第四章房地产评估
第一节房地产评估概述
一、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
1.实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。（使用权、所有权、租赁权、抵押权、等等）
3.区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。
二、房地产的特征
1.位置固定性
房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。位置的固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
2.耐用性
从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。值得注意的是：国家对土地使用权是有期限规定的，居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的重要因素。
3.影响因素多样性
房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。
4.投资大量性
不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。
5.保值增值趋势
在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。
三、房地产的评估程序
房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下：
1.明确评估基本事项
评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。如：评估收费、违约责任、评估对象、评估目的、评估时点、评估具体工作时间等等。
2.拟定评估工作方案
在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：根据评估对象和评估目的，以及可能收集到的数据资料，初选评估方法和评估的技术路线，确定评估人员及分工，拟定作业步骤和作业时间表，初算评估成本等。
3.实地勘查搜集资料
房地产评估人员必须到评估现场实地勘查，对房地产的基本情况进行了解，弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。并对已收集到的资料进行核实、验证。
4.选用评估方法评定估算
在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选取两种或两种以上的方法进行评估。
5.确定评估结果，撰写评估说明和报告
选取两种或两种以上的方法进行评估，会得到几个初步评估结果。评估人员应对几个结果充分论证以便得到最终结果，并撰写评估说明和报告。它是整个资产评估工作中重要的总结。最后形成的资产评估报告书，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。
第二节土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权属于无形资产范畴，是无形资产中的对物产权，对土地使用权的评估应根据土地的位置、用途、周围环境等因素进行。
它可单独评估，也可与地上建筑物一起评估，还可作为企业整体资产的构成要素随整体企业一并评估。
二、土地资产的分类及其特性
（一）土地资产及其分类
1.按社会经济用途（重点）
土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、生活住宅用地及其它用地等等。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。
2.按经济地理位置
土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。
3.按所有权归属（重点）
土地可分为国家所有土地和集体所有土地。我国城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。
4.按利用程度
土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。
5.按开发程度与开发趋势
土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
（二）土地资产的特性
1.自然特性（是土地本身具有的不以人的意志为转移的自然属性）表现在：
（1）土地面积的有限性
（2）土地空间位置的固定性
（3）土地使用价值的永续性和增值性
（4）土地的不可替代性
2.经济特性（是人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系的特征），表现在：
（1）用途多样性。
（2）经济地理位置的可变性。
（3）可垄断性。
三、土地资产价格体系（土地资产即地产，准确说是土地使用权资产）
（一）土地资产的价格类型
1.基准地价（“面价”、“平均价”）
基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
从定义中可以看到：
（1）它是政府行为，是政府制定出来的；
（2）它是区域内的平均价格；
（3）是各类用地的平均地价，即用地条件相近区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；
（4）它表示的是单位土地面积的地价。
2.标定地价（“点价”、“具体价”）
标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
从定义中可以看到：
（1）它是政府行为；是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；
（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；
（3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
3.土地使用权出让底价（政府出让，企业等受让）
土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价的依据。
4.转让价格
地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。其价格形成由交易双方来决定。
5.出租价格
地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。
（1）土地使用者之间所形成的租金价格
（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格
6.其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）
了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，转让价格和出租价格都是市场行为。这样形成了两个级别的土地，一级市场（即政府批租市场）和二级市场（是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和）。一级市场的评估是评估事务所不能进行的。
（二）土地资产价格的特点
1.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定
土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。
2.土地价格主要由土地的需求决定
经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。
3.土地价格具有明显的区域性
处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。
4.土地价格的上涨性
这是按照土地的需求和自然特性而决定的。土地价格是随着经济的发展，边际收益率是下降的，地租不变时，边际收益率下降，土地的价格就会上升。另一个重要原因是由于土地的不可再生性。
四、影响地产价格的因素
（一）一般因素
一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素，有：
1.行政因素
行政因素主要是指国家对土地价格的干预。
影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
2.社会因素
社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。
3.经济因素
（1）经济发展状况
（2）居民收入和消费水平
（3）物价变动。物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。
（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。
4.其他一般因素
如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
（二）区域因素
区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。有：
1.影响商业用地价格的区域因素
（1）商业繁华程度
（2）交通便捷度
（3）环境优劣度。包括：一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。
（4）规划限制
（5）其他因素。主要指不在以上影响因素中，但又确实对商业区土地价格产生重大影响的因素。
2.影响住宅用地价格的区域因素
（1）位置
（2）交通便捷度
（3）基础设施保证度
（4）公用设施完备度
（5）环境质量度。包括人文环境和自然环境。
（6）规划限制
（7）其他因素
3.影响工业用地价格的区域因素
（1）交通便捷度
（2）基础设施完善度
（3）产业集聚规模
（4）环境质量
（5）规划限制。主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。
（6）其他因素
（三）个别因素
个别因素是指地产所表现的个别特殊的如位置、面积、地形、地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。
1.位置因素
2.地形地质因素。直接影响土地的使用情况
3.面积因素
4.地块形状因素。主要从深度与宽度的比例进行，如果比例不合理，会影响土地的限制条件。
5.土地利用因素。主要包括容积率和土地用途
例题：标定地价是（）。（2010.7）
A.土地使用权出让底价
B.政府评估的具体地块的出让价格
C.政府出租土地的价格
D.政府评估的具体地块的价格
【答案】D
例题：农村宅基地、自留地、自留山等属于（）。（2010.7）
A.国家所有
B.农户所有
C.集体所有
D.乡镇企业所有
【答案】C
例题：导致土地价格具有明显的区域性的原因是（）。（2008.4）
A.土地的稀缺性
B.土地用途的多样性
C.土地空间位置的固定性
D.土地的可垄断性
【答案】C
例题：基准地价是（）。（2008.7）
A.一个区域性的平均地价
B.各类用地的平均地价
C.具体宗地在一定年限内的价格
D.政府评估的土地使用权价格
E.单位土地面积的地价
【答案】ABE
例题：在影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（）。（2010.7）
A.行政因素
B.社会因素
C.区域因素
D.个别因素
E.经济因素
【答案】ABE
例题：越来越多的城市边沿土地被用于房地产开发建设，这说明了（）。（2011.7）
A.土地的面积有限性
B.土地的使用价值永续性
C.土地的空间位置固定性
D.土地的经济地理位置的可变性
【答案】D
例题：标定地价是（）。（2009.4）
A.省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格
B.市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格
C.省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格
D.市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格
【答案】B
例题：交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（）。（2010.7）
A.土地用途的多样性
B.土地经济地理位置的可变性
C.土地价值影响因素的多样性
D.土地的不可替代性
【答案】A
例题：对于商业房地产来说，决定其价格的根本区域因素是（）。（2009.7）
A.风景好坏
B.交通设施条件
C.地段
D.居民的职业构成
【答案】C
例题：城镇土地的基准地价是（）。（2011.10）
A.某时点城镇土地的单位价格
B.某时期城镇土地的单位价格
C.某时点城镇区域性土地平均价
D.某时期城镇土地区域性平均价
【答案】D
例题：土地的经济地理位置具有（）。（2011.10）
A.不可位移性
B.可垄断性
C.可变性
D.多样性
【答案】C
五、土地使用权评估的原则（掌握）
（一）替代原则
如同一区域内、同一地段，各地块土地价格近似，可相互替代；
（二）最有效使用原则
对于土地，用途的多样性，决定了人们对它的利用情况，或者从使用情况来说，一定要获得更多的收益。以这个满足目的为前提，土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系。应用这个原则时，应注意：
1.应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。如城市闹市区中心的街角地，其最佳用途应该为商业用地。
2.土地的最有效使用原则还包括地块使用强度，如建筑密度、容积率等。
（1）建筑密度：建筑基地面积与占地面积比例
（2）容积率：建筑面积/占地面积（即地块总面积）
3.应用这一原则，必须符合国家法律、法规和政策的规定。
（三）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使用这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
（四）供需原则
在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。土地价格也受市场供求关系的影响。除此，土地还具有价格独占性和替代有限性。
土地不能仅根据均衡法则来决定价格。同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特征。
（五）贡献原则
按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体之间的关系。估价时，可以根据收益现值分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，扣除建筑物价格来估算土地价格。
第三节土地权属及其处置
一、土地权属的类型
（一）土地所有权
1.城市土地——国家所有（城市人民政府代表行使所有权）
2.农村土地——集体所有（集体组织代表行使所有权）。注意，宅基地、自留山等也属于集体所有。
（二）划拨土地使用权
1.国家向特定单位、组织划拨，用于特定用途，如机关、教育、医疗卫生等公益性用途。
2.通过国家划拨方式获得的土地使用权，一般无使用期限限制，但限定用途，也不得转让和设定抵押。
3.特定组织和用途获得划拨土地使用权（熟悉前三种）
（1）国家机关用地、军事用地
（2）城市基础设施建设用地、公益事业用地
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等用地
（三）出让土地使用权
1.出让土地使用权是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者，向使用者收取土地使用权出让金的行为。
2.出让土地使用权出让方式：
（1）对商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，必须采用招标、拍卖、挂牌方式
（2）没有条件，可以采用协议出让方式，但协议出让价不得低于按国家规定所确定的最低价
3.土地使用权转让的条件
（1）支付全部出让金，取得土地使用权证；（2）房屋建设用地的，完成投资总额25%以上；（3）成片开发的，需形成工业用地或其他建设用地条件。
转让土地使用年限=原出让年限-已使用年限 4.出让土地使用权期限（最高年限）
（1）居住用地70年；（现行法律规定：居住用地使用期满自动续期） （2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合用地或其他用地50年； （四）集体土地所有权（了解） 1.农村集体土地属于农民集体所有
2.农村村民建房等占用耕地，需向县级人民政府申请
3.还需熟悉有关各种用途使用农村集体土地审批规定
4.了解集体用地转为建设用地，需办理土地征收（国有）手续。 二、企业资产重组与改制中土地权属的处置（了解） （一）土地权属处置的制度规定
评估后的土地资产处置有以下几种方式：
1.企业依法办理出让，取得土地使用权，在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后，其出让土地使用权可以转让、出租或作价入股。土地使用权的取得必须交纳土地出让金。
2.国家土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。
3.国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业。
4.授权经营是指国家根据需要，可以将一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。
（二）土地权属处置方式 有三种处置方式： 1.出让方式
企业缴纳土地出让金，办理土地使用权出让手续； 即由划拨取得转为出让取得； 2.直接投资入股方式
国家以土地使用权作价出资入股 3.租赁方式
国有土地使用权租赁；
例题：下列关于国家规定的土地使用权出让最高年限的表述，正确的是（）。（2011.4） A.旅游业用地30年 B.商业用地40年 C.居住用地50年 D.教育用地70年 【答案】B
第四节土地使用权评估的方法
一、市场法
（一）市场法及其适用条件
1.理论依据：替代原理，即用类似土地的已知价格，经过相关因素修正得到待估土地价格。
2.思路
（1）市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：
数
比较案例交易日物价指数
待估土地基准日物价指比较案例个别因素指数待估土地个别因素指数比较案例区域因素指数待估土地区域因素指数比较案例交易情况指数
正常交易情况指数
比较案例交易价格）比较案例修正后价值（?
??
?
=2 （3）最后，
对修正后比较案例（三个及以上）价格，按算术平均或加权平均等方法，计算得到待估土地价格。 （二）市场法应用的步骤与过程
1.广泛搜集交易资料，确定比较案例。
应搜集大量案例，查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地管理部门得到一些价格信息，为之后的评估打下基础。搜集资产包括两个方面：首先是被评估土地的资料；在市场上土地评估相关的一些交易案例（参照物）的资料。
这里需要掌握搜集案例的要求： （1）与待估土地用途相同 （2）与待估土地交易类型相同
（3）案例交易情况为正常或可修正为正常交易情况 （4）与待估土地在区域因素、个别因素等方面相近 （5）案例交易时间与待估土地交易时间接近；
2.进行交易情况的修正。交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几个方面：
（1）有一定利害关系的主体之间的交易。如亲戚关系等。 （2）交易时有特别动机，如急于出售或购买。
（3）买方或卖方不了解市场行情。如市场信息不灵。 （4）其他特殊交易情形。 3.进行交易时间的修正。
比较案例成交时间与评估土地交易时间不一致，因此，需要将修正两者交易时间不同对土地价格的影响；
数
比较案例交易日物价指估价基准日物价指数
交易时间修正系数=
4.进行区域因素修正。
比较案例区域因素与评估土地不一致，需要对其进行修正。这里需注意区域因素包括： （1）繁华程度； （2）交通状况 （3）基础设施状况 （4）环境质量等
5.进行个别因素修正。 （即具体宗地因素） 这里注意个别因素包括：
（1）土地（剩余）使用年限； （2）容积率； （3）临街宽深度； （4）占地面积； （5）形状；
（6）地形、地质等。
其中，土地使用年限修正系数：??
?
???+-÷?????
?
+-
=n r r K m )1(11)1(11 比较案例容积率系数
待估对象容积率系数
容积率修正系数=
上述修正系数说明：①上述m 、n 分别表示待估土地使用权剩余年限、比较案例土地使用权剩余年
限，r 表示还原率（折现率）；②容积率=建筑面积÷占地面积；建筑面积是建筑物平面投影面积之和。
6.确定待估土地评估值。
根据前面修正计算得到的案例价格（一般不少于三个案例），采用算术平均法、加权平均法、中位数法、众数法，以此确定待估土地价格。
补充：（1）总地价=土地单价×占地面积； （2）单位建筑面积地价=总地价÷建筑面积
=（土地单价×占地面积）÷建筑面积 =土地单价÷容积率
例题：用市场法进行土地评估时，选择的比较案例不得少于（）。（2010.7） A.1个 B.2个 C.3个 D.5个 【答案】C
例题：现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2900元/m2、2800元/m2、2300元/m2、1500元/m2，其容积率分别是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中
最容易售出的宗地是（）。（2010.4）
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
【答案】A
建筑单价=土地单价/容积率
例题：某企业拟购置2500平米土地建房，下列选项中较经济的一宗是（）。 A.单价3000元/平米，容积率4 B.单价4000元/平米，容积率5 C.单价3500元/平米，容积率4.5 D.单价3800元/平米，容积率4.6 【答案】A
【解析】建筑单价=土地单价*土地总面积/建筑总面积=土地单价/容积率
例题：被评估土地使用权年限为50年，参照物土地使用权年限为40年，折现率为10％，则土地使用年限修正系数为（）。
A.0.968
B.0.986
C.1.014
D.1.033 【答案】C 【解析】
土地使用年限修正系数：??
????+-÷??????+-
=4050)10%1(1
1)10%1(11K
（四）基准地价系数修正法 1.含义及计算形式
基准地价法是市场法的一种特殊状态。它依据政府制定颁布的基准地价作为参照物（比较案例），对其各种因素进行系数修正，以求得估价土地价格的方法。
公式为：
待估土地使用权评估值=基准地价×基准地价时间因素系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数
2.基准地价法相关系数修正 1）时间因素修正
基准地价一般对应的是某类土地使用权法定最高年限；
??
????+-÷??????+-=n r r K m )1(11)1(11 说明：上述m 、n 分别表示待估土地使用年限、基准地价土地使用年限最高出让年限；r 表示还原利率；
2）个别因素修正
主要指容积率、土地形状、地形、地质等宗地因素。 说明：
（1）基准地价一般是当地政府定期更新、公布，是已知数值；
（2）基准地价是一定时期内的、一定区域的、某类用途的土地的平均价格； （3）区别于标定地价（具体某宗地价格）； 收益法
（一）收益法的含义及使用范围
收益法，又称收益还原法，是通过测算土地未来年限内预期净收益，以一定收益还原率折算到估价时点的价值之和，即为评估价值。
公式为：
）（土地使用权评价价值n r A P A r A ,,/r)(11-1n ?=??
?
???+=
式中：
A —土地收益 r —还原利率
n —土地收益年限 说明：
（1）收益法是用土地在未来剩余使用年限内产生收益计算； （2）是将收益折现到估价时点价值合计；
（3）上式如果每期收益相同（A ），则可以用年金现值形式表示：
）（土地使用权评价价值n r A P A r A ,,/r)(11-1n ?=??
?
???+=
(二)土地收益额及其估算
一、土地收益的分类
1.实际收益、客观收益——估价中采用客观收益
2.有形收益、无形收益——估价中两者都要考虑
二、土地收益的确定方法（指土地纯收益）—以房地产出租为例 1.计算房地产总收入。如房屋租金收入
2.计算房地产总费用。包括：税金（房产税、营业税等）、折旧费、维修费、管理费、保险费、租金损失（空置）
3.计算房地产总收益。=总收入-总费用
4.计算房屋的纯收益。=房屋现值×房屋还原率
5.计算土地纯收益。=房地产总收益-房屋的纯收益 （三）土地还原率及其估算
1.利用收益还原法公式法（了解）
还原利率=纯收益/价格，然后算术平均求得（此法需要抽取多宗土地，一般4项以上，求得其纯收益与价格之比的平均值）
2.完全利率加风险调整值法 土地还原率=安全利率+风险调整值（后面第八章讲）
3.按投资与风险，按收益率排序插入法；
将社会各种类型投资的收益率排序，然后将本案例投资类型插入该排序，以求得其还原率（了解） （四）土地收益年限
土地使用权收益年限为其剩余使用年限，剩余收益年限=出让年限-已使用年限
三、成本法
（一）成本法及其适用范围
成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益该方法适合新开发土地的评估。
（二）成本法评估的步骤 1.估算土地取得费。 （1）征用集体土地。
土地取得成本包括：土地补偿费、安置补助费、附着物和青苗费补偿费、新菜地开发基金等；（以赔偿
文件依据）
（2）购买和征用城市旧有土地。（拆迁）
土地取得成本：拆迁补偿费、迁拆安置补偿费； 2.估算土地开发费。包括： （1）基础设施配套费。
（2）公共事业建设配套费。 （3）小区开发配套费。
3.估算税费。税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。
4.估算利息。
利息计算公式为：
利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50% 5.估算利润。投资开发土地所应获得的利润
6.估算土地增值收益。土地经开发而获得的增值收益（含用途改变） 计算方法有三种：
（1）按补交出让金的40%计算确定
（2）直接采用土地使用权出让金标准确定 （3）按“1—5”合计为基础计算
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率 7.估算土地使用权评估值。
两步：
（1）将前述“1—6”项合计，计算得到无限年期下土地使用权价格（P ′） （2）再将无限年期下土地价格转化为规定评估年限的价格（P ）
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第一章总论 本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。 1、一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2、资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 3、资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。 4、资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。 5、按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 6、有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 7、不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。 8、价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有： 市场价值。 在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。 投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 9、资产评估的假设： 继续使用假设公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。 清算（清偿）假设 10、资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。 资产评估的工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则 资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则 11、资产评估基础日一般的基准时点是日。 第二章资产评估的基本方法要求 掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% , （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量 被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = ￥ 4．规模经济效益指数法： X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= ~ 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?=定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 四、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=? ?? ? ? ??= n t 1 系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额 被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算: %1001?? ?? ????????? ??-=x 生产能力利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 ! 1. 使用年限法： 成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：
资产评估 第一章总论 第一节资产评估的含义 一、资产评估的概念 资产评估：指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行的重要保证 客体：评估的对象，内容的界定 特定目的：资产业务发生的经济行为，决定和制约价值类型和方法的选择 价值类型：是对评估价值的质的规定，评估方法的选择具有约束性。 方法：是确定资产评估价值的手段和途径。 二、资产评估的特点 （一）现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面： （1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况； （2）以现实状况为基础反映未来； （3）现实性强调客观存在。 （二）市场性 （三）预测性 用资产的未来时空的潜能说明现实。未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。 （四）公正性 资产评估行为对于评估当事人具有独立性。 （五）咨询性 是为资产业务提供的专业化估价意见，无强制执行效力 三、资产评估与会计计价的区别 第二节资产评估的对象 一、资产的含义 资产作为被评估的对象，可以从几个方面理解：
（一）资产是一种权利 （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配 二、资产的分类 从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。 第三节资产评估的价值类型 一、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面： 一是：在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估； 二是：不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。 资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组等等。 二、资产评估的价值类型 （一）价值类型的作用 价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 2.价值类型制约资产评估方法的选择。 3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。 （二）价值类型的类别 1.市场价值 市场价值的理解从三个方面把握；（1）公开和公平的市场条件；（2）当事人是理性的；（3）市场价值是价值估计数额。 2.在用价值 在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 3.投资价值 与市场价值相比，投资价值是个人的价值，它未必是市场价值。 4.持续经营价值 如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。 5.清算价格 清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。 清算价格一般取决于下列几个因素： （1）资产的通用性；（2）清算时间的限制。 6.保险价值 保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。 7.课税价值 （三）价值类型决定因素 主要因素包括： 1.评估的特定目的（经济行为）；
。 8价值类型制约资产评估方法的选择。要紧价值类型有： 市场价值。 在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。 投资价值：投资价值是指资产关于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 9资产评估的假设： 接着使用假设 公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上能够
公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。 清算（清偿）假设 10资产评估的原则 包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。 资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则 资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则 11资产评估基础日一般的基准时点是日。 第二章资产评估的差不多方法 要求掌握资产评估的差不多方法、评估差不多方法的运用及方法中各个指标的确定。 第一节市场法 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 市场法应用的前提条件：
需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场； 被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是能够搜集的。 运用市场法评估资产优缺点 市场法的优缺点： 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和同意。 市场法的缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少推断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估。 第二节成本法 成本法及其适用的前提条件 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
2018年4月高等教育自学考试全国统一命题考试 资产评估试卷 (课程代码00158) 本试卷共7页，满分l00分，考试时间l50分钟。 考生答题注意事项： 1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题：本大题共30小题，每小题l分，共30分。在每小题列出的备选项中 只有一项是符合题目要求的，请将其选出。 1．资产评估和会计计价的关系是 A．完全相同的经济活动 B．完全无关的经济活动 C．既相区别、又相联系的经济活动 D．操作执行者相同的经济活动 2．继续使用价值的评估适用于 A．清算假设 B．继续使用假设 C．公开市场假设 D．企业主体假设 3．广义的资产评估程序是 A．始于编制资产评估计划，终于资产评估工作档案归档 B．始于资产评估机构和人员接受委托，终于向委托人和相关当事人提交资产评估报告书 C．始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项，终于资产评估工作档案归档 D．始于资产评估机构和人员接受委托，终于资产评估工作档案归档 4．当存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大，这体现了 A．贡献原则 B．预期原则 C．科学原则 D．替代原则 5．关于市场法的描述，错误的是 A．市场法是资产评估中最筒单、有效的方法 B．评估值能反映资产的现实价格 C．适用于大部分无形资产的评估 D．评估的参数、指标直接从市场获得 6．下列关于重置成本的说法，错误的是 A．重置成本分为更新重置成本和复原重置成本 B．无论是复原重置成本还是更新直置成本，资产本身的功能不变 C．复原重置成本的计算采用历史价格，更新重置成本的计算采用评估基准日的价 格
第一章：总论 1、资产评估的含义：资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动。一般来说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体地说，资产评估是指由专门机机和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 2、资产评估的主要由六大要素组成即：资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 1) 评估的主体是指：资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证。 2) 评估的客体是指：资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定。 3) 评估的特定目的是指：资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。 4) 评估的价值类型是指：以评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性 5) 资产评估的方法是指：确定资产评估价值的手段和途径。 3、资产评估的特点： 1) 现实性：指以评估基期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估基期是指确定的资产评估价值的基准时间(一般是以“日”基准时点，选择与资产业务或评估业务作业时间较接近的时期。) 资产评估的现实性表现在以下三个方面： A：资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况； B：以现实状况为基础反映未来 C：现实性强调客观存在 2) 市场性。资产评估是服务于市场的活动，在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。 3) 预测性、指用资产的未来时空的潜能说明现实。 4) 公正性：资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范，这是公正性技术基础。二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。 5) 咨询性。指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。 4、资产评估与会计计价的区别： 1) 二者发生的前提条件不同 2) 二者的目的不同 3) 执行操作者不同。 5、资产的含义：企业拥有和控制的，能以货币计量的经济资源。 1) 资产是一种权利 2) 资产是一种获利能力 3) 资产必须为某一主体所拥有和支配。 6、资产的分类： 为了科学地进行资产评估，应对资产评估对象按不同的标准进行合理的分类：
第六章流动资产评估 一、考情分析 近三次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意： （一）本章过去考试平均5分（单、多、计算） （二）未来趋势5分（单项选择题，多是计算性的） 二、重点内容提示 本章共三节内容： 第一节流动资产评估的特点 一、流动资产的内容及其特点 （一）内容： 1.现金。2、各项存款。3、应收账款。4、预付款。5、存货。6、短期投资。7、其他。 （二）特点： 1.周转速度快。在一个生产经营周期内，改变其实物形态，将其价值全部转移到所形成的商品中，从营业收入中得到补偿。判断流动资产的标准是看周转状况。 2.变现能力强。可以在较短时间内出售和变卖，变现能力强是流动资产区别于其他资产的主要特征。 3.形态多样化。流动资产在生产过程中，不断改变形态，经过供应、生产、销售等环节。 （三）分类 按流动资产的存在形态，分为四类： （1）货币类，包括现金和各项存款； （2）实物类，包括各种材料、在产品、产成品等； （3）债权类，包括应收账款、预付款等； （4）其他流动资产。 【例题1·多选题】（2009）流动资产包括（）。 A.现金 B.应收账款 C.股权性投资 D.在产品 E.长期债券 [答疑编号1] 『正确答案』ABD 『答案解析』流动资产包括：现金、各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。
二、流动资产评估的特点 （一）流动资产评估是单项评估。 无需考查其综合获利能力。 （二）必须选准流动资产评估的基准时间。 由于流动性和波动性强，不同形态的流动资产随时发生变化，价值变动性较大。（为便于利用会计资料，简化评估过程）所选评估基准日应尽可能在会计期末。 （三）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。 量大、种类多，需要考虑评估时间及成本。 （四）流动资产周转速度快，变现能力强。 价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值，可以采用历史成本作为评估值。评估流动资产时无需考虑资产的功能性贬值因素，而资产的有形损耗（实体性贬值）的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。 三、流动资产评估的程序 （一）确定评估对象和评估范围。 （二）对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。 （三）对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。 （四）合理选择评估方法。 评估方法的选择，一是根据评估目的选择，二是根据不同种类流动资产的特点选择。 从评估角度讲流动资产划分为四种类型： （1）对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法。 （2）对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值本身就是现值，只是应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。不需要进行评估。 （3）对于债权类流动资产评估只适用于按可变现值进行评估。 （4）其他流动资产，应分别不同情况进行。 （五）评定估算流动资产，产生评估结论。 第二节实物类流动资产的评估 一、材料评估 （一）材料评估的内容与步骤 评估中的材料主要是指库存材料。 1.库存材料的内容
第八章企业价值评估 第一节企业价值评估的特点 一、企业及企业价值评估 (一)企业 企业是以盈利为目的，由各种要素资产组成并具有持续经营能力的相对完整的系统整体。 企业有其自身的特点： 1.盈利性。 2.整体性。是企业不同于其他资产的一个重要特征。 3.持续经营性。是保证正常盈利的一个重要方面。 (二)企业价值 企业价值主要有以下几种类型： 1.账面价值。企业的账面价值是一个以历史成本为基础进行计量的会计概念。可以从资产负债表中获得。 2.市场价值。 除此之外，还有内在价值、清算价值等。 (三)企业价值评估 是注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值、或部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。 企业价值表现为： 1.企业整体价值 2.股东全部权益价值 3.股东部分权益价值 二、企业价值评估的特点(重点) 一个企业的价值，可以通过两种不同的途径获得其评估值： 一是对组成企业的各单项资产价值分别进行评估，在此基础上汇总单项资产的评估价值，从而形成企业价值； 二是把企业作为一个独立的整体，根据企业的获利能力、资产使用效果、市场条件等因素确定企业的评估价值。企业价值评估是一种整体性评估，与单项资产评估汇总确定企业评估价值是有区别的，表现在： 1.两种评估所确定的评估价值的含义是不相同的 2.两种评估所确定的评估价值的价值一般是不相等的 3.两种评估所反映的评估目的是不相同的 第二节企业价值评估的范围与程序 一、企业价值评估的范围 (一)企业价值评估的一般范围 一般范围亦即企业的资产范围。这是从法的角度界定企业评估的资产范围。在具体界定企业评估的资产范围时应根据以下有关资料进行： 1.企业提出资产评估申请时的申请报告及上级主管部门的批复文件所规定的评估范围。
2020年自考“资产评估”串讲笔记(5)-自考资讯 第五章无形资产评估 无形资产指没有事物形态的资产，但是为特定的主体所拥有，并能够长期发挥效用的一种资源，2012年自考“资产评估”串讲笔记(5)。 无形资产的特点： 1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。 2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大 3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。 无形资产的分类： 无形资产种类很多，可以按不同标准进行分类。 1、按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。 2、按有无法律保护，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产；无法律保护的无形资产，如专有技术等称为收益性无形资产。 3、按可辨识程度，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。凡是那些具有专门名称，可单独地取得、转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，无形资产包括商标权、版权、计算机 软件等。不可确指主要指商誉。 每一项无形资产，一般都有一定的使用期限，自考资讯《2012 年自考“资产评估”串讲笔记(5)》(https://www.doczj.com/doc/e110044491.html,)。使用期限 的长短，主要取决于损耗程度。无形资产有效期限是其存在的前提。无形资产具有超额收益能力的时间是真正的无形资产有效期限。 无形资产功能特性：
1、附着性。 2、共益性。 3、积累性。 4、替代性。 专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。 商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。 商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。 特征： 1、商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。 2、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。 3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。 4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。
1.被评估设备为1995年从英国引起设备，进口合同中的FOB价格是20万英镑。2011年评估时英国生产厂家已不再生产这种待估设备，其替代产品为国内其他企业1999年从英国进口的设备，CIF价格为30万英镑。被评估设备所在企业，以及与之比较的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续按CIF价格0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不需要另行计算，被评估设备尚可使用5年，年营运成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备在企业的正常投资报酬率为10%，评估时英镑与美元的汇率为1.4：1，人民币与美元的汇率为8：1。 要求：（1）什么是重置成本法？适用哪些范围？（2）物价指数法与重置核算法区别？（3）根据上述数据估测该进口设备的重置成本、设备的成新率、功能性贬值及评估价格。（4）若该企业评估日目的在于此设备抵押向银行申请贷款，其企业应进行怎样的账务处理？ 答：（1）重置成本法是现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该资产的实体性贬值、功能性贬值和经济贬值，估算资产价值的方法。重置成本法适用于持续使用假设前提下的机器设备评估。 （2）第一，物价指数法估算的重置成本仅考虑了从变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。第二，物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上，而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 （3）①重置成本 由于评估时生产厂家已不再生产被评估资产，应取替代设备的CIF价格比较合理，即被评估设备的CIF价格为30万元。设备重置价＝30万英镑÷1.4×8＝171.43(万元) 银行手续费＝30 ÷1.4×8×0.8%＝1.37(万元) 国内运杂费＝(171.43+1.37) ×3%＝5.18(万元) 进口设备重置成本＝171.43+1.37+5.18＝177.98(万元) ②成新率＝5/(5+6)=45% ③功能性贬值=20 000 ×(1－33%) ×(P/A，10%，5) =13 400×3.7908＝5.08 (万元) ④评估价值＝177.98×45%－5.08＝75.011(万元) （4）无需进行会计账簿调整。 2.甲企业拥有职工人数300人，其中签订10年期劳动合同的100人，签订长期劳动合同的200人，预计经营期10年，每年工资报酬维持在900万元左右。评估基准日为2002年1月1日，经调查去的该企业过去5年的资产收益率、行业平均资产收益率资料如下： 年限20012000199919981997 甲企业资产收益率RF9.6%9.2%8.8%7.2%8.6% 行业平均资产收益率RE8%8.5%9%8.6%8.8% 国库利率为2.1%，风险报酬率为3%，故折现率定为5.1%。 要求：确定甲企业人力资源的评估价值。 答：人力资源评估价值＝900×（1/5.1%）×[1-1/（1+5.1%）10]×｛[（5×9.6%）/8%+（4×9.2%）/8.5%+ （3×8.8%）/9%+（2×7.2%）/8.6%+（1×8.6%）/8.8%]/15｝＝6915.94×1.06＝7330.89（万元） 3.某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。 要求：（1）什么是收益现值法？其适用的条件是什么？（2）评估该地产现时价值。 答：（1）收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，进而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其适应的条件是：①资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；②未来的收益可以正确预测计量；③与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。 （2）该地产现实价值＝＝＝ ＝＝232.21(万元)
第二章 资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功 能 价 值 法 ： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 4．规模经济效益指数法： X ? ?? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重 置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2. 公 式 计 算 法 ： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实? -= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 % 100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间 截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: % 1001???? ? ???????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1???? ? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值= () ()∑ =+++=n t t t t r A r R P 1 11 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限 时， R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年 等 值 收 益 额 ： 评 估 值 = () () ∑ ∑ ==++ +=n t t n i t t r A r R P 1 1 11 2. 未来收益不等额情形： 资产评估值（预 期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器
自考《资产评估》串讲讲义 第一部分试题的题型题量 目前《资产评估》试题的题型包括五种题型：单选题、多选题、名词解释、简答题和计算题，具体情况如下表： 《资产评估》试题题型和题量 第二部分各章重点串讲 对资产评估课程的学习，应该做到“全面复习、重点掌握、融会贯通”，在前面基础班中学员已经进行了全面复习，下面我重点指出各章关键的知识点，这些关键知识点是本学科的支撑点，也是考试的重点。 第一章总论（★★） 一、本章考情及重点 1.本章在考试中处于重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在8分左右。例如，2007-2009年考试情况如下： 2007—2009年本章出题题型和题量（分值）统计表
注：★越多越重要。 2．本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序。 二、本章重点内容串讲 第一节资产评估的含义 （一）资产评估的概念 1．资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 2．资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 （二）资产评估的特点 现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 （三）资产评估与会计计价的区别 1.二者发生的前提条件不同 2.二者的目的不同 3.二者的执行操作者不同 第二节资产评估的对象 （一）资产的含义 会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解： 1.资产是一种权利 2.资产是一种获利能力 3.资产必须为某一主体所拥有和支配 （二）资产的分类
全国2014年4月高等教育自学考试 《资产评估》答案 课程代码：00158 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸” 的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。 1、下列选项中，不属于 ．．．资产评估特点的是（D ）1-3 A、预测性 B、咨询性 C、市场性 D、科学性 2、按资产是否具有综合获利能力进行分类，可分为（ B ）1-7 A、有形资产和无形资产 B、单项资产和整体资产 C、短期资产和长期资产 D、可确指的资产和不可确指的资产 3、下列原则中，属于资产评估工作原则的是（ A）1-17 A、独立性原则 B、预期性原则 C、替代性原则 D、贡献性原则 4、下列各类资产中，适合采用市场法评估的是（D ）2-33 A、专用设备 B、受地区、环境等严格限制的资产 C、大部分无形资产 D、通用设备 5、资产评估中的资产损耗与会计学中的资产折旧（ B ）2-44 A、是相同的概念 B、是不同的概念 C、有时相同，有时不同 D、在量上是相同的 6、当资产利用率大于1时，表示资产（ A ）2-40 A、实际已使用年限比名义已使用年限长 B、实际已使用年限比名义已使用年限短 C、实际已使用年限等于名义已使用年限 D、实际使用年限比总使用年限长 7、折现率本质上是（C ）2-51 A、风险报酬率 B、无风险报酬率 C、特定条件下的收益率 D、超额收益率 8、某设备经济寿命为1O年，目前已使用3年，其控制系统意外受损，估计修复费用需lO 万元，目前该设备重置成本为50万元，则该设备成新率为（ C ）3-88 A、44％ B、50％
资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产 4．规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?= 定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率
第六章流动资产评估 一、单项选择题 1.某企业对其应收账款进行评估，评估基准日应收账款金额72万元。已知前5年应收账款余额为l00万元，坏账发生额为5万元，预期应收账款的变现成本为0.6万元，企业的应收账款评估值为（）。 A.36.0万元 B.70.56万元 C.68.4万元 D.67.80万元 2.市场法评估在制品适用于（）。 A.成本法计算此较麻烦时 B.生产制造过程中物价发生较大变化时 C.在制品没有社会平均工艺定额时 D.因产品下马在制品只能按评估时的状态向市场出售时 3.（）是按照应收账款拖欠的时间长短，分析判断可收回的金额和坏账损失。 A.坏账估计法 B.信用分析法 C.账龄分析法 D.信用估计法 4.对现金和各项存款的评估，应以（）作为评估值。 A.核实后的实有额 B.清算价格 C.未核实的账面价值 D.重置价值 5.下列不属于流动资产特性的有（）。 A.周转速度快 B.变现能力强 C.风险小 D.形态多样化 6.某企业3月初预付6个月的房屋租金90万元，当年5月1日对该企业评估时，该预付费用评估值为（）。 A.35万元 B.60万元 C.45万元 D.30万元 7.某企业产成品实有数量80台，每台实际成本94元，该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70：30，根据目前有关资料，材料费用综合调整系数为l.20，工资、其他费用综合调整系数为l.08。该产品的评估值应接近于（）。 A.9 745元 B.8 753元 C.7 520元 D.8 800元 8.某项在用低值易耗品，原价750元，预计使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品现行市价为l200元，由此确定在用低值易耗品评估值为（）。 A.300元 B.900元 C.750元 D.1200元 9.某企业有一期限为l0个月的票据，本金为50万元，月利息为10‰，截至评估基准日离付款期尚差三个半月的时间，则该应收票据的评估值为（）。 A.532 500元 B.500 000元 C.517 500元 D.500 325元
资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间资率截止评估日资产累计法定利用 三、功能性贬值及其估算 一. 成本法的基本计算公式：被评估资产评估值= 重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬 值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/ 按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成 本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成 本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 被评估资产被评估资产年产量参照物 重置成本参照物年产量重置成本 4 . 规模经济效益指数法： 被评估资产n被评估资产年折现功能性贬值额t1净超额运营年本系数 （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本四、经济性贬值及其估算 资产预计可被资产原设计 利用的生产能力生产能力 经济性资产年收所得 贬值额益损失额1税率P A,r,n 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限）X 100% 2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本X 100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： n 评估值=P t 1 R t A 1 r t 1 r t R---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有设备评估值=重置成本- 实体性贬值- 功能性贬值- 经济性贬值 资产的功能性贬值测算方 第二章资产评估的基本方 经济性 贬值率 100% 被评估资产的重置成本参照物资产的重置成本被评估资产的产量 参照物资产的产量限时，R-中还包括期末资产剩余净额。 n——收益年期r——折现率 X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R /R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R'-----某类抽样资产 的重置成本R---- 某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1. 观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置 成本x （1—实体性成新率） 2. 公式计算法： 资产的实重置成本预计残值实际已 体性贬值—总使用年限使用年限总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率2.资产未来收益无限期情况: （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额 R t 2.未来收益不等额情形: 评估值= 资产评估值（预期收益现值）=Y前若干年各年收益额x各年折现系 数+以后各年的年金化收益/资本化率x前若干年最 后一年的折现系数 第三章、机器设备评估的成本法:机器
2015年1O月高等教育自学考试全国统一命题考试 资产评估试卷 (课程代码 00158) 本试卷共5页，满分100分，考试时间150分钟。 考生答题注意事项： 1.本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。 2.第一部分为选择题。必须对应试卷上的题目使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。 3.第二部分为非选择题。必须注明大、小题嚼，使用O.5毫米黑色字迹签字笔作答。 4.合理安排答题空间。超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题l分，共30分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡” 的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。 1. 下列资产分类标准中，将资产分为有形资产和无形资产的是 A. 接资产是否具有获利能力分类 B. 按资产存在彤态分类 C. 按资产能否独立存在分类 D. 按资产的流动性分类 2. 下列选项中，符合公开市场内涵的是 A. 交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益 B．交易各方掌握的市场信息不对称 C. 交易各方需在限定的时间内完成交易 D. 交易条件公开且具有排他性 3. 在资产评估程序中，首先要明确资产评估业务基本事项，其中包括明确 A. 资产评估计划类型 B. 资产评估业务约怒书梅斌 C. 资产评估过程中的具体步骤 D. 资产评估基准疆 4. 下列关于折现率和资本化率的表述中，正确的是 A．折现率与资本化率有着本质区别 B．风险越大，折现率、资本化率越低 C. 风险越大，折现率、资本化率越高 D．风险越小，折现率、资本化率越高 5. 应用收益法评估资产价髓时，收益额通常是指被评估资产的 A. 预期收益 B. 评估基准日实际收益 C. 评估基准目前若干年的平均收益 D. 历史收益 6. 采用重置核算法估算的重置成本悬 A. 复原重置成本 B. 更薪重置成本 C. 原始成本 D. 既可能是复原重置成本，也可能是更新重置成本 7. 下列方法中，不属于估测机器设备实体性贬值率或成新率的是 A. 使用年限法 B. 会计折旧法 C．观测分桥法 D. 修复费用法 8. 某被评估进口设备账面原值为l000万元人民币，其中80％为外汇支付，进
点击免费试听更多自考网络课程https://www.doczj.com/doc/e110044491.html,/classroom/index.php 2010年自学考试《资产评估》串讲笔记第三章 第三章机器设备评估 机器设备的评估在历年考试中会出现相应的题目，例如判断题、选择题、计算题，比分大概在10分左右。 机器设备评估主要考虑的是机器设备的特点、机器设备评估的鉴定、机器设备价值规律及改变，以及机器设备评估过程中方法的选择和应用。 第一节机器设备评估的特点 一、机器设备及其分类 二、机器设备评估的特点 三、机器设备评估的程序 一、机器设备及其分类 （一）机器设备估的特点 机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。 例如，电饭煲、冰箱、洗衣机都属于机器设备的范畴。 从其自身特征以及评估需要，可以看出机器设备的特点： 1、单位价值高、使用期限长； 2、价值高低与所处地域不具有直接关系； 3、机器设备中依附着无形资产； 更新越快的资产，依附的无形资产的价值就越高，考虑机器设备评估过程中，应考虑依附着无形资产的条件。技术含量比较高的机器设备，更新速度相对较快，而且在评估时，高无形资产的价值量也不一样，如果某一项机器设备中依附着无形资产价值较低，而且技术含量较低时，这项设备往往更新速度较慢，而且它的价值受无形资产的影响较小。例如电脑更新速度快；锤子更新速度慢。 ════════════════════════════════════════════════════════════════════ 华夏大地教育网https://www.doczj.com/doc/e110044491.html, 中国远程教育领航者自考网络辅导第一校园本套试题共分10页，当前页是第1页-