怀化市商业商圈调查报告
摘要：怀化位于湖南省西南部区域，城市面积 2.76 万平方公里，城市面积 52 平方公里，据2010 年统计数据，城市人口 约55
万人。目前怀化城市商业中心主要集中分布于迎丰路、鹤州路、人民路等城市主干道两侧分布，中心商圈商业物业总面积约 592098 平方米，其中百货主力店及主题商场所占比重最大。
一、怀化的基本情况
怀化位于湖南省西南部区域，城市面积 2.76 万平方公里，城市面积 52 平方公里，据怀化市2010年12月第六次全国人口普查主要数据公布，怀化市城市人口约55万人次；2013年统计，预计全年实现地区生产总值1110亿元，增长10%；完成财政总收入110.47亿元、增长10.12%，公共财政预算收入76.81亿元、增长11.2%；完成固定资产投资800亿元，增长33.3%；完成社会消费品零售总额359亿元，增长13.5%；实现城镇居民人均可支配收入15100元、农民人均纯收入6000元，同口径分别增长9.8%和9.2%。
同时怀化具有一定的产业基础，支柱产业逐步壮大。初步形成了优质稻、水果、药材、油料、畜牧水产等优势农业，医药、林产、食品、电力及电化学等支柱产业初具规模并不断壮大，以商贸物流为主的第三产业迅速发展，市内有一定规模的各类专业批发市场360
多个、星级饭店 50 多家、宾馆酒店80多家。 二、怀化的商业现状概述
1、怀化城市商业主要沿城市核心主干道分布
怀化城市商业中心主要集中分布于迎丰路、鹤州路、人民路等城市主干道两侧分布。该区域集中有步步高百货、怀化名品城、佳惠超市、佳慧华盛堂、凯邦万象城、新天地购物广场、飞达商业广场、潮流特区、i逛街、新悦城、壹线国际、通程电器、东星商业步行街等商业物业。具体如下图：
2、迎丰路、鹤州路、人民南路核心商圈以成为品牌商家的首选
怀化中心城区老城改造给了品牌商家进驻怀化的机会，火车站东侧英泰国际，沃尔玛及通城百货的进驻；中心汽车站对面凯邦万象城，大润发强势进驻；同时还有一批高档酒店、金融系统、品牌专卖分布其中，给了大型购物中心兴起的契机；因此，怀化中心商圈凭借其庞大的消费力基础，现有浓厚的商业氛围，未来发展空间巨大。
3、城市中心商圈必然成为租金高企之地
作为城市唯一的商圈、也是城市的中心商圈，品牌、百货、主题商城集中于此，租金水平也是怀化其他区域不能相比的，临街商铺最高地段租金可到500 元/㎡·月；主题商城及百货一层租金可到 300 元/㎡·月。
三、怀化中心商圈商业物业体量分析
根据初步统计数据，怀化中心商圈商业物业总面积约 780098 平方米，其中百货主力店及主题商场所占比重最大，具体各物业体量分析如下：
序号 物业类别 商业项目 面积/㎡ 总计（㎡）
1
商业街
（临街商铺） 鹤州路 47800
378498 2 人民南路 106635
3 迎丰路 192596 4 武陵路 4380
5 儛水路 16263
6 东兴步行街 10824
7
百货及主题商场 步步高百货 35000
369000 8 通程商业广场 50000
9 凯邦万象城 20000
10 新天地购物广场 40000
11 飞达商业广场 12000
12 西都银座小商品市场 55000
13 英泰国际 40000
14 佳惠·华盛堂百货 20000
15 潮流特区 6000
16 怀化大厦i逛街 20000
17 步步高未来城 6000
18 钱周率 2000
19 华星电器 6000 20 苏宁电器 5000
21 怀化新商城 20000
22 新悦城 20000
23 悦丽购物广场（倒闭） 12000
24
超市 佳惠购物中心 7600
32600 25 优果超市 5000
26 大润发超市 20000
合计 ----- ----- 780098 780098
注：此数据不含在建商业面积
四、怀化中心商圈部分商业业态分析
1、鹤州路概述
鹤州路是怀化商业中心的核心街区，南北走向，北段直接通向怀化火车站，中段与迎丰西路相交，南端和人民南路相连。该街区商家云集、零售品牌林立，是怀化居民购物的黄金地带。由于处于城市商业最繁华区域，商业氛围浓厚，所以租金高企，最高可达 300
元/㎡·月，是商家经营生意的必争之地。 鹤州路步行街业态比例分析：各类品牌专卖商户共计105家
业态 数量 占比 品牌
男装 22 21% 海澜之家、报喜鸟、劲霸、梦特娇、忘不了、远东、尊者、X.TO、酷黄毛、卡宾、韩城攻略、恒源祥、花花公子等
女装 20 19.5% 欧时力、5+、红袖、朵以、圣迪奥、飘蕾、青木三色、淑女宣言、艾尔丽斯、波司登、金苑、贵伊族、百斯顿等
运动休闲服饰 13 13% 匡威、李宁、森马、特步、安踏、鸿星尔克、乔丹、361度、美特斯邦威、唐狮、以纯、潮流前线、增致牛仔等
内衣、袜子 6 5% 都市丽人、女人心、依之妮、罗丽斯、台湾袜业
珠宝、钟表、眼镜 6 5% 怀化金行、周港福珠宝、上海老庙黄金、鹤城金行、张万福、视佳眼镜
皮具、箱包 6 5% 蜘蛛王、沙驰、迪桑娜、花花公子、红粉知己、卡丹奴
美容美发、化妆品 1 0.9% 哈坊形象设计
饰品 4 4% 钻石画、全场10元、小脚板、谭木匠
数码、通讯、电脑 12 12% 哆来咪、中国联通、移动3G、浩远电讯、华顺电子、金联和、电信营业厅
鞋 7 6.6% 达芙妮、木仕美、日泰、意尔康、康龙、GNC
餐饮 5 5% 泰国餐厅、老字号泡菜、黑哥鸭王、良品铺子、兄弟饺子馆
其他 3 3% 飞达儿童商场、邮政局
鹤州路租金情况分析：鹤州路以南段（靠近人民南路段），主要经营手机数码、服装业态，租金平均可达到 250-350 元/㎡·月。鹤州路以北段（靠近火车站），主要经营服装、鞋类、餐饮业态，租金平均可达到 100-200 元/㎡·月。整体租金水平越往火车站方面越便宜。 鹤州路商业总结：
鹤州路交通发达、沿线商家云集、人流集中、人气鼎盛、地理位置优越，是怀化市成熟且最为繁华的核心商业街区，是居民购物、休闲娱乐的首选之处，浓厚的商业氛围造就了高企的租金水平，租金平均可达到 300 元/㎡·月。此外，鹤州路业态主要以服装、鞋帽、数码产品为主。品牌档次高、有同质化现象，门面开间大、经营环境好，经营状况良好。鹤州路北段通向怀化火车站，有利的将火车站的人流、人气汇集于此，推动了鹤州路零售商业的发展。
2、人民南路概述
人民南路是怀化市的交通主干道，也是城市商业核心组成的主要街区。人民南路南北走向，北接迎丰西路，南连天星路，与城市最为繁华的鹤州路相交，交通便利，车来车往。人民南路跨度较长，业态丰富，形态多样。沿线分布有凯邦万象城、新天地购物广场、佳惠华盛堂、飞达商业广场、佳惠购物中心超市、苏宁电器、华星电器等主力店，商家云集、人气旺盛。
人民南路北段以数码通讯业态为主，南段主要是电器、家居装饰业态占为主导。中段靠近城市商业的核心区域，租金水平明显高于该路段的两端区域，随着商业氛围向新天地购物广场方向发展，租金水平在逐年提高。
人民南路共有2个百货(佳惠华盛堂、飞达商业广场)，2个商场（凯邦万象城、新天地购物广场），2 个超市（佳惠购物中心超市 、大润发超市），2 家电器（苏宁电器、华星电器）,2 个主题商城(潮流特区、i逛街)。临街商铺 约325 家，核心街区租金范围在 250-500
元/㎡·月之间。
人民南路业态比例分析：人民南路主要分布有数码通讯、家居装饰、餐饮、休闲娱乐、服装等 17 种业态，共计商家约325家。其中数码通讯 59家、家居装饰 46 家、服装 45 家、餐饮 41 家、社区便利 27 家、美容美发美体 19 家、休闲娱乐 17家、诊所药房 14 家、电器及维修 8 家、珠宝饰品 10家、鞋帽 11 家、五金机电 8 家、金融 7 家、宾馆住宿 8家、配套服务 7 家、教育培训 4 家、皮具箱包3家，其他5家。
人民南路租金情况分析：人民南路沿线租金水平差距较大，与鹤州路交汇区域租金水平高达 400 元/㎡·月，往北方向，到了新天地购物广场处，临街商铺高至 500 元/㎡·月。往南方向，到了电器城处，整体的平均租金在 80 元/㎡·月左右。
人民南路商业总结：人民南路距离较长，跨度较大，业态种类多，不仅街区商铺发展成熟，而且百货、超市、电器等主力店也发展到了一定的程度，整条街的地理位置优越，商业辐射范围广，经营状况良好。
人民南路的租金水平呈现出两极化态势，位于市中心核心地段的租金水平可高达400-500元/㎡·月，而位于人民南路南段的租金低至50 元/㎡·月，有很大的发展空间。
位于人民南路的凯邦·万象城和新天地购物广场的崛起，总商业面积约10万平方米，集临街独立商铺、室内步行街、百货商场、超市、写字楼、商务公寓及住宅为一体的大型商业项目，带动了人民南路北段周边商业的发展，租金上浮很快，从原来的最低100元/㎡·月上升到500元/㎡·月的临街铺价格。
3、迎丰西路概述
迎丰路共有2 个百货（步步高百货、通程商业广场），2个主题商城（未来城、i逛街），1 个批发市场（怀化小商品批发城）。 迎丰西路是怀化市的一条交通主干道，和人民南路、鹤州路相交，西接武陵路和儛水路，东连迎丰中路。街区跨度距离长、商业体量较大，其中包括了步步高百货、通城商业广场、怀化怀化小商品批发城等。
迎丰西路业态比例分析：迎丰西路主要分布有服装、社区便利、餐饮、宾馆住宿、美容美发美体等 10多 种业态，共计商家约197家。其中社区便利 45 家、餐饮 48家、美容美发美体 10 家、配套服务14家、宾馆住宿 16 家、服装 21家、休闲娱乐 7家、珠宝饰品 5 家、诊所药房 4 家、金融 3 家、数码通讯6家、其它 18 家。
迎丰西路租金情况分析：迎丰西路以东，业态主要以酒店、餐饮等为主。经营业态限制了租金水平相对较低，逐渐往西方向，临近商业中心，商业氛围逐渐浓厚，租金水平相对较高。核心街区租金范围在 200-400 元/㎡·月。
迎丰西路商业总结：迎丰西路交通便利、车来车往，是怀化是的城市主干道；火车站且靠近迎丰西路，人流带动大、车流量大、促进了该区域的商业繁荣。迎丰西路业态丰富，东段主要以酒店、餐饮等为主、西段业态主要以百货、零售、美容美发美体等为主。迎丰西路沿线分布着 2 大百货（步步高百货、通程商业广场，2 个主题商城（未来城、i逛街），1 个批发市场（怀化小商品批发城），商业形态多样，这些主力店、主题商城、专业市场在很大程度上吸聚了人气，带动了周边商业的发展，商户经营生意状况良好。
4、东兴步行街概述
东兴步行街位于怀化中心市场附近，整条街成“Y”字形，北与儛水路相交，南与天星路相连，该步行街始建于上世纪九十年代，是怀化城区目前唯一的商业步行街，由于受当时经济条件的制约，建设品位不高。随着城市建设的快速发展，该步行街已逐渐被淘汰的趋势。
东兴步行街业态比例分析：各类品牌专卖商户共计207家
业态 数量 占比 品牌
男装 34 16% 巴黎船王、百变城、狼狐轩、海澜之家、罗蒙、至尊名流、广州服饰、名鳄、龙传奇、远东等
女装 51 25% 圣迪奥、卓多姿、朵以、金苑、阿依莲、淑女宣言、贵伊族、纯儿牛仔。女人秀等
运动休闲服饰 22 10% 乔丹、鸿星尔克、赛琪、以纯、特步、美特斯邦威、361°、李宁、潮流前线、温纯等
内衣、袜子 12 6.5% 都市丽人、浪莎、罗丽斯、戴兰妮内衣等
