房地产法名词解释内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
房地产法名词解释
1 房地产市场：是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为：①综合功能；②多级市场；③法定形式；④部分限制；⑤国家适度干预。
2 房地产关系：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法：是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。
3 房地产法调整对象的内容：①土地、房屋财产关系；②土地利用和管理关系；
③城市房地产开发经营关系；④城市房产管理关系；⑤城市物业管理关系。广义的房地产法的基本内容：①关于房地产权属的规定；②关于房地产开发利用的规定；③关于房地产交易的规定；④关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；⑤关于社会化、专业化的物业管理的规定。
4 我国房地产法的基本原则：①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合的原则。
5房地产法律关系：是对房地产关系的法律调整，房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。
房地产法律关系的要素：包含主体、客体和内容。主体即参加房地产法律关系的当事人。主要有：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象。一般包括土地、房屋和行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素。
6 根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持的“一书两证”制度是：①选址意见书；②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证。
7 土地管理法的主要内容：①土地用途管制；②加强耕地保护；③提高征用土地的补偿标准；④加大查处土地违法行为的力度。
8 土地所有权：是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。其特征为：①土地所有权是一项专有权利，其权利的主体是特定的，而义务主体是不特定的；②对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应的法律约束；
③土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。集体土地所有权的特征：①权利主体多样化；②所有权客体的限制性。
9 我国国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
国有土地确定给单位或个人使用的形式：①行政划拨；②国有土地有偿使用；③国有土地承包经营。
10 国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土地有偿使用的第一种方式。其特征为：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；
②土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让的三种方式：①协议出让；②招标；③拍卖，又竞投。
国有土地租赁：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。这是国有土地有偿使用的第二种方式。国有土地使用权作价出资或入股：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。这是国有土地有偿使用的第三种方式。
11 土地使用权出让合同：是指土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。
12 土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。转让的方式有买卖、赠与和交换三种。
土地使用权转让的条件：必须同时具备三个条件，①土地使用权是有偿出让取得的；②按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；③按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的。
13 土地使用权禁止转让的法定情况：①以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；②司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有土地使用权，未经其他共有人树木，书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的。
14 土地使用权出租：是指土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。
土地使用权抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。土地使用权抵押的生效要件：①设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人；②设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同；③抵押必须办理登记。
15 土地使用权终止的原因：可以分为四种：①因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止；②土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用权；③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；④因土地的灭失而导致土地使用权的终止。
16 土地使用权的划拨：是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。其特征为：①土地使用权划拨是一种具体的行政行为；②土地使用权划拨是一种无偿的行为；③土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的；④划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。
17 可以由县级以上人民政府批准划拨的土地使用权的范围：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
18 划拨土地使用权转让、出租、抵押的条件：①土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织或个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。
19 《土地管理法》规定的可以收回划拨的国有土地使用权的情形：①为公共利益需要使用土地的；②为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请
续期未获批准的；④因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
20 国企改革中涉及的划拨土地使用权，应当采取出让或租赁方式处置的情况：
①国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及足见企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。21国企改革中，经批准后保留划拨方式处置土地使用权的情形：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，远土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业的除外；②国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业企业的；
③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。
22 土地利用与保护的原则包括：①十分珍惜、合理利用土地的原则；②切实保护耕地的原则；③全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；④开发、利用与整治保护相结合的原则。土地利用与保护的内容：①土地利用总体规划制度；②土地开发制度；③耕地的特殊保护制度；④土地调查和统计制度。
23 土地利用总体规划：是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局较长时间的总体安排和布局。它是国家实行土地用途管制的依据。
成片开发：是从事开发经营成片土地的简称。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或转让、出租地面性建筑物。
24 为实现耕地总量动态平衡，土地管理法规定的相应制度：①从规划上保证总量平衡；②实行土地用途管制制度；③实行占用耕地补偿制度；④实行基本农田保护区制度；⑤禁止闲置和荒芜耕地。
25 土地利用年度计划编制的依据：①国民经济和社会发展计划；②国家产业政策；③土地利用总体规划；④建设用地和土地利用的实际情况
26 基本农田保护区：是指对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。
27 基本农田保护区制度的内容：①需要占用基本农田应报国务院批准；②实行基本农田补充制度；③禁止破坏基本农田；④实行基本农田地力等级评定制度；
⑤实行基本农田保护责任书制度。基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
28 应划入基本农田保护区来加强管理的耕地：①经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；③蔬菜生产基地；④农业科研、教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集（镇）建设用地区周遍的耕地，应当优先划入基本农田保护区。
29 土地开发：是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。开垦土地成为土地开发的一
种具体形式。土地开发的原则：①符合土地利用总体规划；②保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；③农业用地优先开发；④保护开发者利益。土地复垦：是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。
30 建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。农村宅基地：是农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。31 国家建设征用土地：是国家运用其行政权力把农村集体土地转为国家所有的行为。其法律特征为：①征地主体的唯一性；②征地行为的行政性；③征地条件的补偿性。征地费用的构成：①土地补偿费；②安置补助费；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤新菜地开发建设基金；⑥土地复垦费或耕地开垦费。可以申请临时用地的两种情况：建设施工需要和地质勘察需要。
32 房屋所有权：是所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的种类包括：国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权和其他性质的房产所有权。
33 房屋共有：是两个或两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。其特征：①主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有；②客体是同一项房产；③房屋共有存在着对内、对外两种关系。房屋共有分共同共有和按份共有两种形式。房屋共同共有：是指两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。其特征：①共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都对整个共有房屋享有所有权；②共有人对共有房屋享有共同的权利，并承担
共同的义务；③共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额，只有在共同共有关系消灭时方能分清份额。
房屋按份共有：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。其特征：①主体各有份额，即对同一房屋享有明确具体的份额；
②每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让；③每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利、分担义务。
34 在处理房屋按份共有关系时应当掌握的原则：①一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利；②共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利；③按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的分割方法，对其中不能分割或分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。
35 土地使用权：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权的特征：①权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权；②客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面；③目的的特殊性。目的在于进行房地产开发建设；④取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序；⑤使用的期限性。土地使用权是有期限的。
36 土地使用权的取得主要有：原始取得和传来取得两种。原始取得的主要方式是有偿出让和行政划拨。传来取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。
37 国家对土地使用权主体变更的限制主要表现在：①限制国有企业与机关、事业单位之间流转；②限制公民与法人、非法人组织之间流转；③限制中国人与外国人之间以及外国人相互之间流转。
38 建筑物区分所有权：是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。其特征：①复合性；②专有所有权的主导性；③一体性；④权利主体身份的多重性。
39 住房部分产权：是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。
40 房地产相邻权：即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。其特征为：①房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；②房地产在地理位置上必须是相邻的；③相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；④房地产相邻关系的内容是相邻关系人之间的权利义务。
41 房地产相邻权的种类：①因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系；②因相邻环境保护而发生的相邻关系；③因险情危害而发生的相邻关系；④因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。
42 异产毗连房屋：是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同的所有人共有的房屋。
43 处理相邻关系应注意的原则：①是否有利于生产发展；②是否有利于方便人民生活；③是否有利于团结互助；④是否公平合理。
44 房地产权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权或使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为。房地产权属登记是房地产登记的主要内容之一。房地产权属登记的功能有：产权确认功能、公示功能和管理功能。
45 在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。房地产权属登记及其效力的规定，主要有德国法模式、托伦斯模式和法国模式三种。从实践来看，我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。
46 房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房地产权属登记分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记。
房产产权登记的全过程，大体包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序。
47 地产权属登记：是房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的一种制度。按登记的时间和内容的不同，地产权属登记可分为初始登记和变更登记。初始登记的程序：①申报；②地籍调查；③权属审核；④注册登记；⑤颁发土地证书。变更登记的程序：①变更申报；②变更调查；③变更审核；④变更登记注册、发证。
48 城市居民私房：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私房继承：是指在公民死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有的法律关系。私房继承的条件：①必须有被继承人死亡的事实；②被继承人留有合法的遗产—房屋；③必须有继承人。
49 房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。应注意两点：①取得国有土地使用权是房地产开发的前提；②房地
产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。房地产开发的特征：①涉及面广；②工程项目多；③投资量大；④建设周期长。
50 房地产开发的类别：①单项开发、小区开发和成片开发；②经营性开发和自用性开发；③新城区开发和旧城区拆迁改造。房地产开发应注意的事项：①总体效益开发；②严格按用途、期限开发；③设计、施工规范；④居民住宅优惠开发。
51 房地产开发用地：就是进行基础设施和房屋建设的用地。其含义包括：①从权利性质来看，房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权，而不是指取得开发用地的所有权；②从土地所有权来看，仅指城镇国有土地，而不包括集体所有的土地；③从土地范围来看，出让的土地所有权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物人属于国家所有。
52 我国现行土地使用制度的特点：①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；②土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。
53 房地产开发企业：是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。其含义包括：①以营利为目的；②营业内容包括房地产开发和经营；③依法律规定的条件、程序设立。房地产开发企业的种类有：专营企业、兼营企业和项目公司。
54 设立房地产企业应具备的条件：①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国务院规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业的设立程序：①申请登记；②发给营业执照；③备案。
55 房地产开发企业的行业管理主要有：四个方面，①规定设立房地产开发企业的必要条件；②建立房地产开发企业工商登记后的备案制度；③对房地产开发企业实行分等定级；④对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。
56 房地产中介服务：是指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。设立房地产中介服务机构应具备的条件：①有自己的名称、组织机构；②有固定的服务场所；③有必要的财产和经费；④有足够的专业人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。
57 房地产中介服务机构的义务：①遵守有关的法律、法规和政策；②遵守自愿、公平、诚实信用的原则；③按照核准的业务范围从事经营活动；④按规定标准收取费用；⑤依法缴纳税费；⑥接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
房地产中介服务机构在房地产中介活动中的禁止行为：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；②允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；③同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；④与一方当事人串通损害另一方当事人利益；⑤法律法规禁止的其他行为。房地产中介服务实行回避制度，房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。房地产中介服务实行赔偿制度。
58 房屋拆迁：是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。房屋拆迁的种类：①市政动迁和社会动迁；②征地拆迁和非征地拆迁；③统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。房屋拆迁应注意的事项：①服从国家利益；②符合城市规划；③保护合法权益；④谁拆迁、谁安置补偿。
房屋拆迁的程序：①申领规划用地许可证；②编制拆迁计划和方案；③申领房屋拆迁许可证；④发布拆迁公告；⑤签订拆迁补偿、安置协议；⑥实施房屋拆迁。
59 房屋拆迁补偿：是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。房屋拆迁补偿必须坚持统一作价、等价交换、区别对待和按质论价的原则。拆迁补偿的方式有三种：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。
拆迁补偿的对象和范围：拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。所有人包括房屋产权人，代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑，超过期限的临时建筑不属拆迁补偿的范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆迁，应给予适当的补偿。
60 拆迁安置：是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补偿费用。房屋调换：是双方交换房屋使用权的行为。调换房屋不引起所有权的转移，其实质是房屋租赁权的互相转让。
61 房地产交易：是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。其特征：①房地产交易对象的特殊性；②房地产交易形式的确定性；③房地产交易是数种典型合同的称谓；④房地产交易是要式法律行为。
62 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其含义为：①房地产转让，是房地产权利人实施的行为；②房地产转让，是房地产权利人将房地产转移给他人的行为；③房地产转让，通过买卖、赠与或其他合法方式实现；④房地产转让的客体具有多样性。
63 房地产转让的禁止条件：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③共有房地产，未经其他共有人书面同意的；④权属有争议的；⑤未依法登记领取权属证书的；⑥法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
64 房地产转让的条件：⑴以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发；③转让房地产时房屋已经能够建成的，还应当持有房屋所有权证书。⑵以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：①土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；④依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
房地产转让的程序：①签约；②申报；③审查；④查勘与评估；⑤交纳税费；⑥核发过户单。
65 房地产转让合同：是指房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系：①房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；②房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；③房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容。
66 房屋预售：也称商品房预售，是房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售，又称“卖楼花”。房屋预售的条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地是用权证
书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；④房屋预售实行许可证制度。
67 房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押权的性质：①抵押权是一种从属权利；②抵押权是一种价值支配权；③抵押权是一种优先受偿权。
不得设定抵押的房地产（房地产抵押的条件）：①权属有争议的房地产；②由于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的房地产。
68 房屋租赁：是房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。不得出租的房屋（房屋租赁的条件）：①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦已抵押，未经抵押人同意的；⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
69 承租人违约或违法而导致出租人收回房屋而终止合同的情形：①将承租的房屋擅自转租的；②将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；③将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；④拖欠租金累计6个月以上的；⑤公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；⑥利用承租房屋进行违法活动的；⑦故意损坏承租房屋的；⑧法律、法规规定其他可以收回的。
70 房屋转租：是房屋承租人将承租的房屋在出租的行为。房屋租金：是房屋承租人为取得一定期限内的房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。房屋租金分为成本租金、商品租金和市场租金。
71 房屋出典：是承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用收益的行为。房屋出典的法律特征：①房屋出典是设立于他人所有的房屋之上，以使用和收益为目的的用益物权；②房屋出典是一种双务、有偿的民事法律关系；③房屋出典是一种要式法律行为；④出典人对出典房屋，必须经过一定期间才能回赎；⑤在出典人和承典人约定的房屋出典关系存续期间，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。
72 房屋出典与房屋抵押的区别：①设立的目的不同；②房屋是否转移占有不同；③法律后果不同。房屋出典与房屋出租的区别：①设立的目的不同；②法律后果不同；③取得房屋占有权、使用权的代价不同。
73 房屋赠与：是指房屋所有人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。房屋赠与合同：是赠与人与受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。赠与合同是双方的法律行为。在赠与合同中，受赠人须缴纳按税值价格的3%-5%的契税。
房屋交换：也称房屋互易，是房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。房屋交换合同的特征：①房屋交换合同是双务合同；②房屋交换合同是实践合同；③房屋交换合同是要式合同。
74 我国城镇住房制度改革的模式曾进行的探索：①全价出售公有住房；②公有住房补贴出售；③推行以调整公房低租金为主的综合配套改革；④多种方式全面推进住房改革；⑤推行住房货币工资分配制度。
75 城镇住房制度改革的基本原则：①国家、集体、个人三者共同负担的原则；
②租、售、建并举的原则；③在统一政策的基础上，因地制宜、分散解决的原则；④转换机制的原则
76 城镇住房制度改革的基本内容：①把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、集体、个人三者合理负担的体制；②把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；③把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配制度；④建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；⑤建立住房公积金制度；⑥发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；⑦建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展；⑧加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
77 住房公积金：是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。住房公积金制度的主要内容：①按照“个人存储、单位资助”的原则进行归集；②按照“统一管理”和责、权、利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理；③按照“专项使用”的原则使用住房公积金；④住房公积金归个人所有，存入个人公积金账户，当职工离、退休时，其积累的住房公积金本息余额一次结清，退还职工本人。
78 居民购买公有住房的优惠待遇：⑴享受多种房价折扣；包括①购买现住房折扣；②工龄折扣；③一次性付款折扣。⑵减免部分税费；①对现住户购房减收征
地和拆迁补偿费；②房改期间购房享受一次性税费方面的优惠，即免缴房屋契税和土地使用税。
79 为配合住房分配货币化政策的实施，我国正在推行的新的改革措施：①建立以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系；②以多种方式增强个人的购房能力。
80 物业：是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。物业管理：是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。
物业管理公司：是指根据合同接受业主或业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。物业管理公司的权力来源于业主大会和业主委员会。物业管理具有社会化、专业化和市场化的特点。
81 物业管理的原则：①业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则；
②物业管理公司实行合同聘用的原则；③社会化、企业化经营原则；④由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。
82 物业管理的基本内容按服务的性质和提供的方式分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
物业管理的基本环节：①物业管理的策划阶段；②物业管理的前期准备阶段；③物业管理的启动阶段；④物业管理的日常运作阶段。
83 房屋修缮管理：是物业公司按照一定的科学管理制度和程序及维修技术管理要求，对受委托管理的房产进行日常维护、修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。
房屋修缮管理的内容包括：房屋质量管理、房屋修缮施工管理和房屋维修行政管理以及房屋维修档案资料管理。
84 房屋设备管理：是指以一定的科学管理制度和程序，按照一定的技术管理要求，对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理。其内容一般包括：房屋设备资料管理、房屋设备运行管理和房屋设备维修管理。
85 房屋设备管理制度包括：①接管验收制度；②预防性计划维修保养制度；③值班制度；④交接班制度；⑤报告记录制度。
86 业主：是指物业的所有人。业主大会：是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主委员会：是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。
87 业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺，并对全体业主和使用人有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利的义务的行为守则。
88 业主大会的权利：①选举、撤换业主委员会组成人员；②监督业主委员会的工作；③通过业主公约和业主委员会的章程；④批准物业管理委托合同；⑤决定物业内关于业主利益的重大事项；⑥决定物业管理的其他重要事项。
89 业主委员会的性质和地位：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。
2013年10月高等教育自学考试房地产法试题和答案 （课程代码00169） 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国工业用地使用年限最高为（C）4-92 A．20年B．30年 C．50年 D.70年 2．征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由（B）3-79 A．国务院批准B．省、自治区、直辖市人民政府批准 C．市级人民政府批准 D.县级人民政府批准 3．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合 ．．．法律规定的是（D）6-143 A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证 C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以 上，并获得房地产管理部门批准 4．国有土地租赁是出让方式的补充，其不得 ．．适用的情形是（A）4-91 A．利用原有建设用地进行经营性房地产开发 B．原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用 C．原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用 D．原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用 5．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收入在补偿方式上（C）4-99 A．应当采取货币补偿 B．应当采取房屋产权调换 C．既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换 D．县政府必须提供改建地段房屋 6．房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的（B）4-98 A．勒令拆除B．不予补偿 C．处以罚款D．补办手续 7．《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是（D）4-99 A．社会福利评估B．社会风险评估 C．商业利益评估D．房屋价格评估 8．下列土地所有权，只能归国家所有的是（A）2-58 A．城市市区土地B．农村和城郊土地 C．宅基地D．自留地、自留山
期货基础知识要点与重点汇总 第一章期货市场概述（要点与重点） 2．1571年，英国创建了世界上第一家集中的商品市场—伦敦皇家交易所，后来成为伦敦国际金融期货期货权交易所的原址，其后，荷兰的阿姆期特丹建了第一家谷物交易所。 3．现代意义上的期货交易在19世纪中期产生于美国芝加哥。（单选） 4．1848年，芝加哥的82位商人发起组建了芝加哥期货交易（CBOT）。1851年，芝加哥期货交易所引进了远期合同。（单选） 6．芝加哥期货交易所于1865年推出标准化合约，同时实行了保证金制度，这是具有历史意义的制度创新，促成了真正意义上的期货交易的诞生。 7．1925年芝加哥期货交易所结算（BOTCC）成立以后，芝加哥期货交易所的所有交易都要进入结算公司，从此，现代意义的结算机构出现了。 10．伦敦金属交易所（LME）正式创建于1876年。 11．1726年，法国商品交易所在巴黎诞生。 12．期货交易与现货交易的联系：期货交易是以现货为基础，在现货交易发展一定程度和社会经济发展到一定阶段才形成和发展起来的。两者相互补充、共同发展。（判断） 14．在现货市场上，商流与物流在时空上基本统一的。（判断） 16．远期交易是期货交易的雏形，期货交易是在远期交易的基础上发展起来的。（判断） 17．期货交易与远期的区别：交易对象不同、功能作用不同、履约方式不同、信用风险不同、保证金制度不同。（多选） 18．期货交易的基本特征：合约标准化、交易集中化、双向交易和对冲机制、杠杆机制、每日无负债结算制度。（多选） 19．期货市场是一个高度组织化的市场，并且实行严格的管理制度，期货交易最终在期货交易所内集中完成。（判断）
《房地产法》复习纲要A 一、单项选择题 1．房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( )。 A.经过公证机关公证 B.经过房屋所在地政府房管部门认可 C.经过被拆迁人所在单位批准 D.将协议保存于人民法院 2．拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( )。 A.过渡费 B.临时补助费 C.安置费 D.补偿金 3. 以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得( )。 A.房屋所有权证书 B.土地出让金缴纳证明 C.土地使用权证书 D.土地使用证明 4. 下列属于房地产抵押人的权利的是( )。 A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权 B.保持抵押房地产的价值 C.物上代位权 D.优先受偿 5. 房地产开发必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益和( )相统一的原则。 A.设计规范 B.严格按用途 C.环境效益 D.合理布局 6. 房地产开发企业在领取营业执照后的( )日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。 A.30 B.10 C.60 D.45 7. 房地产方面的部门规章主要是指( )制定的规章。 A.国家发改委 B.建设部 C.司法部 D.商务部 8. 在解决房地产纠纷的法律方式中( )。 A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决 B.当事人可不通过协议直接提起仲裁 C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理 D.仲裁和诉讼不能同时适用 9. 按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发和( )。 A.成片开发 B.经营性开发 C.自用性开发 D.新城区开发 10. 房屋交换，亦称“房屋互易”，是房屋所有人互相交换房屋( )权的行为。 A.使用 B.所有 C.管理 D.租赁 11. 公民作为房屋赠与人，必须是房屋的( )人，同时必须具有完全民事行为能力。 A.使用 B.所有 C.管理 D.租赁 12. 可以出租房屋的条件之一是( )。 A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意 C.未取得房屋所有权证 D.房屋的权属有争议
行政管理基础知识点汇总 政府职能的发展变化 自然状态下的政府职能主要为“御外”、“安内”，一方面表现为统治职能的极端强化，另一方面表现为经济管理和社会管理职能的相对弱化；近现代资本主义国家的政府职能主要为“御外”、“安内”、“建设公共设施”；现代资本主义国家的政府职能主要有：提供公共产品和服务，稳定宏观经济，调节社会分配，维护市场秩序。 政府职能的重要地位 政府职能体现了公共行政的本质要求，是公共行政的核心内容，也是公共行政的本质体现，直接体现公共行政的性质和方向；政府职能是政府机构设置的根本依据；政府职能的转变是行政管制体制和机构改革的关键；政府职能的实施情况是衡量行政效率的重要标准。政府职能的实施手段主要是依法行政。 影响与制约政府职能转变的因素 （1）社会环境的变迁。社会环境变迁是决定政府职能转变的外在动因。 （2）公共行政的科学化。公共行政的科学化是政府职能转变的内在动力。要按照统一、精简、高效的原则大力精简机构和人员；要按照权责统一的原则，合理划分和界定各级各部门的事权和职能分工。 （3）技术手段的创新。技术手段的创新是政府职能转变的根本保障。举例：政府运用财政政策、货币政策等工具可以间接、宏观地对市场进行调控；政治科学和管理科学的发展使政府的机构设置和组织运作更加合理有效。 （4）传统行政文化的影响。传统行政文化是影响政府行政职能转变的因素。如何吸收精华、剔除糟粕，克服传统行政文化不良因素所带来的惰性和惯性，是政府职能能否发生实质性转变的重要因素。 政府职能转变的内容 政府职能转变，不仅包括政府职能内容的转变，还包括政府行政职能方式的转变、政府职能的重新配置以及相应政府机构的调整和改革。主要包括以下三个方面： （1）政府职能的外部转移。指政府将不属于自己的职能还给企业以及社会中介组织，防止政府职能的“越位”，将属于政府自己的职能收回，防止政府职能的“缺位”。 （2）政府职能的系统转移。在纵向层级之间要按照必要的集中与适当的分散相结合的原则，合理划分各级政府的职能范围，明确各自的权力和责任；在横向部门之间要按照相同或相近的职能由一个部门承担的原则，合理配置和划分政府部门之间的职责分工。要在管理运行上按封闭原则进行分类。 （3）行政管理方式的转变。行政管理方式，即政府行使能的方式，包括工作方式、工作作风、运行程序等，管理手段的转变，就是将传统计划经济体制
第一章 房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、 美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
提供 第一章 总论 考情分析 本章是会计基础考试中比较重要的一章，也是考生入门会计关键的一章。本章的概念较多，也比较抽象，考生对本章掌握的程度直接影响对后面章节的理解和把握。考试涉及各种题型，最近三年考试平均分为 7 分。本章的学习难度较大，要求考生牢记一些基本的知识点。 第一节 会计概述 一、会计的概念及特征 （一）会计的概念 1. 会计管理活动论认为，会计的本质是人们为了适应生产管理、企业管理和经济管理的需要而产生和发展起来的，是一种经济管理活动。 【例题 · 判断题】（ 2010 年）会计的本质是一种管理活动。（ ） 『正确答案』√ 2. 会计信息系统论把会计的本质理解为一个经济信息系统。 （背）会计是以货币为主要计量单位，运用一系列专门方法，核算和监督一个单位经济活动的一种经济管理工作。 （二）会计的基本特征 （背）这些专门方法包括设置会计科目及账户、复式记账、填制和审核会计凭证、登记账簿、成本计算、财产清查、编制会计报表，这是会计管理活动区别于其他经济管理活动的重要特征之一。 二、会计的基本职能 （背）会计的基本职能为核算与监督。 （一）会计的核算职能 会计的核算职能是以货币为主要计量单位 . 通过对特定主体的经济活动进行（背）确认、计量、记录与报告，提供财务状况、经营成果、现金流量以及其他相关经济信息的目的。（背）核算职能是会计最基本的职能，它反映的是资金运动情况。从内容上讲，它体现了（背）记账、算账、报账三个阶段。 （二）会计的监督职能 会计的监督职能是对经济活动的合法性和合理性实施的审查。 （背）会计监督分为内部监督和外部监督。其中外部监督又分为国家监督和社会监督。会计监督分为事前监督、事中监督和事后监督。 【例题 · 单选题】（ 2010 年）会计监督分为（ ）。 A. 国家监督和社会监督 B. 内部监督和外部监督 C. 内部监督和社会监督 D. 国家监督和外部监督 『正确答案』 B
第一章房地产法规概述 1、1房地产 1.1.1房地产得概念 房地产得自然属性、经济属性与社会属性(理解记忆) 自然属性:①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地得不可再生性与稀缺性 经济属性:①商品性②具有价值与使用价值得商品得二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离得偶性 社会属性:①公平性、福利性与社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化得使用分散性③房地产与经济社会发展得协调性 1.1.2土地与房屋 房屋构成应具备得三个条件(理解记忆) ①必须有上盖②必须固定于土地上,有建筑基础③必须就是合法得 1.1.3地产与房产 地产与房产得区别(理解记忆) ①地产可单独存在,而房产离开地产则不能单独存在,没有所谓得“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命,会不断损耗甚至自然灭失,作为一种资产存在折旧率;而地产却可永久利用,一般不贬值,更很少发生物权灭失得情况。 ③地产价格与房产价格得影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律得支配;而房价则取决于建筑成本与地价。 1.1.4房地产得分类 房地产按照不同分类方法进行得分类(理解记忆,能够举例) ⑴按用途分类 ①居住房地产:住宅、集体宿舍 ②办公房地产:写字楼 ③商业房地产:商业店铺、购物中心 ④旅游房地产:宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产:酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育与娱乐房地产:体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产:厂房、仓库 ⑧农业房地产:农场、林场 ⑨特殊用途房地产:医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产:商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类:销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类:生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1、2房地产业 1.2.1房地产业得概念 房地产业得定义(理解记忆) 房地产业就是指以土地与建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰与服务得集多种经济活动为一体得综合性产业。 房地产业与建筑业得区别(理解) 1.2.2房地产业得结构 房地产业得行业结构(记忆) ①房地产开发经营业②房地产咨询业③房地产估价业④房地产经纪业⑤物业管理业 1.2.3房地产业得地位与作用
第一章房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、 集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、 仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集
管理学知识归纳 1管理:通过协调和监督他人的活动，有效率和有效果的完成工作。(书上) 管理是一个协调工作活动的过程，以便能够有效率、有效果的同他人一起或通过他人实现组织的目标(课件)管理的职能:计划、组织、领导、协调和控制。 管理的目的:是为了建立和强化企业的核心利润源，谋取企业长期的、稳定的、增长的利润； 管理是一种过程:计划、组织、领导、协调和控制组织机构内的人员以及其它资源以实现组织机构所要达到的目的 和目标的过程。 管理的本质是合理分配和协调各种资源的过程。 管理的要素:管理者与被管理者；管理活动；管理目标 衡量指标:效率:尽可能少的投入获得尽可能多的产出。(做事的方式)——做正确的事 效果:所从事的工作和活动有助于组织达到其目标。(做事的结果)——正确的做事 2影响管理幅度的因素 1)在被管理人员确定的情况下，管理幅度与管理层次成反比，即管理幅度越大，则管理层次越少； 2)与管理的政务和事务的难易程度和规范程度有关。管理的事务越难、越不规范，则要求管理幅度要小些 3)与管理者的水平和管理手段的先进程度有关。管理者水平高，管理手段先进，则管理幅度可大些。 4)与被管理对象有关。被管理人员素质高、责任心强，能独立胜任工作且忠于组织，则管理幅度可大些。 5)不同管理层次和工作性质。管理幅度也应有差别。 6)与组织法规健全与否有关。对于一个法规、程序健全的组织，幅度就可大些。 3霍桑试验 由哈佛大学的工业心理学教授梅奥组织进行。梅奥的结论是:行为和情绪是密切相关的；小组对个人的行为有重大的 影响；小组的标准是由单个工人的产出确定的，金钱在决定小组的产出标准上小组的情绪和工作保障来说是相对次要的因素。这些结论导致在组织管理方面对人的行为因素的新的强调。 霍桑试验结果:1)管理者不但需要做计划、组织、指挥和控制工作，还要不断建立一个人际的社会机构。 2)要建立一套系统的方法使人们容易与其他群体结合。 3)管理人员的风格的重要性。 4)首创“社会人”的概念。 4组织文化:组织成员共有的价值观、行为准则、传统习俗和做事的方式，他影响了组织成员的行为方式。 七个维度:关注细节:期望员工表现出精确性、分析和关注细节的程度 成果导向:管理者关注结果或成果，而不是如何取得这些成果的程度 员工向导:管理决策中考虑结果对组织成员影响的程度 团队向导:围绕团体而不是个人来组织工作的程度 进取性:雇员富有进取性和竞争性而不是合作性的程度 稳定性:组织决策和行动强调维持现状的程度 创新与风险承受力:鼓励雇员创新并承担风险的程度 强文化:强烈支持并广泛共享基本价值观的文化。 特点:价值观广泛共享；关于“什么事重要的”，价值观传递的信息是一致的；大多数员工能讲述关于公司历史或 影响的故事；员工强烈认同价值观；共有价值观与行为之间存在密切联系。 优点:雇员对组织的承诺更多一些；提高绩效(快速反应并解决问题) 缺点:妨碍员工进行新的尝试，特别是在处于快速变革时期时。 5目标管理 一个组织成员共同确定组织目标并依据这些目标的达成与否来评估员工绩效的过程 在这种管理体系下，雇员与他的管理者共同确定具体的绩效目标，然后定期评审实现目标方面的进展情况。奖励是基于在实现目标方面的发展。目标管理方法不仅仅将目标作为一种控制方法，而是同时把它作为激励雇员的方法。 目标管理有助于提高员工绩效和组织的生产率。但是此方法要求相对稳定的环境，在动态的环境下，可能会失去作用。
房地产法重点知识归纳 第二章·第二节 土地所有权的特征： 土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是以土地为标的物，土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。 1、土地所有权是基于我国现实经济情况而产生的法律制度； 2、土地所有权反映了土地所有权人与非土地所有权人之间产生的法律关系； 3、土地所有权通常通过土地所有权权能的分离，使非土地所有权人对土地享有他物权。 土地所有权的社会功能： 1、维护社会安定； 2、促进社会发展； 3、促进财富的积累。 土地使用权的性质： 1、土地使用权是一种物权； 2、土地使用权是一种他物权； 3、土地使用权是一种用益物权。 土地所有权与土地使用权的相互关系： 1、区别： （1）土地所有权是自物权，土地使用权是他物权； （2）土地所有权为完全物权，土地使用权为限制物权； （3）在我国，土地所有权具有不可交易性，而土地使用权却可交易。 2、联系： （1）土地所有权决定着土地使用权； （2）土地使用权促进土地所有权发挥其功能。 世界范围内，土地所有及使用制度的类型： 1、全民所有，无偿使用； 2、土地上、下级所有权并存，土地使用受两个所有权制约； 3、土地由私有与各级政府分别所有，各自使用； 4、土地由国王名义所有，土地使用权类似于土地所有权； 5、土地合作组织集体所有，集体使用。 我国土地所有制度： 1、国家土地所有制度 2、集体土地所有制度 属于全民所有即国家所有的土地： 1、城市市区的土地； 2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 3、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 4、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 5、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土
第一部分小点 第一章 1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是6月25日 3、以下属于房地产三级市场交易活动的是：房屋租赁 4、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是：土地所有权、土地使用权 5、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：经济适用房 6、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：土地用途管制 7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是《民法通则》 8、在我国，不可作为商品来交换的是：土地所有权 9、以下不属于房地产法律关系参加人的是：合伙组织 10、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：《中国土地法大纲》 11、以下有权制定房地产法规的主体是广州市人大常委会 12、根据《建筑法》，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是：国务院建设行政主管部门 13、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：《行政诉讼法》 多选 1、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：农用地、建设用地、未利用地 2、房地产法律关系的客体包括：土地、房屋、行为 3、房地产市场的特征有：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式 4、我国房地产法的基本原则包括：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则 5、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、房地产法律关系主体之权利和义务 6、房地产法律关系主体主要有：国家机关、企业单位 7、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、建设工程规划许可证 8、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的拆迁关系、征用关系、土地用途管制关系 9、民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的：所有关系、使用关系、转让关系、抵押关系、租赁关系 10、广义的《房地产法》的基本内容包括：关于房地产权属的规定、关于房地产开发利用的规定、关于房地产交易的规定、关于社会化、专业化的物业管理的规定、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 11、在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现于它的基础性、先导性 12、房地产立法体系中的地方性法规的制定主体包括：省会市人大、经济特区所在地人大、国务院批准的较大市的人大常委会 13、我国现时所称房地产市场，是指城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和：国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押 第二章 1、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：国家城市服务部 2、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：国家土地管理局 3、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：建设部 4、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：国家土地管理局 5、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：国务院 6、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：省一级人民政府行使 7、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：国务院 8、负责有关土地，房产的税收的部门是：税务部门 多选 1、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局、国家城市服务部 2、县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料进行查阅或者予以复制、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明、进入被检查单位或者个人非法占有的土地现场进行勘测、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 3、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理 第三章 1、根据我国现行《土地管理法》的规定，我国的基本国策是：十分珍惜、合理利用和切实保护耕地 2、最新修改的《土地管理法》规定，新增建设用地（即农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，上缴中央财政的占30% 3、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍 4、以下土地使用权可以出让是：城市规划区内的国有土地 5、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：《城市房地产管理法》
房地产法自考试题及答案
全国10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在中国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在( C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关( B) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是( C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是( C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权
时，原租赁协议应( B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，能够( C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有( D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行( B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9.“三通一平”的三通是指( C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑( D) A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿 D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿
管理基础知识重点归纳（全） 一、管理 ■含义：1.管理是由管理者引导的活动 2.管理是在一定的环境条件下进行的 3.管理是为了实现组织目标 4.管理需要有效地动员和配置资源 5.管理具有基本职能 6.管理是一种社会实践活动 ■管理的特性：1.管理的二重性（自然属性和社会属性）首先是指管理的生产力属性和生产关系属性。管理工作既有科学性又有艺术性。 2.管理具有目标性。 3.管理具有组织性。 4.管理具有创新性。 ■管理的基本职能：计划 组织（组织设计、人员配备、组织运行） 领导 控制 ■管理的类型：按公共领域和非公共领域划分，现代管理分为公共管理和企业管理。 ■管理者的层次分为高层管理者、中层管理者、基础管理者。同时整个组织还包括一层作业人员。 ■按管理人员的领域分为综合管理人员和专业管理人员。 ■管理者的角色：人际角色（代表人角色、领导者角色、联络者角色）、信息角色（信息监视者、信息传播者、发言人）、决策角色（企业家、故障处理者、资源配置者、谈判者）。 ■管理者应具备的技能：技术技能；人际技能；概念技能。 ■管理环境之组织环境的分类：外部环境（一般环境和特殊环境）；内部环境（人力资源、财力资源、物力资源和信息资源和各项管理手段完善与协调的程度） ■外部环境：一般环境（政治、经济、社会文化、技术、自然环境） 特殊环境（产品的用户、竞争对手、供应商、政府机构、社会团体） ■两种程度四种环境状况，美国的邓肯的静态（稳定）—动态（不稳定），简单—复杂得来。 ■SWOT（内外部环境综合分析）：S优势、W劣势、O机会、T威胁。 二、决策 ■决策的本质：1.决策应有明确合理的目标； 2.决策必须有两个或两个以上的备选方案，但只能采取其中一个； 3.必须知道采用每种方案后可能出现的各种后果； 4.最后选取得方案，只能是“令人满意”或“足够好的”，而不可能是最优的。 5.决策的实质是为了谋求企业外部环境、内部条件和经营目标之间的动态平衡而作出的努力。 ■决策的特征：前瞻性；目标性；选择性；可行性；过程性；科学性；风险性。 ■决策的作用：决策时决定组织管理工作成败的关键； 决策时实施各项管理职能的保证。 ■决策的类型：1.按决策的重要程度，可分为战略决策、战术决策和业务决策。 2.按决策的重复程度，可分为程序化决策和非程序化决策。 3.按决策的信息可靠程度，可分为确定型、风险型和不确定型决策。 4.按照参与决策主体不同，可分为个人决策和群体决策。 ■决策的原则：满意原则；系统原则；信息原则；预测原则；比较优选原则；反馈原则；效益原则。 ■决策的制定过程：1.确定决策问题；2.确定目标；3.拟定备选方案；4.分析备选方案；5.选择最优方案。
一、名词解释 1、房地产，是指以土地和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利，总体上包括有 地产（土地）和房产（房屋）两大部分。 2、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业。不同于建筑业， 属第三产业门类。 3、建筑物区分所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 4、建设用地使用权指权利人依法对国有或集体土地享有占有、使用、收益或处分的权 利 5、宅基地使用权是指农户为建造住房及其附属设施，对集体所有的土地依法享有的占 有和使用的权利。宅基地使用权体现农村居民的集体福利 6、地役权指为使用自己土地的方便和利益而利用他人土地的权利。（注意不应局限于 土地来理解，建筑物役权也包括在内） 7、不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不 动产登记簿的行为。 8、建设用地：指的是用于建造建筑物、构筑物的土地，包括了城乡住宅和公共设施用 地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 9、农用地指的是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、农田水利用地、养殖水 面等。 10、出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为 11、划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将 该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特征：无偿性、行政性、无期性。 12、征收——指国家为了公共利益需要，通过公权力强制性地将不属于国有的财产转为 国有，并依法对相关权利人给予合理补偿 13、房地产开发是指以土地和房屋为对象的投资经营活动(形成房地产商品使用价值)。 14、房地产开发企业概念俗称开发商或发展商，是指以营利为目的，从事房地产开发和 经营的企业 15、房地产交易是指以房地产（商品）为对象，所进行的转让、抵押、租赁等经营活动 或民事流转活动 16、房地产转让指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他 人的行为 17、商品房销售，也称商品房买卖，是房地产开发企业将其开发建设的商品房出售给买 受人的行为。这一直以来成为我国房地产买卖的主要表现形式，属于典型的房地产 二级市场行为。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 18、房地产抵押，就是以房地产作为抵押物的抵押，属于抵押之中最主要的表现形式。 它是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担 保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿。 19、房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人将其房地产交付给承租人使用、收益， 由承租人向出租人支付租金的行为。这是房地产交易的一种基本形式，现实经济生 活中普遍存在。
1划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 2，房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。,3商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）取得商品房预售许可证。 4业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动 5，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。,6土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。 7，预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 8，征地情况告知】 在征地报批前，市、县国土资源局应当制作《征地告知书》并公告或者直接发布《拟征地公告》，将拟征土地的用途和位置告知被征地的农村集体经济组织和农户。[3] 《征地告知书》或《拟征地公告》由国土资源所负责在被征地土地所在地的村内张贴。在有条件的地方，市、县国土资源局应当将《征地告知书》在互联网上发布、在当地电视台播出。张贴、发布或者播出《征地告知书》的过程，应当进行摄像和录像，取出的照片和视频资料要妥善保存备查。《征地告知书》不得泄露国家秘密。 【征地调查确认】 在征地报批前，市、县人民政府土地行政主管部门应调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、规格和数量等，据实填写《征地调
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼 阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。
1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） ⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解）
房地产法试题及答案 TTA standardization office【TTA 5AB- TTAK 08- TTA 2C】
三、名词解释题 41.建设用地: 是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。 42.房地产纠纷 是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 43.土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 45.房产税 是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。 简答题 46.简述房地产权属登记的功能. （1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。（2）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。 47.简述土地使用权终止的原因。 （1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。 48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些 （1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。 49.简述房屋拆迁的基本原则。 （1）符合城市规划；（2）有利于城市旧区改造；（3）有利于生态环境改善；（4）保护文物古迹。 五、论述题 50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。 （1）有利生产。相邻关系的处理一定
第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。 1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例）
⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解） 1.2.2房地产业的结构 房地产业的行业结构（记忆）
《房地产法》第一套试题 一. 单选题（共20 题, 共40 分） 1.权属登记管理的根本利益和出发点是（C ）。 A.保护房地产使用人的合法权益 B.保护房屋租赁人的合法权益 C .保护房地产权利人的合法权益 D.保护房地产权利人和租赁人的合法权益 ★答题分析：C。见《城市房屋权属登记管理办法》第1条。 2.下述各项中，不属于土地使用权划拨的特征的是（D） A .土地使用权划拨是一种具体的行政行为 B.土地使用权划拨是一种无偿的行为 C.地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的 D.划拨的土地使用权，可以转让、出租、抵押 ★答题分析：D。土地使用权划拨的特征的是土地使用权划拨是一种具体的行政行为；土地使用权划拨是一种无偿的行为；土地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的。 3.天红房地产开发公司于1995 年7 月1 日以出让方式获得某市一国有土地的使用权，使用年限为40 年。 经开发建成商品房后，1999 年7月1 日将该房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工宿舍分配给职工居住。李某于2000 年1 月1 日搬入新居，李某此时对该土地的使用年限为（C） A.40 年 B.70 年 C. 35 年零6 个月 D.36 年 ★答题分析：C。国有土地使用权的期限以土地出让合同记载的期限为准。通过出让方式取得国有土地使用权的人又以转让方式或开发方式利用该土地使用权的，后续土地使用权人的使用权的实际使用期限仍应以土地使用权出让合同记载的起算时间计算其土地使用权使用时间 4.下列项目需要占用农业地，需要向国务院办理审批农用地转批手续的是：（A） A.国务院批准的建设项目 B.村政府为村民修一个文化娱乐中心 C.设区的市级政府批准的大型管线工程 D.占用土地超过70公顷 ★答题分析：选A。根据《土地管理法》第44条规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 5.福首村位于甲区的近郊，经济比较发达，村办企业已经有几十家，现在有下列用地需求，其中可以使用集体土地的有：（A） A.村里的副产品加工厂想扩大自己的厂房 B.村民王某将原有房屋出卖，想再申请一处宅基地建住房 C.甲区大华公司想利用村里的土地开发商品房 D.区兴隆超市想扩展其经营范围，打算利用村里土地开分店 ★答题分析：选A。根据《土地管理法》第14条规定，兴办乡镇企业和乡村公益企业事业建设，可以使用集体的土地 6.《城市房屋权属登记管理办法》规定，转移登记必须在转移事实发生之日起（D ）日内进行申请。 A.30 B.60 C.45 D.90 ★答题分析：D。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第1款规定，因房屋买卖、交换、增与、 继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90 日内申请转移登记。 7.国家征收下列哪些土地不需要由国务院批准：（D） A.农田10公顷