一套房子的税费明细账
购房者在承担附加于高房价之上的土地垄断性暴利外，又被迫承担所有环节中的部门逐利冲动，以及监管、审批过程中产生的贪腐成本和不当得利。
“房地产行业的税费问题，不是我们开发商有能力去想办法解决的，我们老老实实交钱就好。”
30岁的江苏省无锡市房地产开发商田滨承认，他从去年开始就不敢高价拿地了。但买不买地是他自己的事，而像税费这样的问题，却有一本自己的明细账。“无锡房价均价是7 000，这里面开发商上交的各项行政、事业性收费，大概占去了20%-30%，如果再算上土地出让金，肯定超过房价的一半了。”
房价之殇，深刻触痛了中国社会的每个阶层。虽然问责风暴已成为2010年两会的议政焦点，但在政府财政收支分配失衡的背景下，掩盖于“土地财政”之后的地方政府“房地产依赖症”，或许才是问题根源。
作为高价房地产的最终买单者，购房者在承担了附加于高房价之上的土地垄断性暴利之外，又被迫承担了所有环节中的部门逐利冲动，以及监管、审批过程中产生的贪腐成本和不当得利。根据数据统计，除高额的土地成本之外，房地产开发从立项、建设到最终的销售、交付，就承担了12项税种和50个部门行政性收费，成为房价居高不下的一大主要因素。
针对今年两会之后“税费太高导致房价上涨”论调的集中涌现，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“税费改革其实是房价改革的攻坚战。但它显然不是决定房价的根本原因。对于不合理的、垄断性的收费，我们当然是反对的，但是这涉及到地方政府不同部门的利益诉求，期待通过降低税费而影响房价，谈何容易。”
“政府设租，开发商寻租，这个已经是公开的秘密。开发领域当中税费混杂，几十个公章，每个都要交费，这就是腐败滋生的源泉。你要手续办得快一点？那就交钱来吧。”顾云昌说。
用水？
供水接入费每平方米50元
田滨提供了一份他所在的无锡市房地产开发所涉及的税费详单，清单显示，无锡市的开发商前前后后需交纳40多种名目不同的税费，分属税务、规划、国土、人防、环保、经贸、房管、气象、建设等多个部门。税务征收由于有统一标准和基本税率，相对较为规范。而各部门的行政规费收取与征收，则存在着很大的混乱和差异。
“我们公司在江苏、浙江、江西等地都有开发项目，从我自己的经验看，越是经济发达的地区，收费越规范化。越是地方财政收入基本要倚靠房地产的地区，乱收费现象越严重。”
以规划局为例，它主要负责对新建筑的报建进行审批。在建设项目选址意见书、建设项目用地规划许可证等一些收费项目上，按规定都应该免除收费，但依然会以“提供技术服务”的名义收取每平方米0.8元的技术服务费。此外，在复核房地产项目设计图时，开发商还要按照每平方米分别0.15元、2元和0.18元的标准，多次向规划局下属的测绘院交纳地图面积测算、预售面积和竣工面积测算的各项费用。
当然，规划局测算的只是建筑面积，至于房屋的使用面积测量，则是由房管局负责的，同样要交纳每平米1.6元的预测费和每平方米1.87元的实测费。此外，房管局还另收白蚁防治费，标准为7层（含）以下（含地下室）2.3元/平方米，8层（含）以上0.7元/平方米。
而市政公用基础设施配套费，顾名思义就是专项用于水电、路桥、绿化等方面的市政设施建设基金。而就在交纳了按105元/平米计算的市政公用基础设施配套费之后，开发商还需要按高层50元/平米，多层38元/平米的标准再一次交纳接入公共水网的供水接入费。
报建？
档案整理寄存费每平方米2.06元
过了规划这关，通过报建、审批，拿到建设工程规划许可证后，开发商才能进入下一步的工序。比如，开发商要是不想建“战时可用于防空的地下室”，可以通过交纳一笔人防费而免除。具体流程是，先通过人防主管部门的政治审查，再通过审查机构的技术审查，而准备技术审查材料时，就需要建设工程规划许可证。
人防技术审查单位的审查资格，都是经过市人防部门初审、省人防部门批准的。以无锡市的标准为例，开发商先向技术审查单位支付7.5元/平方米的审查费，得到“因条件限制不能就地修建防空地下室”的结论，然后才有资格向人防部门交纳一笔不小的费用后得到免建防空地下室的批文。
这笔费用的征收标准是：若以楼房底层总建筑面积计算，每平方米是2600元；若以地面建筑总面积计算，每平方米是52元。征收原因则是——由人防部门自己易地修建。
对开发商来说，这类审查和收费往往因为不同的主管部门而变得复杂无比。比如建设部门除了有建筑工程施工图审查费（2.04元/平方米）与抗震设防技术审查费（1.47元/平方米）之外，其名下的其他各项收费也是最多的，如计算公式复杂的工程招标代理费，预收的散装水泥基金（2元/平方米）与墙改费（8元/平方米）等等。
更奇妙的是，开发商还需要按2.06元/平方米的标准交纳城建档案整理寄存费，而装订费、工本费又需要另外计算。
退返？
为什么要跟他们较真
有能耐的开发商其实并不必每项费用都交足。记者获得的一份苏州房地产前期报建工作费用收取表显示，很多政府规费都存在议价空间。
例如环保部门编制《环境影响报告书（表）》和《评估环境影响报告书（表）》的行政收费标准，若按照项目的总投资额计算，最高可达15万（4万）及3万（1.5万）元。但在这份费用收取表的末栏，有一项特别备注指出：“总之每个项目都可谈到1-1.5万元左右”。
一名房地产从业者透露，因为市政公用基础设施配套费有相关的减免、免缴规定，很多开发商都会想办法进行规避，甚至套上某个市政配套项目的名义以求免缴。
但田滨却不这么做：“也许你们觉得这些行政规费是很明显的成本，可对我来说，事情办得快一点、顺利一点，不要因为什么地方突然卡住了而导致整个开发进程无法推进，才是最重要的。这些也都是隐性的无形经济成本，我更看重这些方面。”
也由此，国家为了推行环保节能而实施先预收、后退返的一些费用，田滨也从来没有要求退还过。比如为了推广散装水泥和非粘土砖而预收的散装水泥专项基金和墙改费，在建设完毕后，田滨从来没有拿着相关材料和证明去申请过退返。
“因为牵涉到很多方面，税费很难细致地剥离开来。对我们开发商而言，一般都将其直接看作成本的一部分。”田滨的豁达表现，根本原因很可能在于，他不必为自己的大方最终买单。他交出去的钱，以后都可以从消费者身上拿回来，开发商只是暂时垫付而已。
“我们的项目不是做完一个就结束，以后再也不用跟人家发生关系。我们是滚动开发的，一直要与对方打交道。我的目的是什么，对方的目的是什么，大家都很明白。既然如此，我们为什么要跟他们较真？”田滨说。
一、土地批租、拆迁、征地 二、前期费用
三、建设阶段费用
四、后期费用 五、税
个税扣除标准： 市地税局市人民政府《关于征收地方教育发展费的通知》销售额的1‰六、房地产交易税费
增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
房地产开发过程中的各项税费 一、取得开发土地使用权的相关税费 1.地价款（土地出让金） 2.资金占用费 3.滞纳金 4.土地使用费 5.外商投资企业土地使用费 6.防洪工程建设维护管理费 7.土地闲置费 8.土地权属调查、地籍测绘费 9.城镇土地使用税 10.地价评估费 11.出让土地预定金 12.征地管理费 13.土地补偿费 14.青苗及树木补偿费 15.地上物补偿费 16.劳动力安置费 17.超转人员安置费 18.新菜田开发建设资金 19.耕地占用税 二、拆迁安置阶段的相关税费 1.房屋拆迁补偿费 2.搬家补助费 3.提前搬家奖励费 4.临时安置补助费（周转费） 5.清理费 6.停产停业综合补助费 7.对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8.一次性异地安置补偿费 9.房屋拆迁管理费 10.房屋拆迁服务费 三、立项和可行性研究阶段的相关税费 1.可行性研究费 2.建设工程规划许可证执照费 四、规划设计和市政配套的相关税费 1.工程勘察（测量）费 2.工程设计费 3.建设工程规划许可证执照费 4.竣工档案保证金 5.临时用地费 6.临时建设工程费 7.建设工程勘察招标管理费 8.勘察设计监督管理费 9.古建园林工程设计费 五、项目开工建设竣工阶段的相关税费 1.三通一平费 2.自来水厂建设费 3.污水处理厂建设费 4.供热厂建设费 5.煤气厂建设费 6.地下水资源养蓄资金 7.地下热水资源费 8.市政、公用设施建设费（大市证费） 9.开发管理费 10.城建综合开发项目管理费 11.建筑行业管理费 12.绿化建设费 13.公园建设费
房地产开发企业税（费）1 2009-11-10 20:31 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地 所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的 行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产 的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不 动产的平均价格核定；
产企业涉及的税费共有11种（11税1费） 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加 一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 2.房屋租赁（出租） 属于服务业——租赁业 3.房地产销售公司买断商品房出售 超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋 自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自
建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。 二、增值税 销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 三、土地增值税 （一）一般规定 1.出售——征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目 对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目 ①房屋及建筑物的评估价格。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 ②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有
关费用。 ③转让环节缴纳的税金。 2.房地产抵押 （1）抵押期——不征； （2）抵押期满偿还债务本息——不征； （3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。 3.房地产交换 单位之间换房，有收入的，征； 4.将开发的产品用于职工福利等 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算） 5.合作建房 建成后自用——不征； 建成后转让——征。 6.企业兼并转让房地产——暂免。 7.纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。 8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应
房地产开发工作程序和相关税费
第五步房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费 第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图
10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续
房地产开发企业应该缴纳的税费 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、
教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： （1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答
房地产开发税费计算方法 房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。 一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。 （1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。 应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率 （2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=合同金额×0.05% 注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。 二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。 土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。 年应纳税额=土地使用面积×单位税额 三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。 （1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。 销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5% （2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7% 教育费附加=营业税额×3% （3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。 （3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。 应纳税额=应纳税所得额×25% 房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发（2006）31号以及国税函[2008]299号规定预缴 每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22% 备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。 四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25% 应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损 五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。 （一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例
房地产开发企业主要涉及的税费有11种： 营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。 此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。 车船使用税等企业常规性税种没有考虑。 增值税等该行业偶发性税种不作考虑。 二、各税种介绍 1、营业税 ⑴税目与税率 营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。 ⑵特殊规定 转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（《营业税暂行条例实施细则》第四条） 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利
润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑶纳税地及纳税时间 纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 ⑷抵减问题 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号）
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
1.1 房地产项目开发费用明细表 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 一土地费用1 土地使用出让金（含拍买费用） 市城市土地分等定级和基准 地价综合估算 320元/m215027.8m2480 2 城市建设套费（含相 关费用） （1）商场市建设局收费规定90元/m218400m2166 （2）住宅市建设局收费规定50元/m267340m2337 （3）办公市建设局收费规定90元/m26660m260 （4）地下室市建设局收费规定70元/m29200m264 3 拆迁安置补偿费 市房管局、物价局规定的各类 拆迁费用补贴标准 1300 4 拆迁许可证办证费拆迁处收费标准10 5 土地预登记证办证费 某市国土资源管理局收费标 准 0.5 合计2417.5 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 二前期工程 费 1 总体 规划 设计 费 (1)总图设计 费 工程设计收费标准及本地区 建设工厂造价经验值 22.5元/m294500m2213 (2)建筑单体设计费 (3)施工图设计费 (4)特殊设计费 2 可行性研究费估算费 1
3 三通 一平 费 (1)施工接水费按场地要求估算15 (2)施工接电费按现场要求估算20 (3)场地平整费按现场要求估算10572.8m225 (4)临时设施费按现场要求估算 5 4 项目 测量 费 （1）1/500地形图测绘费 某市城市规划管理局收费标 准 1 （2）道路红线规划费 某市城市规划管理局收费标 准 0.07 （3）试放线费 某市城市规划管理局收费标 准 2 （4）基础验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.4 （5）±0.000验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.5 (6)竣工测量费 某市城市规划管理局收费标 准 2 5 人防配套费(含地下室人防设计费) 某市人防办相关规定32元/m2 38元/m2 20 6 工程质量监督费某市质监站收费标准工程造价× 1/1000 8577万元8.577 7 招投标管理费某市招投标办收费标准工程造价× 3/1000 8577万元25.731 8 按资许可证办证费某市计委收费标准0.1 9 建设工程规划许可证费某市城市规划管理局收费标 准 1 10 施工许可证某市建设局收费标准0.5 合计340.788
现在房地产开发企业涉及哪些税费税率是多少?? 一、营业税 （一）、应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产 开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使1用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不 按本税目征税。 、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后2会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他 土地附着物。 （）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有1权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （）销售其他土地附着物2（二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土 地增值税、房产税、印花税以及契税等。 、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的1规定：（）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 1 （）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五2条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 纳税人销售不动产价格明显偏低而无）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：（3正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 计税价格营业成本或工程成本×（按下列公式核定计税价格：③成本利润率）1+=÷（—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务1机关确定。、其他具体规定如下：2（）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》1（京地税营号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代[1996]592理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营 业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销 售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售， 对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问（）对合作建房行为应如何征收营业税2题解答（之一）的通知》（京地税营号）规定：合作建房，是指由一方（以下简[1995]319称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方 式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋 所有权相互。具体的方式也有以下两种：:):)①土地使用权和房屋所有权相互，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合:)作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地 使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了 销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让．
第一步：土地取得 涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。 第二步：立项 涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。 第三步：规划及勘察设计 涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。 第四步：施工准备 涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。 第五步：施工、监理、质量监督管理 涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。 第六步：申请预售（商品住宅建设工程） 涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。 第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探
房地产开发成本明细（最全面） 房地产开发成本明细 一、土地费用 1. 政府地价及市政配套费：土地出让金、市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等 2. 拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支 出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等 二、前期工程费 （一）勘察设计费 1. 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积 丈量费等 2. 规划设计费
(1) 规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 (2) 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 (3) 其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等 3. 建筑研究用房材料及施工费 (二)报建费 1. 报批报建费 （1）项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费（2）交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集
资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等 2. 增容费：水、电、煤气增容费 3. 三通一平费 1）临时道路:施工用的临时道路设计、建造费用 （2）临时用电:施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用 （3）临时用水:施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用 （4）场地平整:基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费
房地产开发程序及相关税费 https://www.doczj.com/doc/e110237718.html,/zcfg/ 房地产开发程序复杂、税费名目繁多，行政审批要和众多政府职能部门打交道，各地区程序和收费略有差别。现将搜集整理到的相关内容整理如下，仅供参考。 一、房地产开发公司的设立 （一）、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 （二）、外资房地产开发公司的设立 1、申请批准项目建议书 2、办理企业名称登记 3、送审合资或合作合同、章程 4、申领外商投资企业批准证书 5、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 二、房地产开发项目的立项和可行性研究 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 三、房地产开发项目的规划设计和市政配套
（一）、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 （二）、房地产开发项目的市政配套 1、征求主管部门审查意见 2、落实市政公用设施配套方案 3、报审市政配套方案 4、市政各管理部门提出市政配套意见 5、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 四、房地产开发项目土地使用权的取得 （一）、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 （二）、国有土地使用权的划拨 1、国有土地使用权划拨用地申请 2、主管部门现场勘察 3、划拨用地申请的审核、报批 4、取得划拨用地批准 （三）、集体土地的征用 1、征用集体土地用地申请 2、到拟征地所在区（县）房地局立案 3、签订征地协议 4、签订补偿安置协议 5、确定劳动力安置方案 6、区（县）房地局审核各项协议 7、市政府下文征地 8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 9、办理批地文件、批地图 10、办理冻结户口 11、调查户口核实劳动力 12、办理农转工工作 13、办理农转居工作 14、办理超转人员安置工作 15、地上物作价补偿工作 16、征地结案
房地产开发企业代收转付费用要交哪些税 2017-09-06 房地产开发企业销售开发产品时，通常要代有关部门和 单位向购房者收取费用，如煤气（天然气）集资费、暖 气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证 费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有 权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。 这些费用通常由房地产开发企业先代收，然后再转交给 委托部门和单位，有的房地产企业还会因此而有结余。 1.增值税 财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税 试点的通知》（财税[2016]36号）第十条销售服务、无 形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形 资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外: （一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金 或者行政事业性收费。 1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院 或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的 行政事业性收费; 2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的
财政票据; 3.所收款项全额上缴财政。第三十七条 人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目: ①?代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者 行政事业性收费。 ②.以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。附件 规定（二）不征收增值税项目。 4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开 发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。 小编提示: 除了上述规定列举的不作为价外费用的代收费用和代收的住宅专项维修资金不征收增值税外，其他的代收费用都应作为价外费用，并入增值税的征税范围。 根据国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31 号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，
房地产开发成本费用明细表房地产开发成本费用明细表 1. 开发成本（项目核算一一***）房屋开发成本 ――---土地征用及拆迁补偿费 ――---前期工程费 ——---基础设施费 ——---配套设施费 ――---建筑安装工程费 --- - 开发间接费 ――配套设施开发成本（同上） 2. 开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等）――工资福利 --- 办公费 ――业务招待费 ——差旅费燃烧器油泵 ――通讯费 ——交通费 ――折旧费 ――职工教育经费 ――汽车费 ——水电费 ――低值易耗品摊销 ――税费 ――广告宣传费 ――其他费用 燃烧器油泵房地产开发费用明细 1 土地费用 1.1 土地征用费 1.2 土地出让金 1.3 土地购置（拍卖、招标）费 1.4拆迁补偿费 1.5拍卖佣金 1.6 土地交易费 1.7 土地契税 1.8其他土地费用2 前期费用ZYB燃烧器高压渣油泵 2.1七通一平费 2.1.1临时施工道路费
2.1.2临时施工用水接入费 2.1.3临时施工污水管接入费 2.1.4临时施工用电接入费 2.1.5临时施工用气接入费ZYB燃烧器油泵2.1.6临时施工办公电话接入费 2.1.7临时施工办公网络接入费 2.1.8场地平整 2.2临时设施 2.2.1临时办公室费 2.2.2临时厕所费 2.2.3施工场地围墙及门卫室费 2.2.4临时场地占用费 2.2.5临时借用空地租费 2.2.6其他费ZYB燃烧器泵 2.3可行性研究 2.4设计费 2.4.1规划（方案）设计费 2.4.2管线设计费 2.4.3施工图设计费 2.4.4幕墙专项设计费 2.4.5装饰专项设计费 2.4.6智能化专项设计费 2.4.7景观专项设计费 2.4.8其他专项设计费 2.4.9规划设计模型制作费 2.4.10制图、晒图费 2.4.11方案评审费 2.5行政规费及规划报建 2.5.1项目报建费燃烧机重油泵 2.5.2施工许可证费 2.5.3规划管理费 2.5.4拆迁管理费 2.5.5审图费 2.5.6价格评估费 2.5.7渣土费 2.5.8施工噪音管理费 2.5.9散装水泥费 2.5.10工程质量监督费 2.5.11工程造价管理费重渣油燃烧器油泵2.5.12安全监督费
房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费有： （一）营业税 1．应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： （1）转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 （2）销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 A.销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 B.销售其他土地附着物 a.销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 b.其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 c.单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 d.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 e.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 f.不动产租赁，不按本税目征税。 2.涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 (1)销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： A.纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 B.单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 C.营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： a.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； b.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； c.按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 (2)其他具体规定如下： A.根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。