资产租赁方案
Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】
X X X X X X X X有限公司
南宁分公司恢复重建基地资产租赁方案按照地方政府要求，XXXXXXXX有限公司南宁分公司恢复重建业主必须和土地置换产权人XXXXXXXX有限公司保持一致，故土地和拟建房屋等资产所有人均为XXXXXXXX有限公司。为理顺资产管理关系，拟采用XXXXXXXX南宁分公司租赁XXXXXXXX该批资产经营。现制定租赁方案如下：
一、XXXXXXXX有限公司南宁分公司基本情况
XXXXXXXX有限公司南宁分公司隶属XXXXXXXXXXXXXXXX，位于广西南宁市江南区五一西路号，以物资供应、销售、仓储经营为主，在册员工XXX人。曾承担国家重大项目建设物资供应任务，现下设广西、浙江、江苏XXXXXXXX个区域材料厂，负责40多个项目物资区域集采工作；在XXXXXXXX资产整合政策支持和XXXXXXXX指导下，逐步完成XXXXXXXX在广西片区内物流企业原广XXXX厂、XX公司南宁沙井基地及XXXXXXXX公司南宁沙井基地的资产整合，仓储物流业务得到迅猛发展，中XXXXXXXX 物流品牌在广西物流行业影响日益扩大，并是南宁市物流协会理事成员。2013年因南宁市城市建设需要，原五一西路号的全部仓储经营用地被全部征用，异地重建基地恢复生产成为南宁分公司经营管理一项重大工作。
二、XXXXXXXX有限公司南宁分公司恢复重建项目情况
2013年12月南宁市市政工程项目——沙井富乐立交桥工程开工建设，征用XXXXXXXX有限公司南宁分公司在南宁市五一西
路38号全部仓储用地36.3亩，在XXXXXXXX公司指导下，经与地方政府多次交涉协调，地方政府同意在沙井南宁南站货场、运安路（规划路）、宣德路（规划路）之间区域等价置换仓储用地37.99亩用于移建铁路专用线、修建仓库以恢复生产经营和安置原有员工；同意涉及从沙井煤专线到置换用地地界的约6.375亩铁路专用线接驳用地，通过走招拍挂程序方式落实。置换地块现正办理征地结算手续。
为恢复生产和安置员工，XXXXXXXX已经向XXXXXXXX专项报告，拟在置换用地修建铁路专用线622米、2层仓库2栋计19851平方米、5层综合楼1栋计2068平方米（其中1至4楼办公用，建筑面积1502.4㎡；5楼为装卸工住宿用，宿舍面积259㎡）、配电房一栋计12平方米，项目总投资约6600万元。
三、南宁分公司仓储物流经营优势
1.具备品牌优势。南宁分公司在南宁市从事物流业务多年，通过精细化管理建设，物流管理逐步迈上标准化、规范化、精细化台阶，树立并扩大了中铁XXXXXXXX物流品牌影响力。移建铁路专用线，恢复仓库配套设施，发展铁路物流，具有相对垄断优势，有利于物流业务做大做强，增强物流行业地位。
2.专业管理优势。南宁分公司在南宁市深耕细作物流业务专业管理多年，物流业务经验丰富，具备较强市场竞争力。分公司多年运作仓储物流，有实际运作优势，在人员、管理和增殖服务等方面有丰富经验。
3.设备再利用优势。物流基地设施设备功能萎缩后，现有机械等配套设备可以迁移到该项目，实现资产再利用，发挥最大作用。
4.客户资源优势。分公司多年以优质服务赢得广大客户信赖，拥有中石油、新疆中泰、四川美丰等优秀上市公司、神龙国际物流公司（红牛饮料）、银懋公司（加多宝饮料）等有实力客户群，具备较大的潜在客户资源。
5. 集中采购供应优势。中铁XXXXXXXX可以实现广西区域物资材料的大量集中采购、供应，从采购源头掌握物资流向。南宁分公司恢复重建物流基地的建成和运营为片区集中采购、供应提供了坚强的后勤保障。
由南宁分公司租赁置换地块及附属经营资产从事物流经营是具备优势，且可行的。
四、周边同类资产租赁市场情况
通过实地走访、网络搜寻调查周边同类资产，其租赁市场行情情况为：
1.仓库租金
置换地块处于南宁市城乡结合部，交通虽便利，但周边仓库租金近两年受经济大环境及物流行业影响，每平方米仓库租金价格基本在13元--18元/月（见附图）。
为方便测算租赁费用，仓库租金取中间值按15.5元/㎡.月计。
2.综合楼租金
2.1综合楼办公区租金
南宁市江南区沙井片区的企业除南宁铁路局所属单位外，企业主要以仓储、住宅为主，无写字楼，周边无专门出租办公用房屋，一些小公司主要租用小区民房办公。华南城会展中心（是南宁市新会展中心）离置换地块约2公里路程，会展项目配套建设有江南华府小区，小区内住房家具齐全的每平方米租金在12元--16元/月（见附图）。
为方便测算租赁费用，综合楼1-4层办公区租金取中间值按14元/㎡.月计。
2.2综合楼住宿区租金
置换地块位于南宁市城乡结合部，村民小房型出租较多，价格较为便宜，每平方米租金在7元--10元/月（见附件）。
为方便测算租赁费用，综合楼5楼住宿区租金取中间值按8.5元/㎡.月计。
五、置换地块资产租赁费用
将置换地块及其附属仓库、综合楼等资产整体租赁，租赁费用如下：
1.仓库租金：15.5元/㎡.月，建筑面积约19851平方米，全年租金为3692286元。
2.综合楼办公用部分租金：14元/㎡.月，综合楼1-4楼为办公，建筑面积1502.4㎡（375.6㎡×4层，含过道、楼梯、公厕等），全年租金为252403元。
3.综合楼住宿用部分租金：8.5元/㎡.月，综合楼5楼为住宿，宿舍面积259㎡，全年租金为26418元。
上述XXXXXXXX项租赁费合计：3971107元/年（具体见《租赁收益测算表》）。
2016/9/29