浅析柳州市房地产的现状和未来的发展趋势
目录
文摘 (1)
英文文摘 (2)
第1章绪论 (1)
1.1研究背景 (1)
1.1.1柳州市土地市场现状分析 (1)
1.1.2柳州市房产市场发展现状分析 (1)
1.1.3柳州市房产市场问题分析 (1)
1.2文献综述 (2)
1.3课题的研究目的和意义 (2)
1.3.1理论目的和意义 (3)
1.3.2现实目的和意义 (4)
第2章中国房地产市场的现状和发展趋势 (5)
2.1中国房地产的产生背景 (5)
2.2中国房地产的现状 (5)
2.3中国房地产的未来发展 (7)
第3章柳州市的房地产市场分析 (8)
3.1宏观环境分析 (9)
3.1.1柳州社会等各方面的现状及发展分析 (9)
3.1.2柳州市经济现状及发展趋势 (9)
3.2柳州房地产市场分析 (10)
3.2.1柳州市房地产市场的供求分析 (10)
3.2.2柳州市房地产的价格分析 (10)
3.3柳州市住房消费行为分析 (12)
3.3.1居民收入水平和住房消费结构分析 (12)
3.3.2柳州市居民住房消费心理分析 (13)
第4章柳州市房地产市场发展影响因素 (14)
4.1政府因素 (14)
4.1.1政府规划的因素 (14)
4.1.2政府保障的因素 (14)
4.2人才因素 (15)
4.3投入资金不足 (15)
结论 (16)
研究计划和进度 (17)
参考文献 (18)
中文文摘
我国经济的快速发展带来了房地产行业的繁荣，中国房地产行业实现了高速和规模化扩张，柳州市也不例外。柳州地处西南，房地产业发展步较晚，房地产价格也偏低、市场价值也认识不够。然而随着柳州市经济、社会的不断发展，柳州市的房地产业在近期也得到了快速发展。房地产价格不断攀升，对柳州市的经济发展也起到了一定的拉动作用。但是它当前是否能适应柳州市经济、社会的发展需要，充分利用其自身的优势，充分发挥城市价值，完善和优化房地产市场，调整房地产结构，做到理性协调稳定地发展为本市的经济和社会的发展做出更大的贡献，这也将是本文需究的原因所在。
因此，本文首先从中国的房地产发展及现状入手，着眼与未来的发展趋势，并结合本市的经济与会的发展特点、周边的环境以及本市的房地产市场的历史现状，认真的查看有关政策，分析相关的统计数据，运用房地产市分析与预测相关理论，分析柳州市房地产市场的现状。从影响柳州市房地产市场发展的有关因素，本市的住房消费状况，各区的房地产市场的特点以及周边市场的影响的角度出发，对柳州市的房地产市场发展前景进行了展望，把握柳州市房地产业的发展趋势，给予柳州市的消费者和开发商以一定的借鉴。
关键词：房地产，发展现状，发展趋势
English abstracts
China's rapid economic development has brought prosperity of the real estate industry, China's real estate industry to achieve high-speed and large-scale expansion, Liuzhou City is no exception. Liuzhou is located in the southwest, real estate development in late-step, real estate prices are low, the market value of knowledge is not enough. However, with the Liuzhou City economic, social and the continuous development of Liuzhou's real estate industry in the near future has also been rapid development. Real estate prices continued to rise, the economic development of Liuzhou City also played a certain stimulus.However, the question of whether it can adapt to Liuzhou economic and social development needs, full use of its own advantages, give full play to urban values, improve and optimize the real estate market, adjust the real estate structure, so that rational and coordinated and stable development of the city's economic and social development and make greater contribution, which will also be required to study the reason for this article.
Therefore, this article first from China's real estate development and the status quo to start, focus and future trends, combined with the development of the city's economic participation characteristics of the surrounding environment and the history of the city's real estate market, the status quo, a serious view information about policies, analysis of relevant statistical data, the use of our property-related analysis and prediction theory, analysis of Liuzhou City real estate market status quo.Liuzhou City real estate market from the impact of the development of relevant factors, the city's housing consumption status, the district's real estate market characteristics and the impact of markets around the perspective of the development of Liuzhou's real estate market prospect, grasp the Liuzhou City real estate trends, giving consumers and developers Liuzhou a certain reference.
Key words：Real estate, the development of the status quo and development trend
第1章绪论
1.1 研究背景
1.1.1柳州市土地市场发展现状分析
近年来，柳州的楼市也随着全国的楼市出现波动，地价与房价是息息相关的。房价影响着地价，而地价在很大程度上又决定了房价的未来走势。所以近期国家宏观调控力度不断加大，土地市场不仅受到房地产市场走势的影响，国家的宏观调控也是极其关键的。由于种种因素的影响，开发商的融资渠道变窄，而近期柳州市的土地价格也得到了理性回归，只有小规模土地还受热捧。就以近来柳州市出让的阳和新区B-5商业办公地块来看，其价格为86万元/亩左右，柳州的土地价格还是比较合理的。但是柳州是一个土地资源相对稀缺的城市之一，所以柳州是的土地资源还需要不断地研究，合理的规划与调配。
1.1.2柳州市房产市场发展现状分析
去年受国际金融危机以及国内宏观环境的影响，政府也相继出台了以系列的房产新政，全国房市也起伏不定，让人琢磨不透。那么柳州市今年的房地产市场以及未来的走向如何？去年虽然受到众多因素的影响，但是柳州市的房地产业仍然保持了稳步、健康发展的态势，全市共有78家房地产企业建设商品房，在建开发点90个，而且房地产投资成倍的增加，这给柳州的房地产业加快发展创造了良好的条件。以下是柳州今年1-10月份柳州市房地产开发投资的情况。
1-10月，柳州市房地产投资加速增长，房地产在建项目施工规模继续扩大。
一、房地产开发投资加速增长。房地产开发投资完成92.43亿元，同比增长27.3%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资48.31亿元，同比增长5.2%，占房地产开发投资的52.26%。
二、商品房建设规模继续扩大全市商品房施工面积1150.66万平方米，同比增长49.2%。其中：住宅908万平方米，同比增长44.3%；商业营业用房116.72万平方米；同比增长66.1%。
三、商品房销售持续活跃
商品房销售面积207.27万平方米，同比增长30% ，其中，住宅销售面积194.58万平方米，同比增长31.5%。商品房销售额67.08亿元，同比增长43.9%，其中，住宅销售额58.55亿元，同比增长43.3%。
柳州市的房地产投资保持了良好的增长势头，不仅如此全市近年来各项固定资产的投资规模也是逐年的扩大、增加。这事龙城的一大喜讯，将有利于作为本市经济支柱之一的房地产业平稳快速的增长。
1.1.3柳州市房产市场问题分析
近几年以来柳州市房地产市场总的来说，在供给和需求上大幅增加，加大了住房保障力度，整个发形式是好的。但不可否认，在全国大趋势下，由于发展过快，也产生了一些不利的方面。主要表现在下面几点。
（1）持续上涨的住房价格
受全国总体经济环境的影响，柳州市今年来房地产价格不断地飙升，今年创历年来最高点。受外部金融危机、国内宏观经济以及国家有关宏观调控下，全国房地产尤其是深圳、上海这样一线城市进入了有价无市的时调整期，甚至当深圳下降1000多元，上海房价跌破万元时，而柳州市的房价仍处于“观望”阶段。房价涨幅过大，还隐含着大起大落的祸患，不利于房地产市场的持续健康发展，也不利于本市经济、社会等各项事业的健康发展。如何有效控制房价上涨的幅度，是亟需解决的重要难题。
(2)房价收入比过高
目前国际上通行的房价收入比的范围应在1：3—1：6之间，而柳州市的房价收入比高于远高于此，所以大多数中低收入的人群，他们甚至一辈子的工作收入也买不起一套房子。另外，在目前国内社保体系不是很健全的情况下，这些属于工薪阶层人，占据了柳州市居民的绝大部分，他们很难买到经济适用房，购买商品房经济上又承受不了。如何解决这部分人的住房问题，是关系到柳州市大多数居民生活质量的关键。
(3)产品供应结构不尽合理
近年来，柳州市住房消费面积较大，但是空置面积也较多，且经济适用房、限价房以及廉租房的开工面积还是占较小的比列。而有大部分的人买商品房力不从心，买经济适用房又不够格，但他们对住房的需求却是很旺盛的，所以如何解决“夹心层"居民的尴尬问题，如何构造柳州市房地产的供应结构，是有待解决的重要问题之一。
(4)房地产市场上的逐利现象明显
首先对房地产开发商而言，以最小的投入获得最大的利润是房地产开发最现实的目的。我国房地产开发的平均利润率要远高出其他行业，也远高于国同行业平均利润，由此引起了大量的的问题。房价涨过快也和这有这密切的联系所以如何对房地产市场上的投机等逐利行为的打击，是目前能否控制房价的重要方面。
(5)房地产市场发展不均衡
首先是区域发展不均衡性。柳州市作为全国的大城市，面积较广阔，各区经济发展不平衡，房地产建设情况也有先有后。这种区域发展不均衡不仅表在市区和郊区发展水平不同，而且即使是同样是市区，也因为位置的不同，发展情况也不一样。
其次是柳州市房地产市场的产品发展不均衡。这主要表现在需求量大的量的经济适用房供应量相对较少。
最后，柳州市房地产市场的一级、二级、三级市场发展也出现不均衡。对柳州来说，一级、二级市场比较活跃，三级市场(也即二手房市场)在近几年也得到较快的发展，但不均衡现行还需要很大的改进。
1.2文献综述
有关房地产的现状和未来发展趋势的研究文献，多数是针对全国的总房市而言。近年来我国房地产市场发展迅猛，尤其是北京、上海、深圳等一线城市，有关文献对这些一线城市的研究是比较深入、全面的，但是每一个地方的市场都会有它的独特之处，柳州游离于一线城市之外，对其房地产现状和未来进行全面研究的有关文献尚属少见。然而房地产在一个地区乃至全国的经济与社会发展中发挥着重要的作用，对地方房地产进行深入的研究，形成较系统的理论，将对地方经济和社会的发展有着重要的意义。
为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振
信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。所以研究研究本市房地产市场的特点，结合本地具体情况，采取针对性措施，促进房本地房地产市场的有效、健康发展有着重要的意义。
1.3课题的研究目的和意义
1.3.1理论的目的和意义
现在的房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了国内外特别是学术界的争论。有关房地产的现状和未来发展趋势的研究文献，多数是针对全国的总房市而言。近年来我国房地产市场发展迅猛，尤其是北京、上海、深圳等一线城市，有关文献对这些一线城市的研究是比较深入、全面的，但是每一个地方的市场都会有它的独特之处，柳州游离于一线城市之外，对其房地产现状和未来进行全面研究的有关文献尚属少见，所以对地方的房地产进行研究将能弥补学术界对房地产研究的不全面之处，有着重要的理论意义。
1.3.2现实现实目的和意义
发展带来了房地产业的繁荣，中国房地产业实现了高速发展和规模化过张，鉴于近年来我国房地产市场的快深发展，房地产一经成为一个地区乃至全国的支柱产业之一，柳州市房地产业也不例外。广西地处西南边陲，各方面的发展比较落后平，所以柳州市的房地产业发展起步也是比较晚，房地产价格也偏低、市值被低估。然而随着广西的经济发展以及柳州在广西经济发展中的重要地位，柳州市的房地产近期也得到了快速的发展。房地产价格不断地飙升，对柳州市的经济发展也起到了一定的拉动作用。鉴于近年来我国房地产市场的快速发展、房地产发展的重要作用，它又和每一个人息息相关，以及人们对于地方房地产市场的研究和认识尚显不足的现状。本文对已有文献资料进行高度的概括和深入总结，对本地的房地产市场进行深入的调查以及充分了解本市的有关政策和规划，在认真思考的基础上，进行深入的分析和研究，以求对该领域在理论和实践方面有所裨益，为地方经济和社会的发展做些贡献。
第2章中国房地产市场的现状和发展趋势
2.1 中国房地产的产生背景
十一届三中全会确立了改革开放路线，从此改革开放的东风吹遍了中国大地，吹遍了全国的各行各业，中国的房地产业此时也走上了改革发展的道路，中国的房地产市场也开始呈现雏形，并在日后得到了巨大的发展，所以说从开始发展到现在，中国的房地产市场可以分为四个阶段。
第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年"安居工程"开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫，海南的泡沫尤其严重，最为典型。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
2.2国房地产的现状
现在的房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了业内外特别是学术界的争论。大家关注的问题主要有三个：第一个是规模是否过大；第二个事冲动是否过快；第三个是价格。这三个问题，体现了中国房地产的现状，都是不同程度的存在的。
受2008年金融危机的影响，我国的经济也受到了前所未有的打击，特别是房地产业收到了很大的影响，而今年房地产业没有能进入国家未来要振兴的十大行业之列，这更令人对我国房地产的现状和未来担忧。但是同时近来国家也实施了不少针对房地产的优惠行政政策和金融政策，这令我
们对现行房市能够平稳的度过这次危机重新拾起了信心，相信中国的房市一定能够回到理性，能够更加平稳、快速的发展。
而从2007年以来我国房市的实际运行状况和走向来看我们可以判定我国的房市目前进入了
调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段也就是像某些业界人士所说的开始步入拐点当然这个拐点只是此轮短周期的拐点而不是我国房地产长周期的拐点，从房市的运行层面来看我国房市目前的现状包括以下几个方面
1.成交量萎缩空置率上升
与房价下调相对应的是购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示：2008年1月至5月上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方，米同比下降52%；其中今年5月成交量为10089万平方米，虽然环比4月份增长8%。但同比去年4月则下降了57%，7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅3362万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日北京市期房网上签约住宅签约平均每天为16463套，而去年同期平均为39307套同期下降5812% 。
2008年上半年深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中，根据世联地产研究中心发布的数据：2008年6月深圳一手房成交面积为283 万平米，环比下降303%，同比也下降455% ；广州市国土房管局的数据显示今年上半年，全市十区一手住宅成交量仅23978万平方米，与去年同期的42782万平方米相比大幅度下降44％；而与2006年同期相比降幅更达52％从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月为6464万平方米其它月份全部低于40万平方米成交量。最低的2月仅2312万平方米，而去年同期每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之，间足见当中的差距同时天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩空置率不断攀升。
通过对这些主要城市的房价分析中，由此可以看出我国房地产市场的规模开始萎缩，而相信经过这一轮市场的自行调整，以及国家有关宏观调控的影响，规模过大这个问题，经过一段时间的调整后一定能够回到较科学、合理的规模上来。
2.泡沫成份开始收缩市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力一些城市的房价开始缓涨甚
至下降
2007年以来在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，特别是经过2008年金融风暴以来，一些城市的房价虽然仍然较高但面临着较大的下降压力并出现了不同程度的下调深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调，其中深圳房价在2007年11月环比下跌135%此后逐步下跌至2008年5月新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比下跌了36%；而且据业内人士预测深圳的房价还会进一步探底广州也出现了类似的情况2008年3月商品住宅均价为9316
元/平米与2007年10月相比下跌了195%北京、上海虽然价格仍然较为坚挺但销量也出现了不同程度的下跌显示其价格坚挺的基石并不牢固据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的
数据显示上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元环比下滑了235% 。
而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动并出现了普遍的打折促销现象。一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降，东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落06和15个百分点与此同时万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金也大幅降低房价进行抛售。
3紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力房地产金融风险加大
目前我国房地产商目前面临着巨大的资金压力，据相关经济学家分析目前我国房地产商面临
5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险，同时近年来房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目各大银行为了争夺此项业务，展开恶性竞争不断降低门槛导致房贷规模成倍扩大房贷业务一枝独秀的繁荣背后是潜在的巨大风险。据统计我国80%左右的土地购置和房地产开发资金是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人占全部购房总数的比例高达90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，并且由于房价下跌一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险加剧我国经济波动，房地产中介经营困难。
由于房市不景气成交量急剧下降加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭去年以来，随着中天置业卷款逃逸事件和长河地产关门倒闭事件的发生。房地产业内一时风声鹤唳，今年1月11日创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门，而在东莞创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面，创辉租售在广州的100多家门店已张贴公示声称因股权调整需要暂时停止营业。在北京地产中介巨头中大恒基关店50家信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店。随着政府自身制度建设和监管的加强随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰政府尤其是地方政府及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范这个要有实践经历会好一点。
2.3中国房地产的未来发展
房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产市场的健康发展，对国民经济的健康运行有着直接的影响。中央出台了一系列的宏观调控政策，相信这对我国房地产业的健康，持发展有着重要而深远的影响。
宏观调控是政府采取的一种顺应市场规律的行为，时机把握稍显滞后，但是出台措施果断。房地产业和房地产价格经过联系数年的快速攀升已达到阶段性的顶峰，即使没有政策调控，市场也会在过热后与周边市场的比较和其他投资产品的比较下按市场规律自行调节。充分的市场并不等于完全放手不管，政府顺从规律而主动调控是件好事。对于房地产市场大局而言，调控的目的不是打压房价，而是防止房价大起大落。
房地产业通过快速时序发展，使之从国民经济的相关产业发展到支柱产业。由于房地产业的产业关联度强，房地产景气的稳定将带动和促进经济的稳定，所以我国房地产业的调整是暂时的，目的是为了通过调控，挤压泡沫，促进房地产业进入新一轮的健康，持续的发展。所以经过了2008年的金融危机和经过新一轮的调整后，相信日后中国房地产一定能够走上科学平稳的发展轨道上来。
第3章柳州市的房地产市场分析
3.1宏观环境因素分析
3.1.1柳州社会等各方面的现状及发展分析
柳州又称龙城，位于广西中部，是我国南方的一座古老而美丽的城市。柳州具有良好的人文历史景观和丰富的旅游资源，是国家甲级旅游城市和历史文化名城，也是广西最大的工业基地和经济中心。
全市辖六县四区，总面积18618平方公里，市区面积658.31平方公里，总人口350万人，居住着汉、壮、侗、苗、瑶、仫佬等近48个民族。两千年历史文化沉淀，多年的改革开放与经济发展，柳州已初步形成以工业为主、综合发展的区域性中心城市和交通枢纽，是山水景观独特的历史文化名城。
柳州，是中国优秀旅游城市。在以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的四A 级以上旅游风景区。柳州的北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。“柳州奇石甲天下”，被誉为“中华石都”。柳州是歌仙刘三姐的传歌胜地。柳州的民族风情独具神韵，壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼，堪称“四绝”。
柳州，是国家历史文化名城。历史人文景观遗存丰富，内涵厚重。柳州是中国南方人类的发祥之地，柳江人、白莲洞人演义了人类近五万年的远古历史，积淀了丰厚的史前文化；唐代著名文学家、政治家柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，纪念柳宗元的柳侯祠、柳侯衣冠冢及历代碑文石刻至今保存完好。
3.1.2柳州市的经济现状及发展趋势
柳州，是西部的工业重镇，是广西乃至西部重要的工业制造业基地。现有工业企业3000多户，其中有大型企业11家，全国工业500强5户，上市公司5户，工业经济总量约占广西的1/4。现在已形成以汽车、冶金、机械为支柱，化工、制药、林纸、制糖、建材等产业并存的工业体系，涌现出了柳工、上汽通用五菱、东风柳汽、两面针、金嗓子等一批知名企业和品牌，
柳州，是西部的交通枢纽。铁路连接湘、渝、黔、滇、粤五省市，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错，向南4小时可达海岸港口，向北可贯通中、
西部腹地。水路可上溯贵州，下航港澳。民航柳州白莲机场达到国家4D级标准，已开通至北京、上海、广州、深圳等航线。
柳州，是西部的重要商品集散地，是中国—东盟自由贸易区的物流中转站。柳州东临粤、港、澳，南接北部湾，西靠云、贵、川，北抵长江中下游，形成了背靠大西南、面向东南亚和东部沿海的经济区位。柳州商贸活动频繁，素有“桂中商埠”的美称，具备建设大市场、发展大商贸、搞活大流通，构建区域现代物流中心的良好地理和区位优势。
改革开放以来，柳州市先后被列为全国最早进行综合改革的试点城市和全国“科技经济体制综合配套试点城市”、全国首批“优化资本结构”试点城市和国家技术创新试点城市，是国务院批准的一类口岸城市。2002年，联合国开发计划署确定柳州为中国“二十一世纪城市规划、管理和发展”的试点城市。柳州市现在已基本形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，先后与45多个国家与地区建立了经贸关系。随着对外开放步伐的加快，柳州正成为一片充满希望、充满商机的投资开发热土。
3.2柳州房地产市场分析
3.2.1柳州市房地产市场的供求分析
2009年以来，随着中央各项政策效应的进一步显现，柳州市房地产开发市场出现回暖迹象，房地产开发投资稳定增长，施工规模有所扩大，企业资金压力有所缓解。1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97亿元，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，占房地产开发投资的59.6%。为贯彻落实国家促进房地产市场健康发展的精神，柳州市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施，大力地推动了全市改制企业职工危旧房改造和经济适用房的投资。1-6 月，柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元，同比增长19.28倍，占房地产投资的20.95%。1-6月，柳州市房屋施工面积877.35万平方米，同比增长24.6%。其中，住宅施工面积713.84万平方米，增长23%；办公楼施工面积18.33万平方米，增长64.4%；商业营业用房施工面积79.52万平方米，增长20.7%；经济适用房施工面积54.91万平方米，增长88.1%。房屋新开工面积166.55万平方米，同比下降15.6%，其中，住宅新开工面积144.99万平方米，下降15.7%；商业营业用房新开工面积11.59万平方米，下降19%；经济适用房新开工面积32.12万平方米，增长40.5%。
2009年1-6月，柳州市房地产开发本年资金来源124.73亿元，同比增长59.2%。其中，国内贷款37.7亿元，增长1.19倍，占资金来源比重的30.2%；自筹资金36.25亿元，增长56.9%，占资金来源的比重为29.1 %；其他资金来源34.92亿元，增长75.7%，占资金来源的比重为28%。1-6月，柳州市商品房销售面积为106.64万平方米，同比增长6.6%。其中，商品住宅销售面积为100.52万平方米，增长6.6%；办公楼销售面积为2.63万平方米，增长2.45倍；90平方米以下住房销售面积为22.1万平方米，增长22.7%。商品房买卖成交9385套，同比增长8.7%。其中：90平方米以下住房3171套，增长37.4%，占33.78%。1-6月，柳州市房地产开发企业土地购置面积103.96万平方米，同比下降31.4%，降幅分别比1-4月、1-5月提高17.1和9.8个百分点。完成土地开发面积31.18万平方米，增长10.9%。1-6月柳州市房地产开发投资虽然在低速稳定增长，但开发商投资信心并未积极跟进，房屋新开工面积、本年购置土地面积继续下降，房地产开发市场回暖前景及可持续性尚需进一步观察。
2009年上半年减少了楼盘开盘量，致使开发量减少，从经济学上看，即使需求量不变，供应量减少，也会使价格出现上行趋势。2009年当中，6月是一个分水岭，在下半年，新楼盘投放市场量明显减少，供需矛盾会更加突出，价格上行趋势是必然的。因此，从投资而言，当前和今后一个
时期，柳州市要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，加大保障性住房建设力度，确保柳州市政策措施落实到位；要加快建设步伐，着力调整商品房供应结构，切实增加有效供给，合理引导消费需求，进一步规范市场秩序；要进一步拓展企业融资渠道，切实减轻企业负担，要强化舆论的正确导向，提振开发商和消费者的信心，使柳州市的房地产供求趋于合理，推动柳州房地产开发市场健康发展。
3.2.2柳州市房地产的价格分析
今年以来，柳州市房地产开发市场运行出现积极的变化，朝着宏观调控的方向发展，开发投资继续加快，商品房需求旺盛，房价稳定，总体运行平稳。
1-11月柳州市房地产投资运行特点：
一、投资增长加快。受土地购置投资强力推动，全市房地产开发投资增长继续加快。房地产开发完成投资38.88亿元，比上年同期增长12.37%，其中，住宅投资27.18亿元，增长2.82%，占全部投资的比重为69.89%；土地购置投资10.16亿元，增长116%，占全部投资的26.12%。由于商品房建设投资增长稳定，土地费支出增减成为房地产开发投资增幅主因。土地费支出增幅仍然巨大，且占房地产开发投资超过四分之一，仍是拉动投资增长的主力。
二、资金到位增速加快，供应仍然充足。房地产开发到位资金51.97亿元，比上年同期增长8.9%，到位资金与完成投资之比为1.33：1，比率仍然较高，说明我市房地产开发资金供应充足。从房地产开发三大资金来源渠道看，国内贷款到位7.16亿元，同比下降23.61%，占全年资金来源的13.77%，自筹资金到位12.82亿元，同比增长45.32%，占24.66%，其他资金来源到位31.99亿元，同比增长23.6%，占61.57%。
三、经济适用房施工面积大幅增长，新开工面积增速平稳。全市房地产新开工面积171.73万平方米，同比增长13.69%。按用途分：住宅施工面积378.35万平方米，同比下降24.92%，占全部施工面积77.54%，其中：经济适用房施工6.81万平方米，同比增长122.35%，占1.4%；办公楼施工8.37万平方米，同比增长106.1%，占1.72%；商业用房施工86.14万平方米，同比下降
11.78%，占17.65%；其他用房施工15.1万平方米，同比增长11.33%，占3.1%。
四、商品房屋销售势头仍然良好。在国家调整了人民币贷款利率、房产交易税费和在一系列“房产新政”影响下，交易市场观望气氛较浓，但我市的房产交易市场仍然活跃。1-11月，全市商品房屋销售面积178.1万平方米，同比增长24.13%。其中，现房销售面积37.42万平方米，同比增长18.84%，期房销售面积140.68万平方米，同比增长25.62%。
虽然受金融危机影响，全国楼市整体呈现低迷状态，但是柳州市购房者的热情丝毫不减，在售楼盘的价格较以往有了小幅的上涨。
3.2柳州市房地产市场空置简析
进入三季度以来，尽管商品房屋销售势头放缓，但以往积压的商品房屋销售情况好转，商品房屋空置面积与上年同期比较呈现下降的趋势。1-11月商品房屋空置面积21.56万平方米，比上年同期下降51.41%。从房屋空置面积的结构看，住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房所占比重分别为25.6%、0.86%、68.22%、5.32%。所以柳州市的房地产空置率还是在正常的状态下的，这里利于柳州市的房地产能够健康、持续、快速的发展。
3.3柳州市各区房地产市场特点及发展趋势
今年以来柳州市共有90个楼盘，其中89个楼盘在售。在售楼盘均价为4069元/平方米。所以从这些数据上看，柳州市的房地产市场还是和全国的一线城市的房地产市场有一点的差距，但是根据柳州市的经济和社会的发展情况来看，也存在着房价虚高的风险。（以上统计数据不包括下属各县）
根据柳州市的城市发展规划，未来柳州市主要向东发展，所以现在政府的主要投入都是在于柳东新区的建设。受此利好政策的影响，柳东新区的房地产市场的倒了较快的发展，特别是在高新片
区，楼市蒸蒸日上，丝毫不受到金融危机的影响。阳光100广场均价已超过4000元/平方米，柳高学区附近也达4000元/平方米左右。而鱼峰区受到地利因素的青睐，它几乎都融入了柳州向东发展的战略之中，地产业也是大踏步向前进。所以这两个片区受到政府规划的利好，具有了房价高，发展快的特点，未来的发展前景一片光明。
而从城中区作为柳州的经济和商业中心，房地产业的发展一直走在柳州是的前头，作为柳州市的地产航标，其强劲的发展势头丝毫不减。特别是半岛中心城区，今年在原来柳州市人民医院旧址上建设了西南现有在建的第一高楼——柳州地王国际财富中心，更是加快了城中区的房地产市场的发展。
柳北区是柳州市的传统工业强区，是柳州市拥有人口最多和面积最大的城区，区域内盘踞柳钢、柳化和柳电等多家大型国有企业，其经济实力无论如何都是柳州市的重点和中坚力量，其30多万的人口中有相当大的部分为产业工人，消费能力和市场都是巨大的。柳北区后来居上，近年来房地产业得到了很快的发展，而且现在柳北区的环境已经相比于以前有了极大地改善，这有力的促进了柳北区的房地产市场的发展，“冠亚.蓝湾国际”、“锦绣香江”、“和兴园”等众多地产项目立于柳北，由此可以看出柳北区的房地产市场也正在加速的向前迈进。
柳南区，人口密度大，资源相对紧缺，五菱、柳工雄据于此，随着飞鹅商圈的改造、注资，柳南区的零售商品业大放异彩，汽车工业与零售商品业成为柳南的最大特色。占有天时地利人和的柳南区的房地产业也插上了腾飞的翅膀，今年来房地产增长惊人，特别是商业地产方面，飞鹅商业圈成为了柳州市的最大商业圈。壶西桥头大型高层写字楼项目，柳州市金绿洲商业中心，谷埠街国际商城，柳州市旧机场片区商业中心等一大批商业地产正在崛起，正成为柳州市房地产市场的一大特色。
受到政府规划政策及未来柳州发展需要等多种因素的影响，柳州市郊及周边的所属县的房地产市场也日趋红火。而鹿寨县先的房地产市场尤其明显，受柳州市“向东发展”的宏伟蓝图的影响下，鹿寨县的房地产业近期是特别的活跃。相信随着柳州是经济、社会的不断发展，柳州市的房地产业也会不断地向前迈进。
纵观整个柳州房地产业，在市政府的一纸“向东发展”的宏伟蓝图下，整个柳州奏着激昂的“东进序曲”，而各区及周边的县份也都在这个大环境下紧张有序地，轰轰烈烈地大举开发、建设着。各大新兴且多定位高端的或是各种保障性住房的地产项目如雨后春笋般拔地而起，“华信国际”、“东郡”、“南亚名邸”、“冠亚.蓝湾国际”、“金绿洲”、“锦绣香江”、“清华坊”……鳞次栉比、在科学发展观的正确指导下，正在壮志雄心的建设着新柳州……
3.3柳州市住房消费行为分析
3.3.1居民收入水平和住房消费结构分析
柳州是作为的工业重镇，是广西的第二大城市以及重要的交通枢纽，工业总产值占到全区的1/4左右。而且柳州经过上世纪90年代企业调整后，城市生活正朝良性方向循环，城镇居民在吃、住、行等方面消费水平提高。同时住宅市场化不断发展，两个因素让柳州购房需求高涨。城市整体消费水平在广西已经处于领先地位，而且柳州是桂中的经济中心，能够吸引着周边的潜在消费人群，所以说柳州市的住房消费水平还是很强的。
总体来讲，以柳州市目前的居民收入及消费水平来看，购房的最主要目的仍是自住，其次是两者兼有目的和纯投资目的。因此，柳州市的住房消费还是主要以自主为主，而且是以第一套住房为主，这类人群主要为新安家的中青年消费者为主，所以能够消费的住房都是以100平方米左右的三房为主。而在柳州市把住房消费用于投资的还是比较少，所以将兼有自主及投资的目的和纯投资的目的统视作投资性需求，静态来看，住房购买的投资性需求同城市的发达程度、家庭收入水平成正比；动态来看，投资性住房需求在各城市、各种收入水平都有伴随增长的趋势。由此可以看出，柳州市的这部分人群同发达的城市相比还有一定的差距。
从购房价格方面去分析。总体来看三房成为本市消费的主流，而且均价在3600元/平方米左右。而二居室也是购房类型的主要组成部分，所的比重也是比较大的。但是对一居室以及豪华套型的的需求还是比较小的，仅占很小的比重，各区各地段具体情况又略有不同。所以从静态来看，柳州市的各收入水平层次的家庭购房的主要类型是三居室，二居室的需求为主，均价在3600元/平方米左右，一居室及豪华套型的需求还是占较小的比例。动态来看，柳州市的各收入水平家庭对三居室需求均是逐步增加，一居市及豪华套间的需求也均有增加。二居室需求在不同区域、不同收入水平层次家庭有升有降。但是做总体看柳州市住房消费受金融危机的影响并不是很大，住房消费热情丝毫不减，价格还是不断地提升，处于较高位的状态。
3.3.2柳州市居民住房消费心理分析
由于柳州市所具有的特点，柳州事住房需求者主要是由工薪阶层所构成的，所以柳州市中低价位商品房比较热销，供求偏紧。从今年以来的统计数据来看，以往积压的商品房屋销售情况好转，
（2009年1到11月份商品房屋空置面积21.56商品房屋空置面积与上年同期比较呈现下降的趋势，
万平方米，比上年同期下降51.41%）。所以说柳州市住房消费心理所承受的价位还是以普通水平为主的。
而近年来，由于柳州市柳东新区建设步伐的加快、柳州市各项基础设施的更加完善以及柳州是居民消费水平的提高。本市消费者对居住环境的要求也越来越高。就以高新区为例，今年来高新区的各项基础及配套设施相继的完善，特别是景行小学、市十二中、柳州高中以及体育中心的落户，很大的带动了高新片区房地产业的发展。清华坊、文源花都、金榜来等一大批高档小区落户于高新片区，带来了高新区房市的繁荣。由此可以看出今年来柳州市住房消费已经从满足自住的要求逐步的向更高要求方向发展。
第4章柳州市房地产市场发展影响因素
4.1政府因素
4.1.1政府规划的因素
政府在房地产上的影响是显而易见的，首先在房地产市场中最重要的事情就是要拿地，而目前我国在市场交易中出现的土地所有权都归政府，所以政府提供的土地资源基本就限制了房地产商品的开发等多方面的问题；再则就是政府的政策导向，几乎所有的目光都在注视着政府的有关政策动向，而政府的规划都会引导着房地产市场未来的走势；下面就从几点来探讨政府规划因素对柳州市房地产市场的影响。
（1）政府规划对区域楼盘的发展
政府的规划将会促进新城区的快速发展，或者导致旧城改造的大力推进，这些都会使这些区域的房地产得到优先、快速发展。根据柳州市未来的发展规划，柳州在已有的四个区的情况下，未来重点建设柳东片区，现在的柳东片区已经初具规模，就拿柳东片区为例，柳州市政府落户河东的文昌桥头，人民医院新址落户文昌路东……受这些规划政策的影响，这个片区的房地产得到了迅速的发展。
而未来柳州还要把柳江和鹿寨两县也纳入了市区的发展规划，撤县建区，以满足未来柳州的不断发展。受这些规划的影响，鹿寨县的房地产价格也较之前有了很大提升。而与之相连的柳东新区的更是得到了前所未有的飞跃，房市呈现一片欣欣向荣的景象。同样随着旧城改造的不断推进，改进的效果喜人，柳州市中心的环境得到了翻天覆地的变化，而这一区域也成为了柳州是房价最高的区域之一。
由此我们不难看出，政府的规划因素对于区域的以及房地产市场的影响是重大的，甚至于起到了决定的作用。
4.1.2政府保障的因素
目前我国保障性的住房有经济适用房、廉租住房以及刚刚实行的限价房。根据商品的替代性，这几种性质的住房存在，对商品房的价格、销售数量等都是产生重要的影响的。
下面进行具体分析。
1、经济适用房对柳州市房地产市场发展的影响
经济适用房与商品房相比较，除了没有土地出让金外，在税收、基本设施建设上成本都要少很多，这就使得经济适用房的价格比商品房要便宜很多。近来柳州市政府出台了许多对经济适用房的政策，有力的保证了大多数中低收入水平的居民有能力购买经济适用房。柳州市近年来加大力度建设经济适用房，在今后经济适用房仍将是建设的重点。
经济适用房的社会保障政策对房地产市场的影响是多方面的。
（1）对房地产市场的供应结构和需求结构产生影响。使得我国的房地产市场在供应结构和需求结构方面双双发生较大的变化。
（2）从土地供应的角度上看，大量的提高经济适用房的供应量及扩大其供应对象的范围，势必以
后的房地产市场上经济适用房的比例将大幅提高，与此相对应的，建设经济适用房所需土地的面积也会增加，然而总的土地供应面积总是有限的，因此，商品房的土地比例就会下降，因而，在商品房市场上，想要取得地就变得更加困难了。土地供应量减少，商品房的供应量也可能因此减少。（3）对商品住房市场上资金投入的影响因为政府的住房保障政策，经济适用房或是廉租住房在未来的资金投入比例会显著增加，政府会继续大量投入资源或者是出台一些优惠政策，那么，此时可以认为是一种政府导向，会有很多的房地产开发商“应政府的号召”，从商品房市场上插足到经济适用房的开发建设等领域，这样大量资源将从商品房市场转向经济适用房项目上来。
2、限价房对柳州市房地产市场发展的影响
限价房是介于商品房和经济适用房之间的住宅品种，主要起着调节过高房价的作用。限价房政策的核是：“在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，招标确定开发商。”简而言之，就是“限房价、竞地价”，在固定房价的基础上对地价进行竞争。由此可以看出限价房的作用有：限制开发，压缩土地上的暴利空间；限制价格，确立区域价值的标杆地位；限制面积，回归自然合理的居住形态；限制购买，保障柳州市本地居民的基本利益。限价房是现阶段平抑房价的权益之计，既可以保证政府的收益，又可以满足部分中等收入者的需求，一定程度上缓解了保障性住房匮乏带来的压力。从长远看，政府应逐步减少土地买卖的份额，转向以经济适用房为主的建设，加大中低收入为主的保障性住房供给。具体来讲，限制开表现在，限价房的参与，使得土地上涨的暴利被压缩了。
限制房价表现在：一是能够进一步规范销售市场，在拉升房价空间极为有限的情况下，开发商会改以往控制销售、逐步提价的通行做法，而把房子尽快推向市场回笼货币；二是购房人在购买该区域楼盘时，限价房的定价某种程度上可以确立区域价值的标杆地位，起到指导价的作用；三是短期来说，由于限价房初次交易时的价格是用行政手段强行拉下来的，再上市时可能会反弹到区域的整体水平上，但随着限价的逐渐增多以及购房人的心态不断成熟，在区域内降低市场平均价格的作用会渐渐得以体现。限价房对套型的限制是每户都在90平方米以下。限制面积既保障套型的总价控制在一定的标准，也使前些年过于偏大的套型回归到自然合理的状态。
3、廉租住房对柳州市房地产市场发展的影响
廉租住房制度是我国住房供应市场必不可少的组成部分，是实现“居者有其屋”的重要保证。近几年，政府投入到廉租住房的资金逐渐增多，解决了一部分柳州市最低收入人群的住房问题：柳州市住房发展“十一五”规划中明确了经济适用住房计划建设相关情况，有力的保障了低保家庭的住房需求。
从长远来看，廉租住房建设可以缓解柳州市本地人口的居住条件，对整个地方的经济建设提供有力的保障。其次，申请居住廉租住房的人，一般没有消费能力购买商品房。发展廉租住房，可以把这些人的消费水平提前，对于拉动地方经济很有好处，如此良性循环，促进一部分人进入到房地产市场消费。再次，廉租住房建设对于稳定柳州市商品房价格有很重要的作用。
4.2人才因素
未来的竞争也就是人才的竞争，所以今后谁要是稳住了人才，也就有了决定生的资本。但是现在对人才的争夺也越演越烈，各行各业都面临着高素质人才的短缺，柳州是的房地产业也不例外，所以适时引进高素质的人才将对未来柳州市的房地产非常重要。
4.3投入资金的不足
虽然近年来柳州市的房地产投资已经是不断地增加，达到了很高的程度。但是相比于区内的南宁来说还是有着一定的差距，相较于国内的其他大城市就更不用说了，所以柳州市今后应该加大引资的力度，引进有实力的房地产企业，不断地增加投资。
结论：
近几年来，柳州市的房地产发展迅速，为本市的经济和社会做出了巨大的贡献。随着国家有关政策的不断调整你以及受国际金融危机的等等各种因素的影响，柳州市的房地产市场也随全国的房地产市场经历了较大幅度的波动，房地产市场从“价量齐升”逐渐转向“价升量跌”，成交量连续几月下滑，而且价格也不稳定。在市场观望情绪逐渐积累、政府二套房贷政策作出微调的情况以及有关保障性住房的不断完善下，我认为柳州市的房地产市场将面临着调整。
1. 放眼全国楼市动态，综合中国不动产研究中心开展的网络调查结果；结合本地实际，细看本地的投资情况，我认为，柳州市的房地产会有进一步上升的空间。消费者观望情绪减弱，部分需求特别是刚性需求被慢慢的释放，将在短期内带动房价展开回调。
2. 通过调查我发现，自住型购买目前是柳州市房地产市场购买的主力，投资性购买和改善性购买仍占到少数，但投资者所占比例呈上升趋势。因此，中小户型往往更多的受到自主性消费者的青睐。
3.在区域方面，高新区以及柳东新区依然是市场追捧的热点区域，消费者大多愿意选择这些区域置业。同时，随着柳州经济社会的不断发展，各区的公共基础设施和公共服务的逐步完善，其他区域的房地产也会得到不断地发展。
4.而且我坚信，随着柳州市对保障性住房的不断投入，柳州是的房地产业会有所调整，将会不断地完善。在未来快速、稳定发展的同时，也会为柳州经济和社会的发展做出新的、巨大的贡献。
致谢：
在写论文期间，非常感谢黄湘红老师、梁郁老师以及其他各位老师的指导与关心，并感谢各位同学的支持与帮助。在此，我由衷的感谢他们。
研究方案和进度计划：
1、广泛收集文献资料，初步确定选题方案、内容和要点。（2009年11月上旬）
2、深入的研究重点文献、本市的有关政策和规划，并对本地的房地产市场进行走访调查，针对有创见的论点进行深入的研究。（2009年11月中旬）
3、课题论文写作、修改和定稿。（2009年11月下旬——2009年12月下旬）
4、学年论文答辩。（2009年12月下旬）
参考文献：
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房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
2020房地产发展方向 2016年房地产发展方向： 60亿元的“日光盘”!让全国房地产业从业者“亮瞎眼”! 11月7日，深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来最大体量推盘——深圳龙华新区的壹城中心。从上午10点正式签约到下午4点，开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性售罄，6个小时内实现“日光”。据初步预计，此次开盘签约金额达到60亿元。 回顾今年以来的楼市，在多轮“救市”政策刺激之下，市场信心将进一步提升，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部 分二线城市，楼市成交量已经呈现出“金九银十”的行情。深圳、 北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开 始出现“日光盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一 线城市的市场回暖的速度超出政策预期，政府的“救市”星星之火 导致楼市成交量出现暴涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。与此 同时，期待已久的“日光盘”开始在下半年楼市频频再现。 那么，地方政府管得住“日光盘”吗?“日光盘”是不是还会在 更多的城市发生?“日光盘”背后反映出哪些尴尬问题? 多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的 市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市 出现“日光盘”的现象。同时，“日光盘”使得不少购房者担心楼 市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市 场买涨不买跌的行情出现。 以深圳为例，新增建设用地少的可怜，对住宅市场来讲，势必会造成未来供不应求的局面;从商品住宅市场去化周期来看，今年以来，整个市场去化周期也就6-7个月，甚至有时候更低，可以说这个城
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
房地产市场调查总结 近年来，随着中国经济的快速增长，柳州这座本身具有的人文内涵及工业基础的城市，房地产市场迅猛发展，具体表现在：新注册的房地产开发企业迅速增加、房地产开发项目迅速增长、积压多年的烂尾楼盘盘活复工、二手房交易量较往年成倍增长、房产价格一路上扬、房地产中介代理机构应时增多且成交量增长。但是在房地产市场的沸腾之中，也同时显现了诸多矛盾与纠纷。二手房交易中，中介公司和委托方、买受方的纠纷不断涌现，与交易配套的银行按揭业务在给银行带来商机的同时，也带来了更多的商业风险，使得银行采取更审慎的态度对待二手房按揭业务，未能完全形成二手房市场的良性互动。 针对房地产市场的上述现象，在市范围内通过走访等方式对二手房交易市场进行调查，分别对二手房交易的参与者、管理者进行调查，深入了解我市二手房市场的现状，目的在于为构建具有我市特点的和谐的二手房交易市场提出有益的法律意见和建议。 根据我们的调查，参考同类大中城市调研成果，我市的二手房交易，与其他城市一样，80-90%是通过置业中介公司进行交易的。但置业中介公司的交易方式因法律、法规和政策的缺失，导致交易模式的五花八门，加之置业中介公司的从业人员素质参差不齐，交易中的不规范行为时有发生，以致同一单二手房交易，因由不同的置业中介公司和由不同的从业人员操作，与交易各方发生的关系、结果大不相同，从而与交易各方产生一些较为突出的矛盾，严重影响了二手房交易市场的健康发展。 置业中介公司与买受人的突出矛盾，具体表现在：第一，中介收费标准不统一，收费种类繁多，是置业中介公司与买受人最为突出的矛盾。在我们的调查中，根据市消委会公布的数据，在二手房交易的投诉中，关于中介收费的投诉为数最多，略占整个二手房交易投诉的20%左右。具体表现在收费标准不统一，中介公司对收取的中介费用名称不统一，有的叫“中介费”，有的叫“佣金”，有的叫“咨询服务费”，有的叫“经纪费用”等等，名目繁多杂乱。第二，“跳单”、“飞单”、“吃差价”等交易恶习的客观存在，引发了置业中介公司与其他交易主体的大量的矛盾。第三，交易中，中介公司利用代收代付、挪用、侵占买受人的购房资金，是中介公司与买受人的又一突出矛盾。第四，中介公司利用格式合同或格式条款，预设陷阱，损害买受人的权益，也是二手房交易中较为突出的矛盾。第五，中介公司为了成就交易，承诺代办过户，但片面夸大中介方的作用，但实际上在办理过户的时间、保护产权转移的安全性等方面都不尽人意，引发买受方的强烈不满，造成矛盾。 通过调查分析，造成上述现象有其客观基础：第一，置业中介公司盲目追求高额利润，有法不依，是产生上述现象的主要原因；第二，现行法律、法规和政
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素
2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势
5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。
2 柳州市市场环境分析 2.1 城市概况 柳州，又称龙城，位于广西中部，是以工业为主，综合发展的区域性中心城市和山水景观独特的历史文化名城。 柳州，是西部的重要商品集散地，是中国—东盟自由贸易区的物流中转站。柳州东临粤、港、澳，南接北部湾，西靠云、贵、川，北抵长江中下游，形成了背靠大西南、面向东南亚和东部沿海的经济区位。柳州商贸活动频繁，素有“桂中商埠”的美称，具备建设大市场、发展大商贸、搞活大流通，构建区域现代物流中心的良好地理和区位优势。 地理位置 柳州市位于广西壮族自治区的中北部，东与桂林市的龙胜、永福和荔浦为邻，西接河池市的环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县和宜州市，南界新设立的来宾市金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区和忻城县，北部和西北部分别与湖南省通道侗族自治县，贵州省黎平县、从江县相毗邻。 行政区划 全市辖六县四区，六县：柳江县、柳城县、鹿寨县、融安县、三江侗族自治县、融水苗族自治县；四区：城中区、柳北区、柳南区、鱼峰区。总面积18618平方公里，市区面积658.31平方公里。 人口与民族 2006年末全市总人口360.51万人，比上年增加3.85万人。其中，市区人口100.62万人。柳州市是一个多民族相聚而居的地区，居民的民族构成达30余种。除汉族外，壮族、苗族、侗族、瑶族、回族、仫佬族等少数民族的人口达180余万人，占全市总人口数的52%以上。 交通 柳州市是中国大西南重要的交通枢纽，中国南部的主要铁路干线湘桂线、黔桂线、焦柳线、黎湛线４条干线在这里交汇。柳州火车站是西南地区最大的中转站，每天有近50列客运列车开往全国各地。柳州的水运可直达梧州、广州、珠海、香港
房地产发展趋势 海通证券姜浩未来多年，中国经济面临的一个非常重大的变化是人口红利的消退，它将主导未来中国经济增长的“新常态”。本研究系列将深入分析人口红利与经济新常态间的逻辑关系及对主要消费品的影响。本文重点研究人口红利消退后，地产、汽车等耐用品的增长极限。 1. 人口红利消退，耐用品面临增长极限 人口红利的消失意味着年轻人口的减少，而年轻人口无疑是地产、汽车等耐用消费的高需求者。按照国际经验，年轻人口总量见顶之后，住房和汽车等耐用品的需求增速会显著下降。 从美国分年龄段的消费情况看，25-44岁是地产、汽车和家电的消费主力人群。中国该年龄段人口长期上升趋势即将迎来拐点，2015年将达到峰值的亿人，之后将长期下行。这意味着地产、汽车这些耐用品将逐渐接近增长的极限。 2. 房地产增长接近天花板 前十年地产高速扩张受益于人口和城镇化 1998年住房商品化改革开启了房地产发展的黄金时代，2003年房地产成为国民经济发展的支柱产业。98年以来商品房年销售面积增长了近10倍，销售额扩张了近33倍。房屋施工面积、新开工住房面积平均同比增速均保持在15%以上。 从需求角度分析，98年之后的房地产大扩张，一方面受益于房改之后住房改善需求的爆发，但更重要的是从03年开始出生于80-90年的婴儿潮一代开始纷纷进入25-35岁的购房高峰期，同时伴随着高速的城镇化进程而创造了巨大的住房需求。以上因素催生了前十年房地产的爆发式野蛮生长。 美日韩房地产发展经验 支撑地产高速增长的人口红利正在消退，未来中国房地产市场将如何发展我们先考察各国在人口转型期的经验。
美国高购房需求人口（25-45岁）在1970－1990年代处于快熟上升期，这段期间每年千人新开工住宅套数稳定在8套左右，高峰出现在1972年的近10套，之后逐步回落。90年代高购房需求人群基本保持在高位徘徊，千人新开工住宅套数降至5套左右。 日本60年代之后伴随年轻人口的快速增加，新开工套数也随之快速上升，在70年代初达到近18套的最高峰。70年代末，年轻人口总量见顶之后，新开工住宅也开始趋势性的回落。80-90年代基本在10套左右。2007年之后又进一步下降，目前仅为6套左右。 相对而言，韩国的经验更值得重视。70年以来随着韩国25-45岁高购房需求人口的不断增加，千人新开工住房套数也不断攀升，尤其在80年-90年的城市化高速推进期（平均每年提高个百分点），千人新开工住房套数扩张了近4倍，90年代中期之后则开始逐渐回落。 更值得注意的一点是，美、日、韩三国的千人新开工住宅套数的回落均在25-45岁年龄人口见顶之前，这也意味着房地产供应高峰实际早于需求的高峰。根据联合国人口署的预测，中国25-44岁的高购房需求人口在2015年见顶，预示着中国房地产的顶峰期很可能就在近几年。 中国未来房地产市场发展预测 从98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快速增长，从98年的不到200万套到次贷危机之前08年近800万套，并在4万亿计划的刺激之下，2010年的新开工套数突然跃升至1200万套，2013年更进一步地达到1400万套的水平。 比较各国在高需求人口见顶之前，新开工住宅套数高峰期时的情况，发现按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数，中国已接近，超过美、日、韩的历史最高水平，这无疑是危险的信号，说明以现有的城市常住人口来看，中国住宅新开工套数已经接近天花板。 然而，考虑到中国目前的城镇化率仅为53%，城镇化还有较大空间。若以总人口衡量千人新开工住宅套数，中国目前大致为9套左右，已超过美国，但还低于日韩，说明农村人口市民化令房地产还有一些的增长空间，但远没有前十年那么大。 从新开工套数这个增量指标看，房地产成长空间正逐渐受限，我们再考察人均住宅面积存量指标显示的情况。
柳州市城市发展与房地产分析调研 Urban development and real estate analysis in Liuzhou City 摘要：主要介绍了柳州的城市发展区位优势和城市的基本概况，柳州城市发展的方向和定位以及对柳州市的经济发展做出分析，柳州市经济发展对房地产业造成的影响的真实情况。 （Abstract: This paper introduces the general situation of Liuzhou urban development and the city's geographical advantages, direction and position Liuzhou urban development and the economic development of Liuzhou make analysis, the impact of economic development on the real estate industry in Liuzhou caused the real situation.） 关键词：城市发展的区位优势、方向、经济分析、对房地产的影响。 （Keywords: advantage, direction, economic analysis of urban development, the impact on the real estate.） （一）、基础介绍 柳州被人们叫做龙城，是广西中心位置的重要的一个城市，从古代的时期建潭中县城以来这么，柳州总共的历史已经有2222年那么长了，它是被国务院提名的一个著名历史文化名城同时还获得了国家甲级别的旅游文明城市的荣誉称号。“它也获得2011年时候中国十大美丽城市”的第九名。柳州它还是南方的工业重镇，同时柳州还是广西最大的一个工业城市，柳州工业生产总量约占广西的三分之一。全市一共拥有工业企业近4000多家，有柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳工集团、东风柳州汽车有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司等多家企业进入了全国500强。目前，柳州市现在慢慢的已形成以汽车、机械、冶金等一写产业，制药、化工、造纸、制糖、建材、纺织等传统产业共同发展的现代化工业体系的一个文明的工业城市。