纳税人身份：
1、鉴于地产营改增税率、过渡期政策均在酝酿中，有诸多不确定性。假定增值税销项税：售房均取
2、测算对象来自《财务指标测算方案汇总_ｖ2.1_20140528》之方案一：全部销售。假定改征增
方案一销售额（含税）：54596
25.00%营业税税率：5%2730增值税税率（销项）：17%
7933
19%
增值税税负额：7022
4292增值税税负率：13%
8%
1、增值税作为价外税具有很强转嫁性，产品、服务多增资则多纳税，但最终都转移给了消费者
2、营改增本质：对第三产业来说是减少了重复征税，但在当前GDP增速放缓且地产调控无力，对地产行业来说，是增加
6、五种不可避免税负增加：产品服务增值幅度大税负增加；进项税抵扣不足税负增加；上下游抵扣链断裂税负增加；得
7、企业应对之道：1、企业分立加大进项税抵扣；调整定价体系转嫁税负；分解收入降低税基。
地产行业营改增—
一般纳税人
销项税额：
企业所得税税率：一、基本假设
五、前后税负变化分析
营业税税额：流转税税负增加额：3、针对如城市综合体类似商业地产，增值税税负率13%较营业税率提高8%，总体税负增加6%，对
到可抵扣税源，如城市综合体可抵扣进项的成本（含税）/年销售额（含税）为19%，主因是城市综合体自身增值额3.8亿/7932]，如主要开发成本是由建安成本构成，但进项税率仅为11%。即使如此，又是建安企业难以承受，原因建安多是劳时有专家在游说政府。4、将来执行政策1：地产行业按11%税率征税，建安行业按8%征税，则增值税税负率8%，总体税
将来执行政策2：地产行业按13%税率征税，建安行业按8%征税，则增值税税负率10%，总体税负增加4%，较之前营业 注：变更标记红底色单元格数据即可得到上述结果。5、建议：
1）努力2015年上半年完成二期销售部分的营建、销售，自持物业待政府释放明确信号再论。一方面国家控制地产增大限将至。另一方面最近政府、专家频频放言，经济增长可放缓，但历来税收不放缓。税从何来，一定是通过营改增年全国推广。这次应该是建安、金融、地产一齐改，是否有试点难说，但过渡期政策是必要的。这恰恰也是将来做税筹 2）积极参加地产营改增的政策、税筹讲座。信息就是力量，就是金钱。谁能第一时间掌控税改确切信息，谁就能为
流转税税负增加%：可抵扣进项的成本（含税）/年销售额（含税）=
四、前后税负变化对比
三、税改后：
二、税改前：
单位：万元
：售房税率17%，进项税（均取得增值税发票）：建安11%，金融5%。改征增值税前后销售额不变，营改增前后建造成本金额不变。
16559
5186646663
4292-1073总体税负增加额：3219-2%
总体税负增加%：6%
消费者，所以企业不抵制，进而政府征税阻力就小。
地产调控无力，对地产行业来说，是增加国家税收、控制地产过热的有效手段，与税务并入财政的机构改革应是一脉相承。
负增加；上下游抵扣链断裂税负增加；得不到原营业税优惠幅度税负增加；劳动密集型企业税负增加。
解收入降低税基。
改增—综合税负测算
会计确认收入：
企业所得税税负减少额：6%，对地产企业经营影响是前所未有，按共产党渐进式改革套路也是不可取的。税负高的原因是找不
19%，主因是城市综合体自身增值额3.8亿元（5.4－1.6），次因是可抵扣进项税仅占销项税11%[（7932－911）又是建安企业难以承受，原因建安多是劳务也难以取得可抵扣进项。故房间传言按8%对建安行业征税，网络上
总体税负增加3%，较之前营业税提高3个百分点；
负率10%，总体税负增加4%，较之前营业税提高5个百分点。
释放明确信号再论。一方面国家控制地产政策出尽，14年对地产重点税收检查属运行性执法不可取，15年营改收不放缓。税从何来，一定是通过营改增手段，吃地产这个大户。第一次营改增，由上海等地2012年试点再2013期政策是必要的。这恰恰也是将来做税筹的一个关键点。
能第一时间掌控税改确切信息，谁就能为经营、税筹盈得时间、空间。
方案一建造成本金额（含税）：
企业所得税税负减少%：
会计利润减少：
会计确认收入：
校验
16559机构改革应是一脉相承。