二手房买房砍价完美教程（让您少花几十万买房）
先说结论：二手房买卖的谈判，其实就是上下家利益的博弈，谁强势谁更有策略谁就占有优势，谨记“底牌不能亮，筹码是武器”的原则，在争取自己利益的同时还需要作出些许让步才能达到共赢。
最近刚在上海买房，经历的辛苦的挑房买房等斗智斗勇的环节和请教了很多房地产的前辈经验，深有体会，一味的强势和不让步，只有在特殊时期才会奏效，希望大家在保护自身权益的时候，也能换位思考，和气生财。
利益不是仅仅只能靠掠夺才能得来的，策略才是最有用的武器。
希望大家都可以在2018年里使用有效的策略买到性价比高的房子和卖出一个好价钱。
买房立场
房产市场有一句名言：“没有满意的房子，只有满意的价格”。就是说，房子没有十全十美的，一定有你不满意的缺陷，而价格只要足够低，再大的缺陷都不是缺陷。这说明，价格对买房人来说永远是第一决定要素。只有在自己能承受的范围之内才存在房子好坏之分。所以，房价能够砍掉多少，是房屋性价比高不高的重要衡量。
是否能买到性价比高的满意的房子，和看房数量有很大关系，在看过几十套房子后，从中挑选自己硬件最满意的房子，接下来就是砍价谈判了，砍价需要按照两个步奏来完成：面谈之前和面谈。
一、在面谈之前
1、带家人二次看房。
在第一次看房比较满意之后，务必要再复看一次，当然我在攻略三里也说过原因，这里不再重复。而这一次切记不能还是同样的人去看，而是要带一个没有看过房子的人看。如果是同样的人复看，比如上次你一个人，这次还是一个人看，那么，上家就会认定你非常满意房子，一定会买，房价就会咬死不降。所以一定要带个家人去看，这次的主要目的就是演戏给上家看。即使家人对房子很满意，也千万不能表现出来，而是要当着上家的面，挑房子的各种毛病缺陷，表现出很不满意的样子，还可以演出和你闹矛盾不开心的戏，这时你也要表现的相当尴尬才行。看完后，顺便让你家人当面问问上家房价多少，有多少下降空间。这样做的好处就是，即带家人复看了房子，又打击了上家的自信心，为今后砍价做铺垫，同时还能摸清楚房价是否有下降空间。
2、电话战术。
为了方便解释，以下以上海市区挂牌价500万满2年不满5年的非普通住房举例说明。这套房子卖家会产生差额5.6%的增值税估10万元，个税2%10万元，中介费1%5万元，共25万元；下家购买二套房为契税3%15万元，中介费1%5万元，共20万元。上家要求500万到手价，下家需要承担共计45万元税费。
当你看中房子后，心里应该有一个成交的心理最高价位，就是降到多少钱你可以马上付定金。这个一定要清楚，而且绝对不能告诉中介，只能放在自己内心最深处，比如说这个心理最高价为480万税费各付，也就是相对于上家的455万到手价。然后，你告诉中介一个比455万低很多的价格比如425万，只要不是特别离谱特别外行的价格就好，就说是你的购买价格，只要上家可以降到这个价，我马上买，然后让中介在3天之内反复多次打电话和上家砍价，至少一天2个电话，让他告诉上家，你基本满意他的房子，就是价格太高，你最多出到425万，当然这个会被上家骂的，不要紧，就是要让他气急败坏。第二天让中介再打电话，就说中介通过和你一天的沟通和劝说，你同意再涨5万就是430万买他房子，来试探上家的态度，他一定还是会骂人，第三天，再让中介打电话，说中介经理都出面协调了，好说歹说，上到宏观政策，下到感情投资，你终于最后让一口价，同意再加5万435万，已经到极限了，再来看上家的态度，当然他基本上不会同意，不用急，这只是第一步。
这样做的好处就是，让上家感觉自己房子挂牌价太高了，只有降价才能卖掉。另外，让上家看到中介的努力和下家你的诚意，仅仅是因为房价高，才无法成交，即时上家的挂牌价并不高，而且你也觉得合理，那也不能马上就出那个价买，因为这样的话，上家会觉得卖便宜了，卖亏了，都没人还价就卖掉了，反而容易造成上家跳价，到头来吃亏的是自己。
3、付意向金。
如果你的最高心理价位455万到手和上家挂牌价500万到手相差很大时，用付意向金的方法可以比较准确的刺探出上家的真实低价。比如，你可以取5万元现金
作为意向金给中介，并写好定金协议，上家没有签署前叫意向金协议，一旦上家签字收钱就变成定金协议了，就具备法律效力了。此时，你意向金的价格务必要低些，比如还是435万到手，虽然上家电话里不同意，但是真金白银放在他面前，还是有很大诱惑力的。中介会在2-3天内拿着现金和协议去和上家谈的，一旦上家签了，那么说明你走了狗屎运了，碰到个外行，当然，大多数情况下，是不会签的。但是，付意向金的最终目的却是让上家透露出他内心的真实底价，因为上家会觉得下家已经很有诚意了，5万现金也带来了，这时他就会明确透露给中介他的最低心理价位，比如说是490万到手，他会要求中介回去说服下家你，把意向金协议改为490万到手他就会签。那么这次意向金的目的就达到了，一分钱不用付，就让上家降了10万元，多么精明的策略啊！
4、摸清楚上家卖房的目的。
弄清楚上家为啥卖房非常重要，尤其是对谈判来说。通常卖房无非是置换、移民、投资套现和遗产分配等，如果能碰到后面三种情况，那么恭喜你了，这三种情况是最好谈价的，因为上家急需用钱，而且通常财大气粗，不会在乎蝇头小利，只会在乎付款时间早晚，如果你能首付7成以上，那么谈判将会比较轻松，还能有较大的价格优惠。但是，通常大家都是改善刚需，都是卖掉小房子置换大房子，这种上家价格最难谈，分文必争，而且付款时间要及时不能拖，这对下家来说是最艰苦的。所以，摸清楚上家卖房目的是你制定策略的重要环节。
5、掌控中介、要求打折。
所有买卖房子的朋友，一定要记住一点，中介费是可以打折的。虽然现在几个大牌中介连锁对外号称公司规定中介费坚决不打折，但是，有钱不赚是傻瓜啊，他不打折，其他中介打折，你只要坚决表态要走人去其他中介，再大的中介也会极力挽留你的。我让你这样做的目的不仅仅是要求中介费优惠，更重要的一点是，你要牢牢把控住中介人员让他必须为你说话，偏向你这边谈判。你可以在和上家面谈之前抽空和中介摊牌，先要求中介费打5折，如果不打折就表现出态度强硬的要换中介，在他们挽留你的时候你可以提出条件，让中介帮助你和上家砍价，给中介定个目标，如果可以谈到435万到手（当然永远不能告诉中介自己的最高心理价位455万到手），那么中介费就不用打折，而且要看中介的表现，表现好，为你争取更多利益，你会考虑中介费的问题的。
这点极为重要，谈判过程中，中介的目标就是促成交易，他们不会故意偏向上家和下家任何一方的，谁不懂就欺负谁，谁好说话就压榨谁，说白了就是挑软柿子捏，只要能成交，损失谁的利益和他们没有任何关系。那么，这就要求你必须把中介牢牢掌控在自己这边，在谈判时，必须要向着你这边谈，你们共同应对上家，只有这样，你才能尽可能得摆脱作为下家的天然弱势。因为在你没有付他中介费时，你就是大爷，你的要求中介不敢不听，而且他只能千方百计的满足你，才能赚到这点辛苦钱，这也是你为自己争取同盟的有效手段。
此外，还可以额外教大家一点，如果你和中介比较熟悉，而上家又不是那种非常专业非常强硬的人，你可以和中介达成共识，只要中介可以帮你谈到435万到手以下，那么你可以额外付报酬给中介，比如多付50%或者多付一倍的中介费，这个钱可以给门店也可以给经理。这样中介就有了十足的动力帮你谈判，你想想，
中介谈成你这一单生意相当于做了两单。动力大大的啊！相对于你来说，砍掉的房价会远远大于多付的中介费。
二、面谈
1、畅谈宏观政策。
见到上家后，不要立刻开始谈房价，而是简单寒暄客气下，聊聊家常，聊聊上家为啥卖房，聊聊小区周围环境配套啥的。等熟络后，你首先要谈的就是宏观政策，比如目前政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，上海等一线城市已经开始大力发展租赁住房，十三五期间，上海将新增70万套租赁住房，占新增住房的比例超过60%，而且，提倡“租售同权”，以后租房可以落户，租房可以上学，上海的房价一定会跌，而目前应该就是最高点了，然后，和中介配合着夸赞上家眼光好选择这个最高点卖掉房子，将来一定会大跌的。总之，就是把政府如何抑制房价的政策通通搬出来，把自己都不信的东西说的上家都信了，就达到目的了。说实话，目前这个市场，这套说辞还是很管用的，我大概了解过，普通百姓中超过一半的人认为将来上海等一线城市房价会跌（我是坚决的看多派）。那么，在这种情况下还能坚持不降价的人就不多了。
2、表演双簧。
面谈时，如果你自己很有能力和信心，可以自己去谈，如果没有十足把握，可以让家人陪同一起去，最好是那个陪你一起二次看房的人一起去谈判。他的作用同样是演戏。在你谈完政策之后，你家人可以开始针对上家的房子开始挑各种毛病各种不满意，从楼层，朝向，装修到小区环境和停车等等各方面，当然不能是
针对上家本人的，而是对你抱怨，一定要表现出不是特别满意，只是抱着谈谈看的一种态度。
而且，这里最重要的一点就是，你家人还要故意说出还另外看中一套不错的房子，性价比也很高，这两套都是备选的方案。而你要表现出难堪尴尬的表情，并简单的说明房子的几处优点即可。此时，就是要给上家造成一种感觉：你认可他的房子，但是你家人不喜欢，而且，你们还有另外一套房子备选，如果他不降价，就很难卖掉。这是你砍价的最有力的工具，再配合上中介的火上浇油，对上家的冲击力是很大的。
3、所有优点都是缺点。
谈判中，上家一定会强调自己房子的各种优点优势，但是，你绝不能承认附和，反而，你要将他说的所有优点全部反驳为缺点，比如，他说房子离地铁近，你就说人流量大吵闹，你不坐地铁只开车，他说小区环境好安全，你就说旁边的小区更好，他说小区对面就是绿地，你就说工作忙根本不会去，他说房子装修新，你就说老婆不喜欢要砸掉重装，他说房子装修老可以出租，你就说要自己住要重新装，他说房型正，你就说房子你不住要出租无所谓。总之，上家说的所有优点，你都要找到对立面反驳，从根本上消除上家的心理优越感，只有这样，他才容易动摇，不至于咬住不降价。
4、引导上家先提要求，让他主动降价。
通过以上几点，上家的自信心已被你打击的差不多了，接下来，你可以客气的让他先提出要求，而你的要求一定要后提。上家可能会提出，需要首付多点，付款
快点，交房慢点等一切维护上家自身利益的要求，等他全部说完了以后，你要认真思考一会，小的要求可以答应，但比如付款多点，交房慢点等原则性的东西不能马上答应，就借口说还要考虑下。在你答应他一部分要求以后，作为交换条件，你就可以让他主动降价了，这时让中介配合你共同说服上家。之前，上家已经同意490万到手价了，现在在你答应他部分要求的基础上，让他降价，这时，可以把之前的说辞和方法再反复用几次，比如，房价马上要跌了，不是很满意他房子了，你家人更喜欢另外一套更便宜的了，迫使他调低价格，通过几个回合下来，应该可以降5-10万元，到480万到手。这个时候，已经比他500万到手降了20万了。
5、展示更便宜房子的合同。
接下来，就是中介发挥作用的时候了。在面谈前几天，你需要让中介翻阅之前几个月的同板块交易记录，把比上家房子便宜很多的合同拿出来，你手机拍照后在谈判这天准备好。等上家主动降价之后，你就可以乘胜追击了，你直接了当的说，据你了解，周围同类型的房子都卖的比上家便宜很多，同时出示照片给他看合同，如果，上家觉得不可信，你就让中介拿出合同正本来给他看，这里千万别让中介主动拿出来，否则上家就不信任中介了，中介就比较难做人了，而是要在上家看过照片不相信之后再由你下命令让中介拿出来给他看。没有意外的话，上家在看到货真价实的合同后，心理防线会奔溃一半，一定会觉得自己即使再降一点也不吃亏，毕竟有人卖的更便宜。其实，房子本身成交价就是有高有低，切记找低很多的给他看。此时，再加上你和中介的说辞，应该可能降到470万到手。此时，距离你的最高心理价位455万到手（480万各付），还差15万。
6、谈判筹码是最有力武器。
面谈之前，你自己务必要完成一项最重要的工作，理清思绪，梳理自己的谈判筹码。何谓筹码？就是自己超过别的买房人的优势。比如，首付5成就比3成有优势，首付7成就比5成有优势，付款时间短就是优势，定金大就是优势，可以推迟收房就是优势，虚拟加价就是优势。这种筹码可以说在谈判时是最重要的武器，也是能否成功最关键所在。在经过前几轮的鏖战后，上家已经把自己房价中的水分全部挤干了，单靠口舌之争已经无法再继续砍价了，接下来就是真刀真枪的干了。
目前，上家已经降到470万到手，差距15万，这全部要靠你手中的筹码来交换。这时，你可以很郑重的提出，通常情况下买房都是付定金5万的，为了表示诚意，你可以付10万定金，或者再多付到20万，让上家安心，还可以明确表示，如果今天大家可以签署定金协议，那么马上转账20万给他。另外，还可以提出签合同当天可以考虑将3成首付款150万提高至5成250万，提前多支付100万给上家，签贷款合同前一天付到7成，让上家能早点拿到钱，保证他自己置换的资金需求。同时还可以结合面谈第4条上家提出的而刚才未答应他的要求满足他，比如付款时间提前一周，或者推迟一段时间收房，让上家有充裕的置换搬家时间。此外，还可以通过虚拟加价让上家达到很大的心里满足，比如说，你之前的意向金是435万到手（你故意设定的谈判低价，而455万到手才是你的最高心里价位），谈判之时你还是坚持这个价位，这时你就可以主动提出加价20万让步，以此作为筹码逼迫上家让步降价。
通过这一系列的条件交换，上家一定会被你的真诚打动，因为毕竟你的筹码都是实质性的好处，对上家来说都是得到利益的，作为交换，他一定会同意下浮房价，应该可以降到460万到手。这里最重要的一点就是，筹码对自己来说是最重要的，一定要放到最后再提出来，如果一开始就提出来，那么上家就不当回事了，而且就算降价也是上家本来就打算让利的水分而已，那么，你这个筹码就白白浪费掉了，说白了就是作为实质性的利益交换，要用在最关键的时候！
7、苦肉计加感情牌。
通过之前的几轮谈判，相信你已经和上家情投意合，水乳交融了，接下来就是感情投资，称兄道弟的时候了。你先让家人在一旁哭穷，诉说自己来上海成家立业的不易，道出置换学区房的苦衷，表明自己债台高筑的苦难，换取他同情之后，再表达与他情投意合，两小无猜，相见恨晚的友谊，并承诺在房子交接完以后，一定请他喝酒，请他去家里做客，最后，别忘了，让他体谅下自己，给自己留点生活费和孩子的学费。相信任何人在感情攻势之下，不可能无动于衷的，人都是要面子的，旁边几个人一捧他，少个几万块问题不大。这样，应该可以降到455万到手了。
8、协议签署税费各付。
经过这一系列的谈判，目前已经达到你的心理最高价位455万到手（480万各付），但是上家认可的是到手价，这时你只需要说明一下，就是你愿意承担上家的税费25万，就是要把这个税费算在总价里，协议价为455+25=480万，上家一定会同意的。这里郑重说明一点，如同我在上海二手房置换必备终极攻略（三）反复强
调的，一定要在签定金协议时就签署各付，坚决不能签税费全部下家承担，原由参考之前的攻略三。
这时，中介也会觉得你是个善良的人，没有一再坚持原本告诉他的435万到手，而且，这时也可以让他告诉上家，原本你的心理价位是435万，意向金也是435万，现在455万成交，大家都有所让步，好聚好散，何乐而不为呢！这就是我一开始说的，为啥永远不能告诉中介你的真实心理价位，而应该告诉他更低的价格，这样才有可能通过大家的共同努力实现自己的目标！
卖房立场
大家掌握了上述买房的谈判技巧，应该可以对应总结不少卖房的谈判经验了。作为上家我认为最重要的两点谈判原则必须要掌握：
原则一：上家必须统领全局。上家必须要有上家的气势和腔调，要让中介和下家全部按照自己的意图来执行整个流程。
原则二：通过适当的虚拟降价来换取下家的全部让利。买过房子的人都应该有这种体会，当下家一再加价，而上家高傲的一分钱不让还特别强硬时，常常会谈崩，导致无法成交。下家看中的只有总价，上家可以通过适当的虚拟降价，迫使下家提供更好的付款方式和让利。
根据以上两个原则及针对下家的谈判技巧可以总结出上家在卖房谈判中比较实用的谈判方法：
1、挂牌价一定要高出最低心理价位。
上面讲到，适当的降价才能提高成交率，而且，没有任何买房的下家是不砍价的，所以挂牌价必须高于自己的最低卖房心理价位，留出空间来给下家砍。
2、不接受电话砍价和面谈砍价等一切性质的砍价。在你挂牌出去之后，每天都会有很多中介打电话来说询问价格是否有议价空间，并且说已经有客户看中了，相信我，这样的电话90%都是中介自己打的，根本没有客户看中，他们就是在瓦解上家的心态，通过频繁的电话轰炸来迫使你自己降价，一定要顶住，电话里降价是最愚蠢的行为，因为就相当于你直接把挂牌价给降价了，更可悲的是，电话里降完了，那边电话一挂也不会有人买。在面谈初期也一样，不管下家如何给你宣传大势方针，如何演戏，你都要做到胸有成竹，临危不乱，绝不降价。
3、主动出击，掌握话语权。
下家的砍价方法基本都是挑毛病找缺陷，或者夸大房产政策。破解办法很简单，就是在他说之前，你就主动出击，强调自己房子的优点，放大房子的优势，忽略缺陷，大谈特谈。再就目前的政策和后市的展望发表一通慷慨激昂的结辩陈词即可，让整个谈判氛围向你倾斜。此外，还可以再举例说明，比如同一个小区相同户型的房子卖的比你还要贵等等。说实话，今后的房产市场任何人都说不清的，大家只不过是通过辩论来积攒心理优势和谈判气势而已。
4、下家的付款方式永远是最差的。
通常大家卖房都是要置换，那么你下家付款方式的好坏直接决定着你买房的进度。所以，谈判开始后，你可以直接打断下家无聊的开场白及寒暄客套，直接让下家自己说清楚定金多少，首付多少，贷款多少，付款时间等。在他没有说清楚之前，任何关于房价的事都免谈，把下家的底细全部弄清楚。然后再根据他的付款方式考虑是否会影响自己的买房进度。这里最重要的一点就是，不管下家付款方式如何，不管是否满足你的置换需求，你都要当面表示他的付款方式是最差的，会耽误你的买房进度，对此你很不满意。再举几个编造的例子告诉他之前的几个客户都是首付7成8成，我都没有卖。总之，就是通过贬低他的付款方式来打击他的自信心和心理优势，让他觉得没有资格和你谈条件，没有优势和你砍价。
5、虚拟降价是上家最大的筹码。
下家的谈判宗旨就是砍价，而上家的宗旨就是让下家满足自己的要求。所以，虚拟降价是上家最大最有效的筹码。挂牌价超出自己最低心理价位的部分就是留给下家砍的。你可以直接明确表示，如果下家满足你多付定金，多付首付，缩短付款周期，延迟交房时间等的要求，你可以考虑降价，否则一切免谈。记住，每次降价都必须换回下家的让利，坚决不能无缘无故的降价。
6、争取自己的利益最大化。
上家必须在整个交易过程中掌控全局，从协议签署，付款时间安排，付款金额多少，下家贷款期限制定到过户时间和交房时间的确定都必须按照自己的计划来实施。这些在谈判时就必须说清楚，并在定金协议和合同中明确下来，上家可以通
过虚拟降价来表达诚意和让步，从而达到自己的目的，让双方都不至于难堪并能愉快的合作。
总结
二手房买卖的谈判，其实就是上下家利益的博弈，谁强势谁更有策略谁就占有优势，谨记“底牌不能亮，筹码是武器”的原则，在争取自己利益的同时还需要作出些许让步才能达到共赢。一味的强势和不让步，只有在特殊时期才会奏效，希望大家在保护自身权益的时候，也能换位思考，和气生财。利益不是仅仅只能靠掠夺才能得来的，策略才是最有用的武器。
买房子的八大砍价策略 1.开盘前提前认购 几乎所有楼盘在开盘前都要经过一个储客的过程，这个过程中有许多拿到最低折扣的机会。通常来讲，此时开发商虽然还没有最终确定售价，但由于对市场反映“心里没底”，会为前期登记的买家提供一定幅度的折扣，通常的广告语是“现VIP登记开盘可享额外××折”。 2.参加各种名义的团购 “团购”在去年下半年曾经风靡一时，而各大机关单位、银行、俱乐部更是成为各大开发商追捧的优质团购资源。团购折扣价理论上秘而不宣。 3.买尾货、特价房 细心的买家就能够发现，不少楼盘都会阶段性地推出某些优惠单位，例如清尾货时的优惠等，有时候以一口价的形式出现，颇为实惠。一直以来，尾房给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”，而事实却并非如此。专家认为,当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶段，此时的尾房往往比较实惠。 4.找旧业主介绍 买楼砍价打折找老业主介绍，也是一条可行之道。目前许多楼盘卖楼，都有推出老业主介绍额外折扣、并免买家和介绍人一定年限物业管理费、赠送其他形式大礼包等优惠。尽管节省的绝对数额对于总价来说并不算多，但对于买家和介
绍人而言，这都是实实在在的好处,并且也是老业主乐于接受的。购房者可以向发展商详细咨询老业主买楼可能获得的详尽优惠，并争取将折扣和优惠全部拿到手。 5.找开发商高层谋额外优惠 人脉关系的折扣也是买楼常用到的另一种砍价方法。例如认识楼盘开发商内部人士，通常可以通过其获得额外的优惠。像项目经理、销售经理等甚至更高级的管理层人士手上，往往握有更大的购房折扣审批权。 6.找销售人员谈额外折扣 要想买到便宜房子，找销售人员磨倒是不错的渠道。当然，向销售人员要折扣，买家一定要表现出适当的购买热情，既要表现出对楼盘的钟，又要有对价格等因素犹豫不决的样子。如果你是几个人一起买楼，那么和销售人员“砍价”获得更多折扣的可能性就更大。 7.一次性付款 买房选择一次性付款时，折扣空间一般控制在存贷款利率差内。一般来说可以从销售方那里得到2%-5%左右的房价款优惠。对于现金十分充裕的购房者来说，一次性付款对于其并无太大影响。 8.找急售的业主和急于成交的中介 急售的业主通常是急需资金，只要买家愿意快速成交并一次性付款，价格会比市场价低10%左右。另外也别忽视了中介人员的砍价功能，通常一套单位通过中介砍价5%是没有问题的，中介为了促成成交也会为买家争取更多的价格优惠。如果买家恰好碰到了这样的单位，一定要“快、准、狠”地摸清业主的心理价位。
二手房交易流程及注意事项 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 （5）、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算
某某楼盘团购活动方案 一、活动目的 ●在目前成交惨淡并且急需回现的情况下，以团购大幅度的优惠政策有效促进销售； ●针对目标客户，联系一些政府部门和企业，通过团购形式，推广项目，达到最终销售目的； ●主动出击，拓展新的销售渠道，可避免传统推广方式所需的高额费用投入； ●同时增加企业亲和力，树立优良企业形象，形成良好的口碑效应。 二、活动主题： 团购招募令“理直气壮去砍价” 三、活动时间： 2012年3月19日-2012年4月30日 四、活动对象： ●大的企事业单位 ●中学、小区等离项目较近的单位 五、活动形式： 定点宣传 六、活动流程 （一）、定点团购宣传思路流程： 步骤时间控制主要目标 第一步3月19日及 3月22日 前往该单位周边，张贴海报，分发资料，并且设置咨询台； 主要操作思路： 1、组织六个人的小组，前往小区，张贴海报，挨家挨户分发宣传材料， 设置咨询台，接待咨询的人。 2、需要购买的员工及其亲属到单位或售楼中心领取并填写团购申请表，凭借 申请表申请优惠； 3、凡是老师凭借教师资格证可到售楼处领取礼品一份； 第二步3月20日-3 月21日团购实际操作阶段，开发商的销售小组做好公关工作，深入单位了解客户的信息并分发宣传资料，留取需要购房的客户，做好统计工作，数量客观可以让销售人员去做宣讲或是引至售楼中心；
主要操作思路： 1、开发商的销售人员做好公关工作，做好内部的宣传和统计工作。 2、组织客户到售楼中心看房，填写团购申请表并促使缴纳报名费；（5000元， 可退） 3、如果某个单位有购房意愿的数量比较多，可以派销售人员去单位宣讲； 第三步3月25日到3月25号日团购效果已经基本明朗，因此根据团购情况办 理相关手续；凡是根据交报名费并到来的人数，揭开团购的 价格，客户在10-12点全部到齐，封闭成交现场，客户领取元 宝，2个小时候内如果只有2个人领取的，按照标准是50元 每平米优惠。如果达到5人，就优惠150元每平米如果有新来 客户想买房子，增加1人进入封闭区内，那么达到6人，按照 规定是200元优惠。 主要操作思路： 通知客户到销售中心办理定房和签定购房合同； 根据实际情况决定下一步销售策略。 第四步————— — 根据团购客户数量以及效果制定下一步销售策略。 （二）、团购房源及销售策略： ●根据销售状况针对团购特定栋号实行团购，进行促销； ●团购客户在选择房源时，集中于19号楼，这样一方面避免好楼层及面积房源被团购客户选走， 另一方面也有利于后期的管理工作； ●在小区或中学定点宣传时，凡是老师凭借教师资格证可以到售楼处领取礼品，并且看房 车接车送。 ●对外传达仅限团购20套，并且每人限购一套，想参与团购活动者，必须在这一周内交齐报名 费5000元，统一到周日上午十点到十二点揭开团购价格。 ●建议由开发商利用自身业务关系，直接与一些企事业单位、政府机关等谈判，作为定向开发， 销售给这些团体； ●在实际团购操作中如果客户量较大，我们考虑对首批其他房源进行加推。 ●新浪微博上随时播报团购报名情况，并且转发的网友会随机抽取发放礼物。
二手房交房八大注意事项 在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。1．结清水表账单自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打查询该房产已往的水费欠缴情况。 2．告知电表状况按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打热线查询。 3．协助煤气过户按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打962777 上海燃气集团24小时燃气服务综合受理热线。 4．协助有线电视过户有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。 5．结清电话，宽带费用如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打查询。
二手房买房砍价完美教程（让您少花几十万买房） 先说结论：二手房买卖的谈判，其实就是上下家利益的博弈，谁强势谁更有策略谁就占有优势，谨记“底牌不能亮，筹码是武器”的原则，在争取自己利益的同时还需要作出些许让步才能达到共赢。 最近刚在上海买房，经历的辛苦的挑房买房等斗智斗勇的环节和请教了很多房地产的前辈经验，深有体会，一味的强势和不让步，只有在特殊时期才会奏效，希望大家在保护自身权益的时候，也能换位思考，和气生财。 利益不是仅仅只能靠掠夺才能得来的，策略才是最有用的武器。 希望大家都可以在2018年里使用有效的策略买到性价比高的房子和卖出一个好价钱。 买房立场 房产市场有一句名言：“没有满意的房子，只有满意的价格”。就是说，房子没有十全十美的，一定有你不满意的缺陷，而价格只要足够低，再大的缺陷都不是缺陷。这说明，价格对买房人来说永远是第一决定要素。只有在自己能承受的范围之内才存在房子好坏之分。所以，房价能够砍掉多少，是房屋性价比高不高的重要衡量。 是否能买到性价比高的满意的房子，和看房数量有很大关系，在看过几十套房子后，从中挑选自己硬件最满意的房子，接下来就是砍价谈判了，砍价需要按照两个步奏来完成：面谈之前和面谈。 一、在面谈之前 1、带家人二次看房。
在第一次看房比较满意之后，务必要再复看一次，当然我在攻略三里也说过原因，这里不再重复。而这一次切记不能还是同样的人去看，而是要带一个没有看过房子的人看。如果是同样的人复看，比如上次你一个人，这次还是一个人看，那么，上家就会认定你非常满意房子，一定会买，房价就会咬死不降。所以一定要带个家人去看，这次的主要目的就是演戏给上家看。即使家人对房子很满意，也千万不能表现出来，而是要当着上家的面，挑房子的各种毛病缺陷，表现出很不满意的样子，还可以演出和你闹矛盾不开心的戏，这时你也要表现的相当尴尬才行。看完后，顺便让你家人当面问问上家房价多少，有多少下降空间。这样做的好处就是，即带家人复看了房子，又打击了上家的自信心，为今后砍价做铺垫，同时还能摸清楚房价是否有下降空间。 2、电话战术。 为了方便解释，以下以上海市区挂牌价500万满2年不满5年的非普通住房举例说明。这套房子卖家会产生差额5.6%的增值税估10万元，个税2%10万元，中介费1%5万元，共25万元；下家购买二套房为契税3%15万元，中介费1%5万元，共20万元。上家要求500万到手价，下家需要承担共计45万元税费。 当你看中房子后，心里应该有一个成交的心理最高价位，就是降到多少钱你可以马上付定金。这个一定要清楚，而且绝对不能告诉中介，只能放在自己内心最深处，比如说这个心理最高价为480万税费各付，也就是相对于上家的455万到手价。然后，你告诉中介一个比455万低很多的价格比如425万，只要不是特别离谱特别外行的价格就好，就说是你的购买价格，只要上家可以降到这个价，我马上买，然后让中介在3天之内反复多次打电话和上家砍价，至少一天2个电话，让他告诉上家，你基本满意他的房子，就是价格太高，你最多出到425万，当然这个会被上家骂的，不要紧，就是要让他气急败坏。第二天让中介再打电话，就说中介通过和你一天的沟通和劝说，你同意再涨5万就是430万买他房子，来试探上家的态度，他一定还是会骂人，第三天，再让中介打电话，说中介经理都出面协调了，好说歹说，上到宏观政策，下到感情投资，你终于最后让一口价，同意再加5万435万，已经到极限了，再来看上家的态度，当然他基本上不会同意，不用急，这只是第一步。 这样做的好处就是，让上家感觉自己房子挂牌价太高了，只有降价才能卖掉。另外，让上家看到中介的努力和下家你的诚意，仅仅是因为房价高，才无法成交，即时上家的挂牌价并不高，而且你也觉得合理，那也不能马上就出那个价买，因为这样的话，上家会觉得卖便宜了，卖亏了，都没人还价就卖掉了，反而容易造成上家跳价，到头来吃亏的是自己。 3、付意向金。 如果你的最高心理价位455万到手和上家挂牌价500万到手相差很大时，用付意向金的方法可以比较准确的刺探出上家的真实低价。比如，你可以取5万元现金作为意向金给中介，并写好定金协议，上家没有签署前叫意向金协议，一旦上家
购买二手房，户口问题是关键。对此，业内专家提醒市民，如果原业主户口尚未迁出，购房者的户口就无法迁入，而买卖结束后要办理相关手续会更加复杂。 细节1：查询户籍状况 在交易之前，买家需要到当地派出所及政府对外服务窗口查询户籍状况。房屋户籍通常是由该房屋所在地派出所管理，一般情况下，派出所会要求户主本人调取户籍材料，买家可以要求同卖家一起到派出所调阅。这个程序最好在交易前完成，一旦迁户有问题，买家可以拒绝购买。 细节2：核实相关证件 买二手房时，买家可要求卖家出示户口本，自己复印后留存户口复印件，以确认房子的户籍状况。 细节3：明确违约责任 在签订买卖合同时，可在合同上注明相关条款，买家主要把握两点：一是付款的时间，买家只有在确认所购房屋中的全部户口迁出时，才可以付清全部的购房款；二是明确了违约责任，就可免除买家在损害方面的举证责任，就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
房产过户是买方取得、卖方失去房产权属证书的分界点，需要买卖双方共同办理互相 配合。在这里给大家介绍一些办理房产过户手续的注意事项，供大家在买二手房时做 个参考，以便买房更轻松。 注意事项 办理房产过户手续所需要的文件资料 卖方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、房产证;3、网签的房屋买卖协议;4、税费缴纳证明。 买方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、网签的房屋买卖协议;3、税费缴 纳证明。 办理房产过户手续所需要的时间 过户之后，房产即登记在买方名下，但领取房产证还需要等一段时间。这段时间根据 不同办理机关，时间也不一样，一般在7个工作日左右，其中海淀区建委最快，只需一天时间，有些房屋需要到市建委办理土地证，则全部办证时间需要40天左右。 本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理 如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书， 写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。 在建委办理了过户手续，却迟迟拿不到房产证怎么办? 在极特殊情况下，买卖双方在建委正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却 领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。如果是因为 发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。 如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的 合法利益。实践中绝大多数延迟发证，是因为建委需要完善手续、修改数据。办理过 户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。 房产过户后由银行放款，不需要买方另行授权 以贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理房产过户之后。这样就可能出现这种局面，即一旦办完过户，银行又因故拒绝放款，房主将面房、钱两空的尴尬境地。事实上，这种情况是不会出现的，这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权， 就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方 的利益。 银行放款有两种模式，一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二 是依据抵押材料(他项权利证书)放款。第二种模式更快捷方便，但需要担保机构提供 担保才能操作。 政策性住房如经济适用房和房改房中央产房注意事项
砍价技巧[大集合] 做最精明的买家笔记本砍价技巧 揭秘楼市超凡砍价技巧 购房须知的砍价技巧 买车砍价技巧 8招买到心仪车 要过上轻松、愉快、精致的轮子生活，买款心仪的汽车是首要的。为此，早报策划了本期关于如何买车的话题，内容涉及“买车技巧”、“砍价技巧”、“贷款技巧”以及“如何选二手车”等板块，以供你参考。 关注竞争车价变动 首先要看竞争车型近期有没有降价动作。如果有的话，那离降价也不远了。如果竞争车型没降价，那就要观察这款车是不是很久没降价了，或者看它最近的销量是否下滑。如果是的话，那么离降价也不远了。 吉翔汽车提醒：这不失为一个好的技巧，买车之前多关注一下媒体的信息，这样便能获悉最新最快的资讯，为你买车提供参考。 多跑几次 谁都别指望买车跑一次就能拿到最实惠的价格，你多跑几次或许就有新的惊喜。 蜀新大众提醒：跑的次数多，至少说明这位顾客不是简单来套个价的，确实有诚意要买我们的车，对于这样的顾客，我们当然要给出尽可能大的优惠。 心仪但不动声色 买车最好是多邀请几个伙伴，不到最终价格别暴露谁是买主。这样商家就搞不清谁做主。同时还可设好套：一个坚持要买，另一些人坚持说要去买对手的车型，这样商家为了把生意做成，就会降价。 三和汽车提醒：这是顾客较常用的方式，这不仅考验顾客的心态，更考验销售人员的心理素质。但要注意的是不可胡乱砍价，否则再怎么欲擒故纵也难达目的。 看低配车砍高配 砍价时通常要声东击西，如果你要买豪华型，就要先谈舒适型的价格，然后根据自己的需要
一个个加配加价；相反，如果你要买舒适型，得从豪华型开始砍价。 建国汽车提醒：其实每款车都有一个价格区间，无论是从豪华型砍到舒适型，还是直接从舒适型开始砍，最主要是准确获取配件的价格信息。 找熟人要实惠 如果你在车行里有熟人，最好先别找他们，而是找其他销售人员谈好一个价钱后再去找他们，看看能不能通过关系再多点优惠。 明嘉汽车提醒：一般情况有适当优惠，但如果是特价车的话，想再得到进一步优惠的可能性不大，估计只能再配送些礼品。 探知库存 从某种意义上来说，库存量可以反映出这款车的供求关系。当供不应求时，车的价格肯定是比较难砍的；但如果供大于求的时候，价格自然就容易往下调了。 万星汽车提醒：这也要“用心”掌握准确的库存量。比如，一款车一个月能卖100辆，月初一次性进了 月底或年终下手 月底买车会比月初买车便宜，年终买车要比年初买车优惠。因为到年终了各个经销商都要冲刺销量，好争取厂家最大的返点。 怡安汽车提醒：这种说法有道理。但还要考虑到个体差异问题，因为，每个公司的管理策略不同。比如，有的公司以量为主，有的公司则注重利润和量。 团购砍价买车 团购砍价会拿到平时不能拿到的价格，这是买商品的法则，量大则价优。因此，参加一些组织的团购活动，也是你买车的时机。 东风日产提醒：在新款车即将上市、老款车要消化库存时，老款车让利会比较大，这时如果再有个购买量上的保证，商家当然要考虑薄利多销。 购房须知的砍价技巧： 急于购房的人，时常被“忽悠”着掏了钱。 “冲动是魔鬼”，冲动购房之后由于挨宰又很后悔。学会砍价秘籍，你可以在交易中获得实惠。
十大购买二手房注意事项 第一，购买二手房注意事项一注意查看出卖方的证件。 在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）。 第二，购买二手房注意事项一注意房屋的产权状态。 房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时, 出卖方可能本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能根本无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。 第三，购买二手房注意事项一注意房屋的抵押状态。 通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，
是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。 第四，购买二手房注意事项一注意房屋的出租状态。 若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权, 所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。 第五，购买二手房注意事项一注意房屋的性质。 房子的性质有几种：商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同，在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。所以，建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。
购买“二手房”注意事项和交易流程 1、一是买房前，首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属，确保房屋的产权证不是伪造的，其次搞清楚是否有产权纠纷。 2、要注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。 3、要弄清楚办理购买“二手房”的规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在地房产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。 4、要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。弄清房屋的年限，看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。 5、要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况；全面考察房屋周围环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。 6、房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封；房屋交易过程中如何签署合同、如何支付货款，如何办理过户等；如何避免中介陷阱，如何沟通中介费的支付，如何防止中介吃差价。 快房网网友：中介是这么说的，我把首付打给房东，然后拿去换掉抵押款，把抵押注销掉，就可以过户了。这样可以吗？我担心房东拿了我的首付不去还抵押，我拿不到房子啊。然后中介说，房东私自拿不到钱的，具体为什么，也没给我说清楚。你说中介的话靠谱吗？这样可行吗？ 房灵灵：千万别直接打给房东，应该你和中介，房东一起，把钱直接打给银行，然后马上取消抵押，并过户。 7、双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房东，利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。 8、由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定，
买房砍价十五招 其实买房的过程就跟做生意的过程一样，买房谈判时，与对方的谈判就是商品买卖的一个过程，在这个过程中要懂得把握对方的一个购房心理，要懂得掌握最佳的出手时机。具体该如何操作?请看下文的买房谈判技巧。 房屋买卖流程： (一)替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。 (二)让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。 (三)让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。 (四)让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。 (五)不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。 (六)同等级的让步是不活要的。例如对方让你60%，你可让他40%，如果对方说你应该让我60%时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。 (七)不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。 (八)有时不妨作些对你没有任何损失的让步。 (九)记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步。 (十)如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治;如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺。 (十一)不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。 (十二)不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够多的话，他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。 (十三)不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。 (十四)假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过。 (十五)不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格;在谈判的过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。
购买二手房的注意事项 在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择，只选合适的，不选贵的。购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。下面我谈谈购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面：第一，查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。第二，如通过中介找房，一定要会选择。一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价，所以中介一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。第三，建议大家在买二手房过程当中双方见面
买房时其实你真的可以去跟置业顾问砍价！ 导读:本文介绍在房屋买房，选二手房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 在购房这件大事上，大家需要注意的细节以及技巧是非 常多的，但小编觉得，大家最不能忽略的一项技巧就是砍价 技巧。其实无论楼市是淡季还是旺季，也不管是新房还是二 手房，在买房时都会有一定的议价空间，至于这个议价空间 的大小，那么就要看购房者自己的砍价本事了，因此小编接 下来要教你这5招砍价技巧，让你远离置业顾问的套路，说 不定真的能省下几万块钱呢。 一、置业顾问的常用套路 1、销售人员会根据客户的第一印象推荐不同价位的房 子 一般来说，置业顾问都是经过专业的培训，而且置业顾 问谈判能力都是非常强的。总之，置业顾问有着自己独特的 一种识人手法，例如根据客户喷的香水、穿的衣服或者开的 车对客户的身份进行判断，进而制定出相应的销售方案，能 让你多花钱，就不会让你少花钱。 2、督促准房主快速签约 一旦你看中了某户型，那么置业顾问就会进行下一步，那就是督促准房主快速签约。也就是说，为了避免夜长梦多，
到手的客户飞了，很多的置业顾问都会督促已经在他们那意向登记的客户尽快缴纳定金，常用的方法是找几个人配合，或者是接听电话以印证自己的话。 二、在买房，教你这5招砍价技巧 1、开盘前提前认购 由于房价动辄上百万，因此为了减轻一点购房压力，大家都希望在买房时可以多省钱，此时就不得不学习一些砍价技巧了。因为几乎所有楼盘在开盘前都要经过一个储客的过程，这个过程中有许多拿到最低折扣的机会。 那么为什么说在开盘前提前认购就会得到折扣和优惠呢？理由其实很简单：因为在开盘前储客的过程中，开发商虽然还没有最终确定售价，但由于对市场反映“心里没底”，会为前期登记的买家提供一定幅度的折扣，通常的广告语是“现VIP登记开盘可享额外××折”。 2、参加各种名义的团购 现在人们都喜欢网上购物，而最比较流行的网上购物方式就是团购，同样的，买房也可以团购。现在市区有些网站媒体或者是开发商会组织团购活动，你可事先向销售人员了解目标楼盘是否会组织团购，参加哪种团购很可以拿到一个平时意想不到的额外折扣。 3、可以关注尾货、特价房 没足够的资金可是又一定要买房，该怎么呢？其实，与
购买二手房的注意事项包括哪些 1、核实卖方的身份，是否和房产证上的人相同。 2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋正处于抵押和出租的时间内，都需要得到对方的同意的书面文件。 3、购房者需要寻找靠谱的二手中介，最好查看营业执照。 生活中，凡是数额巨大的交易，都应该谨慎对待，以免造成损失时后悔不已，买二手房时亦是如此。然而在二手房交易中，许多购房者往往不够理性，忽略了许多显而易见的问题，以致付出巨大的代价。为了确保利益不受损害，购房者在买二手房前最好对相关知识有所了解。那么购买二手房的注意事项有哪些呢？我们一起在下文中进行了解吧。 一、购买二手房的注意事项有哪些 购买二手房时应注意以下问题： 1、产权是否可靠。
需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。 2、原单位是否允许转卖。 需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分 配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。 3、是否有私搭私建部分。 需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了。 4、确认所购二手房的准确面积。
买房子的谈判技巧 【篇一：二手房买房谈判技巧(共2篇)】 篇一：二手房交易中的谈判技巧及法律风险 二手房交易中的谈判技巧及法律风险 内容纲要 ★二手房的基本常识 ★二手房交易的流程及购房律师在二手房交易中所起的作用 ★购房律师在二手房交易中的谈判及风险提示 一、二手房的基本常识 （一）什么是二手房: 二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产三级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。 （二）二手房交易的几种常见房屋： 商品房 经济适用住房 房改房 限价商品房 1.商品房 商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售的房屋，能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，可以自定价格出售的产权房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 2.经济适用住房 所谓的经济适用房是指政府提供政策优惠，无偿划拨土地，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 3.房改房 房改房又称公有住房，是指按房改政策的规定，根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣，职工按照房改成本价或标准价（含标准优惠价）购买的单位的公有住房。房改房分为成本价、标准价（优惠价）等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。 4.限价商品房
限价商品住房俗称“两限房”，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发商通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。 （三）二手房的优势 1.价格相对便宜； 2.选择的类型多，空间大； 3.是现房，购买的风险小； 4.产权转移的速度快； 5.同样享受商业银行的贷款政策。 （四）购买哪些房屋存在着风险 1.未依法取得房屋所有权证的房屋； 2.违章建筑的房屋； 3.所有权为共有，未取得其他共有人同意转让的房屋； 4.鉴定为危房的房屋； 5.在农村集体土地上兴建的房屋（俗称“小产权房”）； 6.已经被列入拆迁公告范围的房屋； 7.已经抵押，并且未经抵押权人同意出售的房屋； 8.依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋； 9.已出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋； 10.未住满5年的经济适用住房、限价商品住房； 11.侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的房改房； 12.存在超标未经处理的房改房。 二、二手房的交易流程及购房律师在二手房交易中的作用 （一）二手房交易流程图 （二）以案说法：二手房交易中七种常见纠纷 1.未实地看房存在的纠纷 真实案例： 原告黄某与被告在2002年签订了《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告某商铺，租赁期限5年。2005年，被告在原告不知情的情况下将商铺转让给了第三人刘某，且第三人向被告支付了购房款，但双方并未签订书面的《房屋买卖合同》，过户手续亦尚未办理。
购买“二手房”注意事项和交易流程、一是买房前，首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属，1 确保房屋的产权证不是伪造的，其次搞清楚是否有产权纠纷。、要注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。一定要弄清2 原单位是否同意出售该房屋。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承3、要弄清楚办理购买“二手房” 的规定程序。，并到房屋所在地房产交易管诺” 。购买“二手房”，必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。。弄清房屋的年限，看清建筑4、要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。全面考察房屋周围环境，、5 要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况；如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。、房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封；房屋交易过程中如何签署合同、如何支付6 货款，如何办理过户等；如何避免中介陷阱，如何沟通中介费的支付，如何防止中介吃差价。中介是这么说的，我把首付打给房东，然后拿去换掉抵押款，把抵押注销快房网网友：掉，就可以过户了。这样可以吗？我担心房东拿了我的首付不去还抵押，我拿不到房子啊。然后中介说，房东私自拿不到钱的，具体为什么，也没给我说清楚。你说中介的话靠谱吗？这样可行吗？千万别直接打给房东，应该你和中介，房东一起，把钱直接打给银行，然后马房灵灵：上取消抵押，并过户。买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷7、双 方签订房地产买卖合同之后，款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房东，利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构 等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。 1 / 11 、由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定，8 如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。，购房者一定要当心这个时9、专业人士提醒说，晚上是房产交易过程中的安全“盲点”间段。考虑到方便购房者看房、签订合同，大多数房产中介都会选择在晚上九点甚至更晚些时候下班，此举虽然方便了买卖双方，但同时也为骗子施展骗术提供了机会。这是因为晚上。成为房产交易过程中的安全“盲点” 6 点之后，交易中心已经关门，无法查证房产证的真伪，而骗子如果选择在这个时间段借机开始施展骗术，比如要求买家支付定金，甚至首付款，如果贪图便宜，很可能会上当。10、为了保证资金安全，买家一定不要嫌麻烦而省略资金监管这个步骤。所谓资金监管，是指买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。 11、业内人士建议，买房者一定要采用资金监管。因为资金监管之后，一旦交易过程出现问题而致使交易中断，但资金却存放在监管账户中，从而安全能够得到保障。此外，定金也可以要求中介公司代管，在确认房屋产权信息之后，再通知中介转交给卖家。而如果卖家坚持必须收取现金之后才能进行下一步交易过程，而且也不同意资金监管，那么买家
微信住宅助力砍价活动 一、活动主题： “LOGO，3月8日双盘联动” “礼献女人节，全民大砍价！” 二、活动意义： 项目已经步入尾盘状态，在宣传推广上也随之变淡，项目热度也在慢慢降低。以线上活动维持项目热度和聚焦力，用砍价活动带来销售。3月是新年过后传统销售淡季，与此同时延续项目销售点十分重要，在新春砍价活动中成交3套（60％），客户对于此种优惠十分青睐，再次推出线上砍价活动达成成交。 三、活动目的： 一方面扩大住宅销售宣传范围，促进项目销售。另一方面借助此次线上活动，为项目微信公众号增加一定量的粉丝。为2016的新开始打下坚实的基础。其次为五万粉丝计划继续努力。 四、活动形式： 1.关注项目微信公众平台，活动开始后将项目本次活动信息转发朋友群、朋友圈，邀请朋友为自己砍价，转发越多就有越多的朋友助力，则获得砍价越低。从原始价格砍至最低价格后，可以根据砍价后的最终价格进行购买住宅。（根据后台最终价格显示为准） 2.后台制作5个不同的链接，活动开始后，我们将统一推出，客户自主选择砍哪一款房源。（另附房源介绍表） 五、活动时间：
活动时间： 2016年X月x日——2016年X月X日 六、活动奖项设置： 微信住宅砍价优惠最多2万元 七、活动规则： 1.进入项目微信公众号（xxxxxx），点击微信活动链接，即可参与活 动； 2.本次活动不设任何评委，完全靠自己的朋友助力评出结果； 3.砍价活动开始后，最快砍至最低价的客户将砍至最低价截图发送 至xxx公众平台，按后台收取截图时间为准。 4.5个链接分别取第一名客户具有优先购买权。（如5个第一名中有 无成交意愿客户将顺延至相应链接的第二名购买名及其以后）5.若发现某账号砍价增长异常，或经他人举报并确认存在刷票行为， 主办方有权取消其参与资格； 6.同一人不可更换微信号重复参与，一经发现以砍价最少的微信号 为准； 7.参与砍价活动后，购买房源时将不允许并列参与案场其他优惠。 8.活动期间一切价格以后台实际价格为准。 9.本活动最终解释权归xxx所有。 10.更多详情请拨打：0516-xxxxxxx；或直接到项目接待处咨询。 八、活动流程： 1.媒体推广：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx推广；
第一，查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。 注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪 音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 第二，一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。 第三，第三，建议大家在买二手房过程当中双方见面 现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子132万拿来，可能140万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。 第四，第四，怎样交纳购房首付款或订金 通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契 约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。 合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。 签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。 除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。 第五，第五，在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。 购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位，首要原因是已付了“定金”。：我国担保法第８９条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。 在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。