容忍义务，在能够采取其他措施最大限度排除居民通行障碍的情形下，不应封闭二楼边门。法院判决由被告对二楼
建筑物区分所有权司法解释 1政府规定 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 为正确审理案件，依法保护的合法权益，根据等法律的规定，结合民事审判实践，制 定本解释。 2管理办法 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条内符合下列条件的房屋，以及、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定中的等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理，损害他人合法权益的除外。 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及依法决定或者依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照记载的面积计算；尚未进行的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； 3物权法规 （二）建筑物总面积，按照的统计总和计算。 第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
上海《物权法》第一案 此案中的原告为龚女士一家4人。龚女士在诉状上称，2005年2月，一家花了50余万元购买了位于上海市南汇区惠南镇城东路759弄康达公寓的一套房子。随后，龚女士又支付了3.3万元，向房产商购买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库。06年5月19日，在办理了房屋交接手续后龚女士一家获得了该部位使用权。但在07年9月，龚女士将公寓开发商———上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭。理由是“地面停车位以及地下自行车库属业主共有，兴吉公司无权予以销售”。龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。本案双方争议焦点在于兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面停车位。 龚女士认为，根据相关规定，自己向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。 被告兴吉公司承认，小区内并没有设置位于地面上的自行车停车位，而且车位和地下车库的使用权均卖给了龚女士，并且是开发商收下了这笔款项。“我们认为地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见，我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。”兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得闲置。在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位，而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。 但龚女士一方对兴吉公司辩称的依据提出异议。“规定中所描述的是机动车车库，即便包括非机动车车库，也不能说明对方有权利出售，”龚女士代理人强调，“现在谈的是业主‘共有’，而非‘公用’。” 至于对方的“使用权出售”一说，龚女士代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。 但兴吉公司坚持认为，作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。“本案中的合同没有约定地下车库归业主所有。”兴吉公司的代理人称。 对于争议焦点，法院审理后认为，根据《上海市住宅物业管理规定》，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。但由于本案引发争议的地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用公共设施，其所有权应归兴吉公司所有，因此有权出售自行车车库。 至于业主龚女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖，兴吉公司应当将收取的款项退还龚女士，并承担相应利息损失。 据此，法院依法作出一审判决，即兴吉公司退还龚女士地面汽车停车位转让款1万元，以及相应的利息损失。
建筑物区分所有权专有权案例 一、改变住房用于案例 在一个小区里面，一个业主把他的房子租给了一家饭店作为服务员的宿舍，一个80多平米的房子里面住了20多个年轻姑娘，晚上下班很晚，而且不是一起下班，年轻姑娘一个接着一个回来，有的后半夜才回来，还都要洗漱，有的还要边洗边唱，弄得上下左右的邻居都休息不好，怨声载道。邻居告到街道，街道不管；告到公安局，公安局不管；找到物业，物业也不管，说我们怎么能管业主？我们只是服务而已。我在节目中说，物业怎么不能管？都能管！管的依据是什么？就是这一条，业主不能改变住房的用途。节目播出不久，这家的出租合同就解除了，姑娘们就搬走了，邻居也就清净了。 二、违反建筑物使用目的案例 有个一个人买了商品房的底商的几间门市房，然后又在二楼买了十几套住宅，因为买的是楼花，所以这个买主就要求开发商在他买的一层底商和二层十几套房子之间单独建设一个楼梯。要知道，底商和上面的楼层之间的适用要求是不一样的，底商和住宅之间的楼板在防水等方面的要求比一办的楼板要严格得多。开发商因为考虑到这是一个大主顾，就这么办了，加了一个楼梯。等房子投入使用后，这个人就把底商做了浴室，上面是客房，客人洗完澡就上楼休息。结果，不到三个月，三楼、四楼甚至五楼住宅居民的地板全翘了，家具打不开了，于是大家就告他。法院判决这个业主败诉，要求他恢复原状，拆掉楼梯，赔偿损失。理由就是他改变了用途。 三、卫生间移改案例 原告余某某诉称，原被告系上下邻居，1997年9月起被告开始装修住房，同年11月，原告发现自已卫生间上方有漏水现象，经交涉被告多次检修未成，被告装修房屋时将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左侧卧室内，并在该房内安装了台盆、便盆、浴缸等物品，
民法理论前沿与实务课期末论文 论文题目：中国民法的继受和发展—以建筑物区 分所有权为例 作者：魏瑞 学号： 2014100758 学院： 2014级法律硕士（法学） 指导教师：朱岩 完成日期： 2015-1-16
摘要： 《物权法》第6 章规定了“业主的建筑物区分所有权”。该制度自从19 世纪初在《法国民法典》中出现以来，被多个国家借鉴，发展至今，已然成为现代民法财产权制度的一个重要组成部分。建筑物区分所有权制度对于明确产权关系及权利者的权利义务有重要意义。本文主要论述了建筑物区分所有权制度的基本理论及其物权特征。并结合实践中的具体应用和解释学方面的分析详细论述了建筑物区分所有权的具体情形，以及当下关于该制度的热点问题和对其改进的建议。 关键词：建筑物区分所有权、专有权、共有权、成员权 前言 查士丁尼法典体现了罗马人的民法精华，19世纪初拿破仑编纂法国民法典时大量阅读了罗马法的著作，19世纪末德国人制定民法典时已经有了法国民法的经验,此后瑞士、荷兰、日本等国家制定民法典时，仔细比较了法、德民法的得失，20世纪末欧盟在不同的民事领域尝试着统合时，立法者面对的已经是难以消化的满汉大餐了。120世纪最后20年全球化改变了世界的各个方面,各国民法典也在这一巨大的时代背景下进行着自我调整。中国的民法法典化正是在这种全球化的背景之下进行的。一方面，“国际性”要求我们学习、借鉴、继受其他国家的民法理论、制度和规则；另一方面，“民族性”要求我们立足本国的实际，在继受的基础上进行选择创新，建立符合我国实际的民法体系。2建筑物区分所有权，是民法中重要组成部分，在本文中，笔者将以建筑物区分所有权制度为例，逐步分析其立法背景、中外立法中体现和变化、结构、实践运用和解释以及当前制度存在的问题和完善建议几个方面分析这一制度的历史变迁，以更好理解该制度在民法中对外国民法的继受和本法的建构发展趋势。 1苏永钦：《民事立法与公私法的接轨》，北京大学出版社，2005年，第4页