北京南城房地产市场研究报告43页

第一章北京房地产住宅市场分析近两年，随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素作用，使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。

来自市房地局的消息称，仅2000年批租出让的地块就达700多幅，平均每天2块以上，创历史新高；另具本公司企划部不完全统计，2000年北京仅新开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。

进入2001年后，春季新开盘的项目又有60余个，市场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育着激烈竞争的端倪。

2000年北京地区用于房地产开发投资522.1亿元，比去年同期增长23.9%；商品房开复工面积4455万平方米，比去年同期增长17.7%；商品房竣工面积1365.6万平方米，比去年同期增长13%；商品房销售面积956.9万平方米，比去年同期增长75.8%；商品房销售额达470.7亿元，比去年同期增长53.1%；99年商品房销售给个人的面积占整体商品房销售面积的61%，而2000年商品房销售给个人的面积占整体商品房销售面积就上涨到86%。

以上数据充分表明：随着投资的加大、竞争的加剧、个人购房时代的到来，房地产市场竞争进入了白热化，商品经济最终的垄断化、价格战将不可避免。

竞争的加剧，使得北京市房地产市场每年都会发生很大的变化，我们从最近一年来热销项目及其购买者的关注热点来分析，热销的项目具有以下特点：➢一般都在10万平方米以上，且一次开工栋号多、面积大、同期施工、同期入住、大型楼盘分组团进行开发，避免了施工对先期入住业主的干扰。

➢随着市政条件的改善，大量楼盘开始远离市中心，到三、四环之间或以外地区，但交通及市政条件解决的较好。

➢楼盘呈现了低密度、高绿化率、配套设施齐全的趋势。

➢楼盘的证照齐全、公开销售、透明度高。

➢市区内新项目户型面积小型化趋势较为明显。

➢新项目广告宣传工作提前，内部认购期销售量明显增加，广告成本比例也不断加大，媒介推广呈现多元化趋势。

目的在于研究北京房地产市场的发展现状以及发展趋势，结合多方面的数据，采用专业的分析手段对北京房地产市场的价格、供求、优劣以及前景进行研究，从而让北京市房地产市场业态更加透明 ,广大民众能够更加了解这个大市场。

房地产业做为国民经济中的支柱性产业，其每一个变化都能触动多方面的变化，通过研究北京市房地产业的发展，能使我们对全国的地产信息有个初步的认识。

本文彩用了大量的数据对房地产市场所存在的问题做比较分析、定性以及定量的研究，并结合相关的实例做多方面的分析，最后得出结论。

研究北京市房地产业的发展历程以及目前整体的市场状况、影响价格的三个主要方面(产品的价值、成本、供需)对北京市房地产进行价格分析，其中主要从地理方位角度分析了北京四大板块的价值所在以及不同的亮点。

在此基础上，根据北京现在的情况以及各方面的条件等对北京市房地产业发展做 SWOT 分析，包括软硬件、 2022 年奥运会所带来的商机与挑战等等。

随着市场经济的逐步发展，房地产市场也逐步成熟起来，从投资领域到消费结构都发生了根本性的变化，投资资金来源多元化，个人购房比重越来越大，房地产一级市场和二级市场也发展起来，城镇住房体制改革也逐步深化。

房地产业务涉及到房地产产业链中所有的环节：市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、市场营销、销售、物业管理。

除了这些以项目开辟为中心的业务管理，还包括不少的管理职能。

通常，一个房地产开辟项目是一个复杂的系统工程，从工程立项到概预算的编制、招投标的管理以及施工、监理等涉及面极广，参预单位和人员多，因此，房地产业是公认上下产业链长，数据量大，投资周期长，不确定性和投资风险高的行业。

2022 到 2022 年房地产投资呈平稳增长态势， 2022 到 2022 年房地产投资猛增，随后进入逐步平稳的增长态势。

随着市场经济的逐步发展，房地产市场也逐步成熟起来，从投资领域到消费结构都发生了根本性的变化，投资资金来源多元化，个人购房比重越来越大，房地产一级市场和二级市场也发展起来，城镇住房体制改革也逐步深化。

2008年1月北京房地产市场研究报告一、 动态（一） 行业要文1、2008年1月份北京二手房同比下降25％日前从部分区县地税局获悉，2008年初，朝阳、海淀、东城、丰台、昌平等房产交易热点区域的二手房交易量均出现下滑趋势。

截至1月23日，地税局累计受理二手房交易3000套，与去年12月份同期相比下降25%。

自去年12月北京二手房市场进入调整期后，成交量和客户需求量一路下降。

到今年1月，二手房需求及成交受到冲击较大，步入春节前的规律性成交低谷。

但在个别区域逆市提价、房源惜售等情况也正在影响二手房市场的走势。

近年来国家出台了一系列房地产市场宏观调控政策，深圳、上海等主要城市已有房价下降迹象，导致购房者持币观望情绪加重；在新房价格上涨的带动下，北京市二手房价格也在高位运行，消费者承受能力有限，购房更加趋于理性；北京市政府加强了两限房、经济适用房的开发力度，拓宽了消费者的选择空间，部分消费者放弃购买二手房而转向上述房屋，加之受货币紧缩、央行第二套房贷等政策的持续影响，2008年春节后二手房市场的冰冻期可能会比往年稍长一些，交易淡季可能会由往年的二、三月份延长至四、五月份。

（二） 政策法规1、土地货币调控双箭齐发中国房价深度下跌2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）以土地政策打响2008年房地产调控第一枪后，1月16日，央行在中央政府亮出严厉政策后短短十天时间就亮出了今年从紧货币政策的头照：继2007年在全世界央行宏观调控的历史上绝无仅有的10次上调商业银行存款准备金率之后，决定自1月25日起上调存款准备金率0.5个百分点。

上调后的存款类金融机构人民币存款准备金率将达到15%,创自1985年央行将法定存款准备金率统一调整为10%之后22年来的新高。

这是进入2008年以来，中国首次动用这个货币政策工具。

2008年房地产宏观调控会采取比2007年更严厉调控、比2007年更从严抓调控政策的实施与执行落实的信号，释放出了2008年将以从严土地政策和从紧张货币政策双箭齐发对房地产进行调控的严酷信号。

北京房地产市场综合分析报告【广州佳美广告有限公司】2001年10月目录一、国内房地产市场现状 (2)1、房地产市场具有巨大的需求潜力 (3)2、房地产市场具有明显的地域性 (4)二、北京房地产市场现状 (5)1、京城楼市简析 (5)2、消费者分析 (9)三、北京房地产广告投放分析 (12)1、背景分析 (12)2、广告投放具有季节性 (12)3、平面媒体是房地产广告投放的首选 (13)4、房地产广告报纸媒体的选择情况 (14)四、附件（市场资料） (15)一、国内房地产市场现状1、房地产市场具有巨大的需求潜力国内房地产在持续低迷近五年之后，2000年开始整个房地产市场需求明显增强，出现了反弹现象。

房地产企业的经营状况普遍得到了改善并从沿海逐步向内地推进，由中心城市向中小城市发展，并将加快向市郊及城乡结合部推进。

据国家统计局的最新数据，今年以来，房地产市场持续火热，商品房全面热销，每平方米销售价格达到2304元，比去年同期增加了230元，增长%。

其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达4771元，同期比上涨了%，新建住房面积为841万平方米，与去年同期（453万㎡）相比翻了近一番。

上海目前已批待建的住宅面积约是在建面积的5倍左右。

广东则以超过40个月房地产投资资金以两位数增长，今年头4个月广东地产商投资资金就达到218亿元，占全国总量的两成以上，比例惊人。

2001年上半年全国房地产开发面积、销售情况（数据来源：国家统计局）专家预计，在21世纪初，中国住宅建设可望保持平均每年50%的增长速度；到2005年，全国最少需建城镇住宅15亿平方米，农村住宅35亿平方米，而且还有近30亿平方米的陈旧住宅需要改造，将给地产发展商的投资提供巨大的市场。

2、房地产市场具有明显的地域性房地产开发的对象是不动产，房地产业本身是一个地域性很强的产业，每个城市都有自己不同的地域风格和地域文化。

从房地产开发及销售面积上看，全国各地存在着很大的差异，广东、上海发展较早市场比较成熟，相比之下，许多地区存在着较大的需求空间。

北京市房地产市场分析报告一、市场概况北京市是中国的政治、经济、文化中心，房地产市场一直备受关注。

目前，北京市房地产市场总体稳定，但也存在一些挑战和风险。

二、土地市场土地市场是北京市房地产市场的重要组成部分。

近年来，北京市加大了土地供应的力度，但由于土地资源的有限性，土地市场供需矛盾仍然存在。

由于政府调控政策的加强，竞拍土地的企业数量有所减少，使得土地市场竞争相对缓和。

三、房价走势房价一直是北京市房地产市场的关注焦点。

去年下半年以来，随着政府调控政策的出台，北京市房价开始出现下调趋势。

尽管如此，北京市房价仍然较高，普通居民购房压力依然较大。

四、投资市场北京市房地产市场也吸引着大量的投资者。

近年来，北京市房地产投资市场逐渐呈现出多元化的特点，不仅仅有国内投资者，还有不少海外投资者。

同时，北京市也不断出台相关政策，促进房地产投资市场的发展，吸引更多的投资。

五、住房政策北京市的住房政策也在不断完善和调整。

政府通过一系列政策措施，试图降低普通居民的购房压力，同时鼓励租赁市场的发展。

然而，长期以来，北京市的住房政策一直受到争议，需要进一步深化，以满足市场需求。

六、未来预测未来，北京市房地产市场依然面临一些挑战和风险。

一方面，北京市土地资源的有限性将制约土地供应，可能导致土地市场供需矛盾进一步激化；另一方面，政府对房地产市场的调控力度仍将继续加大，对市场带来一定压力。

总之，北京市房地产市场总体稳定，但也存在一些问题。

政府应加大对市场的监管，完善住房政策，促进房地产市场的健康发展。

同时，相关各方也应深入研究市场，根据市场需求进行合理投资，以确保市场的长期稳定。

目 录 序言 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3 政策篇 一、2011年房地产宏观政策的回顾、点评和分析 （一）国六条 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5 （二）九部委新政 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6 （三）民宅禁商 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8 （四）金融政策 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 （五）税收政策 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14 （六）经济适用房回购政策 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．16 （七）行业规范性政策 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．17 市场篇 二、2011年北京土地市场交易分析 （一）2011年北京土地市场交易总体状况 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．20 （二）2011年北京土地交易的具体区域状况分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．23 （三）2011年北京土地交易的功能属性分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．25 三、2011年北京商品房市场分析 （一）2011年北京商品期房预售供应分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．27 （二）2011年北京商品期房销售状况分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．29 四、2011年北京二手房市场分析 （一）2011年北京二手房交易量分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．34 （二）2011年北京二手房交易价格分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．44 （三）2011年北京二手房交易面积分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．52 预测篇 五、2011年北京二手房市场总结与2007年展望 （一）2011年政策调控下北京二手房市场凸现的五大问题 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．57 （二）2011年政策调控下北京二手房市场出现的五个亮点 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．59 （三）展望2007年北京房地产市场的十二大趋势 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．61 理论研究篇 六、置业指导 （一）哪一个房贷产品适合您？ ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．68 （二）二手房交易避免吃差价，消费者要做到四个“一定” ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．72 七、地产评论 （一）购房实名制 治标更要治本 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．75 （二）个人住房贷款在发展中更需警惕风险 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．78 （三）透过房价高涨是否应该优化二手房交易环节的税费政策？ ．．．．．．．．．．．．．．．．81 附：2011年链家大事件 序 言 每年总结都会说，200×年，对于地产行业是不平静的一年，看来，11年也不能免俗了。不平静成了常态。 连续三年的宏观调控，业内从最初的不理解，对政策的非议，各门各派的争论，媒体的推波助澜。而慢慢的变得更冷静，更客观了。我的理解，调控的目标在于抑制房价“过快”上涨，根本目的一是阻击热钱，二是社会和谐。从具体执行的措施来看，结果是大相径庭。过去的一个月里，北京的房价涨幅终于坐到了第一把交椅，显然这个位子有些发烫。 要是说北京是全国调控难度的最大的城市，我想并不为过，理由大家见仁见智已经说了很多。对于北京的房价，在现在这样一种背景下，要想控制住，几乎是一个不可能完成的任务。相关决策机构的战略一定要明确，那就是不是涨不涨的问题，是涨多少的问题。 “链家地产”是一家专注于二手市场的企业，在过去的2011年里，“链家地产”在北京的门店由110家增加到310家，市场占有率从2.7％增长到11％。这些成绩的取得，是在频繁的宏观调控政策，是在北京的整体交易量仅比05年增长了不到15％的大背景下。过去的两年，链家拥抱宏观调控，个中颇多体会。 透明交易，不吃差价 2004年底，“链家地产”彻底放弃了买卖过程中的差价行为，当初的原因非常的简单，就是和公司的核心价值观不吻合。当初给我们的选择有三：单独成立一个公司，选择性的继续做差价；做明差，就是和业主分佣；坚决不做。这个选择题，我们选了C。之后的三个月，链家当时的买卖经纪人全军覆没，到2005年，只有可怜的27名买卖经纪人支撑局面，还都是作业时间不到三个月的新手。 艰难归艰难，两年来，“链家地产”坚持奉行的透明交易，不吃差价，签三方约。不仅仅引导了北京的消费者，也给我们自己带来了巨大的发展空间，尤其是在宏观调控期间，因为没有顾虑，使得我们的市场占有率飞速发展。 把事情看长 我们经常在教育经纪人，要他们把这个行业做为一生的事业来做。但是坦白的说，“链家地产”直到2011年，从企业层面上，才真正的想着这个事情我们要十年，二十年，一百年的做下去。其实，当一个中介企业，乃至一个经纪人，如果都在想我今天做的事情，能不能让我明天在这个行业里继续做下去，能不能继续做的更好的话，很多问题也就迎刃而解了。 年底这段时间，北京的经纪行业不断有新动作，从透明交易，到资金监管。在行业的游戏规则正在建立的同时，我们高兴的看到，大家的共同语言越来越多了，技术上的竞争在深化，无序的恶意在减少。北京的经纪行业在面临巨大挑战的同时，也面临着巨大的发展机遇。 2007年，行业发展的趋势必然是竞争更激烈、行业更规范。行业的竞争，包括二手房交易、二手房按揭服务的竞争都会进一步加剧，竞争的加剧，将大大的提升经纪公司的服务水准；对没有形成核心竞争优势的中等规模的经纪企业，2007将面临严峻的挑战。在政府、行业协会、经纪公司的共同努力下，行业将愈加规范，委托中介交易的比例也会大大提升。因此，预计2007年北京市全年的二手房交易量有望突破10万套。

北京楼市调研报告北京楼市调研报告一、引言北京作为中国的政治、文化和经济中心，一直以来都是中国楼市的风向标。

近年来，随着经济和人口的快速增长，北京的楼市一直处于高热状态。

本报告旨在对北京楼市进行调研，分析其中的供需关系、价格走势以及政府的调控政策。

二、供需关系分析近几年，北京的楼市供需关系紧张。

一方面，北京的经济发展迅速，人口持续流入，对住房需求量不断增加。

另一方面，供应量相对较少，房屋的供应远远无法满足市场的需求。

这种供需关系的失衡导致了楼市价格的快速上涨。

三、价格走势分析1. 住宅价格：“房住不炒”政策的实施使得北京住宅价格出现波动。

政府出台了一系列的限购、限贷政策，这对房价起到了一定的抑制作用。

但是，由于北京的楼市供需关系紧张，市场上的住宅需求量仍然较大，导致住宅价格整体上呈现上涨趋势。

2. 商业地产价格：随着商业和金融业的快速发展，商业地产在北京的地位也不断提升。

商业地产价格在过去几年中也呈现出明显的上涨趋势。

尤其是位于商业中心区域的商业地产，价格更是坚挺。

3. 高端住宅价格：高端住宅市场一直是北京楼市的亮点，价格也一直居高不下。

尽管政府出台了一些政策限制高端住宅的购买，但由于北京的经济繁荣和社会阶层的分化，高端住宅的需求仍然很大，价格保持着稳定的上升趋势。

四、政府调控政策分析1. 限购政策：政府通过限制购房人的购房数量和资格，抑制了北京楼市的炒房行为，保持了市场的相对稳定。

限购政策虽然有一定的效果，但并未完全解决供需失衡的问题。

2. 限贷政策：政府限制了购房人的贷款额度和期限，以减少购房者的负债比例，从而降低购房者的购房能力。

限贷政策有效控制了购房者的杠杆效应，使市场不会过度泡沫化。

3. 房地产税试点：为了平衡市场，政府开始试点房地产税。

这项税收政策对高端住宅和空置房屋有较大影响，使得一些投机者和长期空置房屋的持有者感受到了压力。

五、结论通过本次调研，可以看出北京楼市供需关系紧张，价格上涨明显。

北京市房地产市场分析报告一、市场概况北京市房地产市场作为中国最重要的房地产市场之一，一直备受关注。

本报告将对北京市房地产市场的整体情况进行详细分析，包括市场规模、供需状况、价格走势等方面。

1. 市场规模根据最新数据，北京市房地产市场规模庞大。

截至目前，北京市总计拥有住宅、商业、办公等各类房产约XX万套，总建筑面积达到XX平方公里。

这一规模在全国范围内居于领先地位，反映了北京市作为中国首都的特殊地位和发展潜力。

2. 供需状况（1）供应方面：近年来，北京市政府加大了土地供应力度，通过多种途径增加了住宅、商业等各类房产的供应量。

同时，随着城市建设的不断推进，新建房产项目也不断涌现，为市场供给提供了更多选择。

（2）需求方面：北京市作为中国经济中心和文化中心，吸引了大量人才涌入。

这些人才对住房需求旺盛，加上北京市的人口基数庞大，导致了市场需求持续旺盛。

此外，购房需求的多元化也推动了市场的发展，例如改善型需求、投资型需求等。

3. 价格走势（1）住宅价格：近年来，北京市住宅价格呈现出波动上升的趋势。

市场供需矛盾导致了住宅价格的上涨，尤其是核心区域的房价更是居高不下。

然而，政府出台了一系列调控政策，如限购、限贷等，对市场进行了有效的调控，使得住宅价格的上涨势头得到了一定的遏制。

（2）商业、办公价格：商业、办公地产市场价格相对稳定，受到市场需求和地段影响较大。

核心商业区和办公区的房价相对较高，而远离市中心的区域价格相对较低。

二、市场影响因素1. 政策因素政府的调控政策对北京市房地产市场产生了重要影响。

政府通过调控政策来控制市场供需关系，维护市场稳定。

限购、限贷政策有效遏制了投机炒房行为，稳定了市场价格。

此外，政府还加大了土地供应力度，通过土地拍卖等方式增加了市场供给。

2. 经济因素北京市作为中国的经济中心，经济发展水平对房地产市场有着重要影响。

经济发展带动了人口流动和就业机会增加，进而推动了房地产市场的需求。

同时，北京市的经济繁荣也吸引了大量投资者，进一步推动了房地产市场的发展。