房价与利率、通货膨胀及人民币升值预期关系分析
(北京为例)
目录
房价与利率、人民币升值预期、通货膨胀(北京为例) (1)
摘要： (2)
关键字： (2)
一、引言 (2)
二、文献综述 (4)
三、利率、通货膨胀与人民币升值预期对房价影响的理论分析 (4)
1、利率 (4)
2、通货膨胀 (5)
3、人民币升值预期 (6)
四、数据验证与简单模型回归 (6)
1、相关数据与分析 (6)
2、简单模型建立 (8)
3、数据来源 (8)
4、回归结果与分析 (9)
五、结论与相关建议 (10)
1、结论与建议 (10)
2、存在不足 (10)
参考文献： (11)
摘要：
本文从现实出发分析利率、人民币升值预期与通货膨胀对房价的影响，结合北京的实际数据进行相关说明，同时应用简单的回归分析得出房价与以上因素正相关的结论，认为中国北京的房价上涨更多的是由投资方产生的，而作为需求方的居民来说成为房价上涨的受害者，同时政府在房价的稳定中有着重要的作用，发挥政府的作用将有助于房价的稳定。
关键字：
房价利率通货膨胀率人民币升值预期政府政策
一、引言
以2010年4月15日的“国四条”、4月17日的“国十条”为标志，中国房地产市场掀起一波新的调控风暴，被称为“史上最严厉的房地产调控”，国家的一系列宏观调控政策旨在稳定房地产市场，对不断攀升的房价进行控制。
下表详细的列出了国家面对不断上涨的房价做出的相应的回应与政策。
《财经》综合报道
https://www.doczj.com/doc/ea7926100.html,/2011-04-17/110694441.html
房价的过快上涨已经成为困扰人民生活的重要因素，尤其在北京上海这样的人口密集，经济发达的地区，快速上涨的房价成为人们直接关心，密切关注的问题。由此，引发我对于房价影响因素的思考，基于现阶段我国通货膨胀水平不断提高，人民币升值压力不断加大，
同时银行利率调整成为宏观调控的重要手段，根据近期数据对利率、通货膨胀以及人民币升值预期对房价的影响进行分析讨论，希望可以从中得出政策性建议。
二、文献综述
现有文献对于房价的问题相对比较关注，分别从理论上与实证上对房价的影响因素进行了分析：
浙江大学公共管理学院黄忠华等人在《中国房价、利率与宏观经济互动实证研究》中探讨了房价与利率和宏观经济的关系，得出房价与宏观经济在长期中存在稳定的关系，但在短期中存在失衡，房价与GDP存在双向因果而与利率的关系不大；厦门大学公共事务学院严金海在《论房价对中国产出和通货膨胀率的影响》一文中运用IS-LM模型研究得出住房价格波动对宏观经济产生影响，同时短期住房价格波动推动了物价上涨；杜敏杰刘霞辉在《人民币升值预期与房地产价格变动》中通过建立房价与汇率的关系模型得出了作为资本的房地产它的价格形成是与汇率具有相关性的；此外在房价影响因素领域的其他实证研究也得出类似的结论。
同时，在分析我国房价的影响因素的时候，提出我国城市化进程的加快，投资与消费的并存，土地供给有限而住房需求增加以及金融因素的影响都是我国房价快速增长的重要原因；此外在易宪容编著的《房价博弈》中对“刚性需求”进行了详细阐释，提出了中国房价的暴涨是投资需求直接推动的结果，而消费需求因为价格的原因得不到满足，真正的问题不是需求不足而是价格的高昂。
我们发现经济理论中的IS-LM模型给出了利率与宏观经济的相互关系，但是在现实中的房价变动已经不是理论可以完美解释的了，此外可以看出以往的研究并没有针对通货膨胀、利率以及人民币升值预期的系统性的研究，而且在研究中注重计量模型的回归结果，为此在本文中将通过对不同的因素对房价的影响进行分析，通过数据对相关分析进行验证，已达到研究的目的。
三、利率、通货膨胀与人民币升值预期对房价影响的理论分析
1、利率
在引言中的国家一系列调控政策中我们看到了，提高住房贷款利率作为一个重要的宏观调控手段被国家多次应用。提高贷款利率是为了减缓人们对住房的需求量，从而达到降低房价的效果，如果仅仅从需求与供给的角度上来说，这样的做法似乎是合理的，然而在中国房价的过快增长，应该不只是需求的问题。
从消费者角度来说，如果是需求的问题，由于中国人口众多，对于房屋的需求在一定程度上可以说是无限的，这也是在报道上我们可以看到的所谓“刚性需求”，这样即使提高贷款利率也不能减少这样的无限需求，也就是说供给者仍然面对着巨大的房屋需求，提高贷款利率之后使得一部分人买不起房子，但是并不会减缓房价攀升的步伐。
从投资者角度来说，实际上中国的房价过高很可能是投资者的不断投资，房子更多的成为如同股票、证券一样的投资品而不是供人居住的实用品，这样投机的心理在这其中占了很大的比重。在投资领域中投资回报率是很重要的一个标准，这样利率在其中就起到至关重要的作用，提高利率则贷款投资的投资商将面临更高的成本，相对来说会减少投机者的利润收益，对于房市的稳定是有一定好处的。但是问题在于供给量的减少遇到较高的需求量，那么房价理论上势必是要上涨的，也就是说这不能解决稳定房价的问题。
这个时候分析人们的需求弹性是有必要的，把市场上的房屋需求者分为两类，没有房子的和有一套或者更多住房的，这样我们可以知道没有住房的人需求弹性较低而已经有住房的人需求弹性较高，也就是说没有住房的需求者对价格的敏感度较低。
这个时候我们可以分析出利率对于房价的影响，如果对投资者的贷款利率提高的话，相对来说供给减少价格单位房价上涨，这样需求弹性较高的人会因为价格上涨而不愿意购买，而市场因为部分需求者退出使得需求减少，那么那些弹性较低的需求者就有可能享受到较低的房价（如果需求下降的幅度大于供给下降的幅度）。这样的情况是我们最喜欢看到的，因为这些人才是房屋的真正需求者。这样的结果同时也推动了房地产市场的稳定。
综合以上分析，通过需求者，投资者已经不同人群对房屋需求弹性的分析，如果住房贷款利率与投资贷款利率是正相关的话，那么利率的提高将会使得房价趋于下降，但是由于整个过程中有诸多不确定因素，那么利率的影响也许并不明显。
2、通货膨胀
通货膨胀是指流通中的货币量大于市场需要的货币量而引起的纸币贬值物价上涨的现象，在这里通货膨胀对房价的影响似乎是显而易见的，当纸币发行量较多的时候物价都是要上涨的，而作为消费品的房地产来说也应该在这样的通货膨胀在价格上涨，也就是说通货膨胀会与房价成正相关的关系。
然而正如之前所说的一样，房地产在不断向着资本迈进，也就是说并不是一种普通的消费品，这样在通货膨胀下就该进行细致的考虑。短期内通货膨胀会使得投资者看到房地产利润的增加，会有更多的人愿意投资房市，从投资方把房价炒高，同时由于货币的贬值需求方也推动房价向高处进发；长期以来，通货膨胀的弊端会逐渐显现，原投资者的预期收益率将下降，房市将趋于稳定，这样长期来看通货膨胀在影响宏观经济之后会对房价上涨产生负影响。但是毕竟过度的通货膨胀对经济是个重大的打击，并不是解决房价高涨的方法，因此这里只讨论通货膨胀对房价的影响。
综上所述可以知道在短期内通货膨胀会推动房价的上涨，而长期对房价的影响是不能确
定的。
3、人民币升值预期
我国现在处在人民币不断升值的阶段，而此时房价也在一个较高的水平之上，这并不是在标榜人民币升值与房价的某种关系，而只是简单的陈述现象。
就一个国家而言是不需要考虑汇率问题的，但是在经济全球化的今天，不从全球的视野来考虑问题是不行的，因此我们要考虑人民币升值对房价的影响。首先外国人到中国来购买居住性的住房是较少的一部分，因此外国的资金流入大部分是作为对房地产的投资而进行的，可以很容易的指导，当外国资金越多的涌入中国的时候就会有越多的资金投资于房地产市场，投资方以及投机者共同作用下房价就会上涨。
而人民币升值正是给了外国资金涌入中国的机会，国内“热钱”将在升值的现状下越来越多，由于国内利率不断上涨，同时本币又在升值，这样就给外国资本投资中国获得汇差与利差双重获利的机会（参见张陶伟编著，《国际金融原理》第一版，1995.9，清华大学出版社出版，第五章套利与利率平价关系），这样给了国外投机者以投机套利的机会，所以人民币升值的预期将会对房价上涨起到推动作用。
另一方面，由于人民币的升值对于中国的出口产生抑制作用，也就是说有利于出口，同样数量的人民币可以兑换更多的外币，那么对于投资于国外资产与物品将有优势，这样一来人民币的升值将在一定程度上减少对国内房地产的投资于购买，所以从这个角度来说人民币升值将带来房价的相对下降。
综合考虑以上两种因素，在现在中国的情况下，不能确定那种影响起主要作用，因此人民币升值预期对房价的影响可能是双向的。
四、数据验证与简单模型回归
1、相关数据与分析
由于中国特殊的情况，城市化发展不平衡使得中国平均房价水平与部分大城市的房价存在着不一致的趋势，观察最近几年的住宅价格可以看出在2007到2008年这一关键年份全国的平均房价是递减的，而北京的房价却是上涨的。
2007
并不为之震惊，然而北京的房价不降反升，虽然在整体经济的影响下这一涨幅并不明显，不过这就是我们一直关注的房地产泡沫的可能性。本文并不讨论泡沫是否产生，提到这一现象只是想说明，北京的房价问题是我们所关注的，因此在分析中我们将以北京为例，探讨房价与利率、通货膨胀和人民币升值预期的关系。
在前面的对比中可以看出北京房价相对于全国来说在2008年是上涨的，因此我们看到北京2007年到2008年各月的房价指数如上图。2007年一年房价都是上涨的，进入到2008年虽然上涨幅度呈下降趋势，但是指数一直在100以上，所以在北京的房价还是缓慢的上涨，
这就说明了08年北京房价继续上涨的现象。
以上是北京市住宅各年份批准的预售面积，从这里边可以看出政府对于房地产业的一个调控方向，一般认为批准预售面积越多则增加住宅的供给量越大，如果需求一定的话，那么房价格将下降，相反则会上升；我们可以看出在2005年到2007年之间政府批准的住宅预售面积减少，理论上房价会上升，这符合我们的数据，但是2008年增加预售面积并没有使得房价下降，这时候就符合我们之前的分析，房价的波动是供给方和需求方共同作用而形成的。也就是说所谓的“刚性需求”以及基本的攻击需求理论不能解释北京当下的房价问题，这也
是为什么政府需要寻找新的调控手段来稳定房价。
上图书2003年到2008年北京市房屋投资情况，可以清楚的看到2007-2008年有个下降的趋势，这个原因是显而易见的，但是与住宅预售的图相比我们看到政府在2008年批准的预售面积不降反升，很显然在这一时期一方面投资在减少，也就是房屋供给在减少；而另一方面政府鼓励住宅销售，扩大需求，可以预见房价即使在金融危机中也会有所上涨。
综合以上数据，再结合这段时间的利率，通货膨胀以及人民币相对美元价值都处于可以上升阶段可以知道，房价在北京受到政府政策的影响，同时与利率，通货膨胀，人民币升值有着正向的关系。
2、简单模型建立
基于以上分析，我们对房价影响因素进行简单的回归分析。其中房价作为被解释变量，利率、CPI指数以及汇率作为主要的解释变量，考虑到房价可能受到GDP等宏观因素的影响，以房地产总投资额作为另一个解释变量；选取的数据为北京地区2006年到2008年各月份的数据；由于只是希望考察利率、通货膨胀与人民币升值预期对房价的影响，所以采用简单的
经过数据的处理可以看出各变量间是线性的关系，于是建立模型如下：
3、数据来源
房地产市场相关数据来源于《中国房地产统计年鉴》，北京地区数据来源于《北京房地
产统计年鉴》，宏观数据，利率、汇率以及通货膨胀率来源于“中国人民银行年报”。
4、回归结果与分析
应用EVIEWS6.0得到如下回归结果：
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C -371.8030 82.32949 -4.516037 0.0002
R 3.049961 0.542804 5.618898 0.0000
I 2.657530 0.515005 5.160205 0.0001
F 24.86535 3.796858 6.548928 0.0000
G 0.069282 0.019628 3.529712 0.0022
R-squared 0.961912 Mean dependent var 110.4083 Adjusted R-squared 0.953893 S.D. dependent var 3.721374 S.E. of regression 0.799071 Akaike info criterion 2.572317 Sum squared resid 12.13176 Schwarz criterion 2.817745 Log likelihood -25.86780 Hannan-Quinn criter. 2.637429
F-statistic 119.9608 Durbin-Watson stat 1.109012 Prob(F-statistic) 0.000000
可以看出R值较高，整体的回归效果较好。根据回归结果P值较低，可以看出利率、通货膨胀率以及人民币升值预期对北京的房价都是有影响的，就是说人民币利率越高，通货膨胀率越高，则住房价格越高，而人民币升值预期与住房价格成相反方向变动，这是因为在我国汇率应用直接标价法，也就是说用1单位外币等于多少人民币来标价（外币为基准货币），这样虽然汇率那一项在回归系数上为正，实际上是与房价负相关。
这个结果与我们之前的分析大体一致，其中利率一项在这里给我们一个明确的答案，看到利率与房价正向影响，也就是说提高利率并没有使得原本较高的房价回落，这里就像我们之前的分析一样，可能是因为购房者对于房屋的需求弹性较小，利率的变动没有像预期一样使得需求大幅度下降，反而因为对房地产投资者成本的增加而使得房价进一步上涨；此外也可能是由于北京地区实际情况的影响，北京地区有大量的高校毕业生以及年轻的白领工作者，对房屋的需求量比较大，这里“刚性的需求”在一定程度上发挥着作用，而投资商或者投资者对于政策的敏感度相对较高，因此造成了利率与房价正向变动。
通货膨胀率上升与房价正向相关，这也我们之前的分析一致，与其他商品一样房屋也在通货膨胀中价格上涨；然而在这里还要考虑另一个因素，也就是说近年来我国通货膨胀率在不断上升，提高利率一方面是为了房价的稳定（作为政策在引言中已经列出），另一方面也是为了抑制通货膨胀，所以我们不能说通货膨胀对房价的上涨起了绝对性的作用。
人民币升值与房价负向相关，这个也比较好理解，一方面是人民币升值出口利润减少，有利于进口，部分投资于房地产资金投资于国外相关产品；另一方面说明之前的分析中人民币升值预期带来的替代效应要大于对投资的激励效应。现在我国面临着升值压力，根据回归的结果，我们预计会对房价的变化带来积极的影响。
五、结论与相关建议
1、结论与建议
通过以上的分析我们可以得出结论，房地产作为兼具商品与投资品两重性的特殊产品，在中国北京的特殊环境下表现出与利率、通货膨胀率以及人民币升值的正向相关性。中国的房价更多的影响因素倾向于投资方，而并非需求方，因此解决房价问题也更应该着眼于投资方向。可以看出，政府通过提高利率并不能很好的控制房价上涨，相反可能是推进了房价的上涨，但是鉴于利率调整作为国家重要的货币政策对于抑制通货膨胀有着重大意义，在调控房价中可以作为一种手段与其他方法配合进行；控制通货膨胀率，保持物价的稳定与抑制房价是息息相关的；人民币升值将给房价带来巨大的上涨压力。
政府在未来的调控之中可以更多的关注房地产投资者，规范投资秩序，合理规划城市用地，此外对炒房者的控制也是重要的措施，为房地产创造健康的市场环境是必要的；通过对银行贷款的规范可以抑制投资方的过度投资；进一步完善税收体制，税收政策将是影响房价的重要调控手段；寻求可持续发展的市场运行模式，国民经济增长多元化。
当然作为社会主义国家的中国，如果政府采用相关的法律与行政手段，相信房价还是会乖乖地下来的。2011年《房地产蓝皮书》在5月4号公布，从官方的数据我们看到在国家的限购等一系列政策的影响下，我国的住房价格出现了新的趋势，中高档住房价格走高，低档住房价格走低，可以看出这样的结果与我们的分析以及数据是相吻合的；相对于低档住房来说中高档住房更是一种投资品，利率的调整更多的影响中高档住房，而低档住房的需求弹性较低；同样人民币升值带来的国外资本也更多的影响中高档。所以在房价的调控中，国家在政策上的调整将会对房价产生重大的影响。
2、存在不足
本文主要目的在于通过现象对房价进行自己的思考，但是在整个行文中存在诸多不足：1、模型建立较为简单，建立的目的是为了对之前的分析进行相关验证，采用的是基本的最
小二乘法，可能存在技术性的问题
2、数据以月份为单位，最近三年的数据，这样对于通货膨胀长期的影响检验相对较弱
3、利率的选择并没有细分到金融市场利率以及银行存款贷款利率，因为考虑到对房价的影
响，应该是老百姓切实关注的中国人民银行公布的利率，所以选择一年期存款利率作为数据。
参考文献：
【1】《浅析高房价的原因及解决措施》河海大学孙璐“《经济论坛》”
【2】《房价经济效应与政府调控》黎显扬“《中国房地产金融》·2010·第2 期”
【3】《人民币升值预期与房地产价格变动》杜敏杰刘霞辉“《世界经济》2007年第1期”
【4】《中国房价、利率与宏观经济互动实证研究》黄忠华, 吴次芳, 杜雪君“《中国土地科学》2008 年7 月”
【5】《汇率变动对房地产市场的影响研究》袁文麟吕萍周滔“《中国物价》2007.06”【6】《论房价对中国产出和通货膨胀率的影响》严金海“《中国土地科学》2009 年10 月”
【7】《房价持续上涨的原因及治理》高荣“《中国经贸导刊》2010 年第23 期”
【8】《房价上涨的因素及风险研究》慈向阳宣国良“《价格理论与实践》”
【9】《人民币汇率变动对通货膨胀影响的实证分析》刘晶“《经济论坛》2010年9月”【10】《浅析人民币升值对房地产市场的影响》朱连心何彪“《北方经贸》2007年第04期”
【11】《利率理论与利率风险管理》胡曙光著中国人民大学出版社2006年5月第一版