苏州高新PK苏州工业园：史上最靠谱的对比分析
这是一个非常有趣的比较。大家应该在我们之前《起底苏州工业园IPO》的文章中看过，“土苏州”苏州高新和“洋苏州”苏州工业园之间有很多故事，曾经上演过“煮豆燃豆萁”的戏码，如今则因为苏州高新参股CSSD而相互融合。如果借用资本市场所谓“同业竞争”的说法，这两位的确是园区同业竞争的经典案例。
这篇来自国务院发展研究中心的论文报告绝对可谓干货十足。文章对苏州工业园和苏州高新的模式研究得很透彻，对比也很全面到位，实在是研究两个园区不可多得的珍贵资料。优园区也特意把这篇佳文呈现出来和关注产业地产的朋友们共享，希望大家从中有所收获！
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近几年来，苏州高新区和苏州工业园的发展都很快，是苏州经济的重要组成部分。本文对两个园区的开发模式、管理架构、享受的优惠政策、体制建设、产业结构、收入来源、区位布局和政府服务等方面进行开发运营模式的分析比较，得到7
个方面的经验和启示。其中，良好的政府服务是苏州高新区和苏州工业园成功的共同秘诀。
苏州高新区和苏州工业园的基本情况比较
苏州高新区和苏州工业园建立时间相差不大，面积、户籍人口基本相当，产业结构都以高新技术产业为主，很多指标相近，在一定程度上具有很强的可比性。两者基本都以外向型经济为主，而且从数据上来看，两者的发展都非常好。只是在某些指标上，苏州工业园区要比苏州高新区高。例如“投资额上亿美元项目数量”，苏州工业园为60个，苏州高新区是16个；“项目平均投资额”，苏州工业园超过3000万美元，苏州高新区为1400万美元，等等。但这并不说明苏州高新区发展得不好，而是苏州工业园作为中新两国政府间最大的合作项目，拥有的资源实在太多，发展得太好，从而在一些指标上略高一些。
对于两个开发区的基本情况，可以从表1中看出。
对这两个开发区的比较分析，单纯从数据指标上来比较没有太大的实际意义，实际上也没有任何两个开发区的各项指标都基本相同。因此，本文主要从两者的开发模式、管理架构、享受的优惠政策、体制建设、产业结构、收入来源、区位布局和政府服务等方面进行比较分析，希望总结出一些经验和启示。
苏州高新区和苏州工业园的差异比较
总的说来，苏州高新区和苏州工业园有4点差异：开发模式不同，管理架构不同，享受的优惠政策不同，在体制建设上略有差异。
1．两者开发模式不同：“穷开发模式”和“富开发模式”
苏州高新区和苏州工业园实际上代表了国内开发区非常典型的两种开发模式，即：苏州高新区是较典型的“穷开发模式”，而苏州工业园是较典型的“富开发模式”。开发模式的不同，对管理架构也有一定影响。
所谓“穷开发模式”，是指开发区启动开发资金并不充裕，比较“穷”，这决定了其开发行为必定是“逐片开发”、“滚动开发”，即用初期有限的资金先开发一小片土地，等有了收益，再用收益投入到下一片土地的开发中去。早期的苏州高新区、天津开发区等开发区都曾采用这种方式。由于开发资金并不充裕，一定程度上需要政府更深地介入，从而也部分导致了初期的管委会和开发公司合二为一，这在苏州高新区表现比较明显。同时，由于开发资金不充裕，逐片滚动开发，受外界影响因素比较大，从而导致开发区总体规划不明朗或经常修改。
“富开发模式”是指启动开发资金比较充裕，从而能够将土地一次性大片连片开发，对管理架构和开发规划也有明显的促进作用。苏州工业园区就是典型的“富开发模式”，开发初期有新加坡方面提供的数亿美金，使得负责开发的合资公司CSSD能够做实，能够和管理主体管委会相分离，同时能够对整个开发区做好总体规划，整体开发好土地，在今后的数年中基本严格按照总体规划发展。
两者的比较小结见表2。
“穷”、“富”两种开发模式也不是绝对分隔的，一定条件下可以转换。“富开发模式”在相当多的国家级开发区的早期难以实施，因为那时的国家级开发区刚刚起步，发展尚不明朗，风险较高，银行往往不愿意给予大额贷款，开发区自身的经济实力也十分有限。但到了1994年以后，国家级开发区发展势头良好，经
济效益明显，银行则抢着给开发区贷款，天津开发区就是如此。国家级开发区经过数年高速发展，自身财力也比较雄厚了，则逐渐向“富开发模式”转型，例如今日的苏州高新区，就能够和浒墅关镇政府合作，苏州高新区投入资金，浒墅关镇政府投入土地，两者合资成立新浒投资发展有限公司，各占50%股份，共同开发浒关工业园区，投入15亿元一次连片开发1.5万亩土地。
2．两者管理架构不同：“政企合一”和“政企分开”
在开发区中，通常有一个管理主体和一个开发主体。管理主体代表政府，通常是管委会，而开发主体往往是企业化的组织，通常是开发公司。因此，两种的关系是合二为一还是清晰分开，决定着开发区的管理架构是政企合一还是政企分开。在我国开发区的实践中，这两种管理架构都很常见，有着各自的优点和缺点，一定条件下，政企合一还可以转化为政企分开的架构。
1999年以前，苏州高新区管委会和高新区开发总公司就是政企合一，到1999年以后，两者分开，高新区朝着政企关系更明晰的方向发展，而苏州工业园从一开始就是管委会和开发公司CSSD两者分开，政企分开。两种管理架构的优缺点比较见表3。
在具体实践中，开发区管委会和开发公司政企分开的优势是明显的，它体现了“小政府、大企业（社会）”的原则，充分发挥了管委会和开发公司各自的优势，苏州工业园区就是一个非常好的例子。而对于相当多的开发区而言，由于在开发区草创阶段，困难较多，需要集中力量搞建设，因此往往采用政企合一形式；而当开发区逐渐发展壮大起来的时候，客观和主观上都要求政企分开，以促进开发区更快更好地发展，苏州高新区的历程就验证了这一点。
3．两者优惠政策不同：较普遍的优惠政策和“不特有特，比特更特”
苏州高新区是属于国家科技部主管的国家级高新技术产业开发区序列，享受国家级高新技术产业开发区的优惠政策，例如企业所得税按照通常的规定为15%，而在高新区内投资新办的各类生产性外资企业，从获利年度起“两免三减半”；对高新技术企业、产品出口型企业，“两免三减半”结束后减按10%征收；对从事交通、能源、基础设施建设，且经营期在15年以上的外资企业，或者投资总额在80亿人民币以上，或产品线宽在0.25μm以下，并取得集成电路企业认证的
企业获利年度起“五免五减半”等等。从优惠政策上来讲，苏州高新区没有什么特殊之处。
而苏州工业园区享受的优惠政策、特殊政策更多一些。苏州工业园区是属于国家商务部主管的国家级经济技术开发区序列，当然享受国家级经济技术开发区的优惠政策。同时，经国家批准，苏州工业园也享受国家级高新技术产业开发区的优惠政策。
而且，从苏州工业园诞生之日起，它的“血统”就高贵一些。它是中国和新加坡两国政府间合作的最大项目，直接受到两国最高领导层的关心和支持。苏州工业园拥有着由中新两国国家副总理担任主席的“中国－新加坡联合协调理事会”，级别之高在国内没有任何一家开发区可和之相比。园区被授予许多具有唯一性的特殊政策，形成了“不特有特、特中有特”的政策优势。
国务院专门下发了5个文件，分别在项目审批、财政税收、金融债券、公积金制度、外事管理、海关监管、保税物流、高新区政策共享以及合作区域扩大等方面授予苏州工业园许多特殊政策和功能支持。
具体而言，园区拥有上不封顶的自行审批特权，凡符合国家产业政策的外资项目，园区均可自行审批；拥有灵活高效的外事管理权，享有公务出境任务审批、颁发公务护照、向外国驻华使领馆申办签证及签发境外人员入境签证通知函电等管理权限；拥有中国唯一的区域性公积金制度；拥有快速的物流通关优势，作为中国率先进行通关作业制度改革和现代物流试点的区域，苏州工业园区不仅拥有独立的海关、高效的绿色通道、具有内陆口岸功能的进出口货物分流中心，而且经国务院批准还可在区内设立现代物流园、允许成立外商独资或中外合作经营的国际物流公司，上海机场监管仓库可直接延伸至园区，使区内企业通关效率大幅度提高等等。此外，在苏州工业园区，国家授权“凡是符合改革方向的均可在园区先行，一时看不准的也可在园区试行”，即“先行先试”的特殊政策。
政策上的极其特殊和优惠，使苏州工业园在招商引资方面极具优势，因此，相应指标比苏州高新区要高一些也在情理之中。
4．两者体制略有不同：“体制回归”和坚持“块块体制”
在改革开放的过程中，我国设立了各级各类开发区，一定程度上充当了体制改革的先行区和试验田。正如曾任天津开发区管委会主任的皮黔生所形容的那样，开
发区在一定程度上是一个“地理孤岛”、“经济孤岛”、“功能孤岛”和“政策孤岛”，实际上就是指开发区是一个较为独立的“块块体制”，以招商引资发展经济为主要目标，享有小区规划、项目审批、建设工程管理、进出口业务、劳动人事、财政税务、科技发展管理、资金融通、工商行政管理等方面的权力，和地方政府各方面都有相应部门垂直管理的“条条体制”相对应。
实践证明，那些获得了较为独立权限的开发区往往发展较快，而那些经常受到条线机构干扰的开发区，往往被其他部门掣肘，发展不顺。
苏州工业园和2002年之前的苏州高新区，都是较为独立的“块块体制”，苏州市委市政府非常支持开发区的工作，主要领导亲自协调各部委局办和开发区的关系，并一再要求各部委局办支持开发区的工作，为开发区服好务。可以说是在苏州市委市政府的大力支持和协调下，在苏州各部门的积极配合下，坚持了“条块结合、以块为主”的体制，苏州高新区和苏州工业园才能发展得又快又好。
但是，2002年苏州高新区和虎丘区职能合并，成立高新区、虎丘区，一个是开发区，一个是行政区，合并后体制有所回归，据反映出现了一些问题。其实开发区和行政区合并后出现体制不顺畅的现象并不是孤立的，在很多合并的开发区都有所发生，例如青岛黄岛开发区。究其原因，在于：不同性质区域的捏合，开发区的特殊政策能否延伸到行政区，会产生疑问；不同功能的交合，一个以利用外资、高科技孵化发展工业为主，一个是以地方全方位管理为主；不同性质区域的拼合，一个是经济区，一个是行政区；不同组织架构的组合，一个是“小政府大社会”，一个是“小社会大政府”；两种意识的磨合，一个是重服务、重投资促进的外向型经济的观念体系，一个是对利用外资和对外经济合作的意识尚待树立和适应；一个是经济发达区域，财力较雄厚，一个是经济相对落后区域，合并后财力均摊，原开发区能做的事情就相对有限了。
实践证明，开发区较为独立的“块块体制”是比较合理的，也是非常有效的。不一定为了促进区域协调发展的目的而将开发区和行政区相合并。开发区可以通过自身的快速发展而带动周边地区的经济，当然，开发区内外差距肯定还会存在，但开发区内外发展完全拉平也不现实。苏州高新区的体制回归问题值得进一步思考。
苏州高新区和苏州工业园的相同之处
苏州高新区和苏州工业园也有很多共同点，例如产业结构都以高新技术产业为主，都比较注重科技兴区；收入来源都注重多元化；政府服务都贯彻了“亲商”理念，是较好的服务型政府；区划布局都靠近苏州古城区，有利于发展建设等等。1．两区产业结构都以高新技术产业为主
苏州高新区和苏州工业园的产业结构分布图如图1、图2所示，均以高新技术产业为主。
目前，这两个开发区正通过各种措施大力促进自主创新，实行科技兴区。
2，两区收入来源都较多元化
苏州高新区和苏州工业园都有管委会和开发公司，两者的收入都可看作是开发区的收入来源。管委会的收入主要是税收和土地出让金以及很少量的规费；而开发公司的收入已多元化。
首先来看苏州高新区。苏州高新集团是苏州高新区的全资国有企业，是高新区的开发主体，在1999年以前一直和高新区管委会合为一体，“两块牌子，一套人马”。截至到2005年，苏州高新集团2005年营业收入26亿元，利润总额2.6亿元，下属企业30多家。苏州高新集团的产业定位为房地产业、基础设施及经营业、物流、环保、旅游及高新技术。而苏州新区高新技术产业股份有限公司（为上市公司，即苏州高新，600736）作为苏州高新集团的核心公司，目前的主业为房地产及旅游，未来支柱产业为基础设施经营，未来培养产业为高科技投资及其他。
而苏州工业园中的CSSD是中新双方合资的开发主体。CSSD的业务范围是进行土地成片开发和经营、物业管理、项目管理、咨询服务、产业和基础设施开发；在园区内投资举办企业和允许进行的其他业务活动。CSSD目前的主营业务为：土地开发（以中新科技城为代表的综合开发）；房产开发（各类住宅、商业房产、工业厂房）；公用事业（以市政集团为代表）；专业服务（招商、工程、国际教育）。CSSD自2001年起连续5年获得盈利，2005年实现盈利2256万美元，2006年上半年盈利1338万美元。在2005年的赢利来源中，房地产收入最多，约1000万美元；其次是市政设施收入和代建收入，各有约500万美元；再次是专业服务、招商的佣金，收入约几百万美元；最后是一些资产使用权让渡费。
从苏州高新集团和苏州工业园CSSD的收入来源看，房地产收入都占了较大份额，其次是基础设施经营收入、代建、专业服务、旅游、高科技投资等等。在调研中我们了解到，自2001年以来，伴随着我国房地产市场的启动升温，商业地产和住宅价格上涨迅猛，在苏州高新区和苏州工业园，住宅价格大致从2001年的1000元/平米上涨到目前的6000-7000元/平米，使得苏州高新区和苏州工业园相当大的收益来自于商业房地产和居住地产收益，而不是工业地产收益，从而一定程度上走出了传统的“土地开发资金大循环模式”，用规划范围内的商业和居住地产开发来弥补了工业地产低价出让的亏损，减轻了资金平衡压力，较有利于开发区的建设发展。
3．两区在区划布局上都靠近苏州古城区
从区划布局来看，按照开发区离原有市区（或称为母城区）的距离远近，可将开发区分为三种基本模式。第一种是在远离母城区（一般距离二三十千米甚至更远）、人烟稀少的地方开辟一个新开发区。第二种是在母城区的边上划出一块区域设立开发区，例如上海的浦东新区、位于苏州古城区两侧的苏州高新区和苏州工业园等。第三种就是在母城区内设立无边界的开发区，开发区是母城区的一部分，例如北京的中关村海淀试验园区、杭州高新技术开发区的主区块等。
从利用母城区现有的基础设施、生活配套、人力资源等角度来看，第一种“孤岛型”开发区在开发成本上非常高，因为什么都需要重新建设，且由于离母城区较远，通勤时间、运输成本都较高。而第二、第三种区划布局，则较充分地利用了母城区的资源，有利于开发区的建设发展。
此外，如果从“用规划范围内的商业和居住地产开发来弥补工业地产低价出让的亏损，减轻资金平衡压力”角度看，第一种“孤岛型”的开发区的劣势更加明显。因为人气是否集聚直接影响到商业和居住地产的升值。在第二种和第三种开发区中，开发区离母城区很近，甚至直接是母城区的一部分，人们即便不在开发区工作，也可以在开发区生活，只要开发区居住生活环境足够良好。而第一种开发区离母城区较远，不仅难以吸引开发区外的人员到开发区内居住生活，而且往往也难以留住在开发区工作的人在开发区生活，下班后容易形成“空城”，更难以集聚人气。
因此，从区划布局来看，像苏州高新区和苏州工业园这样靠近母城区或是母城区一部分的开发区，能够充分利用母城区的各种资源促进发展，同时，也有可能促进商业和居住房地产升值，减轻资金平衡压力。
此外，从苏州的实践来看，工业“退城进区”，古城区“退二进三”，即工业从古城区退出，搬到开发区；古城区主要发展第三产业。这样的功能分工，能够使古城区和开发区相辅相成，协调发展，值得学习和借鉴。
4．两区的政府服务都很好
苏州高新区和苏州工业园都实践着“亲商”理念。政府奉行“亲商”原则，变管理为服务，为企业提供“全过程”服务，覆盖了产前、产中、产后的各个环节。两区都实行了“一站式办公”、“一门式服务”外，还建立定期走访制度、专人负责制度等。良好的政府服务是苏州高新区和苏州工业园成功的重要秘诀。
经验和启示
通过苏州高新区和苏州工业园的比较分析，我们可以得到以下一些经验和启示。1．在开发模式上，“富开发模式”有一定优势，尽量争取到足够的资金，做好规划，连片开发较好；如条件暂不具备，也可在适当的时候转为富开发模式。2．在管理架构上，管理主体和开发主体“政企分开”是一个趋势，但“政企合一”的管理架构在开发区建设初期便于集中力量克服困难。因此各地开发区应该根据自己的实际情况选择管理架构，划分好政府职能和企业职能。
3．在体制建设方面，开发区的“块块体制”有相当的优势，各地政府应尽量排除各部委局办的“条条”干扰，避免体制回归。在商务部、国土资源部印发的《国家级经济技术开发区经济社会发展“十一五”规划纲要》中，第63条“完善开发区管理体制”中明确提出，“保持国家级开发区’管委会体制’运行的稳定性和效率，原则上国家级开发区不得和所在行政区域管理机构合一”。
4．在产业结构方面，各开发区在发展外向型经济的同时，要加大科技投入，加强自主创新，促进产业结构升级，向产业链的高端攀登。
5．在收入来源方面，其他开发区可以适当学习借鉴苏州高新区和苏州工业园的经验，结合具体情况，因地制宜开展多元化经营，处理好当前、中期、远期的主导营收产业，保障开发区的快速、可持续的发展。
6．在区划布局方面，开发区应尽量靠近母城区，以充分利用母城区现有资源促进发展。同时开发区和母城区应做好功能分工，开发区可集中发展工业，母城区发展第三产业，促进两者协调发展。
7．在政府服务方面，苏州工业园和高新区的“亲商理念”、“服务型政府”、“全过程”服务等经验非常值得借鉴和学习。在未来更激烈的竞争中，政府服务等“软环境”将是核心竞争力。
江苏苏州工业园区案例 分析修订版 IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
苏州工业园 1.案例背景信息 位置 苏州工业园区位于市区东部，苏州工业园区规划总面积288平方公里，其中中新合作区80平方公里。 定位 苏州东部新城，苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。 功能 工业、商贸、居住等各项城市功能。 城市空间发展 与现有城市相结合, 成为高效率的城市实体，提供良好的居住、商业环境，平衡苏州市的线性发展。 苏州工业园功能组成、功能载体： 1 分区商业中心 2 邻里中心 3 大学 4 职业学院 5 区域医院 6 社区医院 7 文化中心 8 主题公园 9 体育中心 10 体育场/游泳池 11 科研 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 4 4 5 6 7 8 9 10 11 11 11 11 11 11
产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园创意泵站 科技：国际科技园、中新生态科技生物纳米科技园 教育：独墅湖高教区 休闲：阳澄湖旅游度假区 公共服务机构一站式行政服务中心、市政公用事业,公积金管理中心、苏州物流中心. 人力资源开发中心、独墅湖图书馆。 2.产业结构与布局： （1）一个核心区：中央商贸区 两大行业：生产服务业、生活服务业 三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖 四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心 五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街 基础设施、配套服务设施建设时序 1995-2000：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。
一、苏州工业园综合保税区简介 苏州工业园区航港物流有限公司(SIPPL)位于中国—新加坡合作苏州工业园区东部，是向园区及苏州周边企业提供口岸物流、保税物流、保税加工、国际贸易以及普通仓储等多重服务的物流载体，是功能全面、辐射面广、以进出口通关为主的大型综合性物流平台。 1.口岸物流业务 苏州工业园综合保税区的口岸物流业务，是原作为全国首批三家直通式陆路口岸之一——苏州工业园区唯亭监管点的功能转化而来，包括空运、海运等进出境转关业务及海运直通进口业务。 2.保税物流中心业务 苏州工业园区海关保税物流中心（B型）是由海关监管、有多家物流企业集中进驻，具有综合服务功能的物流集合区域，是长三角乃至华东地区货物集散的中转站和联结国内、外市场的物流枢纽。保税物流中心具有以下六大功能： 1、保税仓储。 2、国际物流配送。 3、简单加工和增值服务。 4、进出口贸易和转口贸易。 5、口岸功能。 6、物流信息处理和咨询服务功能。 1997年7月，“沪苏直通”筹备组成立。 1997年8月，苏州进出口货物分流中心正式成立，并于1998年5月起试营业。 2000年3月，公司更名为苏州物流中心有限公司。 2002年4月，开发建设苏州物流园项目，规划面积3km2。 2002年11月21日苏州“虚拟空港SZV”实现第一票货物操作，成为苏州工业园区乃至全国物流通关的亮点工程。 2004年5月，成立全国首家保税物流中心（B型），10月份正式开始运作。 2005年7月，三区整合，出口加工区A区、B区正式并入苏州物流中心有限公司。 2006年12月，综合保税区项目获批，07年8月通过验收，11月正式搬迁至综保区作业。2008年4月，苏州虚拟机场已经与上海浦东国际机场、上海虹桥机场、南京禄口国际机场、杭州萧山国际机场顺利开通了陆空联运项目的联动； 2008年2月27日苏州虚拟海港区港联动项目正式操作，并引进了多家船公司入驻综保区设立还箱点;5月6日，又成立了苏州第一个国际联合订舱中心。 二、综保区场站业务 （一）、综保区卡口 1.主卡口进区流程： 货车进区流程：货车停至2-6号通道地磅后，司机按下绿色取卡键，发卡机自动吐出IC卡，抬杆设备自动抬杆，司机取卡后进区。 2.主卡口出区流程 空车出区。空车出区停至出口2或3号通道，武警通过监控视频检查为空车后，收回IC卡，手工抬杆放其车辆出区。如果武警发现异常情况，立刻向海关汇报并做好登记。等待海关处理。
1.1.1 案例借鉴 （1）苏州工业园区 苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖畔，下辖三个镇，总面积达80 平方公里，户籍人口约25 万。借鉴新加坡的管理模式，苏州工业园区成立于1994 年，历经16 年的发展，园区规划完善合理，设施配套齐全，已经初具规模，高新产业竞争优势明显，主导产业为电子信息、生物医药和新材料。2009 年，地区生产总值达1120亿元；地方一般预算收入107.5亿元；固定资产投资492 亿元；实际利用外资18 亿美元，进出口总额为512.8 亿美元。 ○1发展定位、战略与目标 定位：苏州现代化新城区，中央商务区。发展理念：实现制造业升级、服务业倍增、科技跨越、生态优化。 发展战略：重点实现四个转变，即从粗放型向集约型发展方式转变，从资源依赖、投资拉动向科技依托、创新驱动转变，从“工业经济”、“制造经济” 向“服务经济”、“智力经济”转变，和从“人力资源优势”向“人才资源优势”转变。 发展目标：把园区建设成具有国际竞争力的高科技工业园区和国际化、现代化、信息化的生态型、创新型新城区。 ○2主导产业、示范区与产业业态 主导产业：电子信息、生物医药和新材料 四大示范区：即研发中心和高新技术产业集群效应突出的科技示范区，以承接跨国公司离岸外包业务为主的中国服务外包示范区，以虚拟口岸为依托的现代商贸物流运营中心示范区，以及资源节约型和环境友好型的生态示范区。 四大产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式办公；制造业园区，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；会展中心，包括临湖大体量建筑、倚自然景观的特色建筑群；休闲服务业，包括酒店式公寓、商务型酒店、分散式度假型酒店主题酒店。 ○3空间布局 苏州工业园区以中心商务区为核心，生产服务与生活服务配套。目前已经建成国际科技园、现代物流园、独墅湖高教区，国际博览中心等大型生产服务设施68 万平方公里，建成邻里中心、左岸商业街、星海休闲广场等生活服务设施50多万平方米。
苏州工业园区综保区货物贸易改革试点相关问题解答 第一期 问题1：试点企业外汇业务状态的变动周期是怎样的？对于贸易收支业务发生频率较高的企业，是否在办理每笔业务前都需要查询外汇业务状态？ 答：企业外汇业务状态每天更新一次，动态变化。银行在为试点企业办理贸易外汇收支业务时，若试点企业一次收付多笔资金的，可只查询一次。原则上银行可只查询区内系统外汇业务状态，不需要再查询区外系统名录状态。 注:区内系统即海关特殊监管区域外汇监测服务系统,区外系统即货物贸易外汇监测系统。 问题2：辅导期的截止日期是如何计算的？ 答：根据《苏州市海关特殊监管区域货物贸易外汇管理操作流程（试行）》第十二条，辅导期的截止日期为新列入名录企业发生首笔贸易外汇收入或支出业务之日起90天，与进出口发生日期无关。 问题3：银行在为试点企业办理外汇收支相关业务时，在哪些环节需要查询企业的名录状态和分类状态？ 答：银行在为试点企业办理外汇资金收付前，应先查询企业名录状态与分类状态，并按规定对交易单证的真实性及其与贸易外汇收支的一致性进行合理审查，为辅导期企业、B类企业、C
类企业及时扣减相应收付汇额度。银行不得为不在名录的企业办理贸易外汇收支业务。 问题4：辅导期企业在银行办理贸易外汇收支时，需要提供哪些资料？ 答：辅导期企业在银行办理贸易外汇收支时，根据不同情况提供相应资料：1.对于以汇款方式结算的（预付货款、预收货款除外），提供相应的进出口合同、发票、进出口货物报关单或进出境货物备案清单；2、对于以信用证、托收方式结算的，除金融机构按国际结算惯例审核有关商业单据外，还应提供相应的进出口合同、发票；3、对于以预付货款、预收货款结算的，提供进出口合同、发票；4、外汇局要求审核的其他有效凭证和商业单据。 注：需要审核报关单、备案清单的，企业可提供区内系统或中国电子口岸相关查询结果的加盖公章的打印件，无须提供原件。 问题5：试点企业是否仍需要登录区外系统进行贸易信贷（延收、延付、预收、预付）及其他相关报告？ 答：试点企业无需登录区外监测系统进行贸易信贷（延收、延付、预收、预付）及其他相关业务报告。 问题6：区内系统里的物流及资金数据是什么时候的？对于试点前进出口（收付），试点后收付汇（进出口）的，相应数据如何匹配核查？ 答：区内系统里的物流及资金数据都是从2013年1月1日
走进苏州工业园区:从“邻里中心”开始的故事走进苏州工业园区采访，“邻里中心”是个点击率很高的关键词，可以说园区的商业故事正是从“邻里中心”开始。 “有了它，园区的马路上看不到路边店，不仅杜绝了底商的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌；有了它，老百姓日常需要也就有保证。因为邻里中心既是一个‘购物中心’，又是一个‘服务中心’，提供一站式服务的区域性商业服务中心。” 邻里中心公司总经理于宙介绍说，每座邻里中心都有12项必备功能，这里有超市、银行、邮政所，也有餐饮店、洗衣房、美容美发店，还有药店、文化用品店、维修店……人们可以在这里悠闲地试穿新款服装，潇洒地溜冰，投入地参加游艺活动，生活气息极其浓厚。 “邻里中心”原版在新加坡。一九九七年，以新加坡“购物中心”为蓝本的“邻里中心”正式在中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区“克隆”。 随着园区的开发，“邻里中心”的建设规划已列入商业网点布局，今年5月，第7座邻里中心，南部科教创新区2余多平米的翰林大厦又拔地而起。“到2010年，邻里中心总数达到10个，经营面积约15万平方米，服务约30万园区人口”的计划正在逐步实现。 走进邻里中心，每一座大厦里，店铺鳞次栉比，店面各具特色。新城邻里中心，也是苏州第一个邻里中心。很多十年前来采访过的记者都惊讶地发现，这个邻里中心变了，变得时尚起来。曾经的小面馆成了小吃广场，那个食品小卖部变成了星巴克咖啡屋，小小的理发店变成了时尚美容美发屋。用“升级换代”来形容这个邻里中心的变化是最恰当不过的一个词汇。 “邻里中心”品质得到进一步提升。这是邻里中心公司总经理宇宙对“邻里中心”的变化所作的总结。 这一总结让前来采访记者突然发现，园区的品质生活，其实不仅体现在白领小资的浅酌低吟中，更体现在邻家大婶的日常生活中。在采访中恰好碰到一位正在买菜的老教师，她感叹的说，园区生活质量是从每天的买菜开始提高的！因为邻里中心的“菜场”整洁干净，邻里生鲜超市更是颠覆了人们对“小菜场”的传统印象。在这里见不到提起裤管、踮起脚尖、小心翼翼走路背影，人们逛菜场感觉逛超市。 “邻里中心是苏州工业园区商业空间中的一个重要层次，在过去的十年中，邻里中心的建设取得了显著成就，成为苏州工业园区借鉴新加坡管理经验成功典范之一”。在题为《苏州工业园区邻里中心消费实证调查与比较分析》的调研报告中，专家组一致分析了邻里中心建立新型社区商业模式的尝试，肯定了它“不是传统的社区内的商业，而是服务于社区的商业”。 2006年2月，作为江苏省2家单位之一，邻里中心跻身首批“全国社区商业示范”。是当年被认定的59家单位中唯一的一家企业引发了国家商务部的浓厚兴趣，商改司、政研室等部门的领导多次来园区参观“点名”考察邻里中心。 目前，“邻里中心”已在全国遍地开花，特许加盟在中国范围内展开，已有远至内蒙古通辽、青海西宁，近及浙江温州、江苏南京、扬州等十多省市实现特许加盟，开始建设“邻里中心”。 “学贵心悟，守旧无功”，昔日端坐在教室听老师谆谆教导的学生，如今可以将总结的经验授与他人了。“邻里中心”用了十年的时间，完成了从借鉴到输出的角色转换。
工业地产经典案例－苏州工业园区 苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式。1994年2月11日，国务院下达《关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》；2月26日，中新两国政府在北京正式签署了合作开发建设苏州工业园区的协议；同年5月12日，苏州工业园区破土启动。 苏州工业园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口25万，其中，中新合作开发区规划面积70平方公里。我们的目标是：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。 苏州工业园区开发建设一直得到党中央、国务院的亲切关怀和高度重视。十年来，在中新合作双方的共同努力下，园区开发建设快速推进，发展效益不断提高，群众生活大幅改善，主要经济指标以年均45%左右的速度快速增长，累计新增就业岗位超过20万个。2004年，园区以中央领导多次视察园区和中新联合协调理事会第七次会议、成立十周年庆典等重大活动成功举办为动力，牢固树立和认真落实科学发展观，自觉服从和主动适应宏观经济调控，在加快开发建设步伐的同时，更加注重经济发展的质量和效益，全区共实现地区生产总值503亿元，比上年增长38%；完成地方一般预算收入29亿元，增长42%；进出口总额达281亿美元，其中出口119亿美元，分别增长96%和99%；固定资产投资282亿元，增长39%；新增合同外资41亿美元、实际利用外资18亿美元，分别增长96%和50%；新增注册内资174亿元，成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一。 苏州工业园区开发建设取得的成绩主要体现在： 一、形成了完整科学的规划体系。根据区域发展总体目标，中新双方专家融合国际上城市发展的先进经验，联合编制完成了具有前瞻性的区域总体规划和详细规划，科学合理布局工业与各项城市功能，先后制定和完善了300多项专业规划，并确立了“先规划后建设、先地下后地上”的科学开发程序，形成了“执法从严”的规划管理制度。 二、建立了新的开发和管理体制。中新苏州工业园区开发有限公司（CSSD）是园区的开发主体，由中新双方财团组成：中方财团由中粮、中远、中化、华能等14家国内大型企业集团出资组建；新方财团由新加坡政府控股公司、有实力的私人公司和一些著名跨国公司联合组成。管委会是园区的管理主体，下设15个职能局（办），工作人员面向全国招聘，并通过树立“亲商亲民”理念、增强一站式服务功能、实行社会服务承诺制等途径，初步形成了“精简、统一、效能”的服务型政府，“全过程、全方位、全天候”的服务体系、“公开、公正、公平”的市场秩序和“科学、规范、透明”的法制化环境。 三、建设了高水准的基础设施。累计投入300多亿元，基本完成70平方公里合作区主要基础设施开发，其中30平方公里建成区达到“九通一平”（道路、供电、供水、燃气、供热、排水、排污、邮电、有线电视和土地填高平整）的国际水准，建设了首期60万千瓦发电厂、日供15万吨自来水厂、日供15万立方米燃气厂、日处理10万吨污水处理厂和每小时供气40吨集中供热厂等基础设施
综合保税区业务介绍 内容提纲 一.特殊监管区域、场所概况 二.苏州工业园综合保税区基本情况 三.综合保税区的功能与政策 四.综合保税区的海关监管方案 一.特殊监管区域、场所概况 海关保税监管体系 海关特殊监管区域整合 ?区域整合的目标:以国家已经出台的各类优惠措施相叠加，使各类特殊区域和监管场所具备保税加工、保税物流两大功能，并实行统一的优惠政策和管理措施，形成既监管到位又服务到位的综合型海关保税监管区域。 ?区域整合的步骤:分“局部整合”、“全面整合”两步进行。
“局部整合”：一是积极开展出口加工区拓展保税物流功能及开展研发、检测、维修业务试点，实现其以保税加工为主、保税物流为辅的功能组合；二是对保税仓库和出口监管仓库，整合为可以进出口双向运作的保税物流中心，并拓展其流通性简单加工和检测维修功能，实现其以保税物流为主、保税加工为辅的功能组合；三是以强化保税功能为基础对保税区进行转型发展，开展政策叠加和资源整合；四是对具备条件的保税区、出口加工区、保税物流园区、保税物流中心B型，整合为保税港区、或是综合保税区、或是跨境工业区，实现其兼备保税加工、保税物流和口岸通关作业等功能的区域。 “全面整合”：即在“局部整合”基础上，对海关特殊监管区域和保税监管场所的功能、政策、监管模式和管理资源等进行全面整合，形成与一些发达国家和地区的“自由港”或“自由贸易区”相仿、具有全面保税功能的大型综合性“保税监管区域”。 二.苏州工业园综合保税区基本情况 2006年12月17日，国务院正式批复同意苏州工业园区开展具有保税港区综合保税功能的海关特殊监管区域试点。 整合后的区域命名为“苏州工业园综合保税区”。有关税收、外汇等政策按照《国务院关于设立洋山保税港区的批复》的有关规定执行，海关比照保税港区的监管办法对其实施监管 规划面积5.28平方公里： 东区—3.88平方公里，包括现保税物流中心（B型）0.5平方公里、出口加工区B区1.5平方公里及新建的口岸作业区1.88平方公里； 西区—1.4平方公里，为现出口加工区A区。 东、西两区分别设置隔离设施与区外实现物理隔断，实施封闭式围网管理。 东区：目前开发建设的重点。 口岸作业区：进出口货物通关监管、场站服务、集装箱拼装转运、检验检疫等功能； 保税物流区：VMI和DC等保税仓储和物流增值服务等功能； 保税加工区：研发、加工、制造、维修等功能； 贸易服务区：国际贸易及海关、商检、税务、外管、金融等一站式服务功能。 ?西区已开发建设完毕，规划以发展保税加工为主，物流、贸易功能为辅。 ?通过信息围网的方式与东区相联，海关使用统一的信息平台对东、西区实施监管。 三.综合保税区的功能与政策 综合保税区的功能 1.存储进出口货物及其他未办结海关手续货物； 2.对所存货物开展流通性简单加工和增值服务； 3.对外贸易，包括国际转口贸易； 4.国内外采购、分销和配送； 5.国际中转； 6.检测和售后服务维修； 7.商品展示； 8.研发、加工、制造； 9.港口作业； 10.经海关批准的其他业务。 综合保税区的主要政策 ?法律依据：《中华人民共和国海关保税港区管理暂行办法》，预计在今年8月份前颁布施行。 ?办法分总则、海关对区内企业的管理、海关对通过保税港区直接进出口货物的监管、
园区邻里中心简介 邻里中心新城大厦——位于园区现代大道158号，1998年5月30日开业运营，建筑面积 约21000平方米。 大厦紧密贴近区域居民生活，设 有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、 洗衣房、美容美发店、药店、文化用 品店、维修店、文体中心、邻里生鲜 店和社区卫生服务中心等12项居住配 套功能，并结合现代人休闲和消费需 要，设立了多层次、多品种的配套设 施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、 赛百味等等。新城大厦的成功开业标 志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。 邻里中心湖东大厦——位于园区星 湖街178号，2004年8月正式运营， 建筑面积约30000平方米，园区湖东 商业第一家。 湖东大厦拥有规模集聚效应，在 保持12项居住配套功能的基础上，坚 持特色经营，以其更全面的功能和更 齐全的配套和为周边两万人的大型组 团住宅，为湖东区域消费群体提供综 合性、全方位、各层次的购物、休闲 和生活服务。 邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号，2006年12月26日落成开业，建筑面积约20000平方米。 大厦的成功开业，是公司在坚 持政府引导、企业投入、市场化运 作的发展机制下，自行建设发展的 首次尝试，成为邻里中心发展史上 一个新的起点。大厦内12项居住配 套功能完备，针对周边消费者的特 点，功能设置新颖。大厦二层的邻 里家居生活馆是邻里中心公司为园 区居民精心打造的专业家居生活广 场，使其“足不出户”便可以挑选到 琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4000平米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。
苏州工业园综合保税区东区卡口操作流程 一、综保区东区卡口设置情况 1、主卡口 综保区东区主卡口共有12条车道，其中进区车道为6条（其中，进1为商务通道，进2—进6为货车通道），出区车道为6条（其中，出1为商务车道，出2—出6为货车通道）。所有车道都已安装标识。如下图： 2、内卡口 综保区东区设有两个内卡口，内卡口1为车辆进保税加工区通道，共有4条车道，内卡口2为保税加工区车辆出内卡口车道，共有4条车道。两个内卡口的具体位置如下图： 出4 出1（商务车） 进1（商务车） 进2 进3 进4 进5 进6 出2 出3 出5 出6
二、“南京海关综合保税区信息化系统”（以下简称新综保区系统）车辆进出卡口流程 1、使用新综保区系统企业的车辆应由主卡口、内卡口指定车道进出 新综保区系统运行初期，由于和目前的一期系统并行，所以采用指定车道的方式。所有指定车道都已做“二期系统测试专用 车道”显著标示，请勿走错车道。如下图：
查验场地 主卡口进6通道为新综保区系统指定进区车道，出六通道为新综保区系统指定出区车道，1号内卡口进四通道为新综保区系统指定进内卡口车道，2号内卡口出一通道为新综保区系统指定出内卡口车道。
2、进主卡口流程 1) 车辆进入进六通道后，司机看到主卡口的IC 发卡机， 如图： 2) 司机按住发卡机绿色的发卡键1-2秒后松开，这时在 1、摁住绿色按钮1-2秒后松开 2、IC 卡出卡处 出卡 新综保区系统指定出区车道
出卡处会出IC卡一张。 3)司机此时拿取IC卡进入场站。注意：司机取卡后前面档杆才会抬起，而且车辆在没有通过档杆前司机不能重复取卡。 3、1号内卡口车道设置及流程 新综保区系统指 定进内卡口车道 1)1号内卡口进四通道为新综保区系统指定通道（已做显著标示，请勿走错通道）。 2)进入通道后司机看到内卡口刷卡设备，如图：
风景名胜区规划调研报告 目录 一、绪言 二、背景资料 三、资源普查及分级分析 1、人文历史资源 2、自然资源与特色风景区 四、实际体验感受 1.金鸡湖实地体验 2.金鸡湖设计不足解读 五、金鸡湖风景资源分类与评价
图片来自网络 一．绪言 （1）调查区：金鸡湖风景区，位于江苏省南部苏州市境内，金鸡湖风景区距苏州老城区公里，南北长约公里，东西宽约公里，地处苏州市金鸡湖开发区，水域面积平方公里。2012年7月，全国旅游景区质量等级评定委员会正式评定苏州工业园区金鸡湖景区为“国家5A级旅游景区（2）目的：通过对金鸡湖地区的旅游资源的调查和分析，在其现有旅游资源开发利用的基础上，做出客观全面的总体评价，并进行进一步的旅游资源开发利用规划。 （3）要求：在掌握大量苏州地区旅游资源相关材料的基础上，运用各种旅游资源评价分析法，结合全体调查人员的思路和知识，尽可能全面而客观的做出金鸡湖地区旅游资源的评价和规划。 （4）实地调研主题：立足金鸡湖畔，探寻人间新天堂。 （5）调研组员及工作明细表： 序号工作内容参与人员 1 实地调研及基础资料收集 2 绪言 3 背景资料
（备注：组员排序依据学号顺序） （6）工作期限：截止到二零一四年十一月十八 （7）工作量：包括苏州金鸡湖地区与旅游资源相关的资料收集（文字、图片、表格等）、数据处理、分析总结、报告文本材料的制作、打印文本等。（8）主要资料来源：a.金鸡湖风景区实地资料收集 b.百度百科 c.苏州市规划局网站 d.维基百科 （9）成果：对金鸡湖旅游资源进行了系统分类，并作出了综合性评价。以及五大功能区的旅游价值、环境和开发条件的定性和定量的评价，从而了解了金鸡湖五区的基本情况。为金鸡湖旅游资源的合理开发利用规划提供了重要的参考数据和资料。 二、背景资料 金鸡湖景区位于苏州工业园区的核心景区，总面积11.5平方公里，其中水域面积7.4平方公里属于太湖的一个支脉，湖面水域开阔，是国家极少数免费对外开放的国家重点5A级景区之一。苏州古城位于金鸡湖左侧，环金鸡湖是苏州市和新加坡合建的现代化新城。金鸡湖整个景观分为八个区，依次为“湖滨大道”、“城市广场”、“水巷邻里”、“望湖角”、“金姬墩”、“文化水廊”、“玲珑湾”、“波心岛”。景区按照“园区即景区、商务即旅游”的城市商务旅游功能布局，精心打造了文化会展区、时尚购物区、休闲美食区、城市观光区、中央水景区五大功能区堪称二十一世纪“人间新天堂”。
苏州工业园区湖东邻里中心工程 主体工程质量评估报告 建设单位：苏州工业园区建屋发展有限公司 设计单位：苏州市建筑设计院 施工单位：苏州二建四分公司 监理单位：上海福达工程建设监理咨询有限公司 编写：王强 审批：王迪 日期：2003--10--28 江苏省建设厅建设监理处监制
湖东邻里中心主体工程质量评估报告 一、工程概况： 苏州工业园区湖东邻里中心工程位于金鸡湖的东面，在规划居住区的中心，基地直径212米的圆形地块，基地外为环型规划道路。本工程总建筑面积为28083平方米，分三个单元，南、主、北楼，其中主楼为二层，南、北楼为三层。 本工程±0.000相当于黄海高程4米，室内外高差为600mm，为六度抗震设防，丙类建筑，采用钢筋混凝土框架结构体系，框架抗震等级为四级。 本工程采用的设计基准期为50年。 本工程外墙面采用涂料、幕墙，楼地面分别采用地砖与水泥砂浆找平，屋面采用高分子卷材，30mm挤塑保温板，上面用40cm细石砼，再用15厚水泥砂浆找平。 二、施工情况简述： 本工程于2003年6月26日开始施工，2003年9月19日完成主体分部工程。 三、工程质量评估依据： 1、业主提供的本工程施工图纸及有关说明 2、国家现行及江苏省现行的建筑工程质量标准及验收规范 3、国家及江苏省有关标准及说明 4、省市现行的有关建筑管理办法和规定
四、各单位工程质量评估： 检查各分项工程划分，基本符合规定。各分项、分部工程的评定项目齐全，评定程序符合规定。各单位工程主体质量评定如下： 1、主体结构分部 （1）、钢筋工程：钢筋的品种、规格、数量、尺寸；钢筋表面洁净，锚固长度、接头设置、搭接长度、钢筋焊接符合设计要求和施工规范规定，钢筋的质量通过复试符合要求。 （2）、砼工程：本工程砼采用现场泵送砼，砼设计强度为C30。在施工过程中砼的浇捣、养护严格按照施工规范要求。砼工程符合设计要求和施工规范规定。 （3）、砌体工程：本工程墙体采用MU10KP-1型多孔砖，M5混合砂浆砌筑。经现场抽样检查砖的品种、试块留置组数，见证取样，养护符合设计要求和施工验收规范规定。砖墙和砼连接处采用2根φ6、长度为1米的拉结筋，局部墙体设置构造柱连接。马牙槎为300mm 高，在砌筑时采用先进后退的方法。砖砌体的组砌方法、砂浆饱满度、水平灰缝、平整度、垂直度均符合施工验收规范规定。各单位工程全部核定为：合格
苏州工业园区深度解读上 苏州工业园区软件借鉴与“宪章城市”构想 一个开发区或城市的品质最终取决于治理水准、可持续性、综合发展竞争力等，这是制度、文化、理念诸要素的综合体现。 保罗。罗默是美国著名经济学家、新增长理论的代表人物，，以其命名的罗默内生增长模型，强调以创意或知识为基础来理解经济增长和发展的机制。 采用相对先进的制度、法律、体系、思想、理念来构建一种重视制度和公平规则的城市，命名为“宪章城市。 苏州工业园区借鉴新加坡经验能否真正成功，关键：1.借鉴成果制度化2.新加坡经验本地化 新加坡经验的核心： 基本原则和保证实施的制度。新加坡经验本地化或中国化是一种消化吸收创新乃至提供示范、辐射的过程，而创新是十分重要的。结合国情及园区实际方面进行创新 开发区主要任务是开发建设、招商引资、发展经济、管理社会 1984年天津开发区：一站式服务中心，1998年“零行政事业收费区”1995年苏州：从源头上遏制腐败，1997年首推社会承诺服务制，目前普遍实行“小政府大社会”。 中新合作持续深化(p5) 先后编制实施100余项新的管理办法和实施细则，确立全新的“亲商亲民亲环境”理念，优化“全过程、全方位、全天候”服务体系，构
建“公开、公正、公平”和透明规范的法制环境，建立“精简、统一、效能”的服务型政府。 苏州工业园区发展的历程：(p9) 1.酝酿启动阶段（1992—1994） 2.基础开发阶段（1995—2000）按照“精简、统一、高效”的原则， 正式建立了园区行政管理主体——园区工委、管委会及相关管理体制，初步建成了专业招商队伍和招商网络。一开始摒弃全民招商、人海战术，优选高层次、专业化、复合型人才，从事专业招商。“有的放矢”、“上门敲砖”，以诚感商。园区十分注重新加坡经验的本地化和法制化。 3.加速发展阶段（2001年初至2004年6月） 4.转型升级阶段（2004年6月至今） 园区经验的内涵(p16)： 1.借鉴：高起点自主创新学习 2.创新：高目标自主探索 3.圆融：高品质结合统一 4.共赢：高效益共同发展 圆融是一种状态，借鉴是圆融的来处，创新为圆融的手段，共赢为圆融的目的。借鉴先进、创造新知、融合互通、携手共赢。 园区的成功经验：(p19) 1.坚持科学规划，有序推进，开发建设水平得到不断提升（规划先 行、规划即法）
邻里中心专题研究 1苏州邻里中心概况 苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。邻里中心的特点是有序、规范、配套。“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。 图1.1 各邻里中心外观图
2邻里中心案例介绍
邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。具体发展时间列表如下： 表2.1 邻里中心发展历程 运营时间名称 1998 年5 月30 日新城大厦 2001年5月30日贵都大厦 2004年5月30日师惠大厦 2004年8月湖东大厦 2006年12月26日玲珑大厦 2007年5月30日沁苑大厦 2008年9月19日翰林大厦 2.1邻里中心新城大厦 新城大厦位 于园区现代大道 158 号，1998年 5 月30日开业 运营，建筑面积 约21,000 平方 米。 作为第一家 也是较大的一家 邻里中心，新城 大厦可以满足居 民生活的一切需 要。它的主题是 一座4层的现代 建筑，一楼有银 行、邮局、书店、 超市、中外快餐 和各式电器；二 楼是各类品牌专 卖店；三楼是社 区的文化娱乐活动中心，电影院、阅览室、旱冰场、保龄球、游乐场、音乐茶座和书画廊一应俱全；四楼为拥有9个专科的医疗中心。紧挨着的是一座副楼，设有菜市场和酒店。楼后是大片草地、网球场和塑胶跑道的小学操场。 新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。 2.2邻里中心贵都大厦
产业园区-苏州工业园区案例分析
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苏州工业园 1.案例背景信息 位置 苏州工业园区位于市区东部，苏州工业园区规划总面积288平方公 里，其中中新合作区80平方公里。 定位 苏州东部新城，苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。 功能 工业、商贸、居住等各项城市功能。 城市空间发展 与现有城市相结合, 成为高效率的城市实体，提供良好的居住、商业环境，平衡苏州市的线性发展。 苏州工业园功能组成、功能载体： 产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园 创意泵站 科技：国际科技园、中新生态科技 生物纳米科技园 教育：独墅湖高教区 1 分区商业中心 2 邻里中心 3 大学 4 职业学院 5 区域医院 6 社区医院 7 文化中心 8 主题公园 9 体育中心 10 体育场/游泳11 科研 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 4 4 5 6 7 8 9 10 11 11 11 11 11 11
休闲：阳澄湖旅游度假区 公共服务机构一站式行政服务中心、市政公用事业,公积金管理中心、苏 州物流中心.人力资源开发中心、独墅湖图书馆。 2.产业结构与布局： （1）一个核心区：中央商贸区 两大行业：生产服务业、生活服务业 三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖 四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心 五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街 基础设施、配套服务设施建设时序 1995-2000：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。 2001至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。 （2）宏观——空间布局模式 用地类型 比例 面积（ha） 居住用地 1524.2 24.0% 公共设施用地 442.7 7.0% 工业用地 2119.7 33.4% 其中：高科技工业 375.8 5.9% 普通工业 1743.9 27.5% 空间布局——圈层+轴线 圈层
https://www.doczj.com/doc/e416640836.html,/ 苏州金鸡湖 金鸡湖，中国最大的城市内陆湖泊，因传说有金鸡落于湖中而得名，湖面水域开阔，湖畔风景宜人。金鸡湖景区是苏州工业园区的核心景区，总面积约十平方公里（其中水域面积平方公里）。景区按照“园区即景区、商务即旅游”的城市商务旅游功能布局，投资亿元，精心打造了五大功能区：以苏州国际博览中心、苏州科技文化艺术中心为核心的文化会展区；以圆融时代广场为主体的时尚购物区；以李公堤、水巷邻里为主体的休闲美食区；以湖滨大道、城市广场、音乐喷泉等为主体的城市观光区和以摩天轮乐园、桃花岛、金鸡湖游艇为主体的中央水景区。国际水准的滨湖景观设计，浪漫幽雅的自然风光，吸引了大批前来休闲的游客，可以乘坐金鸡湖观光巴士专线绕湖一周，领略湖景全貌。作为中国极具特色的城市湖泊公园，金鸡湖景区已成为园区休闲旅游的聚集区，堪称二十一世纪苏州“人间新天堂”。网址： 一、文化会展区： 、苏州科技文化艺术中心建于苏州工业园区金鸡湖文化水廊景区内，临水而筑，连接红枫林景观和苏州国际博览中心。环金鸡湖景观由美国易道公司整体规划，堪称二十一世纪苏州“人间新天堂”象征。在超过十五万平米的苏州科技文化艺术中心，集结了大剧院、电影城、演艺厅、商业中心、艺术大堂、绿化等项目功能，著名的“金鸡奖”评审基地也落户于此，这里必将成为世界级演艺界的交流平台、休闲娱乐购物的好去处、文化艺术的新地标。
https://www.doczj.com/doc/e416640836.html,/ 、苏州国际博览中心有限公司于年成立，注册资金人民币亿元，属苏州工业园区国有企业。公司实行总裁负责制，独立核算，自主经营，市场运作。公司设营销中心、会议餐饮中心、营运中心、物业部、工程部、人事行政部、资本管理部。下属苏州国华展览有限公司、苏州比斯曼展览工程有限公司两个子公司。 企业愿景 营造一流会展环境，建设知名展览城市 经营思路 市场化:以市场为导向，以产业为基础，积极开拓市场，积极发展自办展。 专业化:扁平化的管理模式，专业的员工技能，星级的客户服务。
上海张江高科技园 张江高科技园位于上海浦东新区中部，有多条地铁线路直达，且与外环路相接，交通便利，区位条件优越。该园区成立于1992年，规划面积25平方公里，规划人口22万，主导产业为集成电路、软件、生物医药等。截至2008年底，张江高科园区工业总产值实现421.4亿元，经营总收入839.7亿元；固定资产投资达98.3亿元，吸引投资总额13.25亿美元，合同外资金额11.52亿美元；注册企业数为1540家，从业人员达到12.56万。 ○1发展战略与开发模式 产业发展战略：以产业高地带动人才高地建设，以人才集聚提升产业等级；以科技创新促进产业发展。 开发模式：公司建设——政府回租——授权经营 ○2主导产业、发展模式及产业业态 主导产业：集成电路、生物医药、软件 产业发展模式：以“产业链”带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成“设计+代工”的产业整合发展模式。目前，已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成电路产业链。其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计+代工”的产业模式，包括设计、制造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业链。在生物医药产业方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内的生物医药产业体系，探索形成“药物研发与临床应用”的医药产业发展模式。已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地之一。 产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式办公；生物医药集群，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区；创意产业园区，包括低层多样化园区、特色化低层办公楼；休闲服务业，包括酒店式公寓、商务型酒店、分散式度假型酒店、主题酒店。 ○3空间布局
苏州简介：苏州，古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门，现简称苏。苏州自 有文字记载以来的历史已2500多年，公元前514年建城，是中国首批24个历史文化名城之一，中国重点风景旅游城市，江苏省第二大城市，也是经济最发达的城市。苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京沪铁路、京沪高铁、沪宁城际高铁和多条高速公路贯穿全境。苏州是中国经济高度发达的地区，是江苏省重要的经济中心、工商业和物流中心城市，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心。 以经济总量计算，苏州2011年经济总量（GDP）为10716.99亿元，仅次于上海、北京、广州、深圳、天津位于中国大陆经济城市排名第六，经济总量位列全国普通地级市之首。苏州工业2010年实现工业总产值28000亿元，其中规模以上工业总产值25000亿元，分别比上年增长20.2%和22.3%，新兴产业实现产值7101亿元，增长29%。外资工业产值13270.28亿元，增长7.1%。重工业产值14617.46亿元，轻工业产值5618.49亿元，分别比上年增长9.2%和3.2%。 但是在二十几年前，由于苏州的经济历史文化名城定位和当时国家经济政策尚未放松，大规模工业开发受到限制，这也就导致了苏州在发展过程中不敢放开手脚。在无其他可替代产业的情况下，苏州经济发展遇到瓶颈。 邓小平南巡后不久，政策春风始吹，随即1992年底，苏州抓住机遇放开脚步，同新加坡开始商谈合作事宜，商定合作开发，即是现在的苏州工业园区。并且陆续建成苏州高新技术产业开发区、昆山经济技术开发区、张家港保税区、苏州太湖国家旅游度假区。这些产业园区成为了苏州经济发展的中坚力量。 苏州经济发展迅速的原因如下： 1，抓住国家扩大改革开放的历史机遇。在政策放松的第一时间即解放思想，大踏步地创建苏州工业园区，进行招商引资，扩充产业内容，充实经济发展的动力，在经济发展的同时也促进了当地文化名城的保护，经济发展同历史遗存相融合； 2，地理位置优异。苏州东南即我国的经济金融中心---上海，在上海开始经济结构转型之时，吸纳上海迁出来和溢出来的一些产业，统筹整合做大做强同时依靠上海信息中心的资源，能第一时间掌握各类经济、产业信息，并在各项融资过程中取得优势。苏州邻近的民用机场较多，主要机场有上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、杭州萧山国际机场、南京禄口国际机场这四座干线机场；高速公路密度达到德国水平，是交通部授予的公路交通枢纽城市。苏州高速公路通车里程已有491公里；水路运输，苏州组合港： 2002年，由原张家港港、常熟港和太仓港三港合一组建成的新兴港口苏州港，原三个港口相应成为苏州港张家港港区、常熟港区和太仓港区。 3，通过和新加坡等发达国家合作，大力招商引资，吸引一大批国际上具有影响力的跨国公司，推进苏州的产业转型；同时积极引进一些先进管理技术，降低管理成本；打造好硬环境和营造好软环境并举，出台人才政策（例如：对引进一名“省高层次创新创业人才”，政府至少给予100万元的资金资助），吸引大批高精尖人才进入苏州，为苏州的新兴产业发展贡献智力资本； 4，能够抓住国家产业发展导向和跟上世界产业发展趋势并不断顺应这种趋势而调整产业结构。2010年新兴产业实现产值7101亿元，占规模以上工业总产值比重达到45.4%，居全市第一位。 根据一些研究数据显示，苏州经济发展的因素（按索洛模型推断，三个因素：人口数量，资本数量以及技术进步）中，技术进步（即全要素生产率）在增长过
苏州工业园 1. 案例背景信息 位置 苏州工业园区位于市区东部，苏州工业园区规划总面积 288 平方公 里，其中中新合作区 80 平方公里。 定位 苏州东部新城，苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。 功能 工业、商贸、居住等各项城市功能。 城市空间发展 与现有城市相结合 , 成为高效率的城市实体， 提供良好的居 住、商业环境，平衡苏州市的线性发展。 1 分区商业中心 产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园 创意泵站 科技：国际科技园、中新生态科技 生物纳米科技园 教育：独墅湖高教区 休闲：阳澄湖旅游度假区 公共服务机构一站式行政服务中心、 市政公用事业 ,公积金管理中心、 苏州物 2 邻里中心 大学 3 职业学院 4 6 区医院 2 1 1 7 1 1 5 2 主题公园 8 体育中心 9 科研 11 文化中心 4 10 体育场 /游泳池 5 区域医院 苏州工业园功能组成、功能载体：
流中心.人力资源开发中心、独墅湖图书馆 2.产业结构与布局： （1）一个核心区：中央商贸区两大行业：生产服务业、生活服务业三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街 基础设施、配套服务设施建设时序 1995-2000 ：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。 2001 至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。（2）宏观——空间布局模式 空间布局——圈层+ 轴线 圈层 居住区：紧邻金鸡湖工业区：无污染高科技工业（100-1000 米隔离带）；一般工业商业区：服务镇内居民和周围乡镇 轴线 服务业走廊：商务区、行政服务区、休闲游憩区、生态绿化区 纵向轴线式规划不仅保证了园区本身良好的空间发展形态，也使得新区与老城区有机连成整体。工业园区是古城不可分割的一个组成部分，是原有城市空间的生长与发展。