房地产企业成本核算相关问题探讨
摘要本文从成本核算的内容入手，阐述了成本核算步骤及难点，分析了成本核算中存在的问题并提出了相应的解决措施。
关键词房地产企业成本核算成本对象成本分摊
国家“十二五”规划中指出“积极稳妥推进城镇化”的战略目标，房地产行业作为城镇化的先导性基础产业在城镇化进程中扮演着
极其重要的角色，其发展前景也受到业界越来越多的关注。在此背景下，房地产行业会计核算的规范性也显得越来越重要。房地产行业的会计核算具有特殊性，《会计准则》的相关条款对其具体实务操作的指导缺乏针对性，而财政部1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》已不再适应现阶段房地产开发企业业务发展的需求，从而使会计工作者在实务工作中存在很多困惑和操作上的随意性。鉴于此，本文拟就房地产会计核算中关键的成本核算问题进行探讨。
一、房地产企业成本核算内容
房地产企业成本核算是对开发过程中发生的费用按一定的对象
进行归集和分配，采用适当的方法计算出成本计算对象的总成本和单位成本的过程。成本内容分为：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁
成本核算的几种主要方法 因产品生产类型的不同特点和企业不同的管理要求，存在着三种不同的成本计算对象，即产品的品种、批别、生产步骤。而成本对象的不同，形成了品种法、分批法、分步法三种不同的成本计算方法。此外，如果产品的品种规格繁多，为了简化产品成本核算工作，可将产品的品种规格归并分类，按类别开设成本计算单归集费用，然后再按品种规格或生产批别、生产步骤分配费用、计算成本。这种用来简化成本计算工作的方法，成为分类法。分类法不是单独应用的成本计算方法，需与某一种或某两种基本方法结合应用，以便简化基本方法的核算工作，所以属于成本计算的辅助方法。以下面表格简单列示不同成本核算方法使用的生产组织形式、生产工艺过程和管理的要求及使用的类型。 成本核算方法 生产组织形式 生产工艺过程和管理的要求 适用的类型 品种法 大量大批生产 单步骤生产或管理上不要求分步骤计算工成本的多步骤生产 发电、采煤 分批法 小批单件生产 管理上要求分步计算成本 精密仪器、专用设备 分步法
大量大批生产 管理上要求分步骤计算成本的多步骤生产 冶金、纺织、造纸 分类法 综合性生产 分步、不分计算成本的生产 家电、服装 http: 产品制造成本构成项目为直接材料、直接人工和制造费用。 ⒈直接材料成本 ⑴采用实际成本方法核算 获取成本计算单、材料成本分配汇总表、材料发出汇总表、材料明细账中各直接材料的单位成本等资料。 ①审查成本计算单中直接材料与材料成本分配汇总表中相关的直接材料是否相符，分配的标准是否合理。审查时注意两个方面的问题： 第一、非生产耗用材料记入产品成本。如果成本计算单直接材料金额大于材料成本分配汇总表的分配金额，应进一步查明原因，审查材料使用对象有无将非产品耗用材料记入产品成本。 但企业会计人员如果有意识地挤占产品成本，在耗用材料进行分配时，就会将非生产耗用材料直接分配到产品成本，使得成本计算单和材料分配汇总表金额相等。核对材料分配表若不能暴露问题，可采取通过非生产性项目的审查，即采用“反查法”的方法进行审查，查明问题后，按照谁耗用谁负担的原则，进行纳税调整。账务处理：
房地产企业主要成本费用类科目明细设置及分类一览 一、管理费用应设置以下明细项目： （1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。 （2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。 （3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。 （4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。 （6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。 根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。 （7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。 （8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。 根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。 （11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费。（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。 （13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。 （14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。 （15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。 （16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。 （17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。 （18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。 （19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。 （20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。 （22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。
一、房地产企业成本核算的对象 但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使信息的真实可靠性大打折扣。 笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。 二、房地产企业成本归集 与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。 合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以往大家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进而根据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响
房地产项目开发投资费用及成本核算表附录:房地产项目开发投资费用及成本核算表(表4) 取费依据(政府公布费用总费用分类单序号分类单项目名称文件号及名称、 文件费用标准工程量额/万备注名称项序号收费标准) 元 市 1 土地使用出让金(含资产重组费用) 城市土地分等定级和元/m? m? 纯土地价 基准地价综合估算 (1)商业市建设局收费规定元/m? m? 城市建设配套费(含土地2 (2)住宅市建设局收费规定元/m? m? 一相关费用) 费用 (3)地下室市建设局收费规定元/m? m? 房管局、物价局规定 3 拆迁安置补偿费的各类拆迁费用补贴估算(含其他费用) 标准 4 拆迁许可证办证费拆迁处收费标准估算(含其他费用) 市国土资源管理局收5 土地预登记证办证费费标准 总建筑面积为 m?,则每平方米建筑面合计积的土地费用为 元 取费依据(政府公布费用总费用分类单序号分类单项目名称文件号及名称、 文件费用标准工程量额/万备注名称项序号收费标准) 元 (1)总图设总体计费工程设计收费标准及规划(2)建筑单体设计费 1 本地区 建设造价经验元/m? m? 设计值 (3)施工图设计费费前期(4)特殊设计费
二工程2 可行性研究及策划费估算费费 (1)施工接水费按场地要求估算 50cm管三通(2)施工接电费按现场要求估算400kVA/台 3 一平(3)场地平整费按现场要求估算 m? 费 (4)临时设施费按现场要求估算围墙、办公用房 城市规划管理局收费(1)1/500地形图测绘费标准 城市规划管理局收费(2)道路红线规划费标准 城市规划管理局收费(3)试放线费项目标准 4 测量城市规划管理局收费费 (4)基础验线费标准 城市规划管理局收费(5)?0.000验线费标准 城市规划管理局收费(6)竣工测量费标准 地下室按人防设计交5 人防配套费(含地下室人防设计费) 人防办相关规定元/m? 保证金(可回收) 工程造价×工程造价按有关规定6 工程质量监督费市质监站收费标准亿元 1/1000 取亿元 工程造价×工程造价按有关规定7 招投标管理费招投标办收费标准亿元 3/1000 取亿元 8 按资许可证办证费计委收费标准 城市规划管理局收费9 建设工程规划许可证费办证费标准 10 施工许可证建设局收费标准 合计每平方米建筑面积的 前期工程费为元 (1)结构工程 建筑建筑工程预算定额基1 工程(2)建筑工程元/m? m? 含门窗及外墙装修价及经验值费
精心整理 地产开发成本核算及科目设置 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资 料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归问题，馈。 4.4.14.1.14.1.24.1.3 4.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.24.2.14.2.1.14.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还 应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补 偿费。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费等。 4.3.2.2开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察设计费
房地产开发企业的成本核算 房地产开发企业就是从事房地产生产和经营的企业，其主要业务有土地的开发与经营，房地产的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代理工程的开发。房地产投资项目具有资金投入大，投资风险高，成本核算环节多、建设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化，因此房地产开发企业的成本核算就先显得尤其重要。以下就是我对房地产开发企业成本核算的一些探讨。 一、房地产成本与其他成本核算的不同 房地产成本由于其自身行业的特殊性与其他行业成本核算存在较大区别。下面就传统制造业的成本核算进行比较，来分析两者在成本核算中的一些不同点。 （一）成本计算方法不同 传统制造业按其组织方式，有大量生产、成批生产和单件生产；按其工艺过程的特点，有装配生产和连续式生产，可采用品种法、分批法、分步法等计算方法。 房地产开发的组织方式一般分为自营和发包方式，每一个开发项目需要一套单独的设计图纸，在建设时，要采用不同的施工方法和施工组织。这就决定了成本核算必须采用定单成本法。 （二）生产费用在完工产品与在产品之间的分配方法不同 传统制造业根据产品的生产特点，如月末结存在产品数量的多少，各月月末在产品结存数量变化及价值的大小，分配方法有约当产量法、定额成本法、定额比例法等。 房地产开发是一个从头至尾比较完整的开发过程，严格意义上讲没有一个在产品的概念。虽然也存在完工产品和在建开发产品，但基本上不将开发成本在某一时点分摊发生的费用。 （三）间接费用的分摊方法不同 间接费用是指企业为生产产品和提供劳务而发生的费用。 传统制造业在间接费用发生时，先归集在制造费用，然后在每月末按一定的方法进行分配。具体的分配方法通常包括以下几种：1.按生产工人工资；2.按生产工人工时；3.按机器工时；4.按耗用原材料的数量或成本;5.按产品产量。 房地产开发的间接费用先归集在开发间接费用，分配标准一般按月末各开发产品实际成本直接进行分摊。即某项开发产品成本分配的开发间接费用=本月实际发生的开发间接费用×月末该项开发产品实际发生的直接成本/应分配开发间接费用各开发成本实际发生的直接成本总额。
房地产开发企业开发成本核算科目明细表 土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工配套设施费开发间接费 程费 A 、政府地价及市政 A 、勘察设计费：（ 1） A 、基础造价：包括土 A 、室内水电管线设 A 、室外给排水系统 A 、绿化建设 A 、在开发小区 A 、工程管理费：（ 1）支付给配套费：支付的土地勘测丈量费：包括初石方、桩基、护璧（坡）备费：（ 1）室内给费：（ 1）室外给排水费：包括公共内发生的不会聘请的项目或工程监理单位 出让金、土地开发勘、详勘等。主要有工程费、基础处理费、排水系统费（自来系统费：主要包括小绿化、组团宅产生经营收入的费用（ 2）预结算编审费：费、向政府交纳的大水文、地质、文物和桩基咨询及检测费。水 /排水 /直饮水。区内给水管道、检查间绿化、一楼的配套设施支支付给造价咨询公司的预结 市政配套费、交纳的地基勘察费、沉降观（ 2）室内采暖系统井、水泵房设备及外私家花园、小出算编制、审核费用。（ 3）行政契税、土地使用费、测费、日照测试费、费（ 3）室内燃气系接的消火栓等费用。区周边绿化支管理费：直接从事项目开发部耕地占用税、土地变拔地钉桩验线费、复统费（ 4）室内电气（ 2）雨污水系统费出。门的人员工资、奖金、补贴等更用途和超面积补线费、定线费、施工工程费：包括楼栋用。人工费以及直接从事开发部交的地价放线费、建筑面积丈及单元配电箱、电门的行政费（ 4）施工合同外量费等（ 2）规划设表箱、户配电箱、奖金：赶工奖、进度奖（ 5） 计费，规划费：方案管线敷设、灯具、工程质量监督费：建设主管部 招标费、规划设计模开关插座、含弱电门的质监费（ 6）安全监督费： 型制作费、方案评审工程管、盒预埋。建设主管部门的安监费（ 7） 费、效果图设计费、工程保险费 总体规划设计费。设 计费：施工图设计 费、修改设计费、环 境景观设计费等。其 他：可行性研究费、 制图、晒图、赶图费， 样品制作费等（ 3） 建筑研究用房费：包 括材料及施工费 B 、合作款项：补偿 B 、报批报建增容费； B 、结构及粗装修造 B 、室内设备及安装 B 、室外采暖系统费： B 、建筑小品：B、在开发小区 B 、营销设施建造费：（ 1）广合作方的地价、合作（ 1）报批报建费：价：主要包括砼框架费：（ 1）通风空调主要包括管道系统、雕塑、水景、内发生的根据告设施及发布费：车站广告、项目建房转入分配包括安检费、质检（含独立桩基和条基系统：包括空调设热交换站、锅炉房费环廊、假山等法规或经营惯路牌广告（ 2）销售环境改造合作方的房屋成本费、标底编制费、交等减基础）、砌体、找备及安装费用、空用。例经营收入归费：会所、推出销售楼盘（含及相应的税金易中心手续费、人防平及抹灰、防水、垂调管道、通风系统于经营者或业示范单位）周围等销售区域销报建费、消防配套设直运输、脚手架、超费用。（ 2）电梯安委会的可经营售期间的现场设计、工程装饰
LEVETT&BAILEY 房地产开发成本核算指导书 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间 的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规 定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象 的成本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成 本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构 划分成本核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设 施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本 核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开 发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对 象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 4.3 成本费用项目及核算内容 4.3.1 成本费用项目 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项： 4.3.1.1 土地获得价款 4.3.1.2 开发前期准备费 4.3.1.3 主体建筑工程费 4.3.1.4 主体安装工程费 4.3.1.5 社区管网工程费 4.3.1.6 园林环境工程费 4.3.1.7 配套设施费 4.3.1.8 开发间接费 4.3.2 各成本项目的核算内容 4.3.2.1 土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政 府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占 用税，土地变更用途和超面积补交的地价。 B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的 房屋成本和相应税金等。
常用的几种成本核算方法 1）、移动平均 存货的计价方法之一。是平均法下的另一种存货计价方法。即企业存货入库每次均要根据库存存货数量和总成本计算新的平均单位成本,并以新的平均单位成本确定领用或者发出存货的计价方法。单位成本=存货成本/存货数量移动加权平均法,是指以每次进货的成本加上原有库存存货的成本,除以每次进货数量与原有库存存货的数量之和,据以计算加权平均单位成本,以此为基础计算当月发出存货的成本和期末存货的成本的一种方法.移动加权平均法是永续制下加权平均法的称法。移动加权平均法：移动加权平均法下库存商品的成本价格根据每次收入类单据自动加权平均；其计算方法是以各次收入数量和金额与各次收入前的数量和金额为基础，计算出移动加权平均单价。其计算公式如下：移动加权平均单价= (本次收入前结存商品金额本次收入商品金额)/(本次收入前结存商品数量本次收入商品数量)移动加权平均法计算出来的商品成本比较均衡和准确，但计算起来的工作量大，一般适用于经营品种不多、或者前后购进商品的单价相差幅度较大的商品流通类企业。 2）、全月平均 加权平均法,亦称全月一次加权平均法,是指以当月全部进货数量加上月初存货数量作为权数,去除当月全部进货成本加上月初存货成本,计算出存货的加权平均单位成本,以此为基础计算当月发出存货的成本和期末存货的成本的一种方法。加权单价＝（月初结存货成本＋本月购入存货成本）/（月初结存存货数量＋本月购入存货数量）注：差价计算模块中原来就是按这种方法处理月综合差价率＝（期初差价＋入库差价）／（期初金额＋入库金额）差价＝出库金额＊月综合差价率 3）、先进先出 物料的最新发出(领用)以该物料(或该类物料)各批次入库的时间先后决定其存货发出计价基础，越先入库的越先发出。采用先进先出法时，期末结存存货成本接近现行的市场价值。这种方法的优点是企业不能随意挑选存货的计价以调整当期利润；缺点是工作量比较繁琐，特别是对于存货进出量频繁的企业更是如此。同时，当物价上涨时，会高估企业当期利润和库存价值；反之，会低估企业存货价值和当期利润。 4）、后进先出 与先进先出发正好相反。在物价持续上涨时期，使当期成本升高，利润降低，可以减少通货膨胀对企业带来的不利影响，这也是会计实务中实行稳健原则的方法之一 5）、个别计价法 个别计价法是指进行存货管理时存货以单个价格入帐 6）、计划成本法
房地产业成本核算办法 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
第一部分成本核算的主要内容和一般流程是什么 成本核算的主要内容：1.材料成本、人工成本、制造费用；2.其中材料成本的计算尤为重要，一般分为主要材料和辅助材料。人工成本和制造费用能确定产品成本归属的直接计入产品，不能明确划分成本归属的，根据实际生产工艺确定分配标准。 一般流程：1、根据生产方式确定成本核算的方法，常用的方法为：品种法、分批法、分步法。实际运用中，这三种可以相互结合。如果公司具备完善的信息管理制度，如ERP等数据管理软件，而且运行良好（虽然绝大部分公司的ERP徒具形式，或仅仅勉强达到数据统计功能，但也对成本核算的细节起到一定帮助）。2、基本资料收集：2.1《BOM表》，即生产工艺流程标准及材料用量标准。这是实际生产成本分配标准的重要参考资料之一；2.2车间材料领、用、存明细表，这个不用说了，主要材料的统计，重要性不问可知。关键是要根据确定的成本核算方法设定统计表的项目格式。或按订单统计，或按产品品种统计，或根据生产步骤统计，或三者结合。2.3仓库材料进、出、存明细表，这个是为了检验车间领、用存明细表的正确性，也是十分重要的；仓库成品进、销、存明细表，这个是成本报表的重要采用数据《生产成本表》、《销售成本表》。2.4员工工资明细表，人工成本原始资料。关键是要分部门统计，如果有计件工资更好。2.5制造费用明细表，按部分统计，这个要在原始单据在最初入帐时都要按部门记帐。这个是分步法成本核算的基础之一。3、成本报表与成本分析：3.1成本报表主表是《产品生产成本表》和《产品销售成本表》，这个做起来不复杂，关键是之前的资料统计要细致，才能计算的相对精确。3.2成本分析的一般分析方式主要是盈亏分析和保本点分析。3.3深入的分析是品 究的人，应该明白我所讲的全面性问题和重要性问题了。希望更多对成本有研究人来阐述自己的观点！ 成本核算岗工作流程 （一）生产部门日常费用报销 审核原始凭证完整、合法、金额正确、原始凭证与支出证明单是否一致——→审核并更正原始凭证按规范粘贴和折叠——→审核审批手续是否完备——→审核部门费用支出进度（如超计划额度，可拒绝报销）——→编制记账凭证 借：制造费用——车间部门——相关明细科目 贷：库存现金/银行存款/其他应收款 ——→涉及现金的凭证传出纳岗，不涉及现金的凭证传主管岗复核。 注： （1）非工资性费用支出须取得税务局监制的发票或收据，填写规范，大小写一致，无涂改痕迹，增值税票须严格遵守填写规范。 （2）保证凭证及附件左上角整齐，附件长宽折叠以记账凭证大小为度，不能带有订书钉。 （3）费用审核要点有：计划额度内费用须经部门负责人、分管领导、财务负责人审批；计划外费用须有总经理批示的报告；市内交通费（出租车费）、通讯费须经总经办登记；招聘费用须有人力资源部部长审核；差旅费须附审批后的行程安排表，招待费须附经审批的招待费用明细表。 （4）准确使用明细科目。 （5）支取现金的凭证编制完毕，若遇出纳无现金时，应暂时保存记账凭证，待出纳取回现金时通知领款。 （6）报销人有前期欠款时，报销费用一律先冲抵欠款，由管理费用岗开具还款收据。
费用项目计费标准与依据总价单价 一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费 二．前期工程费 １．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费 三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施 四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场 六．开发间接费 七．管理费用约为前五项的３％左右 八．销售费用销售收入的４％－６％ 九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费 十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费 十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
房地产开发企业成本核算项目及其内容 2014-07-30 06:30:31来源：中国淘税网作者：【大中小】添加收藏 依据《企业产品成本核算制度（试行）》及财政部会计司编的《企业产品成本核算制度（试行）》讲解整理。 一、土地取得成本 土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。 1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。 2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 二、前期工程费 前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。
1、勘察设计费 包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费。 2、报批报建增容费 报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。 3、“三通一平”费： 三通一平费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。 4、临时设施费 临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 三、建安工程费 建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 1、建筑工程费
房地产开发成本分类及核算的具体范围 一、开发成本类 开发成本按用途可分为如下四类： 1、土地开发成本 指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本 指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本 指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托 4、代建工程开发成本 指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外房的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。 以上四类开发成本，核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分为加下六个成本项目: 1、土地征用费及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用 主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 “大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”，按建设项目的建筑面积计征，具体标准交应当关注各地方政府的相关规定。般情况下，如果没有足额城纳大政配套费，规划部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。 “土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”，依据《财政部、国士资部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【2009】24号)的规定征收。 “危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危房、旧房补偿费。 2、前期工程费。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等的前期费用。 3、基础设施建设费 指项目开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费等。 4、建筑安装工程费 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费。 5、公共配套设施费 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
餐饮业成本核算基本方法 饮食服务业的成本的确简单，大致有以下几例公式： 本期耗用原料成本＝期初原材料＋本期购进原料—期末结存原料 成本价=进货价／（出成品率＊投料标准（数量）） 毛利率＝（销售价格—原料成本）／销售价格＊１００％ 销售价格＝原料成本／（１－毛利率） 或 销售价格＝原料成本＋毛利额 或 销售价格＝原料成本＊（１＋加成率） 或 销售价格＝原料成本＋加成额 加成率＝毛利率／（１－毛利率） 毛利率＝加成率／（１＋加成率） 原料价值＝毛料价值－（次料数量＊单价＋下脚数量＊单价） 净料数量＝毛料数量－次料数量－下脚数量 净料单价＝净料价值／净料数量 计算方法： 1。原材料计算方法：采用定额成本(根据菜的定额用量制定）月底调整实际材料成本
2.人工和制造费用采用分类法，即菜类相近相似（如高中低档次）归为同类分摊这些费用。 先把你的所有费用加在一起，如房费、水电费、雇佣的工人费用等加在一起，再看你选择店面的地理位置，如果是市内繁华地段东西就会稍贵些，地段差一点就便宜些，这你要自己考虑。之后看你的菜价，菜的原材料是多少钱，能达到百分之多少的利。之后把之前你加在一起得数除以30天，就是你一天的费用，再看你买多少菜才能达到这个数，剩下的就是你的纯利润！ 希望你能明白！ 成本核算培训内容目的： 让员工了解菜品的成本计算方式，达到每个人都能初步掌握计算菜品成本的方法 毛利率的计算方式：餐饮业的毛利率的计算方式是执行：扣价毛利率，商业的是执行：加价毛利率。 内容：1、成本的计算 2、售价的计算 3、毛利率 成本的计算： 成本就是菜品的各种原料的价格加上燃料的价格的合。 这里面包含：菜品的主料、配料以及调料等。 在主配料上还要计算出原料的净料率、熟制品的出品率这样才能准确的计算出菜品的成本。
房地产开发成本估算一 览表 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
房地产开发成本估算一览表 一.土地费用 1.土地出让地价款 2.征地费 3.拆迁安置补偿费 4.土地转让费 5.土地投资折价 6.土地租用费 二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右 1.32元 2.规划设计费建安工程费的3%左右 3.可行性研究费占总投资的1%-3% 4.道路费 5.供水费 6.供电费 7.土地平整费 三.基础设施建设费 1.供电工程 2.供水工程 3.供气工程 4.排污工程 5.小区道路工程 6.路灯工程 7.小区绿化工程 8.环卫设施 四.建安工程费 1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费 1.居委会 2.派出所 3.托儿所 4.幼儿园 5.公共厕所 6.停车场 六.开发间接费 七.管理费用约为前五项的3%左右 八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率6.12% 十.开发期间税费 1.固定资产投资方向调节税 2.土地使用税 3.市政支管线分摊费 4.供电贴费 5.用电权费 6.分散建设市政公用设施建设费 7.绿化建设费 8.电话初装费 十一.其他费用 1.临时用地 2.临建图 3.施工图预算或标底编制费 4.工程合同预算或标底审查费 5.招标管理费 6.总承包管理费 7.合同公证费 8.施工执照费 9.工程质量监督费 10.工程监理费 11.竣工图编制费 12.工程保险费
十二.不可预见费前十项之和的3%-7% 合计上述十二项之和
五种成本核算方法 ?浏览：56730 ?| ?更新：2012-08-2115:32 ?| ?标签：核算 把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。其基本任务是正确、及时地核算产品实际总成本和单位成本，提供正确的成本数据，为企业经营决策提供科学依据，并借以考核成本计划执行情况，综合反映企业的生产经营管理水平。 方法/步骤 1.1 分步法 （1）定义 以产品生产阶段、“步骤”作为成本计算对象，计算成本的一种方法。 （2）成本对象
分步法下的“步”同样是广义的，在实际工作中有丰富的、灵活多样的具体 内涵和应用方式，分步法下之“步”在实际应用中，可以定义为下列“步”含义：部门——即计算考核“部门成本”、车间、工序、特定的生产、加工阶段、工作中心，上述情况的随意组合。 （3）计算方法及要点 较之其他方法，分步法在具体计算方式方法上很有不同，这主要是因为它 按照生产加工阶段、步骤计算成本所导致的。 在分步法下，有下列一系列特定的计算流程、方法和含义，分步法成本核 算一般有如下要点：按照“步”作为成本计算对象、归集费用、计算成本、成本计算期一般采用“会计期间”法、期末往往存在本期完工产品、期末在产品，需要采用一定的方法分配生产费用。 （4）适用范围：大批大量多步骤多阶段生产的企业；管理上要求按照生产阶段、步骤、车间计算成本；冶金、纺织、造纸企业、其他一些大批大量流水生产的企业等。 2.2 分类法 （1）定义 以“产品类”作为成本计算对象、归集费用、计算成本的一种方法。 （2）成本对象 分类法的成本对象为产品“类”，在实际工作中，可以定义为：产品自然类 别、管理需要的产品类别。 （3）计算方法及要点 分类法下成本核算的方法要点，可概括如下：以“产品类”为成本计算对象 ，开设成本计算单；“产品类”的成本计算方法同于“品种”；某“类产品”的成