保利地产第三方季度评估方案调整说
明
土建过程评估方案调整说明
一、实测调整说明：
1、季度评估不再对精装修进行检查，精装修标段抹灰工程全部参
评完成后即不在进行检查。如已进入精装修项目存在三层以上抹灰新工作面时，仍进行季度评估，墙面腻子已施工时仍按抹灰标准进行检查。
2、住宅实测将抹灰工程与设备安装合并，比例按一下原则进行调
整：
3、商业，实测项除删除地砖等精装修检查项外，防火门并入抹灰
工程检查，其余部分保持不变。同时抹灰空鼓测区由原方案一个自然间变更为一面墙。
4、实测实量把现在主体结构（混凝土、砌体、钢结构）、设备安
装（通风与空调、给排水及采暖、电气工程）、抹灰工程（抹灰工程、防水）、幕墙工程共四分项改为三个分项：主体结构工程（混凝土、砌体、钢结构）、建筑装饰装修工程（抹灰、防水、幕墙）、机电安装工程（通风与空调、给排水及采暖、
电气工程）。
5、商业砌筑工程中砌筑节点原“墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔
不少于7天”调整为不少于14天。
调整说明：原体系中7天描述有误，与规范不符，因此按规范要求调整为14天。
6、明确对层高超过五米的住宅项目，垂平等指标只是三米以下的
墙面进行检查，顶棚水平度等指标仍需继续检查。
7、防渗漏实测项中屋面防水卷材厚度应调整为防水层厚度。
调整说明：原体系中对于屋面涂膜厚度无检查项，因此予以增加。
8、防渗漏实测项中卫生间卫生间涂膜厚度选点原则由“共8个测
区，现场取样，实测值与设计值进行对比。”，调整为“随机选择8个卫生间，每个卫生间取目测最薄处，实测值与设计值进行对比。”。
调整说明：对测区数量进行明确为8个卫生间，同时由于渗漏易发生在最薄弱环节，因此将取样部位调整为目测最不利部位。
9、防渗漏外门窗及窗口封堵检查项中选点原则由“已施工完成区
域随机抽查10处，合格记为”0“，反之则为“1”。”调整为“已施工完成区域随机抽查4处，合格记为”0“，反之则为“1”。”
调整说明：原体系描述有误，现进行修正。
10、防渗漏女儿墙及屋面找坡坡度检查项中选点原则由“已施工完
成区域随机抽查10处，合格记为”0“，反之则为“1”。”
调整为“已施工完成区域随机抽查2个屋面，合格记为”0“，反之则为“1”。”
调整说明：原体系描述有误，现进行修正。
11、实测实量新增主体楼地面严禁打磨批嵌修补；砌筑工程墙面严
禁打磨批嵌修补，每修补一处按该测区不合格计算；抹灰工程墙面严禁采用磨光机打磨。
调整说明：主体工程中，楼板厚度为重点控制项，且涉及结构安全隐患，因此楼板厚度严禁修补，一经发现，直接按不合格计。砌筑工程中，墙面打磨、批嵌后影响后期甩浆及抹灰，存在较大空鼓/开裂隐患，因此砌筑工程严禁修补；抹灰工程墙面使用磨光机打磨时易对墙体产生较大扰动，存在空鼓隐患，因此严禁采用磨光机处理墙面。
12、实测实量新增主体修补不得造成空鼓、开裂、起泡、露筋等二
次质量隐患，且批嵌厚度不得超过1cm，如出现该部位相应实测指标直接按不合格计。砌筑工程要求“外门窗洞口尺寸严禁打磨、使用普通砂浆修补，且修补后不得存在空鼓/开裂等现象，一经发现，直接按不合格计。对于主体成型洞口，其修补要求参照主体大面积修补、打磨要求，如出现大面积修补、打磨现象，直接按实测合格率80%处理”
调整说明：原方案中主体工程仅要求对修补方案合理性进行检
查，未对具体要求明确，现进行明确要求。砌筑工程中对于外门窗洞口修补三季度检查中已经开始要求，现予以文字明确。
13、明确现场实测测区严禁不合理隐蔽，如砌筑未完成墙面进行甩
浆隐蔽的，一经发现，标段综合得分扣5分。同时明确现场严禁公布完测区后突击修补、整改，一经发现，标段综合得分扣3分。
14、调整综合分计算方式，住宅项目调整为60%×实测实量合格率
＋20%×安全文明施工合格率＋20%×质量风险合格率；商业项目调整为60%×实测实量合格率＋20%×安全文明施工合格率＋20%×质量风险合格率。
二、安全文明调整说明
1、住宅项目与商业项目安全文明检查标准保持一致。
2、文明施工检查中，施工场地检查中增加“安全网污染每处扣2
分”，原体系中“现场随意大小便的，扣5分”，调整为“现场随意大小便的，一处扣5分，扣完10分为止”
调整说明：原体系中对于安全网污染检查项缺失，因此予以增加。同时对部分项进行量化，便于各项目对比。
3、文明施工检查中，现场材料检查中原体系“材料堆放不整齐、
未标明名称、规格扣5分”，调整为“材料堆放不整齐、成品保护措施不到位、未标明名称、规格扣5分”；原体系中“未做到工完场地清扣1-5分（每发现1处扣1分，扣完5分为止）”，调整为“未做到工完场地清扣1-10分（每发现1处扣
1分，扣完10分为止）”
调整说明：原体系中对于材料堆放时成品保护措施是否到位检查项缺失，如加气块堆放时未设置上盖下垫措施等，因此予以增加。同时对工完场清分项进行量化，便于项目间对比。
4、脚手架及卸料平台检查中，悬挑脚手架检查项“架体与主体结
构未采用连墙件刚性连接，连墙件竖向未按楼层设置，横向大于4跨，连墙件自由端长度小于100mm。（每一处扣5分）”予以删除，并入连墙件检查项。
调整说明：原体系中该条与连墙件检查项重复，因此予以删除，纳入连墙件检查。
5、脚手架及卸料平台检查中，悬挑脚手架检查项增加“锚固螺栓
未采用双螺帽、且螺栓外露丝扣不足2-3个丝、悬挑工字钢末端保护长度不足200mm”。
调整说明：原体系中该条缺失，按规范要求予以增加。
6、脚手架及卸料平台检查中，落地式脚手架检查项中增加“扫地
杆离地间距大于规范值”。
调整说明：原体系中对于扫地杆离地间距未进行明确，因此增加检查，要求扫地杆离地间距不得大于规范值。
7、脚手架及卸料平台检查中，卸荷钢丝绳检查项由原体系中“钢
丝绳存在破损、断丝现象”，调整为“钢丝绳存在破损、断丝、松股现象”。
调整说明：原体系对于钢丝绳松股检查缺失，因此予以增加。
8、脚手架及卸料平台检查中，架体防护检查项中增加“外架上严
禁堆载材料。”
调整说明：原体系描述为“脚手架荷载超过规定，施工荷载堆放不均匀”，未明确严禁堆载材料，因此予以增加。
9、脚手架及卸料平台检查中，连墙件检查项原体系“对高度24m
以下的脚手架，未采用刚性连墙件与建筑物可靠连接，或未采用拉筋和顶撑配合使用的附墙连接方式。且使用仅有拉筋的柔性连墙件的。（扣10分）”，调整为“对高度24m以下的脚手架应设置连墙件，连墙件自由端长度小于100mm。（每一处扣5分）”。同时对于原体系中
调整说明：原体系中描述存在偏差，对于24m以下架体，规范要求可不采用刚性连墙，同时原体系对于末端保护长度未予以明确，因此予以调整。
10、脚手架及卸料平台检查中，连墙件检查项原体系“对高度24m
以上的双排脚手架，未采用刚性连墙件与建筑物可靠连接。
（扣5分）”，调整为“对高度24m以上的双排脚手架，未采用刚性连墙件与建筑物可靠连接，连墙件自由端长度小于100mm。（每一处扣5分）”
调整说明：将悬挑架中重复检查项纳入连墙件检查。
11、脚手架及卸料平台检查中，卸料平台检查项由原体系中“悬挑
式槽钢卸料平台的搁支点与上部拉接点，设置在脚手架等施工设备上的。（扣10分）”，调整为“悬挑式槽钢卸料平台的
搁支点与上部拉接点，设置在脚手架等施工设备上的；卸载钢丝绳在外架受力等。（扣10分）”
调整说明：原体系中对于卸料平台卸载钢丝绳是否在外架上受力检查缺项，因此予以增加。
12、脚手架及卸料平台检查中，卸料平台检查项由原体系中“操作
平台上未显著地标明容许荷载值，操作平台上人员和物料的总重量的（扣5分）”调整为“操作平台上未显著地标明容许荷载值，操作平台上人员和物料的总重量的；卸料平台上无验收合格牌。（扣5分）”
调整说明：原体系中对于卸料平台是否悬挂验收合格牌检查缺项，因此予以增加。
13、脚手架及卸料平台检查中，卸料平台检查项增加“未编制专项
施工方案或审批手续不齐全；现场搭设方式存在安全隐患，与方案不符（一处扣5分）。”检查项。
调整说明：卸料平台为现场危险性较大的分项，原体系对于此处检查缺失，为确保现场安全施工，因此予以增加。
14、模板支架检查中，施工方案检查项中由原体系“专项施工方案
未明确混凝土浇筑方式扣10分”调整为“专项施工方案未明确混凝土浇筑方式、无后浇带支模方式扣10分”。
调整说明：后浇带支模为现场应重点关注项，且涉及到结构安全，因此予以增加检查。
15、模板支架检查中，立杆设置检查项中增加“梁底未按方案要求
设置独立支撑、龙骨使用单钢管支撑、木方间距大于规定值每处扣2分”、“模板支撑体系与外架相连的，扣15分。”两项检查。
调整说明：以上两项检查项对现场模板支撑体系稳定性及外架稳定性有较大影响，存在较大安全隐患，因此予以增加检查。
16、高处作业检查中，安全网检查项中增加安全网破损检查。
调整说明：原体系检查项中对安全网破损未进行明确，因此予以增加。
17、施工用电检查中，现场照明检查项中原体系“潮湿作业未使用
36V以下安全电压的。（扣15分）”调整为“潮湿作业环境照明缺失或未使用36V以下安全电压的。（扣15分）”，配电线路检查项中由原体系“使用四芯电缆外加一根线替代五芯电缆的。（每一处5分）”调整为“电缆平方数不足、使用四芯电缆外加一根线替代五芯电缆的。（每一处5分）”。
调整说明：潮湿作业环境未设置照明、电缆平方数不足存在安全隐患，且不符合规范要求，因此予以明确、增加检查。18、基坑检查中，原“人员上下无专用通道的（扣10分）”调整
为“人员上下无专用通道的（扣10分），通道搭设不牢固、材料不符合要求的（扣5分）”，原“基础施工无支护方案的（扣10分）”调整为“基础施工无支护方案的或方案审批手续不齐（扣10分）”
调整说明：原方案对通道搭设不到位、方案审批手续不全时扣
分未明确，现予以明确。
19、施工升降机检查中，原体系“停层平台搭设不符合规范要求扣
8分”调整为“停层平台搭设滞后扣8分、停层平台未内向找坡、脚手板铺设不严、不牢每处扣2分；停层平台两侧未设置防护栏杆、挡脚板每处扣5分。”；原体系“未安装平台门或平台门不起作用每一处扣4分，平台门不符合规范要求的4分、未达到定型化每一处扣2分”调整为“未安装平台门或平台门不起作用每一处扣5分，平台门不符合规范要求的4分、未达到定型化每一处扣2分”
调整说明：原体系中施工升降机与物料提升机检查中以上两处相同检查项描述不统一，因此予以统一。同时对于停层平台搭设不符合规范要求未予以明确说明，先进行说明。
20、塔式起重机与起重吊装检查中，警戒监护检查项中增加“塔吊
作业时无指挥人员、特种作业人员未持证上岗扣10分一处”。
调整说明：原体系中缺失以上检查项，按规范要求，予以增加以上检查。
21、施工机具检查中，钢筋加工机增加“防护棚搭设不到位、作业
区未悬挂安全操作规程”检查，砂浆搅拌机增加“作业区未悬挂安全操作规程”检查。
调整说明：原体系中缺失以上检查项，按规范要求，予以增加以上检查。
22、安全文明增加红线标准要求，当项目出现违反时，直接安全文
明按零分计。
调整说明：红线标准要求主要针对重大安全隐患，为提高项目安全管理水平予以增加。
三、住宅质量风险调整说明：
1、质量风险检查阶段划分为地下结构、地上结构、砌体、抹灰、
屋面工程、外墙装饰六大部分。
2、质量风险评分由原方案A级(1-3处扣25%分）、B级（4-7处扣
50%分）、C级（8处以上扣100%分）调整为B级（1-3处扣50%分）、C级（3处以上扣100%分）。
调整说明：为加强现场质量管控，提高项目管理水平，因此将风险扣分等级予以调整。
3、地下结构止水螺杆检查项中，增加止水螺杆“止水螺杆应设置
止水片、止水片应焊接饱满、止水片规格应不低于设计及方案要求”以及“止水螺杆封堵方式应符合规范及方案要求”。
调整说明：原体系中对止水螺杆止水片及止水螺杆封堵方式未予以明确，为提高项目防渗漏水平，降低后期渗漏隐患，因此进行增加。
4、地下结构止水钢板增加“止水钢板不得出现破损、焊伤”、
“止水钢板规格应符合规范及设计要求”，同时增加预埋件要求“预埋件不应过密，埋件周围混凝土振捣应密实；预埋件不应松动；预埋件固定钢筋不应穿透混凝土层，止水环不应松
动、未满焊；预埋管道不应自身有裂缝、砂眼、水渍等问题，禁止地下水经过管壁渗漏。”
调整说明：原体系中对以上三处未予以明确，为提高项目防渗漏水平，降低后期渗漏隐患，因此进行增加。
5、地下结构防水施工明确“防水卷材施工：应对阴阳角、变形
缝、穿墙管道及薄弱部位加强处理，后浇带接缝处两边各延500mm做加强附加层；防水卷材搭接长度不应小于100mm；
采用多层卷材时应错开1/3幅宽且不得相互垂直铺贴；卷材禁止出现破损、扭曲、空鼓、折皱、起泡问题”、“防水涂料施工：应与基层粘结牢固，表面平整、均匀、不得有流淌、折皱、鼓泡、露胎体和翘边等缺陷，涂料禁止一次成型，先涂刷转角、穿墙等加强部位后进行大面积涂刷；同层相邻搭接宽度不得小于100mm。”、“侧壁应采用聚苯泡沫板、砌砖保护墙等进行有效保护”。
调整说明：原体系中对以上三处未予以明确，现予以明确要求。
6、地下结构防水施工增加“卷材收口措施应牢固到位”、“回填
之前保护措施应齐全，靠近防水层1m范围内回填土内不应有大于20cm的硬块，且回填之前防水层不允许出现泡水。”
调整说明：原体系中对以上未予以明确，为避免卷材收口措施不到位造成卷材起口、避免回填土内存在硬块对防水层造成破坏，为提高项目防渗漏水平，降低后期渗漏隐患，因此进行增
加。
7、地下结构后浇带检查增加“后浇带的留设位置应符合设计要
求，后浇带和施工缝的留设及处理方法应符合施工方案要求，防水薄弱部位及底板上不应留设施工缝，墙板上如必须留设垂直施工缝时，应与变形缝相一致；施工缝新旧混凝土应结合完好，不应出现清理不净等问题。”、“后浇带部位浇筑前结合面应凿毛，除去松动石子或夹渣、垃圾等，钢筋应进行除锈和调直。”检查项。
调整说明：原体系中对此检查缺失，予以增加。
8、地下结构与地上结构增加钢筋工程检查，具体检查要求见质量
风险记录表。
调整说明：钢筋工程为施工质量控制关键环节，原体系中未对钢筋进行过多检查，因此进行增加。
9、地上结构防渗漏检查增加楼板开裂检查项“有防水要求区域如
卫生间、露台、外阳台等部位楼板不应出现裂缝、裂缝应及时根据裂缝成因编制专项方案进行处理。”
调整说明：楼板开裂一方面存在结构安全隐患，同时会降低结构自防水能力，防渗漏的首要前提是提高结构自防水能力，因此增加对有防水要求区域楼板开裂检查。
10、地上结构防渗漏检查增加降板检查项“卫生间、阳台应按设
计要求设置降板，且降板高度应不低于设计要求（如设计无降板则该项不进行检查）。”
调整说明：原体系中对降板未明确要求，但降板高度不足存在较大渗漏风险，为提高项目防渗漏水平，降低后期渗漏隐患，因此进行增加。
11、地上结构防渗漏检查穿墙螺杆检查项增加“有防水要求区域
如沉箱式卫生间内不得使用普通螺杆。”，同时明确“外墙螺杆应封堵密实到位，封堵方式应符合规范及方案要求；内侧使用发泡剂封堵，外侧使用防水砂浆封堵密实；发泡剂应封堵密实，不得外露、切割；防水砂浆不应出现开裂”
调整说明：沉箱式卫生间底部使用普通螺杆存在较大渗漏隐患，原体系中缺失该检查项，因此予以增加。同时原体系中对外墙螺杆洞封堵方式未明确，本次调整进行明确要求。
12、地上结构防渗漏检查中外墙孔洞封堵项明确“外墙脚手眼、
槽钢洞等孔洞应使用细石混凝土封堵密实，封堵前钢管应割除、孔洞应清理干净，不得采用铁丝穿模加固模板”。
调整说明：原体系中对外墙孔洞封堵方式未明确，本次调整进行明确，同时因使用铁丝穿模存在较大渗漏隐患，因此标准提出严禁使用铁丝穿模。
13、地上结构混凝土观感质量增加“同一施工段的混凝土应连续
浇筑；混凝土坍落度应满足方案及规范要求；现浇混凝土浇筑完毕后应按方案及时采取养护措施。”。
调整说明：原体系中缺失相应检查项，为确保主体成型质量，因此予以增加。
14、地上结构增加模板工程检查。具体检查要求见表格。
调整说明：模板工程直接影响主体成型质量，原体系中缺失相应检查项，因此予以增加。
15、砌筑工程检查中，增加“砂浆集中搅拌处应设置配合比标
识”、“砂浆不得掺用“砂浆宝”等外加剂”、“砌体转角、交接处应留槎、接槎并同时砌筑”；明确“现场应确保砌筑间歇期不低于14天”、“大于300mm的洞口上部应设置过梁”。增加“管槽开设深度不低于管径+15mm，宽度不低于管径+30mm”
调整说明：原体系中仅要求砂浆配合比合规，现方案予以细化明确要求砂浆集中搅拌处应设置配合比标识，严禁使用“砂浆宝”等外加剂。对于转角部位砌筑方式提出明确要求。同时原体系要求不应一次砌筑到顶、应设置过梁，现根据规范要求明确砌筑间隙期不低于14天、大于300mm的洞口上部应设置过梁。同时原体系未对开槽深度予以要求，现根据GB50303- 《建筑电气工程质量验收规范》增加。
16、砌筑工程检查防渗漏检查项中，对窗台压顶增加“合模前与剪
力墙交接部位应凿毛；压顶高度应不低于100mm或图纸要求”
调整说明：窗台压顶浇筑前与剪力墙交接部位如未凿毛，后期易存在冷缝，存在渗漏风险，因此增加凿毛检查要求。同时原体系未对压顶高度明确，本次明确压顶高度。
17、砌筑工程检查防渗漏检查项中，增加窗边预制块检查项“门窗
洞口、栏杆预埋预制砼块、实心砖，位置应与门窗栏杆连接点匹配。外窗预制块留设方式应符合规范要求。”
调整说明：原体系中未对预制块提出要求。但栏杆部位如未设置预制块，后期易造成栏杆固定松动，存在质量隐患。外窗设置固定块是避免后期外窗固定时固定片直接固定在加气块上，外窗固定不牢固引起渗漏隐患。因此予以增加检查项。同时固定块设置间距按《GB50327- 住宅装饰装修工程施工规范》门窗工程要求10.3.3中要求“固定点应距窗角、中横框、中竖框150-100mm 固定点间距应小于或等于600mm”应确保固定片后期固定到位。
18、砌筑工程检查中，增加“严禁出现先进行线盒固定后进行灰饼
施工等明显工序不合理行为”，抹灰工程检查中增加“严禁先进行墙面甩浆后进行灰饼施工等明显工序不合理行为”。
调整说明：现场使用应现场按正常工序施工，严禁出现不合理工序。
19、抹灰工程防空鼓/开裂检查抹灰基层检查项中，增加“基层胀
模部位应在挂网、甩浆前处理，不得出现抹灰后剔凿墙面现象。”
调整说明：现场应按正常工序施工，应先进行抹灰基层处理后进行抹灰施工。抹灰后进行墙面剔凿时，易对周边墙体产生扰动，造成二次空鼓/开裂隐患，因此增加严禁抹灰后剔凿墙面检
20、抹灰工程防空鼓/开裂检查抹灰施工检查项中，增加“严禁抹
灰后开槽（因涉及后期精装修变更的除外）。”
调整说明：原体系中要求挂网、抹灰前用细石砼灌实，新体系对此予以明确要求。且抹灰后开槽易对周边墙体产生扰动，且难以封堵密实，易存在空鼓/开裂隐患，因此增加严禁抹灰后开槽检查项。
21、抹灰工程防空鼓/开裂检查抹灰施工检查项中，增加“砂浆集
中搅拌处应设置配合比标识”。
调整说明：原体系中仅要求砂浆配合比合规，现方案予以细化明确要求砂浆集中搅拌处应设置配合比标识。
22、屋面工程检查中，明确“刚性防水套管高度应不低于建筑完成
面150mm。”。
调整说明：原体系中描述为“刚性防水套管高度不足”，未对高度要求予以明确，因此予以明确说明高度。
23、屋面工程检查中，增加“屋面顶板不应出现渗漏；地面刚性层
不应出现开裂。”。
调整说明：原体系中对以上两处未予以明确，为提高项目防渗漏水平，降低后期渗漏隐患，因此进行增加。
24、外窗台找坡检查项由原体系中“外窗台抹灰排水坡度应大于
10%”调整为“外窗台抹灰排水坡度应大于5%，外窗台采用石材或铝板施工时，外窗台应设置找坡，找坡坡度应不低于设计
调整说明：原体系中对于外窗台采用石材或铝板施工时找坡无明确标准，因此予以明确不低于设计要求。
25、外窗塞缝施工质量检查中增加“外窗固定片不得固定在加气块
或灰缝内”及“且应先进行底部塞缝施工，后进行上部塞缝施工，严禁工序倒置”。
调整说明：外窗固定片如固定在加气块或灰缝内，易造成外窗固定不牢固、松动，存在渗漏隐患，因此要求需固定在预制块或实心砖上。同时外窗塞缝应严格按工序施工，先进行下部塞缝，后进行上部塞缝，一方面避免先进行上部塞缝后因沉降原因造成上部塞缝开裂，同时避免下部后塞缝时接茬部位难以塞缝密实存在渗漏隐患。
26、外窗成品保护调整为门窗成品保护，即将入户门等成品保护纳
入检查要求。
调整说明：原方案中对于入户门成品保护检查缺失，因此予以调整增加。
27、外窗、外墙渗漏检查中“外窗台抹灰排水坡度应大于10%”调
整为“外窗台抹灰排水坡度应大于5%”。
调整说明：原方案中实测实量表中要求找坡坡度为5%，质量风险表中要求为10%，此次存在冲突，且5%窗台找坡已能满足防渗漏要求，因此予以统一要求为5%。
28、外立面检查中，增加石材成品保护检查。结构安全中增加外
墙石材龙骨“严禁在砌体墙上设置埋板”
调整说明：原体系中对石材成品保护检查缺项，因此进行增加。外墙石材龙骨直接在砌体面设置埋板易造成埋设不牢固、易引起松动，存在安全隐患。
四、商业质量风险调整说明：
1、质量风险改为三个分项：主体结构工程（地下结构、地上结
构、砌体、钢结构）、建筑装饰装修工程（抹灰、屋面、外墙、幕墙）、机电安装工程（通风与空调、给排水及采暖、电气工程、弱电）.
2、质量风险检查土建部分按调整后住宅标准执行。钢结构、机电
安装内容检查标准要求与原方案保持一致，仅对部分描述方式进行调整。
3、幕墙连接方式检查中，增加不同材质之间做绝缘检查及连接套
芯检查。
调整说明：按照规范（JGJ102- ）4.3.8及（JGJ102- ）6.3.3条增加。
4、幕墙安全性能检查中，增加结构胶不允许现场注胶情况（全玻
幕墙除外）。
调整说明：按照规范（JGJ102- ）9.1.4条增加。
5、幕墙渗漏检查中，增加使用过期的硅酮耐候胶检查。
调整说明：按照规范（JGJ102- ）3.1.5条增加。
6、幕墙防火检查中，增加岩棉、镀锌铁皮厚度检查。
调整说明：按照规范（JGJ102- ）4.4.11条增加。
7、幕墙避雷检查中，增加均压环检查。
调整说明：按照规范（JGJ102- 条文说明）4.4.13条增加。
8、幕墙安装质量中增加挂件数量及形式、玻璃托块及压块（隐框
幕墙）、铝板加强筋检查。
调整说明：按照规范（JGJ102- ）4.3.11、(JGJT139- )6.2.8、(JGJ133- )5.4.2增加。
五、材料抽检调整说明：
1、对于材料抽检方案进行调整，具体调整方案见材料抽检方
案。。
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日
目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)
致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
房地产资产评估报告范例 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。以下是小编整理的关于房地产资产评估报告范例。欢迎大家参考! 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、委托方 名称：***公司 地址：*** 三、估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，
建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。 五、估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、估价时点 201*年8月15日 七、价值定义 采用公开市场价值标准 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、估价方法 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 十一、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的.测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
实用文案 房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵 文案大全
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
保利、远洋、绿城等企业发展养老地产战略、模式、思路
养老地产：“钱”景大盈利难 地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战 产业发展前景广阔 中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。 截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。 “房企做养老地产，具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。 “房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。高端私人医生服务微号kgn091，专注医疗健康养老地产行业。2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。 2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。 盈利模式难解 房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。 胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。
房地产评估报告 估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人：陈晨 估价机构：上海市金地房地产评估公司 估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666） 估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号：金地房估字[2012]第88号
目录 一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………
致委托方函 陈晨： 本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人：陈欧 2012年5月10日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
房地产评估报告 估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方： 估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号： 致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。 五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。 六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。
编号：xx(估)字2014第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。 估价人员：xxx xxx 估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30 陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28)
致委托方函 xxx(先生/女士)： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O一四年十一月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。报告编号兴业(估)字2014第0697号，估价时点为2014年11月28日，房地产抵押评估价值为693591594元。 估价师签章：
目录 1公司简介 2 2 组织架构 3 3保利2003—2005年的主要财务指标 3 4保利大事纪5
保利集团 1公司简介 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一。保利房地产集团已进入规模经营的阶段，形成了自身的优势和发展潜力，目前在全国十大城市同期运作40余个项目，坚持以中高端精品住宅为主，辅之以城市地标性商用物业等，业务涵盖房地产开发、设计、建筑、销售、物业管理等全过程。 保利房地产（集团）股份有限公司从1992年正式进入房地产行业，迄今已发展了整整14个年头。作为中国房地产行业发展的见证人，保利地产随着行业的不断规范和完善，自身也在不断进步和壮大。2005年，在国资委属下的房地产企业中，保利综合实力排名第一；2005年保利地产荣获全国房地产公司品牌价值五强，2006年度保利地产集团成功入选中国房地产企业综合实力前五强，保利地产集团始终坚持诚实守信的经营原则，是国家建设部首批授予的"放心房"履行承诺企业，中国工商银行授予最高信用等级(AAA)企业，广东省消委会首批房地产诚信企业，广东省资信20强和广州纳税最高信用等级企业。 保利地产集团在房地产开发中一贯主张“和谐生活，自然舒适”，保利地产不断发展壮大的过程，就是一部打造先进性和谐人居的历史。保利地产专注于项目的开发，不断提升产品的质量，为老百姓建造高素质的精品住宅，从上个世纪开发保利花园开始，保利地产对于和谐、自然、舒适的产品特色营造，代表了一个新居住时代的发展方向，引领着时代的潮流，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏。 保利房地产（集团）股份有限公司确立“务实、创新、规范、卓越”为企业经营理念，始终坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，积极提高核心竞争力和凝聚力，目前拥有大批高素质专业人才，以务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的广泛认同，保利地产品牌已深入人心。随着公司规模不断壮大，保利地产将继续打造精品，创造和谐生活，依法经营，规范管理，以行业旗舰的风采打造中国地产长城
深圳市正中联行土地房地产评估有限公司SHENZHEN ACCURACY UNITED REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 房地产抵押估价报告 委托方：韦利珍 正中联行（深）房字[2011]第4-0027号 项目名称：深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G 房地产抵押价值评估 估价机构：深圳市正中联行土地房地产评估有限公司 作业日期：2011年03月14日至2011年04月15日 电话：传真：
目录 一、致委托方函 ------------------------- 错误!未定义书签。 二、估价师声明 ------------------------- 错误!未定义书签。 三、估价的假设和限制条件 -------------- 错误!未定义书签。 四、估价结果报告 ----------------------- 错误!未定义书签。（一）委托方--------------------------- 错误!未定义书签。（二）估价方--------------------------- 错误!未定义书签。（三）估价对象 ------------------------ 错误!未定义书签。（四）市场背景分析-------------------- 错误!未定义书签。（五）估价目的 ------------------------ 错误!未定义书签。（六）估价时点 ------------------------ 错误!未定义书签。（七）价值定义 ------------------------ 错误!未定义书签。（八）估价依据 ------------------------ 错误!未定义书签。（九）估价原则 ------------------------ 错误!未定义书签。（十）估价方法 ------------------------ 错误!未定义书签。（十一）估价结果 --------------------- 错误!未定义书签。（十二）估价人员 --------------------- 错误!未定义书签。（十三）估价作业日期----------------- 错误!未定义书签。（十四）估价报告应用的有效期-------- 错误!未定义书签。 五、附表一：估价测算表 ---------------- 错误!未定义书签。 六、附表二：预计转让税费参考明细表--- 错误!未定义书签。 七、附件 -------------------------------- 错误!未定义书签。一、致委托方函 韦利珍： 承蒙委托，本公司对您指定的位于深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G房地产进行了价值评估，其目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根
房地产估价报告 韶ABC房地产评字[2006]第05号 委托方：韶关如东厂破产清算组 估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司 房地产估价师：A\B 韶关市ABC房地产评估有限公司 地址： 电话：传真：邮编：
目录 内容页次致委托方函 (1) 估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (4) 一、委托方 (4) 二、估价方 (4) 三、估价对象 (4) 四、估价目的 (4) 五、估价时点 (4) 六、价值定义 (4) 七、估价依据 (4) 八、估价原则 (5) 九、估价方法 (5) 十、估价结果 (5) 十一、估价人员 (5) 十二、估价作业日期 (5) 十三、估价报告应用的有效期 (5) 估价技术报告 (6) 一、个别因素分析 (6) 二、区域因素分析 (6) 三、最高最佳使用分析 (6) 四、估价方法选用 (6) 五、估价测算过程 (6) 六、估价结果确定 (8) 附件 (8)
致委托方函 韶关如东厂破产清算组： 受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。 本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥842219元）。详见房屋建筑物估价明细表。 注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。 韶关市ABC房地产评估有限公司 法定代表人（签名）： 二○○六年八月三十一日 ~1~
房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
精心整理房地产价值评估结课作业 资产评估陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成 来运用效率无关， 房地产持有人要出售该资产， 其重置成本，否则不如自己建造。 人工以及 2、收益法。 未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神 愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，
价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。 二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科 普兰等。 其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。
xxxx房地产估价报告范文一篇 目录 致委托方函 (2) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (9) 一、委托方 (9) 二、估价方 (9) 三、估价对象 (10) 四、估价目的 (16) 五、估价时点 (17) 六、价值定义 (17) 七、估价依据 (17) 八、估价原则 (18) 九、估价方法 (19) 十、估价结果 (19) 十一、估价人员 (21) 十二、估价作业日期 (21) 十三、估价报告应用的有效期 (21) 第四部分附件 (22) 报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号1北京岳华中天房地产评估有限公司房地产估价报告 致委托方函北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京市自来水集团有限责任公司： 承蒙贵方委托，我公司对位于北京市海淀区中关村大街18 号的中关村科技贸易中心部分房地产（具体包括：15 层写字楼2674.47平方米、18 层写字楼2628.95 平方米、5 层部分商铺719.68 平方米）进行房地产价格评估，目的是为了明确在估价时点上述房地产的市场价格，为贵方核定房地产价值提供价格参考依据。 评估人员本着客观、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定，结合特定的评估
目的，采用适当的评估方法，评估得到估价对象在满足估价的假设和限制条件下，于估价时点2007年4月3 日的评估结果如下： 估价对象总建筑面积:6023.1 平方米 估价对象房地产总价:9135.6246 万元 大写：玖仟壹佰叁拾伍万陆仟贰佰肆拾陆元整 （货币单位：人民币元） 其中: 1、15 层写字楼 建筑面积: 2674.47 平方米 房地产单价:13796 元/平方米 房地产总价:3689.6988 万元 大写:叁仟陆佰捌拾玖万陆仟玖佰捌拾捌元整 （货币单位：人民币元）报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号2北京岳华中天房地产评估有限公司房地产估价报告 2、18 层写字楼 建筑面积: 2628.95 平方米 房地产单价:13809 元/平方米 房地产总价:3630.3171 万元 大写:叁仟陆佰叁拾万零叁仟壹佰柒拾壹元整 （货币单位：人民币元） 3、5 层部分商铺 建筑面积: 719.68 平方米 房地产单价:25228 元/平方米
房地产价值评估结课作业 资产评估 1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在 选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其 已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论 述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金 收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930 年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20 世纪 60 年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
保利地产杯? 2016光谷环湖马拉松国际赛 一、活动目的： 1、项目2015 热销近1500 套，成为光谷销冠，16 年项目继续抢跑光谷，引领片区销量，借助长跑活动， 传输项目抢跑2016 的理念； 2、2016 年武汉要举行武汉马拉松比赛，通过活动借势“汉马”的城市级赛事，并以“汉马”训练赛的方式 进行召集邀约，从而扩大邀约范围，提升活动活动影响力； 3、通过活动邀约吸引更多上访客户，提升项目知名度； 4、通过高人气制造现场火热氛围，促进现场销售； 二、活动主题： 保利地产杯? 2016光谷环湖马拉松国际赛 三、活动概况： 活动时间：2016 年1 月16 日 活动地点：保利清能西海岸营销中心； 预计参与人数：300 人 邀约渠道及目标： 项目老业主及潜在客户100 人——销售员CALL 客邀约，现场经理每边销售邀约不少于50 人，总共不少于100 人，从 1 月1 日起开始邀约至 1 月15 日； 外拓报名30 人——周边社区拓客，陈燕萍在周边竞品楼盘以及老社区派单留电及海报张贴的方式邀约客户参加； 定向大企业邀约50 人——渠道组 渠道定向邀约不少于50 人，从1 月 1 日起开始邀约— 1 月15 日； 网络报名100 人——网络论坛，宋冬铭负责邀约方式：与得意网合作，并且在搜房业主论坛、大楚论坛及推送活动信息，搅动热爱马拉松爱好者以及西海岸新老业主及客户； 邀约目标：不少于100 人 邀约时间： 1 月1 日起开始邀约—1 月15 日微信邀约20 人——宋冬铭邀约时间：1 月1 日起开始邀约— 1 月15 日邀约利益点分配： 线上H5 页面前100 名报名者，每人可获得两张电影票（200 张）
房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)
致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日
关于房地产资产评估报告范本 一、个别因素分析 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于xx年，于xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于xx年，外观 * ，房屋所有权证号码为***。 二、区域因素分析 1.概况 *** 2.自然条件 ***。 3.对外交通条件 ***。 4.基础设施 ***。 三、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合
理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。 四、估价方法的选取 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 五、估价过程 1. 确定估价对象房地产年纯收入 A.确定估价对象房地产年总收入 ①确定客房年总收入 据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：客房年收入=房价×数量×入住率×365 客房年总收入=512.27万元 日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60% +(2+2)×2×50%+2×2×40%=96.8人 ②确定会议室年总收入 根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表： 会议室年收入=半天价格×2×出租率×365