宜宾市红顺物流有限公司
二氧化硫营运方案
一、二氧化硫相关特性
1、货物名称：二氧化硫（液化的），危险品编号：23013
2、危险性概述：无色气体或液体，有刺激性臭气味，气体比重2.3，液体比重1.4，沸点-10度，溶入水。有毒，主要危及呼吸道及造血器官。
3、环境危害：剧毒,受热后瓶内压力增大,有爆炸危险,漏气可致附近人畜生命危险，二氧化硫进入呼吸道后，因其易溶于水，故大部分被阻滞在上呼吸道，使刺激作用增强。
二氧化硫可被吸收进入血液，对全身产生毒副作用，它能破坏酶的活力，从而明显地影响碳水化合物及蛋白质的代谢，对肝脏有一定的损害。动物试验证明，二氧化硫慢性中毒后，机体的免疫受到明显抑制。
二氧化硫对人体的眼结膜和上呼吸道粘膜有强烈刺激作用。长期接触主要引起鼻、咽、支气管，嗅觉障碍和尿中硫酸盐增加。吸入高浓度二氧化硫，可引起支气管炎、肺炎，严重时可发生肺水肿及呼吸中枢麻痹。二氧化硫进入血液可引起全身性毒作用，破坏酶的活性，影响糖及蛋白质的代谢；对肝脏有一定损害。液态二氧化硫可使角膜蛋白质变性引起视力障碍。二氧化硫与烟尘同时污染大气时，两者有协同作用。因烟尘中含有多种重金属及其氧化物，能催化二氧化硫形成毒性更强的硫酸雾，因加剧其毒
性作用。
4、燃爆危险：剧毒,受热后瓶内压力增大,有爆炸危险,漏气可致附近人畜生命危险.
二、二氧化硫安全事故的预防和应急救援措施
1、健康危害：易被湿润的粘膜表面吸收生成亚硫酸、硫酸。对眼及呼吸道粘膜有强烈的刺激作用。大量吸入可引起肺水肿、喉水肿、声带痉挛而致窒息。急性中毒：轻度中毒时，发生流泪、畏光、咳嗽，咽、喉灼痛等；严重中毒可在数小时内发生肺水肿；极高浓度吸入可引起反射性声门痉挛而致窒息。皮肤或眼接触发生炎症或灼伤。慢性影响：长期低浓度接触，可有头痛、头昏、乏力等全身症状以及慢性鼻炎、咽喉炎、支气管炎、嗅觉及味觉减退等。少数工人有牙齿酸蚀症。
环境危害：对大气可造成严重污染。
燃爆危险：本品不燃，有毒，具强刺激性。
2、急救措施
皮肤接触：立即脱去污染的衣着，用大量流动清水冲洗。就医。
眼睛接触：提起眼睑，用流动清水或生理盐水冲洗。就医。
吸入：迅速脱离现场至空气新鲜处。保持呼吸道通畅。如呼吸困难，给输氧。如呼吸停止，立即进行人工呼吸。就医。
3、消防措施
危险特性：不燃。若遇高热，容器内压增大，有开裂和爆炸的危险。
有害燃烧产物：氧化硫。
灭火方法：本品不燃。消防人员必须佩戴过滤式防毒面具(全面罩)或隔离式呼吸器、穿全身防火防毒服，在上风向灭火。切断气源。喷水冷却容器，可能的话将容器从火场移至空旷处。灭火剂：雾状水、泡沫、二氧化碳。
4、泄漏应急处理
应急处理：迅速撤离泄漏污染区人员至上风处，并立即进行隔离，小泄漏时隔离150m，大泄漏时隔离450m，严格限制出入。建议应急处理人员戴自给正压式呼吸器，穿防毒服。从上风处进入现场。尽可能切断泄漏源。用工业覆盖层或吸附/ 吸收剂盖住泄漏点附近的下水道等地方，防止气体进入。合理通风，加速扩散。喷雾状水稀释、溶解。构筑围堤或挖坑收容产生的大量废水。如有可能，用一捉捕器使气体通过次氯酸钠溶液。漏气容器要妥善处理，修复、检验后再用。
5、操作处置与储存
操作注意事项：严加密闭，提供充分的局部排风和全面通风。操作人员必须经过专门培训，严格遵守操作规程。建议操作人员佩戴自吸过滤式防毒面具（全面罩），穿聚乙烯防毒服，戴橡胶手套。远离易燃、可燃物。防止气体泄漏到工作场所空气中。避免与氧化剂、还原剂接触。搬运时轻装轻卸，防止钢瓶、
罐体及附件破损。配备泄漏应急处理设备。
储存注意事项：储存于阴凉、通风的库房。远离火种、热源。库温不宜超过30℃。应与易（可）燃物、氧化剂、还原剂、食用化学品分开存放，切忌混储。储区应备有泄漏应急处理设备。
监测方法：盐酸副玫瑰苯胺比色法；甲醛缓冲液－盐酸副玫瑰苯胺分光光度法
工程控制：严加密闭，提供充分的局部排风和全面通风。提供安全淋浴和洗眼设备。
呼吸系统防护：空气中浓度超标时，佩戴自吸过滤式防毒面具（全面罩）。紧急事态抢救或撤离时，建议佩戴正压自给式呼吸器。
眼睛防护：呼吸系统防护中已作防护。
身体防护：穿聚乙烯防毒服。
手防护：戴橡胶手套。
其他防护：工作现场禁止吸烟、进食和饮水。工作完毕，淋浴更衣。保持良好的卫生习惯。
二氧化硫-稳定性和反应活性
禁配物：强还原剂、强氧化剂、易燃或可燃物。
该物质可严重污染大气，由其形成的酸雨对植物的危害尤为严重。
废弃处置
废弃处置方法：把废气通入纯碱溶液中，加次氯酸钙中和，然后用水冲入废水系统。
三、二氧化硫储运注意事项
二氧化硫属二级无机酸性腐蚀物品。钢和除锌以外的其它普通金属，都适合于供干燥的二氧化硫使用。而对于含有水分的二氧化硫则可以使用铅或者某些不锈钢。盛装二氧化硫的钢瓶应漆成银灰色，并用黑字标明，瓶嘴为铜制品，必须有安全罩，瓶外用橡皮圈或草绳包装。钢瓶应贮存在低温、通风良好场所，避免日晒，远离高温物体。贮运时严禁泄漏。搬运钢瓶时应轻拿轻放，切勿激烈振荡，避免引起爆炸。遇液体泄漏，应用大量水冲洗。失火时可用二氧化碳灭火器扑救，也可撒砂土、石英砂和苏打。
二氧化硫也可用槽车装运，槽车试验压力为2.45MPa，工作压力为0.784 MPa。
对二氧化硫的贮存与管理，必须采取任何对压缩气体在安全上所须采取的预防措施。气瓶，尤其是其它移动式的贮器，都不要贮存在地下，这是由于二氧化硫比空气重，因而它可能积聚在贮存室的底部，从而不能由设在地面上的通风口排出。
在贮存容器安装完毕后，应对管理设备的技术人员在操作和维修方面进行培训。操作人员必须深刻地意识到防止二氧化硫贮罐过量装罐的极端重要性，即过量会招致容器全部充满液体的危险，从而由于静压力的存在导致贮器被破坏。在容器中安全贮存的液体二氧化硫的量，可以由以下两种方法确定：
质量法：即当容器在15.6℃时，其贮量为125％的水容量。
除了要将容器上秤称量之外，每个贮存容器都必须配备有一个液位测量装置，液位测量装置要符合下列要求，即液位测量装置在设计和安装时，要能保证人们读到容器中容量从满罐到满罐以下20％的容量范围内±1％的变化。低于此范围以下的读数通常用于其它目的，而对防止冒罐则是不需要的。
预防措施，可以使用指示玻璃管作液面指示装置，这些装置必须用坚固、透明的防护罩和防护装置加以保护，而且还必须设置过流阀或者设置处于重力作用下的切断旋塞，这些装置只有在打开时才能取得读数，且它们还能自动关闭。必须为每个指示玻璃管设一个排放阀，而且当每个指示玻璃管中的读数到85％时，就必须加以排放。排放液体是为了防止热膨胀导致管破裂。指示玻璃管的位置要安设在这样的位置，即应使玻璃管和玻璃管内物质的温度不与容器内物质的温度有很大的差别。
应使所有的仪表装置保证人们能较容易地确定容器的最大充填安全液面。仪表装置的设计工作压力至少要为1380kPa(表压)。
四、运输管理：
1、运输车辆性能保证：车辆技术性能符合国家标准《营运车辆综合性能要求和检验方法》（GB18565）的要求，车辆外廓尺寸、轴荷和质量符合国家标准《道路车辆外廓尺寸、轴荷和质量限值》（GB1589）的要求，车辆技术等级达到行业标准《营运
车辆技术等级划分和评定要求》（JT/T198）规定的一级技术等级；安装GPS定位监控系统和应急处理器材和安全防护设施设备。车辆全部投保危险货物承运人责任险
包装方法：钢质气瓶；罐车
运输注意事项：采用刚瓶运输时必须戴好钢瓶上的安全帽。钢瓶一般平放，并应将瓶口朝同一方向，不可交叉；高度不得超过车辆的防护栏板，并用三角木垫卡牢，防止滚动。严禁与易燃物或可燃物、氧化剂、还原剂、食用化学品等混装混运。夏季应早晚运输，防止日光曝晒。公路运输时要按规定路线行驶，禁止在居民区和人口稠密区停留。
2、人员要求：危险货物运输驾驶人员、装卸管理人员、押运人员都经设区的市级交通主管部门考试合格，发放统一的《从业资格证》，无《从业资格证》的人员一律不得上岗。驾驶人员、装卸管理人员和押运人员上岗时应当随身携带《从业资格证》。
3、运输管理规定：
①、从业人员熟悉有关安全生产的法规、技术标准和安全生产制度、安全操作规程，了解所装运危险货物的性质、危害特性、包装物或容器的使用要求和发生意外事故时的处置措施，严格按照有关规定进行操作，不得违章作业；
②、在运输过程中配备押运人员对运输全过程进行监管，遵守有关部门运输线路、时间、速度方面的有关规定。严禁超载、超限运输。在发生燃烧、爆炸、污染、中毒或被盗、丢失、流散、
泄漏等事故时，驾驶人员、押运人员要立即向当地公安部门和本单位报告，并积极配合有关部门进行处置。运输企业要立即启动应急预案。
③、企业为危险货物足额投保承运人责任险；
④、夏季要有遮阳设施，防止曝晒
⑤、严格遵守交通和公安部门颁布的危险品运输管理条例
⑥、运输中防止剧烈撞击，防止尖锐器物打击，保证运输容器密闭。
特殊气候条件下运输
○1遇雷、雨、雪、雾、大风天气，严重影响行车安全的气候条件下应停止运输，待气候条件发生改变以有利于运输时方可运输。
○2在泥泞路上行驶，应选择比较平坦或泥泞较浅的路面行驶，并尽量降低车速缓慢行驶，要摸清路面状况，以防陷车。合理使用转向和制动，避免打滑。
○3冰雪路上行驶，要采取防滑措施，防止车辆打滑空转，影响行车安全。
○4冰雪路上会车和超车，应选择宽敞、平坦地点，交会时不要太靠路边，要注意两车的横向距离，冰雪道路上严禁强行超车。冰雪道路上尽量避免脚制动，必须使用脚制动时要间歇地制动○5遵守复杂气候条件下的驾驶规定。
4、承运程序：
⑴、公司所有危险货物运输车辆从事危险货物运输业务时，必须遵守公司的相关规定，由公司统一调派。
⑵、公司所有危险货物运输车辆从事危险货物运输时，必须到公司的汽车修理厂进行出车前的车辆安全技术状况检测。
⑶、对检测不合格和未经检测的危险货物运输车辆，调度员严禁派车。对检测合格的危险货物运输车辆，由汽修厂出具检验合格报告单。
⑷、检测合格车辆的驾驶员，凭汽修厂的检验合格报告单到公司安全调度部接受派车指令。
⑸、调度员派车前，必须对该车辆的检验合格单、营运证、保险卡和驾驶员的驾驶证、从业资格证以及押运员的押运证进行验证，验证合格后作好记录，方可派车。
⑹、严禁无危险货物运输资质的车辆运输危险货物，严禁无从业资格证的人员驾驶危险货物车辆，以确保危险货物运输安全。
⑺、所有危险品车辆必须设置明显的安全警示标志，并加强重大危险源的监控和有关设备、设施的安全管理。
⑻、重大危险源运行时，操作人员应认真执行有关安全运行的规章制度，做好运行值班记录和交接班记录，严格遵守劳动纪律，不得撤离职守，不得做与本岗位无关的事。
⑼、车辆运行途中对运送货物要进行检查，发现问题及时上报。重大危险源有严重缺陷，难以保证安全运行时，操作人员应
及时向公司负责人报告，公司负责人应及时妥善处理，否则，操作人员或负责安全的技术人员有权越级上报。
⑽、对存在安全隐患的重大危险源，必须制定整改方案，落实整改措施和整改责任人，立即整改，并采取切实可行的安全措施，防止事故的发生。
⑾、成立应急救援组织机构，组建应急救援队伍，配备、维护好应急救援装配器材。
⑿、制定详尽的重大危险源事故应急救援预案，落实应急救援预案的各项措施。每两年进行一次事故应急救援演练，评价、总结、完善预案。
金世界商场营运案 根据金世界广场的工程进度，9月将全线竣工、交付使用。商场竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划案以供参考 一、市场分析 1.1商业概况 1、商圈构成 市商业主要集中于以南风广场为中心的商业区和以禹都市场为中心的禹都商业区。 在商业形态面，以南风广场为中心形成了以天泰商城，凯越商城及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是市最繁华的商 业区。 在南风广场边，还形成了以水晶服饰、水晶故事，小商品批发城三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不 同的客户群。 以禹都市场为中心的禹都商圈，1由禹都市场13个区构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建 材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。 1．2、市场消费状况 1、消费水平 市城市人口少，人均收入水平低，旧城改造比例小，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为市商业发展的瓶颈。 2、经济水平 市及边县乡仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费主要集中于煤、油、行政事业单位及外来高收入人群。 3、城市经济结构 市产业主要依赖农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。
商场管理系统建立5.1商业架构 商场组织架构图：
5.2管理模式 百富购物中心在具体的管理模式方面，遵循“统一管理、协助经营、部分自营、整合市场、完善政策、合理回报”的24字经营方针。 1、统一管理：除沿街门店和部分柜台外，为统一形象，提升服务品质，商场对所有商户进行统一管理，统一楼层 商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一视觉设计、统一售后服务、统一广告宣传、统一促销推广； 全面导入CI形象识别系统，统一市场形象，塑造市场品牌。具体包括：商场标志、名称和旗帜的标准应用； 大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱规范应用；大厅服务目录牌、室内导向牌规范应用；营业区平面图、楼层信息牌规范应用；标识指示系统规范应用；收银台、业务台、咨询台规范；展览、展示系统、展板规范；公用设施标识、休息区标识规范；进驻商户门头、门厅、店堂、专柜、展示、服务规范； 2、协助经营：协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商 户经营。具体包括： →强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让米东人民都来此消费。
→每年一度的服装服饰节，促进商贸交流，提升市场形象。 →每年一度的文化艺术节，提高商场的文化及艺术魅力。 →定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进消费。 →利用门前广场和室内休闲广场，进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活动，聚拢人气，引领购物时尚； →打造米东旅游购物新形象，推出首家无公害农产品销售展示中心，促进旅游休闲和乌鲁木齐消费； →利用商业管理公司强大的行销网，为商户提供商品信息、品牌引进、物流配送等一系列服务； →统一商业形象，为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推广等服务，依托整合形象，形成合力，共同做大市场；→全方位贴心服务，给购物者一个享乐的购物天堂； →定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费； 3、部分自营：对商场形象提升的高档商品，经营户担心有风险而不原介入的商品，利润水平低但对人气带动作用巨大的商品，以及适当的公益性项目，将由管理公司自行经营。 4、整合市场：整合市场功能，多业态综合购物于一体；整合市场空间，进行合理商品布局和楼层功能定位；整合推广，避免单兵作战，整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广； 5、完善政策：完善的商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，保障客户和商户利益。
项目运营策划案 一、意义 （1）围绕以“绿岛”打造的大素质教育平台，将产教无缝链接，发展企业新的盈利模式。 （2）整合高校和商业教育资源，帮助学生拓展国际视野和提升综合社会竞争力，年内落地国际教育合作办学和教师资格证培训学院招生1000人的目标 二、市场环境 1. 社会现状分析 随着我国教育的发展，我国人民的受教育总体水平越来越高，特别是90后、00后。受教育水平提高了，也就说明我国民众的整体学历水平提高了，企业中的一些发展潜力大、技术和综合素质要求高的岗位，在招揽人才时，越来越多的将学历作为一项要求写入招聘需求。其中本科是一个最基础的门槛，这样导致部分本科以下学历的学生被部分工作拒之门外。 与此同时，职业资格证书是劳动者从事一项技能所必备的证明，是劳动者求职、创业的合法资格凭证，是用人单位招聘、录用劳动者的主要依据，是我国公民境外就业、劳务输出法律公证的有效证件。职业资格证书则是学员就业的敲门砖，99%的技能人才通过考取职业资格证书为了证实自己技术的一个重要凭证,并在今后行业道路上发挥着巨大的作用。
2.国际教育现状 随着中国改革开放以来，越来越多中国人走出国门，留学成为最为新兴的教育热潮，中国也开始逐渐引进海外教育体系，《中外合作办学条例》提出，国家鼓励中国教育机构与学术水平和教育教学质量得到普遍认可的外国教育机构合作办学；鼓励在国内新兴和急需的学科专业领域开展合作办学。2015年中国国际教育市场规模，包括国际学校，游学等国际配套项目的总规模是181亿元，预计到2020年将达到1000亿元。 3.教师资格证考试情况分析 教育部宣布，中小学生教师资格考试与定期注册制度试点范围将扩大。试点区内，教师资格考试有效期为三年，教师资格证须每五年注册一次。按照规划，2015年，我国将全面推行教师资格全国统考，提高教师入职门槛，并打破教师资格终身制，实行定期注册制度。? 广州市的教师资格证考试笔试报名人数共39386人，占全省总数的43%，为全省之最。其通过笔试的人数为7729人，通过率为26.03%，其中申请幼儿园教师261人、小学教师3293人、初中教师1711人、高中教师2175人、中职教师289人。 4.主要项目介绍 （1）国际教育交流项目 A.项目名称：专升硕士（中澳合作办学）
关于商业购物广场中心商场开业运营管理整 体工作规划方案
一、运营管理 1、巡场： 2、商户沟通： 3、组织顾客沟通 4、数据统计和分析： 5、企划促销活动组织和落实 6、收租收费 二、运营期调整（运营部和招商部） 前提： 开业后一定要快速、稳定地建立起租户对商业管理团队旳.信任感； 同时建立起顾客与商业购物广场中心旳.稳定、忠诚旳.关系； 因此整个运营团队旳.管理能力及服务能力体系压倒一切旳.基础，招商只是众多工作中旳.一环； （一）类型： 1、临时调整：针对有问题旳.租户预见性地调整；（关注坪效，数据分析是依据） 2、季节性调整：（百货公司一年有春秋两季，商业购物广场中心可借鉴，但一定要事先规划，提前预案，从招商到运营共同配合； 3、合同期调整：依据合同期内品牌旳.表现，有策略地将调整位置或结束合同； （二）原则： 1、定位为先原则——重新梳理定位品牌调整围绕定位进行（谋定而后动；同时要关注品牌间有匹配性、逻辑关系） 2、科学决策原则－－定期旳.经营数据分析，市场调研，以及消费者满意度调查为品牌调整提供科学依据；（未来谁来支撑赢利？消费者旳.购买行为’一定要从调研旳.信息表象找到现象背后旳.真实原因） 3、整体规划原则－－经营期旳.品牌调整需符合定位旳.品牌储备以及整体规则；
4、租金增长和品牌档次双重提升原则； 5、经营期宣传推广策略与品牌调整相匹配旳.原则； （三）建立品牌调整机制： 1、业绩监测与分析 2、考核与淘汰：提前在合同中设置考核旳.元素（如：在同品类和同层中坪效排名倒数旳.视为违约即被调整） 3、集中调整和临时性调整相结合； 4、应急掉铺调整预案——现场尽量少围挡，请日常关系好旳.租户临时增加营业区域以应对“一夜之间跑路旳.店铺）；一旦围挡可能导致连锁反应； （四）建立品牌储备库： 1、品牌库分类： 1）主力店品牌库按照业态划分为百货、影城、KTV、电玩、电器、超市、书店、大型食品零售店、儿童零售、教育、健身、冰场及其他业态 2）零售、餐饮、休闲娱乐、生活功能 2、品牌排序和定级： 品牌库各业态按照品牌得分划分为A、B、C三个级别，各业态品类选择应围绕商业购物广场中心整体定位（某些品牌旳.级次在团队中可能会有争议，一定要在决策前达成一致，品牌库旳.建立必须审核后才纳入品牌库） （五）清晰认知在商业购物广场中心正在经营旳.品牌类型： 1、叫好又叫座型 2、叫好不叫座型 3、叫座不叫好型 4、既不叫好又不叫座型 培育期：40% 1； 20% 2； 20% 3； 20% 4； 成长期：50% 1； 20% 2； 20% 3； 10% 4； 成熟期：70% 1； 20% 2； 10% 3； 运营团队一定要密切关注2、3类型，对他们加以培育，很容易转化成为1；对4一定要做好充分旳.替代准备’ （六）品牌淘汰和考核机制：
一、前言 入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。
编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划 增加2人（执行层）： 其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选； 由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。 取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名； 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM）。 一旦出现自营项目，人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任，建议招聘实职人员，总监不再兼任；同时副部长岗位取消，部门总人数不变。 5、营销策划部
重庆现代商业广场整体商业运营方案 目录 第一部分前言 1.背景 (4) 2.目的 (4) 3.方案的涉及动身点 (5) 4.方案讲明 (6) 第二部分市场研究 1.GDP (7) 2.GDP的构成 (8) 3.居民消费价格指数 (10) 4.固定资产投入 (11) 5.社会消费品零售总额 (12) 6.居民消费能力 (15) 7.人口及人口进展状况 (18)
8.重庆以后进展规划及重大事件阻碍分析 (25) 9.零售业趋势及商业地产进展趋势 (31) 10.重庆商圈现状及商圈进展趋势 (37) 第三部分项目概要 (46) 第四部分项目SWOT分析 (53) 第五部分项目定位及定位思想 1.商圈战略定位 (58) 2.项目战略定位 (60) 3.企业文化 (61) 4.业态定位 (63) 5.主体定位 (64) 6.功能定位 (66) 7.市场定位 (67) 8.形象定位 (69)
第六部分项目规划与布局 1.资产处建议与规划规模确定 (70) 2.业态组合及分布 (72) 3.项目物业规划及改造 (82) 第七部分运营治理纲要 1.组织机构 (87) 2.招商运营 (88) 3.营销策略 (91) 4.治理理念 (93) 第八部分项目投资、经营绩效分析（概算） 1.项目投资概算 (94) 2.年度经营绩效概算 (96) 3.年度经营费用概算 (98)
4.五年财务流量分析 (100) 5.物业价值变现及变现能力分析 (102) 题后记讲明 (104) 重庆现代广场整体商业运营方案 第一部分：前言 1．背景 ·重庆市江北区国有资产经营治理有限责任公司(以下简称“国资委”)在江北区观音桥商业步行街所属项目“现代广场”
新大陆地标闲置露天广场之规划运营方案 及前期框架分析与设想 前言： 此方案计划书主要宗旨在于利用细致的分析与规划，并配以有效的执行能力在2009年度期间通过以新大陆地标为基础，开发利用目前闲置的露天广场成为新的利益增长点并为进一步提升该地标价值而创造机会。但所有计划在规划和执行以前，必须阐述清楚此间的意义和相互之间的关联，只有如此方能获得物业所有者的新大陆管理者意识上的共识，从而获得在落实过程中得到关注与支持，最终达成所共想的目标与回报。 第一节：地标背景 位置： 宏观处于黄浦江以东的金融中心“浦东”新区。微观处于以“八佰伴”为中心的商业地段“扬路与南泉路”相交汇的地理位置，距离商业热点“八佰伴”（备注：或者说扬路）不足500米。对临“宁”电器，左拥“百思买”广场，右靠“永乐电器”，背依“太平洋数码广场”。在地理是一个有着广阔发展空间与前景的位置，目前唯一障碍仅限于位置过于陷落群楼中央，空间虽大，但临街开面较窄，空间为狭长比例，因此在后期的规划和实施过程中将主要面临引人气与人流的首要工作问题。 周边环境及相关资料分析：
浦东作为一个世界性地标和中国陆标志性区域，未来的发展已经由我国宏观的政策导引注定成为是繁荣昌盛大力发展的位置。从目前来讲，浦东又以三块区域形成格局。 1、以外滩为中心的餐饮，休闲娱乐，旅游观光的“城市形象区域”。 2、以明珠，金茂大厦为中心的“城市标志性形象区域及对外形象区域” 3、以八佰伴为中心的周边居民购物，休闲、娱乐，餐饮的商业性区域。 综合以上的分析，可以知道外滩方向及金贸大厦周边因国家大力扶持的基础将不可逆转的成为引以为傲的“形象工程”（也可以说是面子工程），而事实上一个区域是否能长期性可持续性发展的关键在于居住人口的数量和流动频率。八佰伴为中心的商业区域由于毗邻浦东人口稠密的社区，所以最后成其为一个含金量最高的“商业板块”是当仁不让的，并因此将获得最高的回报。做一个不恰当的比喻：徐家汇并没有什么标志性建筑，也没什么亚洲第一高楼，但由于他是综合型的商业区域，所以地标价值可能远远高于其他地方 在这里，可以负责任的保证，新大陆地标将因为处于商业区，会获得最大的回报，并可以清楚的阐明，只要位于此区域中的任何空间，都将获得最高的升值潜力。 优势： 1、位置处于浦东商业中心位置，毗邻各个大型卖场和人流交通枢纽区域。 2、周边的逐次改建在原有基础上正在统一提升该区域形象和打造品牌效应，因 此带来的效果将影响到该区域间的任何一个地标板块。 3、根据周边的闲置地块的了解，目前为止，在我们所处位置上已经没有象新大
商业运营管理 公司组建模式（光谷世界城运营管理计划书）
光谷世界城运营管理计划书 序言 商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，像本项目这样的大型商业地产项目，因为其开发盈利模式的原因，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。 本计划书结合本人从事商业运营管理的浅薄经验，综合各大商业地产项目的发展情况，整合编写而成，旨在为项目即将起步的运营管理提供参考。
第一部分 商业地产项目运营管理核心理念
一、商业运营管理公司组建模式 本计划书提出，为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性，在组建原则上，绝对不能把商业运营和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅助，并设置其它配套功能。 本计划书建议：由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全面运营管理。 单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的： 1、为了能把开发商原有资产转移或交接，包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产 2、把商业物业的运营做旺，充分挖掘和提升物业价值 3、兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺 商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资，如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产，这些资产成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理的日常运营提供一定的收入来源。 商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合，形成一个高效、优质的运营管理团队。 二、商业项目运营管理的理念
郴州五岭广场 ——运营策划方案
2010年11月 一、项目概况 （一）、项目简介 五岭广场地下人防工程总占地面积22880平方米，采用新颖的下沉式广场设计，整个工程的建设分土建、绿化亮化、以及地下商场的三个部分。土建部分已于去年12月完成；绿化亮化工作于今年1月份启动，7月份已经完工，目前正在进行中央空调、自动扶梯等设备的安装和商铺的装修工作，预计10月底可竣工投入使用。工程总投资约1.3亿元，均为人防办自筹资金，是当前湖南省建设规模最大、自筹资金最多的单体人防工程。五岭广场将是郴州市的靓丽名片之一，涉及千家万户，人防办党组将克服雨水多、管线搬迁难度大等各种困难，努力将五岭广场人防工程建设成为畅通工程、战备工程、民心工程和廉洁工程。 （二）、地理位置 四周是四大运营商（移动、联通、电信、广电）、两家五星级酒店（雄森国际酒店和华天大酒店）及沃尔玛、大江南包围，这个位置就相当于香港的铜锣湾、北京的王府井，上海的南京路，深圳的华强北。
（三）、设计理念 整个广场的绿化工程以突出郴州市“林中之城”为设计理念，种植樟树、桂花、樱花、红枫、罗汉松、乔木灌木等20余个品种1400多株，草皮有8000多平方米；亮化工程以突出中轴线和广场内圆照明为重点，通过灯光的七彩明暗变化可以分别展现庆典、节假日、平时三种照明模式。绿化亮化工程完工后，五岭广场绿化覆盖率将提高30%，将是市民娱乐休闲、购物赏景、闲情逸致的好去处。平战结合是这个工程的主要特点，工程融军事、政治、社会、经济效益为一体。工程建成后，战时可供1万多人隐蔽，平时是湘南首个市政休闲购物广场，也是时尚精致黄金商业码头。 （四）、项目作用 项目建设对有效利用地下空间，对改善城市市政基础设施建设，减轻地面交通压力，繁荣城区商贸，完善城市综合功能等作用明显，尤为重要的是，为青少年提供了一个提高素质、提升品位的学习及休闲平台。南北面的120余个商业铺面，可解决600余人的就业问题，每年预计可创利税300余万元，还可为各种宣传活动提供一个很好的舞台，西面是停车场，约有300个停车位，另有三条地上过街道分别可通往雄森、华天和沃尔玛，可从根本上解决五岭广场区域人车混流、人车争道、停车泊位不足的问题，较好地改进市区景观环境，改善城市形象。
商业项目策划书(精选多篇) 第一篇：幼儿项目商业策划书1. 2. 3. 4. 5. 市场定位盈利模式及分配资金供货人员 第二篇：一份好的商业地产项目策划书应注意什么一份好的商业地产项目策划书应注意什么 ---文章内容摘自【智地网】余源鹏房地产大讲堂 一份好的商业地产项目策划书比需要重视商业地产项目的定位，这主要是因为以下几点： （1）现代商业地产开发实际表明，商业地产的定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。 （2）就一个成功的商业地产项目来说，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州岗顶天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓、项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。 （3）以前有些开发商做商业经常在定位不清的前提下做设计，然后施工，最后再去招商，一招商问题就出来了，商家引不来，人气聚不足，技术没考虑等等问题。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果，定位准确，可确保项目运营成功了一半，既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，
又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为投资者、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。 （4）对开发商来说，从来没有一个商业项目是因为设计得好而很成功的。商业只有运营成功了才是真正的成功，而前期对项目进行全方位的定位并进而进行商业规划才是保证项目成功的前提和基础。 想要了解更多商业地产项目策划书的基本知识请参与余源鹏房地产大讲堂系列课程，网络授课，１６节课仅３８８。 【培训方式与优惠价格】 该课程采用网络远程培训，只要你有qq就能听课。 特别优惠好消息：为庆祝公司成立7周年，本周前5名报名学员学费仅388元!本课程面授价格3880元，余源鹏全程网络授课学费原价1680元。 该网络课程采取车轮式循环学习的形式，余源鹏老师在线实时讲解，每课时仅30元。学员可根据自身的时间安排报读不同的课程班。在选定报读某一课程班后，如果错过了某一讲课程的内容，也不用着急，因为我们的课程是不限次数循环轮播的，您可以在下次课程学习时继续学习错过的内容。 【课程对象】 ■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等
项目、广场商铺、综合文体中心 商业用房运营管理服务 企划简案 前期策划是敢为 而执行力是所为，是策划的原动力！ 目录 一、对项目规划策略的解读 二、对广场商铺、综合文体中心商业用房规划策略的 解读 三、项目顾问团体 四、项目总体商业运营管理策略 （1）总体理念 （2）整体纵横向策略 （3）商业运营管理阶段步骤策略 （4）商业运营管理具体职责 四、项目物业管理策略 五、商业运营管理服务价格管控策略 六、人员配备及运营成本 七、结束语
一、对项目管理规划策略的解读 （1）自然：区内原来有水流、高坡、森林等自然条件，保持原始面貌，为项目提供自然娱乐的资源。 （2）中心：项目设计为旅游产业核心区域，充分表达城市内涵诉求。 （3）交通：强调步行道路系统，根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，减少交通流量和噪声干扰。 （4）风格：项目的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代商业街区复古情节、山水园林情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个商业街的形象得到突出表达。 （5）文化体现：土苗文化-民族的就是世界的；桃源文化-理想境界，是现代人向往的理想生活境界；州府文化-XXX800年州府文化底蕴；穿越文化-填补现代人心灵缺失部分。 二、对广场、文体中心商业用房项目管理规划策略的解读 （1）中心：广场、文体中心商业用房项目的中心充分表达城市发展的诉求，是城市全新CBD、创新CBD、自然风情CBD，进而吸引更多更高端的消费群体。 （2）现代都市的田园生活概念：现代消费者要求既能享受都市生活的活跃、安全，又能体验田园生活的舒适、宁静、情调。另一方面人们也更加珍视文化沉淀与自然风貌的结合，渴望更多地接触自然，
营运部岗位职责 一、营运经理岗位职责 副总经理 营运主管 1、根据公司的总体经营规划，制定营运部的目标管理计划和实施措施，确 保完成公司下达的各项任务； 2、负责健立、建全、贯彻、执行公司及部门的各项管理规章制度，做到有 章必依，违章必惩； 3、根据公司工作质量标准，考核各区域的各项管理工作，及时检查各工作 流转程序的各个环节，发现问题及时处理，保证公司各项工作的正常运转； 4、制定各种规范及措施，避免各类事故发生，并根据考核结果，对下属员 工的奖惩作出处理意见； 5、组织对竞争对手的市场调查，并进行分析，根据竞争对手状况及时调整 经营策略； 6、收集各类相关信息并进行汇总反馈，为公司管理决策提供参考依据； 7、处理商业中心里发生的较大事件，维护公司利益，确保顾客满意； 8、协调下属各部门的关系，沟通与衔接各部门的工作，使公司整体运作良 好； 9、主持部门例会，分析工作现状，提出工作要求和解决办法，明确下阶段 工作目标； 10、参与组织与策划各项SP、PR活动，力争促进商业中心人气的提高； 11、完成上级领导下达的各项其他工作任务； 二、营运主管岗位职责 营运经理 商场楼层主管 1、部门及现场运作事项稽查与协助； 2、负责组织下属、营业员的培训和考核；
3、人员工作绩效的评估及士气与绩效的提高； 4、协助营运经理达成公司营运目标； 5、负责监督处理顾客投诉，监督退换货管理、商品陈列； 6、负责商场销售绩效数据的收集、分析、反馈； 7、负责监督现场服务质量、环境质量、现场纪律的管理； 8、报告工作成果，营运成果效益评估、改善报告； 9、检讨工作计划，协助制定部门年度计划； 10、参与营运部门各项制度及各种会员章程拟定事项； 11、配合企划部组织好各种SP、PR活动； 12、完成上级领导下达的其他工作任务； 三、楼层主管岗位职责 营运主管 营业员 1、租金和经营管理费的催缴，对欠缴租金和经营管理费商家逃场的预警与 防范。 2、负责主持每日员工早、晚会； 3、负责对现场的环境卫生、柜台纪律、接待服务、商品陈列等进行巡视检 查，做好巡场纪录； 1）负责当班期间所辖区域的现场管理工作； 2）负责现场解决处理顾客疑难和纠纷； 3）及时完成营运主管交办的其它工作 4、负责控制物品出闸，以防商户私自撤柜； 5、负责监督专柜补货是否及时，有无影响销售； 6、负责观察并记录专柜日常销售情况，分析影响销售变动的因素，对于下 降幅度较大的专柜应与厂商一起查找原因，改进状况并及时向公司反馈 信息； 7、定期召开厂商座谈会，听取意见并采取相应的纠正措施； 8、具体负责处理顾客各种投诉； 9、具体负责商场内突发事件的处理； 10、积极协助公司各部门的工作，听取意见，完善不足； 11、协助防损部门完成每日清场工作； 12、开业前清洁准备工作督核。
商业地产项目经营管理系统方案设计----1 一、前言 入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导
给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。 编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划 增加2人（执行层）： 其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选； 由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。 取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名；
（俄之塘）商业广场营运及招商方案 目录 1、整体经营业态定位 2、业态定位的原则 3、战略定位 4、商品布局和功能分区 5、水平人流和垂直人流设计 6、楼层功能定位和商品布局 7、商品定位 8、目标客户群定位 9、经营模式 10. 经营理念 11、商场管理系统建立 12、商场包装 13、人员培训 14、商场招商计划 结语： 附件：商业广场招商手册文案
1、整体经营业态定位 科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商业广场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。所以商业广场的业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商业结构的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商业广场的品位。 2、业态定位的原则 1）、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 2）、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从大众服装到到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到休闲娱乐……强调一站式购物消费理念。3）、合理配比各主力业态 综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求。 3、战略定位 【商业广场战略定位：地区购物中心】 按照的市场规律，商业竞争优胜汰劣。目前，以古屋市场和古屋新百货为中心，由零散的服装服饰、鞋帽日用百货、电器及通讯产品、副食品等构成的低档商品集贸市场，已经不能满足当地居民的需求。新开发的（俄之塘）商业广场位于淡水古屋管理商业中心地段，交通便利，地理条件优越。该项目占地3700平米，总建筑面积5023平方米，具有一定规模，且配套设施设备完善。以上优越条件必然使（俄之塘）商业广场成为该地区购物中心。一个新的地区购物中心正在诞生，当地居民今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的商业广场，将满足区域居民消费的多元需求！ 4、功能分区 我们进行功能分区，遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70%左右；以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20%左右；以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10%左右。具体分布如下： 1、零售设施 核心主力店：百货、综合超市等； 辅助主力店：电器、家居、文具、音像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区特色商品店；
江苏昆山房地产《XX商业广场》整合策划方案 《XX商业广场》整合策划方案目录 一、江苏XX房地产市场发展概述 ◎ XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展，XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2万平方米。 ◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米；2000年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，2001年为92.2万平方米，2001年增幅最为明显。 ◎随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。 ◎自去年来XX市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅达27%，大大超过了13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。 分析：房价的大幅上扬，预示着XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在：
1.XX人均可支配收入增长缓慢； 2.XX人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾； 3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素； 4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范，自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多； 那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势？我们认为短期内（5年内）不会影响，这主要及与以下理由： 1.XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结， 其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能：资金、人流将继续存在； 2.XX房价是上海的1/2，苏州的2/3，因此还有价格的上升余地；而上海申博成功，带动迁移资金流动，离上海最近的XX肯定得到惠顾；XX本地企业也会意识到即将到来的投资高潮，从投资环境和和成本分析的角度看，XX已较苏州有更大优势，势必在XX打下坚实基础； 3.主要依靠外来投资制成的XX经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投资回报也就有了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重大转折，XX房地产市场将保持原有运行轨迹； 4.苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因； 5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加，也市楼价上涨的原因之一。 昆山市商业概况：
金世界商场营运方案 根据金世界广场的工程进度，9月将全线竣工、交付使用。商场竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和 整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作 业展开策划，并提出本策划方案以供参考 一、市场分析 1.1商业概况 1、商圈构成 运城市商业主要集中于以南风广场为中心的商业区和以禹都市场为中心的禹都商业区。 在商业形态方面，以南风广场为中心形成了以天泰商城，凯越商城及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是运城市最 繁华的商业区。 在南风广场周边，还形成了以水晶服饰、水晶故事，温州小商品批发城三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸 引着不同的客户群。 以禹都市场为中心的禹都商圈，1由禹都市场13个区构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建 材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述运城市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。 1．2、市场消费状况 1、消费水平 运城市城市人口少，人均收入水平低，旧城改造比例小，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为运城市商业发展的瓶颈。 2、经济水平 运城市及周边县乡仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费主要集中于煤、石油、行政事业单位及外来高收入人群。 3、城市经济结构 运城市产业主要依赖农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。
商业广场营销方案
银河湾广场 营销策划建议方案书 (内部机密·讨论稿) 地产策划机构 7月28日 本企划案知识产权归属地产策划机构所有
庆元·银河湾广场营销方案 （题纲·内部讨论稿 *核心机密*） 第一部分市场及项目分析（简） 一、庆元房地产市场现状（略） 二、本项目当前基本情况（招商、销售） 1、当前招商与销售基本采用分开的模式，招商工作以招商而招商，销售当前 以自身项目进行销售（期望等招商到位开业后会有销售突破），二者并没 有充分进行结合，利用招商而达到项目资金回笼。 2、销售情况：住宅物业共43套，销售20套，去化率48%；商业一二层可售 共43套，已售27套，去化率73%，三四层和地下一层几乎未 售；公寓当前未售。 3、招商情况：地下一层超市已确定，当前经营户对一二层兴趣较高，三四层 存在一定的经营顾虑。 4、公寓楼：是定位为单身公寓（居住产品），还是产权式酒店（投资产品）， 需具体数据分析及市场试水而定。
三、本项目优势及项目问题 1、项目优势（简）：本项目地段属于庆元商业核心，经营户和投资户关注度 高；项目自身商业规划较合理，充分达到销售面积最大化。 2、存在问题： A、销售手段问题：未进行概念炒作，只是单一的自然销售；应该运作 商业投资心态（烘托投资氛围），炒作——蓄水—— 锁定准客户——强销——封盘——二次营销——再 次强销等模式。 B、营销组合问题：招商应以销售而招商，业态定位、招商模式、招商步 骤及招商政策都应和销售方案结合推广，以达到投资 户和经营户互相烘托共鸣效益。 C、商场整体包装概念：应依托有影响力的品牌概念推入市场（挂靠或意 向战略合作，用于市场炒作），便于经营户和投资户快 速认可本商场形成因素。 D、本土文化问题：当前在庆元经营户和投资户的观念还是停留在沿街商
. 关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案 页脚 . 一、运营管理 1、巡场： 2、商户沟通： 3、组织顾客沟通
4、数据统计和分析： 5、企划促销活动组织和落实 6、收租收费 二、运营期调整（运营部和招商部） 前提： 开业后一定要快速、稳定地建立起租户对商业管理团队旳.信任感； 同时建立起顾客与商业购物广场中心旳.稳定、忠诚旳.关系； 因此整个运营团队旳.管理能力及服务能力体系压倒一切旳.基础，招商只是众多工作中旳.一环； （一）类型： 1、临时调整：针对有问题旳.租户预见性地调整；（关注坪效，数据分析是依据） 2、季节性调整：（百货公司一年有春秋两季，商业购物广场中心可借鉴，但一定要事先规划，提前预案，从招商到运营共同配合； 3、合同期调整：依据合同期内品牌旳.表现，有策略地将调整位置或结束合同； （二）原则： 1、定位为先原则——重新梳理定位品牌调整围绕定位进行（谋定而后动；同时要关注品牌间有匹配性、逻辑关系） 页脚 . 2、科学决策原则－－定期旳.经营数据分析，市场调研，以及消费者满意度调查为品牌调整提供科学依据；（未来谁来支撑赢利？消费者旳.购买行为'一定要从调研旳.信息表象找到现象背后旳.真实原因） 3、整体规划原则－－经营期旳.品牌调整需符合定位旳.品牌储备以及整体规则； 4、租金增长和品牌档次双重提升原则； 5、经营期宣传推广策略与品牌调整相匹配旳.原则； （三）建立品牌调整机制： 1、业绩监测与分析 2、考核与淘汰：提前在合同中设置考核旳.元素（如：在同品类和同层中坪效排名倒数旳.视为违约即被调整） 3、集中调整和临时性调整相结合； 4、应急掉铺调整预案——现场尽量少围挡，请日常关系好旳.租户临时增加营业区域以应对“一夜之间跑路旳.店铺）；一旦围挡可能导致连锁反应； （四）建立品牌储备库： 1、品牌库分类：
商业广场营运手册
目录 一、序言 二、营运部组织架构 2.1 组织架构 2.2 职能定位 2.2.1 客户管理职能 2.2.2 物业管理职能 2.2.3 策划管理职能 2.2.4 经营管理职能 三、主要岗位工作职责 3.1 营运部主要工作职责 3.1.1 营运总监工作职责 3.1.2 业务经理工作职责 3.1.3 市场推广经理工作职责 3.1.4 工程经理工作职责 3.1.5 物业经理工作职责 3.2 项目部主要工作职责 3.2.1 项目经理工作职责 3.2.2 项目业务经理工作职责 3.2.4 项目物业部经理工作职责 四、工作标准 4.1 项目工作检查标准 4.1.1 顶日经理工作检查要点 4.1.2 项目业务部经理工作检查要点 4.1.3 项目工程部经理工作检查要点 4.1.4 项目物业部经理工作检查要点
4.2 卖场管理标准 4.2.1 卖场管理工作界面及工作标准 4.2.2 业务人员服务的工作标准 4.2.3 业务人员卖场管理注意事项 4.3 业务管理工作标准 4.3.1 花车管理 4.3.2 促销活动管理 4.3.3 广告位管理 4.3.4 商场形象管理 4.3.5 合同管理 4.3.6 费用缴纳管理 4.3.7 商户转租与撤场 4.3.8 商户管理 4.3.10 市场调查 4.3.11 经营分析及客流分析 4.4 策划标准 4.4.1 营运部推广与项目推广工作界面及工作标准4.4.2 市场推广部工作文件 4.4.3 商场卖场布置工作标准 4.5 工程管理工作标准 4.5.1 工程物业职能授权 4.5.2 有偿、无偿服务的工作界面 4.5.3 物业移交 4.6 物业标准 4.6.1 保洁人员的服务标准 4.6.2 保安人员的服务标准 4.6.3 环境卫生管理的工作标准 五、运营管理制度 5.1 前期物业管理制度