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商业物业管理方案(最全面)

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商业物业管理方案

目录

一、方案编制前言 (3)

二、百盛街物业基本情况 (3)

三、百盛街商业物业服务宗旨 (3)

四、物业管理追求目标 (3)

五、第一章物业管理要点 (4)

六、第二章百盛街商业管理处 (5)

七、第三章百盛街商业管理处员工招聘 (9)

八、第四章百盛街商业管理处员工培训及管理 (10)

九、第五章百盛街商业物业管理 (16)

十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33)

十一、第七章档案的建立与管理 (34)

方案编制前言

百盛街商业项目,是中联地产潜心打造的又一商业旗舰项目,是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑,她将引领张家口核心商业圈奔向辉煌。就商业街的发展及项目后期的管理与服务,物业管理作为地产开发环节中的重要一环,高标准、高品质的物业管理在此起着至关重要的作用。

百盛街商业的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑,定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准,严格市场经营、专业管理及质量管理。

编制《百盛街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上,在物业管

理法律法规及张家口市相关规定范围内允许的基础上编制而成,可能一些成熟经验在实际运

营及管理过程之中,不能进行实际操作,还有待于去证明和修正,为此,请公司的各位同事

和各位领导加以修正和指导。

百盛街物业基本情况

发展商:中联地产有限公司;

物业管理:万鸿物业管理有限公司;

地理位置:;

占地面积:17000㎡;

建筑面积:63000㎡;

停车场面积:3083.8㎡;

车位:70个(地上10个,地下70个);车库层高:3.3米;

商业项目:油画城、百货、超市、街铺、休闲等;

设施配套:消防系统、智能监控系统、电梯系统等;

百盛街商业物业服务宗旨

以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。

急业主商户之所急,想业主商户之所想,全心全意为业主商户服务。

物业管理追求目标

以公司经营为主导,推出完善的管理服务,为公司创造效益,打造品牌。

短期目标:

在最初进入百盛商业街半年之内做到:

(1)商业街环卫彻底改观,无死角,无灰尘,无污染;

(2)公共设施正常运行;

(3)治安管理有序,车辆停放整齐;

(4)绿化、整齐无污染、建筑小品无损缺花木养护得当,植物景观自然生长;

(5)完善的客户服务体系,规范管理,至诚服务。

长期目标:

一年内达到市优物业管理标准,并根据百盛街商业物业管理的实际情况,逐步完善商业

物业管理各操作流程;

二年内争取达到省优物业管理标准、创“安全文明标兵市场”

三年内逐步达到国优物业管理标准,提高服务质量,提升商业市场价值,树立万鸿企业

形象,打造品牌。

第一章物业管理要点

●运用持续发展的战略,确保商业的保值与升值。

●人性化的管理方针与业主商户建立沟通的桥梁,增进了解与信任,诚信为本,提高

管理服务的信誉。

●结合百盛街商业物业建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成

本,转变传统思想观念,为业主商户推出完善的管理服务。

●为实现以上设想,拟采用“一种模式、两项基础、三个重点、四项措施”的管理方针。

一、一种模式

针对百盛街商业物业的特点制定出具有操作性的物业管理模式。物业顾问由公司富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任,在管理工作中将根据本物业的实际特点,结合商业地产管理的经验和标准,拟采用“商业地产中介服务式商管物业管理”的模式,力求充分满足业主商户需求。

采用“即时服务与隐性管理”相结合的管理理念,既为业主提供及时满意的服务,又充分尊重商户经营的私密空间。

二、二项基础

1、建立和完善人员培训网络组织,确保物业管理人员的专业素质和综合素质。加

强品质管理督导力度,引入竞争激励机制,采用效率管理和计划管理相结合的方式。建立完善的服务网点,为业主商户提供个性化的商务服务。

2、组织丰富多彩的文化和商业推广活动,维系社会各界的良好关系和业主商户与

顾客双向的沟通,共同营造温馨、独特、文明的商业文化氛围。

三、三个重点

1、安全管理为第一

为确保业主商户和顾客生命、财产的安全,我们将根据商业的实际情况,进行人员科学的分部布岗防范,以商业智能系统(包括消防系统)为技防,进行安全管理全面防范。建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖商业在安全的条件下为业主商户服务。实行24小时专人全天值班,负责所辖商业的安全管理工作,严格管理,防止易燃易爆等危险品进入物业,制定出与其相适应的应急处理安全操作程序,防患于未然。

2、环境管理责任到人

商业的环境管理极为重要,如何为业主商户创造一个良好、舒适的经营(工作)环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,使其认真地去做好每天的工作,树立环保意识,从而

保证商业的环境卫生状况达到最佳状态,为东大街增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3、各项设施正常运行

针对百盛街现有的设施设备的实际情况,为业主商户提供方便快捷的维修服务,我们将24小时受理业户报修接待,即时报修,及时维修,即时服务。为了确保商业不间断的安全运行,加强对设施设备的巡检、养护,规范各项操作的及时、准确,严格安全操作流程,监督与杜绝不当的操作。

四、四项措施

1、强有力的目标计划管理

将按照全国优秀示范市场的标准制定各项管理指标,在两年时间内成为省优物业管理市场。以此为目标,对各职能部门及各职能管理人员明确责任,并将目标实施的情况、存在问题及时用图表和文字表达出来,实现目标动态控制,以进行目标成果评价,建立完整的计划体系;具体措施为:目标与措施相结合;计划与检查考核相结合;强调培训和员工个人的职业发展;全员重视计划管理。

2、全面质量管理

建立了一整行之有效的、具有商业特色的质量管理体系,并根据ISO9001国际质量标准的有关要求,全面推行质量管理,其有效方法之一是:建立“计划—实施—检查—处理”(PDCA)的质量管理循环,把质量目标落实到各部门、各环节、每个人,并通过品质管理处监督检查,使工作质量不断提高。

3、全面督导管理

将在管理现场采用国际酒店业广泛使用的督导管理方式,对各职能部门实施指挥和指导管理。一是经济管理,通过制定员工岗位和工作成绩挂钩的工资制度,调动员工积极性。二是法规管理,制定一整套完整的规章制度和工作程序,以此规范员工言行,提高工作质量和工作效率。三是宣传教育管理,通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德;加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平。

4、量化管理与标准化运作

A、量化管理

a)每年根据ISO9001质量方针,确定年度质量目标,对业主商户满意率、机电设备运

作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。

b)实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,做出具体要求。

c)管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程、内容及课时。

d)年度考核量化,年度岗位轮换率10%,采用“甲A、甲B”末尾淘汰制。

e)财务运作量化,制定详细的年度财务预算方案,对管理处各项目采取计划的控制成

本的财务指标量化管理,提高效益。

B、标准化运作

(1)贯彻公司企业文化,包括企业精神、经营管理理念和发展目标。

(2)贯彻公司ISO9001物业管理质量体系,导入ISO14000环境管理质量体系管理规

程和操作要求。

(3)规范管理处员工的行为,提倡专业、规范、文明的行为表率。

(4)发挥公司计算机管理系统的作用,提高物业管理工作效率。

(5)实施公司企业形象系统。

第二章百盛街商业管理处

一、东大街商业管理处外部组织体系(见图)

二、百盛街商业管理处内部组织体系(见图)

三、百盛街商业管理处职能

1、贯彻执行公司经营管理方针、质量方针、环保方针和目标,落实各项规章制度。

2、制定管理处年度、季度、月度工作计划。做好收入和各类费用的核算和控制。

3、按照企业服务标准、工作标准、作业标准、管理标准要求进行区域物业管理运作,

不断提高物业管理服务质量和物业形象,满足物业管理服务方的需求。

4、严格贯彻企业标准体系中的相关要求,保证企业标准有效运行并持续改进。

准。

6、对物业设施设备精心维修保养,提高性能,确保安全运行,使设备保值。在物业接

管后,协助相关方解决物业遗留问题。

7、加强物业安全防火管理,落实各项安全防范措施,确保物业和业主商户的生命财产

安全。

8、加强管理处内部沟通,定期召开管理处工作例会,掌握业主商户信息,检查、推进

服务工作和内部管理工作。

9、做好员工的岗位实物培训、绩效考核。

10、建立健全各类质量记录和基础台帐。建立文件资料档案。

11、贯彻物业管理条例,熟悉与物业管理的相关法律、法规和政策。处理好与业户、地

产的关系,与社会及政府部门建立良好的公共关系。

12、积极倡导公司企业文化,创建文明班组,培养员工进取精神,培养集体凝聚力。

四、百盛街商业管理处岗位任职要求

第三章百盛街商业管理处员工招聘

一、物业管理人员(由公司进行招聘)

1、百盛街商业管理处主任

大学本科以上学历,持物业管理企业经理资格证书,对物业管理业务有全面认识,商业物业管理相关工作经历四年以上,办事果断干练,组织协调能力强。熟悉企业标准、质量管理体系标准,熟悉物业管理设施设备、保安、保洁、绿化和客户服务等运作实务。

2、客户服务

大学专科以上学历,持物业管理上岗证书,能熟练使用计算机,有丰富的客户服务经验,有社区文化活动的组织与开展经验和商务管理经验,组织协调能力强,相关工作经历2年以上。

3、机电工程师

大学专科以上学历,持物业管理上岗证书,有物业土建、机电设备、中央空调、电梯、给排水设施维护工作经验,组织协调能力强,三年以上相关工作经验

4、财务内勤

大专以上学历,相关专业工作经验三年以上,能熟练使用计算机,熟练使用物业管理财务软件

第四章百盛街商业管理处员工培训及管理

一、员工的培训

1. 培训目标

为了把百盛街商业广场的物业管理达到省优物业管理标准,必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍,通过各种形式的培训,使管理处员工具备全面的商业物业管理素质要求,从而实现预期的管理目标。具体目标如下:

(1)确保每个员工年度培训在50课时以上。

(2)新员工培训率100%,培训合格率100%。

(3)管理人员持证上岗率100%。

(4)特殊工种人员持证上岗率100%。

(5)建立和完善员工训练网络。

(6)对员工进行网络及智能化培训。

2. 确立和完善员工培训网络系统

(1)在员工的“工作技能、服务意识、综合素质、团体合作”四个方面调查员工受训程度,确定训练需求,制定训练计划。训练计划包括:

A、按什么标准,达到什么目的(训练目标);

B、训练程序、方法;

C、训练对象(受训区域、岗位、人员);

D、训练内容(技能、意识、操守等);

E、训练地点、时间以及经费预算;

F、效果追踪的方式、时间、执行者;

G、预备修正计划。

(2)员工的训练分两个层次进行,即管理层(包括潜在管理层)和操作层;在对第一层次训练中,注重管理职能的训练,并由其分解及制订、实施对第二层次的操作训练,形成员工训练组织网络。两个层次的训练均进行“两个W”的阶段,即“WHAT”:使训练对象知道工作怎样做,“WHY”:进而明白为什么这样做,由被动式工作转化为主动式工作,再进行深层次的引导,提高员工的工作技能,端正工作态度。

(3)训练的程式不只是授课讲解告知,而是有系统步骤的。训练的步骤为:告知(TELL)、呈现(SHOW)、试作(TRY)、追踪检讨(FOLLOW UP);其中追踪效果的方法亦分为定期和不定期、告知和不告知的方式。定期结合告知的追踪方式,主要检查员工掌握的工作技能程度和工作标准水平;不定期结合不告知的方式主要是追踪员工在实际工作中的效率、效果,检讨其工作态度。

3、培训计划(略)

二、员工的管理

1、具体的管理服务主要是由员工来实施的。想要员工对服务对象——业主商户以微笑,

首先要管理者对员工微笑。

(1)管理者对员工必须具备服务意识,重视每一个员工,注重员工的感受,在工作中结合“原则与弹性原则”,鼓励员工的进步,修正员工的失误。

(2)加强员工实际操作的品质管理督导,有针对性地具体实施员工训练,关心员工的成长。

(3)适当的授权,结合“指令”的信息传达、实施过程,进行必要的效果追踪,增强员工的“参与感”。

(4)主动了解员工的需要,使员工保持良好的沟通,激发员工士气,倡导团结合作精神。

2、录用与考核

员工的录用与考核,将严格按照公司的管理程序进行。

3、岗位职责

管理处主任(助理)职责:

*完成公司下达的经济、管理和安全指标,负责管理目标的细分。

*完成物业管理服务委托方提出的物业管理服务内容和质量要求(委托合同),积极支持、配合物业管理服务委托方的经营管理和业务活动的开展,满足物业管理服务委托方的期望和需求。

*负责管理处工作计划、财务预算的制定,按规定做好收入、支出的控制和核算工作。

*负责全面协调、控制管理处的各项管理工作和运作实务(基础管理、业主商户服务管理、设施设备管理、保安管理、保洁绿化管理、企业标准化工作、公关和公共事务管理等),保持管理处正常运行秩序及良性经济循环。

*在保持经营收入相对稳定的前提下,全面提高物业管理服务质量和管理水平,降低服务与管理成本。

*负责选拔和聘任管理处内各类操作人员,实施业务培训和督导,激励员工的工作积极性,做好对员工的考核工作。

*负责企业标准化的宣传贯彻工作,树立良好的公司形象,与业主商户及各相关方保持良好的关系。

*按公司要求,负责管理服务区域内的ISO9001质量管理体系与ISO14001环境管理体系的运行和持续改进,并通过年度外部审核。

*负责制定管理处的企业标准,参与制定涉及本管理处的企业标准。

*全面负责管理服务区域内的安全工作,做好对各类突发事件的预案制定与防范工作。负责突发事件发生后的应急处理的指挥、协调、联系和信息反馈工作。

*负责建立完整的物业管理档案(业主商户资料、设施设备技术资料、防火安全工作资料)。日常工作中抓好各类服务、维修和合同的台帐管理。

*做好管理处内各部门及员工之间的沟通和协调工作,处理好与公司各部门的工作联系和协调,提高管理和工作效率。

*完成公司总经理室、主管职能部门交办的其他工作。

机电工程师职责:

*在管理处的领导下,负责实施所管辖物业的房屋建筑、各系统机电设备、管道、电气及控制线路等设施设备的检查、运行、维修、保养工作。确保设备规范操作及安全运行。

*编制所管物业的委外维修、保养年度计划(草案),报管理处,做好零配件及物品的计划申购。

*编制所管物业设施设备的自行维修、保养年度计划(草案),报管理处。

*编制所管物业设施设备的定期检查和年度检测计划(草案),报管理处。

*合理安排,做好上述计划实施的日常工作安排,带领设备维修工按有关作业规范,对物业设备设施做好检查、维修保养工作和委外维修项目实施的监管工作,做好维修台帐记录。

*做好设备维修工的班次编排、考勤及业务考评工作。

*负责对物业维修服务质量和设备维修工安全操作的检查、督导。

*负责设施设备的运行、维修服务投诉的处理及回访工作,负责不合格服务的纠正和预防措施的制定实施、跟踪检查。

*做好设备事故的处理和防范工作,制定设备故障应急处理预案和设备抢修方案,及时正确处理设备的突发故障、紧急事故。

*负责对物业装修施工的图纸审查、现场监管、房屋结构与设备设施的保护。

在安全、可靠、经济、合理的原则下,在公司主管部门的指导下,探索设备技术节能方案,并组织实施。

*每年负责编制设施设备清单,对新建设备及时收集设备技术资料,做好整理归档工作。

*组织设备维修工参加专业技术培训,提高设备维修工的操作技术水平、专业维修技能,增强质量和服务意识。

*将每月设备运行维修的各类记录汇总装订成册,上交管理处存档。

*关心设备维修工的生活,教育设备维修工互相团结与合作。

*完成管理处及公司主管部门交办的其他任务。

财务内勤职责:

*认真审核原始凭证,发现原始凭证有错误的,应当由出票单位重开或者更正,更正处应当加盖开出单位的公章。发现审批手续不全的原始凭证,应当退回,要求补充、更正。

*现金报销应当按照公司财务管理制度规定办理,对违反规定的财务收支,应当制止和纠正。

*现金出纳应按照规定使用现金,不得坐支现金,库存现金按银行核定的限额内使用,隔夜现金最多不能超过5000元。

*出纳人员对各种支票和付款凭证应认真保管,使用时按编号顺序登记。支票如有遗失,必须及时向银行办理挂失手续,不准签发空头支票。逾期支票,不准出租出借支票给别的公司、个人使用。

*办理银行结算,应正确填写结算凭证,认真审核,及时办理;按期收回。

*建立健全现金、银行存款帐目,逐笔记载并登记现金、银行日记帐。现金日记帐。现金日记帐要做到日结日清,帐款相符。不得白条顶库。

空调维护员职责:

*熟悉所管设备的性能及操作方法,了解空调系统及送风管、排风管和水管的布局走向。

每天按规定准时开启和关闭空调,符合区域送风量、新风量和温度的要求。

*严格遵守各项操作规程,做好勤测试、勤记录、勤调节,确保空调机组、冷却塔、膨胀水箱和循环水泵的正常运行,要节约能源,并认真做好记录。

*按规定对空调系统设备(新风机、风机盘管、变风量空调机、电磁阀、滤网、冷凝水管道等)和消防排烟系统设备(正压风机和排烟风机、风管、防火阀、排烟阀等)进行清洁、保养,做好空调机房和工作的保洁工作。

电梯工职责:

*按规定要求管理、维护保养各垂直客梯、货梯、自动扶梯,确保此类设备正常运行。定时巡检电梯运行情况,做好电梯运行日志和维修保养记录。

*配合、监督委外专业维修单位,进行周、月、季、年保养,对零部件更换进行确认和记录,做好机房和电梯轿厢的保洁工作。

*严格执行电梯运行安全操作规定,按时开启和关闭电梯,严密监视电梯运行状况,及时处理各类问题。遇紧急停机故障,应迅速到位,先解救电梯轿厢中被困人员,然后排除电梯故障。

保安班长职责:

*在管理处的领导下,树立“服务第一,业户至上”的观念,带领班队员认真执行保安服务与相关物业安全的作业规范,按企业标准要求,做好日常保安服务工作,为业户提供细致、温馨的服务。

*做好班前检查,严格要求保安员规范着装。值勤时,要经常检查保安员的精神状况、用语规范、仪容仪表等。

*负责搞好交接班工作,认真填写交接班记录。进行交班时,认真做好班组考勤、检查、讲评和指示。

*负责对保安门岗、巡逻岗、监控岗、车管岗的工作安排、工作检查和人员调度,督促保安员坚守岗位,负责安排保安员轮流用餐,不得脱岗,在时间和空间上确保安全服务覆盖整个物业管理辖区范围的所有岗位。

*负责督促监控中心、车库岗亭、保安值班室内设备和环境的保洁工作。每周对管辖区范围内的消防器材作全面清点、检查,发现缺少损坏应及时上报修复,并做好记录。

*当班时负责对物业设施、人员流动、财物进出等安全动态加强监视、管理,如遇突发事件,指挥保安员按有关应急预案处置。

*熟悉物业安全重点部位和物业环境状况,熟悉消防设备设施及器材的性能和使用方法,熟悉物业保安管理服务的专业知识,做好保安员的保安知识和操作实务培训,提高保安员的业务水平。

*配合落实各项安全基础管理工作,开展对“五防”的日常自查。

*负责协调本班和其他班次人员的关系,搞好班组团结。

*完成上级交办的其他工作任务。

保安员职责:

*严格执行保安服务作业规范,持证上岗,服从领导的安排,听从指挥,忠于职守,提高警惕,遵纪守法。

*树立“服务第一,业户至上”的观念,统一着装,仪表整洁、精神饱满、语言文明、姿势动作规范。对业户要表现出热情、诚恳、彬彬有礼的态度,体现良好的物业服务形象。

*遵守交接班制度,不迟到,不早退,不擅自离岗。交接班要清楚,责任明确。

*熟悉物业重要设备设施、消防设施、供水等开关的分布情况和区域环境状况,掌握各类突发事件应急处理规程,正确果断、灵活机智的进行处理。

*熟悉消防器材的性能和使用方法,认真接受有关消防知识的培训,参加操作技能的训练。

*在紧急情况下,服从管理处及现场负责人的指挥,通力合作,发扬临危不惧、见义勇为的精神,全力保护物业的安全和业户生命财产的安全。

*维护物业公共区域内的公共秩序,防止矛盾激化,做到以理服人,打不还手,骂不还口。

*当值时间应思想集中,严禁睡觉、打瞌睡、喝酒、吸烟、吃零食、闲聊、接电话、玩手机等不良现象。

*完成管理处交办的其他工作任务。

第五章百盛街商业物业管理

一、业主商户的进场装修流程及办理相关手续

1、装修申报工作流

1、商户凭《办理装修确认书》在管理处填写《装修申

请表》,装修公司提供装修审核资料(装修企业承建资

格证、营业执照、年审记录、税务登记证)的复印件

加盖公章、装修图纸及水电改动图纸全套、填写〈商

铺移交表〉、签署相关协议。

1、交纳装修押金,具体详见装修收费标准。

2、预收一年物业费。

1、管理处将商户之装修申请资料转工程部进行装修审

1、商户、装修公司须凭管理处签发的〈装修施工批准

管理处将按照装修规定予以相应的

1、装修完工之后,由商户向管理处提出装

修验收申请,管理处将安排人员、约定

时间联合商户及项目部、经营公司进行

验收。

1、对无违反规定现象、无超出装修申报范

围、装修验收合格的一周内在管理处财

务办理退费手续。

2、对违反装修管理规定的,将按照相关规

定进行处理。

2、装修管理协议

为确保物业区域之安全,凡入住装修业户(简称业户)、承担业户装修工程队(简称施工

队),必须遵守如下规定:

安全管理

1、审核装修施工单位的资格(如:营业执照、税务登记证)及其申请的装修设计图纸、装

修工程造价预算及有关的申报手续,对不符合管理处装修要求的设计、预算提出修改意见,直至达到装修管理之要求。

2、业户禁止使用木质材料进行室内吊顶与隔墙的制作安装,使用的装修材料必须为防火材

料,如确需零星使用木筋或木板材,应在《装修申请表》中注明,经管理处经理批准同意后方可使用,并在木筋或木板材四面涂刷防火料二度以上。如违反以上规定,经管理处或消防部门查出,由业户负责全部整改,并承担一切经济损失。

3、业户在房内进行隔断,隔墙顶部与平顶吊顶间隔不小于30厘米。

4、施工期间,管理处原则上不同意业户聘请的施工队借住在施工区域内,且不能进行饮食

制作活动。

5、施工队进出本物业区域必须办理施工人员工作证,平时进出本区域应佩带此证,施工队

上下电梯或运输材料只能走指定电梯及楼梯。

6、施工队的施工工具和材料运出本区域,应持有管理处开具的《出门证》。

7、施工现场严禁吸烟,应在管理处指定的吸烟点吸烟。

8、工程施工需动用明火时,施工队须向管理处提出申请,并填妥《动火申请审批表》,经

管理处批准后方可动火,操作时应按动火管理要求落实安全措施。特殊工种,如电工、电焊工等应持证上岗。

9、施工队应妥善保管易燃易暴物品,应在远离火源的专门房间集中集中存放,并加注明显

标志。

10、施工队不准在无关楼面走动。

11、严禁施工队把消防设施移作他用。

12、施工队须做好现场管理工作,明确施工安全负责人。施工队应严格遵守有关建筑施工安

全规定。因业户或施工队原因造成伤亡事故,由业户或施工队负责。

13、使用面积超过100平方米的室内装修,业户应事先向装修所在地区的消防部门提出装修

防火审核申报及消防安全检查申报。

14、施工现场应至少配备两个4KG的干粉灭火器。

15、关于商铺广告、招牌及涉及专项施工的事项必须事先进行申请。

施工安全

1、业户需将涉及装修的全部图纸和《装修申请表》报送管理处,经管理处批准后,方可开

工。涉及水、电、风、弱电(通讯线路、电话、网络)的变更,业户须另行书面提出申请,经管理处批准后方可动工。施工验收前,管理处按获批准的施工图先行检查,对涉及公共部位装修、增添或修改原设备等项目,管理处将严格检查,如有不合格,责令业

户整改。

2、施工队在施工中严禁损坏建筑的原有结构、装修材料、设施设备,更严禁在幕墙铝合金

骨架上打洞,施工队在施工前先做好烟感、喷淋、送回风口、电梯、消防栓箱、手动报警等设施设备的保护措施。如有损坏由业户或施工队赔偿。

3、如因业户不按管理处规定要求擅自施工而造成影响自己今后使用的问题(如不合理的隔

断影响空调进出风质量、擅自增大用电负荷造成频繁跳电),由业户自己负责。

4、施工人员使用厕所时,必须使用手纸,并严禁在水盘及下水管槽中冲洗沙浆桶,如违反

本规定造成污水或下水管道堵塞,由业户与施工队负责及时疏通,或向管理处赔偿。5、施工队施工产生的建筑和生活垃圾,应袋装后集中放置其装修现场,并由业户及时外运,

不得有乱摆放、不外运或占用其它业户场地及公共场地的现象。

6、对商铺进行二次装修租赁业户,在租赁期满搬出前,对房屋需恢复进户前原样或向管理

处支付一次性恢复赔偿。

7、业户退租后,原由固定的装修设施(如隔断等)不准拆除带出本物业管理区域,需交管

理处处理。

8、施工队施工动用公用水、电和电梯运送材料,应由业户支付相应水、电费用,用于补偿

物业公共耗能费。

9、施工队污损的公共部位,业户必须予以修复或恢复。施工队应注意环境清洁卫生,不准

在公共部位或向窗外乱抛杂物、乱倒垃圾、随地吐痰,一经发现,视情节轻重予以罚款。

10、施工队白天禁止使用有噪音的工具。进行凿除工程和图刷有刺激性气味的材料,应在

管理处限定的时间内进行。

11、施工时间应事先通知管理处,经管理处核准后方可在规定时间进入物业管理区域进行

施工作业。同时,施工现场应有施工安全负责人进行监护。

12、因业户及其施工队原因造成管理处建筑设施、设备损坏及第三方的财产损失、人员伤

亡,由业户承担责任并负责赔偿。

13、施工队施工完成后,负责对其施工场地、施工通道、施工人员生活区及进出通道进行

清洁。

14、施工队施工中违反上述规定而不采取整改措施,管理处有权采取必要的措施,情节特

别严重者,另行处理。

15、施工期为:年月日至年月日

16、施工队安全负责人为:

17、业户装修商号:

管理处:日期:

业户盖章和签名/日期:

施工队盖章和签名/日期

3、百盛街商业物业管理公约

根据《物业管理条例》和张家口市有关的物业管理法律、法规,结合百盛街商业广场(以下简称“百盛街”)的实际情况,为维护百盛街万鸿物业管理公司(以下简称管理者)和租户的合法权益及公共利益,明确各自的权利、义务或责任,确保百盛街的管理能够达到高标准要求,使区域内各方行为有公开、明确的规章可遵循,特制定《百盛街商业广场物业管理公约》(以下简称“公约”)。公约对百盛街发展商、百盛街万鸿物业管理公司、租户及管理者均有约束力,公约约束力内涉及管理者、发展商及租户的受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或实际占用人。公约泛指本公约及其附件,及依据本公约赋予之权力而订立的各项守则。

第一章总则

1.1公约是为了维护发展商、管理者与租户的利益而设置,发展商、管理者与租户均须遵守和履行公约所规定的义务和责任。

1.2管理者对百盛街所有物业拥有管理权,拥有委托转让所有单位的使用权的绝对权利,拥有聘请管理者的绝对权利与制定公约的绝对权利;拥有依法决定管理费收取标准与收取办法的绝对权利。

1.3租户均对其租赁的租赁单位拥有经营使用权,对管理公约拥有修改建议权。

1.4公约赋予发展商及其招聘的物业管理公司具有全权管理百盛街的权力。发展商聘请张家口市万鸿物业管理有限公司为百盛街的物业管理者,由该管理者行使公约或发展商赋予的各种物业管理权利。

1.5任何租户不得因任何原因自行修改本公约之任何条款或任何由管理者制定的管理制度。

1.6本公约任一条款在法律上可能导致的无效性或部份无效性均不影响或减免本公约其他所有条款的有效性、完整性及对所有发展商、租户、管理公司的约束性。

1.7任何租户不得以本公约任何条款为依据或利用本公约的任何疏漏从事或准备从事可能侵害其他租户、发展商、管理者或百盛街共用部位、共用设备、设施以及社会公共利益的行为或活动;更不得利用单元及百盛街之任何部份从事违反或不符合中国法律之行为。

1.8任何使用百盛街范围内物业的租户均视为完全承诺本公约;任何租户不得以未签领或未翻阅或未熟读或未领会本公约为理由而故意或过失违反本公约,或不履行或不完全履行本公约项下的义务与责任。如租赁单位是由两位或以上租户共同承租,该租户在本公约项下所承担的责任为连带责任。

1.9除发展商及管理者另有限制外,共用部位可由每一位租户及其客户,雇员、访客及其他使用者使用。

1.10租户及其客户、雇员、访客及其他使用者一切时候均须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制,并受其约束。各租户对其客户、雇员、访客及其他使用者之行为依法负连带责任。

1.11发展商在百盛街建立停车场,停车场的产权属于发展商,发展商有权依法自行制定有关

管理停车场的规则,而毋须任何租户的同意。

1.12租户除要遵守本公约外,亦需遵守由发展商审批并有物业管理公司公开发布的其他一系列文件。文件可不定期由管理公司做出修订而无需任何租户或商户同意。

第二章租户的权利、义务和责任

2.1租户之权益

2.1.1依法和依租赁合同独自经营使用其租赁的租赁单位。

2.1.2在不影响百盛街建筑结构及立面外观和第三者合法权益的前提下,对其租赁的租赁单

位进行装修工程。

2.1.3可与其他租户按本公约规定共同使用百盛街的公共地方和公共设施(须由万鸿物业许

可方可使用并双方达成约定),以及百盛街所有的保安、卫生设施。

2.1.4可根据公约维护自身的合法权益。

2.1.5可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。租户无权直接惩戒管理人员,任何

投诉可向管理者负责人提出,由管理者负责人采取其认为合适的必要行动。

2.2 租户的义务:

2.2.1租户在行使上述权力和使用其租赁的租赁单位时,须遵守公约的规定。

2.2.2租户须依照公约的规定,负责依时缴交其名下应分担的管理费、押金及其它款项(具

体款项详见租赁合同)。

2.2.3租户须执行和服从管理者的决议、决定。

2.2.4租户须自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

2.2.5租户须共同负责维户百盛街的结构、包括外墙、公共地方及公共设施等并承担其费用。

2.2.6租户须按时缴交其租赁的租赁单位需付的税款、水、电、煤气、管理费, 公共水电分

摊等及有关公共设施费用。

2.2.7租户须遵守管理者所订立的《装修管理协议》及其它规章制度。

2.2.8明白并承诺租户及非租户使用人与管理者在本物业内不存在人身、财产保管或保险关

系。

2.3租户的责任:

2.3.1不得改变建筑物的结构,不得更改承力墙、横梁、支柱等,或加建、扩建、拆除任何

建筑物;不得改变百盛街任何部分的外貌,不得在百盛街外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其它任何伸出物,亦不得堵塞任何窗户。

2.3.2单位露外之窗户不得改变原有色彩,以维护百盛街外貌整齐美观;负责其单位内部整

洁及维修,保持一切设施畅通完好,以免对其他单位用户造成损失。

2.3.3不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰建筑物任何公用部分之水、电或煤气等供应及排

水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。

2.3.4各单位的租户,只能将其单位按租赁合同规定用途使用,不得将其租赁的租赁单位作

非法或不道德用途,或在单位内进行任何足以妨碍或侵扰其它租户的事项。

2.3.5除得管理者书面许可外,不得在百盛街内饲养家禽牲畜或任何宠物。

2.3.6不得在建筑物内进行任何足以引致建筑物投购之保险全部或部分失效或引致保险费增

加的行为;不得在单位内储存易燃易爆危险品。

2.3.7不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施;不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂

物。

2.3.8未经向万鸿物业管理者申报并获批准,任何租户不得擅自更改、迁移或增大用电、用

水装置负荷。

2.3.9违反公约规定的租户需就所引致之损失负责及支付一切有关开支。

2.3.10租户可就单位内物业维修或其他需求与管理者达成特别服务约定,并按照市场价格向

管理者支付其相关费用,不得以交纳管理费为名,拒绝交纳特别服务费用。

第三章发展商的权利

发展商具有以下的权利:

3.1发展商具有全权管理百盛街的权力。除非租赁合同、物业管理合同及其他文件另有约定,

发展商可于任何时间发出书面通知终止本公约授予租户的权力。

3.2为检查、维修及保养百盛街物业(包括公共地方、公共设施或租户单位内物业),发展商、

管理者及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人有权携带一切必需的设备、机器及材料进入百盛街任何一部分;如有必要,可进入百盛街的任何单位;但除紧急情况外,应事先通知有关的租户或其使用人;但发展商在使用此项权利时,不得妨碍其它租户使用其所租赁的租赁单位。

3.3除紧急情况外,发展商或管理者受发展商授权发出合理通告后,有权暂时终止任何设施

以进行维修,同时不须赔偿租户为此遭受之损失。发展商和管理者不为因紧急情况停止服务所造成的损失负责赔偿。

3.4发展商将其在百盛街范围内部分或全部拥有房屋所有权的地方(包括保留地方)在其认

为适当的时间内,划作额外的公共地方,并向各租户公布,并将由管理者负责该等额外地方的保养及维修。

3.5取消或更改本章所规定由发展商划作额外的公共地方,而无需经其它租户或其它对百盛

街享有利益人士的同意。

3.6发展商于百盛街任何使用权并未转让的部分、公共地方、公共设施及保留地方安装、架

设、更改、翻新、保养或拆去烟囱、招牌(包括霓虹光管招牌)、广告、天线、桅杆、照明及其它各种固定设施;并在事先给予各租户书面通知后(紧急情况除外)于一切合理时间带其工作人员或设备进入临时公共百盛街任何部分,以便进行上述有关工程及按发展商认为适当的条款准许或批准授权其它人进行上述工程,上述工程尽量不妨碍其它租

户使用其所属的单位,并就进行上述工程时所造成之破坏负责赔偿损失。

3.7可授权百盛街管理者向百盛街各租户收取公约所述的款项。

3.8根据百盛街管理的实际情况合理调整管理费。

3.9根据百盛街管理的实际情况将管理份额重新分配或做出更改,而无需经其它租户同意。

3.10根据百盛街管理的实际情况,发展商有全权自行或授权管理者制订及修改有关管理百盛

街的规则,而无需经任何租户同意;所有管理规则及其修改,应张贴于百盛街告示栏。

3.11租赁合同、物业管理合同及其他合同协议中约定的发展商的权力和权利。

3.12根据法律法规、商业习惯,发展商应享有的其他权利和权力。

第四章管理

4.1一般事项

4.1.1管理者享有以下的权力,但同时须遵守和履行公约中其应遵守及履行之责任及义务。

4.1.2每一个租户将被视为全权及已不可撤销地授权管理者为执行公约规定的代理人。

4.2 管理者的权力及责任。

4.2.1管理者有权对百盛街进行有效的管理和维护,并为百盛街的消防、治安、公共秩序等

负责,具体包括(但不限于)下列事项:

4.2.1.1检查、视察百盛街,必要时包括所有单位的内部。有权义务协助管理者检查、监督商

户使用设施的情况。

4.2.1.2每一位租户或其使用者应严格按照《装修管理协议》之规则,完成其租赁单位的装修

工程。如果管理者发现该租户聘用的承包商或其工人违反装修规则,管理者有权拒绝让该等人士进入百盛街,或在管理者认为有必要的情况下,将其逐出百盛街。装修期间,管理者有权进入正在装修的租赁单位,以检查并确定有否违反装修规定。

所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该租户单独负责,与其它租户、发展商及管理者无关。管理者有权在适当时候对装修规定进行修改,并可在装修工程开始前,以合理的通知,要求装修的租户依据装修规则缴交装修保证金予管理者,并由管理者根据《装修管理协议》的条款作有关的应用。装修保证金并无利息,由管理者应用于补偿租户或其聘用承包商等引起的所有损失。装修保证金在装修工作完成后,经物业管理公司验收合格及没有违反有关装修规定的情况下发还给该租户,如款项需补偿前述损失,则在计算及扣除补偿后,余款发还该租户。

4.2.1.3物业管理公司应根据东百盛街之日常运作,建立一套完整的管理工作程序,并在实施

中不断完善。

4.2.1.4物业管理公司应根据公约制订百盛街《装修管理协议》及其它必要的规章制度,并经

发展商书面同意实施后,以有效之形式督促租户遵守。

4.2.1.5对百盛街公共部分和公共设施进行维护,使之保持良好的状态,如维修或清洁主要结

物业工程管理制度汇编

物业工程管理制度汇编 1、配电室安全管理制度 2、配电室巡视检查制度 3、配电室设备缺陷管理制度 4、配电室值班制度 5、配电室接班制度 6、配电室消防安全制度 7、水泵房管理制度及安全操作规程 8、物业工程部维修交接班制度 9、消防安全管理制度 10、工程部巡视制度 配电室安全管理制度 (1)张贴“闲人免进”标志,控制无关人员进入。如工作需要,应进行登记后方可进入。(2)所有电工要持证上岗,按规定穿戴好劳动防护用品。值班员要坚守岗位,勤检查,勤巡视,及时排除异常情况,避免发生短路、断电、火灾等事故。 (3)工作人员要严格遵守岗位安全制度和安全运行规程,禁止在岗位内喝酒、吸烟、娱乐、睡觉等,严禁擅离职守,认真履行职责。坚持巡回检查制度,做好设备运行登记和工作记录。(4)配电室内不得堆放杂物及与工作无关的物品,严禁堆放可燃物品和存放易燃易爆物品。(5)定期对变压器、开关柜、配电柜等进行清扫。 (6)安装、维修电器线路时,要在上级电闸悬挂“有人操作、严禁合闸”的标志牌,严格执行安全操作规程。 (7)应按规定正确填写、使用倒闸操作票。 (8)经常检查配电室通往室外的挡鼠板是否插好,经常检查墙体、门窗和通风处的防护网是否严密,有无孔洞、缝隙,防止飞鸟、小动物进入造成短路,引起事故。电缆沟内应定期投放鼠药。 (9)熟知消防报警程序及配电室消防器材存放位置和使用方法,严禁将消防器材挪作他用。(10)保证应急照明装置正常运行。 配电室巡视检查制度 巡视检查是为了掌握设备的运行情况,及时发现缺陷,消灭隐患事故,确保安全运行,每位值班人员必须严格按照规定和要求,认真做好巡视检查工作。 一、经常性定期巡视检查,执行特殊巡视检查,根据电气负责人的布置。 二、电气负责人和正式操作的值班人员,可以单独巡视高压设备。 三、巡视时,应思想集中,仔细观察。做到看、想、听、嗅并用。 四、单独巡视高压设备时,不得移开遮栏或进入设有遮栏的设备内,除巡视外不得进行任何操作。 五、室内巡视应随手将门关好,防止小动物进入。

商业街物业管理方案

商业街物业管理方案 商铺是指用于从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营,集中管理的模式,对商业街商铺进行统一管理,是目前开发商普遍推行的一种方法,管理的好,对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说,开发、销售商铺是前提,但只有开发、销售是不够的,还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理,才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”,要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”,是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,商铺的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、

统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式,在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指:签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如:承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可); 营业时间的确定; 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;

商业物业管理方案

商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。 经营,集中管理的模式,对商业街商铺进行统一管理,是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好,发商普遍推行的一种方法, 业品牌有重要影响。 对于开发商来说,开发、销售商铺是前提,但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理,是不够的, 能长久发展。 归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金, 揭贷款,在这种情况下,开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益,铺商业管理不力,

贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。,要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理, 激烈的零售业市场竞争。 ,是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营, 间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。

分散经营”的管理模式,在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 确定商铺管理公司的管理地位。 要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能管理。 进入。审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用 、税务登、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)于批发代理商) “完善的租约管理”指:签定记证、法人授权委托书等。 租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。 期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约

某商业广场物业管理实施方案

佳兆业布吉东大街商业广场管理方案 2005年3月1日

目录 一、方案编制前言 (3) 二、东大街物业基本情况 (3) 三、东大街商业物业服务宗旨 (3) 四、物业管理追求目标 (3) 五、第一章物业管理要点 (4) 六、第二章东大街商业管理处 (5) 七、第三章东大街商业管理处员工招聘 (9) 八、第四章东大街商业管理处员工培训及管理 (10) 九、第五章东大街商业物业管理 (16) 十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33) 十一、第七章档案的建立与管理 (34)

方案编制前言 布吉东大街商业项目,是佳兆业地产潜心打造的一条商业大街,是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑,她将引领深圳第三条商业发展圈。就商业街的发展及项目后期的管理与服务,物业管理作为地产开发环节中的重要一环,高标准、高质素的物业管理在此起着至关重要的作用。 布吉东大街商业广场的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑,定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准,严格市场经营、专业管理及质量管理。 编制《东大街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上,在物业管理法律法规及深圳市相关规定范围内允许的基础上编制而成,可能一些成熟经验在实际运营及管理过程之中,不能进行实际操作,还有待于去证明和修正,为此,请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。 东大街物业基本情况 项目名称:布吉东大街; 发展商:佳兆业地产(深圳)有限公司; 物业管理:佳兆业物业管理(深圳)有限公司; 地理位置:深圳市龙岗区布吉镇中翠路(深惠公路桂芳园6期); 占地面积:12214.2㎡; 建筑面积:27000㎡; 停车场面积:21383.8㎡; 车位:683个(地上210个,地下473个);车库层高:3.3米; 商业项目:油画城、百货、超市、街铺、休闲等; 设施配套:中央空调系统、消防系统、智能监控系统、电梯系统等; 东大街商业物业服务宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 急业户之所急,想业户之所想,全心全意为业户服务。 物业管理追求目标 以公司经营为主导,推出完善的管理服务,为公司创造效益,打造品牌。

物业管理项目接管方案

物业管理项目接管方案 一、目的 根据《XX物业管理采购项目竞争性评估文件》的要求,及各类设施设备使用情况、 安装位置、楼内外装饰材料和本物业项目的特点,以提供一个洁净、舒适、优美、安全的工作环境为标准,以达到完善管理、节约投资、确保设备设施持续稳定运行、日常工作有序进行为目的,并以科学严谨的态度制定完善的物业管理接管方案,为指导今后的物业管理工作提供有效的依据,规范物业的接管工作,确保接管物业的质量合格,严格制定项目接管方案, 指派专业技术人员及相关接管人员对物业进行全面接管,确保物业按时顺利交接,平稳过渡。 二、适用范围 适用于我司接到《XX物业管理采购项目竞争性评估中标通知书》后,对华电中心物业 项目的接管工作。 三、职责 1.我司接到XX公司《竞争性评估中标通知书》通知报告后,总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.接管小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备设施运行、巡检、维保记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按名称、规格型号、数量、深圳市华为培训学院有限公司及设计要求进行验收,设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供配电及照明系统、电梯系统、给排水系统、有线电视系统、土建工程、空气通风系统及有线电视系统、综合布线系统等。 5.由总经理跟XX公司办理物业管理接管手续。 四、工作程序 1、接管验收的准备工作 1.1接管前的准备: 接管工作开始之前接管验收小组应做好以下准备工作: 1.1.1与XX方面接口人、原物业接口人联系好交接事项、日期、进度、验收标准等; 1.1.2派出先头技术人员了解现场; 1.1.3与原物业管理接口人协商,并组织人员同原物业管理人员进行并列上岗,熟悉岗位制度、操作规范及设备设施的操作方法; 1.1.4准备好接管验收记录表格: ——《安全岗接管表》;

商业街物业管理服务方案

南池商业街物业管理服务方案 南池商业街为现代化标准商业街,按其经营方式主要为单体经营,物业管理服务的主要客户群为个体经营者。根据南池商业街实际运营情况,采取集中管理模式,对商业街商铺进行统一管理,培育区域商业中心。这也是目前开发商普遍推行的一种方法。 一、南池商业街物业管理理念 南池商业街是有计划的商业聚集,对商铺进行“分散经营,统一管理”是商业街区别于其他房地产的核心特点。 “分散经营”是指商业街只提供消费者与经营者之间的交易场所,不直接参与商铺经营。 “统一管理”,要求商业街所有个体经营者必须接受由业主、开发商委托的管理公司统一管理。 为了达到“分散经营,统一管理”的管理模式,在销售或租赁合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。统一的物业管理有助于建筑空间的养护和保养,有助于运营方和经营方之间的协调和合作,有助于为商业街营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营环境。 商铺的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。 二、南池商业街的物业管理特点

关于南池商业街物业管理主要包括环境卫生管理,安全保卫管理,设施、设备的养护管理。 1.环境卫生是管理的核心,以外部环境管理为主。包括楼宇周围的场地的清洁保养、公共空间的清洁保养的等,保证商业街的整体规划和谐统一。同时要求商户做到楼宇户外广告由物业公司统一管理、垃圾袋装运至指定位置等。物业公司需根据劳动定额标准配置清洁工,确保环境服务质量,带给业主及消费者一个舒适、雅致、洁净的消费环境。 2.安全保卫是管理的重点,商铺进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫工作非常重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时,疏散相对较慢,所以安全管理应特别慎重。应制定日常消防安全警示、消防设备的日常维护和检查等制度和流动岗的24小时巡查制度等。 3.设施、设备的养护是管理的要点,商业运作对设施设备的要求更高,水、电灯设施设备的正常运行关系到客户的正常经营,因此,设施设备的日常管理要求更高,做好相关的应急处理预案是管理服务的基本需求,而且必须制定严格的保养、清洁、检测、维修计划和执行标准,确保各种设施设备的正常使用。为业主提供一个安全舒心的经营、生活环境。 三、商业街物业管理人员配备 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职,没有闲人,业户交纳的管理费都用在刀刃上。

XX商业步行街物业管理方案

西城路商业步行街物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日

目录 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1:企业法人营业执照(副本)(复印件) 附件2:企业法人身份证(复印件) 附件3:组织机构代码证(副本)(复印件) 附件4:企业资质证书(副本)(复印件)

致函 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁: 桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的,故此,所提交建议,属初步管理思路。日后,我公司正式签约接管该项目,我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析,并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验,以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务,并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系!

一、桂安物业服务有限责任公司简介: 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司,总公司占80%股份,其他自然人占20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的,是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业,是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元,客户150余家,客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”,“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”;并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个,承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队,21个中队进行管理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元,物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下,致力拓展物业服务业务,从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。 桂安物业始终坚持以客户满意为先导,以目标管理为核心。在物业管理实践中,通过提高自身管理素质,追求完美服务,不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求,努力成为业户的“好保姆、好管家”,成为发展商的“好参谋、好帮手”,成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质,使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可,亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍,公司在册员工300余人,管理层人员平均年龄为35岁,

写字楼物业管理(方案)

上海万达商业广场管理有限公司 二零零七年十月 上海万达商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案

前言: 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务,物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求,树立企业的形象,同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准: ●日常服务内容 a.维修保养服务; b.绿化养护服务; c.治安消防服务; d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定); e.停车管理服务; f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表,了解服务质量; b.写字楼中设置业户联系箱,每天定时开箱; c.设立投诉电话接受业户的投诉; d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通,经常走访业户听取意 见,及时提供各类服务,满足合理要求; b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检, 保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求

质量要求以物业行业规范服务达标为依据,严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉; ●管理处实行8:30-17:30业户接待,365天24小时应急维修服务; 并公开办事制度、公开收费项目和标准; ●管理处监督、投诉电话24小时开通,72小时内有回复; ●管理处实行维修回访制度; ●对回访中发现的问题,24小时内书面通知工程部人员整改; ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录; ●处理投诉要做到让业户满意,及时与业户沟通,处理结果做好记 录,每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目,保证服务质量,对每一项服务实行投诉反馈 制度,质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动,这些服务是根据业户的需求而设立,主要有:便民服务、特 约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务

物业工程部管理方案

物业工程部管理方案 一、概述 物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物,它作为房地产品的消费环节,是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间,也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志,同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。 我们将在“科学管理,挚诚服务;专业呵护,激情超越”的质量方针指导下,力求从各个区域由接管开始,对各项工作精细化、规范化管理,为公司品牌建设和延续打下坚实基础,并为房产销售提供有力支持,以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任,加强品质监控,用良好的管理与真诚的服务,合理解决微利润与高标准之间的矛盾,争取做到兼顾的同时,达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始,更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力,共同来打造和维护企业品牌,树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力,使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理: 1)负责工程设备及人员的管辖和调配,培养、巩固骨干队伍,切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好; 2)深入现场,掌握人员和设备状况,坚持每天检查; 3)编制培训计划,定期对员工进行培训,提高专业技术水平; 4)制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度,并督导实施; 5)制订部门工作计划; 6)主持召开班级别以上部门工作会议,落实层级管理,责任到人管理模式;

商业物业管理服务方案98034

山东大厦 物 业 管 理 方 案 (草案) 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划

第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头,重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩,建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁,距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里,距离寸滩保税区仅4公里,交通方便,地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务,我公司拥有重庆市二级物业管理资质,现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证,是一家专业的市场化物业管公司,有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区,单从名字上看,定位比较模糊。2013年,区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解,预计未来该区域将聚集50万人口,逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托,服务大重庆范围内的山东人民和企业,针对性强,客户资源和有脉资源稳定且实力强大,同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念

商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”,要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”,是商业对消费者和经营者间的交易提供场所,商业的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式,在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指:签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如: 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可); 营业时间的确定; 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理; 为整个商业促销承担的义务; 承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制; 投保范围事宜; 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

商业广场物业管理试行方案

商业广场物业管理试行方案 xxx商业广场管理有限公司 xxx商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案 前言: 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务,物业公司通过有效的服务来保证业户的需求,树立企业的形象,同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准: ? 日常服务内容 a. 维修保养服务; b. 绿化养护服务;

c. 治安消防服务; d. 环境卫生管理服务(附空置房管理规定); e. 停车管理服务; f. 特约服务。 ? 日常联系内容 a. 每三个月发放一次业户评议表,了解服务质量; b. 写字楼中设置业户联系箱,每天定时开箱; c. 设立投诉电话接受业户的投诉; d. 及时回访业户征询意见。 ? 日常服务与联系的质量控制 a. 客户服务员应多途径与业户保持沟通,经常走访业户听取意见,及时提供各类服务,满足合理要求;

b. 写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检,保证服务质量。 ? 日常服务与联系的质量要求 质量要求以物业行业规范服务达标为依据,严格按各项服务的管理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ? 管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉; ? 管理处实行8:30-17:30业户接待,365天24小时应急维修服务; 并公开办事制度、公开收费项目和标准; ? 管理处监督、投诉电话24小时开通,72小时内有回复;

管理处实行维修回访制度; 对回访中发现的问题,24小时内书面通知工程部人员整改; 业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录; 处理投诉要做到让业户满意,及时与业户沟通,处理结果做好记录,每周进行统计和小结。 ? ? ? ? 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ? 服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ? 服务原则 微利保本、量入为出。 ? 服务标准

物业工程管理方案

物业工程管理方案 一概述物业服务就是随着房地产综合开发得发展而衍生出来得产物,它作为房地产品得消费环节,就是房地产综合开发得延续与完善。追求舒适、安宁、祥与、优雅得居家环境与便捷得生活、商务空间,也已成为二十一世纪现代城市人物质文明 与精神文明需求得基本标志,同时成为各辖区花园得物业服务所必须达到得基本 要求。 我们将在“科学管理,挚诚服务;专业呵护,激情超越”得质量方针指 导下,力求从各个区域由接管开始,对各项工作精细化、规范化管理,为公司品 牌建设与延续打下坚实基础,并为房产销售提供有力支持,以促进楼宇得进一步 销售。我们将以最大限度得为地产销售做好物业服务支持为己任,加强品质监控, 用良好得管理与真诚得服务,合理解决微利润与高标准之间得矛盾,争取做到兼 顾得同时,达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益得双赢。另一方面着 手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化得重要 开始,更瞧重得就是将来更深层次、更长远、更广泛得品质提升。我们殷切得希望通过我们得不断沟通与携手努力,共同来打造与维护企业品牌,树立企业形象。 希望能够依托公司良好得品牌优势与社会影响力,使我司品牌能够得到提升与发展。 二、物业工程部内部统筹管理: 1) 负责工程设备及人员得管辖与调配,培养、巩固骨干队伍,切实保障设施设 备得安全运行与装修设施得完好; 2) 深入现场,掌握人员与设备状况,坚持每天检查;

3) 编制培训计划,定期对员工进行培训,提高专业技术水平; 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度,并督导实施; 5) 制订部门工作计划; 6) 主持召开班级别以上部门工作会议,落实层级管理,责任到人管理模式; 7) 每月总结工程维修质量,分析原因,落实解决措施; 8) 审核部门报表、请示与报告; 9) 制定工作计划,对部门基层管理员工作质量进行检查,并做出评估; 10) 整理上报部门合理化建议; 11) 组织部门创新活动; 12) 处理下级上报得各类问题; 13) 处理突发事件; 14) 组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 (1)协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作; (2)协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作; (3)协调外部门对维修部提出得其她工作要求。 4、对客服务管理 (1)及时处理业主提出得问题; (2)处理突发事件。 5、自我管理 (1)根据公司要求制定个人年度、月度学习计划; (2)按照计划与实际工作要求参加公司组织得相关培训;

通用商业广场物业管理服务方案模板.doc

通用商业广场物业管理服务方案模板 第一章项目定位及管理模式 一、项目概况 本商业广场投资总额近 XX 亿元人民币。占地面积 XXX 多亩,总建筑面积近 XX 万平方米,拥有 XXXX多个停车位,是XXX地区最大的专业市场。本商业广场雄踞新城市中心,有着得天独厚的地域和交通优势,紧邻广深、莞深XX高速的交汇地段, XX 分钟可通达XX 全市, XX 分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地,是珠三角 1 小时经济圈的交通核心枢纽。 本商业广场是XXX产业经济走廊,位于多年自发形成的成熟商贸财富区,周边聚集了国际博览中心和成行成市的商业街道,是XX市政府规划的XXXX产业基地,为本商业广场建设奠定了成功的基础。本商业广场以成为XXX区乃至全国最大的现代化、品牌化、规模化的专业市场为目标,规划上立足于现代商业流通格局,以满足办公、贸易、仓储、物流、营销、交流的经营需要,本商业广场进行功能配套、功能分区规划设计,必将成为中国XXXX商业广场的第一品牌。 二、项目分析及定位 1、项目分析 1)物业属性 本商业广场属专业商业项目,占地XXX多亩,面积大,容积率低,楼宇分散,开放式专业商业物业管理,物业管理服务上对本商业广场的安全管理、、商户服务、本商业广场的VI设计、环境管理是重点。 2)服务对象 本商业广场属专业商业项目,商户主要两类:一是XXXX的经营租户,二是进入XXXX采购的商户。 2、物业服务项目定位 1)安全:全面安全防范服务体系,真正达到人人无忧。 全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标,以预警式安全防范为核心,包括治安安全、设备安全、消防安全、交通(车辆)安全等内容。 2)舒适:优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。 实行以租户商户为中心的管家式物业管理服务模式,寓管理于精细服务之中,使租户商户尽享尊贵服务。 3)现代:应用最新物业管理服务体系,提供本商业广场物业管理服务。 4)一站式:提供包括房屋本体及设备设施维保、安全管理、清洁服务、绿化养护、车辆管理等在内的一站式物业管理服务,使租户专心经营。 5)高效:快速服务响应机制,保证及时满足租户需求。

大型商业商场物业管理方案完整版本

学会在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业商业街区(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面,在实际操作中,应根据各阶段的特点,有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段,从物业管理的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大租户的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。根据某广场工程进展情况,特制订如下方案: 1、工作内容: (1)从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据; (2)从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见: 园区规划设计; 建筑设计和选材; 环境整体设计; 标识系统的设计、配置; 绿化设计; 其它公建配套设施配置; 电梯、空调系统的配置; 消防设施配置; 安全监控系统配置; 弱电系统其它配置; 各类设备配置、选型; 隐蔽工程施工。 2、管理措施 (1)熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循; (2)制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作; (3)参与有关工程联席会议,协调各方面关系; 二、接管验收管理方案 为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护租户的合法权益,方便日后的物业管理,特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容: (1)了解接管物业的基本情况; (2)编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排; (3)与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对商业街区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改; (4)与开发、施工单位一起,对商业街区物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;

物业工程管理方案.docx

物业工程管理方案 一概述物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物,它作为房地产 品的消费环节,是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅 的居家环境和便捷的生活、商务空间,也已成为二十一世纪现代城市人物质文明 和精神文明需求的基本标志,同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本 要求。 我们将在“科学管理,挚诚服务;专业呵护,激情超越”的质量方针指 导下,力求从各个区域由接管开始,对各项工作精细化、规范化管理,为公司品 牌建设和延续打下坚实基础,并为房产销售提供有力支持,以促进楼宇的进一步 销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任,加强品质监控,用良好的管理与真诚的服务,合理解决微利润与高标准之间的矛盾,争取做到兼 顾的同时,达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着 手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要 开始,更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望 通过我们的不断沟通与携手努力,共同来打造和维护企业品牌,树立企业形象。 希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力,使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理: 1) 负责工程设备及人员的管辖和调配,培养、巩固骨干队伍,切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好; 2) 深入现场,掌握人员和设备状况,坚持每天检查;

3) 编制培训计划,定期对员工进行培训,提高专业技术水平; 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度,并督导实施; 5) 制订部门工作计划; 6) 主持召开班级别以上部门工作会议,落实层级管理,责任到人管理模式; 7) 每月总结工程维修质量,分析原因,落实解决措施; 8) 审核部门报表、请示和报告; 9) 制定工作计划,对部门基层管理员工作质量进行检查,并做出评估; 10) 整理上报部门合理化建议; 11) 组织部门创新活动; 12) 处理下级上报的各类问题; 13) 处理突发事件; 14) 组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 (1)协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作; (2)协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作; (3)协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 4、对客服务管理 (1)及时处理业主提出的问题; (2)处理突发事件。 5、自我管理 (1)根据公司要求制定个人年度、月度学习计划; (2)按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训;

大型商业商场物业管理系统方案设计

实用文档 文案大全天丰商场物业管理方案

厦门市方榕物业服务有限公司 目录 一、早期介入工作方案 1、工作内容 2、管理措施 3、参与有关工程联席会议,协调各方面关系; 二、接管验收管理方案 1、管理内容 2、管理措施 三、租户入住管理方案 1、管理内容 2、管理措施 四、保安管理方案 1、管理内容 2、管理措施 五、消防管理方案 1、管理内容 2、管理措施 六、清洁绿化方案 1、管理内容 2、管理措施 七、房屋、设施设备管理方案 1、管理内容 2、管理措施

八、财务管理方案 1、管理内容 2、管理措施 九、质量管理方案 1、管理内容 2、管理措施 十、人力资源管理方案 1、管理内容 2、管理措施十一、档案管理方案: 1、管理内容 2、管理措施

前言 物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业街区(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面,在实际操作中,应根据各阶段的特点,有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段,从物业管理的角度,对物 业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方 面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要 求,又满足广大租户的需求,尽可能地减少疏漏,避 免遗憾,保证质量,节约成本。根据某广场工程进展 情况,特制订如下方案: 1、工作内容: (1)从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见 和依据; (2)从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意 见: 园区规划设计; 建筑设计和选材; 环境整体设计; 标识系统的设计、配置; 绿化设计; 其它公建配套设施配置; 电梯、空调系统的配置; 消防设施配置; 安全监控系统配置; 弱电系统其它配置; 各类设备配置、选型; 隐蔽工程施工。

商业步行街物业管理服务投标方案

商业步行街 物业服务投标方案 XXXXXXXXXX有限责任公司 XXXX年XX月XX日

目录 致函 一、XXXX有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、XX商业步行街物业项目概况 五、XX商业步行街物业管理目标与整体策划 六、XX商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、XX商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、XX商业步行街物业费用分项描述 九、XX商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1:企业法人营业执照(副本)(复印件) 附件2:企业法人身份证(复印件) 附件3:组织机构代码证(副本)(复印件) 附件4:企业资质证书(副本)(复印件)

致函 尊敬的XX商业步行街业委会全体同仁: XXXX有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【XX商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【XX商业步行街】之具体情况下完成的,故此,所提交建议,属初步管理思路。日后,我公司正式签约接管该项目,我们将对【XX商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析,并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验,以高度的诚意及热情为贵委领导的【XX商业步行街】提供优质高效的服务,并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系!

一、 XX物业服务有限责任公司简介: XXXXXXXX 二、【XX路商业步行街】物业服务理念: 商业步行街作为一种最具活力的商业业态和最具成长空间的商铺形式,受到投资者的热烈追捧。纵观全国成功步行街的发展轨迹,从其地段来看,无一不处于城市的核心商圈,拥有悠久的历史和极高的知名度,在城市里家喻户晓,如深圳的东门步行街、广州的上下九步行街、长沙黄兴路步行街、武汉的江汉路步行街等。 商业步行街作为有规划的商业聚集,对商业步行街进行“统一管理,分散经营”是商业步行街区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”,要求商业步行街必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理,目前国内商业步行街购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,商业管理公司对商业步行街的管理更为重要。没有统一管理的商业步行街是难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”,是商业步行街对消费者和经营者间的交易提供场所,商业步行街的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1、商业步行街统一管理的理念在于:统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式,在商业步行街管理合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。从而在法律上确定商业步行街管理公司的管理地位。 1)“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理同步实施。 a)“品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 b)“完善的租约管理”指:签定租约后方可进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等。 c)营业时间的确定。 d)承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理。

商业物业管理服务方案

商业广场 物 业 管 理 方 案 (草案) 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划

第一节项目整体分析 一、项目特点分析 该商业项目地处繁华的北路商业街的南端,历史文脉悠远,无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。 该商业项目,总建筑面积约2万多平方米,该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。 二、项目所属区域分析 该商业项目广场位于北路是市虹口区的核心区,是仅次于是路、淮海路的第三大商业街,是开埠以后,最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌,形成了今天北路特有的现代化"平民商业大街"、"路,中华名品街"。 北路,以高品位、中低价的商品,现代电子技术的服务,及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色,加上一批著名的商贸企业先后进驻北路,吸引着越来越多的市民和国外的游客。 北路商业的消费对象历来以普通市民为主,加上旅游和体育活动,更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛,平均日客流量达90万人次,与路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成市级商业中心,通称"四街一场"。 三、客户群体分析 北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”,有别于名店栉比的路和豪华高雅的淮海路,坚持为大众服务的经营方针,立足于国货名品,扶持民族工业,成为国名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路,买卖请到路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。 四、商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”,要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

商业街物业管理协议书

商业街物业管理协议书 (以下简称甲方)乙方: (以下简称乙方)身份证: 根据有关法律和法规,在平等、自愿的原则下,甲、乙双方友好协商签定如下装修、商业经营管理协议: 一、入场手续的办理乙方在装修之前到甲方指定部门提出申请并办理相关手续,领取《精品街街进场装修审批单》,将相关装修设计图纸(不含消防方案及设施)交甲方审核,填写《装修登记(跟踪管理)表》,凭《施工通行证》到工程部领取钥匙,方可进场装修。乙方确保年月日前完成装修,并正式开业。 二、费用 1、精品街的管理费以租赁面积按每平方米计收,物业管理费按1元/平方米收取,乙方以3个月为一期支付物业经营管理费。乙方经营号商铺,租赁面积平方米,每期商业物业管理费合计人民币元(万仟佰拾元整)。首期商业物业管理费自年 月日开始计收。 2、协议签定之日,乙方应缴纳商业物业管理费保证金人民币500元/铺,合计(万仟佰拾元整),乙方经营过程中,未违反“鸿都商业步行街商业物业经营管理公约”即在租赁期满或经营情况发生变化而退场时予以退还。

3、协议签定之日,乙方应缴纳装修押金叁仟元,装修验收合格,且无违反协议之行为,装修押金全额退还。 4、乙方进场装修之日起按照实际使用额自行支付所经营铺位之水、电、通讯费。 5、乙方经营活动之税款、工商管理费,乙方根据政府相关政策自行支付。 三、装修禁止行为及注意事项 1、乙方不得擅自改交建筑主体结构及承重结构。 2、乙方需按甲方审核批准后的图纸施工,不得随意更改,如有更改须甲方审批同意后方可实施。 3、乙方不得将公共区域和室内的公共设施、门、窗等封死。 a) 施工现场不得进行烧菜、煮饭等动用明火的活动。若需要使用电焊、风焊等设备,操作人员须持有效证件。每铺最少配合1个手提式灭火器。b)施工不得在公共走道、广场堆放垃圾、装修材料,对造成公共位置污染、损害的必须清洗、赔偿。c)装修严禁乱接乱拉电源线。乙方离开施工场地,须关妥所有电源开关、门窗。d)乙方遇到疑难问题,甲方随时提供服务,甲方管理员不定期检查装修情况,及时协助解决问题。因乙方原因造成其他铺位损失,乙方与受损方协商赔偿事宜。 四、装修验收(不含消防及其设施)乙方装修完毕,申请装修验收,甲方将派工程技术员现场验收,验收合格后,甲方向乙

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