怀化市商业商圈调查报告
摘要：怀化位于湖南省西南部区域，城市面积2.76 万平方公里，城市面积52 平方公里，据2010 年统计数据，城市人口约55 万人。目前怀化城市商业中心主要集中分布于迎丰路、鹤州路、人民路等城市主干道两侧分布，中心商圈商业物业总面积约592098 平方米，其中百货主力店及主题商场所占比重最大。
一、怀化的基本情况
怀化位于湖南省西南部区域，城市面积2.76 万平方公里，城市面积52 平方公里，据怀化市2010年12月第六次全国人口普查主要数据公布，怀化市城市人口约55万人次；2013年统计，预计全年实现地区生产总值1110亿元，增长10%；完成财政总收入110.47亿元、增长10.12%，公共财政预算收入76.81亿元、增长11.2%；完成固定资产投资800亿元，增长33.3%；完成社会消费品零售总额359亿元，增长13.5%；实现城镇居民人均可支配收入15100元、农民人均纯收入6000元，同口径分别增长9.8%和9.2%。
同时怀化具有一定的产业基础，支柱产业逐步壮大。初步形成了优质稻、水果、药材、油料、畜牧水产等优势农业，医药、林产、食品、电力及电化学等支柱产业初具规模并不断壮大，以商贸物流为主的第三产业迅速发展，市内有一定规模的各类专业批发市场360 多个、星级饭店50 多家、宾馆酒店80多家。
二、怀化的商业现状概述
1、怀化城市商业主要沿城市核心主干道分布
怀化城市商业中心主要集中分布于迎丰路、鹤州路、人民路等城市主干道两侧分布。该区域集中有步步高百货、怀化名品城、佳惠超市、佳慧华盛堂、凯邦万象城、新天地购物广场、飞达商业广场、潮流特区、i逛街、新悦城、壹线国际、通程电器、东星商业步行街等商业物业。具体如下图：
2、迎丰路、鹤州路、人民南路核心商圈以成为品牌商家的首选
怀化中心城区老城改造给了品牌商家进驻怀化的机会，火车站东侧英泰国际，沃尔玛及通城百货的进驻；中心汽车站对面凯邦万象城，大润发强势进驻；同时还有一批高档酒店、金融系统、品牌专卖分布其中，给了大型购物中心兴起的契机；因此，怀化中心商圈凭借其庞大的消费力基础，现有浓厚的商业氛围，未来发展空间巨大。
3、城市中心商圈必然成为租金高企之地
作为城市唯一的商圈、也是城市的中心商圈，品牌、百货、主题商城集中于此，租金水平也是怀化其他区域不能相比的，临街商铺最高地段租金可到500 元/㎡·月；主题商城及百货一层租金可到300 元/㎡·月。
三、怀化中心商圈商业物业体量分析
根据初步统计数据，怀化中心商圈商业物业总面积约780098 平方米，其中百货主力店及主题商场所占比重最大，具体各物业体量分析如下：
注：此数据不含在建商业面积
四、怀化中心商圈部分商业业态分析
1、鹤州路概述
鹤州路是怀化商业中心的核心街区，南北走向，北段直接通向怀化火车站，中段与迎丰西路相交，南端和人民南路相连。该街区商家云集、零售品牌林立，是怀化居民购物的黄金地带。由于处于城市商业最繁华区域，商业氛围浓厚，所以租金高企，最高可达300 元/㎡·月，是商家经营生意的必争之地。
鹤州路步行街业态比例分析：各类品牌专卖商户共计105家
鹤州路租金情况分析：鹤州路以南段（靠近人民南路段），主要经营手机数码、服装业态，租金平均可达到250-350 元/㎡·月。鹤州路以北段（靠近火车站），主要经营服装、鞋类、餐饮业态，租金平均可达到100-200 元/㎡·月。整体租金水平越往火车站方面越便宜。
鹤州路商业总结：
鹤州路交通发达、沿线商家云集、人流集中、人气鼎盛、地理位置优越，是怀化市成熟且最为繁华的核心商业街区，是居民购物、休闲娱乐的首选之处，浓厚的商业氛围造就了高企的租金水平，租金平均可达到300 元/㎡·月。此外，鹤州路业态主要以服装、鞋帽、数码产品为主。品牌档次高、有同质化现象，门面开间大、经营环境好，经营状况良好。鹤州路北段通向怀化火车站，有利的将火车站的人流、人气汇集于此，推动了鹤州路零售商业的发展。
2、人民南路概述
人民南路是怀化市的交通主干道，也是城市商业核心组成的主要街区。人民南路南北走向，北接迎丰西路，南连天星路，与城市最为繁华的鹤州路相交，交通便利，车来车往。人民南路跨度较长，业态丰富，形态多样。沿线分布有凯邦万象城、新天地购物广场、佳惠华盛堂、飞达商业广场、佳惠购物中心超市、苏宁电器、华星电器等主力店，商家云集、人气旺盛。
人民南路北段以数码通讯业态为主，南段主要是电器、家居装饰业态占为主导。中段靠近城市商业的核心区域，租金水平明显高于该路段的两端区域，随着商业氛围向新天地购物广场方向发展，租金水平在逐年提高。
人民南路共有2个百货(佳惠华盛堂、飞达商业广场)，2个商场（凯邦万象城、新天地购物广场），2 个超市（佳惠购物中心超市、
大润发超市），2 家电器（苏宁电器、华星电器）,2 个主题商城(潮流特区、i逛街)。临街商铺约325 家，核心街区租金范围在250-500 元/㎡·月之间。
人民南路业态比例分析：人民南路主要分布有数码通讯、家居装饰、餐饮、休闲娱乐、服装等17 种业态，共计商家约325家。其中数码通讯59家、家居装饰46 家、服装45 家、餐饮41 家、社区便利27 家、美容美发美体19 家、休闲娱乐17家、诊所药房14 家、电器及维修8 家、珠宝饰品10家、鞋帽11 家、五金机电8 家、金融7 家、宾馆住宿8家、配套服务7 家、教育培训4 家、皮具箱包3家，其他5家。
人民南路租金情况分析：人民南路沿线租金水平差距较大，与鹤州路交汇区域租金水平高达400 元/㎡·月，往北方向，到了新天地购物广场处，临街商铺高至500 元/㎡·月。往南方向，到了电器城处，整体的平均租金在80 元/㎡·月左右。
人民南路商业总结：人民南路距离较长，跨度较大，业态种类多，不仅街区商铺发展成熟，而且百货、超市、电器等主力店也发展到了一定的程度，整条街的地理位置优越，商业辐射范围广，经营状况良好。
人民南路的租金水平呈现出两极化态势，位于市中心核心地段的租金水平可高达400-500元/㎡·月，而位于人民南路南段的租金低至50 元/㎡·月，有很大的发展空间。
位于人民南路的凯邦·万象城和新天地购物广场的崛起，总商业面积约10万平方米，集临街独立商铺、室内步行街、百货商场、
