房地产投资与区域经济发展的动态关系分析
发表时间：2018-06-19T17:08:40.583Z 来源：《基层建设》2018年第12期作者：李青芯田翠[导读] 摘要：文章建立V AR模型，通过脉冲响应函数分析和方差分解分析，对中国东部十个省市的房地产投资与区域经济发展的动态关系进行研究。
天津京铁房地产开发公司天津市河北区 300143 摘要：文章建立VAR模型，通过脉冲响应函数分析和方差分解分析，对中国东部十个省市的房地产投资与区域经济发展的动态关系进行研究。脉冲响应函数分析表明：有四个省市地区生产总值GDP对房地产投资的冲击较大，GDP对房地产投资有明显的拉动作用。有五个省市GDP对房地产投资拉动作用较小，房地产投资对GDP一直保持较小的正拉动作用。方差分解显示大部分区域房地产投资对GDP的贡献
比较大，GDP对房地产投资的贡献也比较明显，同时GDP和房地产投资当前与滞后1期对自身也有明显的拉动作用。关键词：房地产投资；区域经济；VAR模型引言：中国房地产市场健康发展将直接影响经济发展的质量和可持续性。中国房地产自1998年市场化以来，伴随中国经济高速发展，房地产投资额逐年剧增。大量增长的房地产投资额和销售额有效拉动了经济发展，也带动了相关产业的发展。现阶段中国几乎所有的省地市地方政府都把房地产业视为本地区的支柱产业，都希望本地区房地产增加投资和价格上涨来带动财政收入增加、就业增加和经济增长。但一些国家或地区短期内房地产业高速发展，房价快速上涨带来了很大的负作用，有当期的，也有滞后的。本文在国内学者研究基础之上，选取中国东部十个省市房地产投资和区域经济发展数据，在建立具有稳定性的VAR模型基础上，通过脉冲响应函数和方差分解来对中国东部房地产投资与区域经济发展的互动关系进行计量比较分析。
一、模型设计与数据说明
VAR（p）模型的一般表示：
其中：yt是k维内生变量向量，xt是d维外生变量向量，p是滞后阶数，T是样本个数。k×k维矩阵A1 Ap和k′d维矩阵B是要被估计的系数矩阵。εt是k维扰动向量。对我国房地产投资与经济发展的动态关系分析，在VAR（p）模型基础上，主要选择两变量的结构VAR系统。在构建双变量的模型中，经济发展指标国内生产总值（GDP）和房地产投资指标房地产本年完成投资（FDCI）是由当期值和过去值共同决定的，GDP和FDCI双变量p阶VAR模型结构式表示为：
其中，c1、c2、a1i、a2i、b1i、b2i是参数，p是滞后阶数，T是样本数。扰动项εt=(ε1t,ε2t)'是白噪声序列，且ε1t、ε2t序列不相关，这样方程（1）和方程（2）组成了一个双变量p阶的VAR 模型。
脉冲响应函数（IRF）在VAR模型中主要分析当一个误差项发生变化，或当模型受到某种冲击时对系统的动态影响。假定白噪声向量具有以下性质：
假定系统从0开始活动，设GDP-1=GDP-2=FDCI-1=FDCI-2=0，ε10=1，ε20=0，且ε1t=ε2t=0(t=1,2,...)，称此为第0期给GDP以脉冲，t=0时：GDP0=1，FDCI=0代入两变量的VAR(2)模型，可以得到由GDP脉冲引起的GDP的响应函数和FDCI的响应函数。当第0期的脉冲反过来，从ε10=0，ε20=1出发，可以求出由FDCI脉冲引起的GDP的响应函数和FDCI的响应函数。房地产投资与经济发展的动态关系实证分析所用数据：根据《中国统计年鉴》和各省市统计年鉴，选取2000—2015年经济发展水平较高的中国东部十个省市的经济发展指标（国内生产总值GDP）和房地产投资指标（房地产本年完成投资FDCI）。为了剔除价格因素对数据的影响，利用国内生产总值指数和固定资产投资价格指数将各年数据价格折算为2000年的不变价格进行分析。
二、VAR模型估计与结果分析
1、单位根检验
在建立VAR模型估计之前，采用ADF检验方法，对变量的平稳性进行检验并确定单整阶数。检验结果见表1。各省市的国内生产总值GDP和房地产投资FDCI都是非平稳的时间序列，其一阶差分是平稳的时间序列，说明是I(1)。天津和山东的二阶差分序列通过了单位根检验，为平稳的时间序列，使用无约束的VAR模型进行实证研究。表1、北京等各省市变量单位根检验
房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020
《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
房地产投资项目财务分析 Prepared on 22 November 2020
房地产投资项目财务分析 房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用 6．1房地产投资项目财务分析概述 6．1．1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 6．1房地产投资项目财务分析概述 财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。 6．1房地产投资项目财务分析概述 6．1．2财务分析的作用 aliqq 1．衡量项目的盈利能力
这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 6．1房地产投资项目财务分析概述 2．衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 aliqq 3．衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 2．现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。阿里巧巧 其表格形式见表6-1。
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比
名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新
前言 [案名：硅谷阳光]： 本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。 [自主开发经营]： 1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案： 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。 [股权增值运营]： 1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产
分析我国房地产经济学的现状 一、我国房地产发展的现状 2009年以来，随着市场的迅速升温，房地产价格大幅上涨。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。 进入2010年以来，自中央经济工作会议后，楼市调整政策频出。二手房营业税优惠终止、国四条、土地出让金比例调高至50%、国十一条以及央行上调存款准备金率等为当前火热的楼市注入了一剂良方。特别是2010年9月30日由深圳率先推出的限制购房令，继而蔓延至全国各大城市，对房地产投资更是带来了极大的影响。统计显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；其中，1~12月增速比1~11月回落3.3个百分点。全国商品房销售面积10.43亿平
方米，增长10.1%，增幅回落超过30个百分点。商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，增幅回落超过50个百分点。房地产开发企业本年资金来源72494亿元，增长25.4%，增幅回落20个百分点左右。从同比数据看，4月份以后房价同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4个百分点。从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征，涨幅也呈逐步回落态势。 二、行为经济学的主要观点 （一）什么是行为经济学 行为经济学就是要从人的现实决策过程中出发，建立符合心理学事实的个体决策模型，以此来分析具体的经济行为和经济现象。它强调的是，经济学的假设前提必须和实际情况一致，通过大量的心理学实验和现场实验研究，对主流经济学家所坚守的公理化假设进行可复制的实验，并在这些重复的实验中寻找一些具有规律性的东西，接着用数学把规律表达出来，以便给经济学的演绎推理更为科学，也更具预测性的模型奠定基础。
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是
房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告
目录 目录....................................................... 第一章总论.................................................... 一、项目背景及概况....................................... 二、主要技术经济指标..................................... 表1 “SG·DHSZ”项目主要经济技术指标................. 第二章住宅市场分析与营销战略................................. 一、投资环境分析........................................... 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标............... 二、住宅市场分析........................................... 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题........................... 四、营销推广战略........................................... 表3 楼盘销售价格増况表 ............................... 第三章项目选址及区设条件..................................... 一、项目选址............................................... 二、区域历史文化地位....................................... 三、建设条件............................................... 第四章建设规模及功能标准..................................... 一、建筑面积及内容......................................... 二、项目规划设计方案....................................... 表4 “SG·DHSZ”住宅户型 .............................
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21
房地产项目可行性研究分析报告 （完整标准模板） 第一部分项目概况分析 一、项目基本情况介绍 1.项目名称介绍 2.项目宗地位置介绍 3.项目合作单位介绍 4.承担可行性研究的单位介绍 5.项目经济技术指标介绍 二、项目开发企业介绍（内容可选） 1. 开发企业的基本情况介绍 2. 开发企业的组织机构介绍 3. 开发企业的管理团队介绍 4. 开发企业的经营情况介绍 三、项目产生背景 第二部分项目市场调查分析 一、项目投资环境分析 1.政策环境分析 （1）全国政策环境分析 A．金融政策分析 B．土地政策分析
（2）城市政策环境分析 2.经济环境分析 （1）全国经济环境分析（内容可选）A．国民经济整体情况分析 B．固定资产投资分析 C．通货膨胀分析 D．消费需求分析 E．重大利好事件分析 （2）城市经济环境分（内容可选）A．城市主要经济指标分析 B．城市固定资产投资分析 C．城市引进外资情况分析 D．城市重大经济项目分析 E．城市经济发展历程分析 F．城市经济预测分析 3.社会文化分析 （1）城市自然地理情况分析 （2）城市历史文化分析 （3）城市人口情况分析 4.宗地现状分析 5.配套设施分析 6.城市规划分析
7.市政设施分析 二、项目竞争环境分析 1.房地产市场分析 （1）全国房地产市场分析 （2）城市房地产市场分析 A.城市房地产市场分析 B．城市房地产市场价格分析 C.城市房地产市场供给情况分析D．城市房地产市场供给情况分析（A）产品类型的供给情况分析（B）土地供给情况分析 （C）产品的开工咯和竣工情况分析2.板块竞争对手分析 （1）板块范围的界定 （2）项目所在板块情况分析 （3）板块产品特征分析 （4）板块间的对比分析 3.楼盘竞争对手分析（内容可选）（1）住宅开发项目的竞争对手分析（2）商业开发肥肉竞争对手分析（3）综合开发项目的竞争对手分析三、项目客户群分析
城市花都、桃花岭工程投资价值分析 （预可行性研究） 一、工程简况 （见工程调研报告） 二、工程公司基本情况 （见工程调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见工程调研报告）
四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）工程计算期 工程计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年，桃花岭工程总周期为6年。 第一部分城市花都工程财务测算 （三）主要技术指标 工程主要技术指标一览表 （城市花都）
（四）工程总投资估算 项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平M，多层公寓2800元/平M，联排别墅3300元/平M，独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按 800元/平M出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元
（六）工程盈利测算 利润测算表（城市花都）单位：万元
房地产投资可行性 研究报告
目录 目录 (1) 一、总论 (2) 1.1 项目简介 (2) 1.1.1建设地点 (2) 1.1.2项目现状 (2) 1.1.3项目总体规划要求 (2) 1.1.4项目建筑面积指标 (3) 1.2项目法人概况 (3) 1.3编制依据 (3) 1.4项目建设的必要性 (3) 1.5主要经济技术指标 (4) 1.6结论 (5) 二、市场分析 (5) 2.1 上海房地产市场总体分析 (5) 2.2商业用房市场分析 (6) 2.3餐饮娱乐用房市场分析 (9) 2.4办公楼市场分析 (10) 三、投资估算与资金筹措 (12) 3.1投资估算说明 (12) 3.2建设投资 (13)
3.3资金筹措 (13) 3.4资金使用计划 (13) 四、财务效益分析 (13) 4.1财务评价编制依据 (13) 4.2基础财务数据与说明 (13) 4.3销售收入预测 (14) 4.3.1 办公楼出售、出租收入 (14) 4.3.2 商场出售、出租收入 (14) 4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入 (14) 4.3.4车位经营收入 (15) 4.4项目的损益 (15) 前言 凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角,原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有, 9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同(附件1),并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划,为进一步繁荣普陀商业,上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除,规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区,为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司——上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人
房地产可行性研究报告方法
第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局动身进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产进展的时期性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸讲辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从有用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步
1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来讲，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（要紧是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，不管是大跨度桥梁，依旧超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔确实是专门好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该时期，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。因此，一个投资方案有成功的可能性，或者讲其是可行的，也并不意味着该
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.2.2项目建设单位概况 1.2.3项目地块位置及周边现状 1.2.4项目规划控制要点 1.2.5项目发展概况 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.3.1本市房地产市场现状 2.3.2本市房地产市场发展趋势 2.4板块市场分析 2.4.1区域住宅市场成长状况 2.4.2区域内供应产品特征
2.4.3区域市场目标客层研究 2.5项目拟定位方案 2.5.1可类比项目市场调查 2.5.2项目SWOT分析 2.5.3项目定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算 4.1.1投资估算相关说明 4.1.2分项成本估算 4.1.3总成本估算 4.1.4单位成本 4.1.5销售收入估算 4.1.6税务分析 4.1.7项目资金预测
4.1.8现金流量表 4.1.9自有资金的核算 4.2融资方案 4.2.1项目融资主体 4.2.2项目资金来源 4.2.3融资方案分析 4.2.4投资使用计划 4.2.5借款偿还计划 第五部分：财务评价5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.2.1财务盈利能力分析 5.2.2静态获利分析 5.2.3动态获利分析 5.2.4偿债能力分析 5.2.5综合指标表 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.2.1变动因素一成本变动
房地产投资分析中常用的基本概念 一、关于投资价值 一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。 1、交易价格 交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。 因此，实际交易价格常常是人们预测未来交易价格的基础。 2、最可能销售价格 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所做的预测。 3、市场价格 市场价格是评估人员常用的术语，是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。 市场价格概念给出的前提是假定买卖双方的议价能力相等（包括态度上的理智、知识水平的相近等），而最可能销售价格却认识到交易过程中议价能力的相对差异。 4、交易区间 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则为此设置一个较高的价格上限，实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。 5、投资价值 投资价值是预期的未来收益的价值，它是潜在购买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在卖方愿意接受的最低价格。也可理解为，投资价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。它只是一个预期价值。其中夹杂着许多个人因素，包括：投资者对该物业未来产生利润或收益能力的预期； 投资者对物业可能持有期的假定； 投资者对物业销售价格的判断； 投资者在个人所得税方面的不同； 投资者融资前景的差异； 投资者对市场其他投资机会的考虑； 投资者对于风险的态度等。 6、投资价值与市场价值的不同 投资价值从广义上说有两种含义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度来衡量的经济价值。
房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2
(二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4
（四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6
（六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出
房地产开发项目可行性研究报告 房地产开发项目可行性研究报告__________________________ 3.可行性研究报告编制依据 4.可行性研究报告研究范围 5.研究结论及建议 6.主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见表1。 表1 项目主要经济技术指标 二、住宅市场分析与营销战略 1.当前住宅市场现状 商品房市场现状与市场需求 3.商品房的市场需求及发展 4.当前住宅市场面临的矛盾和问题 5.营销战略 三、项目选址及建设条件 1.项目选址 建设条件 1 位置优越 2 交通方便 3 建设场区五通条件具备 供水： ____________________________
供电： ____________________________ 煤气： ____________________________ 通讯： ____________________________ 场地： ____________________________ 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 5 土地征用情况 四、建设规模及功能 1.建筑面积的内容 功能设施标准 1 建筑使用功能 2 设施标准 住宅装饰及设施标准 小区配套设施 3 住宅户型规划 3.工程项目一览表 依据初步规划方案，主要工程项目见表2。表2 主要工程量一览表 五、建设方案 1.建设场地环境 1.1 地形
1.2 场地自然条件 地貌： ____________________ 水文地质： ________________ 地震裂度： ________________ 地基土工程地质评价： 总体规划布局 1 片区规划 2 小区整体规划设计原则 3 总平面布局 4 交通组织 5 规划指标 根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。表3 项目建筑技术经济指标 3.建筑方案设计 3.1 建筑方案总体构思 3.2 平面设计 住宅。住宅经济技术指标见表4。 表4 项目住宅经济技术指标 公用建筑。 3.3 立面设计 4.结构设计
房地产投资需求的行为经济学分析 一、我国房地产发展的现状 2009年以来，随着市场的迅速升温，房地产价格大幅上涨。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨;环比上涨0.7%，环比连续1个月正增长。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。 进入2010年以来，自中央经济工作会议后，楼市调整政策频出。二手房营业税优惠终止、国四条、土地出让金比例调高至50%、国十一条以及央行上调存款准备金率等为当前火热的楼市注入了一剂良方。特别是2010年9月30日由深圳率先推出的限制购房令，继而蔓延至全国各大城市，对房地产投资更是带来了极大的影响。统计显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%;其中，1~12月增速比1~11月回落3.3个百分点。全国商品房销售面积10.43亿平方米，增长10.1%，增幅回落超过30个百分点。商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，增幅回落超过50个百分点。房地产开发
企业本年资金来源72494亿元，增长25.4%， 增幅回落20个百分点左右。从同比数据看，4月份以后房价同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4个百分点。从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征，涨幅也呈逐步回落态势。 二、行为经济学的主要观点 (一）什么是行为经济学 行为经济学就是要从人的现实决策过程中出发，建立符合心理学事实的个体决策模型，以此来分析具体的经济行为和经济现象。它强调的是，经济学的假设前提必须和实际情况一致，通过大量的心理学实验和现场实验研究，对主流经济学家所坚守的公理化假设进行可复制的实验，并在这些重复的实验中寻找一些具有规律性的东西，接着用数学把规律表达出来，以便给经济学的演绎推理更为科学，也更具预测性的模型奠定基础。
房地产投资项目可行 性研究报告 目录 1 导论 (1) 1.1 房地产投资的基本要素 (1) 1.1.1 房地产的概念 (1) 1.1.2 房地产投资概述 (1) 1.1.3 我国房地产投资现状 (2) 1.1.4 房地产投资分析概述 (3) 2 项目背景分析 (6) 2.1 宏观环境研究 (6) 2.1.1 城市简介 (6) 2.2 宏观经济情况 (6) 2.2.1 国民生产总值GDP (6) 2.2.2 三大产业比重 (7) 2.2.3 社会消费品零售总额 (8) 2.2.4 人均GDP (9) 2.2.5 居民收入及消费情况 (9) 2.3 宏观市场状况 (10) 2.3.1 整体市场表现 (10) 2.3.2 10-11月各区域市场表现 (13) 2.3.3 2011年项目新推情况简析 (15) 3 项目定位 (17)
3.1 主要经济指标 (17) 3.2 地块SWOT分析 (17) 3.3 定位表述 (18) 3.4 客户定位 (19) 3.5 租金和售价建议 (19) 3.5.1 市场租金确定 (19) 3.5.2 售价确定 (20) 4 推广建议 (23) 4.1 推广优势 (23) 4.2 销售周期 (24) 5 项目财务分析与评价 (24) 5.1 分析说明与依据 (24) 5.1.1 财务分析说明 (24) 5.1.2 财务分析依据 (25) 5.2 基础数据预测 (25) 5.2.1 开发周期拟定 (25) 5.2.2 开发成本测算基础 (26) 5.2.3 销售收入测算基础 (27) 5.3 项目财务评价 (27) 5.3.1 投资成本与收入测算 (27) 5.3.2 静态盈利能力分析 (29) 5.3.3 动态盈利能力分析 (30) 5.3.4 资金平衡分析 (32) 5.4 项目风险分析 (34) 5.4.1 敏感性分析 (34) 5.4.2 盈亏平衡分析 (34) 5.5 财务评价结论与建议 (35) 5.5.1 财务评价结论 (35)