突破地段价格之路三级跳
——南山开发公司香蜜湖项目前期策划报告
熙园
01997 东海花园
2
22000 水榭花都3
32003 中旅公馆4
42003 熙园1998 香榭里花园112005年 香域中央
6
62005年 水榭花都3期7
72005年 香蜜湖1号8
82004 金地香蜜山55香蜜湖的豪宅片区的美誉由来以久，较新兴的华侨城及红树湾更有历史。
项目面临的问题1：游离在豪宅边缘地带
水榭花都
国际公馆
香蜜山熙园
联泰
东海香榭里
片区价格惯性片区价格惯性如何打破片区内由南向北递减如何打破片区内由南向北递减//由东向
西递减的价格惯性？
如何打破片区内由南向北递减如何打破片区内由南向北递减//由东向西递减的价格惯性？区域形象干扰
区域形象干扰如何在枫丹雅苑如何在枫丹雅苑//温馨家
园/恒星园中独树一帜？
如何在枫丹雅苑如何在枫丹雅苑//温馨家园/恒星园中独树一帜？万地
总案例:8; 最高单价:6029.41 ; 最低单价:5400; 平均单价:
项目面临的问题4：片区规划过境感>居住感
“蓝牙水晶”
水榭花都
熙园
华泰小区
新天国际名苑
香蜜湖豪庭
香蜜湖豪庭 军用地
枫丹雅园恒恒星园豪枫园
特发小区
从本项目所处地段看，道路及市政规划明显偏重过境交通，对于纯粹居住呈现交通空间尺寸过大、配套明显不足的劣势。
项目面临的问题6：规模受限，价格想象空间和客户转换余地小以波托菲诺、香蜜山及水榭花都为例，规模大的楼盘可以实现价格分解，通过价格的上扬提升产品在客户的心中的感知价值，价格产生的边际效应。
深圳各档次物业2005年价格至高线
深圳各档次物业年价格至高线
顶级豪宅：纯水岸别墅
18
VS
金地香蜜山跻身豪宅边缘之列,成为成功突破价格的典范,但由于其资源特殊性,我们不能将其作为价格比照的唯一参照系
山居生活、发展商品牌、网球中心、品牌物业管理构成了香蜜山客户主力的购买原因
金地集团：金地集团：科学筑家科学筑家