规范业主委员会运作保障小区和谐建设--探索渐进
式物业自治管理
规范业主委员会运作保障小区和谐建设--探索渐进式物业自治管理提要：业主委员会应当学会生存定律：“自律无瑕再维权”1，业委会筹备阶段须严谨起步：2004年在房地办及街道办事处的支持与指导下组建了业主大会筹备组更多内容源自物业服务合同
规范业主委员会运作保障小区和谐建设
-------三湘**花城探索渐进式物业自治管理
随着中国经济改革市场化的深入，政府正逐渐从全能政府向服务政府转移，近期中央高度重视加强与创新社会管理问题，不仅为此专门召开政治局会议和省部级主要领导专题研讨班，而且还在各大权威媒体上展开讨论小区如何治理和社区建设问题，如何在小区内培育社会的自我管理能力以及与政府和物管企业开展良性合作。当一个个社区都和谐了，和谐社会还会离我们远吗！
上海市杨浦区五角场街道是全国文明单位（二连冠），所以我们三湘**花城小区业主委员会在沃土中成长，为建设和谐小区尽责尽能，为构建和谐社会抛砖引玉。
一、小区概况
我们杨浦区三湘**花城一二期在小区规化地籍图上称：五角场300街坊。它占地76，303平方米，总建筑面积：163,
平方米，其中，住宅115，平方米，商铺1，平方，其它21，平方米，商务楼25,平方米（俗称三湘大厦和半岛会所），三之三幼稚园3，563平方米（289弄49号）。是一个由住宅、办公楼、商铺的近千户业主组成的综合性社区。
二、业主委员会应当学会生存定律：“自律无瑕再维权” 1，业委会筹备阶段须严谨起步：2004年在房地办及街道办事处的支持与指导下组建了业主大会筹备组，筹备组历时半年通过宣传“漠视将葬送大家庭的权益”发动广大业主自荐、在2次座谈会上演讲入围，再由业主代表们推荐产生各自区域的业委会侯选人。2005年5月28日首届业主大会在区房地局及五房办的主持指导下顺利召开，大会产生了由15名委员组阁的业委会，当年平均年龄不足47岁，党员有9名，14名委员全是在职的各行各业之精英，且均是一群热心公益的倡导者，也是放弃报酬的社区志愿者。
2，业委会倡导会务民主、创新自律机制：业委会首次全会通过了本小区《业主委员会章程》，勾划“协商、协助、协调”六字工作方针，定位了业委会在与开发商、物业企业、业主间日常工作中所担负的角色，“无私才能奉献”是本届业委会座右铭。而且规定业委会中有三分之二委员动议表决可罢免主任（改选）。
3，业委会保持每月例会、信息公开制度：业委会加强自身建设首先“无私才能奉献”，必须做到公开所有信息才
能杜绝腐败，6年来本会依据本小区《业委会章程》每月27日晚上的月例会制度执行至今，例会上的每个议项均以表决形式来实施并详细纪录在案。在决议中均如实反映与会人数、表决全公开（公示），并且在遇重大决议时，表决通过后还必须在正式决议文稿上签字确认（有二页以上文稿的必须由多数委员签骑缝名后生效并留档）。
六年来在与二任物业在《物业服务合同》内约定：小区公共收益逐月分项公示（公共收益全年报表发到每户业主家并报送五房办），业委会办公经费（议事规则内约定：办公经费仅限办公、通讯、交通费）每半年公示详细。
4，业委会坚持定期接待制度：6年来规定每逢星期日业委会接待日由正、付主任亲临、委员轮流值班至今重未间断，当小区发生群体矛盾或突发事情时本会约定各委员应当在第一时间到业委会集体接待或调解（包括晚上）。
5，业委会严格执行印章使用制度、确保维修资金安全：本会在本小区《规约》《业委会章程》内制定印章管理内容，业委会办好公章后笫一张盖印公示就是“启用公章公告”，业主大会财务章从刻好那天起一直由1名委员独立保管，在维修资金需使用与纳入时由4人按流程独立用印（3名主任银行留印鉴，各自保管）。
6，我们组了上海市人数最多的业委会，有言人多运作难！本会正是由于人多而纪律先行，正因为人多6年来在面
对一个个利益集团的维权中能彻底防止内部锐变，正因为人多遇困难阻力时相互鼓励不退缩，从而保证了今天在换届延期之下我们的业委会还全员运作正常（除1名搬迁辞职外），6月27日我们14名委员刚刚签著了一项关系到小区可持续性发展的重要决议。
三、社区治理需要“三位一体”保驾护航，方能正常运作“理性维权”
社区/小区自治机制（物业服务）的基本内容是对社区内公共利益（公共事务）的民主管理，然而公共利益概念本身具有抽象性、不确定性和动态性的特征。公共利益与国家政策和社会发展阶段密切相关，公共利益的界定与界定主体密切相关。于是，什么是公共利益的问题就转换成了谁来界定的问题。从这一立场出发，公共利益就不再是实体性的，而是程序性的，存在于不同群体利益的协调过程之中。没有任何一方有权垄断对公共利益的界定。公共利益不仅需要由法律和
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行政来界定，它更需要社会的界定。社会界定的题中之意就要以信息透明公开、各方充分讨论和民主协商来落实公众的知情权、参与权和监督权。
1，居民委员会在社区是“三位一体”自治自理框架之首，虽定义为群众自治组织，但在现实中是政府行为的未端贯彻与执行者，所以在社区内“三位一体”框架中其应当积极担当政府角色做好主题引导，应该主动参与社区内不同群体利益间的协调并保持公正性，并担负起对社区/小区内国有资产的监护与管理权。
2，物企应在市场化运作下规范服务，而得到业主善待的物业才能更规范，社区的公共事务（公共利益、公共物品）的治理是在“多中心治理”状态下的社会情境中自治组织的集体行动，因此，社区事务必须由“三位一体”来执其两端而用中！让私有化和国有化的两极之间观念相互转化。在市场化机制下物业企业所提供的物业服务正是对小区公共物品的信托产品，而物企在服务期内它能否对小区公共利益的正确界定，直接关系到群体利益与社区和谐！
几年来随着政府对最低工资线的逐年指导性上调，而物企是劳动密集性行业，每逢调正都有近80%的员工要全调或半调，物业费涨否是近期困扰社会、市场、政府的难题。所以说一个称职的业委会要在小区当今大环境下主动善待物企的生存与发展，要及时宣传并教育业主，只有先购买了多
少服务才能得到多少服务（当然业委会要监督真正的服务内容）。
3，业委会在“三位一体”框架下权限于对小区公共利益的界定与管理等，所以业委会首先必须掌握国家在各社会发展阶段的政策，有区别的论证本小区公共利益的权力与权属，从而理性的、程序性的寻求社会与政府或法律途径来界定，以维护小区稳定与和谐为硬道理。
数年来通过“区长在线”及区房地局与相关部门和五角场街道办事处的协调，随着物业管理区域的划分、业委会办公用房的回归、北广场的收回、住宅配套设施用房的确认与恢复、垃圾房集压站的共用，当纠结于我们与商务楼业主间的物业费结算，在2010年底市高院的协调下，商务楼业主同意每年向业主大会交纳32万元物业费而终结。日前小区敏感问题均尘埃落定，小区民主自治有了可持续性建设之物质基础，三湘的明天将会更美满和谐。
4，社区/小区自治方面矛盾的化解关键靠政府各个职能部门及时大联动，业委会虽代表业主但还是业余维权者，而往往面对的是专业侵权或违规的利益集团，三湘小区诸多复杂问题获得市区级各相关职能部门（尤其房地系统）大力协调而解决，三湘的幸运不代表其它小区！社区/小区事务都说有十七八个上级主管部门，本会业务流程熟悉尚能直接面对主管部门，几年实践中感到远不止这些，其它小区遇问题
就找房地局！隔靴搔痒造成国家资源的浪费，房地局本来是应该对物业企业、业委会的规范运作、行业培训、指导监督更有作为的。所以说为了更有效化解社区方面的矛盾，迅速转化各相关部门在协调社区问题上的私有化和国有化观念并及时联动。
四、三湘业委会在“自我管理、自我监督”实践中成长
小区物业管理矛盾是普遍的社会问题，化解与处理物企与业主间的矛盾是每一届业委会永远的课题。三湘小区五年三物业从包干制---半酬金制----定核酬金制走出成功之路，关键原因在于业委会成员团结一致，能循法创新、公开化操作，“自我管理、自我监督”是把有效针对自治的双刃剑缺一不可。
业委会签订《物业服务合同》时必须严谨并掌握主动权，因为商品房发展之快使得物业管理企业鱼龙混杂，才能在日后运作中实施对物企的监管责任；
在日常监管上依据《合同》内要约重点防止物企在人员配置上吃空晌、正常维修费用的流失、服务标准降低等问题，敦促物企恪守承诺；
在财务监管上推行账务公开是保持小区自治的关键，可以让业主们都能感受到自己正参与其中，不实行信息公开，极容易滋生腐败；
在与物企进行小区公共利益分配上（指物企管理成本），
必须恪守业委会决议或业主大会的决议，严禁暗箱操作。
2011年1月1日起三湘小区在业主大会授权下彻底终结物业服务包干制，采用物业服务模式为定额酬金制，全年向每户业主只收11月物业费，物企不减员反增加员工福利与工资，己正常运作半年。
五、三湘业委会在“自我服务、自我教育”中不断学习提升决策水平
“自我服务”是面对物管区域内公共财产（公共物品）的管理与服务由业主大会授权决策。所谓“公共物品”，大体是说使用的时候不具备排他性，也就是我用不影响你用，简单的例子是路灯并不会因为照亮了我的路就不照亮你的路。一旦有人提供了其他人就可以搭便车，管它是公共配置还是公共设备设施！更不管道路与绿化！所以实践表明“自我教育”在社区中有多难最难。
“三位一体”的鼻祖，诺贝尔经济学奖得主——埃莉诺.奥斯特罗姆，2011年5月6日在广卅访问了丰景大厦业委会。她座谈中说，“在不强迫任何人的情况下，让所有人都能享受到利益，这是共同自治的精妙之处，也是困难之处”。
三湘业委会在操作公共收益与维修资金上的精妙之处在于以“业主小组”为实施主体，只有让更多业主尽快形成社区自治意识，才能防止社区管理空白，真正做到小区在物业管理事务上的“自我管理、自我服务、自我教育、自我监
督”。
六、商品房维修资金是我们房屋的养老金
我们小区的“维修资金”从开通之日起至今业主的本金依在，每户账户资金年年正增长（08年约增长4%，09年约增长6%，10年约增长4%），我们业主委员会肩负着全体业主的重托，掌握着1千多万“维修资金”使用的引导权。
我们未雨绸缪连续3年来已利用小区公共收益约75万元，向每户业主按面积以续交“维修资金”形式，分摊到小区业主的“维修资金”账户上，尤其我们小高层电梯轿厢中广告费一分未动，全部向小高层业主分摊到“维修资金”账户。
其余小区公共收益收入我们每年先纳入业主大会“维修资金”公共账户上，再严格按其管理程序走，此项总额超一百万元用于改造与更新或添置小区内各项设备设施和环境规范业主委员会运作保障小区和谐建设--探索渐进式物业自治管理提要：业主委员会应当学会生存定律：“自律无瑕再维权”1，业委会筹备阶段须严谨起步：2004年在房地办及街道办事处的支持与指导下组建了业主大会筹备组
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建设。
业主大会是小区自治组织，规范业委会运作刻不容缓，
一个个业委会群体有其特定性和区域性，三湘业委会的经历不可能复制，但其中少不了可取之处，要有专业更需要理智，维权是口号更需要维稳，三湘**花城业委会换届在即，我们开拓的事业定当承先启后，本会的淡淡愿望是：小区是大家的家建设靠大家！
杨浦区五角场300街坊
三湘**花城业主委员会
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系 我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。 《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。 我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。 由于物业管理在我国是一个新兴的行业,是社区管理的重要组成部分,关系到千家万户的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体,如何协调和理顺这几者之间的法律关系,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,乃是摆在我们面前的重要课题。
然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间,职能交叉；物业公司与居民委员会之间,多头管理。上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此,有必要理顺物业管理法律关系,以形成各主体之间各司其职、各负其责,分工合作,相互配合,形成合力,共创和谐的物业管理局面。 一、当前物业管理法律关系中存在的问题 应该说,当前物业管理的实际运作总体上是好的,一些小区做法较为规范,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见,行政管理工作人员工作较为努力,充分发挥了指导、协调的作用,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。当然,毋庸讳言,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。 归纳起来,这些不良现象主要表现为以下几方面: (一)、在业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘。
. 小区业主委员会成员数量比例是多少 如何成立业主委员会 为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。 一、成立业主委员会的条件： 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。 一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。 1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上； 2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上； 3、住宅出售已满两年。 二、成立业主委员会后要办理登记手续 业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记： 1、成立业主委员会登记申请书； 2、业主委员会委员名单； 3、业主委员会章程。 区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。 三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责： 1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况； 2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同； 3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理； 4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； 5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； 6、监督公共建筑、公共设施的合理使用； 7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。 8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。 四、业主公约的效力 1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。 2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。 3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案； 4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。 5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。 '.
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/e516964771.html, 社区管理与物业管理的融合创新模式分析 作者：刘涛 来源：《中国市场》2018年第03期 [摘要]随着城市化进程推进，社区管理与物业管理在人们日常生活中重要性越来越高。传统社区管理由于管理方式的粗糙与笼统，管理效率低下。在这种情况下，社区管理需要充分融合，才能更好地发挥出效果。文章首先分析了社区管理与物业管理的现状和关系，然后对社区管理与物业管理的融合创新模式进行探究，以供参考。 [关键词]社区管理；物业管理；融合创新 [DOI]10.13939/https://www.doczj.com/doc/e516964771.html,ki.zgsc.2018.03.138 随着城市住宅小区越来越多，住户与物业之间的矛盾也在不断激化。加上很多社区管理提供的服务也难以满足住户的需求，为了让住户更加满意，需要不断创新管理模式，充分结合物业管理与社会管理的优点，让社区管理与物业管理水平更上一层楼，从而提高住户的满意度。 1 社区管理与物业管理现状 第一，物业管理掌握了居民的信息却难以解决问题，而社区管理则难以了解第一手的居民信息。[1]我国人口众多，社区管辖面积大，同时，由于之前对社区管理工作的重视程度不 够，社区管理部门严重缺乏工作人员。因此，难以准确掌握居民的各种需求。在日常生活当中，社区住户与物业部门联系较为密切，很多住户出现问题之后，第一时间想到的是找物业。而物业管辖范围比较小，能够获得住户的一手信息，但是物业管理部门权力不足，难以快速帮助住户解决问题。因此，想要提高物业社区管理服务，就应该结合社区管理与物业管理的优势，让两者共同作用。 第二，物业管理没有足够的外在推力，而社区管理内在动力不足。物业管理一般由公司或者中介部门承担，得不到社会和政府的支持与理解，缺乏足够的外在推力，导致物业管理部门容易陷入孤立无援的状态。而社区管理是一种互动式管理，需要上下有机结合，才能发挥出最大的效果。社区管理虽然有社会与政府的支持，拥有足够的外在推力，但是与居民的联系不够，严重缺乏内在动力。这种情况导致物业管理与社区管理独立开展时，两者管理效果均不明显，影响管理质量。 第三，物业管理与社区管理缺乏深度合作，遇到问题时，喜欢相互指责和推卸责任。物业管理与社区管理均为保证居民安全、为居民解决问题的重要部门，但是由于两者所属的部门不同，难以齐心协力地为居民解决问题。两者合作过于形式和表面，一旦遇到问题，两者则更容易相互指责与相互推卸。 2 社区管理与物业管理的关系
物 业 服 务 合 同 项目名称： 项目坐落地址： 委托方： 受托方： 签订日期：
第一条甲、乙双方信息 甲方：（业主大会）； 委托代理人：（业主委员会）； 地址： 邮编：联系电话： 乙方：（物业公司）； 法定代表人：； 地址：； 邮编：联系电话： 资质等级：证书编号： 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《河北省沧州市物价局、住房和城乡建设局印发的关于物业服务费用收取标准》及相关法律法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业项目）实施物业管理事宜，订立本合同。 第二条物业基本情况 1、物业类型： 2、座落位置： 3、乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。 第三条委托管理事项 1、本物业小区共用部位的维修、养护和管理。 2、公共绿地、公共场所内的花木、的养护与管理。 3、公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。 4、维护小区公共秩序。 5、房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用。 6、规劝制止业主、使用人违反《物业管理条例》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。 第四条委托管理期限 委托管理期限为年。自年月日起至年月日
止。 第五条双方权利和义务 （一）甲方权利与义务 1、代表和维护业主、使用人的合法权益； 2、根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同； 3、监督业主、使用人遵守合同及业主大会、业主委员会决议和物业管理有关规定； 4、检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况； 5、向业主筹集或续筹维修资金； 6、听取业主、使用人的意见和建议，并及时将业主、使用人的意见和建议反馈给乙方； 7、保证业主、使用人遵守、执行物业管理有关法规、规章和规范性文件，遵守合同事项及业主大会、业主委员会决议和小区物业管理制度，按时交纳物业管理服务费及其他费用； 8、协助乙方开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项管理目标； 9、当业主、使用人不按规定缴纳物业管理服务费时，协助乙方催交； （二）乙方的权利与义务 1、根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定制定物业管理实施方案并实施管理； 2、依照本合同收取物业管理服务费； 3、规劝制止业主、使用人违反物业管理规定及合同事项的行为； 4、有选聘专业公司承担专项工程的权力；但不得将物业管理责任转让给第三人； 5、依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费。 6、履行本物业服务合同并依法经营； 7、接受业主委员会和业主、使用人的监督； 8、接受物业行政主管部门的监督、指导； 9、向业主、使用人提供优良生活工作环境，； 10、物业服务合同终止物业服务企业退出时按照《物业管理条例》规定的内容向甲方移交相关资料和设施设备。 第六条物业管理服务质量及标准
物业状告“业主委员会”引发的关注 我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》正式实施,这意味着许多令人头疼的物业管理纠纷将逐渐明朗化。据悉,上海有关方面正依据这套法规,结合具体情况,将在今年年底出台相应的地方细则。 就在《物业管理条例》实施之际,本市的一家物业公司却在本周将某小区的业主委员会告上了法庭。物业公司韩经理忿忿不平地表示,某小区于今年2月成立业主委员会,3月公开招聘物业公司,连同该公司在内的3家物业公司应邀投标应聘。 经过小区业主委员会3个月的调查,在街道、居委会、房屋办事处的监督下召开了小区业主代表大会,该公司以11票对10票胜出。但时至今日,小区业主委员会主任却借故迟迟不与其签订《物业管理服务合同》。在多次与该小区业主委员会主任交涉未果后,物业公司将小区的业主委员会告上了法庭。 记者拨打了该小区业主委员会主任的手机,但却始终联系不上。记者只有去该小区一探究竟。业主:业主委员会一意孤行 对于上述事件,小区的业主纷纷表示,对于业主委员会的这种做法不能理解。有业主表示,小区的业主委员会没有听取业主的意见,甚至有几家物业公司参加竞标都不知道。单凭业主委员会中的几个人来决定是否选聘物业公司、选聘哪家物业公司,这样的做法严重侵犯了他们的知情权。 某些业主代表坦言,业主委员会迟迟不与胜出的物业公司签订合同,关键在于原物业公司不愿退出,业主委员会中的某些委员偏向原来的物业公司,从而给胜出的物业公司设下障碍,导致了现在胜出的物业公司进不来的局面。 小区业主委员会的执行秘书也表示,选聘物业管理公司应该由业主大会集体决定。而现在业主委员主任却独揽大权,物业小区的事情由他和几个业主委员会代表说了算。如果业主委员会的某些代表还要一意孤行的话,小区业主将失去对业主委员会的信任。 居委会的同志也表示,他们只有监督、指导业主委员会和物业公司的权利,对于业主委员会这样回避事情的做法,他们也很无奈。 物业:招标应该透明化 物业公司负责人表示,该公司是应邀投标应聘,并按照规定投送标书及有关 承诺书。而且在房管办事处、街道、居委会的监督下,业主代表表决胜出。业主委员会没有权力借故迟迟不与公司签订《物业管理服务合同》。 他还认为,业主委员会代表的是绝大多数业主的意见,而不是几个业主代表的意见。业主委员会只是业主大会权力的执行机构,应该按照《前期物业管理招
浅析社区管理与物业管理的关系与 发展现状 一、社区管理与物业管理的概念 １、社区管理的概念 “社区”是社会学中的基本概念，一般认为：社区就是在一定地域内发生社会活动和社会关系，有特定的生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体。其基本构成要素有四个方面： （一）、相对稳定的人文区位意义上的地域。特定的区域不仅是社区成员活动的基本空间场所，而且社区成员的活动方式乃至思想感情也都被打上区域的烙印和特征。 （二）、是一定规模和具有同质性的人口。社区人口主要表现为人口的数量规模和分布，以及人口的素质构成。以职业因素等为主的同质性的人口素质构成很大程度上决定了社区的类型。 （三）、是以横向分布和联系为主要特征的组织结构。社区作为一个社会实体，是由一些群体和组织构成的。社区结构既体现了社区内各种群体、组织的分布状况及其相互之间的关系水平，并且在很大程度上反映出社区发展的水平。 （四）、是有一定程度共同性的文化心理和生活方式。基于社区的共同利益、面临的共同问题和共同需要，每一个社区都会形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。
正因为社区的这些特征，决定了社区管理的特性及其重要的意义。所谓社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。在我国，社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期，伴随着改革的不断深化，社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。其具体的背景：一是我国社会发展战略的调整。即由经济增长转向社会全面进步的发展观的形成；由国家工业化转向社会现代化的发展战略的确立。二是市场经济体制改革的深化，对重铸新型社区结构，加强社区管理有着迫切的需求。三是社会管理体制的转轨和城市管理重心的下移，赋予了社区管理以充分的条件。 ２、物业管理的概念 物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业区域内的房屋、设施、场地等进行的统一的、专业化的管理活动，并向物业所有权人和使用人提供综合性的有偿服务。在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：一是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。二是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管
业主委员会及其与物业管理公司的关系 社会学院08（3）班 朱雪莲26号【摘要】一个物业价值的成功实现，业主、发展商与物业管理公司的互相配合是必不可少的条件，很难想象如果三方谁跟谁都过不去，结果会是什么样子，在现实生活中已经出现了因三方对立而造成相应物业出现混乱的现象，那么，这种情况能不能避免呢？我认为是可以的，这就要充分发挥业主委员会的调停和平衡的作用。 【关键词】业主委员会权利义务物业管理公司关系 一．业主委员会概述 业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 要成立业主委员会，小区必须满足一个基本条件，就是小区的入住率超过50％。也就是说如果一个小区有800套房子的话，必须有400套已经与开发商签订了购买合同，即业主达到或超过400户才行。当首户入住已满两年的物业管理区域，入住率即使不足50%也可以成立业主委员会。 足了基本条件，接下来我们分六个步骤来说明如何成立业主委员会及各个阶段的需求。 1．前期准备想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。 2．成立筹备组物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。 3．起草业主委员会章程起草业主委员会章程，以及相关形式和成立办法，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集参选业主的资料，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主，并签收条。
物业小区成立业委会步骤 物业小区成立业委会步骤 第一步 在满足成立业主大会条件的小区，想成立业主大会的业主首先应致信给区县小区办和街道办事处，要求他们尽快来小区指导成立业主大会。 第二步 在街道办事处、区县国土房管局指导监督下，组建由社区居委会、开发建设单位（公有住房**单位）、业主代表（《物业管理条例》施行前已组建物业管理委员会的，会同原物业管理委员会）组成的业主大会筹备组，业主可以自荐，也可以推荐，做好筹备工作，参加业主大会和业主委员会会议。 第三步 筹备组开始工作，起草业主大会议事规则和业主公约，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，通知全体业主和告知相关居委会，开成立大会的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。 第四步 将草拟的业主大会议事规则和业主公约及业主大会决议、所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间（收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间）书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条，张贴公告或开会。 第五步 成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的投票和反馈意见，如果投票超过业主所持投票权１／２以上，反馈意见中的赞成意见多于１／２，业主大会成立并可开始工作。如果通过投票中业主大会议事规则和业主公约超过业主所持投票权２／３以上赞
成，业主大会议事规则和业主公约通过，选出的业主委员会可在３０日内向区县小区办备案。 按《物业管理条例》规定，业主委员会组成人数可由业９号文提出的建议是：业主委员会组成人数一般为５至９人的单数，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员，当选委员同时要满足的条件是：赞成票超过投票业主总量的１／２。成立业主大会，选举业主委员会经物业管理区域内全体业主所持投票权１／４以上通过即可。但先要有一个经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过的业主公约和业主大会议事规则。 第六步 ３日内业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任。 第七步 将业主委员会备案单（在各区、县小区办或物业处拿）、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议（附业主及投票权数清册）及法律法规规定的其他材料报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。京房地物字 【１９９７】第４８５号文的规定，完成备案的时间从报送材料起应不超过１０天。 第八步 收到区、县小区办的备案意见，小区业委会成立。
住宅小区里物业管理公司业委会配合 按照小区的不同使用性质,可将成熟的物业管理划分为四类,即住宅小区的物业管理、写字楼的物业管理、商业场所的物业管理及工业区的物业管理。 其中,住宅小区的物业管理与老百姓生活密切相关。住宅小区的物业管理是对住宅小区居住行为的管理及住宅小区居民的居住设施和居住环境的管理。 一、我国的住宅小区 住宅小区的特点: 1.居住功能单一,相对封闭独立。 2.住宅小区居住的人多,人口结构复杂,形成相对独立的社区文化。 3.住宅小区房屋产权多元化,公用设施社会化。 4.规划建设合理,配套设施齐全,居住方便。 加强住宅小区的管理,改革现行的管理体制,针对住宅小区产权多元化的客观实际,变各自为政的多家管理为统一管理,变单一的行政管理为多层次的综合管理,大力发展社会化、专业化的物业管理模式,不断提高住宅小区的管理水平,更好地为业主生活和小区建设服务。 二、住宅小区中的物业管理 业主在物业小区内买了房子用于居住,这个房子对于业主来说便是一个家,家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分之一的时间是在小区内度过的,因此,业主对居住小区的要求便是舒适且能在紧张的工作之后放松下来。正因为居住小区内的业主有了这样的要求,居住小区的物业公司就有了工作上的着重点。要想做好住宅小区物业管理服务工作,应该明确这样的指导思想: 1.服务至上,寓管理于服务之中。首先提高物业公司工作人员的服务意识,做到管理专业,服务专业。保安的服务是物业公司给业主的第一印象,保安不仅要做好本职工作,还要贴近于业主。譬如在小区内遇见提重物的老幼病残的业主,可以上去主动帮助;小区内玩耍的小孩,可以提醒他们注意安全;小区内没有停放好的自行车,可以抽空将它扶起…… 保洁是一个小区的脸面,保洁工作的好坏直接关系着小区的整体形象,也是考察小住宅小区中物业管理公司与业委会如何配合区内物业公司工作的重要标准。绿化服务是小区的外在衣裳,绿化是业主在居住环境中必不可少的,而且是表现整个小区环境的关键。维修工作更是联系物业公司与业主之间关系的桥梁,维修人员素质的高低是体现物业服务质量的标准。维修人员接到业主的报修,应及时赶到业主家,进门问好并穿好鞋套,然后以熟练的技术对设备设施进行维修,维修完毕,清理好现场,向业主告知并请业主检查,如没有什么问题,维修人员就可以返回并跟业主说“再见!有事您再打电话!”客服部工作人员热情礼貌地接待业主的来电来访,并做好记录,对已维修完工的工作做好回访。耐心地聆听业主心中的意见,将好的事情发扬光大,将不好的事情上报给公司领导,及时处理。 2.人民城市人民建,人民城市人民管。小区的日常维护要依靠广大的业主,小区的道路、树木、花草、小景、雕塑等需要大家去爱护,才能保持其完好与整洁,需要业主参与,既可以增强业主爱护公物的意识,又可以培养业主(住户)爱护公物、爱护小区的良好风尚。 3.坚持统一领导与综合管理,产权与经营管理权相分离。小区内居住人口复杂,产权多元化,导致管理的不统一,就很难发挥有效管理。统一的领导与综合管理,产权与经营管理权分离是管理一个小区的基础。研究住宅小区的业主构成是做好住宅小区物业管理的前提和基础,为住宅小区业主服务是住宅小区物业管理的根本目的。 4.有偿使用,有偿服务,合理负担。 联合业主委员会,听取其意见、建议,逐渐将物业小区建立成适合居住的文明小区。 三、住宅小区中的业委会
物业管理公司与业主委员 会的关系 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
物业管理公司与业主委员会的关系 物业管理公司和业主委员会都属于物业管理机构，二者实行专业化管理与业主自治相结合的管理体制，他们共同管理一定范围内的物业。所不同的是，物业管理公司收业主委员会的委托来管理一定范围内的物业，而业主委员会则代表业主的利益来管理物业。这客观上决定了他们之间的特定关系。 1、法律上的平等关系 业主委员会与物业刮泥公司是委托与受托、聘用与受用的关系。在法律上，业委会有委托或不委托、聘用或不聘用某个物业管理公司的权利，物业管理公司也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的权利。两者五隶属关系，不存在领导与被领导、管理与被管理关系，在法律地位上平等。 2、经济上的交换关系 物业管理公司提供有偿的物业管理服务，在提供服务时应获得相应报酬。同样，业主享受这些管理服务时也必须支付相应的费用。二者这种经济关系是通过物业管理委托合同确立的。合同签订后，双方分别承担相应的权利和义务。物业管理公司应按合同规定的要求提供相应的管理服务向业委会及广大业主负责，并在日常生活中接受其监督；业委会及广大业主应协助物业管理公司开展工作。并暗示缴纳合同规定的各项费用。双方在经济上是平等且具有交换关系。 3、工作上的合作关系 物业管理公司再管理物业的过程中要经常也业主委员发生联系，业主委员会为了业主的利益也要和物业管理公司打交道。一般说来，委托合同规定了物业管理公司和业委会的权利义务，如物业管理公司有权要求业委会协助管理，有义务把重大管理措施提交业委会评
业主委员会在和物业签服务合同应注意什么？ 随着《物业管理条例》的出台，越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务，同时也更重视和谨慎地使用这些权利，希望能有效地维护自身的利益。其中最重要、和业主利益关系最密切的一项权利就是通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区，并和选好的物业公司签订好《物业服务合同》。 鉴于目前的情况和即将实施的《物业管理条例》，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应注意以下几点： 一、明确委托物业服务的内容、范围和期限。由于现在专业分工的细化，出现了专门提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，由于该物业公司这种做法没有违反法律规定和合同约定，业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。 二、除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定。例如，由业主委员会收取物业费后转交给物业公司、物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所、业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。
物业业主委员会的职责 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、根据业主的意见、建议和要求，拟定选聘物业服务企 业或者其他管理人方案，拟定解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定； 3、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服 务合同； 4、业主委员会应当根据《关于商品和服务实行明码标价 的规定》和《内蒙古自治区物业管理条例》第二十八条、第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标的物业服务企业签订物业服务合同； 5、根据业主的意见、建议和要求，拟定建筑区划内公共 秩序和环境卫生维护等方面规章制度的方案，提交业主大会会议决定； 6、根据业主的意见、建议和要求，拟定建筑区划内物业 共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；7、根据业主的意见、建议和要求，拟定建筑物及其附属 设施维修资金的使用、续筹方案，提交业主大会会议决定； 8、根据业主提议，拟定本建筑区划的划分、调整方案， 提交业主大会会议决定； 9、初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计 划，提交业主大会会议决定；
10、提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员； 11、监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合 同，并与每年3月底前通过会议、公告等形式，向全体业主报告上一年度工作情况及收支情况，并通报物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复；12、业主委员会或10%以上业主对物业服务企业公布的收支状况有异议的，物业服务企业应当做详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计； 13、监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理； 14、督促违反物业服务合同约定逾期不交物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用； 15、督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金； 16、对有关档案资料、会议记录、印章及其它属于业主大会的财务进行妥善保管； 17、及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定； 18、协调业主与业主之间以及业主与物业月服务企业或者其他管理人之间的关系，调节处理业主与业主之间以及业
物业项目业主委员会工作职责 物业项目业主委员会工作职责 （20**年*月*日业委会会议通过） 第一条业主大会授权，业主委员会履行以下职责： （1）召集业主大会会议，报告物业服务与管理的实施情况； （2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务与管理合同； （3）代表业主（或委托物业服务企业）与水、电、热力、电信供应商或服务商签订合同，行使合同中的权利、履行合同中的义务并承担法律责任； （4）代表业主与政府有关管理部门就山庄有关事宜进行沟通联系； （5）负责管理山庄共有物业； （6）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协调物业服务企业履行物业服务与管理合同； （7）管理专项维修基金（公共维修基金）； （8）当业主违反《管理规约》、业主大会决议或授权业主委员会制定的管理制度时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任； （9）在共有财产受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼的程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任； （10）委托律师事务所、会计师事务所、评估师事务所（公司）、公证处等中介机构，行使委托合同中的权利、履行委托合同中的义务并承担法律责任； （11）雇佣业主委员会工作人员并决定其报酬，行使劳动合同中的权利、履行劳动合同中的义务并承担法律责任； （12）协助当地政府和居委会做好相关工作，组织山庄文体休闲娱乐活动和公益活动； （13）《管理公约》赋予的其他职权。 第二条十三项职责是全体业主委员会委员的共同职责，按照业主委员会会议的决议履行。 第三条业主委员会委员履行职责的权利和义务一律平等。 第四条联系所分区域业主，广泛听取他们的意见和建议，了解山庄物业管理动态，协调解决所联系区域业主之间或业主与物业之间出现的矛盾和纠纷，向业主委员会会议提出建议案，是每位委员的日常职责。 第五条主任委员、副主任委员、秘书长为业主委员会工作协调人。主任为业主委员会总召集人；常务副主任，在山庄协调业主委员会日常工作，负责与业主、物业公司，以及当地政府等单位的联系沟通；秘书长负责业主委员会的文稿起草和发布。 第六条根据工作需要可成立工作小组。在工作进展中，如需要业主委员会决策，应及时提出建议案，提交业主委员会按照规定程序进行表决。 第七条凡有利于保障业主权益，凡有利于实现工作目标，凡符合业主大会和业主委员会决议的，每位委员在履责过程中应创造性地开展工作，在完成工作后向业主委员会会议报告，并接受质询。 第八条每位委员应独立或共同承担一项或多项工作任务，享受适当经济补偿，要为业主赢得权益，为自己赢得成就。 第九条每位委员均有协助其他委员工作的义务，并做到及时配合，相互支持，相互提醒，相互监督，补台不拆台，帮忙不添乱。 第十条每位委员为完成自己的工作，既可要求委员合作，也可使用业主委员会以外的
浅谈物业管理与社区服务的关系 物业管理与社区服务既有区别又相互联系，弄清二者之间的区别与联系，对物业管理企业正确处理好物业管理与社区服务的关系，兼顾物业管理主业与社区服务的双重任务，促进物业管理和社区两个文明建设事业的共同发展，实现社会效益、经济效益、环境效益的统一具有十分重要的意义。 一、物业管理与社区服务的区别与联系 1、物业管理与社区服务的区别 物业管理与社区服务的区别主要表现在以下几个方面：（1）基本涵义上的区别，所谓物业管理是指：物业管理企业受物业所有权人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、治安、交通和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整洁，并向物业所有权人和使用人提供综合性的有偿服务。所谓社区服务是指：社区服务单位（包括街道办事处、居委会、社团组织、企事业单位、物业管理企业等），为了满足社区居民日常生活需求，并为他们提供一种基础性保障和福利性照顾等，而开展的各种有偿和无偿性的便民利民服务。（2）实施管理与服务组织机构的区别。物业管理服务，是由物业管理企业（公司）负责开展和实施的，凡在物业管辖区内的一切涉及到物业管理方面的项目和内容都由物业管理企业（公司）统一领导、统一计划、统一安排、统一落实，参与物业管
理有组织机构是单一的。而社区服务，是由参与社区服务的单位共同负责开展和实施的。目前，虽然主要由社区街道、居委会、社团组织通过建立各种服务机构来开展和实施社区服务工作，但为了充分挖掘社区资源，调动社区内一切积极因素，共同满足社区居民日常生活需求，共创文明社区和文明城市，社区范围内的企事业单位、物业管理企业等也可以发挥自身的优势，通过独立和联合建立各种服务机构，积极开展和实施社区服务工作，因此，参与社区服务的组织机构是多方面的。（3）服务对象的区别。物业管理的服务对象是物业管理企业所接管区域内物业所有权人和使用人，其物业管理服务的对象具有局限性。是受物业所有权人和使用人的委托，通过双方签订物业管理委托合同，在确定物业管理企业与物业所有权人（业主）各自的权利和义务关系的基础上，为物业所有权人（业主）提供各种物业管理方面的服务。物业管理企业为物业所有权人（业主）提供物业管理服务和业主接受物业管理服务等方面存在一种契约关系，并受这种契约关系的制约。而社区服务的对象是社区范围内所有的居民和用户，不仅包括物业管辖区内的物业所有权人和使用人，而且包括不属于物业管辖范围的居民和用户，以及暂住和流动人口，社区服务的对象比较广泛。社区服务的服务方和被服务方，在提供服务和接受服务等方面是自愿的，不受物业管理委托合同这一契约关系的制约。（4）服务内容的区别。物业管理的服务内容，主要包括物业管理企业辖区内房屋建筑的维修养护管理，房屋设备维修养护管理，环境绿化管理，环境卫生管理，治安管理，道路车辆管理等。物业管理企业在提供这些服务方面
业主委员会如何处理与物业管理企业的关系 两年前，《中国物业管理条例》颁布实施，他成为我国物业管理行业发展的一个里程碑，为物业管理的进一步发展奠定了法律基础。但是我同时也看到实际工作中确实还有许多不尽如人意的地方，尤其是一些业主委员会与物业管理企业之间不和谐的关系，制约着行业的纵深发展，因此作为业主委员会，如何处理好与物业管理企业的关系则显得十分重要。 在多年的物业管理实践中，我们深刻认识到做好业主委员会与物业公司的融洽关系对整体物业管理工作的推进作用，也体会到不和谐的两者关系，给工作带来了巨大阻力。因此，两者关系的好坏直接关系一个项目的走向，关系到千家万户的切身利益。 毋庸置疑，物业管理企业千差万别，服务的品质良莠不齐，难免业主会有怨言，现在我们以服务好，品质优的物业管理企业为例，说明一下业主委员会应该如何做好自身工作而服务业主。 首先，业主委员会要规范自身的管理服务行为 物业管理项目各异，业主委员会的成员背景了属不相同中，一个大家共同的目标是十分必要的，而且要用文字记录下来，使广大业主真正体会到业主委员会“真心为民”的做法。而且能够避免在物业管理实践中经常调整发展方向，避免让物业管理企业无所适从，也可以最大限度的避免内部成员的分歧，一量有了广大业主共同中认可的发展方向，业主委员会在选聘、辞退物业管理企业，与物业管理企业的交往中都能够加以遵循，对各方都是十分有益的。实践中关系不融洽的项目都有模糊或清晰的发展方向与定位，而关系不好的项目大都是没有共同的愿景。因此，明确愿景，形成共同的目的感和命运感，是构建各谐社区的基石。 其次，打破藩篱，与物业管理企业建立可靠的相互信赖的关系。 信任是我们开展各项工作的基础，没有信任，各项工作无处谈起，为此，业主管理委员会必须摒弃业主委员会与物业管理企业是“对头”的观念。要主动搭起信任的桥梁，坦诚相待，反物业管理傿看作社区的一个成员，在这样一个平台上认识、沟通与交流。 社区一直是使人们相互合作和相互信赖的最强有力的机制，而在现实中已渐渐发生偏离，人们之间变得冷漠与疏远。为此委员会应担起此重任，行使“社区长”的权利，找回失落的社区，唤起业主与物业管理企业的共鸣，使大家都意识到自己是组织的一员。在这种认识下，各种问题都会变得简单而迎刃而解，各种矛盾也都变得无足轻重而云散，各个方面的关系都会很融洽，提供服务、享受服务的双方都会
如何发挥业主委员会在物业管理中的作用如何发挥业主委员会在物业管理中的作用作者：佚名 时间：2008-4-16 浏览量： 如何发挥业主委员会在物业管理中的作用 文/喻启威 随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高，全国物业管理领域的投诉和纠纷正在不断上升，矛盾的激化已经影响到社区业主的生活环境。业主委员会作为连接业主与物业管理公司之间的纽带，它的良好运作将关系到一个小区的安定和团结。 业主作为物业的所有权人和物业管理服务消费的主体，享有业主大会召开的提议权和物业管理事项的提案权、业主公约和业主大会章程的修改权、业主委员会成员的选举权和被选举权、对物业管理企业和业主委员会工作的监督权、对物业管理执行情况的知情权、对住房专项维修资金管理使用的监督权等。业主在享有以上权利的同时，也应当承担相应的义务，如遵守业主公约和业主大会章程、遵守物业管理区域内物业共用部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、按时交纳物业管理服务费用等。强调业主享有的权益，同时明确业主承担相应的义务、遵循权责一致的原则，是业主大会、业主委员会规范运作的关键。 一、业主委员会和物业管理公司的关系
业主委员会与物业管理公司是物业管理关系中互相依存、互相补充、缺一不可的两个方面，是具有工作目标一致性、各自职责差异性、双方地位平等性的两个部门，不能简单地定高定低、比上下。物业管理公司要自觉纳入监督机制之下，诚信自律，为业主服务；业主委员会要正确运用监督机制，而不是单一行使“至高无上”的监督权、否决权。这样才能够避免双方互相敌视、互相设防的紧张对抗局面。因此，业主委员会定位是否准确，是关系到业主能否参与民主自治的先决条件和重要保障。 （1）业主委员会根据业主大会的决议和物业的情况，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。业主委员会的委托和物业管理公司的受托是一种合同关系，是一种市场的双向选择，双方在地位上是平等的。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有不接受委托的自由。在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。 （2）物业管理公司和业主委员会都是独立运作的、互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致的条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方的内部活动。 （3）工作上的合作关系。物业管理公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主的共同利益也时常要和物业管理公司打交道，由此产生了他们之间的合作工作关系。一般来说，委托合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利和义务，如物业管理公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管
《社区物业管理与服务》复习范围(一)及参考答案(精)
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复习范围(一 一、填空题 (每小题 2分,共 20分 1、以血缘为基础的社会,即人们常说的以 __家庭 _____为细胞的社会。 2、社区居民具有共同的 ___社会意识 ______。 3、社区管理对象包括地区性事务、社会性事务、群众性事务和 _公益性事务________。 4、业主委员会由业主大会产生,在物业管理区域内代表全体业主 对物业实施自治管理,它是依法成立的群众性自治组织,依据法律法规,具有 作为诉讼当事人的资格。 5、按照马斯洛的需要层次理论,人的需要从低级到高级排成阶梯,依次为:生理需要、安全需要、相属关系和爱的需要、尊重的需要和自我实现的需要。 6、单位制的功能有政治动员、经济发展和社会控制。 7、 1981 年,深圳市第一家专业性的物业管理公司—“深圳市物业 管理公司”挂牌,表明我国房屋管理体制开始发生变化。 8、社区建设的江汉模式的核心是转变政府职能。 9、《城市街道办事处组织条例》于 1954 年 12月 31日全国人民代 表大会常务委员会第四次会议通过。 10、全科医疗是社区卫生服务的基本特征和基本服务模式。 二、不定项选择题 (少选、多选不给分。每题 2分,共 20分。 1、首次将“社区”一词用于社会学研究的是德国社会学家(B 。 A. 费孝通 B. 滕尼斯 C.罗密斯 D. 帕克 3
2、下列选项中,属于社区环境管理要素的是( D 。 A. 马路的宽窄 B. 气候条件 C.讲座 D.电力 3、 ( A 是社区存在和发展的基本条件。 A. 社区管理主体 B. 社区治安管理 C.社区发展 D. 社区民主政治建设 4、下列选项中, ( D 不属于社区卫生服务的范畴。 A. 社区疾病预防服务 B.社区医疗服务 C.社区计划生育服务 D.社区体育服务 5、在( C 国家普遍实行“政府主导型”这种社区管理模式。 A. 美国 B.德国 C.新加坡 D.日本 6、城市社区社会保障一般包括( ABC 。 A. 社会救济和医疗保险 B. 养老保险和优抚安置 C. 失业保险和社会福利 D. 社会教育和社会治安 7、在物业建成和出售前,应由谁负责首次选聘物业管理公司,并与其签订物业管理合同? ( A A.房地产开发商 B.房地产行政主管 C.业主管理委员会 D.街道办事处 8、制约社区教育的因素主要有(ADE 。 A. 经济发展水平 B.技术手段 C.政治体制转变 D. 管理形式 E.传统教育观念 9、根据参与主体意愿的强烈程度,社区民主政治参与可分为( BC 。 A. 制度化参与 B.动员型参与 C.主动型参与 D. 非组织参与 10、现代物业管理企业应该是具有独立法人资格的 ( D A. 行政机关 B.事业部门 C.社会团体 D.经济实体 三、简答题 (每小题 7分,共 21分 4
小区业主大会选聘物业服务企业工作程序-制度大全 小区业主大会选聘物业服务企业工作程序之相关制度和职责，花园小区业主大会选聘物业服务企业工作程序(ZZ花园小区第二次业主大会会议议案一)尊敬的ZZ花园业主:依照《物业管理条例》(第379号,根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例... 花园小区业主大会选聘物业服务企业工作程序 (ZZ花园小区第二次业主大会会议议案一) 尊敬的ZZ花园业主: 依照《物业管理条例》(第379号,根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)第二十一条、第二十六条的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业并签订书面前期物业服务合同。前期物业服务合同自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效起,予以终止。 鉴于ZZ花园目前仍处于前期物业服务状态,使用由建设单位与现任物业服务企业签订的物业服务合同。经业委会在园区内进行的书面调查和业主建议统计,反映出业主们普遍希望能签订合同主体为业主们自己即“北京市朝阳区ZZ花园小区业主大会”的物业服务合同。同时,这也是确定业主大会在物业管理中的主体地位的必要形式,更是维护ZZ花园全体业主的共同利益、监督物业服务企业的物业管理活动的有效方式。 为确保签订合同主体为“北京市朝阳区ZZ花园小区业主大会”的物业服务合同的各项工作能够顺利、有序的开展,业主委员会决议制定《ZZ花园小区业主大会选聘物业服务企业工作程序》(本程序)。 现业主委员会依照根据《中华人民共和国物权法》第七十六第四款、《物业管理条例》第十一条第四款以及《北京市朝阳区ZZ花园小区业主大会议事规则》(YJ-002(09))第1.1.4条的规定,特提请业主大会授权业主委员会按照以下具体工作程序及内容,启动ZZ花园小区物业服务企业的选聘工作: 1 ZZ花园物业服务企业的选聘工作可以采用竞争性谈判方式进行也可以通过邀请招标方式进行;选聘的物业服务企业应当具有二级或者二级以上物业服务资质。 2 业主委员会应组织业主代表和部分专家组成选聘工作组,参与选聘物业服务企业的工作。采用邀请招标方式的,业主委员会可以接纳志愿担任评标委员会成员的业主或居民,也可以自行聘请社会知名人士或者专家担任评标委员会成员。 3 为保证公正和专业的完成上述工作,由业主委员会委托律师事务所担任上述工作的执行机构,为业主委员会和选聘工作组制定选聘工作方案,并指导完成选聘工作。聘请律师事务所发生的费用按照惯例由受聘的物业服务企业支付。除以下事项外,均授权律师事务所对外发布: 3.1 招标书或谈判要求等内容:由业委会决议确认并对外发出; 3.2 选聘结果公告:由业委会决议确认并对外发出; 3.3 物业服务合同(草案):由业委会决议确认并签署,待提交业主大会表决通过后生效。 4 选聘物业服务企业后,由业主委员会与选聘的物业服务企业谈判、签署物业服务合同文本。但选聘的物业服务企业与合同文本,均将再提交业主大会表决,通过后方生效。 业委会将本着降低物业服务费用、提高园区物业服务质量的标准,秉持公开、公平、公正的原则,启动此次业主大会选聘物业服务企业的程序。本工作全部程序中,业委会将接受业主