哈尔滨广厦学院
麟泰房地产公司市场细分与营销策略的研究
系别经济管理系
专业市场营销
班级 10市场营销本科班学生姓名
年月日
摘要
20世纪 50 年代，市场细分理论诞生后，市场细分活动逐渐成为决定企业营销成功的关键因素。市场细分后企业要对每个细分市场进行评估，确定该市场是否有足够的吸引力，然后采用差异化策略或集中性策略来选择目标市场，选对目标市场十分关键，它关系到企业的发展目标和营销策略的制定。
本文以房地产营销市场细分理论和麟泰房地产有限公司的实践为研究的前提，阐述了麟泰房地产有限公司的营销现状以及存在的问题。首先本文细致分析了麟泰房地产有限公司的内部资源和外部竞争环境，然后，针对麟泰房地产有限公司在目标市场营销中存在的问题，作为本文的主体，借鉴经典目标市场营销理论，并以实际案例分析分析了如何通过市场细分进行目标市场的选择。最后，提出如何保证目标市场选择的具体实施的对策。
本文的研究对中小型房地产企业的市场营销规划、特别是如何制定和实践市场细分、目标市场和项目定位给出了具体的方案，给出了详细建议，使行业内的中小企业能认清市场、找准自己的目标市场，并进一步制定适合自己的营销策略，为企业自身的长远发展奠定坚实的基础，具有一定的理论意义和实践意义。
关键词：市场细分；目标市场；房地产
Abstract
In twentieth Century, 50 years after the birth, the market segmentation theory, market segmentation activities gradually become key factors to determine the success of marketing enterprises. Market
segmentation and enterprises should evaluate each market segment, to determine whether the market is attractive enough, then the differentiation
strategy or focus strategy to choose the target market, choose the right
target market is critical, it is related to the business development goals and marketing strategy formulation.
Based on the practice of real estate marketing market segmentation
theory and Lin Tai Real Estate Co. Ltd as research premise, elaborated the marketing current situation Lin Tai Real Estate Co. Ltd. and the existing problems. Firstly, this paper makes a detailed analysis of Lin Tai Real
Estate Co., the company's internal resources and external competition environment, then, according to Lin Tai Real Estate Co. Ltd. exist in target marketing problem, as the main part of this paper, based on the classical
target marketing theory, and taking the actual case analysis to analyze
choice. Finally, put forward the implementation of target market selection.
This paper studies marketing planning, to small and medium-sized
real estate enterprises especially , target market and positioning of the
project provides concrete scheme, gives the detailed suggestions, make
industry of small and medium-sized enterprises to understand the market,
identify their target market, and further develop their own marketing strategy, lay a solid foundation for the long-term development of the enterprise, theory significance and the practice significance.
Keywords: market segmentation; target market; real estate
目录
摘要 ................................................................ Abstract ............................................................... I 绪论 ..................................................................
（一）研究背景......................................................
（二）国内外研究现状 ................................................
1．国内研究现状.................................................
2．国外研究现状.................................................
（三）研究目的和意义 ................................................
1．研究目的.....................................................
2．研究意义.....................................................
（四）研究的主要内容与方法 ..........................................
1.研究内容......................................................
2.研究方法......................................................
二、相关理论研究.........................................................
（一）市场营销的基本观念 ............................................
（二）市场细分理论 ..................................................
1．市场细分的含义...............................................
2．市场细分的变量...............................................
（三）目标市场选择理论 ..............................................
1．评价细分市场.................................................
2．选择目标市场.................................................
(四) 目标市场营销战略 ...............................................
三、麟泰房地公司营销策略存在的问题 (1)
（一）房地产行业现状 (1)
（二）麟泰房地产公司现状 (1)
1．企业文化 (1)
2．企业人力资源状况 (1)
3．企业组织结构 (1)
（三）麟泰房地产公司营销策略存在的问题 (1)
1．产品定位不准 (1)
2．企业文化形式化 (1)
3．营销模式落后 (1)
4．关系促销能力较弱 (1)
四、麟泰房地产公司营销策略问题分析 (1)
（一）麟泰房地产公司营销策略的PEST分析 (1)
1．政治法律环境 (1)
2．经济环境 (1)
3．社会文化环境 (1)
4．技术环境 (1)
（二）麟泰房地产公司市场细分 (1)
1．人口细分因素 (1)
2．区位细分因素 (1)
3．户型和面积细分因素 (1)
4．消费者行为和心理特征细分因素 (1)
（三）麟泰房地产公司目标市场选择 (1)
1．评估细分市场 (1)
2．目标市场选择 (1)
五、麟泰房地产公司营销策略建议 (2)
（一）提高顾客满意度 (2)
（二）加强市场调研 (2)
（三）控制投资成本 (2)
（四）采用时间战略 (2)
（五）快速应对市场变化 (2)
（六）营销人性化 (2)
致谢 (2)
结论 (2)
参考文献 (2)
绪论
（一）研究背景
近年来，房地产业始终备受关注。房地产市场每年以总体10%以上的速度增长，国内房地产市场蓬勃发展。房地产业的发展对国民经济的拉动起到了积极作用，同时也推动相关各行业的发展，房地产业健康、有序的发展对整个国民经济体系都有着重要意义。
2010年下半年开始，在从严的政策调控等多种因素的影响下，房屋成交量大幅下降，房价涨势开始趋缓，部分重点城市出现价格回落，房地产市场商品房存量大量增加。市场出现上述状况一方面是政府的调控起到了效果，抑制了投机性需求的助推影响，使消费者在观望的同时向理性回归；另一方面，我们也应该清醒地认识到在卖方市场形势下房地产企业的粗放经营模式终将会导致这一结果的产生。在这方面有许多因素值得探讨，但不可忽视的重要原因之一就是房地产企业对市场定位缺乏细致、准确地研究，导致目标客户群定位出现失误，从而使得产品定位错误，其结果必然是销售不畅、库存量增加。中国房地产业走向市场已经近二十年的时间，房地产开发、策划、推广等企业也随之得到了长足的发展，一批具有战略发展眼光和较强综合实力的企业成长了起来，引导着整个行业的发展。但同时我们也应该认识到，由于我国房地产市场的巨大消费力，一直以来都几乎处于卖方市场，这就使得许多房地产企业的经营核心集中于缩短开发、销售周期，快速回笼资金上，缺乏对市场定位的细致、深入研究与策划。
（二）国内外研究现状
1．国内研究现状
中国的市场是一个发展非常迅速的市场，中国消费者行为在不断发生变化。这一问题已经引起学者的关注，特别是香港和台湾的学者。从20 世纪90 年代起，他们对中国消费者行为特征已经进行了研究，其中包括对中国消费者研究方法的研究等（杨中芳，1997），也包括对消费者生活方式的研究（Olver H. M. Yau, 1994）。这些学者中，对大陆、香港及台湾三个地区消费者的比较研究更为关注，此外，学者们也更加关注中国消费者的本土化研究，其目的在于寻求适合于中国消费者社会和文化心理的理论和方法，研究中国消费者特有的行为模式，以摆脱西方消费者行为研究的理论和方法套路，。
虽然已有越来越多的研究者开始对中国消费者研究，但研究者多是来自西方、香港以及台湾的学者。到1998 年，在主要的国际性相关刊物中，尚无大陆学者发表关于中国消费者行为研究方面的论文，在这些刊物中，只有香港学者对中国女性消费生活方式行为进行了一些比较研究（Tai, Susan. H. C, Tam, Jackie. L. M,1997; Tai, Susan. H. C, Tam, Jackie. L. M,1997; Leo. Y. M. Sin, Suk- thing Ho2001），对中国消费者的研究只有5%专门研究女性消费行为（Leo Y. M. Sin, Suk- ching, 2001; YimUngSum,1997）。
在国内，卢泰宏教授从1999 年起，开始“消费者行为与中国营销”方向的研究，并致力于采用本土化的方法研究中国消费者行为，分别就消费者气质行为模式、中国青年一代生活方式、中国女性消费者自我概念等方面进人了深入的研究。
2．国外研究现状
以生产为中心的营销哲学。从工业革命至1920年间，产品往往供不
应求，因此以大批量、少品种、低成本的方式组织生产活动更能适应消费的需求。与这种市场环境相适应，企业普遍采用的是“以生产为中心”的管理方法，忽略消费者的需求差异，生产者主要考虑的是如何增加产量、降低成本，解决供不应求的问题，消费者的需求和欲望并不受重视，产品的销售还没有成为主要考虑的问题。
以消费者为中心的营销哲学。20世纪50年代中期，工业品和消费品生产的总量剧增，造成了生产相对过剩，从而导致产品市场上的激烈竞争，商品供过于求的矛盾更加突出。许多企业开始注意消费者的需求和欲望，研究其购买行为，并强调按照目标市场顾客的需要与欲望去组织生产和销售。顾客导向的市场营销观念认为，实现企业各项目标的关键，在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争者更有效地传送目标市场所期望的物品或服务，进而比竞争者更有效地满足目标市场的需要和欲望。
在顾客导向的市场营销观念的基础上，有学者将生态学原理运用到市场营销活动中来，强调企业在了解市场的同时，还应该结合自己的长处、优势，根据本企业生产技术能力，客观分析竞争对手和自己的优势与劣势，扬长避短，生产自己擅长的产品，以满足市场某方面的需求。从而说明不论大小企业，只有按照自己的资源和能力进入适合自己的目标市场才有可能取得成功。
市场细分（Market Segmentation）的观念是由美国市场营销学者温德尔·史密斯（Wendell R. Smith）于20世纪50年代中期提出的一种选择目标市场的策略思想。当时美国的市场趋势已经是买方占据统治地位，满足消费者越来越多样化的需求成为企业生产经营的出发点。史密斯主张凡是市场上的产品或劳务的购买者超过两人以上者，这个市场就有被细分为若干小区域的可能。这个概念的提出很快受到学术界的重视和企业界的广泛运用，目前已成为现代营销学的重要概念之一。
（三）研究目的和意义
1．研究目的
本文以房地产营销市场细分理论和麟泰房地产有限公司的实践为研究的前提，阐述了麟泰房地产有限公司的营销现状以及存在的问题，以相关理论为支撑，对麟泰房地产有限公司营销的指导理论、营销方法以及如何实践进行了深入的论述和分析，并提出如何保证目标市场选择的具体实施的对策。以此帮助麟泰房地产有限公司科学合理开发房地产市场，满足消费者巨大的需求，同时提高麟泰房地产有限公司在房地产市场的竞争优势。
2．研究意义
本文通过对房地产行业的分析研究，对房地产行业进行了有效的细分，同时建议行业内企业应该根据自己的实际情况选择适合自身条件的目标市场，这有利于行业内企业发掘市场新机会，合理配置企业自身资源，对专门的目标市场开展有针对性的营销活动，从而取得明显的收益。
本文以房地产相关营销理论和麟泰房地产有限公司的实践为研究的前提，阐述了麟泰房地产有限公司的营销现状以及存在的问题，以相关理论为支撑，对麟泰房地产有限公司营销的指导理论、营销方法以及如何实践进行了深入的论述和分析，并提出了目标市场选择的支撑战略。以此帮助麟泰房地产有限公司科学合理开发房地产市场，满足消费者巨大的需求，同时提高在房地产市场的竞争优势。
（四）研究的主要内容与方法
1.研究内容
本文基于对房地产行业发展现状分析，得出最终市场细分结果；然后对最终细分市场进行科学的评估，确定有效的细分市场，并为麟泰房地
产有限公司如何选择适合自己的目标市场提出建设性意见。文章的具体结构如下：
第一章提出文章研究的背景、目的和意义，并对本文的主要内容作了概述。
第二章是理论综述，主要对市场细分理论和目标市场选择理论做了比较全面的回顾。
第三章主要描述了房地产行业发展现状及存在的问题，并对房地产行业的内外部环境做出了分析。
第四章确定市场细分关键变量，对房地产行业进行科学的细分，并通过评估确定有效的细分市场。然后在细分市场的基础上，根据目标市场策略，为行业内企业如何选择适合自己的目标市场提出合理化建议，并结合麟泰房地产有限公司的现状，对该企业的自身情况进行分析，并为之如何选择目标市场提出建设性意见。
第五章麟泰房地产有限公司市场利用环境、细分市场和目标市场选择分析的结果，确定出适合于企业自身经营特点的营销策略。
2.研究方法
（1）文献综述法
文献资料法是通过检索、整理有关文献,并对其进行研究,形成对将要研究内容科学认识的方法。针对研究的需要,本人在学院图书馆、中国期刊网上查阅了2000年以来有关市场细分和目标市场选择、市场营销环境、营销策略等文献资料100余篇,并仔细研读了《市场营销学》、《现代市场营销学》等书籍,为本研究的选题、研究设计奠定了理论基础。
（2）PEST分析方法
企业的外部环境通常是通过产业环境直接或间接的对企业发生作用或影响。一般来说，企业的外部环境包括宏观环境和微观环境，而宏观环
境包括了政治法律(Political & Legal)环境、宏观经济(Economical)环境、社会文化(Social)环境和技术环境(Technological)这四个大的方面。
（3）系统研究方法
系统方法的一般原则可以概括为四条：整体性原则、相互联系的原则、有序性原则和动态性原则。本文在研究过程中，大量运用了系统方法及其原则。
二、相关理论研究
（一）市场营销的基本观念
1．正确认识宏观市场营销和微观市场营销的关系
市场营销是与市场相关联的，经济学意义下的市场概念必然与宏观市场营销相对应，微观市场营销是与企业的市场概念相对应的，二者的研究领域、研究目的不同。我们以微观营销为主，但是不能脱离宏观而去研究微观，必须在宏观的指导下去研究微观市场营销。[1]
2．正确认识市场营销的过程
市场营销是一系列活动所构成的过程，该过程从需求研究开始，到售后服务及产品报废后的处理为止，包括市场分析与研究、需求预测、新产品开发、定价、分销、物流、广告、售后服务等一系列相互关联的活动。
3．正确认识“营销”与“推销”
一些人认为，市场营销就是“推销”和“广告”，这是错误的。市场营销不等于“推销”和“销售”，更不是做广告。尽管它们很重要，但它们只是市场营销功能中的两项，而且，通常不是最重要的两项功能。[2] 4．深刻理解市场营销的主体、客体和营销对象
市场营销的主体一般都理解为企业，其实不然。市场营销是企业的重要工作，但消费者为了寻找合适的商品也在进行“市场营销”。市场营销的主体应该是广泛的。市场营销的客体可以统称为消费者。消费者可以是企业、学校、政府机关和个人，也是广义的概念。市场营销的对象是产品或服务，其概念也是广泛的，不仅包括有形的产品，还要包括无形的服务、思想观念等。市场营销的对象也是广泛的。
5．牢牢把握市场营销观念
市场营销不是一种简单的方法，而是一种观念，是企业一切经济活动必须以消费者的需求为转移，研究企业如何生产适销对路、能卖得掉的产品，而不是研究生产出的产品如何卖的新的经营观念。[3]（二）市场细分理论
1．市场细分的含义
“市场细分是指根据构成总体市场客户的需求特点、购买行为和购买偏好等标准，将其细分为若干有着相类似的需求倾向的客户群体。”
每一个客户群就是一个细分市场，每一个细分市场都是具有类似需求倾向的客户构成的群体。例如：购买房产的客户，有用于居住、商用、投资，据此就可以把行业市场细分为三个子市场。当然这只是细分市场的其中一个依据，想要细分一种产品的依据很多，一种产品可以根据不同的因素划分为不同的细分市场。[4]
2．市场细分的变量
(1)按客户地理位置细分市场
按照客户所处的地理位置来细分市场，比如，根据国家、地区、城市规模等方面的差异将整体市场分为不同的细分市场。地理变量之所以作为市场细分的依据，是因为处在不同地理环境下的客户对于同一类产品往往有不同的需求与偏好，企业采取的营销策略与措施在他们身上会有不同的反应。[5]
(2)按企业规模变量细分市场
按企业规模，比如分为大企业和小企业，他们的需求特点就不一样，对营销策略的反应也会不一样。一般大型企业的采购流程比较规范化，购买能力和压价能力都会比小企业要强，而且在采购过程中高层领导对采购决策的影响力要小于小型企业。
(3)按客户所处行业细分
根据客户所处的行业细分市场主要是因为每个行业都有每个行业的特点和特殊需求。
（4）根据产品用途细分
对于工业品而言，通常一个工业品都有很多种用途，如果一个小企业没有充足的资源和能力去进入每个领域，完全可以选择只进入一个自己熟悉的领域，做专做强。
(5)根据购买类型细分
企业购买类型也是工业品市场细分的一个重要变量，因为企业由于购买阶段的不同，对产品的需求也会不同，可以简单的分为首次接触的客户、初次使用者、重复使用者。针对这三个阶段的客户，企业要设定不同的营销策略。[6]
(6)根据关键的采购标准细分
营销者可以根据客户认为最重要的采购标准来细分市场，比如价格、质量、技术支持水平、产品知名度、付款方式、供货的稳定性等，在现实中往往是用这些变量的组合来作为市场细分的一个变量，比如物美价廉、送货及时快速、喝高的知名度等就是一个组合的市场细分变量。
（7）根据采购战略来细分
根据不同的采购战略来细分是因为企业都有各自的采购战略，比如满意化战略和最优化战略等，满意化战略是指购买者在决策时往往在熟悉的供应商名单里选择，而最优化战略是指采购者在决策时会从不同的供应商那里得到不同的解决方案，不管是熟悉不熟悉都要咨询一下，以求得最优答案。
（8）根据决策单位的结构及决策人的特点和风格来细分
首先，决策单位的结构包括参加采购的决策人员构成，比如有的大型单位采购中心由工程技术人员构成，有的单位采购中心由高层管理人员
组成。其次，决策人的个人特点和风格都是各不相同的，他们在采购的过程中很多决策都跟他们的个性、年龄、教育程度、责任心、偏好、决策风格等有很大关系。[7]
（9）根据组织的创新性细分市场
组织的创新性对于刚进入市场的新产品来说非常重要，市场上有的组织有很强的创新观念，就愿意接受新产品并使用新产品，而有些组织比较保守，不愿意接受新的产品和技术，这就决定了新产品的供应商要了解组织的创新性，并决定从那些组织入手去开拓市场比较容易。
（10）根据采购的重要性细分市场
由于工业品在不同的企业使用的地方和频率都有所不同，所以对于该产品采购的重视程度就会大不相同，那么营销人员就要分别投入不同的精力去应对采购者。
（三）目标市场选择理论
1．评价细分市场
通过市场细分，各种市场机会就显现在企业的面前，但是企业只有选对自己的目标市场才能使自己的营销资源更有效的运用到有吸引力的市场上去，因此企业在进入细分市场之前，必须先对各个细分市场进行分析评估，这一过程叫做评价细分市场。
(1)细分市场规模和增长率。
作为一个细分市场，必须具有适当的规模和增长率，大公司一般会选择进入规模较大的市场，而规模较小的市场可以由小企业占领，但如果规模太小，企业进入之后得不偿失，那就不能称之为一个合格的细分市场。对于增长率，也适合要的一个因素，不管市场大小，必须具有适当的增长率，这样才能使企业进入之后得到长期利润。[8]
（2）结构性吸引力。
一个细分市场具有适当的规模和增长率，并不代表企业就可以选择进入该市场，而要考虑该细分市场是否具有很大的结构性吸引力，如果一个市场内有很多的竞争对手存在，而且都很有实力，那这个细分市场就不具有很大的吸引力了，因为利润并不可观。[9]
（3）评价行业内竞争者的情况。
如果一个细分市场有很多竞争者，企业要进入该市场必须分析竞争者的战略目标，这样就会对未来行业内竞争状况有一个清楚的了解，也对竞争对手的优势和弱势有比较好的掌握，有利于自己进入市场后的经营范围和策略制定。
（4）公司的目标和资源情况。
之所以细分市场就是因为企业的资源都是有限的，不可能供应所有的市场，所以企业在评估细分市场的时候一定要考虑自身的目标和资源情况，而不是盲目进入某个细分市场。
2．选择目标市场
（1）选择目标市场的要求
在对细分市场评价之后，企业要做的就是选择目标市场，而企业选择目标市场是否得当，直接关系到企业的营销成果以及未来的市场占有率。选择目标市场，应符合以下条件：
第一，企业为市场提供的产品或服务，应具有足够的潜在购买力。
第二，目标市场的需求变化趋向与企业的长期目标相一致，有利于企业能灵活应对市场变化。
第三，在市场规模相当的情况下，市场内竞争能力要相对较弱，而有利于自身获利。
第四，进入目标市场所需资源条件必须符合企业自身条件，否则企业会陷入经营困境。
（2）目标市场的选择方法
企业在选择目标市场时，有三种方法可以考虑：
第一，无差异营销策略
这种方法指的是企业面对的市场是同质市场，企业不去考虑客户需求的差异性，而是尽量面对他们的相似性，只推出一种产品，向整个市场推销。但是这样的产品首先是市场上广泛需求的，能够批量生产并销售的产品。这样企业可以节省很多的营销成本，比如不用作详细的市场调研、不用打不同的广告，这都能节省企业的开支，相应的增加企业的利润。[10]第二，差异性营销策略
这种策略是指企业把整个市场划分为若干细分市场，从中选择两个以上乃至全部的细分市场作为自己的目标市场，并制定出适合每个细分市场的营销方案，同时展开不同的营销活动。这样的策略都能针对客户的不同需要生产不同的产品，就能提高客户的的满意度，对企业品牌的树立有积极的作用，但是这样的策略不是所有的企业都能采取的，它需要企业拥有较雄厚的人力、物力、财力资源，以及较强的技术力量，所以对于中小企业来说根本无力采用此策略。[11]
第三，集中性营销策略
区别于以上两种策略，集中性营销策略是指企业不面向整个市场，也不分散力量针对每个细分市场，而是选择集中力量进入一个细分市场，为该市场开发生产一种高度专业化的产品。采用这样的策略有利于企业在某一领域取得具有支配地位的竞争优势，这也是资源能力比较薄弱的小企业适合采用的策略。但是采取这种策略容易走进死胡同，万一市场不景气，企业就会面临倒闭的危险，所以采取这样策略的企业必须密切关注市场动向，制定相应的应急措施，以防止突发情况对企业的打击。[12]
(四) 目标市场营销战略
STP战略是市场营销活动中较为重要的战略内容之一。早在20世纪50年代，美国市场学家温德尔·施密斯就提出市场细分的概念。20世纪90年代国际营销学大师、享有营销学之父美称的著名营销教授菲利浦·科特勒在他畅销全球30多年的《营销管理》一书第九版中系统地提出STP 战略：S——Segmentation(市场细分)：T_——Targeting(目标市场选择)；P——Positiomng(产品定位)。第一步，市场细分，根据购买者对产品或营销组合的不同需要，将市场分为若干不同的顾客群体，并勾勒出细分市场的轮廓。第二步，确定目标市场，选择要进入的一个或多个细分市场。第三步，定位，建立与在市场上传播该产品的关键特征与利益。目标市场营销又称STP营销或STP三步曲，菲利普·科特勒认为：STP是当代战略营销的核心。[13]
三、麟泰房地公司营销策略存在的问题
（一）房地产行业现状
房地产行业一直以来都是我们国家的重要产业，从我国的房地产行业的发展历程来看，该行业总体一直就保持着比较高的发展速度，同时也随着国家的宏观经济调控而出现波动。进入 20 世纪 90 年代以来，我国的房地产行业也进入了一个前所未有的蓬勃发展的时期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，各色各类的建筑在不断的涌现。房地产开发规模正以每年平均20％左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。我国的房地产企业发展势头迅猛，房地产企业日益成为支撑国家经济发展、吸纳就业的中流砥柱，然而房地产企业间的竞争有时会呈现出恶性无序的确状态，致房价不正常的飞涨，空置现象或无效开发现象频发。大中小企业间在竞争中所处的境地大不相同，也导致了一些企业不得不铤而走险，采取一些不正当的竞争手段，偷工减料，造出劣质房屋，恶意营销，哄抬房价，从整个行业内企业的生存空间来看，竞争是在日益加剧的，而从整个大的宏观的经济环境来看，房地产企业的发展还是有着很好的空间和土壤的，因为我国的城市化进程尚未完成，需求与市场都是很大。我国政府近几年就进入了对房地产市场另一种调控状态，不仅仅是以前单纯的刺激鼓励的方针，而更多的是采取维稳保增的作法，基本的思路是保持“一保一控”的策略，调整房地产市场可以稳步的发展，使该行业避免过大的波动起伏，影响国计民生。我国的房地产行业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。下图为近年全国的房屋销售额的增长率、全国房地产投资增长率与 GDP增长率的走势图。[14]