珠海市淇洲岛影视城项目前期策划编制单位：中新地产集团-华南区域公司
前期配套部
二○一二年十月
项目负责：岳容飞参加编写人员：马九红
张斌
张东湖
邱旭辉
杨继雄
黄璟
黄志华
王志民
唐春燕
目录
第一章项目概况及可行性报告编制的依据 (1)
1.1项目名称 (1)
1.2项目建设单位 (1)
1.3地块坐落位置与环境： (1)
1.4本报告编制的依据 (2)
1.5项目开发公司状况 (2)
1.6项目概况 (3)
1.7 项目建设招投标形式 (5)
1.8结论概述 (5)
第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况 (7)
2.1珠海历史沿革 (7)
2.2珠海自然地理交通人文环境 (7)
2.3珠海宏观政治经济环境 (8)
2.4珠海房地产市场现状 (12)
2.5珠海房地产市场发展前景分析 (20)
2.6项目所在区域房地产发展规划和趋势 (22)
2.7建设条件 (25)
第三章项目分析及市场定位 (26)
3.1中国休闲度假物业市场的需求分析 (26)
3.2国内休闲度假地产市场的发展情况 (29)
3.3珠海构建休闲旅游度假基地的优势 (30)
3.4珠海会展业发展前景分析 (35)
3.5珠海休闲度假物业及会展市场供应分析 (36)
3.6项目分析 (38)
3.7项目定位 (41)
3.8销售价格及销售预测 (42)
3.9项目营销方案 (43)
第四章方案比选及技术方案 (46)
4.1总体规划设计要素 (46)
4.2方案生成过程及选择理由 (46)
4.3工程地质、水文地质条件 (49)
4.4市政给水设计 (52)
4.5室外排水排污设计 (53)
4.6用电设计 (53)
4.7酒店、会展中心智能化系统设计 (53)
4.8燃气设计 (56)
第五章公用设施及环境保护方案 (57)
5.1项目对公共设施的需求 (57)
5.2环境保护方案 (57)
5.3项目物业管理 (58)
第六章项目实施计划 (61)
6.1工程筹划与管理 (61)
6.2分期实施计划 (61)
6.3资源供求 (64)
第七章项目经济评价分析和社会效益评价 (66)
7.1房地产开发项目投资与成本费用估算 (66)
7.2房地产开发项目收入估算与资金筹措 (69)
7.3房地产开发项目财务评价 (71)
7.4财务盈利能力分析 (75)
7.5资金平衡分析和资产负债分析 (77)
7.6房地产开发项目不确定性分析 (77)
7.6社会效益评价 (80)
第八章风险分析与对策 (82)
第九章研究结论 (86)
第十章附件 (87)
第一章项目概况及可行性报告编制的依据1.1项目名称
项目名称：亚太旅游部长国际会议中心项目
1.2项目建设单位
项目建设单位：珠海市淇洲岛影视城有限公司
1.3地块坐落位置与环境：
淇澳岛项目位于珠海市高新区淇澳岛东线道路东侧、望赤领山群及附近。
1.4本报告编制的依据
※珠海市规划局《建设用地规划许可证》2006用地字（香洲）第088号及用地
红线图、规划设计要点
※珠海市旅游局《关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报
告的复函》
※珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组《房地产项目开工通知》
※参考资料：
《珠海市城市规划条例》
《珠海市城市总体规划（2001-2020）》
《珠海工程造价信息》
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评估方法与参数》（第三版征求意见稿）
1.5项目开发公司状况
珠海市淇洲岛影视城有限公司是中新集团（控股）有限公司下属中外合资企业。中新集团（控股）有限公司创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“中新城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“中新浐灞半岛”和长沙“中新森林海”等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达1500万平方米。先后有北京的后现代城荣获“2006－2007北京地产十大区域领袖楼盘”大奖、后现代城5期荣获“2006年度最具人气创新楼盘”大奖、重庆中新城上城获“2006年创新中国主力户型综合设计奖”、天津老城厢获“2006年中国华北地区品牌前三名”等共20余项殊荣，2007年销售额达到277.98亿元，已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之一，名列2007中国房地产百强企业盈利性前10位、2007中国混合所有制房地产公司品牌前10位。珠海市淇洲岛影视城有限公司成立于2007年，注册资本9000万元人民币，实行独立核
算、自主经营、自负盈亏的经营管理体制，于2008年1月获得单项房产开发资质。
公司现有主要管理人员28人，并获得集团公司大力支持。随着项目实施阶段地推进，将增加工程管理、营销代表、物业管理人员若干名。
公司财务状况良好，目前无负债，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到位。
1.6项目概况
项目总用地面积达2215161.28平方米，用地的性质为住宅、旅游及房地产配套
开发。规划条件规定容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，其中总用地面
积中的20%（约40.3万平方米）可用于房地产开发。公司计划将该用地发展为高品质
会展旅游度假中心，拟定的建设规模109.08万平方米，分三期建设，具体项目如下：
分期计划
分期计划项目项目概况总面积
一期公建亚太旅游部长论坛
国际会议中心
占地6.49万㎡，总建面19.5万㎡，层高43F，
其中裙楼11F
占地26.93万
㎡，总建面30.8
万㎡
威尼斯水街占地6.27万㎡，总建面3.1万㎡，层高4F
学校、幼儿园及相关
公建
占地7.1万㎡，总建面3.5万㎡
巴伐利亚度假酒店占地2.66万㎡，总建面1万㎡
海滨度假酒店及相
关公建
占地4.41万㎡，总建面3万㎡
配套休闲项目总建面0.7万㎡
二期开发一期商住占地4.36万㎡，总建面28.35万㎡，高层
占地19.08万
㎡，总建面
40.25万㎡
巴登巴登谷商业街
及会所
占地7.88万㎡，总建面2.1万㎡
西班牙小镇占地6.84万㎡，总建面9.8万㎡
三期开发二期商住占地11.91万㎡，总建面28.67万㎡，高层占地30.21万
㎡，总建面
37.87万㎡
高尔夫低层住宅占地18.3万㎡，总建面7.7万㎡
安纳溪谷小镇占地5万㎡，总建面1.5万㎡
一、亚太旅游部长国际会议中心
亚太旅游部长国际会议中心作为本项目的主题。总建筑规模15万平方米，主楼
高度43层，裙楼高度8-11层，集会议、会展、六星级酒店、论坛会议中心、写字楼、酒店式公寓及购物中心等配套为一体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。
二、主题旅游设施
具体旅游项目有礼仪广场、彩虹桥、威尼斯水街、渔人码头、沙滩排球、室外露营烧烤、四月白露天演绎场、丛林观光驿站、攀岩探险、山地摩托车、林中栈道、山地滑翔飞行、赤岭观日、观海摩天轮、山地网球场、生态湿地、观海索道、雕塑广场、野外露营地、金色沙滩、观海景观平台、沙滩排球、海洋剧场
三、威尼斯水街
总建筑规模3万平方米。意大利威尼斯风情滨水旅游商业街主题。设置可以直通港澳的客运码头，与澳门、香港旅游业形成互补互助的一体化。
四、巴登巴登谷地
总建筑规模1.6万平方米。德国山地风情旅游商业街主题。风情商业街入口设置巴伐利亚城堡酒店，商业街沿着蜿蜒起伏的谷地通向海边。沿商业街两侧依山势设置山地公寓组团、德国山地风情旅游商业街及城堡酒店。
五、渔人码头海洋主题度假村
海洋度假主题。设置海洋剧场，海洋文化发展中心，海底世界、海洋生态健康中心、潜水俱乐部、渔人码头等设施，沿海岸依山势设置度假别墅。
六、西班牙小镇
总建筑规模9.8万平方米。西班牙巴塞罗那风情商业街主题。沿城市道路和山体设置公寓。
七、茵特拉根金色海岸沙地高尔夫低层住宅
总建筑规模7.1万平方米。茵特拉根海岸风情沙地高尔夫居住主题。设置高尔夫会所及住宅。
八、高尚住宅公寓
希腊风情山地私家居住主题。设置会所及公寓。
九、安纳西溪谷风情小镇
总建筑规模1.5万平方米。法国东部安纳西风情山地花园居住主题。设置会所及住宅。
十、学校、幼儿园
总建筑规模1.8万平方米。
十一、环境保护、节能设施
拟建设小型污水处理厂一座，园区采用零排放车辆和超低排放车辆，建设自行车道，全部实行垃圾分类收集和处理措施，室外路灯、草坪灯、公共厕所照明、绿地灌溉等，全部使用太阳能光伏发电技术设备，会展中心、度假酒店制冷制热采用环保空调和热泵技术。度假酒店、住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供，预计环境保护、节能设施将投入超过3000万元。
1.7 项目建设招投标形式
珠海市淇洲岛影视城有限公司属于中外合资型企业，根据国家和珠海市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理等参建单位。
1.8结论概述
亚太旅游部长国际会议中心项目占地221.5万平方米，总建筑面积109.08万平方米，分三期建设，三期项目划分、占地面积、总建筑面积、总投资分别为一期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心、威尼斯水街学校、幼儿园巴伐利亚度假酒店、海滨度假酒店、配套休闲项目等公建项目，占地26.93万㎡，总建面30.8万㎡，总投资46913.756万元；二期包括一期商住、巴登巴登谷商业街及会所、西班牙小镇，占地19.08万㎡，总建面40.25万㎡，工程费用40007.48万元；三期包括二期商住、高尔夫低层住宅、安纳溪谷小镇，占地30.21万㎡，总建面37.87万㎡，工程费用为39538.3784万元。开发期8年，环境保护、节能设施方面将建设小型污水处理厂一座，并采取节能灯器具、环保空调和太能能制热和清洁交通系统，加强废物管理灯措施，环保节能投资超过3000万元。销售收入122.84亿元，经营成本43.64亿元，经营税金及附加6.88亿元，利税71.09亿元，税后利润53.31亿元，投资利税率、投资利润（税后）率分别为162.9%、122%，净现值12.79亿元（全部投资,税后,ic=20%），大于零；内部收
益率32.39%（全部投资,税后），高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。投资回收期3.2年。由中外合资企业珠海市淇洲岛影视城有限公司负责开发，项目建成后将给珠海建立一个休闲旅游度假和会展基地，极大地提升珠海休闲旅游度假和会展品牌，带来极大的经济效益和社会效益。
第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况2.1珠海历史沿革
珠海最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活，在凤凰山脉周围和珠江口一些海岛的沙丘、山岗、台地上，都留下了先民们的遗迹。自战国时期为百越之地到1953年正式定名为珠海县，1979年改为珠海市，并为省辖市。1980年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第15次会议批准在珠海设置经济特区，1989年，珠海经济特区面积调整为121平方公里。
2.2珠海自然地理交通人文环境
珠海市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是一座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距36海里（最近的海岛相距3海里），南端陆地与澳门相连，西面是新会、台山县，北面与中山市接壤，距广州约140公里，距深圳约200公里。全市总面积7650平方公里，其中陆地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸线长691公里，珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。2007年全市总人口187.6万人（其中户籍人口97.3万）。有海外华侨3.1万人，港澳同胞19．5万人。
珠海是我国重要的口岸城市。设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸6个，二类口岸7个。拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。
珠海市海、陆、空交通发达，交通运输十分方便。珠海港是中国南方主枢纽港之一，港池可利用的海岸线长75公里，珠海市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。广深珠高速公路已1999年12月底通车。广珠铁路于1997年10月23日动工建设，全长142公里，总投资34亿元，按国铁Ⅰ级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达950万吨，客运量可达1.6亿人次。按现代化国际机场标准建设的珠海机场, 占地400万平方米，机场跑道4000米，已开通国内航线32条，每周81个航班。珠海机场自1995年5月通航，至今已安全运营12年。2007年珠海机场的旅客吞吐量有望达到103万人次，比2006年的80万人次增长31%；运输起降9146架次，同比增
长21%；服务范围从不足200万人口的珠海、澳门，逐步扩展到超过2300万的珠江口西岸地区的广阔腹地。预计2008年珠海机场的旅客吞吐量能达到132万。
珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温22．3℃，1月均温14．9℃。7月均温28．4℃，最低气温2．5℃。年降雨量为1770．4毫米，其中4-8月占全年降雨量的76％。
珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。人居环境一流，1990年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第一；先后荣获“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”、“国家级生态示范区”、“中国优秀旅游城市”和联合国人居中心授予的“国际改善居住环境最佳范例奖”、“2004中国魅力城市”、“中国最具幸福感城市”等荣誉称号。
珠海人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的英才。中华民国第一位内阁总理唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第一位系统传播马克思主义者杨匏安，中华全国总工会第一任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第一任校长唐国安，我国第一位世界冠军、第25届世乒赛男单冠军容国团，我国第一位在美国取得博士学位的留学生容闳，画家、诗人、文学家苏曼殊，著名的人民版画家古元，中国近代著名实业家唐廷枢，上海第一家医院（仁济医院）创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。
珠海历史古迹丰富，拥有距今3000年左右青铜时代的高栏岛宝镜湾摩崖石刻画、光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统1年至民国4年建造的唐家共乐园。
2.3珠海宏观政治经济环境
2.3.1入世、香港、澳门回归、ＣＥＰＡ、“港珠澳大桥”、《世界经济发展宣言》、航展为外资的进入敞开了珠海的大门。外资的涌入、基础设施的完善，造就了珠海四大特色经济，近年珠海的经济快速发展。
中国已正式加入世界贸易组织（WTO），市场开放的程度更大，境外投资者相继进军国内市场，我国对外的出口贸易亦大幅度增加。几乎所有的经济学家都认为，“入世”对于我国的经济发展是利大于弊，尤其是促进行政体制改革、打破行业壁垒和实行微观企业自由化方面将起到明显的促进作用。珠海作为我国最早对外开放的经济特区之一，
又有毗邻港澳的独特地位，“入世“后随着引进外资和出口贸易的增多，经济总量亦水涨船高。“入世”后随着外商投资抢摊国内市场，境外资金将有相当部分投向房地产业，从而不仅给房地产开发带来了充足的资金，而且还会带来先进的技术和管理经验，提高楼盘的素质与品味。同时，随着进口关税的降低，进口的建材（尤其是装饰材料）价格相应回落，使楼宇的建造成本降低。此外，外商投资国内房地产，还引进一些新型的施工机械和建筑装饰材料，这些对房地产业发展无疑是件好事。珠海作为对外开放的窗口，“近水楼台先得月”。中国加入世贸，外商将竞争我国市场，许多国际财团和有实力的商家就会在国内一些大中城市寻找立足点，除了上海、北京、广州、深圳等城市会成为他们的首选外，珠海特区亦成为不可忽视的目标。
自从中国内地实行改革开放政策以来，港澳与内地业已形成了互补、互利、相互依存、相互合作、共生共荣的经济合作格局。随着香港、澳门回归祖国，这种优势互补的合作关系，将在“一国两制”条件下，形成新的经济发展动力，并创造出更加具有活力的宏观经济环境。近20年来，香港和澳门与内地在贸易、旅游、投资、交通、制造业、房地产等方面的联系日益增强，内地因素特别是“广东因素”正发挥越来越重要的作用。
自1999年12月澳门回归祖国四年来，珠海市对澳门进出口贸易稳步发展。2004年8月，内地与香港、澳门特别行政区签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》（ＣＥＰＡ），ＣＥＰＡ正式实施以来，ＣＥＰＡ优惠政策吸引了香港和澳门产品进入内地。据统计，截至2007年，珠海港澳个体工商户总数为153户，注册资金691.5万元，从业人员398人。其中香港居民39户，澳门114户，涵盖房地产服务、管理咨询、仓储、旅游及相关服务等行业。目前已形成了澳门街、ＣＥＰＡ街多条。主要有拱北口岸地下广场、莲花路、湾仔澳门街、香洲南坑小澳门、五洲花城世派街等。ＣＥＰＡ项下零关税商品进口稳步增加，呈现快速发展势头。拱北海关统计数据显示，今年上半年，拱北海关共验放港澳ＣＥＰＡ货物总值4643.6万美元，约占全国进口总值的2成，同比大幅增长27%。同时，珠海与澳门之间的跨境工业区计划已进入实质性建设阶段，跨境工业区的落实将为澳门工业多元化创造更有利的条件，这些将为促进双方外贸合作注入新的动力。
2003年1月10日世界经济发展宣言大会暨中国企业高峰会在珠海成功主办，来自30多个国家和地区的政要及国际组织代表、驻华使节、商会负责人、工商界领袖、企业代表、专家学者等如何在平等的基础上，更好地开展合作，促进共同发展与繁荣进行了热烈交流和探讨，《珠海宣言》势必对中国乃至世界经济产生深远的影响。珠海借
此机会，向国际社会展示了自己的形象，提高了自己的国际知名度。由此“世宣”效应引发投资热潮。2003年11月初在珠海市举行的世界经济发展宣言系列活动正引发投资新热潮。作为“世宣”活动重要内容之一的粤港澳投资环境推介会暨经贸洽谈会也取得丰硕成果：来自粤、港、澳三地的官员和企业家1000多人参会，共有24个项目现场签约，投资总额达22.1亿美元，其中，外商投资金额达13.76亿美元。作为“世宣”主办地的珠海成为“赢家”。包括晓星氨纶（广东）有限公司、珠海弘机旅游发展有限公司等大项目在内，签约项目6个，外商出资额为2.74亿美元。其中新投资项目为4个，外商出资额为1.64亿美元；增资项目2个，外商出资额为1.1亿美元。
自1996年承办首次航展来连续五届航展，全国人民、全世界人民进一步认识了珠海，了解了珠海，看到了珠海的发展；给珠海带来了一笔巨大的无形资产，为珠海今后走向世界创造了一个无限广阔的空间和天地。
截至2006年12月31日，已有65个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目9574个。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力，英国的BP公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等30多家著名跨国公司在我市投资设立了58个外商直接投资项目。全球500强企业中的19家已落户珠海。2007年前11个月外商投资达到9．92亿美元，同比增长42．78％，全年有望突破10亿美元。
由于城市规模所限，珠海总体经济水平明显低于珠三角其他城市，但从经济运行来看，珠海的经济效益高，发展也颇为健康，近7年来经济增长保持着11--16%的增幅。2007年，据初步核算，全年实现生产总值882.9亿元，增长16.1％，GDP总量和增长速度双双超过“十五”计划预定的目标。人均GDP突破6万元，和15年前相比，2007年珠海的人均GDP增长超过400％，截至目前，珠海人均GDP位居全省第三位。
2.3.2珠海再掀交通建设高潮,一批交通设施的建成投入使用，珠海正在从交通末梢向交通枢纽转变，形成珠三角地区西部区域城市
2005年前珠海仅有高速公路4公里。作为珠江三角洲西岸的中心城市，尽管建成了华南地区的主枢纽港——珠海港和国家干线机场——珠海机场，但对外交通设施建设的滞后，使珠海成为珠江三角洲的交通末梢，严重阻碍了珠海的社会经济的快速发展，以至珠海毗邻港澳的地缘优势不能充分发挥出来。
然而，随着珠港澳大桥、广珠铁路、江珠高速、粤西沿海高速公路、广珠西线高速公路、太澳高速、广珠轻轨等一大批区域性交通项目的陆续启动和陆续建成，经过五年
的交通设施的加快建设，珠海市“五纵
三横”路网规划将会实现，珠海将成为
以“一桥双港”为龙头的区域性交通
枢纽城市，其90分钟城际生活圈中将
囊括江门、中山、广州、顺德、佛山、
深圳、香港、澳门等经济繁华的珠三角
重要都市。可以预见，未来珠海与珠三
角内和周边其它重要都市的经济往来将更加频繁，珠海将凭着优美的自然环境，独特的地理位置、发达的交通体系，大大提升城市自身的吸纳能力。
2. 3.3旅游业是珠海第三产业的龙头，形成了以休闲度假、会议展览为特色的旅游发展格局，被誉为“中国最浪漫的城市”。
市区沿海岸修建的情侣路，延绵25公里，成为珠海最为著名的旅游景观带。梅溪牌坊、陈芳故居、唐家共乐园、白石街和宝镜湾摩崖石刻是历史悠久的旅游古迹。珠海园明新园、梦幻水城、御温泉、中药谷是新兴的旅游胜地。迷人的海岛、优质的温泉和具国际水准的高尔夫球场是珠海主要的特色旅游产品。香港中旅国际投资有限公司投入15亿人民币开发珠海温泉，建设中国第一、国际一流的温泉旅游度假区。珠海属实施外国人进入珠江三角洲144小时便利签证城市。拥有完善的旅游接待服务体系及设施，服务质量达到国际水准。全市共有旅行社44家，其中国际社13家，国内社31家；直接从业人员4万人，年接待游客10万人次以上的旅游景点20个，属实施外国人进入珠江三角洲144小时便利签证城市。现有旅游住宿设施300余处，床位3万余张，其中五星级5家，四星级8家，三星级25家，其它星级酒店70家，2006年接待来自海内外的客人将近1677.25万人，接待境外游客与国内游客之比为1∶4。接待过夜游客729.58万人次，增长13.9%。其中，国内游客526.78万人次，入境游客202.79万人次，分别增长12.7%和17.3%。全年实现旅游总收入139.02亿元，增长22.2 %。其中旅游外汇收入8.74亿美元，增长24.7%。2007年上半年，外国游客、香港游客大幅增加，台湾游客在保持了两年的高速增长后，2007年上半年仍增３０％。在境外旅游者中，投资、商务旅游的人明显增多，入境的散客增多，以珠海为目的地的游客增多。到2020年珠海旅游总接待量将增加到8400万人次；旅游总收入将增加到850亿元，形成①以都市风貌、特色文化和海岛风光为特色，国内外著名的文化游乐、时尚休闲、会展度假旅游目的地；②国内高端休闲度假旅游产品的示范区和旅游服务国际化率先接轨区；③珠三角旅游创新的重要基地新局面。
2.4珠海房地产市场现状
珠海经济特区发展的27年历程中，房地产业经历了从萌芽到成熟的四个阶段。1987年以前的珠海还没有真正意义上的房地产开发，除了当时的极少数房地
产公司开发少量住房用于外销，房产建设主要用来解决住房福利分配。1988年之后，房地产作为商品的概念逐步被引入开发建设。1992年，珠海的房地产市场像被突然间点起一把火，开发投资同比迅猛增加了近5倍，全市有359家注册的房地产公司，其中有外资89家，很多工业企业都被卷进房地产行业买卖地皮炒作房价。在当时的住房制度没有改革的条件下，珠海房地产市场严重供过于求，但房地产开发热度不减。到１1995年，珠海有许多房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价跳水。1995年之后到1998年，珠海的房地产市场进入相对冷静的调整恢复阶段。这段期间内全市商品房空置面积从104.4万平方米增加到152.5万平方米。1999年之后，珠海逐渐进入成熟发展时期，政府停止了以地抵顶工程款，严格控制新批土地。2000年，珠海全面启动城中旧村改造项目，停止实物分房实行住房分配货币化，全市原先的开发用地得到重新整合，规模开发成为主流，精品房层出不穷，物业管理水平进一步提高。目前房地产业作为珠海的支柱性产业和新的经济增长点，呈现着较好的发展势头。据珠海市统计报告显示，近年房地产业对珠海经济的拉动作用明显，2000年房地产增加值10.35亿元，拉动GDP增长0.47个百分点，对GDP贡献率3.35%；2003年房地产增加值14.88亿元，拉动GDP 增长0.2个百分点，对GDP贡献率3.1%；到了2006年房地产增加值42.75亿元，拉动GDP增长0.4个百分点，对GDP贡献率2.7%。在房地产景气指数不断上升的情况下，房地产投资在全社会固定资产投资的比重在未来几年仍将呈现平稳上升的趋势，并将更有力拉动珠海市经济的增长。
目前珠海房地产市场形势呈现如下特点：
1、经济发展，政策推动，房地产开发保持适度规模
由于城市规模和城市建成区面积较小，相比珠三角其他城市，珠海房地产投资规模仍然较低，在珠三角9市中仅高于江门和肇庆。而在社会固定资产投资规模方面，珠海的排位也与房地产投资一致。
但就珠海而言，自1999年后，珠海市场一直保持了较为平稳的发展态势，观察1999－2007年的房地产投资规模、房地产开发和经营情况（参下表）可以发现，房地产投资规模和珠海的竣工面积和销售面积变化一直是一条较为平滑的曲线，施工面积在2005年以后呈现了较大幅度的上扬态势。而对比2006年和2007年的数据可以发现，与竣工面积相比，施工面积的增幅更为显著。
近年珠海的房地产发展势头会在今后几年持续，因为这样的发展是在中央进行了宏观调控和珠海市政府出台了一系列稳定房价的政策后而取得的发展，是健康的、良性的、稳定的。
房地产属第三产业，与整体经济环境密切相关。所以珠海房地产发展的好势头也是与珠海的经济环境分不开的。近年来珠海市的各项投资力度加大，全市财政收入环比每年增长20％以上。同时，港珠澳大桥的确定、广珠轻轨的开工、几条高速公路的的建成和在建，这些大型基础设施建设取得重大进展都对珠海未来的经济发展前景注入了活力。
珠海市政府工业西进、城市西拓发展战略的实施，以及海泉湾、沟通唐家湾至前山的凤凰山公路隧道施工等一系列大项目的建设和完成，使我市的中心城区同时向东、西部扩展，改变了珠海人购房的心理半径，以前买房不愿意过前山桥的观念改变了，在前山、南屏、唐家买房已很自然，斗门、金湾的房市也开始兴旺。
另外珠海市对烂尾楼盘活制定的“一楼一策”和着力进行城中村改造等优惠政策，不仅盘活了城市资源，改善了珠海环境，还增加了商品房的供应量，使珠海市房地产市场的资源更加丰富，也促进了珠海市房地产市场的发展。
2、房地产景气指数提高，房价持续上涨。
随着港珠澳大桥、广珠轨道交通、广珠铁路等交通设施的建设，使得珠海的区域地位提升，房地产投资价值升高，2000年以来商品房价格持续上涨，房价增幅加速，观察1999－2007年的珠海市商品房均价走势（参下表）可以发现，房价在2002年以后一直稳步上升，而增幅则在2003年和2007年拉出了较大的上升阳线，实际上2007年房价增幅作为高位运行的结果，其增幅意义更为可观。
值得一提的是海景楼的开发、销售。海景楼盘的稀缺性使其占据了较高端的市场区隔。伴随着地产大腕们的进入，珠海海景楼价全面蹿升。珠海的海景住宅开发，早在上世纪八十年代就已经成为珠海房地产市场的重要组成部分。早期建设的拱北区域的银海新村、美景花园、海涛居、海湾新家园，吉大区域的水湾头海景楼、大型社区海湾花园、海滨花园，香洲区域的海霞新村、碧涛花园等，均是当时珠海的高档住宅。要么是面向港澳市场的外销型商品房，要么是政策机构人员的聚居地，要么是本地及内地高收入人群的高尚住宅区。在九十年代初期和中期的商品房销售均价一直维持在800 0元/m2的高位，海滨花园更是曾经创造出高达20000元/m2的珠海楼市天价。当时的海景住宅外销型特点非常明显，珠海以外的客户约占7~8成，其中港澳客户和内地客户各占一半左右。
在九十年代后期，由于国家宏观调控和珠海经济增长速度下降，造成珠海房地产市场的整体低迷，尤其是外销市场客源明显下降，海景住宅的价格有较大幅度的下滑，部分项目开发速度减缓甚至造成烂尾。
进入二十一世纪后，到2003年，众多利好消息频频出台，珠海宏观经济也开始步入一个新的高速增长时期，珠海房地产市场明显回暖，而且在今后比较长的一段时间内，预期将出现市场规模和价格水平较快增长的趋势。在这样的市场背景下，海景住宅市场也重新出现市场机会。销售均价的跨度较大，从4000~5000元／平方米的多层住宅，6000~7000元／平方米的高层住宅，到10000元／平方米上下的海景别墅都有供应。
据了解，到了2007年，沿港湾大道、情侣路从北到南，海景楼集中上市：每一间、十里阳台、万科·金域蓝湾、东方·傲景峰等一线海景楼以及二线海景楼，都把销售起价定在了10000元／平方米以上，而销售均价直奔15000元／平方米