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第一章物业经营管理概述
1.1单项选择题
1.物业经营管理是以（B）为管理对象的。 A.住宅物业 B.收益性物业 C.非收益性物业 D.办公楼物业
2. 物业经营管理强调为业主提供（C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
A.设施管理
B.运行管理
C.价值管理
D.资产管理
3.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（A）。
A.区域购物中心
B.市级购物中心
C.地区购物商场
D.居住区商场
4. 物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（B）的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。A.物业各期成本最小化 B.物业各期净收益最大化 C.租户满意度度最大化 D.物业价值最大化
5.从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业，同时负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督其行为。这类管理称为（C）。A.作业管理 B.运行管理 C.资产管理 D.组合管理
6. ( B )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。A.居住物业 B.收益性物业 C.公共物业 D.所有物业
7.建筑规模一般在3000-10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口在1-5万人的零售商业物业是指（D）。
A.区域购物中心
B.市级购物中心
C.地区购物商场
D.居住区商场
8. 市级购物中心建筑面积一般在（A）A.3万m2 B.1万——3万m2之间
C.3000-10000m2之间
D.3000m2以下
9.根据物业经营管理企业的基本管理能力，主要具备物业策略管理和物业运行管理能力的物业管理企业称为（C）。
A.管理型物业管理企业
B.专业型物业管理企业
C.综合型物业管理企业
D.特殊型物业管理企业
10. 别墅是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。
A.空中别墅
B.叠拼别墅 C．独栋别墅 D.双拼别墅
11.从物业经营管理的常规工作内容来看，资产管理的主要内容本质上就是对（A）的控制。
A.成本和收益
B.支出和费用
C.成本和费用
D.费用和租金
12.在物业经营管理中的战略性工作中，进行各种可能的方案的决策分析时主要取决于（B）。
A.持有资产规模和结构
B.预期收益和风险水平
C.实际收益和风险水平
D.组合投资规模和结构
13.在物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（C）。
A.单个租户店面宽度计算
B.单个租户耗费的成本计算
C.单个租户占物业总面积的比例计算
D.单个租户在物业中所处位置分别计算
14.某写字楼已经使用了较长的年限，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧。根据这些情况，该写字楼的级别可能是（C）。
A.甲级
B.乙级
C.丙级
D.丁级
1.2 多项选择题
1.房地产专业人士通常主要依照下列哪几个指标对写字楼划分不同等级？（ABD）A.所处的位置 B.楼宇设计装修状况 C.建筑规模 D.收益能力 E.辐射区域
2. 物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ABC）的需求。
A．物业投资收益 B．企业发展战略 C.主营业务发展目标 D．物业维修养护E．延长物业的自然寿命
3.公寓一般是指包含许多住宅单元的建筑物，按照建筑结构的基本形式可以划分为（ADE）。
A.复式公寓
B.高档公寓
C.普通公寓
D.花园公寓
E.单间公寓
4. 人们主要依据写字楼（ABC）等对其进行等级分级A．收益能力 B．所处的位置 C．楼宇设计和装修情况 D．使用时间 E．投资者类型
5.房地产组合投资管理公司主要通过（BD）来分散投资，以减少投资组合的整体风险。A.经营规模B.物业类型 C.管理人员 D.地域分布 E.辐射范围
6. 物业经营管理和传统的物业管理的关系，表述不正确的有（AB）
A．物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理 B．传统物业管理强调为业主提供价值管理服务
C．物业经营管理强调满足业主物业投资收益、为企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
D．写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报
E．物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
7.在房地产组合投资管理工作中，房地产投资的利润通常通过以下几种途径获得，（BCE）。
A.持续持有物业至生命周期结束
B.在极好的条件下购买物业
C.在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业
D.根据物业管理师的意见调整资产结构
E.在合适的时机售出物业
8. 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或办公旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（ABCD）等
A．写字楼 B．高尔夫球场 C．休闲度假村 D．赛马场 E．花园公寓
9.通常物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理层次上，可以把物业管理划分为（CDE）几个层次。
A.日常管理
B.趋势管理
C.公司管理
D.现场管理
E.现场作业
10. .物业经营管理内容的三个层次中，（DE ）以策略性管理为主。A．物业管理 B．设施管理 C．运行管理D．房地产资产管理 E．房地产投资组合管理
第二章房地产投资及其区位选择
2.1单项选择题
1.对于功能单一、设计独特的餐馆物业，几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能。这种情况反映了房地产投资特性中的（B ）。
A.不可移动性
B.适应性
C.各异性
D.相互影响性
2. 投资者进行房地产投资的主要目的是（ D ）。
A．获得作为房地产业主的荣誉 B．降低其投资组合的总体风险 C．抵消通货膨胀对其资产的影响 D．使其财富最大化
3.金融机构把所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹集资金、分散房地产金融风险等目的，称为（A）。
A.住房抵押贷款证券化
B.住房抵押贷款股份化
C.住房抵押担保统一化
D.住房抵押期限一致化
4. 由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（ D）相关。
A．所投资的房地产房地产类型 B．投资决策的准确性 C．进入房地产市场的时机选择D．房地产所处的区位
5.房地产投资的位置固定性决定了房地产市场是一个（B。A.全国性市场 B.区域性市场
C.世界性市场
D.专业性市场
6. 公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（A）。A．适应性 B．差异性 C．长期性 D．政策性
7.某房地产投资者投资了A、B、C三宗写字楼项目，经估计，各自预期价值相同，各项目的标准方差为A10%、B15%、C14%，那么，这三宗写字楼项目中风险最小的是（A）。A.A项目 B.B 项目 C.C项目 D.无法确定
8. （B ）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权和使用权为目的的投资。A．房地产债券投资 B．房地产间接投资 C．房地产开发投资 D．房地产转业投资9.当投资者面对的风险属于对市场内所有投资项目均产生影响的、投资者无法控制的风险时，这类风险称为（C ）。
A.个别风险
B.非系统风险
C.系统风险
D.可保风险
10. 以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（ B ）。
A．房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润 B．房地产开发投资通常属于长期投资
C．房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给 D．房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了转业投资
11.投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，通过这个转让过程收回投资而获得利润。这种投资称为（A）。A.房地产开发投资 B.房地产置业投资 C.房地产间接投资 D.房地产信托投资
12.投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资，即通过出租或再出售获得利润。这种投资称为（B）。
A.房地产开发投资
B.房地产置业投资
C.房地产间接投资
D.房地产信托投资
13.当投资者面对的风险属于仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的风险时，这类风险称为（A）。
A.个别风险
B.非系统风险
C.系统风险
D.可保风险
14.当投资者在投资活动完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低，从而给投资者带来损失。这种风险称为（B）。
A.周期风险
B.通货膨胀风险
C.市场供求风险
D.利率风险
15.当投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化，从而给投资者带来损失的可能性。这种风险称为（C ）。
A.周期风险
B.通货膨胀风险
C.市场供求风险
D.利率风险
16.当物业实际经营管理费用支出超出预期经营管理费用时，对投资者造成了损失的可能性。这种风险称为（C）。
A.未来经营费用风险
B.收益现金流风险
C.资本价值风险
D.持有期风险
17.当物业面临火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失时，这种风险称为（B）。
A.非系统性风险
B.或然损失风险
C.资本价值风险
D.经营费用风险
18.当物业预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平发生变化时，投资者会面临一定的风险，这种风险称为（C）。
A.非系统性风险
B.或然损失风险
C.资本价值风险
D.经营费用风险
2.2多项选择题
1.房地产投资的基本形式可以分为（CD）。A.资产投资 B.组合投资 C.直接投资 D.间接投资 E.金融投资
2. 以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（ABCE ）。
A．直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作B．间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场
C．直接可分为开发投资和两种置业投资两种 D．开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益
E．间接投资者不直接参与房地产经营管理工作
3.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司可以分为（BCD）。A.支持型 B.权益型 C.抵押型 D.混合型 E.组合型
4. 关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（CDE ）。
A．从购买土地使用权开始 B．从购置房地产开始C．以获取物业所有权或使用权为目的D．将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 E．不需用直接参与房地产经营管理工作
5.房地产投资比较受投资者的青睐，下列因素中属于房地产投资优点的有（BCDE）。
A.流动性低
B.收益水平较高
C.能够获得税收好处
D.能抵消通货膨胀影响
E.易于获得金融机构支持
6. 房地产投资的优点有（ABCD）。
A．收益水平相对较高 B．能够得到税收方面的好处 C．容易获得金融机构的支持 D．能抵消通货膨胀和影响E．是一种非流动性资产
7.下列哪些风险类型属于房地产投资的系统风险？（CDE）。A.预期收益风险 B.经营费用风险 C.周期风险 D.购买力风险 E.市场供求风险
8. 下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（ BE ）。
A．系统风险是指市场供求风险 B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制 C．或然损失风险属于个别风险 D．周期风险属于个别风险
E．持有期风险属于个别风险
9.居住物业对房地产投资区位的特殊要求主要表现在（ACE）。A.居民人口与收入 B.易接近性 C.公共交通便捷程度 D.控制环境污染的政策 E.环境因素
10. 仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（BCE ）。A．购买力风险B．比较风险 C．收益现金流风险 D．或然损失风险E．时间风险、持有期风险
11.房地产间接投资的基本形式可以分为（ABCD）。
A.房地产开发企业的债券
B.房地产开发企业的股票
C.房地产投资信托基金
D.房地产抵押支持证券
E.房地产置业投资
第三章房地产投资分析技术
3.1单项选择题
1.房地产投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定的收入，这种分析是从（C）进行的。
A.实物形态
B.经济形态
C.货币形态
D.运营形态
2. 上题中如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息是（C）万元。
A．356.23 B．486.57 C．536.48 D．684.75
3.房地产置业投资中的现金流出主要表现为（A）。A.房地产购置投资 B.租金收入 C.销售收入 D.利息收入
4. 从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其它收入，就得到了物业的（ B）。A．税前现金流 B．有效毛收入 C．净运营收益 D．名义收益
5.潜在毛租金收入与有效毛租金收入的差额主要表现为（C）。A.运营费用 B.准备金 C.空置和收租损失 D.净运营费用
6从（ A ）中扣除（）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。
A．有效毛收入运营费用 B．潜在毛租金收入运营费用 C．有效毛收入空置和收租损失 D．潜在毛租金收入空置和收租损失
7.某人投资于一宗房地产项目，投资额为100万元，预计每年的收益率为10%，那么两年后的本利和为（B ）。
A.120万元
B.121万元
C.124万元
D.140万元
8. 关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（B ）。
A．准备金又称大修理基金 B．用于物业的日常维修和更新改造 C．如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除
D．小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金
9.某人投资于某宗房地产，预计三年后可以获得100万元收益，当贴现率（利息率）为10%时，其现值为（A）。
A.75.13万元
B.100万元
C.130万元
D.133.1万元
10现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（ D ）的简化图式。A．资金流入 B．资金流出 C．资金形态D．资金运动状态
11.下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力的动态指标的是（D）。A.投资回报率
B.现金回报率
C.资产负债率
D.财务内部收益率
12.某投资项目的净收益折现时，以i1=10%折现时，净现值为2.53，以i2=11%折现时，净现值为－2.53，则该项目的财务内部收益率为（B）。
A.10%
B.10.5%
C.11%
D.11.5%
13.某投资项目的净收益折现时，以i1=13%折现时，净现值为62.5，以i2=14%折现时，净现值为－12.5，则该项目的财务内部收益率为（B）。
A.13.25%
B.13.83%
C.14.03%
D.14.83%
14.某人在银行存入10万元人民币，年利率为5%，以单利来计算，三年后的本利和为（Cc。
A.10.5万元
B.11.0万元
C.11.5万元
D.12.0万元
15.某投资项目累计净现金流量现值出现正值的期数为9年，上期累计净现金流量的现值为-11.6万元，当期净现金流量的现值为23.2万元，那么该投资项目的动态投资回收期为（B）。
A.8年
B.8.5年
C.8.3年
D.9年
16.某投资项目累计净现金流量出现正值的期数为6年，上期累计净现金流量为-2.8万元，当期净现金流量为11万元，那么该投资项目的静态投资回收期为（C）。A.7年 B.7.11年
C.7.2年
D.7.28年
17.财务净现值是指项目按行业的（A）将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
A.基准收益率
B.内部收益率
C.投资收益率
D.内插收益率
18.在房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率，称为（B）。
A.投资回报率
B.现金回报率
C.成本收益率
D.成本利率率
3.2多项选择题
1.造成有效毛租金收入小于潜在毛租金收入的主要因素有（BD）。A.其他收入 B.收租损失
C.运营费用
D.空置
E.净运营收益
2. 对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（ABCE）等。A．土地费用、建造费用 B．还本付息 C．税金 D．比较成本 E．运营费用
3.我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（BCDE）。
A.固定资产投资方向调节税
B.经营税金及附加
C.城镇土地使用税
D.房产税
E.企业所得税
4. 收益性物业的运营费有包括（DE）等。A．空置和收租损失 B．抵押贷款还本付息 C．房产税和所得税D．为租客提供服务的费用 E．物业管理费用
5.设备的寿命一般可以分为以下几种类型（ADE）。A.自然寿命 B.社会寿命 C.经营寿命
D.技术寿命
E.经济寿命
6. “两税一费”是指（CDE ）。A．房产税 B．城镇土地使用税C．教育费附加 D．营业税 E．城市维护建设税
7.下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力中动态指标的有（BDE）。
A.借款偿还期
B.财务内部收益率
C.偿债备付率
D.财务净现值
E.动态投资回收期
8. 关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（ABC ）。
A．单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息 B．复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息
C．我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算 D．在投资分析中，一般采用单利计息E．复利计息时，n个行息周期后的本利和计算公式为Fn=P(1+i·n)
9.设备更新源于设备磨损，因此设备更新的基本特点包括（BCDE）。
A.考虑因社会经济环境变化的影响
B.核心工作是确定设备的经济寿命
C.只考虑未来发生的现金流量
D.只比较设备的费用
E.以费用年值法为主
10. 下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（ ABC ）。
A．是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率 B．该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
C．税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量 D．现金回报率属于动态盈利能力指标 E．现金回报率即资本化率
第四章收益性物业价值评估
4.1单项选择题
1.衡量房地产区位质量优劣的最常见、最简单的指标是（C ）。A.地理位置 B.价格水平
C.距离
D.周边环境
2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（ B ）。
A．前期工程费B．基础设施建设费C．建筑安装工程费 D．公共配套设施建设费
3.当卖方愿意接受的最低价格大于买方愿意支付的最高价格时，相关房地产（B）。A.可能成交 B.不可能成交 C.取决于卖方的讨价还价能力 D.无法确定
4.（C ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是廖类物业大量成交价格的抽象结果。A．理论价格 B．总价格C．市场价格 D．单位价格
5.某购房者以首付30%，余款以抵押贷款付清的方式购买了一宗总价为50万元面积100m2的住房，那么其实际单价为（C）。
A.1500元
B.3500元
C.5000元
D.视利率水平而定
6．物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的（ D）价格或价值进行测算和判定。
A．市场 B．正常 C．理论D．客观合理
7.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元，折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的3%，那么该期房的当前价格为（B）。
A.2612.97元
B.2637.27元
C.2702.97 元
D.2727.27元
8．（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A．市场法 B．成本法 C．收益法 D．趋势法
9.家庭人口规模对物业价格的影响关系是（B ）。
A.随着家庭人口规模小型化，物业价格有下降的趋势
B.随着家庭人口规模小型化，物业价格有上升的趋势
C.随着家庭人口规模小型化，物业价格变化方向不确定
D.随着家庭人口规模小型化，物业供给有下降的趋势
10．（ C）是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A．趋势法 B．成本法 C．收益法 D．市场法
11.当预期某国的货币会升值时，通常会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格（A）。A.上涨 B.下降 C.不变 D.难以确定
12.在物业价值评估中，市场法适用的对象主要是（C）。A.成本较高的物业 B.私人持有的物业 C.有交易性的物业 D.需求水平较高的物业
13.在市场法估价中，通常要对可比实例成交价格进行处理，其中价格修正是指（B）。
A.建立价格可比基础
B.交易情况修正
C.交易日期调整
D.物业状况调整
14.在成本法估价中，旧物业价格估价的基本计算公式是（D）。
A.物业的重新购建价格+建筑物的折旧
B.土地的重新购建价格－建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
C.土地的重新购建价格－建筑物的重新购建价格＋建筑物的折旧
D.土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
15.在物业价值评估中，运用收益法进行估价，其中的报酬资本化法又称为（C）。A.收益乘数法 B.直接资本化法 C.现金流量折现法 D.毛租金乘数法
4.2 多项选择题
1.收益性物业价值的高低主要取决于以下因素（CDE）。
A.物业营运寿命的长短
B.物业租约的长短
C.未来净收益的大小
D.获得净收益期限
集团化物业企业经营管理解决方案 集团化的物业管理企业：设立有集团、区域公司、管理处三级的组织架构，各级部门的管理内容均不同。 集团总部和区域公司的管理层主要负责决策、经营、人力资源、质量管理、业务拓展职能。具体表现在：制定政策、编制业务操作标准、人事管理、培训、制作财务报表、选择分包方、审批重大维修事项、检查业务开展状况等方面。各个物业管理处主要承担的是业务处理职能一般是在公司制定的管理模式、规章、预算下执行业务，包括物业的基础管理、物业综合管理、综合经营服务、物业租赁管理等。部分业务处理职能由服务分包商承担，服务分包商按照分包合同，执行具体的业务工作，管理处只进行监管。从物业管理的行业特点、环境状况和发展趋势来看，集团化物业管理公司面临的管理问题有： ?战略流程、人力资源流程、运营流程三大流程的协调发展和完善。 ?市场定位和战略目标不清晰，缺乏长远战略规划和核心竞争力。 ?缺乏一套科学、有效的人力资源考核与激励体系，中层管理人员不足：中层管理人员在落实公司发展战略的过程中起着承上启下的作用，特别是质量管理、人力资源管理、物业经营等岗位，既需要有管理理论，又要熟悉具体业务，还要有将设想转化为具体措施的能力。但具备这种素质的经理人恰恰是目前最稀缺的。 ?运营流程方面，规范化管理需要加强：物业管理的质量体现在日常的重复性操作上，而承担具体执行工作的员工文化素质普遍比较低，只能被动地按照规定好的流程作业。因此，管理人员的策划和落实业务的能力直接决定了物业管理的质量。要达到比较好的质量，必须规范每一项业务的流程，并通过培训和检查机制落实到位。 ?集中管理与放权的矛盾：物业公司要适应规模发展的需要，必须进行统一规划和管理，但分散在各地的区域公司和管理处要高效率地解决问题，必须有充分的自主权。在管理基础还比较薄弱的情况下，很难处理好两者之间的平衡关系。 ?集团总部对区域公司、区域公司对管理处的考核机制：对于集团化的物业管理公司，集团总部或区域公司不可能也不宜介入管理处的具体的业务，主要通过制定管理目标、规范操作流程、培训和定期审核来保证管理处落实管理要求。如何制定管理目标、怎样审核、采取什么样的激励措施，是集团化物业管理公司必须解决的问题。 ?从经验式管理向规范化管理转变要做大量的工作。一方面，物业公司需要对公司的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法、各项业务的操作程序、培训教材等等进行系统化的阐述，形成文字化的管理规范，这需要投入大量的人才、物力和时间等资源。 ?总体而言，任何一项管理活动都与其它活动相关联，公司发展战略、企业文化、人力资源管理、质量管理、技术手段等之间存在着相互促进的关系。目前，物业管理行业正经历着从经验式的管理向理性管理的转变过程，特别是集团化物业管理公司正面临着地域分散与统一管理、集中策划与放权执行之间的矛盾关系；公司总部集中了文化素质较高的人员，但对实际业务缺乏足够的了解；业务执行部门着重于处理具体的事务，不能从管理的高度提出规范的作业流程；物业管理作为微利的服务行业，不得不面对提高服务质量和管理费用有限、人才不足的窘境。如何平衡各方面的因素，在有限的资源条件下提出解决方案，是当前大多数物业管理公司都面临的难题。 解决方案解决方案解决方案解决方案方案概述： 一、集团化物业管理企业信息化建设的总体规划集团化物业管理企业的信息化目标：根据前面对物业管理行业和集团化物业管理企业的分析，思源认为优秀的信息化建
物业经营管理 第一章物业经营管理概述 第一节：物业经营管理的概念 1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 2、物业经营管理后的的管理对象通常为收益性物业。主要包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。这些收益性物业通常出租给租户使用，科获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和激发、够投资者进行商业高档次投资的主要物质载体。 3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级 甲级：优越、优良、超过（重点字） 乙级：良好、良好、达到（重点字） 丙级：年限较长、不能满足（重点字） 4、零售商业物业分为6大类 1）区域购物中心：规模巨大、10㎡以上、商业服务半径200km 2) 市级购物中心：3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、 由一家或数家大型百货公司为主要租户。 3）地区购物商场：1—3万㎡之间、服务人口10—30万、年营业额1—5 亿元、中型百货公司
4）居住区商场 5）邻里服务性商店 6）特色商店 5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性 复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上 6、物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿 命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物 业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场 价值以及未来发展潜力。 物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构 背后的投资者 7、物业管理企业：管理型、专业型、综合型 第二节：物业经营管理的层次与工作内容 1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关， 分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。 其中前两个以运行管理为主，后两个以策略性管理为主 2、物业经营管理中的战略性工作 1）确定战略 2）确定标准 3）构建信息基础 4）决策分析：投资决策两个因素：预期收益和风险水平 5）进行资产组合： A: 资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而
东华大学面向卓越工程师专业 平台课 工程项目管理 课程报告
一、单选题 二、多选题 三、问答题： 1、工程项目管理有哪些特点？ 答：工程项目管理具有以下特点： 1：通常情况下，工程项目管理也可以简称为项目管理。它是以工程项目为管理对象的项目
管理，是在一定约束条件下，以最优地实现工程项目目标为目的，按照其内在的逻辑规律对工程项目进行有效的计划、组织、协调、指挥、控制的系统管理活动。工程项目管理的特点包括如下方面： （1）工程项目管理是一种一次性管理 工程项目管理的一次性管理特点是由工程项目的单件性特征所决定的。在工程项目管理过程中，为避免难以纠正的失误出现，项目经理的选择、人员的配备和机构的设置就成了工程项目管理的首要问题。 （2）工程项目管理是一种约束性强的管理 项目管理的约束条件是项目管理不可逾越的必要条件。工程项目管理的一次性特征、明确的目标和时间限制、既定的功能要求以及质量标准和预算定额，决定了其约束条件的约束强度比其他管理更高。工程项目管理的重要特点在于工程项目管理者必须在一定的时间内应用这些条件，而又在不能超越这些条件的情况下，完成既定任务，达到预期的目标。 （3）工程项目管理是一种全过程的综合性管理 工程项目的生命周期是一个有机的成长过程，其各个阶段既有明显的界限，又相互有机衔接，不可间断，这就决定了工程项目管理应该是项目生命周期全过程管理。由于社会生产力的发展，社会分工的不断扩大，对工程项目管理提出了更高的要求，更加需要全过程的综合管理。 2、工程建设项目的组成是什么？ 答：按照国家《建筑工程施工质量验收统一标准》规定，工程建设项目可分为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。 （1）单项工程 单项工程是具有独立的设计文件和建成后可以独立发挥生产能力或经济效益的工程。 （2）单位工程 单位工程是单项工程中具有独立施工条件的工程。 （3）分部工程 分部工程是建筑物按建筑工程的结构、部位或工序划分的工程。 （4）分项工程 分项工程是按不同的施工方法、不同的材料、不同的规格划分的工程 3、什么是项目法人责任制？ 答：项目法人责任制是指项目法人对项目的筹划、筹资、设计、建设实施、经营管理、归还贷款以及财产的增值和保值等全过程负责，并承担投资风险。因此，项目法人处于建设项目管理的中心地位，是建设项目管理的最高决策者。项目法人可以是政府组建或通过招标选择的法人集团，也可以是企业、个人或其他法人集团等。 4、项目管理中的三元主体是谁，他们之间有什么关系？ 答：项目管理中的三元主体分别是：业主、监理和承包商。 （1）业主与监理的关系是委托与被委托的关系，双方要签订监理委托合同。业主不得随意干涉监理的工作，否则将被视为侵权性质的违约行为；反之，监理也必须保持自己的公正，不得与承包商有任何联系，更不能串通承包商侵犯业主的利益。否则，业主将利用法律手段使监理离开现场。 （2）监理与承包商的关系是监理与被监理的关系，双方没有合同制约。承包商按照承包合同的要求和监理工程师的指示施工，在施工过程中，承包商要接受监理工程师的监督、管理；监理工程师则是按照业主所委托的权限，依据合同检查、督促承包商履行合同的义务，按合
经营管理学习心得体会 经营管理是指在企业内，为使生产、营业、劳动力、财务等 各种业务，能按经营目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系 列管理、运营之活动。参加企业经营管理培训后主要有以下几点 心得体会。仅供大家参考。 经营管理学习心得体会篇一 前不久,公司组织企业经营管理培训,感触颇多,下面谈下心得 体会: 老一套不是艺术，老一套也不会有发展。一个作家如果老是 用鲜花来形容美，用魔鬼来比喻丑，那一定是蹩脚作家。我们拿 田野里的向日葵与庭院里的菊花作一比较，尽管它们十分相似， 且向日葵花型比菊花大得多，可是我相信大多数人都是喜欢菊花，而不会欣赏向日葵的，因为向日葵太千篇一律了;菊花则不同，不 仅花型多姿，有平瓣、管瓣、管台瓣等，而且色彩丰富，有红、黄、紫、白，以至于绿和黑(墨菊)等等。 据说，目前菊花品种已在千种以上。可是谁知道，这些万紫 千红、千姿百态的菊花，在数千年前，却是荒野里千篇一律的野 菊演变而来的。我想，要是这些菊花没有人类的着意选择培育， 使它放出异彩，至今恐怕还是那些荒野上的野菊，大概是不会被 人们器重的。
从大笑和菊花，笔者不禁想起《泰州日报》登载的泰兴市黄桥镇生猪深加工出了大名堂，三两重的软骨长成亿元产业的经验来。黄桥人把百来斤的生猪分割成几十个部件化整为零闯市场，就连 不起眼的一只猪头，也被分解成十多个品种，猪头里的鼻骨、喉 骨派上了大用场，用来生产被西方人誉为软黄金的硫酸软骨素出 口欧美。他们的经验就是一个变字，即随着时代的变化而变化， 根据对象的不同而各异，顺着市场的变迁而变迁。或叫做按着春 夏秋冬、男女老小、东南西北十二个字，不断地做活变的文章。 对于他们来说，产品的单一、呆板，跟在别人后面亦步亦趋，就 意味着失败。 学我者生，似我者死。这是画家齐白石的一句名言，讲的是 艺术独特创造的可贵。笔者以为，它不仅适用于艺术创作，也适 用于产品更新。黄桥人做活生猪深加工这篇文章，变经营为精营，形成新的亿元产业的做法，值得借鉴和学习。 经营管理学习心得体会篇二 随着电力体制改革的日益深入，电企的经营环境近年发生了 巨大变化，发电行业的垄断优势逐渐被打破，电企开始进入以效 益和利润为中心的市场经济时代，经营管理的地位越来越重要。 但是，与安全生产的文化氛围相比，却没有随之形成有利于经营 管理的机制和文化氛围，因此发电企业在想经营型企业转变过程中，产生了一系列不适应。针对这一现状，公司推出了经营管理
物业安全管理的内容 物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。 1.治安管理 ①对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等； ②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物，搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。 2.消防管理 其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保养和维修等。 3.车辆交通管理 主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。 美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、安全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。这7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。根据这个理论，当人的生理需要(维持体内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等)得到基本满足后，人类就会首先产生安全(周围生活环境的稳定性、安全性。如没有混乱、恐吓)的需要。随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安全问题越来越引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。 三、物业安全管理的机构设置与职责 物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管理业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成
物业经营管理复习重点资料1 物业经营管理复习资料 第一章物业经营管理概述 一、内容提要：1、物业经营管理的概念2、物业经营管理的层次与工作内容 二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。 考试的基本要求： 掌握：物业经营管理的内涵；收益性物业的类型及特点；物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系 熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容 了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系 Z一、物业经营管理的概念（内涵） 二、收益性物业的类型（对象、类别）及特点 修状况和收益能力等进行分类,国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公 2、零售商业物业：是用于零售商业经营活动的建筑，零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐
射区域 3、出租型别墅或公寓 ①别墅(Villa)： 从环境上看， 别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离， 一、物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容 1、常规工作内容、 2、现金流和成本管理、 3、日常维修和维护、 4、未来维修和维护、 5、设施设备管理、 6、物业保险管理现金流和成本管理：支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，支出的几个重要方面：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。相对于总收入，①支出的分配、②费用和成本、③租金、④服务费 L 一、物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系 1、物业经营管理的性质和管理对象？ B2、物业经营管理的目标是什么？
1．广义的工程：人们为了某种目的，进行设计和计划，解决某些问题，改进某些事物等 2．（工程管理专业的角度）狭义的工程：主要是针对土木建筑工程与水利工程 3．项目：由一组有起止时间的、相互协调的受控活动所组成的特定过程，该过程要达到符合规定要求的目标，包括时间、成本和资源的约束条件 4．工程项目：是以完成一定的工程技术系统为任务的项目，是一个工程的建设（建造）过程。 5．工程环境：是指对工程的建设、运营有影响的所有外部因素的总和，他们构成工程的边界条件。 6．工程规划：是在总目标和工程总方案基础上确定工程的空间范围，并对工程的系统范围、工程的功能区结构和它们的空间布置进行描述，确定各个单位建筑的位置。最终结果主要是规划图和功能分析表。 7．工程勘察：指采用专业技术方法对工程所在地的工程地质情况、水文地质情况进行调查，对工程现场进行测量。 8．设计：按照工程规划对工程的功能区（单体建筑）和专业要素进行详细的定义和说明。 9．工程招标：即通过招标委托工程范围内的设计、施工、供应、管理项目（咨询、监理）等任务，选择这些任务的承担者。10．工程相关者：是与工程的建设和运营过程利害相关的人或组
织，有可能通过工程获得利益，也可能受到损失或损害。 11．技术交底是施工单位技术人员和操作人员的沟通过程，是对设计和施工技术文件会审和落实的过程。技术交底的重点是工程的施工工艺及施工操作要点。 12．图纸会审：是业主、设计单位人员、施工人员互相沟通的过程，目的是是参与施工单位熟悉和了解所承担工程任务的特点、技术要求、工程难点以及工程质量标准，充分理解设计意图，保证工程施工方案符合设计文件的要求。 13．工程使命：（1）满足社会，或工程的上层系统（如国家、地区、城市、企业）的要求（2）承担社会责任（3）承担历史责任14．工程的其他社会成本是：指工程过程中由于工程的建设和运营导致社会其他方面的支出的增加，它不是直接由工程的建设者、投资者、生产者等支付的，而是由政府或社会的其他方面承担的。15．工程的全生命期是：指从一块土地上策划、建设和运营，到最终还回到一块土地的过程 16．工程管理：是对具有技术成分的活动进行计划、组织、资源配置以及指导和控制的科学和艺术 17．工程管理：是关于各种技术及其相互关系的战略和战术决策的制定及实施的科学 18．工程管理：是指为实现预期目标，有效地利用资源，对工程所进行的决策、计划、组织、指挥、协调与控制 19．自有资金：投资者能够用于工程建设的款项，它构成工程的股
前不久,公司组织企业经营管理培训,感触颇多,下面谈下心得体会: 老一套不是艺术，老一套也不会有发展。一个作家如果老是用鲜花来形容美，用魔鬼来比喻丑，那一定是蹩脚作家。我们拿田野里的向日葵与庭院里的菊花作一比较，尽管它们十分相似，且向日葵花型比菊花大得多，可是我相信大多数人都是喜欢菊花，而不会欣赏向日葵的，因为向日葵太千篇一律了；菊花则不同，不仅花型多姿，有平瓣、管瓣、管台瓣等，而且色彩丰富，有红、黄、紫、白，以至于绿和黑（墨菊）等等。据说，目前菊花品种已在千种以上。可是谁知道，这些万紫千红、千姿百态的菊花，在数千年前，却是荒野里千篇一律的野菊演变而来的。我想，要是这些菊花没有人类的着意选择培育，使它放出异彩，至今恐怕还是那些荒野上的野菊，大概是不会被人们器重的。从大笑和菊花，笔者不禁想起《泰州日报》登载的泰兴市黄桥镇生猪深加工出了大名堂，三两重的软骨长成亿元产业的经验来。黄桥人把百来斤的生猪分割成几十个“部件”化整为零闯市场，就连不起眼的一只猪头，也被分解成十多个品种，猪头里的鼻骨、喉骨派上了大用场，用来生产被西方人誉为“软黄金”的硫酸软骨素出口欧美。他们的经验就是一个“变”字，即随着时代的变化而变化，根据对象的不同而各异，顺着市场的变迁而变迁。或叫做按着“春夏秋冬、男女老小、东南西北”十二个字，不断地做活“变”的文章。对于他们来说，产品的单一、呆板，跟在别人后面亦步亦趋，就意味着失败。“学我者生，似我者死。”这是画家齐白石的一句名言，讲的是艺术独特创造的可贵。笔者以为，它不仅适用于艺术创作，也适用于产品更新。黄桥人做活生猪深加工这篇文章，变经营为“精营”，形成新的亿元产业的做法，值得借鉴和学习。[企业经营管理心得体会(共2篇)]篇一：企业经营管理的心得和体会 在经营管理工作中的心得体会： 经营就是发展公司的业务，是公司业务的发展方向、发展思路、发展策略和如何发展的各种想法； ?管理：就是通过组织、协调来投入各种资源（投入包括但不限于：人力、财力、物力、时间、精力），用以实现你的经营思路和想法； 经营和管理就像一个人的两条腿，失去任何一个公司都会栽跟斗的。
物业公司年度经营分析及管理总结 一、经营情况讨论与分析 “创百年卓越服务企业”不仅是公司的美好发展愿景，更是公司对服务品质的要求。报告期内，公司提出了“客户第一”、“市场第一”、“业务第一”的经营管理准则，各项工作紧紧围绕“为业主创造美好生活”而展开，并成功实现在经营规模、品牌价值等多方面的突破。 1、三品牌融合并进，主营业务规模再创新高 2018年，公司在“3+X”战略指引下，深耕江浙沪地区，并大步拓进国内其他重要城市群，成功打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场，全国化业务版图进一步扩大。 2018年6月，公司完成江苏金枫物业服务有限责任公司70%股权的收购工作，夯实公司在江浙沪地区的市场根基，并强化了公司在该地区的市场开拓能力。报告期内，南都物业、采林物业、金枫物业三品牌融合发展，各具经营特色。 截止2018年12月31日，公司累计总签约项目433个（包含金枫物业），比上年同期增加158个，增长率57.45%，公司累计总签约面积5,542.56万平方米，比上年同期增长1,657.61万平方米，增长率42.67%。 2、深挖客户需求，多品类综合服务能力提升 公司的商办服务在2018年实现了新突破。在阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目中，公司除了全面覆盖开业基础筹备、商家各类前沿技术对接、
装修管控、先进设施设备管理等服务，更深挖客户需求，向前端作延伸，承接了该项目的招商运营、营销策划、运营管理等工作，为公司推进和拓展商业运营奠定了良好的基础。 此外，在服务对象方面，公司跨出了传统物业的大业主、小业主服务圈，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发。通过目前对各类场馆、城市道路、河道水系、旅游景点等的服务提供，积累并升华城市物业服务产品设计，为广大客户打造一个完整的美好生活圈。 3、规范管理、殷勤服务，获广大业主认可 针对广大业主对美好生活的追求，公司不断提高自身对服务标准、服务品质的要求。2018年，公司加大技术投入和标准化建设，新设施设备投入使用与服务标准梳理双管齐下，实现人员优化配置和服务效率提升。同时，将释放出的人力投入到有温度的人性化服务中，一系列丰富业主精神生活的传统文化活动相继推出。在年度多方满意度调查中，公司整体满意度、满意率取得双提升，其中社区文化、秩序管理、安全管控、公共设施设备维护的满意度提升幅度较大 4、品牌知名度、美誉度进一步提升 中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办的2018中国物业服务百强企业研究及评选中，公司再次荣登榜单，获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第19名殊荣；公司旗下金枫物业获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第63名。 同时，在各市级优秀物业服务企业的评选中，公司服务的多个项目获得“物业管理示范住宅小区”、“五星项目”、“优秀物业项目”等荣誉称号。
企业运营管理心得体会 企业运营管理心得体会 企业运营管理心得体会1 日前，中南控股集团总裁鲁贵卿在到基层进行工作调研与子分公司领导班子座谈时，针对公司目前运营管理中存在的问题，交流了他的五点心得。《施工企业管理》杂志社经授权原汁原味分享给你。 企业运营，在道不在术 运营一个企业，在道不在术。道是事物运行的规律，是做事的基本准则，是为人处事的基本原则、规则。道是用来遵守的，不是用来破坏的，常言道：人间正道是沧桑。不遵守道，违背道的要求，就会吃亏，就会受到惩罚。 目前你们分公司在对道的把握方面是不够的。比如企业运营要遵循基本准则，财务收支要遵守财务规则，不能坐收坐支。一个团队要树立正气，坚持公道，可目前你们分公司正气不足，同事之间不是坦诚相待，而是相互猜疑。又比如我们干施工，就要做好项目履约，要安全优质如期地完成工程任务，业主付了款，工程还干不好，那就没有道理。企业制定了各种规章制度，大家都要遵守，制度面前，人人平等。打牌有打牌的规则，下棋有下棋的规则，用打牌的规则去下棋，棋就没法下。企业运营也是同样，大家要有遵守规章制度的意识，有制度就要遵守，凡是涉及到原则的事情，不论是谁，都必须遵守，要
按规矩办事，没有规矩不成方圆。如果总是不按规则来，总想着破坏规章制度，那企业就很难运行好。 所以大家一定要认识到，企业运营在道不在术，要遵从规律，遵守规则，不要在一些具体琐事上纠结，但现在你们往往在术的方面关注比较多，包括最近你们有人写的那封信，虽然也反映了一些问题，但还是显得格局不高，有一些小心眼儿。我想，公司领导班子，一定要认真思考，运营一个企业，管理一个团队，一定要把握大局，尊重规则，要树立正气，不要搞歪门邪道，要坚守正道，人间正道是沧桑。 企业的问题，在人不在物 目前分公司存在的问题，表面上是物的反映，发展不充分，问题较多，但关键还在于人。分公司总部和项目部人员都不算太少，但为什么还是有这么多问题，关键在于你们没有把人的事情管好，包括人员的职责分工、绩效考核评价机制等制度没有建立起来，因此才出现了这么多问题。所以，你们要集中精力把工作职责分清，理顺职能分配，把绩效考核评价机制等规章制度建立起来，营造简单透明、公平公正的工作氛围，规则面前，人人平等，而不要总是去分什么新中南、老中南，以及从哪里来，既然大家都在中南，那关键就是要看在这里干得如何，如果没有业绩，一切都是空谈。 团队建设一定要做好，要把人的问题解决好。具体来说，副职以上都算领导班子成员，大家各自分管哪一块都要明确，这样便于考核。当然，有分工更要有团结，最终大家还是要团结在一起，形成一个核心。另外项目班子也是一样，既要明确分工，也要做好相互间配合。
物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、
车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格
《运营管理》课程收获感想 班级：2015单证MBA 学号：1584900315 姓名：贾炜
《运营管理》课程收获感想之一 海尔曾经的经验是“日清日高”，强调有序结构与动态进化的结合，属于泰罗的科学管理与熊彼特创新领导的结合，属于工业化的管理哲学。现在，张瑞敏领导海尔在此基础上推陈出新，用内部“有序的非平衡结构”，来应对外部复杂环境，即信息化的管理哲学。在我看来，海尔经验是世界上第一个经过实践检验的成熟的复杂性管理典范，其核心特征是“以灵活的组织对付复杂的环境”。海尔复杂性管理范式的“复杂”体现在两个方面。 首先，复杂适应（人单合一），强调适应变化。既体现了中国管理变革的传统，即企业对市场的适应（如模拟市场、成本否决等），又体现了互联网时代特征。具体体现在其自组织、自协调、自激励等一系列典型的复杂系统特征中。 工业化最大的挑战来自于，在分工角逐中占有一席之地并把别人挤下去。达尔文的物竞天择，不过是斯密哲学的一种历史引申，竞争是分工背景下人与人的行为逻辑。持性恶论的达尔文，认为人与人之间，用对立的方式进行竞争，和低等动物的角力没什么区别，所以是“物”竞。而张瑞敏与达尔文的进化论有本质的不同：活力和进化之源，达尔文认为个体间竞争，而张瑞敏则倾向认为是内外协同；一个强调竞争进化，一个强调合作进化；一个要把人变成机器，一个要把
机器还原为人。这与工业化和信息化所面对的历史挑战不同有内在的关系。 其次，复杂创新（海尔称之为双赢，即“两个创造”：创造用户价值，创造企业或员工价值），强调主导变化。有别于对市场的被动适应——其结果往往导向价值链低端的中国制造，向市场高端“做优”的主动追求，可在“做强做优”中实现“双赢”：一、在用户高端附加值的创造中，其复杂性范式特征表现为对创造用户价值的自我激励和主动追求；二、在对产业高端的转型升级中，复杂性表现为对创造企业价值的自我激励和主动追求。自我驱动问题一直是我国许多管理经验难以从微观上解决结构调整和转型升级的关键，但海尔顺应企业与产业一体化趋势，从企业内因中产生向产业上游升级的自我驱动力；通过人的创新素质的提高，通过内因作用，加强引进吸收消化了再创新的能力。
物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，应在项目可行性研究阶段就聘请专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。这样不仅有利于完善项目的规划设计，而且能够避免由于选材不当，或施工中的遗留问题给日后销售及使用带来不便。对于物业管理公司来讲，在具备一定管理经验和专业技术人员的条件下，应主动申请参与房地产开发企业的物业开发全过程。在项目可行性研究阶段，物业管理公司可凭实践中获得的经验，提出物业管理方案；在规划设计阶段，物业管理公司可对规划设计中易疏忽的问题提出指正意见；在施工阶段，物业管理公司可对各种建筑材料的选用提出合理建议；在竣工验收阶段，物业管理公司可对工程质量提出严格要求。这样不仅使物业管理公司对物业和各个部分充分了解，同时也使其成为有可能接受物业管理委托的公司。 一、提前介入，为实施物业管理奠定基础 建管脱节是造成住宅小区管理滞后的主要矛盾之一。其主要表现：一是建设与管理各自为政，互不衔接；二是管理者不参与验收交接，小区交接不规范，无具体标准。为了改变这种状况，物业管理公司应提前介入小区建设工作。这样可以有两个方面的好处： 1.“兵马未到，粮草先行”为小区的今后管理，奠定了坚实的基础，提前介入小区建设工作，就可以从保一方平安、为群众创造良好的居住环境出发，对物业建设的整个过程给予关注。可以全面了解小区建造的概况，参与小区的规划、设计与论证，为将来管理打好基础。建设中提出合理化建议，弥补不足；建成后，主动参与工程验收，严格控制标准，不留后患。 2.从严把住“入住”关，实施全方位管理 “千里之行，始于足下”。小区管理，重在良好的开端，超前介入小区管理，就能把工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣传开展物业管理的意义，使政府部门、建设部门以及即将进住的业主(使用人)能给予理解与支持；然后制订好小区管理契约，凡是入住小区的居民必须严格遵守小区综合管理办法，并自觉履行其规定的义务，与物业管理公司签订入住契约，凡不签约者不予办理房屋承租、户籍登记；最后提前组建好专业队伍，一旦业主(使用人)签定入住契约进住小区内，就必须有人管理、有人服务，让小区的居民感受到物业管理带来的生活喜悦与舒适。 二、可行性研究阶段 房地产开发企业在项目可行性研究阶段，就应制定物业管理方案。物业管理方案的制定可由房地产开发企业完成也可由房地开发企业请物业管理公司代理完成。方案应确定物业管理的档次，所需经营性用房及必要配套设备、设施和拟开展的服务内容，以及物业管理费的收费标准。物业管理方案的制定一般分为以下两个步骤： (一)确定物业管理的档次 可根据物业的消费水平，合理确定管理规模。如果开发的物业是写字楼，那么相应的管理服务标准就应适应物业本身的档次，如果开发的物业是住宅小区，用户普遍为中低收入者，则应考虑物业管理的服务费应适合居民的实际情况。 (二)制定物业管理方案
2.消防管理 其内容主要是预防和控制火灾的发生， 如防火安全宣传， 和维修等。 3.车辆交通管理 主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。 美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出， 人类的需要可分为 7 个层次， 即生理需要、 全需要、 友爱和归属的需要、 尊重的需要、 求知的需要、 求美的需要和自我实现的需要。 7 种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。 根据这个理论， 当人的生理需要 （维持体内生理平衡的需要， 如：饥饿、口渴等 ）得到基本 足后，人类就会首先产生安全 （周围生活环境的稳定性、 安全性。 如没有混乱、 恐吓）的需要。 随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安 全 问题越来越引起人们的重视。 因此， 物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济 水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。 三、物业安全管理的机构设置与职责 物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管 理业务。 但不论由谁来完成， 都必须在物业建设方案设计之初， 就考虑物业安全方面的专门 要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订， 以避免在方案建设完成 后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。 物业 管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众， 力求做到有章可循， 有章必循， 执 章必严，违章必究。 安全管理的机构设置与所管物业的类型、 规模有关， 物业管辖的面积越大， 类型配套设施越 多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的安全管理 保安部的构成如下图。 保安部的主要职责是： ① 贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、 各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责； ② 组织部门全体人员开展各项保安工作， 提出岗位设置和人员安排的意见， 制定岗位职 和任务要求，主持安全工作例会； ③ 熟悉物业区域常住人员， 及时掌握变动情况， 了解本地区治安形势， 有预见地提出对 业辖区保安工作的意见和措施； ④ 积极开展“五防” （防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害 ）的宣传教育工作，采取切 实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力； 物业安全管理的内容 物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理 1.治安管理 ①对物业区域内违反 《治安管理条例》 的行为进行制止， 枪支弹 药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等； ②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。 建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。 3 个方面。 并报公安机关处理。 如非法携 如发出噪音、 污染，乱扔杂物， 及时扑灭火灾， 消防器材的保 政策和有关规定， 建立物业辖区内
第十章物业经营管理的未来发展 历年考情 2013年真题在新教材中所占分值为65分，其中本章知识点未出现考题，但我们不应忽视。 从传统的物业管理服务向现代化服务业转型升级，是物业管理行业发展的方向。 第一节资产管理的未来发展 知识点一：我国资产管理的现状与问题（轮换考点） 1.简述我国资产管理的基本现状？ 答：1．区域状况 一般来说，资产管理的发展状况与区域经济发达程度成正比。经济发达地区资产管理的起步较早，也较其他地区发育更成熟。 ①在经济发达地区，房地产业也较为发达，市场整体发育度高 ②经济发达地区资产管理市场孕育较早 ③经济发达地区物业服务企业经营效益较好
④在经济发展的推动下，经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善。 2．企业运作状况 在业内资产管理开拓探索中，部分企业已形成有自身鲜明特色的模式。 2.简述资产管理的主要类型？ 答：目前，我国物业服务企业开展的资产管理大致有以下三种形式。 1．专业服务 专业服务是指物业服务企业凭借自身的专业知识、技术能力和管理经验，以房地产开发建设单位、其他单位以及业主等受众群体为对象，有偿提供专业意见、咨询服务和操作方案等综合性服务行为。 物业服务企业既可以提出方案，全程参与方案的实施，也可以仅提供专业意见或方案，由服务需求方自行组织实施。 2．多种经营 多种经营是指物业服务企业针对业主、物业使用人等客户日常衣、食、住、行、游、娱、购等生活与工作多方面、深层次需求。 多种经营包括：物业服务衍生服务、代办服务和咨询服务等。 3．资产经营
资产经营是物业服务企业充分利用自身的综合优势与综合能力，对业主共有或专有的资产实施经营管理，并获取相应利益的综合性活动。资产经营的对象主要是不动产。其产权归属主体既有房地产开发建设单位，也有业主或其他单位。资产管理主要是受委托经营管理，经营的方式既有自营，也有合作经营。 3.简述资产管理的运作形式？ 答：目前我国物业经营管理运行中，资产管理的运作形式大致有三种。 1．自营 自营是指物业服务企业自行组织开展资产管理活动，并对服务的过程和结果承担全部责任。如物业服务企业扩大经营范围，以管理部为服务单位或建立专门部门为业主代租、代售物业。 2．提供交易平台 提供交易平台是指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，提供技术支持等，不参与交换的服务形态。如：通过电子商务平台，整合供应商资源直接向业主提供日常生活所需产品与服务；物业服务企业搭建经营场地，组织小区跳蚤市场（旧货市场）等。 3．合作经营 合作经营是指物业服务企业与其他经营主体合作，共同开展资产管理经营。如业主提出直饮水需求，最佳的路径是物业服务企业依据
工程管理概论A 一、单项选择题（共70题，每题1分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1．在我国，业主方主要通过（）的方式选择设计方案和设计单位。 A．设计招标 B．公开招标 C．邀请招标 D．设计询价 2．建筑业企业项目经理资质管理制度向建造师执业资格制度过渡的时间定为（）年 A．2 B．3 C．5 D．8 3．项目的（）控制是项目管理的核心任务。 A．进度 B．成本 C．投资 D．目标 4．供货方的项目管理工作涉及（）全过程。 A．设计阶段～动用前准备阶段 B．设计阶段～保修期 C．设计前的准备阶段～动用前准备阶段 D．设计前的准备阶段～保修期 5．下列属于动态关系的是（）。
A．工作流程组织 B．WBS C．组织分工 D．组织结构模式 6．反映业主方和项目各参与方之间的合同关系可以用（）。 A．权利与义务表 B．工作流程图 C．合同任务分工表 D．合同结构图 7．有关人力资源管理的工作有：①员工的培训；②员工的定向；③编制人力资源规划；④员工的绩效考评；⑤通过招聘增补员工；⑥通过解聘减少员工；⑦员工的业务提高。请选择正确的工作步骤是（）。 A．③→⑤→⑥→①→②→⑦→④ B．③→⑥→⑤→②→①→④→⑦ C．③→⑤→⑥→①→②→④→⑦ D．③→⑤→⑥→②→①→④→⑦ 8．国际上民用建筑项目工程总承包的招标多数采用（）描述的方式。 A．项目范围 B．设计文件 C．项目功能 D．项目价值 9．凡（）未在旁站监理记录上签字的，不得进行下一道工序施工。 A．旁站监理人员和施工企业安全人员 B．旁站监理人员和施
工企业现场质检人员 C．总监理工程师和施工企业现场质检人员 D．总监理工程师和项目经理 10．旁站监理是指监理人员在房屋建筑工程施工阶段监理中，对关键部位、关键工序的（）实施全过程现场跟班的监督活动。 A．施工质量 B．施工成本 C．施工安全D．施工方法 11．（）是建设工程项目决策阶段策划的主要任务。 A．如何组织开发或建设 B．明确开发或建设的任务和意义 C．决策的内容 D．决策的方法 12．建设工程发生火灾是由一定的因素引起的，该因素是建设工程项目风险的（）。 A．施工风险 B．经济与管理风险 C．无法预测风险D．工程环境风险 13．通过偏差原因分析和未完工程施工成本预测，可发现一些潜在的问题将引起未完工程施工成本的增加，对这些问题应以主动控制为出发点，及时采取预防措施，其运用的是施工成本管理措施的（）措
企业管理心得体会300字 随着知识经济的发展，企业文化已成为一种强大的力量。21世纪企业之间的竞争，最根本的是文化的竞争。引领执行力文化的形成，贯穿于公司的各项政策和领导行为中。下面是小编整理的相关内容，欢迎大家阅读!希望对大家有所帮助! 篇一在企业与企业管理的学习中，重点讲了企业组织结构，了解到了职能制、直线—职能制、事业部制等组织结构。在管理与企业管理的学习中，了解到了管理的概念、职能和作用。重点了解了古典的管理理论，其中有泰罗这一“科学管理之父”在生产领域的科学管理原理、“现代经营管理之父”法约尔在经营管理原理以及“组织管理之父”韦伯为官僚组织指明了一条制度化的组织准则。还有马斯洛的需要层次理论。最后还有就是企业文化与企业道德，这虽然没有重点介绍但对我们来说还是很重要的，尤其是企业道德与企业责任。一个企业没有很好的企业文化和高尚的企业道德那是很难在当今社会立足的，像以前的三鹿事件与最近的双汇这都是很好的例子。这主要是我们在这六个星期里面学到的东西。 在学习过程中我们是根据老师的思路这与课本的知识不是特别吻合，书本上的东西说真的要我每个地方都理解那
是不可能的，我觉得有些地方还是很深奥的，但老师在讲的过程中是用最简单的语言让我们理解尤其是结合案例，这让我能够有更深的印象。那些案例中有很多是生活中这更容易让我理解。还有就是让我们讲解ppt，这也算是一个让我们上台展示的机会，让我们了解到了更多的成功企业与管理者。知识面得到了扩展，也让我们的表达能力增强。虽然我现在还没有讲解，但我相信我一定会学到知识。 在慢慢的学习过程中我知道了管理学在当代的主要，企业管理学是系统研究企业管理活动的基本规律、横跨自然科学和社会科学两大学科的综合性科学。当今中国，改革开放逐步推进与升化，中国经济的快速发展。快速崛起的经济，需要大量的综合性人才。就算是工程技术型人才也需要一些经济意识与管理意识。我是学证券投资管理专业的，以后的工作过程中肯定离不开管理活动，无论是管理者还是被管着都需要有管理意识。因此需要好好学习了解管理学知识。 总之，在这几个星期的管理学学习中真的让我学到了知识，老师课程知识很丰富，讲解也很生动。通过这课的学习我相信我们会了解自己一些方面的不足，进一步去改善，进一步去提高。 篇二现代企业管理是一门应用性很强的学科，它直接指导企业管理的具体实践，促进企业管理水平的提高，在我国社会主义市场经济下，努力提高管理，增强企业的竞争能力