南京浦口区域研究
一、浦口片区发展怎么样？浦口近年来发展水平稳步提升，目前来看浦口新城区域是浦口未来最具发展潜力的片区，区域的开发价值尚未完全挖掘，从国家级新区规划报批、苏南现代化建设示范区规划到南京城市发展、江北以及浦口的发展来看，浦口新城都承担着南京城市发展的重要角色，是南京未来重点打造的区域，同时区域的交通条件、配套建设以及景观规划都遵循高标准、高规格，对比浦口以及南京其他新兴发展区域，拥有更好的发展前景和优越性；
1、浦口发展历程及展望：
?浦口的过去：过去近十年的时间，桥北区域一直是浦口人口最密集以及发展最迅速的区域，这个区域房地产开发项目众多，由于仅有长江大桥免费过江，桥北这个区
域一直都是浦口的开发热点，珠江镇则依靠江浦地缘客户独立发展，高新区以及顶
山区域的发展则相对缓慢；
?浦口的现在：桥北区域的发展仍然维持较好的发展势头；珠江镇随着纬七路过江隧道开通以及地铁10号线的开通，认知度不断提升；高新区在项目陆续开发的情况
下，关注度也逐渐提升；目前浦口新城开发不断提速，其中总部大道区域受益于过
江隧道和地铁10号线，开发热度不断提升，而浦口新城核心区域（顶山区域）目
前尚未进行大规模的开发，开发项目也不多；
?浦口的未来：桥北、高新区以及珠江镇都不同程度的在快速开发，但目前浦口新城（尤其是新城核心片区）却仍然没有进行大规模的开发，这边规划等级高、配套建
设完善，在南京发展大势以及区域开发价值未被完全挖掘等情况下，这个区域势必
成为浦口下一片开发热土；
2、浦口新城的发展前景及机会：
?从国家层面来看：国家级“江北新区”规划报批以及国家颁布的“苏南现代化建设示范区规划”都极大的提升了区域发展的战略等级，而浦口新城作为“江北新区”
的核心，势必享有更高、更好的发展前景；
?从南京层面来看：南京整体城市发展和规划从秦淮河时代跨进长江时代的一个趋势，南京整体发展呈现“一主三副”的格局，“江北新区”承担南京向北发展以及跨江
发展的重担，而浦口新城在这中间起到了重要的桥头堡的作用；
?从江北以及浦口层面来看：浦口新城是“江北新区”的核心区域，从交通、景观、配套等方面进行高标准、高规格的规划，区域沿长江发展，通过纬七路及纬三路过
江隧道与主城河西形成快速连接，发展潜力及优势明显；
?浦口新城交通规划：南京2010-2020年规划了13处16条过江通道，在这基础上，
远期2030年前新增预留7处8条过江通道，南京市的过江通道将达到24条，过江难的问题将得到根本的改善，而浦口新城远期将有5条过江通道，目前总部大道区域的纬七路过江隧道以及地铁10号线已经通车，纬三路过江隧道（预计2015年建成通车）以及地铁4号线正在规划建设中，另远期规划有地铁11号线、第四大街过江通道，区域的公共交通以及与主城的联系将更加便捷、方便；
?浦口新城配套规划：高标准、高规格打造教育、医疗、道路、居住配套等公共配套设施；教育：规划幼儿园26所，小学4所，初级中学2所，九年一贯制学校12所，同时规划预留高级中学2所；医疗：规划建设浦口新城医疗中心，建设周期预计到2017年建成，医院定位综合型三甲医院；居住配套：分三级规划公共活动中心：城市级、居住社区级、基层社区级；道路：临江路、滨江大道等重点市政道路工程已完成所有路面工程的建设；
?浦口新城景观规划：沿长江打造滨江风光带以及绿水湾湿地公园，同时在浦口新城核心片区（顶山区域）连接长江与老山打造中央景观绿轴，进一步提升片区的居住环境
二、浦口房地产市场怎么样？
总的来看，当前住宅市场相对健康，量价表现都还不错；而商办市场供过于求，形势不容乐观。浦口区一直是南京市土地成交、商品房供应及成交的主力区域，近几年商品房供应和成交均占到全市的1/5以上，而浦口区均价是全市除了六合、溧水、高淳以外价格最低的区域，近年商品房均价呈上升趋势，目前均价达到10000元/㎡左右。当前库存、去化周期也在合理范围内，基本在9.5个月左右，随着交通问题的逐渐完善，浦口置业客户不断增容。
1、就浦口区住宅市场而言
?从住宅土地成交量来看，09年到14年，每年成交的地块在5-10块左右，每年成交总建筑体量约为100-160万方，土地供应量大，是南京土地供应的主力版块之一。从土地成交价格来看，近几年浦口区土地成交价格波动明显，整体上成交价格持续攀升，楼面均价在4000-5000元/㎡基本上属于比较合理范围。其中2010年雅居乐地王、2013年正荣地王以及今年保利地块地王抬高了当年土地楼面价水平，详见下表：
?
的供应量和成交量的1/5以上，是南京市住宅成交的主力板块，其中09年、13年更是达到230万方左右的成交量；
从成交均价来看，近年浦口区房价波动上涨，且今年涨幅较快，达到12%的幅度，均价维持在10000元/㎡左右。从供需比来看，近年供需相对平衡，除了11年以及今年供
?套计算，去化周期为9.5个月，与南京全市的去化周期基本持平。
?从销售排行榜来看，浦口区成交前几名均是浦口区大盘，位于桥北、高新片区，月均去
2
?从商办土地成交来看，09年到14年，成交总量从10-80万方不等，波动较大；而从土
?
年上涨幅度明显。
目前商业库存量为750774㎡，以14年月均4956㎡来计算，去化周期需要151个月，市场形势严峻。
波动，近两年办公市场供需上升明显。
目前办公库存量为258392㎡，以2014年月均去化12571㎡来计算，去化周期20个月，
3、就浦口区住宅市场格局而言：
当前浦口区主要分为桥北片区、高新区、浦珠路沿线（顶山片区）、珠江镇片区。桥北是传统江北置业的最成熟片区，而珠江镇片区相对于桥北区域，有纬七路过江隧道及地铁10号线，交通优势明显；浦珠路沿线是浦口新城的核心片区，因规划利好，土地供应量增加，越来越多项目即将面市，进一步催热片区房地产市场。
?桥北片区：开发时间较早，大盘林立，以低总价吸引全市及地缘刚需客户，同质化竞争激烈，呈现绝对刚需化趋势典型大盘比如天润城、威尼斯水城、旭日上城等项目，但是有过江交通瓶颈限制。目前售价9000-10500元/㎡，基本月均去化都在100套以上，片
?高新区：目前浦口片区价格已经与桥北片区价格持平，区域价格竞争力有限。而近期拿地楼面价格已经在3000-4000元/㎡，拿地成本较高，开发利润已经较小。目前主要有新城香溢紫郡、朗诗未来街区、艾菲国际等项目，售价基本在9000-10500元/㎡，低于
?珠江镇片区：江北热点片区之一，是河西北沿发展区域，随着过江隧道和地铁的规划建成，将会大大便利与主城的通达；中铁、融侨、万科、中海、雅居乐、正荣等一线品牌开发商的进驻，提升了区域的发展潜力，主要承接河西外溢的客户，片区发展潜力看好。
珠江镇板块主要分为总部大道、珠江镇、老山三个片区。先前开发热点集中于老山周边及珠江镇，近期楼面地价约4000-5000元/㎡。老山周边环境资源优越，以华府国际为代表项目精装修在12000-14000元/㎡，毛坯基本在11000元/㎡，目前销售还不错；
珠江镇是传统的居住片区，原住民多，目前项目不多，基本在13000元/㎡左右；随着10号线开通，总部大道逐渐成为热点片区，地王频出，近期楼面均价基本在7000-8000元/㎡，目前住宅主要有雅居乐和正荣项目，基本在15500左右，是整个浦口区价格最高的地方，价格合适的品牌开发商基本都可以保持月均100套，当然不少改善型项目月
?浦珠路沿线片区，即顶山片区，规划中的浦口新城核心区，未来纬三路过江通道和地铁
4号线与主城相连接，目前生活配套较成熟，随着规划利好不断兑现以及众多项目的开发及入住，片区未来发展前景看好。
区域正处在初期开发阶段，近期楼面地价基本在4000-5000元/㎡，在售项目数量有限且品质不高，区域价值尚未被完全发掘，在售均价基本在13000元/㎡左右，去化
三、浦口房地产开发机会研判？
总的来看，浦口区市场，尤其是浦口新城一带，未来房地产市场还是比较不错的。其中浦口新城核心区（即纬三路过江隧道一带）、科工园片区（即10号线雨山路一带）、总部大道一带是重点关注的片区。
1、浦口新城核心区，即纬三路过江隧道，目前项目少，随着规划及交通利好逐步兑现，华润携综合体入驻，片区发展潜力看好，是浦口新城最适宜投资开发的片区。
如果楼面地价控制在5500元/㎡以内，预计未来售价可能达到14000-15000元/㎡，可以获得较为客观的利润。建议积极关注本片区的发展。
2、科工园片区，即10号线雨山路往西一带，环境较好，适宜开发住宅，近期金地G37地块楼面价达到5055元/㎡，预计售价为13000元/㎡左右，如果有合适地块，楼面地价在5500元/㎡左右，可以重点跟进。
3、总部大道一带，目前已经成为比较热点的片区，雅居乐、正荣、保利拿地价均超过7000元/㎡，售价基本维持着15500元/㎡左右，如果有合适地块楼面价控制在7000元/㎡以下，可积极跟进。