集体土地使用权的正确打开方式
[作者]白羽（国枫律师事务所）段亚妮（国枫律师事务所）[发布日期]2017.01.11
对不同所有权类型土地的合法利用是拟参与资本市场运作公司需要关注的重点问题，土地问题关乎公司资产的完整性和合法性，同时也是判断公司持续经营能力的重要指标。相较于涉及国有土地使用权法规的相对明确完整，集体土地使用权往往是中介机构和公司谈虎色变的痛点。本文不抱有解答涉及集体土地使用权全部问题之雄心，也不意图评价法律，仅旨在对公司上市或挂牌实务中涉及的常见反馈问题进行梳理和总结的基础上，对以集体土地使用权入股、联营等形式兴办企业的条件、农用地转建设用地的相关审批程序、集体建设用地流转程序等问题提供一种较明晰的回应视角。一、集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业（一）法律规定1、《中华人民共和国土地管理法》（全国人大常委会／20040828）第60条：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。2、《乡镇企业法》（全国人大常委会／19970101）第2条：本法所称乡镇企业，是指农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的各类企业。前款所称投资为主，是指农村集体经济组织或者农民投资超过百分之五十，或者虽不足百分之五十，但能起到控股或者实际支配作用。3、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）第2条：兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划（以下简称乡（镇）、村规划），纳入土地利用年度计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。（二）三大条件依据上述法律法规的规定，集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，应当满足三个条件，律师在尽职调查过程中应当取得相关证明文件：1、企业性质符合法律规定，必须以农村集体经济组织或者农民投资为主。获取企业的工商登记资料和出资证明文件，确定企业的出资结构；了解企业治理的人员安排，判断企业是否由农村集体经济组织或农民实际经营管理。2、依法审批。县级以上人民政府拥有审批权限，村委会、乡镇政府出具的说明性文件不具有适格的效力。3、符合相关规划。符合各层级政府总体规划，依法办理规划建设许可。二、农用地转建设用地（一）法律规定1、《土地管理法》43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用
农民集体所有的土地的除外。”
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44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉
及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土
地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可
以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
（二）限定情形
根据上述基础法律规定，能够将农民集体所有的土地，直接转化为建设用地的，仅限于以下特定情况：
1、兴办乡镇企业；
2、村民建设住宅；
3、乡（镇）村公共设施和公益事业建设；
4、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；
5、在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的情形。
其他情况下，若想使用集体土地作为建设用地，必须先使该集体土地被国家征用，转化为国有土地后，再进行国有土
地的有偿转让。
（三）突破与发展
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》于2008年10月20日发布并生效，《决定》中已经提出“逐步
建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范
的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推
进农村土地管理制度改革。”
实务中如果涉及集体建设用地流转，依据《土地管理法》等法律规定存在瑕疵的，还应当关注并小心求证地方法规中
的相关规定，进行详细披露，明确补救措施。
参考案例如新三板挂牌企业顺达智能（430622），适用了《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》，达能环
保（430278）适用了《关于上海市农村集体土地使用权流转试点意见》。
三、集体建设用地流转
（一）法律规定
《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利
用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（二）突破与发展
1、国家政策
（1）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）
农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须
依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法
出让、出租集体土地用于非农业建设。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权
可以依法流转。
（2）《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发[2006] 52 号）
要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用
地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。
（3）《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发[2009]27号）
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规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。明确土地市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。各地要按照十七届三中全会《决定》的总体要求，深化集体建设用地使用制度改革。今年，在城镇工矿建设规模
范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设
用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。以后，根据各地集体建设用地出让、转让等流转实践，总结经验，再推进其他符合条件的集体经营性建设用地进入市场。
近期，国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法，对集体建设用地有偿使用的原则、范围、操作程序、收益分配管理进行明确规定。各地要及早谋划，研究切实可行的配套措施，确保工作规范、有序。
（4）十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月）
“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权
同价”，“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。
2、地方立法
在国家政策的基础上，各地根据实际情况和实践经验，先行出台了地方性的法规，以对当地的集体建设用地流转起到
指导性的作用。自1996年苏州市颁布《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》开始，各地都先后针
对集体建设用地使用权流转管理问题发布了规范性文件，对于集体建设用地流转的适用范围、程序、审批都逐渐趋于
完善。因此，在实践中具体针对每一个地方性的案例，在关注国家层面法律法规的同时，应注意各地的地方性法规的
规定。
通过对《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》以及其他多个省市关于集体土地出让和出租的规定，本文总结了
关于集体土地出让和出租一般应当履行的相关程序。
（三）具体适用
1、出让和出租集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
2、签订书面的集体建设用地使用权出让、出租合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途
国有土地使用权出让的最高年限。
3、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关
权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村民同意流转的书面材料），按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法
给予办理。
4、集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序
和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
5、集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地
上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。原土地使用者要求继续使用土地的，应当在
土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建
设用地使用权登记手续。
（四）相关案例——佳业股份（832448）
已成功挂牌新三板的企业佳业股份在回复股转公司关于集体土地的反馈时，关于租赁集体土地合法合规性的完整表述
值得借鉴。
1、地方性法规规定
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，集体建设用地使用权出租，应当签订书面合同。出租集体建设用
地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上村民代表的同意。集体建设用地使用权出
租的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出租合同（包括其村
民同意流转的书面材料），按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、
县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
2、租用集体土地程序合法性的论证
在该案例中，佳业股份共租赁了约 42 亩集体土地。
其中第 1-3项集体土地租赁，铁铺镇西垅村于 2005 年 6 月 18 日召开村民代表大会一致表决通过；佳业有限与铁铺镇
西垅村民委员会已就该等租赁事宜签订了《租赁土地合同书》，且佳业有限已足额支付相关土地租赁费；该集体土地
租赁事宜已在《集体土地使用证》［安集用（2006）字第51211041000627号、安集用（2013）字第51211041000629 号、安集用（2012）字第 51211041000628 号］上进行了记载，明确该等土地由佳业有限租赁使用。
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第 4 项集体土地租赁，铁铺镇尚书村于 2013 年 4 月 20 日召开村民代表大会一致表决通过；佳业有限与铁铺镇尚书
村民委员会就该等租赁事宜签订了《租赁土地合同书》，且佳业有限已足额支付相关土地租赁费；该集体土地租赁事
宜已在《集体土地使用证》［安集用（2013）字第51211041300049 号］上进行了记载，明确该等土地由佳业有限租
赁使用。
2015 年 1 月 16 日，潮州市国土资源局湘桥区分局出具《证明》，确认该公司目前使用的位于铁铺镇西垅村约 37 亩
土地以及位于铁铺镇尚书村约5 亩已经依法履行办理集体建设用地使用手续。
基于上述法律法规和案例我们不难发现，刻板地解释和适用法律规范并不能在涉及集体土地使用权的法律实务中妥善
解决客户的问题，也无法提供最优的解决方案。以全国性法律规范为基础，结合地方规范文件以及相关程序瑕疵的历
史形成原因，才可能以最优的方式解决公司在集体土地使用上存在的问题，才是集体土地使用权的“正确打开方式”。
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白羽（国枫律师事务所）
律师
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转让方（以下简称甲方）： 受让方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议： 第一条：甲方将位于，面积为平方米，地上附着物为的甲方集体所有的闲置非农用土地及地上附着物经民主决议通过受让于乙方使用。 第二条：使用权转让期限共年，甲方从年月日起将上述使用权交付乙方使用，至年月日收回。 第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写元），支付方式为。 第四条：甲方权利义务 1、如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方有权收回。 2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。 3、如因乙方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付违约金元。 4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。
5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供办理使用权变更手续相关证明材料。 第五条：乙方权利义务 1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，甲方不得干涉。 2、合同有效期内，乙方搭建的建筑物及修建的附属设施由乙方占有、使用、受益、处分，甲方无权干涉，合同期满后，乙方同等条件下有续订合同的优先权。 3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权。 4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失元。 5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。 6、乙方应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。 第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，交土地管理部门留档备查一份。 第七条：本合同自双方签字盖章后生效。 甲方：乙方： 年月日年月日
题目：分析并评述我国当前的国有土地使用权取得方式？ 根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，我国国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨两种方式。 有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出租或者入股等。 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》的有关规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土，地使用权的除外。 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，下列建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1.国家机关用地和公益事业用地。2.城市基础设施有地和公益事业用地。3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4.法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 土地使用权出让是有期限的。出让土地使用权的最高年限执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》
中的有关规定。土地使用权出让有时有偿的，土地使用者需支付出让金。 土地使用权出让的方式根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。 对于土地使用权出让合同，应符合遵循平等、自愿、有偿原则，主体要合法，以书面形式签订，内容要合法，程序要合法。合同的内容 1.合同双方当事人的名称或姓名、法定代表人、地址。2.出让地块的现状、包括该地块的位置、范围和面积等。3.出让地块的用途和使用条件。4.土地的使用年限。5.出让金的数额、支付期限和方式。 6.提供土地和移交土地使用权的期限和方式。 7.受让方转让、出租、抵押或以其他方式转移取得的土地使用权的条件。 8.定金和违约责任。9其他条款 土地使用权转让是指土地使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。实际上也是土地使用权再转让的行为，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应当依照规定办理过户手续。 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令） 第三章土地使用权转让 第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。 第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
中华人民共和国土地管理法实施条例 （国务院令第２５６号） 第五章建设用地 第十九条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理： （一）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。 （二）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 （三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项： 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;
编号：_________________ 集体土地使用权转让合同范本 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日
转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民币一次性支付给甲方。
六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： 年月日
土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。 在我国，土地的使用权通过合法的方式是允许转让的，促进土地的转让流转，也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来，的小编将综合整理相关法律法规，对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳，希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法
没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，土地使用权转让的方式归纳如下： 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作
YOUR LOGO 集体土地使用权转让合同范本正 式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
集体土地使用权转让合同范本正式 版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民
币一次性支付给甲方。 六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： xx年xx月xx日 可在本位置填写公司名或地址 YOU CAN FILL IN THE COMPANY NAME OR ADDRESS IN THIS POSITION
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 国有土地使用权转让方式及条件 国有土地使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 国有土地使用权转让方式 1、出售; 2、交换; 3、赠与; 4、以土地使用权作价出资或入股; 5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房; 6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的; 7、以房地产抵债的; 8、其他(继承)。 国有土地使用权转让条件。 除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件： 1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件 (1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权; (2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件; (3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件 (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (2)领有国有土地使用证; (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; (4)经有批准权的人民政府审批。 国有土地使用权转让程序 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！ == 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ == 国有土地使用权出让和转让暂行条例 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。下面小编为大家精心搜集了关于国有土地使用 权出让和转让的暂行条例，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家! 第一章总则 第一条为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。 第二条国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权 出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国 有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。 第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律 另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。 第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使 用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律 保护。 第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、 法规的规定，并不得损害社会公共利益。 第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。 第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的 有关规定办理。 第二章土地使用权出让
第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一 定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让应当签订出让合同。 第九条土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地 进行。 第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民 政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。 第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。 第十三条土地使用权出让可以采取下列方式： (一)协议; (二)招标; (三)拍卖。 (四)依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付 全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求 违约赔偿。 第十五条出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同 规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
编号集体建设用地使用权出让合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年_____ 月_____ 日
第一条本合同双方当事人： 出让方（土地所有者）: __________ （以下简称甲方）； 地址： ________ ； 邮政编码： ________ ； 联系电话： ________ ； 法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 受让方（土地使用者）：____________ （以下简称乙方）； 地址： ________ ； 邮政编码： ________ ； 联系电话： ________ ； 法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。 第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关 法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。 第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。
第五条土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。 第六条本合同项下的地块位于_____________ ，土地总面积为_________ 平方米（大写：___________ 平方米），集体土地所有证号为____________ ，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字 盖章确认。 第七条甲方交付乙方的土地的现状为： 1、________ ； 2、__________ ； 3、__________ ； 第八条本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为 ________ 用地。 第九条本合同项下的土地使用权出让年限为_______________ 年，土地使用权出让年限自___________ 年 ________ 月________ 日起，至________ 年___________ 月 _________ 日止。 在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。 第十条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 第十一条法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。 第十二条该地块的土地使用权出让金单价为_______________ 元／平方米，总额为__________ 元人民币（大写： _________ ）。 第十三条经双方商定，乙方采用以下第______________ 种方式支付本合同项下的土地使用权出让金 给甲方：
The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 2021年土地使用权转让 合同正式版
2021年土地使用权转让合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并 具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担 法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 20xx年土地使用权转让合同范本(一) 合同编号：_____ 甲方(转让人)：_____ 法定住址：_____ 法定代表人：_____ 职务：_____ 委托代理人：_____ 身份证号码：_____ 通讯地址：_____ 邮政编码：_____ 联系人：_____ 电话：_____
传真：_____ 帐号：_____ 电子信箱：_____ 乙方(受让人)：_____ 法定住址：_____ 法定代表人：_____ 职务：_____ 委托代理人：_____ 身份证号码：_____ 通讯地址：_____ 邮政编码：_____ 联系人：_____ 电话：_____ 传真：_____ 帐号：_____
电子信箱：_____ 甲方拥有位于_____市_____路占地面积为_____平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。 第一条转让土地基本情况 1、土地座落位置：_____ 2、土地使用权面积：_____ 3、已批准的容积率为：_____ 4、已批准的建筑面积：_____(其中：非住宅_____平方米，住宅_____平方米。)
贵州省实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法（1994年6月30日贵州省人民政府令第6号发布根据1997年12月23日《贵州省人民政府关于修改、废止部分行政规章的决定》第一次修正根据2008年8月4日《贵州省人民政府 修改废止部分规章的决定》第二次修正） 第一章总则 第一条为合理开发、利用城镇国有土地，加强城镇国有土地使用权出让和转让权管理，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，结合我省实际，制定本办法。 第二条在本省行政区域内，出让、转让、出租、抵押、终止城镇国有土地使用权，必须遵守本办法。 第三条本办法所称的城镇国有土地是指市、县城、建制镇和工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地），但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。 第四条城镇国有土地使用权出让，实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理的原则。 第五条国内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第六条依照本办法取得的土地使用权，在使用年限内可以依法转让、出租、抵押，或者用于其他经营活动，合法权益受法律保护。 土地使用者开发、利用、经营土地，必须遵守有关法律、法规、规章的规定，并不得损害社会公共利益。 第七条省、州、市、县、特区人民政府及地区行署土地管理部门，主管本行政区域内土地使用权出让工作，负责土地使用权转让、出租、抵押、终止的权属管理和监督检查。 第八条按本办法和其他有关规定需要进行地价评估的，由取得土地资产评估资格的专业性评估机构进行。 第二章土地使用权出让 第九条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付地价款的行为。 前款所称的地价款，包括土地使用权出让金、征地费和土地开发费等。 第十条土地使用权出让地价款，由市、县以上人民政府土地管理部门会同有关部门，根据地块用途、使用年限、地块大小、形状、容积率、区位、土地开发成本和市场行情等因素，在基准地价的基础上核定。
集体土地使用权证明书 篇一：集体土地使用证明 证明 图号：，地号：，用地面积，建筑占地：，现提供给 特此证明 年月日 篇二：土地使用权属证明 土地使用权属证明乡(镇) 村 申请人性别出生年月婚否 现有家庭人口情况姓名性别出生年月与申请人关系婚否是否农业工作单位现有住宅(处) 占地面积(平方米) 申请 理由 申请人：年月日 申请间数拟选地点 (村内外) 旧宅基地新划 宅基地 申请面积 (平方米) 东西长米耕地平方米 折合平方米其中：
南北宽米非耕地平方米 四至 签字东至南至 西至北至 平面图比例尺：1：500 村民代表意见年月日 村委会意见 (盖章) 年月日乡镇政府意见 (盖章) 年月日 国土局意见经办人：年月日局长意见 (盖章) 年月日 审核人：年月日 主管局长：年月日 县政府 批示 (盖章) 年月日 批准文号：沧政农宅字[200 ] 号 农村建房宅基地 申 请 书 县人民政府制 说明 建房户先向所在村委会提出书面申请，服从规划，经村
民大会或代表大会讨论通过后，要真实填写申请书，不得有隐瞒和虚假，否则取消建房资格。 申请书业经批准，持有县国土局颁发的“准建卡”方可建房。要严格按批准地点、用地限额进行建设，否则按有关政策处理。 农村村民的宅基地申请经县人民政府批准后，应当自收到批准之日起三十日内，向县土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，有县人民政府颁发《集体土地使用证》。申请书一式三份，县存一份其它二份直发乡(镇)政府。 申请书封面批准文号，由批准机关填写。 此书各级土地管理部门，按期装订存档，妥善保存，不得遗失。 申请 沧县国土局： 土地所： 我是村村民，全家口人，现有住房处，因 需申请新宅基一处，东西长米，南北长米，面积平方米，请予以批准。 附：现有宅基地情况一览表 内容 处数持证人(现居住者) 审批文(证)号面积(平方米) 第一处
为农业农村农民提供优质服务 土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地 对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设 各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益 各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地 凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标
为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。 《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。 二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。 三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。 《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确
土地使用权转让有哪几种交易方式？有何不同？ （一）土地使用权交易可采用下列方式： 1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。 2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。 （二）招标、拍卖委员会的组成与职责 1、组成： 以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。 2、招标委员会主要职责： 审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。 3、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人。 土地使用权转让的法律规定 已查看[861]次 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。如何使土地使用权转让合法和有效，笔者从土地使用权性质、用途、位置、转让年限及土地出让合同包括附属所记载的权利和义务等方面加以探讨。 首先，应实际了解土地使用权的性质。使用权分国有土地使用权和集体土地使用权。只有国有土地使用权才能进入市场，即出售、交换和赠与。但也应了解属国有出让土地使用权还是国有划拨土地使用权。国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民政府批准，并补交地价款。出让土地并非一定能够转让，未经开发的出让土地不得转让。出让土地使用权在转让时应分清是否改变了转让方土地使用权性质。集体土地使用权不得转让；除《土地管理法》规定的“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致土地使用权依法转移”以及这类企业的用土地房产抵押后被依法处分的情形。但是在实际工作中往往对土地使用权的性质未弄清就进行转让。特别是土地使用权赠与和交换。如农村居民或原属农村居民现因某种原因弃农进城的，往往把自己属集体土地使用权的宅基地作为个人私有财产，随意出售或赠与他人。有的未经政府批准擅自将集体土地使用权与他人调换。这样都会给土地管理特别是集体土地的管理带来混乱。
集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念 所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面：（二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地 按照现行法律规定，不允许乡（镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使
用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件： （1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》 对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件 （3）发改委立项批复
编号：_____________集体建设用地使用权出让合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
第一条本合同双方当事人： 出让方（土地所有者）:_________（以下简称甲方）； 地址：_________； 邮政编码：_________； 联系电话：_________； 法定代表人：_________ 职务：_________ 身份证号码：_________ 受让方（土地使用者）：_________（以下简称乙方）； 地址：_________； 邮政编码：_________； 联系电话：_________； 法定代表人：_________ 职务：_________ 身份证号码：_________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。 第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。
第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。 第五条土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。 第六条本合同项下的地块位于_________，土地总面积为_________平方米（大写：_________平方米），集体土地所有证号为_________，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字盖章确认。 第七条甲方交付乙方的土地的现状为： 1、_________； 2、_________； 3、_________； 第八条本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为_________用地。 第九条本合同项下的土地使用权出让年限为_________年，土地使用权出让年限自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止。 在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。 第十条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 第十一条法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。