新天地
企划及业务执行方案
A物业代理
目录
一、企划总体策略
二、2次包装具体措施
三、广告计划
四、广告主题举例
五、业务总体策略
六、人员培训重点
七、客户认同制度
一、企划总体策略
根据目前本案所面临的市场状况和自身优劣势分析，企划重点在于：重塑鲜明个性，挖掘不多的消费层面，找出真正的爱家，同时营造有效的产品附加值，令物业的综合性价比更趋于合理，从而达到销售目的。
目前，我们选取的突破方向为：
1、创造首个具有环保生活方式的高尚社区
2、酒店风格之装饰与服务
3、地标性建筑的气势与方便
4、体现身份感的外联型物管
二、2次包装具体措施
1、现场售楼处
在大厅中增加休闲区，配以吧台、装饰柜。区域内铺设地板，照明采用暖光源，营造舒适惬意的气氛。具体方案见附图。
进度安排：12/15 提交具体方案及预算
12/17 甲方提出意见并确定方案
12/19 装修进场，布置装饰品
12/26 完成
2、撤除原有总平模型
准现房外墙日见完整，雅致、独特的外墙砖铺砌比模型表现更有说服力。
进度安排：12/15 已完成
3、五大证照制作
将预售证等相关证照制作成精美图片展示在售楼处墙上。
进度安排：12/17 提供设计初稿供甲方修改签字
12/19 装订于售楼处
4、开发商业绩图制作
将甲方在台湾的业绩通过图文介绍进行宣传。
进度安排：12/17 提供设计初稿供甲方修改签字
12/19 装订于售楼处
5、现场饮水SHOW
在现场改造完毕以后，为了突出项目档次，营造酒店式物管的舒适情趣，更为产生一定的口碑，现场将在广告强销期对意向性客户提供咖啡、牛奶和水，任其选用。
进度安排：12/18 提交该项目的资金预算与物品清单。
12/22 备齐物品
12/24 于圣诞节开始向客户提供
6、门卫制服的改变与培训
酒店业巨擎HILLTON曾说过：酒店服务最重要的环节是门童。为提升项目附加值，现场营造出殷切的氛围不仅可以取悦客户，更能潜移默化地打动客户。
进度安排：12/22 提供服装选择与预算
12/23 购买服装并对门卫进行培训
12/24 于圣诞节开始上装
7、自动玻璃门
现有的字样应予以更换，因为售楼处在此地一目了然，不需门上加字。可改为新天地LOGO。
进度安排：12/18 设计样稿提交审阅
12/19 安装到位
8、楼梯间
凡样品屋所在楼层，楼梯间及过道应予以装饰，如摆放植物、安装壁灯和装饰画，让客户在参观过程中体会今后具有酒店概念的高尚生活。
进度安排：12/22 选购植物及装饰画完毕
12/24 过道瓷砖、灯光完善
9、青城山高尔夫球场
为强化项目附加值，引起客户关注与好感，如能有机地把物管和高尔夫球场联系起来，将取得很好的效果。
进度安排：12/15 与甲方讨论可行性并制定实施方法
12/24 基本落实或放弃。
10、黄金通道通行卡
羊西线的旅游优势是客户选择“新天地”的原因之一，所以计划限量向订购客户赠送100次成都和都江堰之间的通行费，把促销、旅游、休闲、高质量物管等因素有机结合起来。
进度安排：12/19 提供资金预算及具体促销措施
12/23 甲方确认并开始实施
11、贝森体育中心
体育休闲与“新天地”联系起来的好处是消除自身环境较小这一不利因素，同时可吸引符合本案消费层的中年群体。
进度安排：12/16 提交合作协议并同甲方讨论具体实施计划
12/18 完善协议
12、西区医院
社区医疗体系服务的完善是高档物业的标志之一，同样能博得客户一定的好感。
进度安排：12/15 提交合作协议并同甲方讨论具体实施计划
12/18 完善协议
13、环保垃圾筒
配合现场“环保SHOW”，在现场摆设可回收及不可回收的垃圾筒，提示客户今后高尚的社区生活形态。
进度安排：12/15 提交垃圾筒图文设计
12/17 甲方同意后购买
12/24 摆设在现场
14、现场环保SHOW
公共场所禁烟，明确暗示着环保概念。在现场，放置禁烟标志，撤除洽谈桌上的烟灰缸代之以糖缸，如遇客户想吸烟，业务员可规劝一番，再由客户决定是否坚持吸烟。
进度安排：12/18 制作禁烟标志
12/19 放置糖缸及糖
15、汽车尾气监测
在新天地的宣
传中，将提到客户
入住后汽车尾气排
放的问题。即尾
气出现黑烟的汽车
会被禁止进入社区，此举目的意在加强客户的环保意识。
进度安排：12/18 开始进入业务说辞
16、其它酒店式服务
新天地原有的公共设施非常类似酒店配套，可在业务说辞中予以强调，同时，今后的
物方面还可以增设代聘保姆、钟点清洁、房间送餐等特色服务。
进度安排：12/18 开始进入业务说辞
17、关于上述内容的DM单制作
根据以上内容印制一批DM单，集中宣传新形象、新卖点。
进度安排：12/20 设计初稿提交甲方审阅
12/21 确定规格与数量并付印
12/25 完成并运至售楼处
三、广告计划
1、媒体选择
在最有效的媒体——商报上进行宣传：硬性广告与新闻广告并存，我司可协调记者
编发新闻稿。
2、计划及预算
第一阶段：2001/12/20--2002/1/31
目标：以耳目一新的形式推出新鲜内容，让新老客户都对本案产生好奇与好感，极
力抓住其中可接受高层建筑的有效目标群体。
第一阶段计划表
第二阶段：2002/2/1—2002/3/31
目标：进一步阐释本案内在独特性，提升产品综合附加值，让爱家觉得物有所值。
目标：在良好口碑建立的基础上，进一步挖掘有限的潜在客户，通过媒体不间断的曝光，结合尾盘的促销政策，达到尽快清盘的目的。
广告计划：每周一次商报购房超市，共12次
规格为6单位
单价为1400元/单位，每次8400元
合计为：100800元
上述广告计划合计总金额为：674650元
注：因商报定版不可预见因素和当时之销售情况，计划版面、时间均可调整。
四、策划广告主题举例
1、诉求点：综合形象，包括气势、环保、酒店概念等。
主标题：立天地豪情，享城西美景
副标题：罕有的环保型酒店式住家生活惊现羊西线！
2、诉求点：地段、气势
主标题：立于天地，标志羊西线
副标题：在成熟地段成为地标性建筑，总有过人之处！
3、诉求点：酒店风范
主标题：从大宅门到酒店大堂的变迁
副标题：好的物业，从门口便一望而知！
4、诉求点：环保物管
主标题：讲究环保，才算高尚
副标题：让垃圾分类，决不只是清洁工的事。新天地，成就高尚居家形态从环保做起！！
5、诉求点：高层建筑的好处
主标题：看青城壮丽落日，享天地日月精华
副标题：天气晴朗之时，住在高处的人总是看到更多！
五、业务总体策略
从圣诞节开始到明年春节之前，是本案2次包装后第一个强销期。业务人员利用现场道具和实品屋对客户诉求各项卖点，最重要的向客户描绘入住前景的高尚性、独特性，使客户接受现有的附加值概念，并从内心觉得物有所值。因此，适当的价格优惠和赠品计划只是为了累积人气，让更多的人注意本案，当他们前往现场时业务人员才有机会输送本案的所有概念，彻底打动客户。
如通过1个多月的努力形成一定口碑，价格的优惠幅度和赠品数量均可减小。
目前，公开价格宜不作变动，由我司根据市场情况作出未销售户的难度系数，供甲方给予客户优惠时参考。
六、人员培训重点
人员培训的目的除了掌握本案的所有基本要素，更主要的是透彻了解2次包装后项目的新概念、新附加值。
我司将在12/18—12/23之间强化培训以下重点内容：
1、基本答客问知识
2、接待礼仪
3、环保概念
4、酒店概念
5、现场环保SHOW
6、现场饮水SHOW
7、客户带看流程
8、客户逼定技巧
9、电话接听技巧
七、客户认同制
为已定购本案的客户制作客户认同卡（如贵宾卡样），持卡人不仅可享受物管所提供的一切内部和外联服务，而且，如果介绍他人购买本案，双方均可获得1%额外优惠。
进度安排：12/25 提交制度文本供甲方审阅
12/26 认同卡发包制作
1/5 对客户发放，之前可由业务员透露给客户。
（完）