企业并购重组的企业所得税与土地增值税政策比较分析
编者按：企业重组涉及企业所得税、土地增值税、增值税、营业税等各个税种。实务中，企业在安排其涉及房地产的并购重组交易过程中容易发生尽管有效地递延了企业所得税成本，但却背负了沉重的土地增值税负担，导致整个重组安排的税负成本畸高的“顾此失彼”问题。在本文中，华税律师将会针对各类典型的重组交易安排分析企业所得税与土地增值税的优惠政策的差异，帮助企业更好地实施重组安排，从而全面地降低重组交易的税负成本。
一、税收优惠政策并存的重组交易
企业重组，通常包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立、非货币性资产投资以及资产划转八类。这八类重组交易并非都存在企业所得税和土地增值税的税收优惠政策，两个税种之间存在一定的政策偏差。对于同时存在两个税种税收优惠政策的重组交易类型，可行性更高，税负成本更低。根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）（以下简称“财税[2015]5号文”）可以看出，主要由以下五类交易同时具有两个税种的优惠政策：
（一）企业改制
《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）（以下简称“财税[2009]59号文”）对企业改制的定义概念为“企业法律形式改变”，规定企业法律形式改变是指企业注册名称、住所以及企业组织形式等的简单改变。财税[2015]5号文对企业改制的定义概念为“整体改建”，包括三种情形，分别是非
公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司、有限责任公司整体改建为股份有限公司、股份有限公司整体改建为有限责任公司。
对上述两个“企业改制”的概念和范围进行考察，可以明显看出，土地增值税的“整体改制”的范围要包含于企业所得税的“企业法律形式变更”。因此，针对“整体改建”的三种重组交易既无需确认各项资产的转让所得或亏损，也不征收土地增值税。当然，针对企业名称、住所变更的事项，由于不属于土地增值税的征税范围，因此也不征收土地增值税。
综上，针对企业改制的交易类型，企业所得税与土地增值税可同时享受税收优惠政策。（二）企业合并
财税[2009]59号文与财税[2015]5号文均对企业合并交易过程中的企业所得税及土地增值税的优惠政策作出了规定。财税[2009]59号文对“企业合并”的定义系指一家或多家企业（被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的合并。在适用特殊性税务处理的企业合并交易中，被合并企业及其股东无需按照清算进行所得税处理，从而实现递延企业所得税纳税义务的效果。
财税[2015]5号文规定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。财税[2015]5号文表述的“原企业投资主体存续”，属于企业合并交易中的本来意义，即被合并企业的股东作为“原企业投资主体”应当是合并企业的股东。因此，在对“企业合并”交易中，同时存在企业所得税和土地增值税税收优惠政策。
（三）股权收购
财税[2009]59号文对“股权收购”的界定是指收购企业以股权支付、非股权支付或两
新企业所得税相关政策解读 新企业所得税法精神宣传提纲 一、新企业所得税法及其实施条例的制定背景 为进一步完善社会主义市场经济体制，适应经济社会发展新形势的要求，为各类企业创造公平竞争的税收环境，根据党的十六届三中全会关于"统一各类企业税收制度"的精神，2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过了《中华人民国企业所得税法》（以下简称新企业所得税法），同日主席签署中华人民国主席令第63号，自2008年1月1日起施行。 新企业所得税法第五十九条规定，国务院根据本法制定实施条例。为了保障新企业所得税法的顺利实施，财政部、税务总局、国务院法制办会同有关部门根据新企业所得税法规定，认真总结实践经验，充分借鉴国际惯例，对需要在实施条例中明确的重要概念、重大税收政策以及征管问题作了深入研究论证，在此基础上起草了《中华人民国企业所得税法实施条例（草案）》，报送国务院审议。2007年11月28日，国务院第197次常务会议审议原则通过。12月6日，温家宝总理签署国务院令第512号，正式发布《中华人民国企业所得税法实施条例》（以下简称实施条例），自2008年1月1日起与新企业所得税法同步实施。 二、新企业所得税法及其实施条例与原税法相比的重大变化 与外商投资企业和外国企业所得税法及其实施细则、企业所得税暂行条例相比，新企业所得税法及其实施条例的重大变化，表现在以下方面：一是法律层次得到提升，改变了过去资企业所得税以暂行条例（行政法规）形式立法的做法；二是制度体系更加完整，在完善所得税制基本要素的基础上，充实了反避税等容；三是制度规定更加科学，借鉴国际通行的所得税处理办法和国际税制改革新经验，在纳税人分类及义务的判定、税率的设置、税前扣除的规、优惠政策的调整、反避税规则的引入等方面，体现了国际惯例和前瞻性；四是更加符合我国经济发展状况，根据我国经济社会发展的新要求，建立税收优惠政策新体系，实施务实的过渡优惠措施，服务我国经济社会发展。 三、新企业所得税法及其实施条例的主要容 新企业所得税法实现了五个方面的统一，并规定了两个方面的过渡政策。具体是：统一税法并适用于所有外资企业，统一并适当降低税率，统一并规税前扣除围和标准，统一并规税收优惠政策，统一并规税收征管要求。除了上述"五个统一"外，新企业所得税法规定了两类过渡优惠政策。一是对新税法公布前已经批准设立、享受企业所得税低税率和定期减免税优惠的老企业，给予过渡性照顾。二是对法律设置的发展对外经济合作和技术交流的特定地区，以及国务院已规定执行上述地区特殊政策的地区新设立的国家需要重点扶持的高新技术企业，
居民企业并购重组适用企业所得税特殊性税务处理备案要点汇总 编者按：随着国务院简政放权战略实施的逐步深入，企业并购重组的企业所得税特殊性税务处理由审批制转变为备案制。同时，现行企业所得税政策将可以适用递延纳税优惠政策的并购重组交易划分为“六加二”的类别，且涉及到非居民企业的重组交易备案方式也具有特殊性，使得此项备案工作十分复杂。笔者结合自身实务经验，就企业所得税“六加二”类并购重组交易的特殊性税务处理备案实操要点进行汇总，供读者参考。 一、企业并购重组交易的基本类型 （一）六类交易类型：改制、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立[1] 《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定，对于改制、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立七类并购重组交易，符合一定条件的，重组各方可以选择适用递延纳税的特殊性税务处理优惠政策。 同时，《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号）及《关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局公告2015年第48号）对企业适用特殊性税务处理的备案程序及后续管理问题作出了明确规定。 （二）两类特殊交易类型：资产划转与非货币性资产投资 1、资产划转 《财政部、国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号）明确了对符合条件的企业之间无偿划转资产的交易类型可以适用特殊性税
务处理。《关于资产(股权)划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）进一步细化规定了几种资产划转类型的特殊性税务处理方法和备案程序。 2、非货币性资产投资 《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税[2014]116号）规定，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可以在不超过五年期限内分期均匀计入相应年度的应纳税所得额缴纳企业所得税。《关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第33号）对企业适用这一优惠政策应当进行的备案程序作出了详细规定。非货币性资产投资与前述六项并购重组交易类型以及资产划转的优惠政策不同之处在于，其并非实质意义上的递延纳税，而是在已经确定纳税义务的基础上分期缴纳税款，相比之下优惠力度不大。 二、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立的备案操作要点 （一）确定备案主体及主管税务机关 特殊性税务处理的交易各方是备案主体。同时，在交易各方中还需要确定重组主导方，需要重点关注重组主导方的备案行为对其他交易主体履行备案程序的影响。 确定需要履行备案义务的交易各方后，需要确定备案受理机关，通常情况下，交易各方的原主管税务机关是备案受理机关。 下表详细阐明了各类交易中的备案主体、重组主导方和备案受理机关。 （二）确定备案时间 根据财税[2009]59号文的规定，并购重组交易中的备案主体应当在重组业务完成的当年企业所得税年度申报时，向备案受理机关提交书面的备案资料。证明其符合各类特殊性重组规定的条件。因此，备案时间以重组交易完成为判断标准，具体时间为当年度企业所
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土地增值税最新政策梳理 【标 签】土地增值税,最新政策梳理 【业务主题】土地增值税 【来 源】 近年来国家税务总局不断出台土地增值税清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的征管和稽查力度，特别是国家税务总局2009年6月1日开始实施的《土地增值税清算管理规程》，更加细致和有针对性的对房产完工项目土地增值税清算工作，提出了具体指导意见。不论是税务机关进行清算管理，还是开展鉴证业务的中介鉴证机构以及广大房地产开发企业都应认真学习、吃透政策，以确保土地增值税清算准确、管理规范、执行到位。笔者现就《土地增值税清算管理规程》重点内容以及新旧政策的对比作一简要分析和探讨，以期对税收管理员及纳税人有所帮助。 一、土地增值税征收管理的相关文件 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要政策如下： （一）2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财 税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。 （二）2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。 （三）2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税 发[2007]132号），为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。 （四）2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
关于有限合伙企业的税收政策分析 有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。与公司制企业相比，这两种企业的组织形式和性质不同，在适用税收政策上尤其是所得税纳税义务方面也存在明显差 有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。与公司制企业相比，这两种企业的组织形式和性质不同，在适用税收政策上尤其是所得税纳税义务方面也存在明显差别。但是，由于有限合伙企业形式在我国诞生时间较短，相关的配套政策也不尽完善。本文试以有限合伙企业为主，比较其与公司制企业的所得税政策差异，并分析和探讨其中亟需解决的政策问题。 一、有限合伙企业与公司制企业组建时的会计与税收问题 （一）有限合伙人投资后的会计核算方法 有限合伙人投资于有限合伙企业后，即按占伙比例在合伙企业占有相应份额，此时，有限合伙人在账面上如何进行财务处理我国《》和会计制度中未作明确规定。如果记入“长期股权投资”科目，显然不妥，因为有限合伙企业不存在股份和“股权”问题。记入“长期应收款”等作为普通债权性资产也属不当，因为《》中规定，合伙人在合伙企业清算前，一般不得请求分割合伙企业的财产。为此，笔者建议增设“长期投资”科目，用于核算有限合伙人的投资资产。投资以后，对于投资的核算方法存在权益法与成本法之间的选择问题，笔者
认为基于合伙企业的特性及谨慎原则，应采用成本法。这种核算方法也贴近《》中规定的控制权、管理权条款：有限合伙人不执行合伙事务，不得对外代表有限合伙企业。 （二）非货币性资产出资时的视同销售问题 投资人对被投资企业投资，既可以采用货币出资方式，也可以采用非货币性资产出资方式。但是，投资于公司制企业时，不得以劳务出资。《》第六十四条也规定：“有限合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利作价出资。有限合伙人不得以劳务出资。”但是，普通合伙人可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定，并在合伙协议中载明。不同的投资方式下，相应产生了非货币性资产投资的视同销售问题，以及接受投资资产的计税基础问题。 1. 非货币性资产投资的视同销售问题。《》（国税发[2000]118号）规定，除符合条件的整体资产对外投资外，企业以非货币性资产对外投资应分解为按公允价值销售非货币性资产以及按资产公允价值对外投资两项业务处理。相应地，接受投资的企业，其资产入账价值和计税基础也为公允价值。新《》实施后，原规定的计税原理和办法在新税法中得以延续。对于有限合伙人以非货币性资产投资于合伙企业，依照新《》第二十五条企业发生非货币性资产交换应视同销售的规定精神，其资产增值部分也应作视同销售处理。另一方面，依据《》（财税[2000]91号）、《）》（国税发[1997]43号）的规定，合伙企业接受投资资产计税基础应为公允价值。由此可见，当投资人是公司制企业时，以非货币性资产投资于另一公司制企业或有限合伙企业时的有关税收政策是一致的。 下面再来分析投资人是自然人时的情形。《》（国税函[2005]319号）规定：“考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其‘财产原值’为资产评
企业并购重组案例及税收筹划 并购一般是指兼并（Merger）和收购（Acquisition），简称M&A。兼并是指一家公司吸收合并一家或多家公司，这就是公司法规定的吸收合并，兼并方增加注册资本，被兼并方（实务中一般称之为目标公司）注销。收购一般指一家公司购买另一家或多家公司的股权（股份）或资产，以获得对这些公司的全部资产或者部分资产的所有权，或者获得这些公司的控制权。因此，收购不仅仅指公司法上的合并，也包括资产收购。从我国税收法律法规和企业并购的税收处理的角度研究并购，一般将企业并购划分为：股权收购和资产收购。 一、中国税收法规对股权收购和资产收购的规定 根据财政部、国家税务总局2009年4月30日发布的《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》财税[2009]59号（以下简称“59号文”）及《企业重组业务企业所得税管理办法》（2010年第“4号文”）（以下简称4号文）规定： 股权收购，是指一家企业购买另一家企业的股权，以实现对被收购企业控制的交易。收购企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。 资产收购，是指一家企业购买另一家企业实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。 股权支付，是指企业重组（本文仅研究股权收购和资产收购）中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式。 非股权支付，是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。 二、股权收购、资产收购企业所得税一般税收处理 企业重组并购的一个重要的原因是实现财务的协同效应，如果并购的交易成本过高就会阻碍企业重组并购的步伐，因此为了鼓励企业重组，减少企业重组的成本，59号文对企业重组所得税规定了一般税务处理和特殊税务处理。根据该规定：企业股权收购、资产收购重组交易，相关交易应按以下规定作一般税务处理：（1）被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。（2）收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。（3）被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。 案例1： 如果A单位持有甲企业100%的股权，计税基础是200万元，公允价为500万元。乙企业收购A单位的全部股权，价款为500万元。那么，A单位的股东股权转让增值额就是300万元，需要缴纳企业所得税75万元。乙企业收购甲企业股权的计税基础就是500万元。 在一般税务处理下，资产收购的所得税处理和一般意义上的企业资产买卖交易的税务处理原则是完全一致的，即被收购方按资产的市场价格或公允价值与计税基础的差额确认资产转让所得或损失；收购方如果是用非货币性资产进行交换的，应分两步走，先按公允价值销售确认非货币性资产转让所得或损失，再按公允价值购买资产。由于资产收购不涉及企业法律主体资格的变更，因此，被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。 三、股权收购企业所得税特殊税收处理 根据59号文的规定，企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定（股权支付部分，非股权支付额不免税）： （1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的； （2）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例； （3）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动； （4）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例；
土地增值税政策讲解与实例解析 纳税调整范围 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。同时满足三条件：国有转让收入 1、国有 2、转让转让标志：产权转移 转让无产权地下车库（位）征收土地增值税 房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。 大连地税局公告2014第1号 视同转让： 非直接销售确认收入预征土地增值税 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照《通知》第三条第一项执行。 大连地税局公告2014第1号 3、收入 （1）对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。 （2）收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（《土增税细则》第五条）（3）视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ——国税发〔2006〕187号第三条第一款 （4）继承、赠与 土地增值税计算征收 土地增值税计税依据——增值额 增值额=收入额－扣除项目金额 税率设置——四级超率累进税率 应征税款=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值税税负=土地增值税税额÷开发产品销售收入 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 共同成本费用分摊方法 （一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。 大连地税局公告2014第1号
以转让股权名义实质转让房地产应征收土地增值税的政策分析 湖南省地税局财产和行为税处 明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知 湘地税财行便函〔2015〕3号 各市州地方税务局财产行为税科： 据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。 总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件， 依法缴纳土地增值税。 财产和行为税 2015年1月27日 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土 地增值税问题的批复 国税函[2000]687号2000-09-05
广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复 国税函[2009]387号2009.7.17 广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。 鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。 因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。 国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值 税征缴问题的批复 国税函〔2011〕415号2011.7.29
【政策解读】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编 2016-08-26房地产财税 1某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。近日稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？ 答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1?房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发 项目的；3.直接转让土地使用权的。符合该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。因此，贵公司应在达到清算条件之日起90日内完 成清算工作并到税务机关申报纳税。（南京地税）2什么情况下要按房地产评估价计征 土地增值税纳税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值税?答：一、 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”二、根据《关于营改增后契税房产 税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第六条规定：在 计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月 1日起执行（北京地税）3房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。同时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为 建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进 行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以该公司支付的借款利息支出：（1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支出从开发成本一某 项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会计处理不作相应调整。由于向非金融机构 借款，不能提供金融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成
企业并购重组税收政策 一、重组文件汇编 （一）增值税 1.总局公告2011年第13号（整体转让） 2.总局公告2011年第71号（迁移进项转移） 3.总局公告2012年第55号（转让进项转移） 4.总局公告2013年第66号（多次转让） 5.财税〔2016〕36号附件2（整体转让） 6.总局公告2016年第14号（转让不动产） 7.总局公告2016年第53号及解读（营改增若干征管） 8.总局公告2018年第42号（中外合作办学等增值税征管） 9.（二）企业所得税 1.财企〔2005〕62号（企业分离办社会职能有关财务管理问题） 2.财税〔2008〕1号（企业所得税若干优惠政策） 3.国税函〔2009〕1号（债务重组） 4.财税〔2009〕59号（具体处理问题） 5.财税〔2009〕60号（清算) 6.财税〔2009〕69号（执行企业所得税优惠政策若干问题） 7.国税发〔2009〕82号(境外注册中资控股企业依据实际管理机构标准认定 为居民企业有关问题) 8.国税函〔2009〕47号(中国居民企业向QFII支付股息、红利、利息代扣代 缴企业所得税有关问题)
9.国税函〔2009〕388号（清算申报表） 10.国税函〔2009〕684号（清算申报） 11.总局公告2010年第4号（管理办法） 12.总局公告2010年第6号(企业股权投资损失所得税处理问题) 13.总局公告2010年第19号（企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题） 14.国税函[2010]79号（所得税若干） 15.总局公告2011年第34号（撤回或减资） 16.总局公告〔2011〕39号（企业转让上市公司限售股有关所得税） 17.财税〔2012〕27号（进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展企业所得税 政策） 18.总局公告2012年第18号(我国居民企业实行股权激励计划有关企业所得税 处理问题) 19.总局公告2012年第27号（企业所得税核定征收有关问题） 20.财税〔2013〕91号（非货币性资产投资） 21.总局公告2013年第41号(企业混合性投资业务企业所得税处理问题) 22.国家税务总局令第32号（一般反避税管理办法（试行）） 23.财税〔2014〕79号(QFII和RQFII取得中国境内的股票等权益性投资资产 转让所得暂免征收企业所得税问题) 24.财税〔2014〕109号（50%及划转） 25.财税〔2014〕116号（非货币性资产投资） 26.总局公告2014年第9号(依据实际管理机构标准实施居民企业认定有关问 题)
2020年企业税务新政策详情解读 一、直接减免税 (一)节能服务公司实施合同能源管理项目减免企业所得税 自2011年1月1日起，对符合条件的节能服务公司实施合同能 源管理项目，符合企业所得税税法有关规定的，自项目取得第一笔 生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税， 第四年至第六年按照25%的法定税率减半征收企业所得税。 政策依据：《财政部国家税务总局关于促进节能服务产业发展增值税、营业税和企业所得税政策问题的通知》(财税〔2010〕110号)第二条;《国家税务总局国家发展改革委关于落实节能服务企业合同 能源管理项目企业所得税优惠政策有关征收管理问题的公告》(2013 年第77号)。 (二)经营性文化事业单位转制为企业减免企业所得税 经营性文化事业单位转制为企业，自转制注册之日起免征企业所得税。执行期限为2014年1月1日至2018年12月31日。 政策依据：《财政部国家税务总局中宣部关于继续实施文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业若干税收政策的通知》(财税〔2014〕84号)第一条第一款。 (三)生产和装配伤残人员专门用品企业减免企业所得税 符合下列条件的居民企业，可在2015年底以前免征企业所得税：1.生产和装配伤残人员专门用品，且在民政部发布的《中国伤残人 员专门用品目录》范围之内;2.以销售本企业生产或者装配的伤残人 员专门用品为主，且所取得的年度伤残人员专门用品销售收入(不含 出口取得的收入)占企业全部收入60%以上;3.企业账证健全，能够 准确、完整地向主管税务机关提供纳税资料，且本企业生产或者装
配的伤残人员专门用品所取得的收入能够单独、准确核算;4.企业拥有取得注册登记的假肢、矫形器(辅助器具)制作师执业资格证书的专业技术人员不得少于1人;其企业生产人员如超过20人，则其拥有取得注册登记的假肢、矫形器(辅助器具)制作师执业资格证书的专业技术人员不得少于全部生产人员的1/6;5.企业取得注册登记的假肢、矫形器(辅助器具)制作师执业资格证书的专业技术人员每年须接受继续教育，制作师《执业资格证书》须通过年检;6.具有测量取型、石膏加工、抽真空成型、打磨修饰、钳工装配、对线调整、热塑成型、假肢功能训练等专用设备和工具;7.具有独立的接待室、假肢或者矫形器(辅助器具)制作室和假肢功能训练室，使用面积不少于115平方米。 政策依据：《财政部国家税务总局民政部关于生产和装配伤残人员专门用品企业免征企业所得税的通知》(财税〔2011〕81号)第一条。 二、支持创业就业税收优惠 (一)安置失业人员就业的优惠政策 2014年1月1日至2016年12月31日期间，对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业一年以上且持《就业失业登记证》(注明“企业吸纳税收政策”)人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮30%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准，并报财政部和国家税务总局备案。 青海省定额标准为每人每年在4000元基础上上浮30%，即5200元。 政策依据：《财政部国家税务总局人力资源社会保障部关于继续实施支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》(财税
土地增值税的优惠政策 1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%; (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条 2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条 3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条 4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 5、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。 《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号) 8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号) 9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号) 10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续
的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
房地产投资与土地增值税政策分析 摘要 自1998年特别是2003年以来，房地产规模以“肉眼可见”的速度快速增长，房地产市场发展迅速，也产生了各种各样的不平衡不充分发展的问题。因此企业在获取经济利益的同时，也要承担相应的纳税义务，房地产企业的税负严重影响了企业的经济效益，对于房地产企业，怎样减轻税负，加强土地增值税清算。因此，房地产企业需要从自身实际情况出发，合理运用相关经济政策，加强增值税清算，减少不必要税额支出。近年来，我国的税收政策出现了较大的调整，本文对于房地产企业落实《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》如何进行土地增值税筹划及如何面对清算过程中出现的挑战进行分析，从企业纳税筹划角度和企业纳税管理角度对房地产企业加强土地增值税清算提出了一些建议,主要是利用建造普通标准住宅的税收优惠政策,合理增加扣除项目金额,聘用专业人全面准确掌握土地增值税相关税收政策,积极防范税务风险。最终提高房地产企业的经济利益和社会利益具有重要现实意义。 关键词：房地产企业；土地增值税；清算；物业税；
一、绪论 （一）问题的提出 一项对中国房价研究的分析结果表明，中国房价一直居高不下的原因并非住房的价值在上涨而是地价在上涨，地价被一致认为是引起房价上涨的罪魁祸首。基于《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》本课题期望进行有益探索。 （二）本论文相关的国内研究动态综述 国内有关房地产企业土地增值税理论研究主要集中在土地增值税纳税筹划的风险及防范上、土地增值税清算的难点以及我国对国外物业税开征的借鉴。 1. 土地增值税的风险及防范措施 国内学者通过分析大量的相关文献后，指出在当今时代土地增值税面临的挑战与应对之法。李璐从土地增值税降低成本出发，分析了土地增值税不足之处包括税收筹划目标不明确、税务部门不完善以及企业对纳税筹划认识不足，以及应对这些缺陷的解决之法。张雷纳税筹划风险出发，分析了土地增值税工作中的可能出现的风险及其应对措施。杨丽群从土地增值税纳税筹划出发，分析了在纳税筹划中遇见的问题及其解决方法 2. 土地增值税清算的难点 国内学者研究杨宁主编的《土地增值税清算实务》一书。本书作者从工作实务操作出发，详细地介绍了与房地产开发行业相关的业务流程，从纳税人、税务中介机构和税务机关三个角度立体化地讲解了与财务核算、纳税申报、税务鉴证、受理审核、税务稽查等相关的税收政策和行业管理规范。在厘清房地产开发行业相关概念的基础上，系统地讲解了土地增值税清算政策及应用、土地增值税清算程序及方法、土地增值税清算申报表的填报和审核，全面整理了房地产开发企业的会计核算实务和涉税事项，重点剖析了土地增值税清算实务中的重点和难点。本书可以作为房地产开发企业进行土地增值税清算申报、税务师事务所从事土地增值税清算鉴证、主管税务机关实施清算审核和检查的指导用书，适用范围广泛。 3. 物业税实施被重新提出 物业税的征收涉及社会发展的各个领域，关于物业税制度的实行和有效开展是一个循序渐进的过程，在借鉴国际各国的成功经验和进行了大量的理论研究之后，国内研究学者对物业税研究也达到了一定的深度。再根据我国发展的需要我国也是时候建立物业税制度了。
企业所得税税收优惠政策解析和应用 课程背景： 2020年在国家降税减费的政策大背景下，企业要开展税收筹划，就要准确把握哪些地方是节税点？有哪些税收优惠政策？所涉及的税收法律法规中存在着哪些可以筹划的空间？企业该如何掌握及应用？企业所得税是指国家对企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。征收企业所得税是国家参与企业利润分配的重要手段。新的《中华人民共和国企业所得税法》于2007年3月16日上午10时，在第十届全国人民代表大会第五次会议上表决通过，从2008年1月1日开始实施。企业所得税在组织财政收入、促进社会经济发展、实施宏观调控等方面具有重要的职能作用。企业所得税是规范和处理国家与企业分配关系的重要形式。在我国现行税制中，企业所得税是仅次于增值税的第二大税种，在企业纳税活动中占有重要地位，是国家严管和重点稽查的税种。因此，掌握企业所得税税收优惠政策的要点，并结合企业实际筹划运用尤为重要。 课程收益： 本课程将通过讲授加案例分析的形式，全面解读最新的《中华人民共和国企业所得税法》下企业所得税税收优惠政策。企业所得税优惠政策的解析和应用将为企业带来显著的纳税收益。通过本课程的学习，学员将全面掌握企业所得税优惠政策的变化与应用。本课程将结合最新税收政策，对企业所得税优惠政策进行一次全面的梳理和讲解。为了降低税收风险，争取最大化的税收收益，企业必须采取适当的措施，通过一系列的安排，调整规范经济业务，以便实施纳税筹划。企业所得税是仅次于增值税的第二大税种，在企业纳税活动中占有重要地位，是国家严管和重点稽查的税种。特别是在国家加大税务稽查力度的情况下，企业面临的纳税压力不断增大。因此，掌握企业所得税税收优惠政策的要点，并结合企业实际筹划运用，将为企业带来极大的收益！ 课程时间：2天，6小时/天 课程对象：财务总监、财务经理、税务经理、财务人员等 课程方式：讲师讲授+案例分析 课程大纲 第一讲：免税收入 1.股息红利 2.证券投资投资基金分红免税问题 第二讲：研发费加计扣除 1.享受研发费加计扣除企业负面清单问题
《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款中，对于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的处理原则，第3项明确“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”，其中包括地下车库，因为地下车位、地下室与地下车库特点相同，下文以地下车库为例进行分析。 地下车库属于稀缺产品，很多城市一库难求，必须摇号分配，销售收入能够和投入成本持平甚至是盈利。此时地下车库销售时土地增值税增值率一般为正值。 在二三线城市，地下车库收入和成本倒挂，即地下车库的销售收入一般低于其成本，以我们服务过的某房地产企业开发的某项目为例，企业每个地下车库建筑面积为36平方米，投入成本为3500元/㎡，不考虑分摊土地成本的情况下，投入成本为36*3500=126,000元，而销售收入为含税价10万元/个，收入和成本明显倒挂。 合理利用倒挂的特点，制定销售车库策略，是企业必须思考的问题。 以河北为例，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第三条明确，房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、
非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。 假定开发项目中“其他类房产”属于以下情况： （1）仅有地下车库，该清算对象增值率为负值； （2）地下车库+零星商业，该清算对象增值率为负值；如果该开发项目要实现盈利，在普通标准住宅不确定的情况下，非普通标准住宅土地增值税增值率一定为正值，才有可能实现企业的目标。 此时，如果单独销售，清算对象中“其他类房产”——地下车库无须缴纳土地增值税，但是，非普通标准住宅要缴纳大量的土地增值税，企业整体负担加重。 如果企业对业务模式变通、改变销售模式，变单独销售车库含税价10万元/个，变为“原来的住宅价格+10万元”可购买住宅一套含地下车库一个。 在销售收入没有减少的前提下，企业既实现了住宅和地下车库的销售，在未来土地增值税清算时，地下车库归集时还可以随房确定，利用车库收入和成本倒挂的现实情况大幅降低非普通标准住宅的土地增值税。
2010年企业所得税优惠政策解读
2010年企业所得税优惠政策解读 高新技术企业税收优惠（上） 自从参加大连市国税局召开的企业所得税税收优惠政策宣讲会后，主管公司财务税收的老总王雷有了心事：这几年，自己公司不断加大新产品研发和技术投入，产品创新在本地区乃至全国都领先，且产品也在《国家重点支持的高新技术领域》规定范围内，公司的情况比较符合高新技术企业低税率政策要求的条件，可是由于对相关政策和办理程序还不是十分了解，始终没有申请进行高新技术企业认定。经研究部署，公司财务部长向主管税务局进行了咨询了解。 首先，公司财务部长详细介绍了本公司实际情况： ★一是近三年内公司陆续自主研发并注册了4项产品专利技术，拥有核心技术，符合“认定条件”的第一项。今年仍然在继续研发新产品，并已经在申请专利，由于每年公司都有研发计划，因此今后此项条件也将符合规定，按照这个条件要求，公司还要继续加大研发力度争取更多地拥有独立自主知识产权的产品技术； ★二是主要产品在《领域》规定范围之内； ★三是为了提升产品的技术含量，促进公司加速发展，近年来，公司加大了人才引进力度，采取各种措施，提高福利待遇条件，陆续招聘了不少技术人才，其中还有1名博士，科技人员比例已经达到了30%以上。 ★四是按照自己认为的高新技术产品计算上年产品收入占公司总收入已经达到70%，超过了标准比例； ★五是公司年销售收入超过2亿元，研发费用占销售收入总额比例已经超过了3%。 针对上述情况，税务人员对企业进行了高新技术企业税收优惠政策的辅导： ? 公司取得高新技术企业认定的前提： 企业必须持续进行具有明确目标的研究开发活动，主要体现在具有独立时间、财务安排和人员配置的研究开发活动。企业从事常规性升级或对某项科研成果直接应用等不属于此范畴。 ? 公司取得高新技术企业认定的关键： 其关键在于企业是否拥有核心自主知识产权和研究开发费用是否符合规定比例及正确归集。 核心自主知识产权包括：发明、实用新型、以及非简单改变产品图案和形状的外观设计（主要是指：运用科学和工程技术的方法，经过研究与开发过程得到的外观设计）、软件著作权、集成电路布图设计专有权、植物新品种。知识产权权属包括自主研发、受让、受赠、并购等方式形成，也包括通过5年以上的独占许可方式取得。 企业应按照《高新技术企业认定管理工作指引》中的样表设置高新技术企业认定专用研究开发费用辅
2018年企业所得税优惠政策解读 高新技术企业税收优惠<上） 自从参加大连市国税局召开的企业所得税税收优惠政策宣讲会后，主管公司财务税收的老总王雷有了心事：这几年，自己公司不断加大新产品研发和技术投入，产品创新在本地区乃至全国都领先，且产品也在《国家重点支持的高新技术领域》规定范围内，公司的情况比较符合高新技术企业低税率政策要求的条件，可是因为对相关政策和办理程序还不是十分了解，始终没有申请进行高新技术企业认定。经研究部署，公司财务部长向主管税务局进行了咨询了解。 首先，公司财务部长详细介绍了本公司实际情况：★一是近三年内公司陆续自主研发并注册了4项产品专利技术，拥有核心技术，符合“认定条件”的第一项。今年仍然在继续研发新产品，并已经在申请专利，因为每年公司都有研发计划，因此今后此项条件也将符合规定，按照这个条件要求，公司还要继续加大研发力度争取更多地拥有独立自主知识产权的产品技术； ★二是主要产品在《领域》规定范围之内； ★三是为了提升产品的技术含量，促进公司加速发展，近年来，公司加大了人才引进力度，采取各种措施，提高福利待遇条件，陆续招聘了不少技术人才，其中还有1名博士，科技人员比例已经达到了30%以上。 ★四是按照自己认为的高新技术产品计算上年产品收入占公司总收入已经达到70%，超过了标准比例； ★五是公司年销售收入超过2亿元，研发费用占销售收入总额比例已经超过了3%。针对上述情况，税务人员对企业进行了高新技术企业税收优惠政策的辅导： ? 公司取得高新技术企业认定的前提：企业必须持续进行具有明确目标的研究开发活动，主要体现在具有独立时间、财务安排和人员配置的研究 开发活动。企业从事常规性升级或对某项科研成果直接应用等不属于此范畴。 ? 公司取得高新技术企业认定的关键：其关键在于企业是否拥有核心自主知识产权和研究开发费用是否符合规定比例及正确归集。 核心自主知识产权包括：发明、实用新型、以及非简单改变产品图案和形状的外观设计<主要是指：运用科学和项目技术的方法，经过研究与开发过程得到的外观设计）、软件著作权、集成电路布图设计专有权、植物新品种。知识产权权属包括自主研发、受让、受赠、并购等方式形成，也包括通过5年以上的独占许可方式取得。 企业应按照《高新技术企业认定管理工作指引》中的样表设置高新技术企业认定专用研究开发费用辅助核算账目，提供相关凭证及明细表，并按《高新技术企业认定管理工作指引》要求进行核算。近三个会计年度的研究开发费用总额占销售收入总额的符合规定比例要求。 ? 公司想要取得高新技术企业认定的其他条件：