我国住宅建设用地使用权到期后续期问题探讨
——自动有偿续期方式可行性分析及操作方式研究
县炜2013200574邵璇璇2013200562
王淳熙2013200570 魏雅慧2013200566
前言
住宅是人们安身立命之所，是生存必需之物，因此住房问题一直是社会热点话题。在我国社会主义公有制的背景下，1990年国务院开始对城镇国有土地使用权实行有期限限制的有偿出让制度。其中，居住用地使用最高年限为七十年，但是由于当时为推进出让工作、满足现实要求的需要，不少地区都存在较短期限的居住用地使用权出让的问题，导致目前居住用地有限土地使用权续期问题提前暴露。如最早出现居住用地使用权到期的青岛，处于改革前沿的深圳，以及近日来的温州20年期限的居住用地使用权到期续期问题引起热议，都向我们传递了一个讯息：居住用地土地使用权到期后的续期问题亟待探讨与解决。
对于这一问题有以下四种观点：自动有偿续期、自动无偿续期、非自动有偿续期及非自动无偿续期，但《物权法》中已经规定“自动续期”，所以关注焦点应集中在是否有偿续期。本组通过查阅文献、分析案例、参与座谈，认为相较而言，自动有偿续期是更为合理的解决方式。
一、理论分析
从理论上看，自动有偿续期合乎理论和逻辑。自动有偿续期是民意、政治逻辑和法律逻辑的综合。自动有偿续期制度既符合对公正的民意诉求，又体现住房的保障性与社会性，而且符合法理逻辑。从法理上来看，该方式的合理处不仅在于《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法由国务院规定”。“按照国家规定续期”留有可操作的余地，但无偿续期使居民对住宅用地有了近乎于所有权的权利，违背了中国社会主义的性质以及土地公有制度的现实。同时由于住宅建设用地使用权续期在本质上就是取得新的建设用地使用权，依《城市房地产管理法》相关规定，我国建设用地使用权有偿使用，同时自动无偿续期不符合土地公有制精神，违背土地使用制度改革的初衷，使居民对土地享有了一种近乎于所有权的权利，这从根本上混淆了建设用地使用权作为用益物权与所有权之间的关系。
从民意的角度来说，民众向来“不患寡而患不均”，公正是民意的根本诉求，居住用地自动续期方案的设计必须符合土地正义精神。实行自动有偿续期避免将不动产作为财富进行零成本或低级成本进行代际传承，从而避免社会贫富差距的进一步加大，更有利于防止个别群体对土地资源的过度占有和抢夺。
再者，居民在购买商品房住宅时所缴纳的购房款已经包含了土地出让金，即居民在买房的同时已支付相应期限的土地成本，获得了一定期限的土地使用权，在这一土地期限内，居
民都是有偿使用土地的，具有较强期限属性，当土地期限届满后，居民若要继续使用土地，重新缴纳土地出让金应是其应有之义。
二、现实分析
从实践出发，我国目前也已存在自动有偿续期的操作。
深圳的国际商业大厦是国内第一个房屋土地使用权到期续约的案例。由于历史遗留问题，该商厦有一部分20年的产权到期。为此政府出台《深圳到期房产续期若干规定》：到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付。
2009年，青岛黄岛区阿里山小区仅有20年期限土地使用权的住宅到期。处理方式是进行续费，按该区域过去一年平均地价为计算基准，再折算到建筑面积大约为原基准价的60%。
因此综合来看，不论是深圳模式还是青岛模式，包括拟进行的温州模式，无论何种缴纳形式、费用计算方法，根本上都属于有偿续期。
三、国外经验
新加坡的土地所有权大约90%属于国家所有，10%的土地属于私人所有；使用权面向社会出让，按照不同用途分为不同使用年期，住宅用途使用期限为99年。可以看出新加坡的土地制度与我国非常相似，因此新加坡对于土地使用权续期的方式是非常值得我国借鉴的。新加坡法律规定：土地使用权到期后，如用地者要继续使用，必须向政府申请，经批准后可以再获得一个规定年限的使用期，但要由估价师对土地重新估价按新价购买。与我国土地制度相近的新加坡也采用有偿续期的方式，可见有偿续期对于当前我国的土地制度来说是合理的。
香港土地所有权为政府所有，1997年政府决定，新出让土地的期限一般为50年，土地使用权到期后，使用权到期的土地经政府同意可再续期50年，无须缴纳一次性地价，但业主必须向政府按年缴纳一笔“地租”。香港采取“地租”的形式代替一次性地价，本质上仍属于土地使用权的有偿续期，同时，也提供了另一种可供参考的收费方式。
德国、日本和台湾等国家和地区，因实行私有制或类似私有制的土地所有权制度，其土地使用权转让相对更加灵活，多以合同约定为主、法律规定为辅，因此是否自动续期要参考双方当事人的意见，这一点显然不适用于我国社会主义公有制的土地所有权制度，但是都采用有偿续期的方式进行土地使用权续期。
因此从比较典型的国家的土地制度来看，一种是和我国土地公有制度较为类似的，另外一种则是反其道而行之的私有制和类私有制。除完全私有的国家外，不论是哪种土地制度都会采用了有偿续期的方式，只是在续期的有偿费用以及关于权利的让渡在法律规定上的不同。相比之下我国实行土地的社会主义公有制，法律明确规定：居住用地使用权出让最高年限为70年；住宅建设用地使用权期间届满的自动续期；迟于届满一年前申请续期，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
本报告据上述认为理由，住宅土地自动有偿续期是符合我国社会主义公有土地制度和最大程度保证社会公平的续期办法，自动有偿续期合法、合理、合情。
四、方案设计
在确定自动有偿续期方式之后，需要讨论具体配套方案的设计。这涉及到续期年限、收费方式、续期次数和合同变更等方面的细则问题。但首先本组认为，应将温州问题与一般居住用地使用权到期问题一分为二：温州的情况有自己的特殊性——它是在国家规定出台前的产物，而且改革确定的土地使用权期限过短。针对温州问题，本组认为若当初这部分住宅的土地使用权费用与房价未明显偏低，最佳处理办法是将20年期限免费自动续至70年，从而与国家法律规定接轨。若这部分住户当初购买房产价格明显低于其他地区，为保证社会公平和维护公有土地制度则需按70年年限补交土地出让金差额。
而对于一般的住宅土地使用权到期问题，本组讨论结果如下：
1.再次续期的年限长度仍以70年为佳。这是根据人均寿命和房产平均寿命得到的较合理的年限，同时为配套地上建筑物管理。若建筑物寿命低于70年，则续期最高年限按建筑物寿命计算；若建筑物寿命高于70年则以70年为续，并且不可以当时时点的土地出让金价格为标准补缴。
2.按补缴的土地费用按年分缴，转化为每年一定的“出让金”。从实际操作的角度而言，依照目前土地市场上的高额甚至“天价”土地价格来看，普通住宅用户补缴土地出让金难以实现，不论是按土地出让金和房屋面积相结合价值的一定的比例还是年租形式的补缴都导致续期成本过于高昂。同时除高额土地出让金外还有配套房地产税，普通民众的生活会遭受巨大的挑战，而且使居民心理上难以接受。而且我国土地虽然属于全国人民，那么过低的费用就有可能会造成代际间的不公平，但是这是建立在政府是服务型政府的基础上，所以收取过高的土地出让金一方面会给续期的居民带来压力，一方面这一部分土地出让金也并不一定“用之于民”，因此较低的费用是最为稳妥的解决办法。最后由于我国是土地公有制，土地使用费必须缴纳，且需按年度进行以减轻居民压力。
从土地财政来说，在规范税制体制、正式推广房地产税收取时，房地产税将会充当地方财政的重要来源，土地出让金的这份应作为政府“让利于民”的标志。值得注意的是，但这种形式的土地使用费不可与房地产税混为一谈。税费性质不一，其间差别不可忽视。而收取方式则可借鉴香港经验，土地使用权期限届满后，续期时不再缴纳土地租金，而是以“年租”代替。地税缴纳标准是根据物业税和房租租金进行计算，物业税为年平均租金的5%，地税为每年物业税的3%。
在计算方式上，有两种可参考的计算方式，一是设定税率进行计算，二是依照土地收益，进行还原倒算推出应支付土地价格。从如下实例比较来看，选取年租计税的方式进行续期费用的计算更能体现“让利于民”的精神，平衡房屋所有权与土地使用权期限的同时，减轻了人民的负担。
计算实例一：
借鉴香港模式，根据经验取计税价值比例70%，根据重庆房地产税试点区税比率0.6%，经计算计税价值基础（市场价格为基础）= 1930000。
房地产税值=193000*70%*0.6%=8106元。
因此得到“土地出让金”=8106*3%= 243.18元。
计算实例二：
基于基准地价，根据土地收益还原倒算法计算
二级住宅用地基准地价7871元，土地还原利率6.23%，则可得一年期的土地纯收益为515.47元/平方米，按不同续期年份可得下表：
按2012年统计数据，城市居民人均住房面积为32.91平方米，三口之家为98.73平方米，容积率为3.87
3.在续期时间与频次方面，续期次数应与续期长短成粗略反比。同时在我国一般城市的发展规划都有一定的期限，其发展规划也是随着城市发展过程不断调整的。所以城市发展规划会对城市建设用地使用权期限届满后的续期处理有直接影响，续期的次数在结合续期期限的基础上必须考虑到城市发展规划。为了尽可能地减少土地资源的浪费，提高土地资源利用效率，续期的次数不宜过多。
4.起征门槛的设定，虽然通过计算得出借鉴香港模式是较好的应对方式，但是根据正在讨论的房地产税征收方案来看，房地产税对于人均住房面积低于60平方米住房免征，因为这一方案的“土地出让金”由房地产税额推算而来，那么为了兼顾公平和效益，人均住房面积60平方米可以作为一个可参考的起征门槛。
5.土地使用权出让年限届满后，除因公共利益需要等特殊情况外，政府应批准续期使用。经批准予以续期后应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。
结语
居住用地使用权的续期问题关系到国计民生，关乎每一个公民的切身利益，自动续期平衡了房屋建设用地使用权的有限性与房屋所有权的无限性，维护了房屋所有权的权利完整性与长久性，而有偿续期则可使土地稳定地发挥其财富作用。
因此综合来看：自动有偿续期使土地使用权人有选择权利及缴纳出让金的义务，这维护了我国的土地公有制，同时也保护了居民住宅的产权，顺应《物权法》“居者有其屋”的精神，体现法律所秉持的平等、公平理念，但自动有偿续期也存在着不足，如对政府而言续期金额的确定存在诸多困难；同时与众多业主重新签订出让合同会导致行政管理成本增加；从
长远出发，自动有偿续期会导致房屋保有成本增加，最终或对房地产市场造成影响。
再者，自动有偿续期在解决具体问题上仍存在疑问，如针对商住混合的用地，该类土地使用权到期后的续期费用缴纳处理、用地类型划分处理都将是值得深思的问题。
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根据相关法律规定，土地使用权期满后，其上的建筑物及其他 附着物的所有权的处理分以下情况：、住宅建设用地使用权期满后，自动续期。在这种情况下，其1 上的建筑物及其他附着物的所有权不发生变动，依旧由原所有人所有；、非住宅建设用地使用权期满后，土地使用者如果需要继承使 2如果该续用土地，应当至迟在该土地使用期限届满前一年申请续期。否则该土地上的建筑物所有权不发期申请获得批准，除非另有约定，生变动，仍由原所有权人所有；、非住宅建设用地使用权期满后，土地使用者未申请续期或者 3 除非另有约虽申请续期但未获批准，该土地使用权由国家无偿收回，否则其上的建筑物也归国家无偿所有或者国家适当的补偿后归国定，家所有，原所有人丧失对该建筑物的所有权。有关这个问题还没有出现，由于我国实行商品房政策时间不久，专家已提出，国家要研究土地使用权年限满后的房产问题。相关法律依据：《物权法》 第十二条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
第一百四十八条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前1 应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及收回该土地的，其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。 该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《城市房地产管理法》第二十二条的规定，土地使用权期满后，无论是自动续期，还是经批准续期，都应按规定交纳土地使用权出让金。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》其他附着土地使用权及其地上建筑物、第四十条土地使用权期满，并依照土地使用者应当交还土地使用证，物所有权由国家无偿取得。规定办理注销登记。需要续期土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。第四十一条 支付土地使用权出的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，让金，并办理登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正） 第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 国有土地租赁合同范本通用版 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
出租方：__________________(以下简称甲方) 法定地址：______________________________ 法定代表人：____________________________ 承租方：__________________(以下简称乙方) 法定地址：______________________________ 法定代表人：____________________________ 根据《中华人民共和国土地管理法》《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《规范国有土地租赁若干意见》《民法典》等和省、市相关法规、规章规定，双方本着平等、自愿、有偿的原-则，经-过协-商一致，订立本合同。 第一条甲方依据本合同出租土地使用权，其土地所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下矿产资源、无主埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权租赁范围。 第二条甲方出租给乙方的土地位于____________省(自治区、直辖市)市(县)街道村，面积为____________平方米。其位置与四至范围如本合同附件一《土地示意图》所示。附件一《土地示意图》已经-双方确认。 第三条本合同项下的宗地，土地用途为用地，乙方利用该地块。 在租赁期限内，乙方未经-甲方许可不得在该地块上新建永久性建筑物，乙方如须改变本合同规定的土地用途，须取得甲方和规划行政主管部门同意，依照有关规定重新签订土地使用权租赁合同，调整土地使用权租金，并办理土地使用权变更登记手续。 第四条该幅土地在签订本合同之前已经-村在的建筑物、构造物及建筑附着物的所有权归乙方所有，具体数量、位置及使用概况详见附件二《建造在土地上的建筑物、构造物、建筑附属物清单》，该附件双方已经-确认无误。 第五条租赁期限
YF-ED-J2170 可按资料类型定义编号 土地使用权租赁协议(样 式一)实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日
土地使用权租赁协议(样式一)实用 版 提示：该协议文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 一、现将本文书的制作要点介绍如下： 1．协议的双方当事人。 2．租凭范围，即土地的确定。 3．租凭期限。 4．租金标准。 5．出租方的权利、义务。 6．承租方的权利、义务。 7．违约责任。 8．争议解决的办理。 二、格式：
土地使用权租凭协议 本协议由以下双方在_____省_____市签署 甲方：××集团公司 住所：_____省_____市_____路_____号 乙方：××股份有限公司（筹） 住所：_____省_____市_____路_____号 鉴于： 1．甲方是具有中国法人地位的国有企业，持有工商行政管理部门颁布的企业法人营业执照；乙方是经有关政府主管部门批准，由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限公司； 2．甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使用权，土地使用期限为_____年； 3．乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土地和有关房屋，经双方协商，甲方
篇一：房子的使用年限到了以后怎么办 房子的使用年限到了以后怎么办（转贴） 70年 使用权不可能达到——— 前，李先生在购买方庄芳城园的尾房时被告知该房屋的使用年限仅剩余59年。按照《城镇国 有土地使用权出让和转让暂行规定》，住宅用地的使用期限是70年。因此，李先生打电话向 本报咨询，这种情况是否合理他所要买的房子仅有59年使用权是否值得这种情况在北京是否 很普遍使用权到期后该怎么办———其实，这一系列问题不仅是李先生所关心的，这些问题也 是所有的买房人都要面对的。 房时你会问使用年限吗 土地使用权问题，记者随机采访了几个买房人。发现绝大多数人在买房时不关心这个问题，有 的买房人甚至不知道自己买的房产还存在土地使用年限问题。知道的人也对此漠然置之，“对 于大多数买房人来说，70年之后我们都不在这个世界上了。”“先住着再说，想那么远干什 么”“相信政府将来会出台相应的政策解决这一问题。”等等都是现在的买房人对此的看法。 者在了解目前的售楼人员在卖房时，是否会主动向买房人告知房屋土地使用年限时发现，售楼 人员基本上都不会向买房人主动告知相关情况。有些售房人员是由于业务水平有限，自己都没 有搞清楚房屋土地使用年限问题。有经验的售房人员则对此问题采取回避态度。在买房人自己 不主动提该问题的情况下，自己绝对不会主动提及。即使在买房人主动问及该问题的情况下， 他们会采取偷换概念的方法来将这一问题敷衍过去。比如，当买房人问及“这套房子的土地使 用年限是多久”时，售楼人员会告诉他“住宅的使用年限是70年”。没错，按照《城镇国有土地 使用权出让和转让暂行规定》，住宅用地的使用期限是70年。但是买房人要注意的是：不等 于你所要买的房也有70年的使用权。
土地使用权租赁协议新示 范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
土地使用权租赁协议新示范文本 使用指引：此协议资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 甲方：_________集团公司 住所：_________省_________市_________路_________号 乙方：_________股份有限公司（筹） 住所：_________省_________市_________路_________号 鉴于： 1．甲方是具有中国法人地位的国有企业，持有工商行 政管理部门颁布的企业法人营业执照；乙方是经有关政府 主管部门批准，由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限 公司； 2．甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使 用权，土地使用期限为_________年； 3．乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土
地和有关房屋，经双方协商，甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用权，乙方同意向甲方承租该等土地使用权。 为明确甲、乙双方的权利义务，保护双方的合法权益，根据有关法律、法规的规定，甲、乙双方当事人本着平等、自愿、等价有偿的原则，订立本土地使用权租赁协议。 1．租赁范围：_________。 2．租赁期限：_________。 3．租金标准：_________。 4．甲方的权利、义务：_________。 5．乙方的权利、义务：_________。 6．租赁物的交验：_________。 7．续租：_________。 8．违约责任：_________。 9．争议的解决：_________。
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土地使用权租赁合同(正式版) The Purpose Of This Document Is To Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 土地使用权租赁合同，是指土地使用人作为出租 人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承 租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将土地使 用权返还土地使用人的合同。土地使用权租赁合同应 当具备以下条件: (1)出租人必须是土地使用权的合法享有人或者 将来可以合法享有土地使用权的人； (2)出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使 用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用后， 方可将土地使用权出租； (3)土地使用权出租时，地上建筑物及其他附着物同时出租。反之,地上建筑物及其他附着物出租
时，其土地使用权也应当同时出租； (4)以无偿划拨方式取得的土地使用权出租时，必须征得土地管理部门的同意,重新签订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。 (5)土地使用权出租时，如果需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，必须征得市、县土地管理部门的同意,并办理土地用途变更登记; (6)土地使用权出租的期限不得超过土地出让合同规定的出让期限减去土地使用权受让人已经使用的年限的余额。 土地使用权和地上建筑物和其他附着物出租，应由出租人与承租人订立书面合同，并由出租人依照规定到土地管理部门和房产管理部门办理登记。 请在此处输入公司或组织的名字 Enter The Name Of The Company Or Organization Here
关于土地使用年限到期的分析 土地使用年限到期之后是需要缴纳一定比例的土地出让金来延续使用年限的，但是就住宅70年产权到期自动续期和40年产权到期按法律规定办理暂无明确细则，要缴纳多少费用，怎么缴纳都没有明确规定。 根据法律条文推测 土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的（即根据社会公共利益需要收回的），土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。 房屋产权不同是因为土地用途不同。居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。因此可以看出40年产权多为商业地产。根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。目前就40年产权到期怎么处理暂无具体的细则标准。 目前执行土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金）。 住宅建设用地使用期限届满 《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。 1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的房屋外，其它的房屋应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，房产所有权便得以延续，当然，变成危房需要强制拆掉的除外。 2、土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。 3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。 《城市房地产管理》中的第二十一条规定：土地使用权出让合同约定年限届满，如土地使用者需要继续使用，应当至迟与届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地，应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
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城市居住区规划设计规范 （2002年版） 1总则 1.0.1为确保居民基本的居住生活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间，提高居住区的规划设计质量，制定本规范。 1.0.2本规范适用于城市居住区的规划设计。 1.0.3居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。各级标准 控制规模，应符合表1.0.3的规定。 表1.0.3居住区分级控制规模 1.0.3a居住区的规划布局形式可采用居住区一小区一组团、居住区一组团、小区一组团及独立式组团等多种类型。 1.0.4居住区的配建设施，必须与居住人口规模相对应。其配建设施的面积总指标，可根据规划布局形式统一安排、灵活使用。 1.0.5居住区的规划设计，应遵循下列基本原则： 1.0.5.1符合城市总体规划的要求；
1.0.5.2符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则; 1.0.5.3 综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将基纳入规划； 1.0.5.4 适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适、和优美的居住生活环境； 1.0.5.5 为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件； 1.0.5.6 为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件； 1.0.5.7 为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件； 1.0.5.8 充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益； 1.0.6 居住区规划设计除执行本规范外，尚应符合国家现行的有关法律、法规和强制性标准的规定。 2 术语、代号 2.0.1 城市居住区 一般称城市居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或 自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000?50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 2.0.2 居住小区 一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000?15000 人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服
YOUR LOGO 土地使用权租赁协议范本正式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
土地使用权租赁协议范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 甲方：_________(出租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________企业。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 乙方：_________(承租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________公司。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函 _________号《_________》、国土资函_________号 《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权(以下简称“土地使用权”)为明确双方的权利与义务，订立本合同。 第一章土地使用权租赁范围 1、甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米(以下称“租赁土地”)对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。 2、甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的
（城市规划）城市居住区规划设计规范（含条文说明）
城市居住区规划设计规范 关于发布国家标准《城市居住区规划设计规范》的通知 建标［1993］542号 根据国家计委计综（1987）250号文的要求，由建设部会同有关部门共同制订的《城市居住区规划设计规范》已经有关部门会审，现批准《城市居住区规划设计规范》GBJ137-90为强制性国家标准，自一九九四年二月一日起施行。 本标准由建设部负责管理，具体解释等工作由中国城市规划设计研究院负责，出版发行由建设部标准定额研究所负责组织。 中华人民共和国建设部 一九九三年七月十六日 一、总则 1、为确保居民基本的居住生活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间，提高居住区的规划设计质量，制定本规范。 2、本规范适用于城市居住区的规划设计。 3、居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。各级标准控制规模，应符合以下图表中的规定。其规划组织结构可采用居住区小区组团、居住区组团、小区组团及独立式组团等多种类型。 4、居住区的配建设施，必须与居住人口规模相对应。其配建设施的面积总指标，可根据规划组织结构类型统一安排、灵活使用。 5、住区的规划设计，应遵循下列基本原则： 1)符合城市总体规划的要求； 2) 符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则； 3)综合考虑所在城市的性质、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划； 4)适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境； 5) 为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件； 6) 为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件； 7) 为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件； 8) 充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。
农村集体荒山土地使用 权出租合同 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089
仓房镇马沟村 农村集体荒山、土地使用权出租合同 出租方：（以下简称甲方）： 承租方：（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）、《河南省农村土地承包经营权流转规则》等有关法律、法规和政策规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就乙方承包甲方的土地使用权事宜协商一致，订立本合同。 一、出租面积 甲方将其位于仓房镇村组172水位线以上亩土地使用权出租给乙方从事（主营项目）种植、养殖、具有农业特色的农家乐等休闲、度假、餐饮、建设等经营项目。（注： 172水位线以下邻水区域土地也归乙方管理使用，甲方及其它单位不得占用或用于经营。） 土地性质：农村集体土地 土地类型：甲方未对外承包或租赁的土地
土地面积：荒山亩，土地亩 四至为： 东至： 西至： 南至： 北至： （详见出租土地定界图） 甲方承诺：该块土地为非国有土地，也不属于丹江水库管理局管辖土地，属淅川县仓房镇村集体所有土地。 二、出租期限 出租期限为70年，即自2010年月日起至2080年月日止。 三、出租价款及交付时间 租金总计人民币（大写）（万元）（其中包括土地地面附属物、建筑物等）。 甲方应于______年___月___日前将出租土地全部交付乙方。
四、支付方式 1、乙方以现金向甲方交付租金。 2、合同签订之日起付清全部租金。 五、权利和义务的特别约定 1、甲方应向乙方提供开发和承包土地必要的条件，帮助乙方协调处理好地方及村民关系。 2、甲方有权要求在出租期满后收回土地使用权。 3、乙方有权要求甲方按合同规定交付出租土地使用权。 4、甲方有权代理村民与乙方签订本合同，并已经按照《农村土地承包法》第四十八条规定，取得了三分之二以上村民代表的同意，同时征得了当地政府的同意，即对该宗土地享有出租权利。 5、甲方在所出租土地内所有墓地根据村民意愿自主迁出或原地保留。乙方在开发中需要迁坟，甲方有义务协助村民迁出坟墓，费用由乙方承担，每座坟墓费用2500元。在本合同期内甲方不得在乙方租赁的土地范围内新建墓葬坟地。
国有土地使用权租赁管理办法 第一条为建立公开、公正、合法、有序的土地市场，加强土地资产管理，促进土地资源的合理流动和优化配置，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》等规定，制定本办法（试行）。 第二条国有土地使用权租赁（下简国有土地租赁）是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租 金的行为。 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地 租赁。 第三条对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用；对因发生土地转让、出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行区域 内国有土地租赁管理工作，并依法进行监督检查。 第五条租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由县级以上土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁内容应当
包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途，租赁期限、土地使用条件，土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度，出租方和承租方的权利和 义务等。 第六条国有土地租赁依照国有土地使用权出让的审批权限，报县级以上人民政府批准。涉及征地和农用地转为建设用地的，依照国家有关法律、法规的规定先行办理审批手续。 第七条国有土地租赁，要以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家及省规定的最低地价折算最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社 会监督。 第八条国有土地租赁标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的地，租金标准应按全额折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。 采用短期租赁的，按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整 的时间间隔和调整方式。 第九条国有土地租赁可以根据具本情况实行短期和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，
浅谈城市居住区规划设计及其发展趋势 居住区是一个城市中住房集中，并设有一定数量及相应规模的公共服务设施和公用设施的地区，是一个在一定地域范围内为居民提供居住、休憩和日常生活服务的社区。它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落等，它不仅是传统意义上的相对独立的生活居住地段，同时还是一个社会学意义上的社区，它包含了居民相互间的邻里关系、价值观念和道德准则等维系个人发展和社会稳定与繁荣的内容。 居住区的规划结构，是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、公共绿地等相互关系而采取的组织方式。规划结构有各种组织形式，有居住区—小区—组团、居住区—组团、小区—组团、独立式组团等多种类型。基本的形式有： 1.以居住小区为规划基本单位来组织居住区 2.以居住组团为基本单位组织居住区 3.以住宅组团和居住小区为基本单位来组织居住区 居住区的组成要素也是居住区的规划因素，主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。居住区规划布局的目的是要求将规划构思及规划因素，通过不同的规划手法和处理方式，全面、系统地组织、安排、落实到规划范围内的恰当位置，使居住区成为有机整体，为居民创造良好的居住生活环境。 （一）居住区住宅的规划布置 住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容。住宅及其用地不仅量多面广，而且在体现城市面貌方面起着重要的作用。住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区（级）道路。在不同的气候区，住宅布置应考虑不同的环境因素对于住宅的影响，如日照、通风、保温、除湿、防风沙等。住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫生等要求确定。居住区按住宅层数可分为低层居住区、多层居住区、高层居住区或各种层数混合的居住区。应根据城市规划要求和综合经济效益，确定经济的住宅层数与合理的层数结构。 （二）居住区公共服务设施的规划布置 居住区公共服务设施是为满足居民物质和文化生活方面的需要而配套建设的。所配套建设的项目多少、面积大小及空间布局等，决定着居住生活的便利程度和质量。公共服务设施应合理设置，避免烟、气味、尘及噪声对居民的干扰。 （三）居住区道路的规划布置 居住区道路是城市道路的延续，是居住空间和环境的一部分，它既是交通空
土地使用权及地上建筑物租赁协议出租方: (以下简称甲方) 承租方: (以下简称乙方) 甲乙双方根据国家有关法律法规的规定，按照互利互惠和平等自愿原则，现就本协议约定的土地使用权及地上建筑物租赁事宜，经友好协商达成一致意见，特订立本合同，以兹共同遵守: 一、租赁土地及建筑物位置和面积 甲乙双方同意并确认，甲方租赁给乙方的宗地位于，土地面积大概平方米，该宗地的具体位置及四至见附件一(该宗地以下简称为“拟租赁宗地”)。甲方租赁给乙方的、拟租赁宗地的全部地上建筑物和构筑物清单如附件二。 二、租赁期限 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁期限为年，自年月 日至年月日止。 三、租赁费用及付款时间 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁费用为万元/年，共计万元。本协议签订当日，乙方向甲方支付万元，剩余租赁费用万元，乙方在合同签订之日起日内，向甲方一次性支付。 四、其他约定
1、甲方出租给乙方的土地为工业用地，在乙方租赁使用期间，如发生国家或地方政府政策变化而引起的停业、搬迁等造成乙方损失的，相关的所有责任均由乙方自行负担。 2、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物，在乙方租赁使用期间，如遇国家征用，甲乙双方同意按照以下方案实施补偿:租赁宗地的土地征用费、地上建筑及其附着物和拆迁安置补偿费均归甲方所有，甲方按照乙方实际使用租赁宗地及建筑物的期间收取乙方租赁费，向乙方退还剩余租赁费用。 3、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物产生的所有税费，均由乙方负责承担。如因法律规定和交易习惯需由甲方代乙方先行支付的，乙方应当在甲方实际 1 支付之日起30日内向甲方偿还该费用。 4、乙方依据本租赁协议取得的甲方宗土及建筑物使用权不得转让、转租和抵押。甲方需要转让、抵押该宗土地及地上建筑物使用权的，应当书面通知乙方，并保障乙方按照本协议享有的租赁使用权。 5、乙方在本租赁期限届满后，如需继续租赁使用该宗土地及建筑物的，须在租赁期限届满前六个月内向甲方提出书面要求，由甲乙双方另行签订租赁协议。 6、乙方在租赁使用期间，需要在该宗土地上增建的建筑物和附属物的，应当取得甲方书面同意，有关费用问题由双方另行约定。乙方未经甲方同意，增建建筑物和附属物的，应当向甲方承担所有相关责任。 7、乙方因停业、终止经营等原因，需要提前终止履行本协议的，应向甲方支付相当于一年租赁费用的违约金。 五、违约责任 1、乙方应按照本协议的约定向甲方支付租赁费用，逾期支付租赁费用的，每逾期一日，按应付未付金额千分之一的标准向甲方支付违约金;逾期支付超过六十
根据《城市用地分类与规划建设用地标准_GB50137-2011》， 一类居住用地，代码为R1，范围包括公用设施、交通设施和公共服务设施齐全、布局完整、环境良好的低层住区用地。 可理解为独立式住宅，拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。 二类居住用地，代码为R2，范围包括公用设施、交通设施和公共服务设施较齐全、布局较完整、环境良好的多、中、高层住区用地。 可理解为涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地。 根据《城市居住区人防工程规划设计规范》3.0.1 一类居住区低层住宅人防工程配建面积指标按表3.0.1确定。 本章主要是根据不同的住宅类型确定城市居住区人防工程的人均建设指标。 3.0.1 一类居住区低层住宅人防工程配建面积指标按家庭（户）整体确定。一类居住区人防工程规模需求分析： 一类居住区为高端的低密度居住用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等，市政公用设施齐全、布局完整、环境良好。层数较低，一般为一至三层，少数位于城市中心区，多数位于城市外围。从遭受战争威胁来看，威胁程度最低，战时防空压力最小；从平时灾害来源来看，遭受突发性公共安全事故的可能性也不大，只有地震的威胁最为现实。 尽管一类住宅的建筑密度低、容积率低，居住环境相对较为安全，现实防空防灾的威胁不大，但并不意味其对防空地下室的需求就弱。首先一类住宅的业主多为社会高收入群体，他们对居住环境的安全需求最高，特别是心理安全需求非常强，同时注重居住的私密性。其次，从完善住宅功能、优化居住环境的角度考虑，利用地下空间也是一种有效途径。再次，尽管一类居住区住宅遭受战争和突
土地使用权租赁协议示范 文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
土地使用权租赁协议示范文本 使用指引：此协议资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 土地使用权租赁协议 土地使用权租赁协议 甲方：______________（出租方） 系根据中国法律成立并合法存续的_________企业 企业法人营业执照号码：______________ 注册地址：____________ 乙方：______________（承租方） 系根据中国法律成立并合法存续的_________公司 企业法人营业执照号码：______________ 注册地址：____________ 根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函 _________号《_________》、国土资函_________号
《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权（以下简称“土地使用权”）。为明确双方的权利与义务，订立本协议。 第1条土地使用权租赁范围 1．1 甲方依据本协议出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米（以下称“租赁土地”）。对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本协议之一部分。 1．2 甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为国土资函______号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本协议之一部分。 1．3 对于乙方的______个加油站现已占用的_________平方米集体土地，甲方承诺自乙方营业执照签发之日起一
重庆住宅土地使用年限到了怎么办 全国范围内对城镇土地的使用年限规定的都一样，所以不管在重庆还是其他地方的住宅土地使用年限肯定会有到期的那一天的。可能有些业主在收拾使用证的时候会发现马上就到期了，但是在这里小编可以告诉大家的就是，重庆住宅土地使用年限到了也无需担心，基本上各地住宅土地使用年限就是自动续期的。 全国范围内对城镇土地的使用年限规定的都一样，所以不管在重庆还是其他地方的住宅土地使用年限肯定会有到期的那一天的。可能有些业主在收拾使用证的时候会发现马上就到期了，但是在这里小编可以告诉大家的就是，重庆住宅土地使用年限到了也无需担心，基本上各地住宅土地使用年限就是自动续期的。 一、重庆住宅土地使用年限到了怎么办? 商品住宅的土地使用年限为70年，由于房产分房屋所有权和土地使用权，房屋所有权是永久的，所以到期后房子仍然是你的，但土地所有权归国家，个人只有使用权。根据物权法，土地
使用权到期后，自动续期，但需要交一定续期的费用，这个费用以及怎办理目前法律上还没有明确约定。 根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确 规定。 二、2017新的土地使用权使用年限是怎么规定的? 按照国家规定，住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。工业用地50年;教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地40年。国有土地使用证的时限是从开发商取得国有土地使用证的时间开始算起。 1、上面的年限指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。
青海省国有土地使用权租赁办法 自2005年6月5日起施行 第五条除房地产开发用地应当以出让方式取得国有土地使用权外，其他建设项目用地可以按照本办法规定，通过租赁方式取得国有土地使用权。 第九条国有土地租赁可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议方式进行。其中具有投标、竞买条件的项目用地和经营性用地的租赁，必须采用招标、拍卖、挂牌方式。 第十条国有土地租赁分为短期租赁和长期租赁。短期租赁一般不超过5年，长期租赁不得超过同类用途出让土地的最高年限。 第十三条租赁土地的租金不得低于租赁土地的最低标准。 租赁土地的最低标准由州（地、市）、县国土资源行政主管部门会同价格主管部门根据当地基准地价，结合用地性质、租赁期限、地块区位等因素制订，报同级人民政府批准。租金的最低标准经批准后，应报上一级国土资源行政主管部门和价格主管部门备案。 辽宁省国有土地使用权租赁办法辽宁省人民政府令（2004）第167号，自2004年4月1日起施行。 第五条除法律、行政法规规定可以以划拨方式取得国有土地使用权的用地或者应当以出让方式取得国有土地使用权的经营性房地产开发用地 外，其他建设用地可以按照本办法规定，通过租赁方式取得国有土地使用权。 第七条国有土地使用权租赁，应当采取招标、拍卖、挂牌或者协议的方式进行。 第八条国有土地使用权租赁可以实行短期租赁或者长期租赁。租赁的具体期限由合同约定。但短期租赁期限一般不超过5年；长期租赁期限最长不得超过法律规定同类用途土地出让的最高年期。 第十一条国有土地使用权租赁的租金标准，应当依据土地评估的价格确定。土地使用者取得国有土地使用权未支付征地、拆迁等费用的，租金标准应当按照全额地价折算；已经支付征地、拆迁等费用的，租金标准应当按照扣除征地、拆迁等费用后的地价余额折算。以协议方式租赁国有土地使用权的租金标准，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。
《民法典》物权编住宅建设用地使用权自动续期规则 一、问题的提出：续期期限和收费悬而未决 如所周知，住宅建设用地使用权制度是建立在我国土地公有制基础上构建的对土地进行利用的他物权。就本文所探讨的住宅建设用地使用权而言，公民对土地之上的房屋享有所有权，该所有权的永久性与住宅建设用地使用权的出让期限的有限性之间存在不可避免的冲突。换言之，在住宅建设用地使用权届满之后，房屋所有权能否继续存在？此时又应当如何贯彻房地一体主义？成为法律上一大难题。由于房屋是每个公民的基本财产，对于绝大多数人来说，房屋也是安身立命之本，并可能是其终身的积蓄，因而，在《物权法》制定时，这一问题成为广大人民群众普遍关注的重大问题。《物权法》第149条专门规定了住宅建设用地使用权的自动续期规则，该规则在立法上首次区分了住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，完善了《城市房地产管理法》和《土地管理法》所确立的建设用地使用权续期制度。该规定切实保护了公民的基本财产权、居住权和基本人权，保障了老百姓的基本民生，保护了广大人民群众的利益，因而该规则成为《物权法》的重大亮点。 与此同时，在《物权法》制定时，由于对于住宅建设用地使用权到期后究竟应当续期多长时间、是否收取以及如何收取相关费用，在物权法立法时争议较大，所以立法者采取了回避的态度，将其留给《物权法》实施过程中来进一步研究和解决。但上述问题很快就成为一个社会现实问题，自2009年青岛出现首例住宅用地到期
事件以来便引起了各界的关注。2016年初的温州“20年住宅用地期限到期”事件更凸显了解决这一问题的紧迫性，引起了社会各界的广泛讨论。在这一背景下，2016年11月27日，中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称“《产权保护意见》”）指出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”该意见是完善产权保护制度的纲领性文件，它是在新的历史时期，党和国家针对各类财产权的保护、完善社会主义市场经济法律体系所作出的重大宣示和庄严承诺，《产权保护意见》关于续期期限要形成公民住宅财产的长久受保护、良好和稳定预期局面的规定，对未来民法典的编纂中完善上述物权法的自动续期规则，具有重要的指导意义。2016年12月8日，《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》确立了“不需要提出续期申请”、“不收取费用”、“正常办理交易和登记手续”的“两不一正常”方案，但该处理方案仅为过渡性办法，住宅建设用地使用权续期的最终方案仍有待于立法解决。 那么，现行《物权法》第149条所确立的住宅建设用地使用权自动续期制度未来立法应该如何完善呢？这是民法典物权编制定中不可回避的重大问题。 二、自动续期：住宅建设用地使用权的重要改革 如前述，《物权法》第149条规定了住宅建设用地使用权的自动续期规则，但仅规定了“自动续期”而未就如何续期作出具体规
土地使用权租赁合同精华版 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-079750
土地使用权租赁合同精华版 甲方：____________________________（出租方） 系根据中国法律成立并合法存续的_________企业 企业法人营业执照号码：_____________________ 注册地址：_________________________________ 乙方：____________________________（承租方） 系根据中国法律成立并合法存续的_________公司 企业法人营业执照号码：_____________________ 注册地址：_________________________________ 根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函 _________号《_________》、国土资函_________号《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权（以下简称“土地使用权”）。为明确双方的权利与义务，订立本合同。
第1条土地使用权租赁范围 1．1 甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米（以下称“租赁土地”）。对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。 1．2 甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为国土资函______号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。 1．3 对于乙方的______个加油站现已占用的_________平方米集体土地，甲方承诺自乙方营业执照签发之日起一年内，办理完征用手续，取得国家主管部门的授权，并租赁给乙方使用。在办理上述征地手续期间，乙方有权依据国土资源部国土资函_____________号《_________》，合法无偿使用该等土地。 1．4 甲方根据本合同出租土地使用权。土地所有权属于国家。