房地产目标客户细分黄金定律
一、目标客户细分原则
进行目标客户细分的理由就是解决谁是我们的客户? 我们希望去吸引哪些客户? 我们应该保持哪些客户? 我们应该如何迎合他们的要求?因而客户细分要掌握以下几点定律：
1. 选定最有价值的细分客户，剔除非目标客户
尽管不能保证对庞大市场的控制和拥有，但也确保客户细分市场足够大、可识别、有媒介触及点并且有利可图，这是房地产企业乃至项目生存的基本土壤，这样的客户细分才有价值。反之，如果细分后的市场面太狭小，目标客户群不足以支撑企业发展所必须的利润，那么这种细分就是失败的。
2. 进行差异化的价值定位，集中于一点，为不同客户提供独特价值
不同客户对于项目而言带来的价值不仅相同，有的客户可以连续不断地为项目创造价值和利益如多次置业客户、老客户不断介绍新客户等，因而要对客户进行价值差异化区隔。
3. 围绕客户细分和价值定位定义精确制导的运营流程，确保产品和服务的高命中率和高满意度
仅仅将客户进行有效细分是远远不够的，细分的目的是抓住客户特征投其所好，将产品成功的推广出去，精确完善稳定合理的运营流程是成就这些美好愿望的助推器。
二、目标客户细分的黄金定律
客户的“特征细分---价值区隔---共同诉求”构成了客户细分过程的三部曲。
（一）特征细分
——地理因素
——社会因素
——心理因素
——消费行为因素
1、地理因素
（1）、居住区
区分为市区、郊区、乡村等、或老城区、新发展区等。
（2）、行政区
（3）、大区域
规模如5万人以下， 5万人-10万人， 10万人-30万人， 50万人、100万人等。
2、社会因素
（1）年龄
购房能力随着年龄的增加在不断的变化。二十岁、三十岁、三十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准皆有大的差异。随着社会的发展聚集财富周期的不断演变体现在客户年龄的特征逐日明朗。
（2）性别
性别区分为男性与女性。随着“她”时代带来的女性经济能力的不断提升，在行销企划时，除了对传统男性特质的诉或外，愈来愈需要对女性
的观点与特质作新颖的计划与诉求。正如同有愈来愈多的杂志是针对女性市场作开发与诉求。
（3）经济收入
经济收入直接影响着客户的购买能力，根据郑州市的普遍标准可以分为月薪1000元以下、1000-2000元、2000-3000元、3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元、8000-10000元、10000元以上等。
（4）行业
农、林及畜牧、产品生产、建筑、销售、教育、医疗、科研院校、信息软件、贸易、证券、政府部门等行业，行业的差异造成了收入、知识构成以及内在性格的很多不同。
（5）职位
企业高层、企业中层、老板、行政、技术人员、职员等。
（6）教育
区分为小学、中学、专科、大专、本科、研究生等学历。
（7）宗教信仰
道教、佛教、基督教、天主教、伊斯兰教、无神论者等。
（8）社会阶层
社会阶层的划分尽管有很多的争议，但归总有以下特征：
①同一阶级的人群具有类似的行为。
②社会阶层的地位有高低。
③社会阶层乃是职业、所得、教育等综合的结果。
④社会阶层的内涵会变动，而且个人亦会提升到较高阶层或下降到较低阶层。
（9）、家庭成员
1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上等。
（10）家庭生命循环
可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下，年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以下小孩，年老单身等。另外还可以分为新婚市场、单身市场、老人市场等。
3、心理因素
（l）个性
内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型等。
（2）生活型态
平实型、寒酸型、炫耀型、绅士型等。
消费行为因素
4、消费行为因素
（1）置业情况
第一次置业、第二次置业、第三次置业、多次置业等。
（2）购买动机
经济型、地位型、理智型、投资性、投机型等。
（3）品牌忠诚性
强、弱、没有等三种。
（4）准备购买时
不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望等。
（5）对产品之态度
狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视等。
（二）价值区隔
经过以上基本特征的判断之后，需要进行价值区隔，分辨出高价值和低价值的客户细分区域，即根据“20%的客户为项目带来80%的利润”的原理重点锁定高价值客户。
客户价值区隔变量包括：
1、客户响应力
2、客户销售收入
3、客户利润贡献
4、忠诚度
5、推荐成交量
（三）共同诉求
围绕客户细分和客户价值区隔，选定最有价值的客户细分作为目标客户细分，提炼它们的共同需求，以客户需求为导向精确定义企业的运营流程，为每个目标细分市场提供差异化的营销组合。
客户细分的三个阶段中，最关键的是拟定选择进行客户细分的变量要素，不同的变量要素直接影响着客户细分的结果和对不同细分客户的价值评定，从而也影响后续的营销组合。客户细分的变量要素不是静态的，一成不变的，应该是根据市场环境和客户响应情况等等进行动态调整和优化的。因而不是三个阶段的简单搭接而是三个阶段环环相扣，互相影响互相促进的过程。
第六章汽车市场细分与目标市场定位 学习目标： 理论要求： 1、了解汽车市场细分的概念和作用； 2、了解市场细分的标准和步骤； 3、理解汽车市场预测对提高汽车市场营销水平的重要现实意义； 4、了解汽车市场预测的步骤与方法。 实践要求： 1、具有运用汽车市场营销调查的方法进行调查实践的能力； 2、具有问卷的设计能力。 现代市场营销非常重视STP策略，即市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning）。 当今社会汽车市场竞争十分激烈，消费者的需求千差万别，企业无法在整个市场上为所有用户服务，应该在市场细分的基础上选择对本企业最有吸引力并能有效占领的那部分市场为目标，并制定相应的产品计划和营销计划为其服务，这样企业就可以把有限的资源、人力、财力用到能产生最大效益的地方上。确定目标市场，选择那些与企业任务、目标、资源条件等一致，与竞争者相比本身有较大优势，能产生最大利益的细分市场作为企业的目标市场并做出合理的市场和产品定位是STP营销的主要任务。 第一节市场细分 市场细分也称市场细分化（Marketing Segmentation），是20世纪50年代中期由美国人温德尔·斯密提出的新概念。所谓市场细分，是指根据整体市场上顾客需求的差异性，以影响顾客需求和欲望的某些因素为依据，将一个整体市场划分为两个或两个以上的顾客群体，每一个需求特点相类似的顾客群就构成一个细分市场（或子市场）。在各个不同的细分市场，顾客需求有较明显的差异，而在同一细分市场上，消费者具有相同或相近的需求特点。例如服装市场，可按顾客的性别因素，细分为男士市场、妇女市场；按年龄因素细分为老年市场、中年市场、青年市场、儿童市场；也可按地理因素细分为国外市场、国内市场，或城市市场和乡村市场，或南方市场和北方市场等。汽车市场可以按用户的用途要求分为货车市场、客车市场；按用户的购买力分为高档车、中档车和低档车市场等。以上每个细分市场的需求各不相同，同一细分市场内需求基本相似。 所以市场细分不是通过产品分类来细分市场的，如汽车市场、服装市场、机床市场等。
精心整理 第6章市场细分与目标市场选择（一）单项选择题（在下列每小题中，选择一个最合适的答案。）1、市场细分是50年代中期美国 市场营销学家（）提出的。A、基恩?凯洛西尔B、鲍敦C、温得尔?斯密D、菲利普?科特勒2、（）差异的存在是市场细分的客观依据。A、产品B、价格C、需求偏好D、细分3、某 工程机械公司专门向建筑业用户供应推土机、打桩机、起重机、水泥搅拌机等建筑工程中 所需要的机械设备，这是一种（）策略。A、市场集中化B、市场专业化C、全面市场覆盖D、产品专业化4、属于产业市场细分标准的是（）。A、职业B、生活格调C、收入D、采 购方法5、依据目前的资源状况能否通过适当的营销组合去占领目标市场，即企业所选择 尔根据用户提供的信息及进一步市场调研，推出冰温（-5～10℃）台式冷柜，抢先占领仍处于空白状态的零售鲜肉保鲜冷柜市场。 这种定位战略属于（）A对抗定位战略B回避定位战略C侧翼定 位战略D补缺定位战略15.富士胶卷与柯达胶卷均采用优质高价
的市场定位，其定位战略属于（）A对抗定位战略B回避定位战 略C侧翼定位战略D补缺定位战略2 16.我国乐凯对柯达和富士的市场定位属于（）A对抗定位战略B 回避定位战略C侧翼定位战略D补缺定位战略17.4P's市场营销 组合是指（）A产品（Product）、促销（Promotion）、人员（People）、有形展示（PhysicalEvidence）B分销（Place）、 （ （ （ （ C B、产品差异化营销阶段 C、目标市场营销阶段 D、市场营销阶段22、某跨国集团将其目标市场划分为欧盟、北美、东盟等，其划分依 据属于（）。A、地理细分B、人口细分C、心理细分D、行为细 分23、目标市场营销的首要步骤是（）。A、市场定位B、市场 细分C、目标市场选择D、评价目标市场3
房地产目标客户细分黄金定律 一、目标客户细分原则 进行目标客户细分的理由就是解决谁是我们的客户? 我们希望去吸引哪些客户? 我们应该保持哪些客户? 我们应该如何迎合他们的要求?因而客户细分要掌握以下几点定律： 1. 选定最有价值的细分客户，剔除非目标客户 尽管不能保证对庞大市场的控制和拥有，但也确保客户细分市场足够大、可识别、有媒介触及点并且有利可图，这是房地产企业乃至项目生存的基本土壤，这样的客户细分才有价值。反之，如果细分后的市场面太狭小，目标客户群不足以支撑企业发展所必须的利润，那么这种细分就是失败的。 2. 进行差异化的价值定位，集中于一点，为不同客户提供独特价值 不同客户对于项目而言带来的价值不仅相同，有的客户可以连续不断地为项目创造价值和利益如多次置业客户、老客户不断介绍新客户等，因而要对客户进行价值差异化区隔。 3. 围绕客户细分和价值定位定义精确制导的运营流程，确保产品和服务的高命中率和高满意度 仅仅将客户进行有效细分是远远不够的，细分的目的是抓住客户特征投其所好，将产品成功的推广出去，精确完善稳定合理的运营流程是成就这些美好愿望的助推器。 二、目标客户细分的黄金定律 客户的“特征细分---价值区隔---共同诉求”构成了客户细分过程的三部曲。
（一）特征细分 ——地理因素 ——社会因素 ——心理因素 ——消费行为因素 1、地理因素 （1）、居住区 区分为市区、郊区、乡村等、或老城区、新发展区等。 （2）、行政区 （3）、大区域 规模如5万人以下， 5万人-10万人， 10万人-30万人， 50万人、100万人等。 2、社会因素 （1）年龄 购房能力随着年龄的增加在不断的变化。二十岁、三十岁、三十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准皆有大的差异。随着社会的发展聚集财富周期的不断演变体现在客户年龄的特征逐日明朗。 （2）性别 性别区分为男性与女性。随着“她”时代带来的女性经济能力的不断提升，在行销企划时，除了对传统男性特质的诉或外，愈来愈需要对女性
第四章市场细分目标市场与市场定位 市场细分和目标市场的概念，是于20 世纪50 年代中期，由美国市场营销学家温得尔·斯密(Wendell R ．Smith) 提出的，是第二次世界大战后市场营销理论的新发展，是买方市场环境下的一种现代市场营销观念。企业认识和了解不同的消费者群，选择其中的一个或几个作为准备进入的目标市场，并针对该目标市场的特点，制定和实施适当的营销组合技术方案，以满足目标消费者的需求。市场细分化是一种以人为本、以满足人的需求为目标的营销观念。企业通过对市场进行细分化(Segmenting) 、确定目标市场(Targeting) 、进行市场定位(Positioning) ( 也称STP 战略) ，决定营销组合策略，是企业营销成败的关键。( 图4 — 1) 。 STP 战略图4 — 1 导入案例：成功在于定位 所谓市场定位，是指在目标市场中为产品找到一个与其它竞争产品相比，具有明确、独特而又恰当的位置。也就是说，市场定位要根据所选定目标市场上的竞争者产品所处的为止和企业自身条件，从各方面为企业和产品创造一定的特色，塑造并树立一定的市场形象，以求在目标顾客信中形成一种特殊的偏爱。 定位就是要找到合适的空子——江崎泡泡糖 无数事实证明, 即使是已经成熟的市场, 也并非无缝可插, 无隙可乘。市场是在不断发展变化的。通过市场细分和定位, 寻找对方的相对弱点或漏洞, 用己之长, 攻其之短, 通过见缝插针, 拾遗补缺, 变潜在市场为现实市场。例如, 日本泡泡糖市场年销售额约140 亿日元, 大部分为“ 劳特” 所垄断。江崎糖厂成立市场研究班子, 专门研究霸主“ 劳特” 产品的不足和缺点, 寻找现有市场的缝隙。经过周密调研, 他们发现了“ 劳特” 的四个漏洞：一是以成年人为对象的泡泡糖市场正在扩大, 而“ 劳特”
三、目标客户定位 (一)住宅部分 1、目标客户定位及依据 1）、目标客户群定位——卖给谁？ A、主力客户群体 ●私企、民企老板级人物 ●个体工商户（沿八一大道、民德路、苏圃路、中山路的专业市场的私营业主或酒肆茶楼经营者） ●自由职业者，如证券大户室人士、律师等 ●外企、新兴高科技行业的高级管理人员 B、争取客户群体（此类客户群体极易成为现实客户） ●政府高级官员 ●国企老总级人物 ●金融机构从业人员 2）目标客户群定位依据 ●繁华市中心区或老城区的有一定规模的新概念高尚社区并未形成； ●成功人士对郊居概念从心理上并不认同； ●豪宅需求必须有强大的财力支持。 2、消费群体分析 1）、综合分析 ●具有一定的文化层次，对新事物的接受意识比较强； ●购房趋向容易受大众传播的影响； ●居住空间的休闲性、舒适性与周边的娱乐性需求比较大； ●成功人士，身价不菲，具有强大的财务支持； ●年龄基本在35岁以上；
●家庭结构成熟； 2）、消费群体表现特征 3）、消费个体差异分析 B、装修标准喜好分析 家庭构成的差异性，生活喜好的差异性，以及对更高质素的追求，目标客户基本上选择自行装修，但又希望得到装修的各项参考建议。 C、付款方式喜好分析 部分客户会出于一定的目的，而选择一次性付款，但大多数客户会接受银行按揭付款。 （二）写字楼部分 1、市场细分（分析本片区内各细分市场特征）
★商住楼功能定位不明确，虽然档次相对较高，现阶段的商住楼是不得已而为之，在房地产发展的初期仍会有一定的市场空间； ★在本片区内纯写字楼办公物业相对缺少，高档次的智能化的标志性写字楼为市场空白，存在着强大的市场支撑力； ★会展、会务的分散性、低档次性强烈渴求功能的聚集。 2、目标客户 定位及依据 1）、目标客户群定位——卖给谁？ A、主力目标客户群体 ●省内知名大中型企业，证券金融机构； ●域外大型企业的地区性总部； ●南昌市新兴民营企业。
市场细分与目标市场的选择
模块三市场细分与目标市场的选择 顾客是一个庞大而复杂的群体，其消费心理、购买习惯、收入水平和所处的地理文化环境等都存在很大差别，不同消费群体对同一产品的消费需求和购买行为存在很大差异。任何一个企业，无论其产品组合多么宽广都无法满足整体市场的全部需求。因此，企业营销管理人员在发现和选择了有吸引力的市场机会之后，还要进一步进行市场细分和目标市场的选择，这是市场营销管理过程的第二个主要步骤。市场细分、选择目标市场以及以后将要提到的市场定位，构成了目标市场营销的全过程。企业的营销任务就是对选定的目标市场进行细分，然后结合特定的市场环境和企业的资源条件，制定适合其目标客户群体的营销策略。 项目一市场细分 【知识、能力、素质目标】
使学生理解市场细分的定义及客观基础，明确消费者市场和产业市场的细分标准，掌握市场细分的方法步骤，在此基础上，能够应用一定的细分标准对某消费者市场和产业市场进行有效细分，以便选择确定企业可测量、可进入、可盈利的目标市场。 【教学方法】 案例教学法课堂讲授法分组讨论法 【技能（知识）点】 消费者市场的细产业市场的细分依据市场细分的有效标标志 蚝油调味系列产品市场细分的成败香港一家食品公司在亚洲的食品商店推销
它生产的蚝油调味产品，采用的包装是一位亚洲妇女和一个男孩坐在一条鱼船上，船里装满了大蚝，效果很好。可是这家公司将这种东方食品调料销往美国，仍使用原来的包装，却没有取得成功，因为美国消费者不理解这样的包装设计是什么含义。后来这家公司在旧金山一家经销商和装潢设计咨询公司的帮助下，改换了名称和包装，新设计的包装是一个放有一块美国牛肉和一个褐色蚝的盘子，这样才引起美国消费者的兴趣。经过一年的努力，这家香港公司在美国推出的新包装蚝油调味系列产品吸引了越来越多的消费者，超级市场也愿意经销该产品了，产品终于在美国打开了销路。 根据营销情景中描述的事实，学生独立思考并回答：
一、单项选择题： 1、采用无差异性营销战略的最大优点是()。 A.市场占有率高 B.成本的经济性 C.市场适应性强 D.需求满足程度高 2、在“彩电大战”，“空调大战”如火如荼的同时，海尔始终坚持“优质高价”战略。海尔采取的市场定位方法叫()。 A.根据产品属性和利益定位 B.根据产品价格和质量定位 C.根据产品用途定位 D.根据使用者定位 3、市场细分的依据是() A.产品类别的差异性 B.消费者需求与购买行为的差异性 C.市场规模的差异性 D.竞争者营销能力的差异性 4、同一细分市场的顾客需求具有()。 A.绝对的共同性 B.较多的共同性 C.较少的共同性 D.较多的差异性
5、同质性较高的产品，宜采用()。 A.产品专业化 B.市场专业化 C.无差异营销 D.差异性营销 6、定位主要是指()。 A.价格优势 B.良好服务 C.在顾客心目中确定适当位置 D.产品特征 7、重新定位是对销路少、市场反应差的产品进行()定位。 A.避强 B.对抗性 C.竞争性 D.二次 8、心理学家研究了许多有关人的需求与动机的理论，其中最着名的理论是心理学家马斯洛的（）。 A.“需求层次论” B.“动机形成理论” C.“市场细分理论” D.“目标市场理论” 9、美国着名学者温德尔史密斯提出的是（）。
A.市场营销理论 B.需求层次论 C.市场细分理论 D.产品生命周期理论 10、企业希望开拓和占领为自己带来最大经济效益的细分市场叫（）。 A.市场细分 B.市场定位 C.目标市场 D.消费者市场 11、“金莎”巧克力，它瞄准了（）这一目标市场，采取了“高位定价、重视情 感需求、提升精品形象、采用特殊高级通道”的策略，从而在消费者心目中形 成了“至上品质、高贵形象”的定位。 A.追求低品质生活的低消费阶层 B.追求高品质生活的高消费阶层 C.追求高品质生活的低消费阶层 D.追求低品质生活的高消费阶层 12、占据美国销量第一位的“箭牌”口香糖，是一种系列产品，共有4种口味供应不同嗜好的消费者：绿箭是薄荷香型，白箭是兰花香型，黄箭是鲜果香型，红箭是玉桂香型。这4种不同口味和包装的口香糖，巧妙地各自定位于不同的 市场消费对象，并赋予产品颇具创意的附加功能。“箭牌”口香糖采用了（）目标市场策略。 A.迎头性 B.差异性
1．市场细分是指企业按照“细分标准”，把某一类产品的（）划分为若干个需要不同标准的产品和服务的消费者群的分类过程。 A．企业 B．产品 C．市场 D．消费者 2．不属于消费者市场细分依据的是（）。 A．地理环境 B．人口因素 C．用户规模 D．购买行为 E．心理因素 3．使用者情况属于（）。 A．地理环境 B．人口因素 C．用户规模 D．购买行为 E．心理因素 4．下列细分变量中，属于人口变量的是（）。 A．消费者的职业 B．消费者的生活方式 C．消费者的个性 D．消费者所追求的利益
5．不属于市场细分有效标志的是（）。 A．可衡量性 B．可进入性 C．实效性 D．可持续性 6．一般来说，对那些经营差异性较大、市场变化较快的产品的企业，以及那些本身有一定的资源能力能应付市场变化所带来的产品更新和技术设备更新的企业，可以采用（）策略。 A．无差异性营销 B．差异性营销 C．集中性营销 D．分散性营销 7．当产品进入生命周期阶段的成熟期时，一般实行（）。 A．无差异性营销 B．差异性营销 C．集中性营销 D．分散性营销 8．对于同质产品或需求上共性较大的产品，一般宜实行（）。 A．无差异营销 B．差异性营销 C．集中性营销 D．分散性营销
9．（）定位方式市场风险较小，成功率较高，常为多数企业所采用。 A．避强定位 B．迎头定位 C．重新定位 D．寻找市场定位 10．市场细分的程序第三步是（）。 A．设计并组织调查 B．选择细分标准和具体变量 C．初步市场细分 D．筛选细分市场 E．分析细分市场 11．产品—市场集中化战略是指（）。 A．企业向各个顾客群同时供应一种产品 B．企业向同一顾客群供应不同性能的同类产品 C．企业的目标市场集中于一个细分市场，企业只生产一种产品，只供应一个顾客群 D．企业为不同的顾客群提供不同性能的同类产品
顾客细分：要了解市场和行业进而分析顾客细分 一、市场及行业分析中国社会调查事务所日前进行的一项中国玩具产业调查的结果显示，中国玩具市场蕴藏着巨大商机。随着国内居民生活条件的改善，环保玩具消费将会越来越高。2001年中国玩具市场的销售额为120亿元。业内人士预测中国玩具市场将以每年40％的速度增长，到2010年中国玩具市场的消费额将超过1000亿元。一个巨大的商业机会呈现在我们的面前，中国玩具市场有着广阔的前景和可持续操作的空间。高品质环保玩具成为玩具行业的发展新趋势。高科技环保玩具不仅满足了儿童的好奇心，加强了孩子和玩具的互动，同时也激发了孩子的求知欲。 二、目标市场分析目前，我国市场上的益智类玩具已有数千种，大致可分为以下几类：解环类益智玩具、趣味性益智玩具、战棋类益智玩具、考验性类益智玩具、拼插类玩具、成人益智玩具等。在这大量的益智玩具产品中，克隆国外和中国传统益智类玩具的产品比较多，产品质量参差不齐。中高端的益智类玩具市场中鲜见中国制造玩具的身影，很大程度上都是在设计上鲜有创新，无法吸引消费者的目光。也正是这些中高端的益智类玩具市场为国外的玩具厂商挣得了巨大的利润。我国益智类玩具是否能进入中高端市场对我国的整个益智类玩具市场的发展具有着重大的影响。我国儿童益智玩具要想取得市场除了在宣传推广重要准注重方法和方法外，在玩具的设计中更要注重遵循科学原理、安全性、创新性和突出功能性的原则，让儿童益智玩具真的能够起到益智的作用，以此抓住巨大的消费者群体。 目标客户群分析 （一）以2岁孩子为主辐射1—10岁的孩子1、、年龄：1岁以上不满10岁
的幼儿，主要对象是2岁的幼儿；2、生理发展特征：2岁的孩子运动能力比一岁的孩子有所增强，但需一些物体来帮助他们加速身体发育和运动能力的提升；3、情感发展特征：2岁的孩子对事物的好奇心强，渴望学习，但是语言表达相对缺乏；4、个性：这一阶段的幼儿非常依恋他们的照料人，因此亲子间需建立起良好的感情；5、消费者、消费决策者的界定：2岁孩子一般没有消费决策，一般决策权在父母手里等照料人手里。但有时会依据孩子对玩具的喜好程度进行购买。 （二）2岁孩子的妈妈1、性别：女；2、年龄：25---32岁；3、学历：大中专及以上；4、职业：白领、高收入家庭主妇、企事业中上层管理者、政府机关部门；5、收入：2500元以上；6、个性：富于情感，热情、好新奇，追求高品质、时尚；7、信息交流方式：网络、电话、专家座谈、孩子教育机构、各种媒介；8、生活路线图：游玩、逛街、多样化、开放式、高品质；9、购物习惯：追求较高品质的消费、对价格较不敏感；10、育儿知识经验来源：家人、朋友、网络、报刊杂志、专家、电视；11、社会交流对象：中高层管理者、中高收入人群、文化修养素质较高人群；12、生活品味：追求较高品质；13、品牌观念：品牌意识较强；14、消费者、消费决策者的界定：2岁孩子一般没有消费决策，一般决策权在父母手里等照料人手里。但有时会依据孩子对玩具的喜好程度进行购买。 （三）早教机构 1、针对性消费对象购买能力分析：（1）针对性消费对象分类：1）主要针对性消费对象：早教机构；2）隐性消费对象：0-6岁的孩子及其家长。隐性消费对象群体（0-6岁的孩子及其家长。
项目综合评价 一、项目市场定位：成功人士的高尚住宅区 要使本项目成为长春当地成功人士聚集的住宅区，必须使产品与其在消费者心中的位置相吻合，使其清楚地认识到本项目所在的区域在未来会发展成为高尚住宅的聚集区，同时本项目也完全可以承载高尚人士所需要的完美生活方式。 1、城市规划功能： a)从长春市现有的地理条件看： 西部有机场，所以建筑物有高度的限制，不可能建有高层建筑物，决定了这一区域不会有大规模的住宅区；长春市北部是工业区，也是伊通河的下游，处于城市的下风地，不适合建大片的居住区；东部多丘陵，而且有净月潭保护区，不可能将市区再向东扩展；只有南部地区受地理环境的限制少，有很大的土地供应量，而且处于城市的上风地带，适合建设高档的生活住宅区并有利于发展高新技术产业。 b)从经济发展条件看： 长春市政府早在三、四年前就明确表示，经济发展重点将向南部转移。2000年市政府顺利将大连万达引入南部地区，建设长春明珠，使南部地区产生了第一个高尚住宅区。随着近几年的开发，南部地区已初具规模，市政府将预留一大片区域，规划建设成为一个CBD区域，作为未来城市的商贸中心。 c)从人文环境来看： 南部是一个科研文教园区，吉大、工学院、长大、光机学院等市内知名大
学均在南部设有校区。此外还有一个国家级的高新技术产业开发区，未来长春的光谷也将在南部建设。 综合地理环境、经济环境和人文环境分析，本项目所在的南部区域在未来城市的发展中具有得天独厚的条件和潜力。本区域人口密度低，土地供应量多，回迁压力小，适合建筑高尚住宅区。随着各种基础配套设施的逐渐完善，这里将发展成高尚人士聚集的住宅区。 二、目标客户群的定位和分析方法 目标客户定位参考数据 对客户定位的目的，是为了寻找特定客户群。在对客户定位之前，应该先了解一般家庭的年收入、置业影响因素和客户对户型及面积的选择等情况。（具体略） 从目标客户群的购买能力界定项目主力购买群体 1、价格所定位的目标客群 本项目的质素特点为面积大，总价高。 1.以项目户型平均面积160平方米为标准计算，按项目每个单元的 总价格、月供款、首期款（月供款按7成20年计）来反推项目目标客户组成。 2.取长春市现有3000元/M2、3200元/M2、3500元/M2、3800元/M2、 4000元/M2、4200元/M2、4500元/M2的价位进行目标客户分析。（略）价格所推理的目标市场组成和实际购买能力，是实现发展商利润最大化的原则出发，以月平均供楼款为标准，项目意图进入的目标市
第五章市场细分与目标市场 一、单项选择题 1．市场细分是指企业按照“细分标准”，把某一类产品的（）划分为若干个需要不同标准的产品和服务的消费者群的分类过程。 A．企业 B．产品 C．市场 D．消费者 2．不属于消费者市场细分依据的是（）。 A．地理环境 B．人口因素 C．用户规模 D．购买行为 E．心理因素 3．使用者情况属于（）。 A．地理环境 B．人口因素 C．用户规模 D．购买行为 E．心理因素 4．下列细分变量中，属于人口变量的是（）。
A．消费者的职业 B．消费者的生活方式 C．消费者的个性 D．消费者所追求的利益 5．不属于市场细分有效标志的是（）。 A．可衡量性 B．可进入性 C．实效性 D．可持续性 6．一般来说，对那些经营差异性较大、市场变化较快的产品的企业，以及那些本身有一定的资源能力能应付市场变化所带来的产品更新和技术设备更新的企业，可以采用（）策略。 A．无差异性营销 B．差异性营销 C．集中性营销 D．分散性营销 7．当产品进入生命周期阶段的成熟期时，一般实行（）。 A．无差异性营销 B．差异性营销 C．集中性营销 D．分散性营销 8．对于同质产品或需求上共性较大的产品，一般宜实行（）。
A．无差异营销 B．差异性营销 C．集中性营销 D．分散性营销 9．（）定位方式市场风险较小，成功率较高，常为多数企业所采用。 A．避强定位 B．迎头定位 C．重新定位 D．寻找市场定位 10．市场细分的程序第三步是（）。 A．设计并组织调查 B．选择细分标准和具体变量 C．初步市场细分 D．筛选细分市场 E．分析细分市场 11．产品—市场集中化战略是指（）。 A．企业向各个顾客群同时供应一种产品 B．企业向同一顾客群供应不同性能的同类产品
第五章市场细分与目标市场选择策略 知识要点： 1.市场细分的原理和作用 2.市场细分的方法 3.目标市场选择策略 4.市场定位 目标：通过本章学习，你应做到： 1.对一个产品市场进行细分市场； 2.熟悉目标市场营销策略的应用条件； 3、能对相关产品进行市场定位。 第一节市场细分 一、市场细分的意义 目标市场营销，就是选择与本企业营销宗旨最相适应、销售潜力最大、获利最丰的那部一分市场作为自己争取的目标，然后采取相应的市场营销手段，打入或占领这个市场。 为有效地实行目标市场营销，企业必须相应地采取五个重要步骤： 二、市场细分的含义和基本原理 1.市场细分的含义 2.市场细分的层次 1）一般的细分市场营销 这一层次的细分市场是由一个市场中有较大区别的购买者群体组成。虽然购买者需要、购买力、地理区位、购买态度、购买习惯是互不相同的，但公司不会将其产品或服务按每个顾客的要求来定做，而是试图将构成市场的某些大细分市场分离出来，属于同一细分市场的购买者，他们的需要就被看做是十分相似的。 2）拾遗补缺营销 这一层次的细分市场是从一般较大的细分市场中区分出来的较窄划分的群体，通常是那些需求没有得到满足的小市场。如，可从中老年男士服装这一细分市场中，区分出某些不为一般服装公司所重视，而一些顾客又得不到满足的中山装、唐装这些狭小的市场，进行拾遗补缺营销而获得丰厚利润和发展。 3）局部地区营销 局部地区营销计划是按局部地区顾客群体（包括商业区、聚居区，甚至个别单独商店服务范围的顾客）的需要而量体裁衣式的制定。如书店往往根据其不同的聚居区地理位置，而有所侧重地供应各种不同类型的图书。 4）个别营销 个别营销是市场细分的极限层次，也可以说是“定制营销”或“一对一营销”。随着科学技术的发展，特别是电脑、数据库、摇控生产、快速通信媒体电子邮件、传真机等的涌现，使得企业可以考虑定制营销，或“大量定制营销”，即大规模生产单独设计的、能适应每个顾客要求的产品。 三、市场细分的条件
+++++++++市场细分与目标市场的确定+++++++++++++++ 采矿10-3班白壮壮2010304240 目标市场的确定 公司的规模总是有限的，所占有的资源和资本在一定时期内也是固定的。一个公司只有根据自身的实际情况结合各方面因素选择最适合自己的目标市场然后进行科学的管理经营才能保证资源的合理配置才能最大限度的赢利。目标市场的确定对一个公司来讲是进行经营的第一步！在公司设立之初，公司扩大或者缩小经营范围时候都要对目标市场确定。 大多数的市场都是可以细分的，市场细分是为目标市场的确定做准备的。公司也可以在经营的过程中通过对市场进一步细分发现新的市场或者在各个细分市场有的放矢的进行生产和营销通过对消费者需求的分类细致满足来谋求更大赢利！一个企业（公司）掌握的资源是有限。通过市场细分后结合公司具体情况在最适合自己的细分市场作为目标市场投入生产力进行管理经营有利于公司规避风险提高利润。正确的市场细分是正确确定目标市场的前提。在确定正确的目标市场后再在生产和经营上进行科学管理营销有助于实现公司的利益最大化达到投资方的目的对公司的发展非常有益。如果在市场细分或者目标市场这两个不步骤上那个出现了失误就可能给公司的经营带来麻烦，销售欠佳，入不敷出。！造成公司和各投资人的损失。大一点来讲造成了社会资源（劳动力和生产资料）的浪费。在激烈的市场竞争中机会稍纵即逝出现上述失误有限的市场就有可能被其他竞争对手趁机挤占。以后可能就再也追赶不上 一市场细分概念。 市场细分是企业根据消费者需求的不同，把整个市场划分成不同的消费者群的过程。 客观基础是消费者需求的异质性（消费者的经济条件，知识程度，年龄层次，消费理念决定了消费者对产品的需求不同，比如对手机而言不同的人群有不一样的需求。农村的消费者和城市的消费者需求，老年人和我们这些年轻学生需求不同） 主要依据是异质市场（同种产品不同性质）中需求一致的顾客群体。(比如需求高端智能手机（比如苹果手机iphone4s）的群体。包括薪资较高的年轻白领，经济条件较好消费理念有前卫的学生等) 实质就是在异质市场中求同质。（萝卜白菜各有人爱，把喜欢萝卜和喜欢白菜的消费者划分开） 市场细分的目标：聚合在需求不同的市场中需求相同的消费者聚合到一起（）。 二细分的意义 1有利于发现新的市场机会.消费者的需求具有一定的复杂性,通过市场细分,我们可以发现消费者哪些需求已经得到满足,哪些仍是潜在需求;相应发现哪些产品竞争激烈,哪些产品竞争少,从而发现具有吸引力的市场. 2有利于掌握市场动态,及时制定和调整市场战略.各个细分市场特点不同,
第四章市场细分与目标市场 相关概念 战略风险 产品定位 市场细分 一个实例 6.微观环境中的主要影响因素是什么? 每个企业为了实现自身的目标，公司要同许多供应商和中间商联系起来，才能接近顾客。即由供应商→公司→中介体→顾客这个链条形成公司的基本营销系统。另外，公司营销的成败还受到另外两个因素的影响:一是竞争者，一是公众。 由于公司的行动受到这些因素影响，因此公司必须注视这些因素，并针对它们订出相应的计划。下面分别说明。 公司的营销部门虽然重要，但它不能取代其它职能部门独立行动，营销部门在制定营销计划时，必须考虑与其它部门的协调，如取得公司最高管理部门的支持，与生产部门，财务部门，采购部门，研究开发部门进行协调。因为它们构成了影响营销的公司内部微观环境。 公司的最高管理层是企业的领导核心，它们规定了公司的任务，目标，总战略和政策。营销经理只能在最高管理层所规定的范围内作出决策，营销计划经批准后才能实施。 营销经理还须与其它职能部门相配合。要决定实施营销计划的所需资金，把资金在品牌，各种营销活动中进行有效的分配就要同财务部门协调; 生产所需的原材料是否充足，要依靠采购部门去组织；生产的产品是否质量稳定，及时供货，要靠生产部门去完成。所有这些部门都对营销的计划与活动产生影响。所以公司营销部门要制定与实施营销计划，必须与公司的其它部门配合一起工作。 供应商 供应商是指向企业及其竞争者提供生产上所需要的资源的企业，包括原材料，设备，能源，劳务和资金等等。供应商这-一环境因素对企业营销的影响是很大的，所提供资源的价格和供应量，直接影响着企业产品的价格，销量和利润。供应短缺或其事故，就会影响营销计划的完成。因此，企业应从多方面获得供应，而不可依赖于任何单一的供应者，免受其控制。 营销中介 营销中介单位是协助公司推广。销售和分配产品给最终消费者的那些企业。它们包括中间商，实体分配公司，营销服务机构(调研公司，广告公司，咨询公司等)和金融机构等。这些机构都是企业进行市场营销的中间环节，大多数企业的营销活动，都需要它们的协助才能顺利进行。如产~消之间的各种矛盾，集中生产分散消费的矛盾，时间，空间，花色与种，数量上的种种矛盾，必须通过中间商的分销才能解决。企业营销所需的资金，要靠金融机构融通，营销中介机构可协助企业选择最恰当的市场，帮助企业推广产品。商品经济愈发达，分工愈细。这些中介机构的作用愈大。企业在营销过程中，必须处理好同这些中介机构的合作关系。 顾客 企业进行营销及需要了解它的目标顾客，企业的目标顾客市场通常是下列万种顾客市场中的一种或数种。 消费者市场个人和家庭消费 生产者市场 转卖者市场 政府市场 国际市场 每个市场部有自己的需求特点，因而企业需要仔细地研究它们。 公众 公众就是对企业进行业务活动发生兴趣或有影响的群体。 公众可能有助于增强一个企业实现自己目标的能力，也可能妨碍这种能力。由于公众会对企业的发展有影响，精明的企业就会采取措施，去成功地处理与主要公众关系，而不是无视这
市场细分与目标市场 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
第七章市场细分与目标市场 Market Segmentation Targeting, & Positioning 学习目的与要求 1、掌握目标市场营销的三个步骤，即市场细 分、目标市场的选择和市场定位的含义； 2、了解消费者市场和组织市场细分的主要标准 和有效细分的条件； 3、理解企业目标市场选择的三种战略及其运用 条件； 4、掌握通过市场定位获得竞争优势最大化的方 法； 5、了解定制营销的含义、必要性和可能性。 第二次世界大战以后，随着经济和社会生活越来越丰富，处在买方市场情况下的西方企业纷纷开始实行目标市场营销(Target marketing)。目标市场营销即企业识别各个不同的购买者群体的差别，有选择地确认一个或几个消费者群体作为自己的目标市场，发挥自己的资源优势，满足其全部或部分的需要。目标市场营销是市场营销理论和实践的极有意义的进步，成为现代营销的核心战略。目标市场营销主要包含有三个步骤：市场细分（Segmenting）——目标市场选择（Targeting）——市场定位（Positioning），所以又被称为STP战略。 第一节广泛营销与目标营销
从广泛营销到目标营销 回顾市场营销历史，我们会发现，企业并非一开始就热衷于目标市场营销。实际上，在1950年代以前的很长一段时间，大多数的消费品厂商都奉行广泛市场营销（Mass marketing）。广泛市场营销又称大量市场营销，是指营销者以相同的方式向市场上所有的消费者提供相同的产品和进行信息沟通，即大量生产、大量分销和大量促销。例如，亨利·福特向市场上推出着名的T型车时，就采用统一的设计和唯一的黑色款式。同样，可口可乐一度只向整个市场供应一种可乐，以求吸引所有的消费者。 广泛市场营销以市场的共性为基础，忽略市场需求的差异，力图以标准化的产品和分销影响最广泛的市场范围，从而获得最低的生产和营销成本，得到较低的价格，或者较高的利润。在商品不充足、消费个性不突出、或产品需求同质性高的情况下，广泛市场营销能够有效地实现规模经济，为企业所推崇。 然而，二十世纪50年代之后，市场环境中许多因素的变化使得广泛市场营销越来越困难了。一方面由于市场规模的迅速扩大，交通及通讯技术的发展，将市场范围扩大到前所未有的地域，也将企业与消费者的信息联系推进到前所未有的广度和深度。消费者可以在超市、专卖店、便利店、百货商店、甚至在家中通过电话、网络等进行商品比较、选择和购买；在传统的大众传媒（报纸、杂志、广播、电视）以及除此之外的新型媒体（网络、传真等）得到信息。营销者与消费者的联系日趋扩大化、直接化和长期化。另一方面，现代工业的发展推动了企业生产能力的进一步提高，商品日益丰富，市场由供不应求逐渐变为供大于求，市场由卖方市场向买方市场转移。消费者的需求水平和需求层次都有所提高，并且越来越要求个性化的服务，尽管人们可能都需要服装，但在款式、面料、风格上要求却大不相同。单一的营销组合显然已经无法适应差异化日益明显的消费需求和购买行为。 于是，企业开始关注消费者的差异，也意识到自己的营销行为对于不同的消费者有不同的吸引力和影响力。与以前力图满足所有人的“散弹式”的广泛市场营销相比所不同的是，越来越多的企业开始了目标市场营销实践，他们仔细区分不同的消费需求，尽力寻找最适合自己的消费者群体，集中优势资源为之提供针对性的服务和建立稳固的关系。于是，大多数企业对自己力图满足的消费者有了更清楚的选择，从分散地使用营销资源，到将资源集中于最有潜力的消费者群体（目标市场），
目标客户群体定位 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
关于“目标客户群体定位”的思考 关于“目标群体”的思考 众所周知，任何企业都是通过向产业链下游提供产品（）获取社会认同及股东收益的，我们统称这些购买企业产品的单元为客户。多数时候，企业无法将自己的产品功能丰富至可以服务于对同类产品有需求的所有客户的境界，无法在整个同业中实现价值传递。于是，企业针对自身的能力向特定的客户提供有特定内涵的产品价值，这些特定的客户就是“目标客户群体”。 为什么要寻找目标客户群体 随着我国经济市场化程度的不断加深及买方需求的多样化趋势，构成产业链的元素进一步分裂，市场细分成为了新世纪经济成熟的标志，为满足日益细化的需求而衍生出许多细分行业使单元产业的条愈见加长，通吃产业链的产品已经成为过去时，针对部分消费者（目标客户群体）的细分需求制定产品定位方可打造企业的。 目标客户群体的初步确定 企业在制定方案的时候所面临的最大问题就是把产品卖给“谁”也就是确定目标客户群体的问题。 市场之大，消费者何其众也，国内尚且如此，更何况国际市场，企业在确定目标客户群体的时候，首先要针对所有的客户进行初步判别和确认。 在初步确定目标客户群体时，必须关注于企业的战略目标，它包括两个方面的内容， 一方面是寻找企业品牌需要特别针对的具有共同需求和偏好的消费群体， 另一方面是寻找能帮助公司获得期望达到的销售收入和利益的群体。 通过分析居民可支配收入水平、年龄分布、地域分布、购买类似产品的支出统计，可以将所有的消费者进行初步细分，筛选掉因经济能力、地域限制、消费等原因不可能为企业创造销售收入的消费者，保留可能形成购买的消费群体，并对可能形成购买的消费群体进行某种一维分解，分解的 >标准可以依据年龄层次，也可以依据购买力水平，也可以依据有理可循的消费习惯。 由于分析方法更趋于定性分析，经过筛选保留下的消费群体的边界可能是模糊的，需要进一步的细化与探索。 目标客户群体的二次细分 在根据企业战略目标初步判别目标客户群体的轮廓之后，企业需要对这个范围较大的目标客户群体进行二次细分，目的是帮助企业确认目标客户群体的最终方案。 首先通过综合定性判别结合小规模的客户调查或访谈，丰富已经初步确定的战略目标客户群体分解标准，赋值形成购买驱动/衰竭曲线，如以年龄层次、购买频率、购买支出占可支配收入的额度为分解标准赋值切等等。 衰竭型 购买驱动/衰竭曲线 购买驱动力 客户群体类型 客户类型B
市场细分与目标市场 Market Segmentation Targeting, & Positioning 学习目的与要求 1、掌握目标市场营销的三个步骤，即市场细分、 目标市场的选择和市场定位的含义； 2、了解消费者市场和组织市场细分的主要标准 和有效细分的条件； 3、理解企业目标市场选择的三种战略及其运用 条件； 4、掌握通过市场定位获得竞争优势最大化的方 法； 5、了解定制营销的含义、必要性和可能性。 第二次世界大战以后，随着经济和社会生活越来越丰富，处在买方市场情况下的西方企业纷纷开始实行目标市场营销(Target marketing)。目标市场营销即企业识别各个不同的购买者群体的差别，有选择地确认一个或几个消费者群体作为自己的目标市场，发挥自己的资源优势，满足其全部或部分的需要。目标市场营销是市场营销理论和实践的极有意义的进步，成为现代营销的核心战略。目标市场营销主要包含有三个步骤：市场细分（Segmenting）——目标市场选择（Targeting）——市场定位（Positioning），所以又被称为STP战略。 第一节广泛营销与目标营销 从广泛营销到目标营销 回顾市场营销历史，我们会发现，企业并非一开始就热衷于目标市场营销。实际上，在1950年代以前的很长一段时间，大多数的消费品厂商都奉行广泛市场营销（Mass marketing）。广泛市场营销又称大量市场营销，是指营销者以相同的方式向市场上所有的消费者提供相同的产品和进行信息沟通，即大量生产、大量分销和大量促销。例如，亨利·福特向市场上推出着名的T型车时，就采用统一的设计和唯一的黑色款式。同样，可口可乐一度只向整个市场供应一种可乐，以求吸引所有的消费者。 广泛市场营销以市场的共性为基础，忽略市场需求的差异，力图以标准化的产品和分
市场细分和目标市场——对医疗相对市场份额的追求 为了能够更好的做好市场营销管理工作，结合目前宿迁市场分析，在此为大家介绍一下市场份额、相对市场份额的概念、意义和计算方法。对医疗市场细分和目标市场的概念、必要性和运作方法进行说明。强调指出获取医疗相对市场份额必须进行医疗市场细分和目标市场选择；任何一种业务在细分市场中相对市场份额大于1竞争力最强，其在一定的目标市场中追求到的份额和效益便最大。 我们需要每天派专人负责对本市能开展妇产科手术的医疗机构进行市场调查，了解各医疗机构每天的手术量和采取的营销策略。为每个月对本市的妇产科手术市场进行统计分析提供事实依据。其中尤为重要的是计算自己这些业务在宿迁市场所占的市场份额和相对市场份额。如何计算呢？为了方便说明，以子宫肌瘤手术为例，设定五家医院每月的手术量分别为A、B、C、D、E,E为妇产医院，并任意设定B为最大竞争者（人民医院）最大手术量。其计算表达式为： E E的市场份额= ————————×100% A+B+C+D+E E的市场份额 E的相对市场份额= ———————— B的市场份额 市场份额表示商品对市场的覆盖程度，也可以说商品在市场的占有率。常常运用于商品在市场竞争能力的分析。一般来说，某公司在某一市场中占有25%的市场份额，也就具有很强的竞争能力了。这是竞争能力的“绝对表示方法”。E的市场份额则表示E在宿迁地区子宫肌瘤手术市场占有率，如果平均大约是15%左右。E的相对市场份额大约是0.6。说明较之最大手术量的竞争者，E的市场份额仅仅是其的60%，，明显处于劣势。在此情况下，作为市场营销的管理者必须对影响、制约本单位竞争能力的方方面面因素如医疗质量、服务水平、价格竞争力、顾客忠诚度、营销网络渠道、营销策略、品牌知名度、技术力量、资金能力等进行分析和运筹，积极采取相对应的营销策略努力扭转竞争力不强的颓势。 一、相对市场份额要大于1 和其他商品一样，对任何医院来说，尤其是民营医疗机构，扩大医疗服务的市场份额，提高门诊量、手术量、住院人次是医院营销策略的一项重要目标。但医院市场份额扩大并不意味着自身竞争能力的增强。因为同期竞争者的市场份额增长可能较之更快，也许你的市场份额从15%扩大到20%，但竞争者从18%扩大到30%。无疑，这无法说明你的竞争力的增强。为此，美国著名管理咨询公司波士顿公司提出了相对市场份额的概念和方法。医疗相对市场份额，就是医院某项业务在细分市场中的市场份额与该细分市场中最大竞争者的市场份额之比。如本医院是最大的市场份额拥有者，这时的比较对象就是第二大竞争者在该细分市场中的市场份额。计算结果说明如下： 相对市场份额大于1，该院此业务竞争力最强，所占市场份额最大。是市场的领先者，是竞争对手的最大竞争者；等于1，该院此业务与最大竞争者能力相当；小于1，该院此业务竟能能力较弱，所占市场份额有限。 上述分析显示：对市场营销者来说，计算、分析医疗相对市场份额必须落实到某项具体业务，换句话说就是落实到某一细分市场。如妇科仅仅笼统计算妇科子宫肌瘤手术的市场份
（一）住宅部分 1、目标客户定位及依据1）、目标客户群定位一一卖给谁? A主力客户群体?私企、民企老板级人物?个体工商户（沿八一大道、民德路、苏圃路、中山路的专业市场的私营业主或酒肆茶楼经营者）?自由职业者，如证券大户室人士、律师等?外企、新兴高科技行业的高级管理人员 B、争取客户群体（此类客户群体极易成为现实客户）?政府高级官员?国企老总级人物?金融机构从业人员2）目标客户群定位依据?繁华市中心区或老城区的有一定规模的新概念高尚社区并未形成; ?成功人士对郊居概念从心理上并不认同; ?豪宅需求必须有强大的财力支持。 2、消费群体分析1）、综合分析?具有一定的文化层次，对新事物的接受意识比较强; ?购房趋向容易受大众传播的影响; ?居住空间的休闲性、舒适性与周边的娱乐性需求比较大; ?成功人士，身价不菲，具有强大的财务支持;
?年龄基本在35岁以上; ?家庭结构成熟; 2）、消费群体表现特征 3）、消费个体差异分析 A、购头诱因 B、装修标准喜好分析 家庭构成的差异性，生活喜好的差异性，以及对更高质素的追求，目标客户基本上选择自行装修，但又希望得到装修的各项参考建议。 C付款方式喜好分析 部分客户会出于一定的目的，而选择一次性付款，但大多数客户会接受银行按揭付款。 （二）写字楼部分
1、市场细分（分析本片区内各细分市场特征） ★商住楼功能定位不明确，虽然档次相对较高，现阶段的商住楼是不得已而 为之，在房地产发展的初期仍会有一定的市场空间; ★在本片区内纯写字楼办公物业相对缺少，高档次的智能化的标志性写字楼为市场空白，存在着强大的市场支撑力; ★会展、会务的分散性、低档次性强烈渴求功能的聚集。 2、目标客户 定位及依据1）、目标客户群定位一一卖给谁? A、主力目标客户群体?省内知名大中型企业，证券金融机构；?域外大型企业的地区性总部；?南昌市新兴民营企业。