四川中原物业顾问有限公司
目录
一．市场环境分析 (4)
1. 宏观经济环境 (4)
2. 政策规划 (6)
3. 市场动态 (7)
二．写字楼销售市场分析 (8)
1. 市场整体特征 (8)
1.1 供需两旺 (8)
1.2 市场进入快速发展期 (8)
2.供应特征 (9)
2.1 供应持续放量 (9)
2.2 甲级写字楼缺席，商务公寓盛行 (9)
2.3 城南成为写字楼供应集中区 (10)
3.需求特征 (11)
3.1 成交量稳定 (11)
3.2 乙级写字楼为销售主力 (12)
3.3 商务公寓拉低成交均价 (12)
3.4 甲乙级写字楼价格大幅上涨 (13)
三．写字楼租赁市场分析 (14)
1.各板块写字楼分析 (14)
1.1各板块新增供应及市场存量 (14)
1.2 各板块写字楼租金分析 (14)
2.优质写字楼分析 (15)
2.1 租金小幅上涨 (15)
2.2 空臵率下降 (16)
四．典型项目分析 (17)
1. 天合凯旋广场 (17)
2. 新希望国际C座 (17)
3. 东环广场 (18)
五．总结 (18)
1. 上半年市场总结 (18)
2. 后市预测 (19)
图表目录
图1：成都市GDP增长情况（2004-2010年3月） (4)
图2：成都市固定资产投资情况（2004-2010年5月） (4)
图3：成都市写字楼开发投资情况（2004-2009年） (5)
图4：成都市写字楼供需情况（2005-2010年6月） (8)
图5：成都市写字楼月度供应情况（2009-2010年6月） (9)
图6：成都市写字楼供应类型（2010年1-6月） (9)
图7：成都市写字楼供应方位情况（2010年1-6月） (10)
图8：成都市写字楼月度销售情况（2009-2010年6月） (11)
图9：成都市写字楼销售类型（2010年1-6月） (12)
图10：成都市写字楼销售价格（2005-2010年上半年） (12)
图11：不同类型写字楼成交价格（2009-2010年上半年） (13)
图12：2010年上半年成都市各板块写字楼新增供应及市场存量 (14)
图13：各板块租金情况（2009-2010上半年） (14)
图14：成都市优质写字楼租金走势（2009-2010年6月） (15)
图15：成都优质写字楼项目空臵率走势（2009年-2010年6月） (16)
注：销售市场新增供应以取得预售时间为统计标准，租赁市场新增供应以实际投入使用时间为统计
标准。数据来源于成都市房管局，由于5月20日-6月30日房管局数据系统维护，暂无法取得数据，5、6月数据通过市场调查方式取得，后期会有所调整。
一．市场环境分析
1. 宏观经济环境
GDP保持高速增长
图1：成都市GDP增长情况（2004-2010年3月）
数据来源：成都市统计局
2010年1-3月成都市国民生产总值1041.8亿元，同比增长18.3%，为历年来最高水平。其中，第三产业增加值501.0亿元，同比增长13.1%，占全市国民生产总值的48.1%。
2004年以来，成都GDP以年均15.3%的速度高速增长，在全国处于领先水平。宏观经济的持续向好以及第三产业的快速发展为写字楼发展提供了坚实的经济基础。
固定资产投资力度大
图2：成都市固定资产投资情况（2004-2010年5月）
数据来源：成都市统计局
2010年1-5月固定资产投资完成1532.1亿元，同比增加7.8%，增幅虽有所放缓，但投资力度仍然较大。其中，房地产开发投资完成447.31亿元，同比增加56.0%，占固定资产投资总额的29.2%，增长较快。
固定资产投资保持较高的增长速度，一方面拉动了经济增长，另一方面固定资产中交通、能源、通信等基础配套设施的建设完善为经济的发展提供了良好的环境。
写字楼开发投资加快
图3：成都市写字楼开发投资情况（2004-2009年）
数据来源：成都市统计局
2009年成都写字楼的施工面积达到261.97万㎡，同比增加51.33%；新开工面积52.22万㎡，同比增长70.0%；竣工面积35.04万㎡，同比增长163.9%。
无论是新开工面积还是竣工面积都呈现大幅上涨的趋势，写字楼开发速度加快。大量的写字楼项目处于修建状态，随着这些项目的陆续交付使用，未来租赁市场面临较大压力。
2. 政策规划
西部金融中心建设规划
2010年2月12日，四川省人民政府印发了关于《西部金融中心建设规划(2010—2012年)》的通知。规划明确了西部金融中心的三大功能区：金融总部商务区、金融产业集聚区、金融后台服务业集聚区，并对每个功能区地理划分及入驻企业等进行了限定。计划到2012年，规划总用地3000亩，后台服务中心达到30家，总投资规模超过200亿元，从业人员超过10万人。
影响：政府极力将成都打造成为整个西部的金融中心，以此抢占市场先机。金融业的发展，将吸引大量银行、基金、保险、证券类公司的进驻，而这些企业对写字楼的需求面积较大，需求档次较高，必然对优质写字楼形成有效需求，从而对写字楼市场产生积极的影响。
首次限定写字楼层高
2010年3月1日，成都市规划局出台了《关于对<成都市规划管理技术规定>中容积率、建筑面积等指标的补充解释》文件，首次明确了写字楼层高，即除建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等外，办公建筑层高不宜大于4.9米。
影响：以往的建筑规范对办公用房的层高无明确限定，导致开发商在层高上大做文章。市场上层高大于5米的写字楼不在少数，如花样年美年广场、正成财富领地、臵信未来广场等项目均采用买一层送一层的做法作为营销手段。这一文件的出台将意味着修建LOFT写字楼或商务公寓将面临政策障碍，促使项目更多的按照建筑规范来操作。
4.17“新政”出台
2010年4月17日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定购买第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买第三套及以上住房的不予贷款。
影响：此次政策主要针对住宅市场的二次及二次以上购房行为从金融信贷政策上进行限制。此次政策虽没有直接涉及商业地产，但是，二套房首付比例与贷款利率提升至与商业地产相同，有可能导致部分楼市资金流向商业地产，而写字楼、商铺首当其冲成为楼市资金的“避风港”。
北京“商改住”项目遭遇政策调控
2010年5月20日，北京市住建委、发改委、规划局等部门联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，酒店项目一律禁止分层、分单元销售，禁止向个人出售。此外，北京多个部门正在制订关于加强规范非住宅项目销售管理的办法，禁止开发商将非住宅项目当住宅开发销售。
影响：这一政策是在开发商不按照土地用途修建房屋，城市规划得不到有效实施的情况下提出的。虽然是北京市出台的政策，但是成都市场上同样也存在众多“商改住”项目，北京政策的出台为其他城市敲响了警钟，预示着“商改住”项目操作的政策风险正在加大。
3. 市场动态
成都轻工大厦地块将修建甲级写字楼
2010年1月位于人民中路的原成都轻工大厦商场爆破后地块挂牌出让，起始价2500万元/亩，2月5日泰丰元创房地产有限公司以底价取得，并规划在此地块上修建总建筑面积超过9万㎡的甲级写字楼----泰丰国际广场。
天合凯旋广场1号楼整售
2010年2月，位于天府新城的天合凯旋广场1号楼整栋出售给香港上市公司玖源集团。出售写字楼总共12层，建筑面积8842㎡。此次交易成为2010年成都写字楼市场的第一笔大单交易。
雅诗阁收购招商银行大厦服务式公寓
2010年2月11日，雅诗阁以3.66亿从瑞安建业旗下中华汇手中购买中汇广场一期的部分物业，包括主座第16-35楼及部分附属设施。在完成收购后，雅诗阁把其中正在运营的服务公寓改建更名为成都盛捷江畔服务公寓（Somerset Riverview，Chengdu）。
东大街三项目动工
2010年5月6日，新鸿基地产、恒基兆业地产、九龙仓集团联袂开发的环球贸易中心开工；5月10日，西部国际金融中心开工；5月26日，阳光保险大厦开工建设。东大街写字楼项目集体动工，金融街建设步伐加快。
国栋中央商务大厦将再次拍卖
由于担保纠纷，国栋中央商务大厦将于7月9日再次登上拍卖台。拍卖部分包括负三层至负一层，6
层至29层，总建筑面积24637.7平方米的物业。此前多次拍卖未果，起拍价从10149万降至9200万，再降至7360万元，其中遭遇流拍、无人应拍等情况，7月9日将再次拍卖。
二．写字楼销售市场分析
1. 市场整体特征
1.1 供需两旺
图4：成都市写字楼供需情况（2005-2010年6月）
数据来源：中原地产数据库
2010年上半年写字楼新增供应55.01万㎡，环比下降3.2%，同比上升13.56%，依旧保持着较大的供应量。
上半年写字楼成交面积39.06万㎡，环比下降33.0%，同比上升82.9%。成交量虽不及去年下半年，但销售依旧较为火爆。
2010年上半年的供需比为1.41，同比下降了37.9%，但供过于求的情形依旧突出。造成供需比过高的原因除了供应的集中放量之外还有开发商的开发策略的转变，拿到预售许可后推迟销售或者转变为自我持有，例如高地中心、摩根中心等写字楼采取只租不售策略。
1.2 市场进入快速发展期
由于成都写字楼市场正处于快速发展期，写字楼持续放量并且数量较大，新的写字楼项目不断涌现。
从近年土地市场情况来看，写字楼持续放量的情形将持续数年时间。从另一方面来看，新增项目不仅在数量上有了较大增长，在品质上更是有了较大的提升。随着大量优质项目的入市，写字楼市场将逐渐趋于成熟。
2.供应特征
2.1 供应持续放量
图5：成都市写字楼月度供应情况（2009-2010年6月）
数据来源：中原地产数据库
上半年写字楼月度供应波动较大，其中，1月、5月供应较为集中，分别达到14.38万㎡及18.02万㎡，占上半年供应总量的58.9%，而2月、4月的则显得较为平静，供应均不足5万㎡。
上半年写字楼月均供应9.16万㎡，供应量居高不下。预计全年的供应有可能突破2009年105.29万㎡的水平而再创历史新高。
2.2 甲级写字楼缺席，商务公寓盛行
图6：成都市写字楼供应类型（2010年1-6月）
数据来源：中原地产数据库
2010年上半年销售市场无新增甲级写字楼供应。由于新增项目有限，市场上可供出售的甲级写字楼项目寥寥无几，仅有销售接近尾声的新希望大厦、喜年广场、力宝大厦等。预计下半年将有瑞安中汇广场、九龙仓时代8号等推出。
乙级写字楼供应量为19.19万㎡，仅占整体供应的34.9%，供应项目不多。原定于上半年开盘的多个项目推迟入市。例如信德环球大厦、财富又一城、星云国际大厦等多个项目原计划于2010年上半年开盘，但由于种种原因推迟至下半年。
商务公寓的供应量为35.82万㎡，占到65.1%的比重，在甲乙级写字楼推盘速度放缓的情况下，商务公寓异军突起，成为上半年写字楼供应的主导。商务公寓的大量出现是开发商在写字楼供应压力较大的情况下的自我调节的结果。由于商务公寓可以作为住宅使用，从较大程度上缓解了未来写字楼租赁市场的压力。
2.3 城南成为写字楼供应集中区
图7：成都市写字楼供应方位情况（2010年1-6月）
数据来源：中原地产数据库
2010年上半年城南写字楼供应量达到25.12万㎡，占整体供应的45.7%。区域内的天合凯旋广场、蜀都中心、新希望大厦C座等项目浮出水面，城南成为写字楼供应的集中区。
城东、城北的供应以商务公寓为主，供应量分别达到13.03万㎡、7.83万㎡；城西无新增写字楼项目；城中的东环广场、富力天汇两个项目带来9.02万㎡的供应量。
在各个方位中，城南写字楼潜在供应量最大、最为集中。其中，天府新城的站南组团、大源组团规划有多个高品质写字楼项目。随着市政配套的逐渐完善，尤其是地铁1号线的开通，城南商务氛围日趋成熟，将逐渐成为成都未来的商务新中心。
3.需求特征
3.1 成交量稳定
图8：成都市写字楼月度销售情况（2009-2010年6月）
数据来源：中原地产数据库
2010年上半年写字楼的销售较为稳定，除了2月受到春节的影响成交量略低以外，其余月份成交量相当，月均成交量为6.51万㎡，保持了较好的销售水平。
4月以后，住宅市场在遭遇了“新政”之后成交量急剧下滑，而写字楼市场依旧保持了持续走高的趋势，5月的成交量为7.85万㎡，6月为6.83万㎡。6月虽有所降低，但仍然保持高位。
由于住宅市场受宏观政策调控较为严厉，投资操作的空间逐渐减小，商业地产将会成为主要的投资渠道。其中，写字楼具有租金稳定、投资回报率高等特点，有可能成为楼市资金的“避风港”。
3.2 乙级写字楼为销售主力
图9：成都市写字楼销售类型（2010年1-6月）
数据来源：中原地产数据库
2010年上半年甲级写字楼销售4.2万㎡，占整体销售的10.8%。甲级写字楼在2010年延续了2009年的辉煌，继续保持着较好的销售情况。喜年广场、新希望大厦等项目销售已经接近尾声。
上半年乙级写字楼销售19.32万㎡，占整体销售的49.5%。乙级写字楼历来都是市场供应的主力，加上近年来新推出的乙级写字楼在软硬件方面均有较大提升，并且面积分割适中，价格也相对合理，乙级写字楼依旧是销售市场的主力。
上半年商务公寓销售15.54万㎡，占整体销售的39.8%。近年来商务公寓供应量较大，市场份额逐渐增加。由于具有面积小、总价低、不受“新政”住宅二套房的限制、适合投资等多种优势，销售情况较好。
3.3 商务公寓拉低成交均价
图10：成都市写字楼成交均价（2005-2010年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2010年上半年，成都市写字楼的平均销售价格为7735元/㎡，相比2009年下降了4.6%。由于大量的商务公寓入市，导致写字楼成交均价被拉低。商务公寓销售价格多集中在5000-7000元/㎡，2010年上半年的市场占有比例已经接近40%，大量的商务公寓成交导致了总体成交均价被拉低。
3.4 甲乙级写字楼价格大幅上涨
图11：不同类型写字楼成交价格（2009-2010年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2010年上半年甲级写字楼成交均价为14293元/㎡。由于接近尾盘销售，资金回笼压力不大，项目纷纷上调销售价格。特别是在4月以后，新希望大厦、喜年广场等项目高层单位价格冲破2万元/㎡，价格涨幅较大。
上半年乙级写字楼成交均价为7832元/㎡，新开盘写字楼如新希望国际C座、东环广场等项目价格开始冲破1万元/㎡，较之去年均有了较大幅度的上涨。乙级写字楼项目由于在软硬件配臵水平上均有了较大幅度的提升，价格上涨迅速。
商务公寓成交均价为6026元/㎡，价格走势较为平稳，涨幅较小。金府SOHO、东立国际广场、浅水80俊、优博国际等项目价格在5000-7000元/㎡之间，这些项目由于自身的特质决定了价格涨幅较为平缓。
甲乙级写字楼价格的快速上涨一方面是写字楼自身价值的回归，另一方面是受到住宅价格上涨、写字楼二手房价格带动以及“新政”等多种因素的影响而持续攀升。
三．写字楼租赁市场分析
1.各板块写字楼分析
1.1各板块新增供应及市场存量
图12：2010年上半年成都市各板块写字楼新增供应及市场存量
数据来源：中原地产数据库
2010年上半年，总共有25.43万㎡写字楼交付使用，包括金沙万瑞中心、丰德万瑞中心、锦江国际广场、高地中心、喜年广场等项目。其中，人民南路SBD约为5.36万㎡，东大街为6.42万㎡，非核心板块13.65万㎡。
市中心CBD仍然是写字楼的高度集中区，市场总存量接近120万㎡。人民南路SBD，天府新城及东大街作为写字楼的新兴商业板块，虽然目前市场存量不高，但有大量的写字楼处于修建状态，随着这些项目的陆续竣工及投入使用，未来的供应量较大。此外，其他区域也蕴藏着多个写字楼项目，这些项目将更多的以城市综合体的形态出现。
1.2 各板块写字楼租金分析
图13：各板块租金情况（2009-2010上半年）
数据来源：中原地产数据库
市中心CBD写字楼由于建成投入使用时间较早，使用时间较长，硬件配臵低并且老化较为严重，租金无明显的上涨，部分写字楼甚至出现租金下滑的情形。
人民南路SBD写字楼表现较为突出，市场认可度高，租金水平稳步攀升，空臵率持续下降。例如汇日央扩国际广场、商鼎国际、丰德国际广场等写字楼市场需求旺盛，租金水平提升，空臵率在5%以下，甚至达到满租。
天府新城开始发力，租赁市场升温，租金上涨。例如中国水电大厦、拉德方斯等项目2009年交付使用后入驻率不断提升，并且入驻企业资质较好，不乏大型国资背景企业。
东大街由于受到地铁2号线修建的影响，写字楼在招商方面存在一定困难。但由于锦江区政府的对金融企业有着较大的扶持力度，租金补贴较高，对金融类企业有着较大的吸引力。
2.优质写字楼分析
2.1 租金小幅上涨
图14：成都市优质写字楼租金走势（2009-2010年6月）
数据来源：中原地产数据库
2010年上半年优质写字楼平均租金达到98.2元/㎡.月，环比上升2.9%。优质写字楼租赁市场保持活跃，延续了2009年开始的上涨情形。
写字楼租金上涨幅度趋缓，一方面是由于预期供应压力较大，租金上涨有限，另一方面是由于销售型写字楼较多，小业主报价情况较为普遍，小业主对写字楼的空臵承受能力差而降低报价导致租金上涨幅度不大。随着下半年租赁型写字楼如仁恒臵地广场、航天科技大厦等项目的交付使用，优质写字楼整体租金将进一步提升。
2.2 空臵率下降
图15：成都优质写字楼项目空臵率走势（2009年-2010年6月）
数据来源：中原地产数据库
2010年上半年写字楼的平均空臵率为19.2%，环比下降了2.5%。2010年春节过后，由于经济强势增长带动写字楼需求上升，租赁成交活跃，存量写字楼空臵率持续下降。
成都写字楼市场处于快速发展阶段，随着新增写字楼项目的入市，空臵率在短期内出现增高的情况，例如喜年广场在4月1日交付使用，导致当月写字楼的空臵率有所攀升。随着新推出项目逐渐被市场消化，空臵率逐渐回复到正常水平。
四．典型项目分析
1. 天合凯旋广场
2. 新希望国际C座
3. 东环广场
五．总结
1. 上半年市场总结
宏观经济持续向好，写字楼开发加速
宏观经济继续保持了18.3%的增长速度，第三产业加快发展，固定资产投资增长较大，写字楼开发建设速度加快。宏观经济的整体向好为写字楼发展提供了坚实的基础。
供应持续放量，销售稳定
上半年写字楼供应持续放量，达到55.01万㎡，但是新增供应以商务公寓为主，无甲级写字楼，乙级写字楼为19.19万㎡，主要集中在城南。成交量稳定，成交面积39.06万㎡，受新政影响，部分楼市资金流向写字楼市场，5、6月成交量依旧保持高位，乙级写字楼成为销售主力。甲乙级写字楼价格涨
幅较大。
租赁市场活跃
上半年新增25.43万㎡写字楼交付使用。写字楼租赁市场较为活跃，优质写字楼租金达到98.2元/㎡.月，小幅上涨，平均空臵率进一步下降至19.2%。
2. 后市预测
供应压力较大
写字楼市场依旧面临供应压力较大的情况，市场潜在供应量较大。成交方面，住宅市场的观望情绪有可能蔓延到写字楼市场。
租赁市场压力增大
从租赁市场来看，下半年将迎来甲级写字楼的交付高峰，仁恒臵地广场、航天科技大厦、新希望大厦将于年底交付使用。这些项目的交付使在带动区域写字楼租金价格的提升的同时也将带来空臵率的上升。
附件：2010年1-6月商业用地拍卖一览表
一、宏观环境分析 1.经济环境 2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。 2011年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。 2.区域环境 成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。 2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。 2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。 二、微观环境分析 1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件 人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。 项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。 项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。 距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。
一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来 趋势 由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。 加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。 二、成都目前办公物业市场调研分析 1、办公物业类型 目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。 2、各类型办公物业分析 类型A：纯办公物业——高级写字楼
（1）、成都高级写字楼分布 成都高级写字楼分布示意 南 总府路 时代广场香槟广场中海格林威治 王府井明日大厦 世都 总府大厦 新时代民兴金融 港鹏冠城凯乐世贸国际海外交流丰德国际 顺城大街新世纪熊猫城士百达现代之窗仁恒广场 @世界时代数码中银摩尔 城市之心川信开行人民南路威斯顿 铂金时代国信国栋世代川投置信 南大街天府绿洲宏达
成都写字楼租赁合同修订版 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-028329
成都写字楼租赁合同修订版 出租方：（以下简称甲方） 承租方：（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其它有关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方租赁甲方房屋事宜达成如下协议： 一、乙方所租用房屋位置及面积 乙方所租用房屋位于市路号大厦内，房号为号， 建筑面积为平方米。 二、甲方出租房的装修及设施，以实物为准。 三、出租房屋的用途：仅作办公场地使用。 四、租赁期限 租赁期共年，从________年____月____日起至________年____
月____日止。 五、租金、物管费等费用及其支付时间 1、租金费用按建筑面积以人民币每月元/平方米计算，物管费用按建筑面积以人民币每月15元/平方米计算（该费用包括租金、物管费、水费以及在大厦物业管理机构规定的时间内开放空调、暖气的能源费，不包括室内的电费、电话费和灯具等的损耗费）。 2、上述费用以每个月为一结算支付周期。首期费用在本合同签订生效之日支 付。以后每期费用，乙方在上期费用支付届满前的五个工作日内一次性付清甲方。 六、保证条款 为保证合同得到全面履行，乙方在支付首期租金、物管费等费用的同时向甲方交纳保证金元人民币。租期届满，乙方将租赁房屋及设施、设备以原状归还甲方，甲方在收房后三日内将保证金无息退还甲方。若有下列情形之一，保证金不予退还： 1、乙方损坏出租房屋内的装修及其它设施、设备，且拒不照价
成都商业市场商圈环境系列研究分析 一、成都商业概况 成都为西南三省一市的中心城市和商业核心，商业辐射功能遍及整个西南地区；三大 核心零售商圈和各种专业市场的繁荣以及城市外沿点状商圈的逐渐形成，标志着成都的商业体系逐渐形成，大商业城市的雏形基本构成；核心商业区，业态以百货零售为主。目前， 春熙路、盐市口需求旺盛，几乎满租，骡马市商业在复活之中，区域商业区业态以大型超市为主，作为成都最为成熟的核心区域，大量的人气为商业的发展带来了基本动力，商业的需求也非常的旺盛；众多区域商圈和社区商圈的形成，使成都商业进入多元化发展格局。区 域商圈和社区商圈主要服务于所在区域和社区居住人口，是对三大传统零售商圈的必要补充；但随着二环路以外几个大型商业项目的开业，城市外沿逐渐形成了几个点状分布的大型区域商圈，这些商圈规模较大，商业功能完备，辐射面很大，是核心商圈最有效的补充和完善； 主要商圈分布 ●三大核心商圈 即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈 ●区域商圈 双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈 城市向东向南的发展，使城东副中心和城南副中心将产生未来的区域商圈 成都三大核心商圈
成都新商圈概况 ●金沙-光华商圈：该商圈位于青羊区，以三环为界分为东、西两区，覆盖了青羊区二环以外的整个地带。东区东起二环路、西临三环路、南接清水河、北至金牛界。商圈内着力打造四大片区，即：光华村片区、贝森-新文化宫片区、金沙三角片区和金沙遗址-同盛路片区。这些商业区域沿街不会规划商铺，而是打造集商、住、餐饮于一体的大型商业中心群落。其中金沙遗址-同盛路片区重点将金阳路打造成餐饮一条街，发展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；在清溪东路及同盛路两侧小街，引导改造建设酒店、商务楼，拓展同盛路餐饮一条街的产业纵深。 ●另外，还将沿光华大道、日月大道重点发展组团式的大型商业卖场、购物中心；沿青羊大道重点引入品牌餐饮、娱乐连锁店，提升档次和规模；在光华村片区将大力发展大型卖场和商务楼宇经济；贝森-新文化宫片区建立大型影院、书城；金沙三角片区重点建设以万瑞微型CBD为核心的甲级写字楼群；在金沙遗址-同盛路片区面向金沙旅游客源，突出发展旅游服务、餐饮住宿和娱乐休闲等行业。 ●红牌楼商圈：商圈位于武侯区“一带六轴七片”（“一带”即川藏公路商贸带；“六轴”为人民南路中心轴、一环路科技文化轴、二环路综合发展轴、草金路综合发展轴、武侯大道综合发展轴、三环路综合发展轴；“七片”指一个科技文化片区、三个居住片区、三个综合片区的核心。随着滕王阁地产、成都置信、蓝光、武海等多家实力开发商相继入驻该片区后, 川威-劲力、富临集团、新希望实业、长城集团、谢菲联置业等知名开发商也纷纷抢驻该区域。红牌楼区域在未来一段时间将增加15万余人口，大量增加的人口必将拉动住宅以及消费需求。 ●红牌楼商圈侧重于将城市空间还给居住者，行人不会被车流干扰，享受户外生活会成为城市生活的重要内容，这是国际上最为流行的“BLOCK街区”概念。商圈将发挥潜在优势，打造区级商业核心；结合武侯特有文化底蕴，创造成都休闲中心；注重城市空间利用，打造城市开敞中心；借助武侯区城南社交的大舞台，营造人气聚集核心；利用舒适宜人的环境，打造独具吸引力的磁心。BLOCK街区具备一站式消费的便捷，将成为集时尚百货卖场、大型连锁超市、五星级电影院、时尚娱乐不夜城、商业步行一条街、甲级商业写字楼和高档公寓等综合形态为一体的新城市中心。 ●建设路商圈：商圈以建设路为轴线，延伸至二环路外周边，横向则扩展至新鸿路、建设南路一带，通过片区资源优势的整合，这里成为了成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。建设路最大的商业卖场SM广场首先发挥聚集人气的作用。同时国
成都甲级写字楼市场情况分析 （2010.9） 一、成都2010年上半年写字楼市场情况 1、成都2010年上半年写字楼新增供给情况 2010年1-6月成都市新增写字楼6156套，规模为39.9万㎡，规模环比下降54.04%，同比下降19.30%，从新增走势来看，2010年新增最大出现在1月。 2010年上半年写字楼新增就环域而言，二环~三环新增最大，新增面积为15.98万㎡，环比下降42.83%，其中一环~二环无新增供给。
写字楼供给从成都市五方位来看，城南新增最大，规模为15.96万㎡，其次是城东，其中城西上半年无新增供给。 2、成都2010年上半年写字楼销售情况 2010年1-6月共成交写字楼34.6万㎡，成交4751套，成交金额为23.2亿；就写字楼成交体量而言，环比下降45.24%，同比上升59.35%；就成交套数而言，环比下降45.37%，同比上升72.26%；就销售金额而言，环比下降43.36%，同比上升81.29%。 从总体成交走势来看，2010年上半年写字楼成交起伏不定，销售面积与销售金额同增减。 3、成都2010年上半年写字楼价格情况
2010年1-6月写字楼成交均价为6710元/㎡，环比上升3.43%，同比上升了13.77%。就整体成交价格走势来看，2010年上半年5月成交均价最高，为7237元/㎡。 主城区写字楼成交均价就环域来说，一环内最高，达10504元/㎡，环比上升4.65%，一环~二环以7774元/㎡紧跟其后，从环域价格来看，绕城外价格高于二环~三环及三环~绕城，可见，成都市写字楼发展格局在向绕城外转移。 二、成都在售甲级写字楼情况 1、成都在售甲级写字楼分布
成都市商务写字楼等级划分 1 范围 本标准规定了商务写字楼（以下简称写字楼）的术语和定义、总则以及等级划分的依据和要求。 本标准适用于成都市行政区域内土地性质为商业用地的商务写字楼的等级划分，其他土地性质或其它类型（如自持自用等）的写字楼等级划分可参照使用。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB 19577-2004 冷水机组能效限定值及能源效率等级 GB 50009 建筑结构荷载规范 GB 50011 建筑抗震设计规范 GB 50016 建筑设计防火规范 GB 50045-95 高层民用建筑设计防火规范（2005年版） GB 50189 公共建筑节能设计标准 GB 50210 建筑装饰装修工程质量验收规范 JGJ 3 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 50 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 67-2006 办公建筑设计规范 JGJ 99 高层民用建筑钢结构技术规程 JGJ/T 229 民用建筑绿色设计规范 CJJ 14-2005 城市公共厕所设计标准 DB510100/T 013 写字楼物业服务规范 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 3.1 商务写字楼 在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。 [JGJ 67-2007，定义2.0.5] 3.2 得房率 套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。 3.3 智能化集成系统 将不同功能的建筑智能化系统，通过统一的信息平台实现集成，以形成具有信息汇集、资源共享及优化管理等综合功能的系统。 [GB/T 50314-2006，定义2.02] 4 缩略语 下列缩略语适用于本标准。
成都春熙路周边写字楼调查报告 可售写字楼 项目名称花样年·喜年广 场 时代8号保利中心总府大厦 物业类型甲级写字楼甲级写字楼专业写字楼商业裙楼 位置东大街东大街芷泉路8 号 人民南路四段天仙桥北街 价格均价近2万预计19000均价16000左右报价1万（含装 修） 销售情况2009年初开盘， 2010年售罄即将开盘2010年9月30 日开盘，已售 80% 仅剩裙楼第3层， 约1600㎡ 租赁价格（每 月每平方米） 90-130元 公摊系数32%30%23%10%多 交房标准清水清水清水精装修（办公风 格） 开发商花样年（上市公 司）保利地产四川总府嘉信房 地产有限责任公 司 入住率较好未入住未入住较好调查方式实地电询\远观电询实地 备注交通便利、停车 方便，环境、形 象好与花样年·喜年 广场相距200米 与董事长面谈， 称视付款情况可 谈价；租赁明年 到期；距春熙路 较近 只租不售写字楼 项目名称锦江国际辉胜阁香格里拉中心广 场汇日央扩中心广场 物业类型国际甲级写字楼国际甲级写字楼国际甲级写字楼甲级写字楼 位置人民南路三段人民南路二段滨江东路9号人民南路三段价格 销售情况只租不售只租不售只租不售只租不售，已基 本租完 租赁价格（每 月每平方米） 110-130元150-160元135元 公摊系数30%30%25% 交房标准
开发商锦江国际仁恒置业锦江国际四川央扩集团调查方式实地实地实地实地 入住率较好 备注紧邻汇日央扩中 心广场处于春熙路商圈 中心，物业非常 高档 物管20元∕㎡ 周边部分住宅情况（可与写字楼进行价格比较） 项目名称都汇广场朗御 物业类型住宅住宅 位置东大街，紧邻花样 年·喜年广场 大慈寺路3号 价格13000-18000元均价18000元 销售情况即将开盘在售 交房标准清水精装修（国际知名品 牌） 开发商新嘉置地 调查方式电询实地 备注置业顾问称该住宅为 高端住宅 综合印象：1、春熙路周边的高档写字楼主要集中于南边区域（如人民南路、东 大街、滨江路），北边主要为旧城区，华敏翰尊国际大厦紧邻北边的旧城区； 2、该片区写字楼的开发量较大，比较重庆开发力度要大； 3、从物业档次看， 多为甲级写字楼，档次高，环境好；4、从销售情况看，高档写字楼的投资需求 比较旺盛；5、从租赁情况看，租赁需求比较旺盛，入住率较高。 重庆金思维企业管理咨询有限公司 2010年10月14日 2013年成都市写字楼慨况分析 012年以来，成都商业地产开发量呈爆炸式增长，写字楼新增供应257万平米、商业存量570万平米，尤其是国际城南片区，由于天府新区规划的出台，该片区出现了井喷式开发姿态。随着国
甲级写字楼主要配置标准（成都） 综述：目前成都市写字楼市场尚处于快速发展时期，对于写字楼的级别评定并没有形成统一、权威的标准。但业内及客户普遍倾向于认为真正意义上的甲级写字楼内部配置应达到5A，装修标准类似四星级酒店，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。 根据成都市商务局2008年3月正式发布的《成都商务写字楼等级指导标准》甲级写字楼的相关评定标准如下： 1、地理位置：位于商务区相对集中的区域或市政规划商业区内,交通便利，周边交通网络发达，有不低于5条以下公交路线，配套设施完善，靠近轨道交通进出口 2、硬件设施： （1）基本要求：土地性质为商业用地 （2）建筑规模：办公部分超过两万平方米，每层建筑面积不低于1000平方米 （3）建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院 （4）建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台（≥11cm），除地台外的层净高2.7米左右、通道宽度适中，按大厦总建筑面积每150-200平方米配置一个停车位（5）建筑装饰 a. 大堂宽敞、挑高三层或以上，有宽敞走廊，大堂及公用走道为高档装饰 b. 电梯：内有高档装饰，按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过5000平方米/部， 等候时间不超过40秒，载重1600㎏/部，速度不低于4m/s，客货分离，货梯至少1部，完善先进的智能控制系统 c. 空调：采用高品质主机,四管制+两管制机房空调,新风量不低于40立方米/人/小时；优 质锅炉 d. 电气：双回路市电，办公区提供不低于80w/㎡的电量，并备充足后备电源 e. 弱电：完善先进的5A系统，提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，可提供光缆，国内通讯网 络服务商均可进入大厦，平均每20平方米有一根电话线 f. 承重：办公区活荷载不小于250kg/㎡ g. 公用卫生间舒适方便，设计人性化，高档装饰及配置，配置行政人员洗手间 h. 专用地上、地下停车场，停车库建筑面积按每车位40平方米计算，地下停车库应设有自 动计费系统和防盗安全系统 3、物业管理 （1）产权形式：开发商持有不低于一半 （2）物管：提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，24小时保安服务和维护服务 （3）入住率：1至2年内入住率不低于65% 4、人性化 （1）采光充足，环保性能好
2008年成都市写字楼市场 分析报告 目录
一、相关经济数据及影响 (3) 二、相关政策及影响 (4) 1、《成都商务写字楼等级指导标准》出台 (4) 三、相关规划及影响 (5) 1、政府相关规划及招商引资情况 (5) 1.1成都金融后台中心扩容1500亩 (5) 2、主要商务区规划 (5) 2.1成都中央商务区规划全新出笼 (5) 四、写字楼市场发展现状 (6) 1、整体市场情况 (6) 1.1供应情况 (6) 1.2需求情况 (7) 1.3价格及租金 (8) 1.4小结 (9) 2、商务区写字楼情况 (9) 2.1各商务区概况及供需情况 (9) 3.1CBD区域（骡马市-顺城街） (11) 4.1天府广场-跳伞塔 (13) 5.1 SBD区域 (15) 6.1东大街区域 (16) 7.1天府新城 (18) 8.1各商务区写字楼空置率对比 (21) 9.1小结 (21) 三、主城区写字楼等级分析 (22) 1、划分标准 (22) 1.1甲级写字楼划分标准 (22) 1.2乙级写字楼划分标准 (22) 1.3普通写字楼划分标准 (22)
2、甲级写字楼 (23) 2.1租金及售价 (23) 2.2吸纳情况 (23) 2.3主要入驻企业 (23) 2.4空置情况 (24) 2.5小结 (24) 3、乙级写字楼 (25) 3.1租金及售价 (25) 3.2吸纳量 (25) 4、普通办公用房 (25) 4.1租金及售价 (25) 4.2吸纳量 (26) 5、小结 (26) 四、集中的工业园区商务办公情况 (26) 1、武侯科技园 (26) 1.1园区概况 (26) 1.2重点项目 (27) 2、高新技术开发区 (27) 2.1园区概况 (27) 2.2重点项目 (28) 3、锦江工业集中发展区 (28) 3.1园区概况 (28) 3.2重点项目 (29) 4、青羊工业集中发展区 (29) 4.1园区概况 (29) 4.2重点项目 (30) 5、龙潭都市工业集中发展区 (30) 5.1龙潭都市工业集中发展区概况 (30) 5.2龙潭都市工业集中发展区重点项目 (30)
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编号：_____________成都写字楼租赁合同 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
出租方：（以下简称甲方） 承租方：（以下简称乙方） 根据《民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其它有关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方租赁甲方房屋事宜达成如下协议： 一、乙方所租用房屋位置及面积 乙方所租用房屋位于市路号大厦内，房号为号， 建筑面积为平方米。 二、甲方出租房的装修及设施，以实物为准。 三、出租房屋的用途：仅作办公场地使用。 四、租赁期限 租赁期共年，从________年____月____日起至________年____月____
日止。 五、租金、物管费等费用及其支付时间 1、租金费用按建筑面积以人民币每月元/平方米计算，物管费用按建筑面积以人民币每月15元/平方米计算（该费用包括租金、物管费、水费以及在大厦物业管理机构规定的时间内开放空调、暖气的能源费，不包括室内的电费、电话费和灯具等的损耗费）。 2、上述费用以每个月为一结算支付周期。首期费用在本合同签订生效之日支 付。以后每期费用，乙方在上期费用支付届满前的五个工作日内一次性付清甲方。 六、保证条款 为保证合同得到全面履行，乙方在支付首期租金、物管费等费用的同时向甲方交纳保证金元人民币。租期届满，乙方将租赁房屋及设施、设备以原状归还甲方，甲方在收房后三日内将保证金无息退还甲方。若有下列情形之一，保证金不予退还：
成都市写字楼市场分析报告
2008年成都市写字楼市场 分析报告 目录
一、相关经济数据及影响 (3) 二、相关政策及影响 (4) 1、《成都商务写字楼等级指导标准》出台 (4) 三、相关规划及影响 (5) 1、政府相关规划及招商引资情况 (5) 1.1成都金融后台中心扩容1500亩 (5) 2、主要商务区规划 (5) 2.1成都中央商务区规划全新出笼 (5) 四、写字楼市场发展现状 (6) 1、整体市场情况 (6) 1.1供应情况 (6) 1.2需求情况 (7) 1.3价格及租金 (8) 1.4小结 (9) 2、商务区写字楼情况 (9) 2.1各商务区概况及供需情况 (9) 3.1CBD区域（骡马市-顺城街） (11) 4.1天府广场-跳伞塔 (13) 5.1 SBD区域 (15) 6.1东大街区域 (16) 7.1天府新城 (18) 8.1各商务区写字楼空置率对比 (21) 9.1小结 (21) 三、主城区写字楼等级分析 (22) 1、划分标准 (22) 1.1甲级写字楼划分标准 (22) 1.2乙级写字楼划分标准 (22) 1.3普通写字楼划分标准 (22)
2、甲级写字楼 (23) 2.1租金及售价 (23) 2.2吸纳情况 (23) 2.3主要入驻企业 (23) 2.4空置情况 (24) 2.5小结 (24) 3、乙级写字楼 (25) 3.1租金及售价 (25) 3.2吸纳量 (25) 4、普通办公用房 (25) 4.1租金及售价 (25) 4.2吸纳量 (26) 5、小结 (26) 四、集中的工业园区商务办公情况 (26) 1、武侯科技园 (26) 1.1园区概况 (26) 1.2重点项目 (27) 2、高新技术开发区 (27) 2.1园区概况 (27) 2.2重点项目 (28) 3、锦江工业集中发展区 (28) 3.1园区概况 (28) 3.2重点项目 (29) 4、青羊工业集中发展区 (29) 4.1园区概况 (29) 4.2重点项目 (30) 5、龙潭都市工业集中发展区 (30) 5.1龙潭都市工业集中发展区概况 (30) 5.2龙潭都市工业集中发展区重点项目 (30)
成都商业体不缺缺的是优质商业地产！ 作为一个土生土长且爱好逛街的的成都人，你要问我现在成都到底有多少综合体、写字楼、商场什么的？其实我是不太清楚的。据不完全统计，光是目前城南已建和在建的商业综合体数量一共是30多个。 这么多的商业体，简直要崩溃的节奏，有木有！事实上，早在去年就曾有媒体报道，成都在建商业地产面积居全球第二空置率高，而写字楼市场整体比例就占据大多数，其中关于写字楼市场的边缘化、同质化、泡沫化，堪称成都商业地产的“三座大山”。让我们通过真实有效的调查报告，看成都商业地产过剩问题到底怎么“破”。 沿人民南路一路向南，通过天府大道南延线，从仁恒置地广场、来福士广场，到成都银泰中心、大魔方、环球中心，再到希顿国际广场、明宇ISC……沿途密密麻麻发的写字楼、综合体，是大多数成都人的第一印象。而国际城南这个商业地产遍地、综合体总量超前、同质化竞争激烈、运营管理危机显现的区域，毫无疑问一直以来都是业界从未停止过的话题。 “成都商业体不缺，缺的是高品质商业地产。”日前，城南一写字楼开发商老总在接受记者采访时说道，以南延线为例，既有很大部分写字楼租金在30-60元/平方米?月，也有租金在150-200/平方米?月仍租售抢手的高品质商业体。城南的商业必须展开错位竞争，无论是从配置、地段、运营、项目特色等方面都需提档升级。 在商业严重过剩的成都
那些牛X的项目靠什么取胜 在同一路段相邻的两栋写字楼物业，为什么租金相差会超过80元/平方米？天府大道会展板块一侧，希顿国际广场平均租金75-100元/平方米?月，其超甲写字楼租金最高达90-130元/平方米?月，是周边的其他写字楼租金的一倍有余。即使如此，希顿国际广场的租赁业绩表现反而更加抢眼，今年上半年的租赁业绩已在去年基础上提升了200%；在东大街，一些分散业权的写字楼只能租到40-60元/平方米?月左右，明宇金融广场租金可以达到110-140元/平方米，铁狮门?晶融汇租金140元/平方米。 来自高力国际发布2015年第一季度成都甲级写字楼报告显示，2015年第一季度，成都甲级写字楼市场平均租金环比微幅下降0.5%，同比下降6.3%，至人民币111.2元每月每平方米。记者实地调查获悉，成都高端写字楼租金均价普遍在100元/平方米?月以上，而普通甲级写字楼租金仅在40-80元/平米?月，非甲级写字楼租金则更低。 对比其他城市，成都现有的高品质写字楼的供应并不多，仅有希顿国际广场、中海国际中心、仁恒置地广场等几个项目，租赁市场不俗。”仲量联行分析师认为，而大部分普通写字楼由于空置率偏高也租不起价，由此陷入了低价和空置率高的恶性循环当中，这样也导致成都商业地产两极分化加剧。 写字楼突围要靠差异化
收集精品文档 ============================= ================================= ================================= ========= 成都商务写字楼等级指导标准成都市商务局 成都外商投资企业协会 戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司成都分公司 仲量联行测量师事物所（上海）有限公司成都分公司 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司 广州高力国际物业服务有限公司成都分公司 第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司 高纬环球物业咨询（上海）有限公司成都分公司 （注：公司按进入成都注册的时间先后排序） 联合制订 二○○八年三月二十七日 成都商务写字楼等级指导标准 ==============================专业 收集精品文档
收集精品文档 ============================= ================================= ================================= ========= 1.顶级写字楼 1.1地理位置：位于商务区相对集中的核心区域,交通便利，周边交通网络发达， 超过5条以上公交线路，配套设施完善，靠近轨道交通进出口 1.2硬件设施： 1.2.1 基本要求：土地性质为商业用地 1.2.2 建筑规模：办公部分超过五万平方米，每层建筑面积1500 - 2000平方 米之间 1.2.3 建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院 1.2.4 建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台（≥15cm），除地台 外的层净高2.7米及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积150 平方米配置一个停车位 1.2.5 建筑装饰 a. 具有独立使用的大堂，大堂装饰华丽舒适 ==============================专业 收集精品文档
20XX年上半年成都市主城区写字楼市场分析报告 四川中原物业顾问有限公司
目录 一．写字楼销售市场供不应求，销售平稳 (4) 1. 市场整体特征 (4) 1.1 供不应求 (4) 1.2 销售平稳 (4) 2.供应特征 (5) 2.1 供应波动较大 (5) 2.2 乙级写字楼主导 (5) 2.3供应外移趋势明显 (6) 2.4 城南成为写字楼供应主战场 (6) 3.需求特征 (7) 3.1 成交量保持平稳 (7) 3.2 乙级写字楼为销售主力 (8) 3.3 价格持续走高 (8) 3.4甲乙级写字楼价格差距缩小 (9) 3.5新开盘项目热销 (10) 二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨 (10) 1.新增租赁项目分析 (10) 1.1新增租赁项目持续供应 (10) 1.2新增项目较为分散 (11) 2.优质写字楼分析 (12) 2.1各板块表现不一 (12) 2.2 整体租金保持增长 (12) 2.3 空置率持续下降 (13) 3.四川中原工商铺部分租赁成交案例 (13) 三．总结 (14) 1. 上半年市场总结 (14) 2. 后市预测 (14)
图表目录 图1：成都市写字楼供需情况（20XX-20XX年上半年） (4) 图2：成都市写字楼月度供应情况（20XX年1月-20XX年6月） (5) 图3：成都市写字楼供应类型（20XX年上半年-20XX年上半年） (5) 图4：成都市写字楼供应环线分析（20XX年上半年-20XX年上半年） (6) 图5：成都市写字楼供应方位情况（20XX年-20XX年上半年） (6) 图6：成都市写字楼月度销售情况（20XX年1月-20XX年6月） (7) 图7：成都市写字楼各等级销售情况分析（20XX年上半年-20XX年上半年） (8) 图8：成都市写字楼成交均价（20XX-20XX年上半年） (9) 图9：各等级写字楼销售价格（20XX-20XX年上半年） (9) 图10：成都市新交付使用项目情况（20XX年1月-20XX年6月） (11) 图11：各板块新增租赁项目体量（20XX年1月-20XX年6月） (11) 图12：各板块优质写字楼租金情况（20XX年上半年-20XX年上半年） (12) 图13：成都市优质写字楼租金空置率走势（20XX年1月-20XX年6月） (13) 表1：重点项目开盘情况（20XX年上半年） (10) 表2：中原工商铺20XX年租赁成交信息表 (13) 注：销售市场新增供应以取得预售时间为统计标准，租赁市场新增供应以实际投入使用时间为统计标准。
成都市甲级写字楼调研分析 一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势 由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。 加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。 二、成都目前办公物业市场调研分析 1、办公物业类型 目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。
2、各类型办公物业分析 类型A：纯办公物业——高级写字楼 （1）、成都高级写字楼分布 成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD：春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。 顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。该区域也是成都市规划的CBD区域的核心组成部分。 人民南路（含南大街）沿线是近年来发展最为迅猛的写字楼开发热点区域，且具备良好的后续发展空间。其动因主要包括： 交通优势：相比绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是目前成都最为畅通的城市主干道，且同时连接着市中心、城南“富人区”和双流机场，具备完整的交通循环体系。 磨子桥IT商圈效应：人民南路连接着成都著名的磨子桥IT商圈，该商圈吸附着大量的公司组织，成为写字楼物业的直接需求方，时代数码广场、@世界均是这一典型。
成都市甲级写字楼市场调研分析 成都市甲级写字楼市场调研分析 一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势 由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。 加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。 二、成都目前办公物业市场调研分析 1、办公物业类型
目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。 2、各类型办公物业分析 类型A：纯办公物业——高级写字楼 （1）、成都高级写字楼分布 成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD： 春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。 顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。该区域也是成都市规划的CBD区域的核心组成部分。 人民南路（含南大街）沿线是近年来发展最为迅猛的写字楼开发热点区域，且具备良好的后续发展空间。其动因主要包括：交通优势：相比绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是目前成都最为畅通的城市主干道，且同时连接着市中心、城南“富人区”和双流机场，具备完整的交通循环体系。
成都春熙路周边写字楼调查报告 只租不售写字楼
周边部分住宅情况（可与写字楼进行价格比较） 综合印象：1、春熙路周边的高档写字楼主要集中于南边区域（如人民南路、东 大街、滨江路），北边主要为旧城区，华敏翰尊国际大厦紧邻北边的旧城区；2、该片区写字楼的开发量较大，比较重庆开发力度要大；3、从物业档次看，多为 甲级写字楼，档次高，环境好；4、从销售情况看，高档写字楼的投资需求比较 旺盛；5、从租赁情况看，租赁需求比较旺盛，入住率较高。 重庆金思维企业管理咨询有限公司 2010年10月14日 2013年成都市写字楼慨况分析 012年以来，成都商业地产开发量呈爆炸式增长，写字楼新增供应257万平米、商业存量570万平米，尤其是国际城南片区，由于天府新区规划的出台，该片区出现了井喷式开发姿态。随着国际城南商业综合体交房高潮的到来，预计今年该区域约有200万平米写字楼陆续交付使用。
与此同时，主城区由于可开发土地稀缺，新增写字楼供应量极为有限。大量愿意坚持选择留在城内的中小企业，却不得不面对租金不断上涨的巨大压力。一方面是主城区传统商务中心办公租赁紧俏，另一方面是三环外新的商业综合体大量空置，成都写字楼市场出现冰火两重天的现状。 主城区租金飙升 中小企业仍然选择留在三环内 成都主城区写字楼主要集中于市中心、东大街、人民南路三大区域。随着城市不断发展，主城区已是寸土寸金，这些传统商务区的写字楼价格高企，租金也逐年上涨。金融东大街甲级写字楼2006年租金约60元/平方米/月，现在已经超过120元/平方米/月。2011年开始招租的摩根中心，最初租金为80元/平方米/月，如今已升至110元/平方米/月左右。 另外，市政交通的升级也一次又一次地推动着主城区沿线物业价格的上涨。2011年，地铁1号线通车，沿线写字楼物业平均价格迅速上涨40%-60%；2012年地铁2号线通车，成都地铁“十字成网”，主城区写字楼物业与之前业内人士意料的一样，再次上涨。 据了解，中小企业经营者青睐选择主城区办公，原因主要在于主城区商务氛围更加成熟，各种配套相对较完善，有利于企业日常业务往来，新业务拓展及人才招揽等。这些对于大多数正处于发展当中的中小企业而言，显得十分重要。中小企业基于这些方面的考虑，宁愿承受租金上涨压力而选择留在主城区，导致最终主城区保持旺盛需求，从而推动租金价格进一步上扬。 三环外高空置率 新的城市副中心成熟尚需时日 主城区传统商务写字楼供不应求，三环内土地资源不可再生，经济高速发展的城市必然向外扩张。2013年，成都四环已经成为一个新的开发热点。无论是住宅还是大型的商业综合体，绕城内外的项目如雨后春笋一般，大量涌现。 但是，当大量写字楼集中投向市场的时候，由于相应的市政及生活配套尚未完善，最终导致大量写字楼甚至高端写字楼都出现了高空置率。2012年以来，以致成都市场一时之间弥漫着写字楼过剩的言论。甚至在成都远郊一些新的开发区，不少写字楼的价格已经远低于同区域住宅的价格。 以国际城南版块为例，在政府的大力扶持下该区域获得了长足发展。仅仅用了几年时间，区域内高端项目林立，商务地位日益提升，一时之间一个代言成都现代形象的国际化城南CBD仿佛已经完美呈现。但在租赁市场上，很多新建的甲级写字楼租金水平大约在每平米40-60元之间，价格最低的写字楼租金甚至低至30元。 城东CBD正在崛起 天府门廊新兴商务区充满活力 如何既能不离开主城区，又能享受不那么高昂的房租？这是每一个中小企业经营者都在思考的问题。市中心、东大街、人民南路之后，天府门廊及东客站片区开始受到关注。攀成钢、万象城、东客站等多个城市顶级商圈汇集，龙之梦新城、海峡产业城、华润万象城等高端项目不断涌现，一座新的城市CBD在城东崛起。 中国西部最大的铁路交通枢纽——成都东客站2011年正式投入使用，一举将成都带入城际快速轨道交通时代，也带来了东客站城际商旅城天府门廊区域的腾飞。华润地产、隆鑫地产、上海长峰集团、台湾远雄、通威集团、深圳花样年等全球知名品牌开发商扎堆入驻，区域商务氛围逐渐成熟。 随着城东商务配套的日趋完善，一个充满活力的新兴商务地带即将在城东崛起。东客站片区隆鑫九熙广场即将竣工，170余万平方米的城市综合体——龙之梦·成都新城体量超过5个春熙路商圈。海峡产业城占地1200亩，由香港世茂集团、台湾远雄等多家知名港台企业共同投资建设，集总部经济、IT研发基地、现代服务业和生态居住于一体，正被打造成城际商旅城最大的CBD 集群。