房产营销案例分析
一、深圳万科案例
1、万科集团采用了那种目标市场选择的策略?
答：万科集团采用的是产品----市场集中化策略。指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者或是从产品角度都集中于一个细分市场。
2、房地产目标市场选择应该按照什么程序进行?
答：目标市场选择的程序是：1、市场调研及市场细分。2、细分市场分析与平估。3、目标市场的选择。
3、谈谈你对万科公司的目标市场选择的看法。
答：正是由于万科公司在项目前期阶段经过认真调查研究分析，通过对市场细分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产的目标市场，认为，虽然这一目标市场十分狭窄，客户群体容量依然十分有限，但由于这部分群体存在着有效需求，所以公司有效把握了他们的需求信息，及时开发出了他们所需求的物业产品----高层豪宅，结果市场反应强烈，取得了项目的成功。
二、人口老龄化案例。
问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。
答：1、在房地产营销宏观环境中的人口环境是影响房地产营销的重要因素。人口的数量、结构等对房地产市场定位有明显的指导意义。
2、我国目前人口老龄化现象已在我国各大中
城市显现出来，为了使老年人“老有所养，老有所
依”，政府及社会各界需要投入大量资金，保证老
年人生活需要。不少老年空巢家庭，也需要购买适
合养老的房屋。这必然导致对“老年公寓”、“敬老
院”、“托老所”“社会福利院”等房地产项目的巨大需
求。
3、因此，房地产企业，应根据人口环境老龄
化的重要变化，及时调整房地产市场定位，积极主
动地开发设有医院、老年人健身娱乐、老年人饮食
起居综合服务等适合养老的房地产项目。适应人口
老龄化的环境变化，满足老年人的需求。
三、北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的
两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京
的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金
领人士组成的目标市场在海南开发了高挡海景别
墅。
问：（1）房地产公司采用了哪种目标市场选择的策略？
（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？
（3）谈谈你对红石公司的目标市场选择策略的看法
答：1、红石公司采用的是选择性专业化策略。指房地产
企业根据市场需求，选择某几个细分市场，为不同需求
的顾客提供不同类型的产品。
2、房地产目标市场选择的程序是：第一，市场调
研及市场细分。第二，细分市场分析与评估。第三，目
标市场选择。
3、红石公司通过市场细分，有效运用了目标市场
选择中的选择性专业化策略，根据市场需求，结合自身
的实力，选择了其中两个目标市场，然后集中公司的资
源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代
城，为由金领人士组成的目标市场在海南开发了高档的
海景房别墅，两种不同类型的产品，取得了成功。
四、某房地产公司在同一小区内开发了四幢楼，分别称
之为“牡丹苑”、“兰花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，这四
幢楼只是在外观颜色上根据其起名而分别是红色、蓝色、
黄色和白色，实际并没有什么成本上或质量上的区别，
房地产公司却对四幢楼制定了不同的价格，分别是每平
方米8888元、8788元、8688元、8588元。实际销售说
明了该定价较为成功。
问：（1）该房地产公司采用了哪种定价方法？
（2）结合案例，谈谈你对房地产定价方法的看法。
答：1、该开发公司采用的是需求差异定价法。主要是根
据房地产产品外观的差异来进行差别定价。需求差异定
价法又称为差别定价法，是在特定条件下，根据需求中
的某些“差异”而使商品的价格有所差异的一种定价方
法。
2、房地产定价既是一门科学又是一门艺术。该开发
商通过了解消费者的需求，根据消费者对不同房地产产
品的不同需求定价，因此取得了销售成功。
五、某房地产发展商开发的某项目，推出市场后销量不
佳，一个月仅成交3套。于是发展商转变策略，委托某
销售代理公司销售。代理商接手后，进行调查后发现主要是原有的设计和营销策略不当。于是，代理商的建设设计研究部参与了其户内面积修改，并建议发展商利用属下各地的房地产项目的庞大客户资源，整合集团其他机构资源，进一步加强项目品牌宣传。通过整改，该项目重新推出市场，销售业绩大幅提高。
1、阅读以上案例，试分析为什么房地产开发商采用直
接销售渠道导致了失败，而采用间接销售渠道取得
了成功。直接销售渠道与间接销售渠道各有哪些优
缺点？
答：1、房地产直接销售的优点有以下几个方面：1）、和减少代理费用。2)、可更好地了解目标市场。3)、提供更优质的服务，较好的控制销售渠道。4)、我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。
2、房地产直接销售渠道的缺点有以下几个方面：
1)、产品推销成本较高。2)、易失去部分市场。3）、自营推销人员素质往往较差，推销经验不足。
3、房地产间接销售渠道的主要优点有以下几方面：1)、可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。2)、即可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低房地产开发商的销售成本。3)、可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。4)、可提供全过程的营销服务。5)、降低和减少房地产市场的风险。
4、房地产间接销售渠道的缺点有以下几个方面：
1)、难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争对手模仿。
2)、消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相
对薄弱。
3)、大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利
益重视程度不够。
4)、我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规
范的操作行为、荣易导致开发商信誉受损。
2、因为，代理商在进行调查后发现主要是原有的设计和
营销策略不当。于是，代理商的建设设计研究部参与了
其户内面积修改，并建议发展商利用属下各地的房地产
项目的庞大客户资源，整合集团其他机构资源，进一步
加强项目品牌宣传。所以，通过整改，该项目重新推出
市场，销售业绩才得到大幅提高。
六、在商品房开发中，户型创新是提高住宅产品竞争力
的重要手段之一。不少案例明，每个开发项目在区位、
环境等因素不可改变的情况下，通过不断挖掘创新型户
型作为卖点，为产品提高竞争力，已经成为楼盘制胜的
关键。商品房的户型设计可谓亮点不断，空中花园、小
复式、跃式结构等等，这些舒适性和实用性兼备的产品
设计为消费者所追捧，为楼盘销售注入了强有力的兴奋
剂。
1、问：户型属于房地产产品整体观念的哪一层次？结
合案例，谈谈你对房地产产品整体概念的理解。
答：1、户型属于房地产产品概念中的有形产品。房地产
有形产品是房地产和新产品的载体，是消费者可以直接
观察和感觉到的内容。消费者实际是从有形产品考察房
地产产品是否满足其对核心产品的需要，是选购房地产
产品的直接依据。
2、房地产的产品整体概念包括核心产品、有形产品和
附加产品。有形产品是核心产品的载体，企业必须
将产品的名称、外观特色、包装和其他属性合理组
合，把核心产品转化成有的东西，准确地把核心利
益传送给消费者。案例中的不断创新户型，就是通
过各种花样的户型这一有形产品的直观性来吸引消
费者的。附加产品是是消费者在购买房地产产品过
程中可以得到的各种附加服务和利益的总和，主要
包括售前咨询、代办手续、按揭保证、提供贷款、
物业服务等。特别是物业管理服务，在日益激烈的
市场竞争中，提供优质的物业管理服务也是房地产
产品营销的重要手段。
七、广州某楼盘在开盘盛典上发布了“双十保”（十足质量保证，十年免费保修）的承诺。在房地产行业由质量问题而引发的投诉率居高不下的现阶段，敢于作出这样的承诺，这一举动意味深长。据负责人介绍，敢作出这样的承诺是因为“四不”：一是不出风头，把钱花在你看不见的地方，如16厘米厚的无梁楼板、双层中空玻璃；二是不炒概念，注重楼盘内在品质；三是不惜代价，聘请高素质合作伙伴；四是不怕“浪费”600元当300元花，给住户配备高标准装修套餐。
阅读以上案例，根据所学的有关知识，说明你对产品整体概念以及现代房地产市场竞争趋势的理解。
答：1、产品整体概念包括了核心产品、有形产品和附加产品，售后服务与保证是产品的重要组成部分。
2、市场竞争的内容和形式是动态的，现代房地产市场
的竞争趋势是在附加产品上来提高产品的吸引力。
在日益激烈的市场竞争中，如何提供更完善的附加
产品是房地产开发经营者重要的手段。附加产品包
括售前咨询、代办手续、按揭保证、提供贷款、物
业管理等。特别是物业管理，作为房地产附加产品
的重要内容，已成为房地产产品不可分割的部分，
也成为了产品营销的重要手段。物业管理公司通过
优质的物业管理服务，为业主和使用者提供了良好
的环境和便利条件，更充分地体现了房地产产品的
使用价值，满足了房地产产品保值增值的要求。八、新加坡发展银行置地集团开发的上海新加坡园景苑、汇景苑案例。
问：该房地产商运用了何种房地产定价方法?如何理
解其内涵。
答：1、上海新加坡园景苑和汇景苑等两个楼盘采
用了需求导向定价法的价值感受定价法。房地产消费者
对房地产商品的价值感受不同，就会形成不同的价格限
度。价值感受定价法就是根据消费者对房地产商品及其
价值的感受来定价的一种方法。
1、2、在房地产营销中，运用价值感受定价法的关
键在于房地产营销者必须对消费者的价值感受
有一个正确的判断，不能过高也不能过低。过
低房地产营销者获利少或无利可图；如果估计
过高消费者不接受，销售量减少，获利也会减
少。
九、某房地产开发公司开发的某花苑，座落于某市中心
区域，占地面积13265平方米，由一幢30层商住楼和三
幢30层住宅楼组成。该楼盘于1995年4月开始预售。
当时该市的房地产市场销售状况低迷，为了更好地销售
楼盘，开发商经过精心策划，推出了“客户开价”的销售
活动。
该活动的具体操作方式是：开发商拿出3-7层共30
套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以
高于此价的任何价格报价。如果客户报价在最高的前12
名以内，即以此作为该客户的成交价，不另加层次和朝
向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户
开价”的热潮，仅半个月时间，参与报价的客户就达63
名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品
房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出
比客户开价更高的价格购买更好的楼层。活动取得了巨
大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买
房由自己定价的全新体验，为该市房地产更合理定价提
供了一条新思路。
问：该花苑的开发商采用了哪种定价方法？运用这
一方法应注意什么？试分析其成功的原因。
答：
2、该开发商采用的是需求导向定价法中的价值感
受定价法。
3、运用价值感受定价法必须对消费者的价值感受
有一个正确的判断。如果估计过低，房地产营
销者获利少或无利可图；如果估计过高消费者
不接受，销售量减少，获利也会减少。
3、该花苑的开发商通过“客户开价”的销售活动，
了解了客户对房屋真实的价值感受，同时也使其余客户
认识到该花苑的优良品质，愿意出比客户开价更高的价
格购买更好的楼层。因此活动取得了巨大的经济效益和
社会效益。使得该房地产销售取得了成功。
十、1994年4月，位于北京广安门附近的恒昌花园首推
“100%按揭”概念，最终造就了恒昌花园接近封盘（只剩
二十多套尾房）的良好业绩。事实证明，这地处南三环
与西二环之间，本不被人看好的项目得以热销，与这一
促销高招的实施分不开的。
100%按揭贷款的具体做法是：客户只需付两万元即
可入住，银行按揭至少70%的贷款，加上开发商提供的与银行利率限期一样的贷款，住户只需每月归还银行与开发商的贷款即可。对于这种促销招数，其策划者“恒昌”总裁助理并不讳言这是开发商为售房玩出的新花样。他说，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能够达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大的损失。
问：（1）恒昌花园采用了促销组合中的哪种促销方式？
（2）谈谈你对本例促销方式的看法。
1、恒昌花园的这一促销招数属于营业推广促销方
式。所谓房地产营业推广，是指房地产开发企业运用各种短期诱因鼓励消费者进行购买，以促进房地产产品销售的所有措施。
2、房地产促销是指房地产企业通过一定方式向消费者传递房产产品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以达到影响消费者的购买决策，促进房地长商品流通的营销活动。本案例中100%按揭贷款的做法是开发商根据项目具体情况为售房玩出的新花样，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能够达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大的损失。所以此办法不能用于项目刚开始销售时。
十一、最近,我国调整了房地产贷款政策,提高了房贷利率.根据营销环境分析的原理,请你分析这一变化对我国房
地产企业营销活动的影响。
答：
1、房贷政策属于宏观营销环境中的政策环境。
2、自09年以来我国房地产市场投资、投机严重，
价格飞速上涨，已远远超出百姓的承受能力，已严重影
响经济发展和社会稳定，国家适时调整房地产贷款利率
将有效遏制房价的上涨势头，打击房产投机，促进房价
回归正常。提高利率对房产企业融资成本上升，开发商
利息负担沉重，开发成本上升。利率的上涨同时也加大
了对投资方融资成本，提高了入市门槛，从而抑制了房
地产的需求，达到降低房地产价格的目的。
十二、案例一：北京市天创房地产开发公司精心打造天
缘公寓（高层住宅项目）该项目位于北京市宣武区白纸
坊和西二环交汇口，项目总建筑面积７万平方米，公寓
的户型面积从75平方米到193平方米,涵盖了二室二厅、
三室两厅、四室两厅等多种规格，开发商力图通过该物
业的开发建设来满足不同目标市场（小康型住宅需求群
体、富裕型住宅需求群体、豪华型住宅需求群体）的需
求。
案例二：位于南京新街口中央商务区的标志性建筑天安
国际大厦，它的目标客户群体定位于在南京CBD办公的
白领阶层，该项目的1－8层为大洋百货公司，9—13层
为高档写字楼，14—42层是公寓，开发商通过在一个楼
盘中开发不同类型的物业，较好地满足了南京新街口
CBD区域内的白领人士购物、餐饮娱乐、办公、居住等
各种需求。
问：（1）案例一、案例二的房地产公司分别采
用了哪种目标市场选择的策略？
（2）房地产目标市场选择应该按照什么程
序进行？
（3）谈谈你对案例中两个房地产公司的目
标市场选择策略的看法。
答：1、案例一采用的是产品专业化策略，案例二采用的
是市场专业化策略。产品专业化策略是指房地产企业向
各类购房者同时供应某种房地产，由于面对不同的购房
者，需要房地产商品在档次、质量或区位等方面有所不
同。市场专业化策略指房地产企业面向同一市场类型，
如高收入阶层。
2、房地产目标市场选择程序应按照以下程序进行1）、市
场调研及市场细分。2)、细分市场分析与评估。3)、目标
市场的选择。
3、目标市场的选择是建立在市场细分的基础上的，因此，
广泛的、深入的市场调查与研究是尤其重要的。房地产
项目投资巨大、投资周期长、涉及因素复杂、风险大等
特点，都要求重视市场研究，真实地把握市场规律。以
上案例中开发企业就是对目标消费群体进行了充分的调
查、分析、研究的基础上针对目标消费群体对房地产产
品属性、特征、功能的需求，塑造产品的特色形象，并
把这种形象传递给了消费者，从而吸引顾客、占领了市
场。
一、简述房地产直接销售渠道及间接销售渠道的优缺
点及其适应条件？
答：1、房地产直接销售的优点有以下几个方面：
1）、和减少代理费用。2)、可更好地了解目标市场。3)、提供更优质的服务，较好的控制销售渠道。4)、我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。
2、房地产直接销售渠道的缺点有以下几个方面：
1)、产品推销成本较高。2)、易失去部分市场。3）、自营推销人员素质往往较差，推销经验不足。
3、房地产直接销售渠道的适应范围：
1)、大型房地产公司。2)、市场为卖方市场。3)、楼盘素质特别优良。4)、开发商所发展的项目已有比较明确、甚至是固定的销售对象时。
4、房地产间接销售渠道的主要优点有以下几方面：1)、可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。2)、即可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低房地产开发商的销售成本。3)、可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。4)、可提供全过程的营销服务。5)、降低和减少房地产市场的风险。
5)、房地产间接销售渠道的缺点有以下几个方面：1)、难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争对手模仿。
2)、消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相对薄弱。
3)、大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利
益重视程度不够。
4)、我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规
范的操作行为、荣易导致开发商信誉受损。
5、房地产间接销售渠道的适应范围：
1)、中小型开发公司。2)、市场为买方市场。3)、其他。
二、简述影响分销渠道设计的因素主要有哪些方面?
答：一般来讲，主要有以下几个方面：
1)、产品因素。2)、市场因素。3)、环境因素。4)、企业
因素。
产品因素是指产品本身所具有的特性及条件对分
销渠道的影响。不同的产品具有不同的特性，对分销渠
道的设计要求业不同。包括产品价值的大小、产品的变
异性与时尚性、产品的体积与重量、产品的标准化程度、
产品的技术性等。
市场因素是企业选择分销渠道时应考虑的最重要
的影响因素之一，影响分销渠道选择的市场条件主要包
括市场类型、市场规模、目标顾客的集中程度、顾客购
买的数量、竞争对手的状况等几个方面。
环境因素：房地产市场的环境因素主要有两层含
义：一是房地产市场经营环境。房地产市场经营环境包
括经济环境、竞争环境、人文社会环境、政策法规环境、
金融环境；二是项目周边环境。项目周边环境包括了项
目的交通环境、自然环境、生活环境和基础设施条件等。
它直接影响项目的销售难易程度。
企业因素是指企业的自身条件因素，企业自身的因素
包括企业的规模、实力和声誉、企业的经营管理能力、分销
渠道的控制要求、产品组合的状况等。
三、房地产代理商的经营模式主要包括了哪三种?试简述其
内容。
答：有以下三种：1)、无店铺经营模式。2)、直营连
锁经营模式。3)、特许加盟连锁经营模式。
无店铺经营模式：无店铺形式，并非指没有经营场所，
而是指不设立连锁店。除了派往开发商处的销售人员外，所
有员工在同一办公场所。
直营连锁经营模式：直营连锁经营是指由同一公司所
有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统，实行集中采
购和销售，有两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。
特许加盟连锁经营模式：是指特许者将自己所有的商
标、商号、产品、专利、专有技术、和经营模式等以特许经
营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在
特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相
应费用。
四、房地产企业选择广告媒体的依据有哪些?
答：有以下几种：1)、媒体的特性。2)、目标顾客的媒体
习惯。3)、成本费用。4)、政策法规的限制。
媒体的特性不同的广告媒体在送达率、影响力、表现
手法以及目标对象等方面都不尽相同，因而产生的广告效
果也就具有明显的差异。因此，企业在选择媒体时，应首
先了解不同媒体自身的特点，以选择最合适的媒体。
目标顾客的媒体习惯：消费者由于职业、受教育程度
以及生活习惯的不同，对广告媒体接触的习惯也有所区别。
房地产开发企业在进行广告媒体选择时，必须充分了解目
标顾客接触媒体的习惯，选择他们接触最频繁、最信赖的媒介。
成本费用：不同的广告媒体所耗费的成本相差很大，即使是在同一媒体，因覆盖面大小不同，费用相差也很大。企业在选择广告媒体时，应根据不同媒体的广告成本，以有限的广告预算，实现最大的广告效果。
政策法规的限制：世界各国都制定了广告管理的政策和法规，对广告的内容、广告的发布程序、广告媒体的业务范围等方面都有明确的规定。因此，房地产开发企业在为产品选择广告媒体时，应注意是否存在有关的法律限制。
六：企业业务发展战略的主要类型有哪些？
答：1、密集性成长战略。2、一体化成长战略。3、多角化成长展略。
1：密集性成长战略
是指企业通过当前产品的市场渗透，市场开发以及产品
开发三种策略
方式求得成长发展战略
2：一体化成长战略
指企业通过与其他企业联合以求得自身成长的战略，当企业所在的行业有很好的发展前景，企业在行业
价值链体系实行一体化能提高效率，加强控制，扩大销
售时，则可运用该战略。一体化又分垂直一体化和水平
一体化
3：多角化成长展略
指企业为了尽可能多地利用市场机会，所实行的跨
行业，多品种，多规格，多型号的多样化生产，多角化成长战略包括：同心多角化，水平多角化，复合多角化，
也称集团多角化
七：企业如何根据不同的市场需求形态制定相应的营销
管理任务？
答：：1：潜在需求---开发性营销
2：下井需求---恢复型营销
3：不规矩需求----协调性营销
4：饱和需要----维持性营销
5：超饱和需求---增长性营销或限制性营销
6：否定需求---改变性营销
7：有害需求---抵制性营销
8：无需求---刺激性营销
八：试简述房地产企业营销管理过程的主要程序？
答：房地产企业营销管理过程是市场营销管理的内容和
程序的体现，是指企业为到自身的目标，辨别，分析，
选择，和发展市场营销机会，规划，执行，和控制企业
营销活动的全过程包括：1：分析市场计划------从顾客需
求出发，重视市场营销调研
2：研究和选择目标市场
3：市场地位
4：制定市场营销组合
5：安排企业营销预算
6：执行和控制营销计划
九：简述房地产地产市场营销环境的主要内容？
答：是指与房地产企业营销活动有潜在关系的所有外部
力量和相关因素的集合，它是影响房地产企业生存和发
展的各种外部条件。
一：宏观环境要素：1：政策环境2：经济环境3：人
口环境4：文化环境5：科技环境6：自然环境因素
二、微观环境：指与企业紧密相连，直接影响其营销能
力和各种参与者，这些参与者包括：1)、购房者。2)、竞
争者。3)上下游企业。4)、公众。5)、企业内部环境。
7：简述房地产营销微观环境的主要内容？
答：即指与企业精密相连，直接影响其营销能力和各种
参与者，这些参与者包括：
1：购房者2：竞争者3：上下游企业4：公众5：企业内
部环境
十：简述市场营销环境分析的SWT法？
答：市场营销环境分析常用的方法SWOT法，它是英文
Strengh（优势），Weak(劣势)，Opportunity（威胁）的意
思，其中，机会和威胁是影响企业的外部因素，优势和
劣势是影响企业的内部因素。1：市场机会分析:2：房地
产企业环境威胁分析3：房地产企业内部环境分析
十一：简述房地产市场定位的基本原则？
答：1：事实求是，尊重客观规律的原则
2：循序渐进。逐渐深化的原则
3:虚实结合，以实为主的原则
十二：目标市场的选择可采用的策略有哪些？
答:目标市场的选择可采用的策略主要有1、产品—市场集中化。2、产品专业化。3、市场专业化。4、选择性专业化。5、全面覆盖。
1：产品—市场集中化，指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者是从产品角度，都集中于细节市场，较小的房地产企业通常采用这种策略。
2：产品专业化，指的是房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产，当然，由于面对不同的购房者，需要房地产商品在档次，质量或区位等方面有所不同。
3：市场专业化，指的是房地产企业面向统一市场类型，如高收入阶层，开发面向他们需要的系列产品，如：别墅，高档公寓，中档住宅等。
4：选择性专业化：指房地产企业根据市场需求，选择某几个细节市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品
5：全面覆盖，亦即房地产企业决定全方位进入各个细节市场，为所有顾客群提供他们所需要的不同系列产品，大的房地产企业通常采用这种策略。
十三：简述房地产产品的概念与分类？
答：1、房地产产品是指可满足使用者居住，生产，经营等需要的一定建筑实体与相应服务的综合体，它是核心产品，有形产品和附加产品所组合的立体复合体。
2、房地产产品的类型有土地和房屋。
十四：简述房地产新产品开发的程序？
答：1：:新产品构思2：构思的筛选3：产品概念的形成与验证4：制定营销策略5：商业分析6：项目开发7：
市场试销8：正式投放市场
十五：简述影响房地产定价的主要因素？
答：房地产定价的主要因素分为微观因素，中观因素，
宏观因素
1：影响房地产定价的微观因素是指具体影响某宗房地产
价格的影响因素，包括房地产自身因素和环境因素
2：中观因素：是指房地产所在的市场和区域，是指房地
产所在市场和区域的特性对房地产价格水平的影响因
素，包括：商服繁华程度，交通条件，基本设施，和区
域环境条件。
3：宏观因素;是指对房地产价格及其走势有着普遍性，
一般性，共同性，的影响因素，包括行政因素，经济因
素，社会因素，人口因素，心里因素和国际因素
十六：房地产促销的含义是什么？由哪几部分组成？各
有什么优缺点？
答：房地产企业通过一定的方式向消费者传递房地产商
品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以影响消费
者的购买决策，促进房地产商品流通的营销活动，促销
的实质是企业与消费者间有效信息的沟通。
由广告，人员销售，公共关系和营业推广等部分组成。
1、广告：优点：传播广泛，传播的信息规范，易控制
缺点：广告费用浪费大，广告效果难以度量，难
以与目标接受者沟通
2、人员推销：优点：信息表达灵活，易与销售者沟通，
易与消费者建立关系，促销目的明确
缺点：单文接触成本高，对销售人员素质要求较
高，难以进行大面积推销
3、营业推广：优点：促销刺激直接：易引起消费者的注
意与反应，易迅速产生效果
缺点：易引起竞争，促销效果难以持久
4、公共关系：优点：可信度高，易建立企业和房地产的
形象
缺点：针对性较差，企业难以进行控制
十七：房地产促销组合的特点及影响因素？
答：是指为实现房地产企业的促销目的而将广告，人员
推销，公共关系促销，营业推广等不同的促销方式进行
组合所形成的有机整体
特点如下：
1：房地产催促组合是一个有机整体组合。房地产企业应
追求有机的整体效果，使其达到单纯的个体相加所不能
达到的优化结果
2：构成促销组合的各种促销方式既有可替代性又有其独
立性。
3：促销组合的不同促销方式具有相互推动的作用。
4：促销组合是一种多层次组合。
5：促销组合是一种动态组合。一个效果好的促销组合在
环境条件变化后会成为一种效果很差的促销组合，因此，
企业必须根据环境的变化调整企业的促销组合
影响因素：应考虑的主要因素有：1)、房地产的类型。
2)、房地产的开发阶段。3)、促销预算。4)、推式与拉
式策略。5)、政治与经济环境
十八：企业定价目标主要有哪些选择?
答：房地产定价目标是指房地产营销者在定价是预先考虑到房地产商品的价格实现后所应达到的目标。房地产营销者的定价目标大致有如下几种：1)、以获取最大利润为定价目标。2)、以获取合理利润为定价目标。3)、以获取合理投资报酬率为定价目标。4)、以保持市场占有率为定价目标。5)、以稳定市场为定价目标。6)、以保障社会福利为定价目标。
十九：简述房地产定价的主要方法和策略。
答：1、新产品定价策略。常见的新产品定价策略有两种：一是受专利保护的创新产品的定价策略。包括撇脂定价和渗透定价；二是防制新产品定价策略。
2、折扣定价策略。主要有现金折扣、数量折扣、功能折扣、季节折扣和推广折扣。
3、差别定价策略。
4、心理定价策略。主要有声望定价、尾数定价、招徕定价。
二十、影响消费者购买行为的外部因素的主要内容
影响消费者购买行为的外部因素的主要内容包括：1、社
会文化因素：具体从社会阶层、
相关群体、家庭状况、和文化状况几方面进行；2、经济
因素：具体通过消费者收入状况、
消费者支出模式、消费信贷、居民储蓄等。
二十一、房地产市场调查的主要程序有哪些？
房地产市场调查的主要程序包括：市场环境研究、市场
需求研究、消费者研究、价格
研究、分销渠道研究、市场竞争情况研究等。二十二、定性预测与定量预测有何区别？
定性预测法是指主要依靠熟悉专业业务知识、具有丰富
实践经验和综合分析能力的有关
人员，根据已掌握的历史资料和直观材料，运用个人的
经验和分析判断能力，对事物
的未来发展作出趋势或程度上的判断。定量预测法是运
用一套严密的预测理论和根据这
些理论所建立的数学模型，对预测对象目标运动质的规
律进行描述，拒以未来量的变化
程度。
二十三、房地产市场预测主要包括哪些程序?
答：房地产市场的程序一般如下：1、确定具体的预测目
标。2、搜集和分析有关的历史和现实数据资料。3、选
择预测方法和模型进行预测。4、确定预测结果。5、写
出预测报告。
二十四、简述房地产市场细分的标准和要求。
答：1、标准：房地产市场细分是指房产企业在“目标市
场营销”观念的指导下，依据一定的细分变数，将房地
产市场总体细分为若干个具有相似需求和欲望的房地产
购买群体的过程。而房地产市场细分是依据顾客需求的
差异性来决定的，所以，造成顾客差异性的主要变量因
素就是市场细分化的标准。有地理细分、人口细分、心
里细分、行为细分基本形式。
2、市场细分的要求：有效的市场细分应遵循一下几点
基本原则：1)、可衡量性。2)、可进入性。3)、可
盈利性。4)、可行性。
可衡量性是指被大致测定的各个市场的现实或潜在购买
力和市场规模的大小。
可进入性是指房地产企业有可能进入所选定的分市场的
程度。只有当这些消费者居住区域相对集中并具有一定
的规模，公司才应考虑进入这个分市场。
可盈利性是指房地产经营企业所选定分市场的规模足以
使本企业有利可图。一个细分市场应该是适合制定独立
的市场营销计划的最小单位，并且具有相当的发展潜力。
可行性是指房地产经营企业能否对自己所选择的细分市
场制定和实施相应有效的市场营销计划。
房地产纠纷案例 陶娟律师通过多年的法律实践，发现我市房地产纠纷的主要类型有： 一、商品房买卖合同纠纷 该类纠纷主要是购房人与开发商因买房发生的纠纷，主要 1、开发商预售，逾期向购房人交房； 2、开发商不能按合同约定或法律规定为购房人办理产权证； 3、开发商交付的商品房面积增大或减少； 4、开发商交付的房屋及配套设施与卖房宣传资料不一致； 5、开发商与购房人只签订了商品房认购书未签订规范合同； 6、开发商一房二卖或又卖又抵押； 7、商品房质量有问题； 8、购房人不按期领取钥匙； 9、商品房被包销人包销后出现纠纷如何承担责任； 10商品房买卖合同被解除后，银行贷款如何处理； 11、因房地产政策发生变化购房人要求解除商品房买卖合同。 二、城市房屋确权与所有权登记纠纷 该类纠纷主要是多人均主张拥有房屋所有权，引起原因有历史原因、一房二卖、财产分割等。如一房二卖，A开发商将房屋顶给建筑商B，B将该房卖给C，C交钱并入住。开发商A又将该房卖给D，D交钱并办理产权证，该房所有权是谁的？ 三、相邻权纠纷 该类纠纷主要是房屋相邻的两方，因一方的原因影响了对方的采光、通风、通行等引起的纠纷。 如一高层建筑建好后影响了周围一栋房屋三层楼以下住户的采光权，这些住户要求该高层建筑商赔偿。 四、物业管理纠纷 该类纠纷主要是业主与小区物业公司发生的纠纷，主要有欠交物业费纠纷、物业公司管理不到位纠纷、物业公司违反物业管理条例私自处分业主共用设施、设备纠纷。 如小区的道路和空地是业主共有，但物业公司却在未经业主同意的情况下私自在道路上设广告牌、在空地上建筑房屋，与业主发生纠纷。 五、农村土地承包经营权、宅基地纠纷 该类纠纷主要是因农村在发包土地、分配宅基地时程序不规范、手续不完备造成的，又由于近来农村土地增值快从而引发大量纠纷。
房地产营销策划案例 Prepared on 24 November 2020
河南城建学院课程设计 七 星 佳 园 营 销 策 划 方 案 目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑
3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动 第一篇 1-1.市场分析 ?宏观市场分析 2009年，平顶山楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，平顶山楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，平顶山开发商高调收官。 ?区域市场分析 一、经济发展 1．2009年回顾.平顶山楼市异常活跃 1) 2009年平顶山市全年累计完成房地产开发投资亿元，占全市房地产投资比重的%，商品房实际新开工面积116万平方米，占全市新开工面积的%，商品房市场供应面积万平方米。2007年可以说是鹰城新老区开工以来最活跃的一年，异域房产大佬的蜂拥而至，带来了新的理念，更带动了鹰城的房价上升。 2)商业用房过剩量加大
商业性用房分别占当年供应总量和销售总量的15%和%，从物业类型的供需比来看，商业用房的供需比为：1，出现明显过剩，过剩面积15万平方米。 3)多层和高层最受欢迎 各类商品房中，多层和高层住宅等普通商品住宅仍是市场供求的主体，二者分别占到当年供应总量和销售总量的80%和86%。 4)全市新增商品房，供应和销售总量平衡 平顶山市2007年市区新批商品房预售面积共万平方米，同比增长%，其中住宅万平方米，同比增长%，其中平顶山新区新批商品房预售面积为万平方米，住宅万平方米，非住宅万平方米。平顶山房产市场供求总量基本平衡。 5.中小户型市场需求大，125平方米以下的小户型市场需求很大 从不同的面积户型的市场需求来看，单套80平方米——130平方米的户型最有市场，占64%以上，其中100平方米——120平方米户型市场需求量大，占%。同时值得注意的是，60平方米以下的户型近几年市场需求量也有所增加。另外，商品房住宅套均面积从2003年的平方米减至2006年的平方米，单套住宅面积在逐年下降，户型设计呈现出日益紧凑，布局日趋合理。 6.外地人（平顶山城区以外）购房占了近一半。 从够房人群户籍归属分析，2006年全市共售出商品房10658套（间），其中外地个人（平顶山城区以外）购买4483套（间），占%。 7.平顶山市北区，西区房子紧销。 从区域供求分析，北区，西区，和中区仍是平顶山老城区商品房供应和销售的主要区域，三者合计占市区供应总量的%以上，占需求总量的%，而南区开
中国经典的事件营销案例与分析 案例之一：农夫山泉 2000年左右，中国水市竞争格局基本上已经成为定势。以娃哈哈、乐百氏为主导的全国性品牌基本上已经实现了对中国市场的瓜分与蚕食！同时，很多区域性品牌也在对水市不断进行冲击，但是往往很难有重大突破。当时，比较有代表性的水产品有深圳景田太空水、广州怡宝，大峡谷等等，还有一些处于高端的水品牌，如屈臣氏、康师傅等。 但是，中国水市竞争主导与主流位置并没有改变。正是在此时，海南养生堂开始进入水市，农夫山泉的出现改变了中国水市竞争格局，形成了中国市场强劲的后起之秀品牌，并且，随着市场竞争加剧，农夫山泉在一定意义上逐渐取代了乐百氏成为中国市场第二大品牌，从而创造了弱势资源品牌打败强势资源品牌著名战例。 在具体的操作过程中，首先，农夫山泉买断了千岛湖五十年水质独家开采权，在这期间，任何一家水企业不可以使用千岛湖水质进行水产品开发，不仅在瓶盖上创新，利用独特的开瓶声来塑造差异，而且打出“甜”的概念，“农夫山泉有点甜”成为了差异化的卖点；其次，为了进一步获得发展和清理行业门户，农夫山泉宣称将不再生产纯净水，而仅仅生产更加健康、更加营养的农夫山泉天然水，并且做了“水仙花对比”实验，分别将三株植物放在纯净水、天然水与污染水之中，我们会发现，放在纯净水与污染水中的植物生长明显不如放在天然水中生长速度，由此，农夫山泉得出一个结论，天然水才是用营养水。其“天然水比纯净水健康”的观点通过学者、孩子之口不断传播，因而赢得了影响力，农夫山泉一气呵成，牢牢占据瓶装水市场前三甲的位置。 农夫山泉的成功，在于其策划与造势，一方面对卖点不断提炼，从瓶盖的开盖声音到有点甜，从有点甜到而今的PH值测试，宣称弱酸弱碱性；另一方面是善于炒作和造势，通过对比来形成差异，进而提升自己。 案例之三：洽洽瓜子 洽洽瓜子(https://www.doczj.com/doc/e316591503.html, )，将一小小瓜子从安徽卖向全球，小小瓜子能够卖出十几亿的销售，洽洽的出现推翻了行业的游戏规则，对行业进行了整合，由炒改为煮，不仅拓大了市场，而且改变了消费行为，演变成了休闲食品，而且不会上火，“洽洽瓜子是煮出来的”，差异化的定位不仅锁定了消费者，而且形成了独特的卖点，当然，洽洽瓜子在营销过程中还主打文化牌，利用集卡等手段培养忠诚。 案例之四：五谷道场 方便面作为一快速消费品，五谷道场的出现也改变了行业的游戏规则，从油炸到煮，是一种质的变化，是过程与机理的改变，“非油炸，更健康”，倡导了一种新的理念与方式，独特的卖点也赢得了市场的亲睐。
新闻事件营销经典案例收集内衣品牌利用第一夫人希拉里制造新闻话题一次，美国总统克林顿携第一夫人希拉里到日本进行国事访问，按照行程安排，希拉里前往东京都大学进行一次演讲，演讲在一个露天广场举行，由于当天的风比较大，希拉里又穿着裙子，在演讲中希拉里的裙子不时被风扬起，植田二郎不断地用自己心爱的相机捕捉着第一夫人的各种姿态，晚上在暗房里冲洗胶卷的时候，无意间发现其中有一张被风扬起的照片中，竟然可以清晰地看到第一夫人的裙内内裤，这一发现令植田二郎非常欣喜，相信这张美国第一夫人春光泄露的照片一定会引起世界性的轰动，当他正得意的时候忽然想起三木品牌的内衣，这时植田二郎灵机一动：如果这个美国第一夫人这个裙底风光泄漏的内裤是三木牌的会怎么样？植田二郎立刻电话给三木老板，并向他要了一个三木的LOGO，通过技术处理将LOGO巧妙地洗印上照片，然后连夜赶写了一个题为：“第一夫人春光泄漏，珍贵内衣钟情三木”图片新闻，此新闻与隔日刊登在《读读新闻》头版头条，文章还引用了希拉里抵达日本后专程到东京都三木内衣专卖店购买内衣时对三木内衣的盛赞……一时间各大报刊杂志和电视广播媒体争相转播刊发，希拉里春光泄漏与三木内衣的新闻在全日本迅猛传播。希拉里是美国第一夫人，她随克林顿到日本访问，穿上日本本国的服装也属于友好的一个信号，而因为裙子被风扬起而被摄影师捕捉到的裙中竟穿三木内裤，这一连串的事件自然成为人们热衷于口的街谈巷议，如此巧妙的事件杠杆，立刻将原本名不见传的三木内衣品牌
与美国第一夫人建立了内在联系，这等于是请了第一夫人做了品牌形象代言，而且是完全免费的，这是何等的好事呀！而希拉里见到媒介这么热炒她的图片，知道这个图片是真，三木内衣是假，是三木厂家利用自己进行商业炒作的意图，内心虽然火气极大，但没有提出任何司法诉讼，因为她和她的臣僚们非常清楚，如果要对此事进行追求，恐怕会更上了人家的当，因为这样的事越描越黑连带的新闻会越吵越大越多，这对自己一点没有什么好处倒是对三木这个厂家却是带来更多的商业利益。由此第一夫人只得听之任之。而三木内衣也因为与第一夫人之间的关系所形成的营销暴风眼而一举扬名，成为日本最畅销的内衣品牌。蒙牛赞助超级女声 2005年，超女来了。事实上，超女在2004年就已经闯进了人们的视野。但是，直到05年，蒙牛的介入，超女才真正火了一把。“这是值得写进教科书的经典案例。”一位乳业资深人士这样评价2005年度的“超级女声”。AC尼尔森的调查结果表明，2005年6月蒙牛酸酸乳在广州、上海、北京、成都四城市的销量超过100万公升，是去年同期的5倍。而广州地区的变化最为引人注目，在《超级女声》开始前后销量翻了一番。2005年年初，蒙牛提出全年的销售目标是100亿元，某蒙牛高层预计，酸酸乳会贡献20亿—30亿的销售额。8月23日，蒙牛乳业在香港发布了其2005年上半年的财务报告，公司上半年营业额由去年同期的34.73亿元上升至47.54亿元。 蒙牛酸酸乳的成功，从某种程度上讲，应该算成是造势营销，湖南卫视与蒙牛集团携手造势，实现了双赢的局面。而蒙牛酸酸乳更
房屋租赁纠纷案例 一、案例介绍： 魏某自1993年以来一直租赁县医药公司位于韩集镇的两间楼房经营药品，1999年3月魏某经医药公司同意后将该楼房转租给张某。但2000年仍是以魏某的名义与医药公司签订的租赁协议，2000年8月医药公司在未通知魏某与张某的情况下，以88000元（国有资产管理局评估价）将该两间楼房卖给了韩某，韩某将款付清并办理房产过户登记手续后，通知魏某、张某搬迁，但张某拒绝搬迁。2001年至2003年，魏某与医药公司仍然签订了租赁协议，魏某仍将该楼房转租给张某。韩某以张某、医药公司及魏某侵犯财产所有权为由起诉至法院，要求张某反还房屋，魏某和医药公司赔偿损失。 二、主要分歧： 本案争议的焦点是韩某与医药公司的房屋买卖合同是否有效，魏某和张某是否具有优先购买权。 一种观点认为，医药公司将房屋出卖时未提前通知魏某和张某，该买卖行为无效，韩某无权要求张某搬房，应驳回原告的诉讼请求。 另一种观点认为，张某系转租人，其与医药公司没有租赁协议，医药公司在买卖房屋时无须通知张某，即张某无权主张优先购买权，且承租人魏某也未主张优先购买权，所以韩某要求张某搬出所占房屋符合法律规定，应予支持。魏某和医药公司明知该房已卖给韩某，仍签订了租赁协议，致使韩某不能行使权利，给韩某造成了损失，故应赔偿韩某经济损失。 三、案例分析 （1）转承租人是否享有房屋的优先购买权 《合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。在转租中，出租人与承租人之间的租赁合同仍然有效，虽然次承租人与出租人之间没有权利义务关系，当因次承租人的原因发生租赁物损害时，出租人有权向承租人要求赔偿，同时次承租人也不能向出租人主张权利，因此如次承租人不能得到租赁权而遭到损害时，其只能向承租人请求赔
房地产营销策划案例 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出" 房地产全程策划营销方案" ，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销； 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 . 地理位置 . 地质地貌状况 . 土地面积及红线图 . 土地规划使用性质 . 七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 . 地块周边的建筑物 . 绿化景观
. 自然景观 . 历史人文景观 . 环境污染状况 3、地块交通条件调查 . 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 . 项目的水、路、空交通状况 . 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 . 购物场所 . 文化教育 . 医疗卫生 . 金融服务 . 邮政服务 . 娱乐、餐饮、运动 . 生活服务 . 娱乐休息设施 . 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 . 历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 . 国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量. 房地产开发景气指数 . 国家宏观金融政策： 货币政策利率房地产按 揭政策 . 固定资产投资总额：全国及项目所在地 其中房地产开发比重 . 社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 . 中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
2020事件营销经典案例 名创优品：2年1400家店背后的扩张逻辑 28个月、1400多家店、2015年全年销售50亿元…… 在这个实体零售业哀鸿遍野的时节，名创优品以火箭般的开店速度和业绩逆势增长，成为零售连锁界一颗耀眼的明星。 从2013年11月在中国开出第一家店，到2016年3月，在两年多一点的时间里，名创优品已经开了1400多家店面。 相信研究连锁企业的人都清楚这些数字背后所蕴藏的含义： 一家诞生才2年多的企业，凭什么能短时间开出这么多店，而且还是200多平方米的百货店? 以店均15人的配置，1400多家店、20000多人的人力资源又是如何解决的?如何降低连锁扩张中新人业务相对生疏的负面影响? 名创优品又是如何管理店面的?为何没有像很多连锁企业那样，扩张越快、死得越快? 名创优品疯狂拓店的背后，究竟有什么“图谋”?它的瓶颈又在哪? 极简主义的胜利 关于名创优品如何成功的解读有很多，从大的方面讲，是中国制造的胜利;从中的方面讲，是“质优价廉”这种低毛利战略的胜利;从小的方面讲，是名创优品供应链整合的胜利。 但在陈引榷看来，名创优品某种意义上讲，是极简主义的全面胜利。 这种极简主义，不仅仅体现在产品的设计风格上，更是贯穿了名创优品从选品到店面整体的经营思路。
设计极简 作为名创优品的全球联合创始人兼首席设计师，三宅顺也先生一直推崇日本的极简美学设计风格。关于产品的设计风格，在此不多说，看看名创优品的产品会有最直观的感受。 商品极简 目前名创优品的店面面积普遍在200平方米左右，SKU(单品数量)大概在3000左右。对于一个品类繁多的小百货来讲，这是一个巨大的挑战。 怎么办? 极简! 具体来说，就是每个品类只选择最畅销的一款或几款单品。 这样做有几个好处：1.款型简单，利于大批量采购，降低采购成本;2.数量巨大的起订量，有利于整合到更加优质的上游厂家;3.在 有限的空间陈列更多的品类，丰富商品。 以最近上市的“名创优品·花漾年华”系列香水为例，虽然是和国际香水制造业大佬法国奇华顿合作开发，但首款香水的售价仅为39元。对于奇华顿来说，之所以“屈身”低价香水，我相信名创优品所带来的巨大订单量来得更为现实。 但是，这种商品极简也给选品和产品设计带来了极大的挑战，设计师和买手们必须凭着自己敏锐的市场嗅觉，从全世界多如牛毛的 商品(趋势)中选择或设计最有可能畅销的款式。 而一旦选品或者款式选择错误，不仅会影响店面业绩，还会造成库存积压，降低商品周转率。 以通常的一家店3000个SKU计，保守估计也涉及近千个细分品类。商品采购的压力可想而知。据名创优品商品总监窦娜透露，2015年店面商品动销率在86.4%左右。对于一家自己研发、自己设 计的零售制造商来说，这是一个相当不错的成绩。
房地产营销策划案 例 1
房地产营销策划案例 房地产营销策划案例 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",她从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括: 1、项目投资策划营销; 2、项目规划设计策划营销; 3、项目质量工期策划营销; 4、项目形象策划营销; 5、项目营销推广策划; 6、项目顾问、销售、代理的策划营销; 7、项目服务策划营销; 8、项目二次策划营销; 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要 2
环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 3
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 4
XX年五大网络事件营销策划经典案例 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 导读：2012年注定是不平凡的一年，跨越了末日的预言，迎来了新生。已经远去的2012年留下了很多经典的记忆，在网络营销方面也涌现了一些经典案例： 一、没到末日就笑死会不会“泰囧” 《人在囧途之泰囧》这部电影怎么样暂不做评价，但是事实是，这部电影不是一般的火，创造了超过十亿的票房奇迹，被誉为华语片之最。好的电影多半是营销出来的。《泰囧》在世界末日之前上映，“与其等死不如笑死”的经典广告词在网络以病毒式的方式疯传播，加上影片主角徐铮，王宝强和黄渤的三大爆笑组合以及影片的口碑营销。《泰囧》的末日营销和病毒式营销取得了成功，创造了华语片票房神话。 二、“屌丝”视频让SKYCC成行业“高富帅” 简单的制作，粗糙的画面，由《一个视频看哭了1万个站长》引出视频《一个IT屌丝的自白》爆红站长网络营销圈。“本身也充满了”屌丝“的意味，可就是这样一则视频，发布短短三天，首发平台优酷观看次数高达30万，让SKYCC组合营销软件赚足了人气。视频借一个IT屌屌丝站长的自白，讲述了IT创业者和草根站长生活的艰辛以及对未来的迷茫，让同为IT创业者和站长的朋友们深有感触，甚至有的网友被感动流泪。也正是因为这个视频抓住了用户内心最薄弱的地方，所以许多人疯狂转发和关注这个视频。而在视频中一带而过的广告，让关注视频的朋友不会去特意注意，但是会在不经意间记住这款叫
SKYCC组合营销软件的产品。再加上官方的一些炒作和不明真相的网络用户的加入，SKYCC的百度指数暴涨，赚足了人气。 三、元芳看火了《神探狄仁杰》 ”元芳，你怎么看?“这条网络用语在2012年接近尾声的时候在各大论坛风靡一时，一时之间，各种元芳体被网友恶搞。而这句在网络流传度颇高的用语，源自央视热播的电视剧《神探狄仁杰》，这种在各大论坛、SNS社区快速的病毒传播方式让网友急切地想知道这句话的来源，从而记住了一个叫李元芳的人，记住了《神探狄仁杰》这部电视剧。而央视权威节目《焦点访谈》以盘点2012流行网络用语的形式再次将”元芳体“奉为流行经典网络用语，至此，元芳火了，《神探狄仁杰》也火了。 四、电商老大微博玩”三国杀“ 事件源于14日京东商城首席执行官刘强东发布的一条微博：即日起京东所有大家电比国美、苏宁连锁店便宜至少10%以上。这条微博立刻引起苏宁”反击“并发表微博宣称苏宁易购包括家电在内的所有产品价格低于京东。而后，国美电器亦加入其中，称国美网上商城全线商品价格将比京东商城低5%，三大电商微博上演价格战，有网友戏称这不过是三大电商老大玩的一场名为”三国杀“的游戏，用户却当真了，于是三大电商几日之内销量暴涨，可见这次微博营销上”价格战“的威力。 五、好奇捧红了”笨nana“ 雀巢推出”史上第一支可以剥开吃的冰淇淋“，一时之间在微博上疯传，关于笨nana 的价格，哪里可以买到这款史上最独特的冰淇淋，笨nana的几种吃法等一系列话题同时被
1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。 法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手
2017房地产营销案例_创意房地产事件营销 随着房地产业的逐步成熟和市场竞争的剧烈,房地产开发商迫切需要新的竞争手段来增强自己的核心竞争力,而房地产营销,正是开发商所急需的手段之一。以下是小编为大家整理的关于2017房地产营销案例，一起来看看吧! 2017房地产营销案例篇1 内容提要：山海天城建集团是一家以中、高档住宅开发为主的房地产专业开发企业，近几年来，该公司成功实施营销带动战略，连续开发教授花园一、二、三期工程，种下的梧桐树，成功引来了三百多名以北大教授为代表的金凤凰教授花园业主。本文以该公司营销管理的实战经验为案例，为房地产营销管理的理论创新抛砖引玉。 关键词：房地产营销管理 日照海滨教授花园一时间声名鹊起，引起了社会各界的极大关注。而它的开发商山海天城建集团，作为一家以中、高档住宅开发为主的小型房地产开发企业，年开发量仅仅20多万平方米，在业内没有什么知名度。 但这件事说明，该公司的营销战略运作的相当成功。事实也正是如此，日照市作为新兴的海滨城市，在国内的知名度也不高，更不要说山海天城建集团这家小房地产公司了，可是他们却连续成功开发了教授花园一、二、三期工程，种下的梧桐树，引来了三百名以北大教授为代表的金凤凰教授花园业主入住园区。不仅如此，他们开发的房子有80%以上的卖给了外地人，直接把日照的房价由每平方米1000多元拉升至每平方米4000多元，创造了一年销售4个亿的日照市房产销售新纪录。 教授花园的成功值得人们关注。 在看他们实战经验以前，让我们首先来了解一下房地产发展的大背景。
房地产业在改革开放后，出现了前所未有的变化，其显著特点之一，就是住宅商品化的广度和深度正在不断地发展。尤其是近几年来，随着一系列房改政策的出台，房地产业在国民经济中的支柱作用日益显现，伴随着房地产市场的进一步繁荣，我国的房地产市场已由原来的卖方市场转变为买方市场，市场竞争更趋激烈。房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地，很大程度上取决于其是否能生产适销对路并且吸引客户的产品，而能否生产适销对路并吸引客户的产品的关键所在就是房地产营销管理。 如何在激烈市场竞争中做好营销管理，让楼盘销售火爆，这是所有房地产开发商最为关心的问题。总结教授花园的成功营销管理经验，我们不难得出这样一个结论：一个楼盘能否对购房者产生吸引力，除了楼盘本身必须具备的基本质量外，营销管理是否到位往往能决定它在市场竞争中的成败。该公司在房地产开发过程中经历了一段时间的摸索之后，把营销管理摆在了首位，并提到了战略的高度来对待。 一、营销管理是房地产业的第一主题 北大经济学院周建波教授曾经说过，在市场经济条件下，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题，而研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就难上加难了。因为我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验。 从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。企业营销不等于销售和推销，它是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。 在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。与这种需求相对应的不仅存在市场机会，同时还伴随着市场风险。对一个房地产企业及其楼盘来说，这就意味着很大的不确定性。因此，发展商必须去全面迎合适应市场和客户，这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。 市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。
事件营销案例--揭秘5种成功案例 2010-01-27 清华领导力培训白热化事件营销网 近年来，类似这样的事件营销案例在国内开始蔓延，一个叫做“吃垮必胜客”的帖子在网络上疯传。因为必胜客的沙拉盘很小，但是却要几十元，操盘该帖子的“幕后黑手”在网络上表示对其高价不满，并提供多种盛发，打造盘中“沙拉的金字塔”。 “唱反调”的事件营销案例 新媒体传播的力量不可小觑，尤其是网络传播，近年来网络上成功的事件营销案例可圈可点。从多芬的“真美运动”开始，事件营销案例被企业视为营销法宝，屡次使用、屡次受用。 研究之后发现，但凡近年来成功的事件营销案例，都是以“争议话题”为由头唱反调，多芬的“真美运动”事件中，户外广告和网络媒体宣传的人物并不是如花似玉、貌美年轻的女人，而是一位96岁的英国奶奶艾琳辛克莱尔。海报中，英国奶奶美丽的微笑着，上面写着“有皱纹真美”。蓄意的传达出“多芬”倡导的“希望女人更乐于接受自己的真实面孔，而不是重重化妆品包裹出来的幻象。” 天知道这次事件营销案例有多成功，这样的活动在全世界各地上演，并且越演越烈，带来的效益就是多芬的全球销量迅速增长。 近年来，类似于这样的事件营销案例在国内也开始蔓延，2005年，一个叫做“吃垮必胜客”的帖子在网络上疯传。因为必胜客的沙拉盘很小，但是却要几十元，操盘该帖子的“幕后黑手”在网络上表示对其高价不满，并提供多种盛发，打造盘中“沙拉的金字塔”。 看到此贴后，吃过的人感觉新奇有趣，没吃过的跃跃欲试。就这样，你来我往的网络上竟然掀起多种“沙拉的金字塔”的样式，其建筑技巧也在不断被创新。其结果可以想象，随着帖子点击率的急速飙升，这样一个唱反调的事件营销案例最终使必胜客的顾客流量迅速增长。这一事件营销案例的成功，关键就在于对消费者“不满”时机的把握恰到好处。利用所有人的猎奇心里，完成了一次漂亮的时间营销。 如果说“吃垮必胜客”还不够狠的话，那么王老吉的事件营销案例可谓够绝。2008年中国汶川遭遇了前所未有的8.0级地震，5月18日在央视为四川汶川大地震举办的赈灾晚会上，王老吉公司向地震灾区捐款1亿元，此举让含着眼泪收看晚会的全中国电视观众赞叹不已。王老吉是一个民营企业，一亿的数额有可能是企业一年的利润，企业如此慷慨的行为让所有人为其叫好。
房产纠纷经典案例 案情:2010年12月,韦女士与A(房地产开发商)签订商品房买卖合同,约定韦女士购买A开发的一套房屋,韦女士交完首付36万多元后按照银行按揭方式支付剩余购房款。后来韦女士因刑事案件被判刑,也没有如期向银行交按揭款。A作为担保人被银行起诉至法院,判决承担连带清偿责任。A因此起诉当事人到法院,要求与韦女士解除房屋买卖合同,并要求承担违约责任。 办案思路:详见代理词 结果:原告撤诉,并返还了大部分购返款给韦女士,私下和解。 代理词 尊敬的审判长、审判员: 广西中龙律师所受本案被告韦女士委托,指派我们作为代理人参加本案诉讼,通过调查了解、查阅案件材料以及参与法庭审理,对本案有了全面了解。现提出如下代理意见: 一、针对原告的第一项诉讼请求,本案不具备解除双方《南宁市商品房买卖合同》的情形。 1、被告韦女士已经履行了原被告签订的编号为000的《南宁市商品房买卖合同》的付款义务,被告按此合同约定,如期支付了首付款367417元,之后按照银行按揭的方式支付剩余的购房款。由此可见,被告韦女士已经履行合同义务,并没有拖欠对原告的购房款,所以无义务退房。即使对该房主张权利,也应该是抵押权人某银行,而不是原告。 2、根据原告提交的案号为xxx号青秀法院民事判决书判决的第二至五项,韦女士及其丈夫李先生应偿还某银行36万元及利息及各种费用。很明显,被告韦女士是与某银行存在债权债务关系,与本案原告不存在债权债务关系。 3、本案的原告并未对上述债务实际履行担保义务。 根据原被告签订的编号为000的《南宁市商品房买卖合同》的补充协议附件六第七条e项,只有本案原告向某银行履行其担保责任并且被告无法向本案原告偿还后才有权解除上述主合同。根据青秀法院上述判决的第六项,当韦女士,李先生不能偿还上述债务时,某银行对韦女士、李先生位于南宁市西乡塘区某号房的折价、拍卖、变卖该财产的价款有优先受偿权,而到目前为止,本案的原告并未对上述债务向某银行实际履行担保义务,并未遭受任何损失,所以无权单方解除此合同。 4、本案如若解除《南宁市商品房买卖合同》的,则被告韦女士作为贷款抵押物的商品房将返还原告,那么,第三方某银行抵押权如何实现?明显损害第三方某银行利益。 二、针对原告的第二项诉讼请求。 被告韦女士已经履行对原告的合同义务,并没有拖欠对原告的购房款,所以不存在违约行为,不应当支付违约金72715元。相反,根据原被告签订的编号为000的《南宁市商品房买卖合同》,不管韦女士与某银行债权债务关系如何,原告都应于2012年11月30日前将符合规定的商品房交付被告,但是,原告至今未交付,已经构成违约。 三、原告为被告向某银行提供的担保是原告单方面的行为,被告从未同意。 被告本已用自己购买的房产作抵押担保,根本不需要原告再作重复担保。原告所作的担保实际上也未经被告同意,因此原告所承担的担保责任由原告自己承担,被告不因原告承担对某银行的担保责任而对原告承担违约责任。因此原告要求被告承担72715元的违约责任也是无法律根据的。 四、本案遗漏了利害关系人李先生,程序错误。 根据原告提交的青秀法院xxx号民事判决书判决,利害关系人李先生与本案被告韦女士对偿还某银行36万元及利息及各种费用的债务承担连带清偿责任,本案原告是依据青秀法院上述判决主张对被告承担责任的,则李先生应作为利害关系人参与诉讼。 综上所述,原告在未承担担保责任,未受任何实际损失的情况下就要求被告解除合同,显然无
房地产营销策划实战案 例 文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]
【Word版，可自由编辑！】 本文由ningningzheng贡献 ppt文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 M3特区 2004年度营销推广建议书 2004年度营销推广建议书 2004年10月 本报告将就以下几个问题展开着重讨论 ? ? ? ? 当前营销存在的问题案名的确立 M3特区项目营销主题的确立推广阶段的划分和各个推广阶段的传播主题推广手法的运用原则以及推广思考【M3特区】特区 推 广 目录 第一部分：当前推广存在的问题以及解决办法 ? 第二部分：推广阶段性策略（各个阶段推广传播主题的确立）（传播内容以及媒体配合的思考）（媒体组合计划） ? 第三部分：推广思考 【M3特区】 当前推广存在的问题 作为本案2003年度的整体包装存在以下四个问题 ? 一是（广告宣传方面），楼盘亮相之后，在上海楼市没形成冲击效应，特别是广告传播主题不明确，给人一种很乱很杂的感觉， ? 二是（媒体组合方面），媒体组合比较随意，没有集中优势兵力，在主流媒体上形成传播效应 【M3特区】 当前推广存在的问题 三是，（主题定位方面）作为本案的主题定位不准确，没有解决“房子卖给谁”的问题，造成客户质量不高，不是“没有客户”而是“没有找到客户”四是，（营销主题方面）可以说M3特区没有营销主题，没有解决“房子是什么”的问题，没有给人一种直接的概念，例如，一想到M3特区，就想到“二七塔附近的70M2的复式房”或者说没有给人一个简单的感觉：“这房子户型很有特点“等感觉 【M3特区】 当前推广存在的问题 综合以上情况，本案在推广时没有解决好“房子是什么的房子”“房子是卖给谁的”“房子怎么卖”的问题更为要命的是，案名（M3特区）不是很合理，让很多人不明白是什么意思，特区特在哪里，为什么叫M3特区等等问题 【M3特区】 当前推广的解决办法
最新事件营销十大经典案例 案例一：私奔圣地天台山 攻权私奔了，大家欢快地奔走相告！私奔体，被私奔，私奔宣言，私奔胜地，私奔测试……横空出世。私奔已经不是两个人的私奔，而是一场大众娱乐，一个营销热点，笔者关注到私奔营销非常成功的一个案例——浙江天台山的私奔造句活动。 攻权516深夜宣布私奔，接下来适逢519中国旅游日和520天台山旅游日，作为中国旅游日发源地的天台山正在双节同庆，举办“读万卷书，行万里路，重走霞客路”活动。有网友开始在网上八卦十大私奔胜地，520私奔微博借机推出“私奔天台山宣言”活动，让网友结合私奔的热点尽情发挥。“@520私奔：#私奔天台山宣言#王功权和王琴私奔了，奥特曼和PP猪私奔了，中国旅游日源自天台山，天台山5月18日到20日3天免费迎客，一起组团私奔到天台吧！”佛国仙山，私奔好去处，简短的几句话激起网友的兴趣，同时通过互动微博“一切皆可私奔”“我爱你，爱者你，就像私私爱奔奔”“私奔是大奔的兄弟”“别和我谈恋爱，有本事和我私奔”等的话题激发，为互动用户提供互动思路，瞬间激发大家当年的才华横溢，满腹笔墨一吐为快.... 天台山私奔营销受到网络媒体、网友以及平面媒体的高度关注，大家纷纷跟进、报道，天台山借此打响了中国旅游日的金名片！ 案例二：宇泰家具：有了难题要“高调解决” 2011年3月第27届广州国际家具展上，名不见经传的佛山宇泰办公家具公司一下子成为包括广东卫视、深圳卫视、东方卫视、浙江卫视、安徽卫视、四川卫视等国内电视主流媒体关注的焦点。原因无他，只因该企业请来了著名的打假英雄王海，为其专利产品“百凤朝凰”打假，使得佛山宇泰办公家具仍旧在一夜之间成为整个家具行业的“新星”。
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。 热点一：认购纠纷 案例回放： 2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。 近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。 法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。 律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。 热点二：逾期交房纠纷 案例回放： 市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布