《2007-2008年度北京南城房地产市场研究报告》

目录

1宏观经济趋势分析

1.1全国宏观经济分析

1.2北京宏观经济分析

1.3南城宏观经济分析

22007年北京房地产市场分析

2.107年北京房地产市场总体供应

2.207年北京房地产市场总体需求

2.307年北京房地产市场价格情况

32007年南城市场概况

3.1南城发展史

3.2政策背景及影响

3.307年南城市场盘点

3.3.1 07年北京南城市场供应分析

3.3.2 07年北京南城市场需求分析

3.3.3市场产品分析

3.3.4市场产品价格分析

3.3.5客户群体分析

408年南城市场发展预测

4.108年南城市场供应预测

4.208年南城市场需求预测

4.308年南城市场产品类型预测

4.408年南城市场产品价格趋势预测

1.宏观经济趋势分析

1.1.全国宏观经济趋势分析

在宏观调控政策的引导下，2004年我国经济继续保持快速增长，全年国内生产总值136515亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.2个百分点，其中，第一产业增长6.3%；第二产业增长11.1%；第三产业增长8.3%。

1.1.1.工业生产名义增速持续小幅放缓，经季节调整后仍保持升势

1-11月，规模以上工业企业增加值同比增长18.5%，比去年同期高1.7个百分点。重工业同比增长18.6%。从主要行业看，影响重工业增速回落的主要原因是部分原材料工业和设备制造业增速出现回落。

1.1.

2.投资增速高位趋稳，投资反弹压力仍较大

1-11月，城镇固定资产投资累计同比增长26.8%，增幅比上月低0.1个百分点。从项目隶属关系看，1-11月，中央项目投资累计同比增长同

比增长12.8%；地方项目投资累计同比增长28.6%。从产业看，第一产业投资增速连续第四个月回落，第二产业投资增速稳中有升。1-11月，第

一产业投资同比增长37.6%；第二产业投资增长29.7；第三产业投资增长24.4。分行业看，投资仍保持重工业化倾向。

从投资到位资金、新开工项目投资和房地产投资的增长情况看，未来投资反弹压力仍较大。1-11月，固定资产投资到位资金同比增长29.8%，增速继续高于同期投资增速，保持上升态势。1-11月，新开工项目计划

总投资同比增长28%。1-11月，房地产投资累计同比增长31.8%。

1.1.3.居民消费名义增速继续攀升，实际增速保持平稳

1-11月社会消费品零售总额累计同比增长16.4%，比去年同期高2.8个百分点。剔除物价因素，1-11月消费实际累计同比增长12.36%，比去年同期低0.42个百分点。

1.1.4.进出口增长平稳，顺差规模略有缩小

从出口商品看，机电产品与传统大宗商品出口保持快速增长，资源性商品出口增长继续放慢。1-11月，我国机电产品出口增长27.8%；传统大宗商品中，纺织纱线、织物及制品出口增长15.3%；鞋类出口增长16.3%；箱包增长24%。高能耗高污染和资源性商品出口增长继续放慢。1-11月钢材出口同比增长54.5%；成品油出口增长27.8%；原油出口下降41.2%。从进口商品看，进口初级产品价量齐升，进口工业制成品保持快速增长。1-11月，进口初级产品增长27%，占同期我国进口总值的25.2%；进口工业制成品增长18.4%，占同期我国进口总值的74.8%。

1.1.5.CPI当月涨幅创1996年12月以来的新高

1-11月，CPI累计同比上涨4.6%，比去年同期高3.3个百分点。从CPI构成来看，当月食品价格继续上扬，居住价格上涨提速。

1.1.6.货币供应量增长略有放缓

1-11月累计净投放现金1915亿元，同比多投放420亿元。经季节调整后，M1预警指标在红灯区中趋于稳定。

1.1.7.信贷紧缩取得成效，人民币贷款增速回落

1-11月人民币各项贷款增加3.58万亿元，同比多增6203亿元。

央行和银监会采取的严厉的行政手段尽管有效控制了信贷总量，但无法起到调整信贷结构的作用，信贷中长期化倾向仍在加剧。

增长61.1%，其中，人均利息收入、保险收益和其他投资收入分别为54元、20元和46元，同比分别增长29%、4.9倍和73%；人均经营性收入为380元，同比增长28.8%。

2007年1月至11月本市城镇居民人均消费性支出实际增长6.3%

1月至11月，北京市城镇居民人均消费性支出为14081元，同比增长8.6%，扣除物价因素影响，实际增长6.3%。八大类消费支出七升一降。其中，人均其它商品和服务类支出增长最快，同比增长14.3%；同比增长的还有食品、衣着、交通和通信、家庭设备用品及服务、教育文化娱乐服务、医疗保健六类支出，同比分别增长13.7%、12.7%、11.7%、4.3%、2.9%和1.9%；人均居住类支出略有下降，同比下降0.4%。

1月至11月，北京市城镇居民人均食品支出为4559元，同比增长13.7%，占消费支出的比重(即恩格尔系数)为32.4%，比上年同期高1.5个百分点。其中，人均粮油类支出489元，同比增长28.7%；人均蔬菜类、干鲜瓜果类支出分别为332元和451元，同比分别增长16.1%和14.2%；人均糕点、奶及奶制品支出为416元，同比增长8.3%。

1月至11月，北京市城镇居民衣着支出占消费性支出的比重为9.8%，与上年同期基本持平，而从衣着消费的绝对额看，呈增长态势。1月至11月人均衣着支出1386元，同比增长12.7%。其中，人均服装类、鞋类支出分别为950元和361元，同比分别增长13.2%和14.6%。

房地产开发投资增速继续回升

1月至11月，我市完成房地产开发投资1626.1亿元，比2006年同期增长19.4%，增幅同比提高4.3个百分点。继1月至5月投资增速达到2007年以来的最低点10.8%后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1月至11

同比增长25.5％；增值税累计完成3.1亿元，同比增长23.1％；房产税累计完成2.4亿元，同比增长27.6％。

1-11月，全区居民人均可支配收入19845.5元，比上年同期增长18.7%。其中，工薪收入为16082.0元，同比增长21.0%，占可支配收入的比重为81.1%。其中，20％高收入户人均可支配收入35085.8元，同比增长22.2%；20％低收入户人均可支配收入10477.2元，比上年同期增长17.3%,两者收入差距为24608元，较去年增加4833元。全区居民人均消费性支出13880.4元，同比增长2.4%。其中，服务性消费支出4036.7元，比上年同期下降4.1%。八大类消费中，食品类人均支出4664.3元，比上年同期增长15.7％；衣着类人均支出1377.4元，比上年同期增长28.0％。

3、工业生产平稳进行

前十一个月，全区实现现价工业总产值30.0亿元，比上年同期增长0.3%。其中，国有及国有控股企业完成产值26.1亿元，占全区工业总产值的87%。从行业看：印刷业和记录媒介的复制业完成产值18.8亿元，比上年同期增长5.2%，占全部产值的比重为62.7%；电力、热力的生产和供应业完成产值2.8亿元，同比增长14.8％；农副食品加工业完成产值0.3亿元，同比增长4.6％。

崇文区宏观经济分析

崇文区2007年1-11月份三项主要经济指标数据如下：

全社会固定资产投资61.55亿元，同比下降41.2%；

社会消费品零售额103.72亿元，同比增长17.3%；

城市居民人均可支配收入21364元，同比增长15.9%。

丰台区宏观经济分析

1、消费总量继续扩大，运行速度增长稳定

统计数据显示，截止到11月份累计实现社会消费品零售额378.3亿元，同比增长13.3%。前3个季度各季实现零售额分别是100.8亿元、99.8亿元、107.5亿元，增长分别为15.3%、9.6%、16.2%，各季零售额基本在100亿元上下，比去年增加10亿元左右，增长额比较稳定；从前11个月各月来看增长率基本保持在13%的水平。

2、规模以上商业企业占一半以上，用类商品占7成

从企业构成看，1－11月份规模以上商业企业实现零售额213亿元，同比增长16.5%，占全区零售额的56.3%；限额以下企业实现零售额18.5亿元，同比增长2.5%，占全区零售额的4.9%；个体工商户实现零售额24.4亿元，同比增长25.2%，占全区零售额的6.5%；商品交易市场实现零售额117.4亿元，同比增长16.6%，占全区零售额的31%；其他企业实现零售额5亿万元，同比下降60.9%，占全区零售额的1.3%。由此可以看出，规模以上商业企业零售额占我区零售额的一半以上，仍起主导作用。

3、消费市场的运行特点

商品交易市场零售额增势趋缓，限额以上企业零售额由下降转为增长。

从今年1-11月份来看，增长率为13.3%，与去年相比下降2.5个百分点，降幅不大，但从占零售额比例较大的规模以上企业和商品交易市场的增长率却发生了较大变化，规模以上企业增长16.5%，增幅提高17.6个百分点，商品交易市场增长16.6%，增幅减少42.3个百分点。

07年,丰台区消费总量稳步扩大，零售额增幅从年初一直保持在13％左右的幅度，运行速度较为稳定，商品交易市场增势放缓，规模以上企业由去年的下降态势转为增长趋势，消费结构更趋于合理。

大兴区宏观经济分析

2007年1-11月主要经济指标完成情况

2 2007年北京房地产市场分析

2.1 07年北京房地产市场总体供应

商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓，房地产住宅市场供应持续下降。1月至11月，我市商品房施工面积保持低速增长，截至11

月底，达到9906.1万平方米，比2006年同期增长5.1%。其中，本年新开工面积2138.3万平方米，下降9.4%。

在商品房中，住宅施工面积和新开工面积呈持续下降趋势。截至11月底，全市住宅施工面积为5646.9万平方米，其中，本年新开工面积1368.4万平方米，分别比2006年同期下降3.3%和9.6%。2007年以来，住宅施工和新开工面积降幅逐渐趋缓，分别比前三季度缩小2.8个和7.4个百分点。

图住宅开发面积增长趋势图单位：万平方米，%

根据北京市房地产交易网公布的数据显示，2005年期房住宅

从近八年来的政府交易统计数据可以看出，北京的房价在进入21世纪后，走过了一段平稳发展期，政策扶持、市场健康有序的大环境下，房价不但没有上涨，反而连续有小幅下降。04年是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了明显的上升趋势，三年时间北京商品房价格由5053元/㎡涨到如今的14411元/㎡，上涨幅度达到185%，2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%，已步入房产发展的畸形期。

从房产经纪公司成交纪录数据看北京房价走势

根据千万家房产市场研究中心历年统计数据可以看出，北京二手房的价格随着整体楼市的水涨船高而身价倍增，20003-2007年四年间，二手房

改建、扩建建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施，在东、西、北四环路和南三环路以内地区限制新建、扩建和新开办各类商品零售、批发交易市场，在五环路以内地区限制新建家居建材市场。因此从政府的管制方向角度分析，南城未来大型的新商业项目将受到相对的审批限制，未来能够出现在市场上的项目大多都是已经之前通过审批之项目。

南城商铺的投资前景

南城版块良好的发展潜力给区域的商铺奠定了良好升值基础。但虽然大版块背景利好，投资者在投资商铺时亦应关注更多微观问题，这些亦都会影响到投资的回报，具体比如商铺的可视度、可达性，硬件基础等。

目前制约南城商业地产发展的因素

就目前从我的角度来看，制约南城的因素有三个方面：1、交通的相对不便。目前通达南城的地铁尚未开通，道路交通还不够通畅。2、相对缺乏商务氛围。区域商务氛围不足，高端商务访客较少，现有人群更多是以居住人口为主，同时居住的人口又大多不在此区域工作，对商业难以形成全天候的消费支持。3、旧有中低收入居民。区域人群虽然处于快速更新中，但旧有居民仍大量存在，因此对本区域的总体消费水平形成了相对限制，使得区域对于偏高端零售商的吸引力难以迅速提高。

住宅

就几种类型而言，住宅是南城发展最快的类型，目前呈现供需两旺的态势；

写字楼

办公类物业已经相对有了一定量的开发，但在北京整体写字楼市场供应量较大，南城区域的环境尚未完全改善到位的情况下，发展商与客户对此区域写字楼的开发与入驻还都表现出现相对谨慎的态度，但未来会逐步看好；因酒店物业与区域商务氛围、交