商业物业服务提供方案
一、商业概况
Xx小区A、B、C幢住宅底层组成的分散型商业和E、F幢独立商业组成。
二、管理模式（分散型和商场型）
锦悦四季商业区特点：公共设施管理要求高；管理点分散，安全管理难度较大、商场商业消防管理任务重。在物业项目部指定商业服务责任人，专项负责商业部份的物业服务，统筹管理商户的出入场手续办理、日常服务受理、设施设备巡查安排、消防管理、保安、保洁工作督促。
在管理程序上，区分社区零散商业和集中商场，有针对性地制订不同的管理方案，同时，考虑产权分散可能出现的产权与管理、产权与经营分离的四方关系，协调好作为商业管理方-商管公司、独立产权人、经营者与物业公司的关系，服务好产权人、商管部门和经营者。
三、商业物业管理服务的围和容
（一）商业公共物业服务
1、服务围：依据物业管理及相关法律法规，公共服务仅限于由小区全体业主共同享有的共用部份，包括建筑物的承重结构、公共门厅、走廊通道、楼梯间、户外墙面、屋顶等；全体业主共同享有的共用设施设备，包括建筑物的给排水管道、落水管、水箱、水泵、供配电设施、公共照明设施、消防设施、避雷装置等；物业管理区域全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备,包括道路、绿地、沟渠、池井、供配电设施设备、消防设施、照明设施、共用设施设备使用的房屋、水泵、加压设施、给排水设施设备、监控报警系统、园林建筑物、各类标识、公告栏、保洁绿化设施、中水设施设备及临时建设的设施等；
2、服务容：上述服务围的设施设备日常巡查、维护保养；水电供应保障；共用围的清洁、绿化维护；公共部份秩序维护；为保障设施设备安全、维护商户正常经营秩序的相关管理服务，如装修管理服务、消防管理服务、商户促销活动管理、大件物品出入管理、商户入场和撤场管理、公共部份的安全巡查；满足商户需求的其他服务。
非共用部份的服务，是物业公司为商户提供的特约和延伸服务，定义为有偿服务。
（二）商场商业物业服务围和容：
除上述公共服务所包含的全体业主共有部份外，还包含由商场（产权）商户共同共有的部公共照明、消防设施、公共饰和部公共设施设备的维护维修；商场小公共部份的清洁维护、安全维护、公共卫生间的维护、公共照明能源、卫生间用水提供；商场安全巡查和维护；商户的入场、撤场和装修管理。
小公共部份特指：商业产权围进行再分割后形成的产权各商户的共有部份，此小共有部份的维护责任由产权区域各商户共同承担，区别于由全体商户共同承担的产权外的共有部份。
四、商业物业服务标准
（一）商户接待服务
1、物业服务中心每天不少于8小时接待时间，公布24小时服务；
2、对商户的咨询、求助等事项，及时答复，答复率100%。受理服务事项记录并存档；（二）卖场管理服务
1、设置专人通过中央监控室不间断对卖场外进行监控，监控资料至少保持10天，
有特殊要求的参照相关规定执行；
2、秩序维护人员对商场外进行巡视，发现、违章行为应及时制止，注意异常气味、声响；临街商铺24小时不间断巡逻，维护秩序、疏导人员车辆，不拥堵；商场各出入口设专职值守，商场营业时间不间断值勤；
3、巡视过程和中央监控室实行联动，收到中央监控室发出的指令后，巡视人员及时到达，并采取相应措施；发现各区域的异常情况，立即上报，通知有关部门并在现
场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；
4、商户进场管理：接受产权人指令，准予商户入场。收集商户信息，了解商户服务需求，告之商户物业服务容和应遵守的商场规约；
5、商户撤场管理：在接到产权人关于商户撤场通知后，与商户协商结清水电等费用，清点属产权人所有的设施，向业主提交撤场报告，协助商户顺利撤场；
6、封闭式商场营业结束后按确定的清场路线进行清场，并对清场过程进行全程监控，不留死角和盲区。清场结束后对清场区域进行封闭，并对封闭区域进行巡逻排查，
做好记录。审批滞留人员申请，并做好监督记录。
（三）公共设施设备维护保养
1、建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查；
2、对业主或物业使用人违反规划私搭乱建或擅自改变房屋用途的行为进行劝阻，劝阻不成向产权人或有关部门报告；
3、公共照明系统：公共照明灯按时开启，满足商场营业要求。每日巡视商场外照明设施，及时修复损坏的开关、灯泡。制定公共照明节能管理制度，根据商场的实际
情况确定不同区域照明设施合理的关闭时间；
4、供排水系统每天一次对各类水泵、阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆，定期对轴承进行
润滑，定期对污水处理系统全面维护保养。每年一次对二次供水水箱、蓄水池进行
清洗消毒，确保生活饮用水水质达标；
5、智能化系统：各类防盗探测器安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。防盗报警控制器工作正常。监控系统摄像机安装牢固、位置正确、工作正常。视频记录设备
工作正常。监视器工作正常、图像清晰、色彩良好；
6、消防设施设备：疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象。室消火栓箱醒目、无遮挡，箱门设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全
好用，启泵按钮应能够正常启动消防水泵。
室外消火栓、水泵接合器完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。
灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常围，应定期维修、检测；疏散指示标志醒目、无遮挡；火灾事故应急照明设施完整好用。高位水箱、
消防水池、气压水罐等消防储水设施水量达到规定水位。防火卷帘外侧起降按钮不
被遮挡，卷帘下方不放置物品。自动消防设施运行正常；发生火灾时，火灾自动报
警系统、自动喷水灭火系统、排烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启
停均在消防控制室有信号反馈；每年至少进行一次全面联动检测，每月进行一次专
项检查，检测、检查有记录。
（四）环境维护服务
1、清洁卫生维护：环卫设施完备，合理设置垃圾箱、果皮箱，每日清理二次；商场外道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，巡回保洁每日12小时；商场共用大厅每日全面拖洗1次，巡回保洁保持地面无污渍、无水渍、无垃圾；保持商场墙壁、门窗、公示牌、扶手、垃圾桶等设施清洁无污染；公共卫生间每日全面清洁一次，两小时巡回清洁一次；商场共用雨、污水管道每年疏通1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；垃圾日产日清；商场的公共楼梯、扶栏、走道等部位保持清洁，不得随意堆放杂物和占用；无乱设摊点、乱贴、乱画现象；
2、公共绿化维护：有专业人员实施绿化养护管理；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；定期喷洒药物，预防病虫害。
六、管理流程（集中招商、不包含业主自营或自行出租商铺）
1、商户入场流程
商管部
物业服务中心
物业人员和租户