COCOMOII成本估算模型
COCOMO的发展历程和很多IT管理相关模型的产生一样有着十分传奇的色彩，和其国的Lev i’s品牌牛仔裤一样有着悠久的历史。1981年的一天，师出TRW汤普森·拉莫·伍尔德里奇公司[美]计算机科学部从事软件开发成本估算研究工作的Barry Boehm博士——一个为成全天下软件开发事业而投生到历史的洪流中去,决意用智慧为世界迎来崭新的明天的人。工夫不负有心人，在历经日以继夜的无数次失败后，终于在这一天提出的结构型成本估算模型——“构建式成本模型”(COCOMO)，它是一种精确、易于使用的成本估算方法，而且是一个和Putnam一样已经得到业界数据的验证的模型。时过境迁，在随后的10年岁月里，在美国空军任职的Ray Kile先生,对其进行了修订改良，形成了中级COCOMO增强版，同时也是美军使用的标准版本。Boehm重来没有放弃成为一个伟大软件成本估算模型专家的理想，而一直从事如何有效地将COCOMO有效的运用到软件项目成本估算工具当中，他意识到IT界的发展极为迅速，如果没有发展和创新COCOMO终究有一天将会被社会所淘汰，被世人所遗忘，所以到了1996年，Boehm博士根据软件发展情况，终于发布了改进版，将COCOMO升级为C OCOMOII，而COCOMO II是对经典COCOMO模型的彻底更新，反映了现代软件过程与构造方法。美军国防部在1999年春季公布的参数模型指导手册中将此模型作为软件评估模型的首选，B oehm终于把COCOMO从浩瀚的同类工具中脱颖而出并推上世界巅峰，期间其著作《软件成本估算：COCOMOn模型方法》和《软件工程经济学》更成为无数IT项目管理人员所景仰的经典之作，终于智慧爆发,惨悟透了老子《道德经》中“大有则无”的思想,发现自己再强也只不过是凡俗人间的一片过眼云烟,所以看破红尘就此归隐。
然而他却给世人留下COCOMOII这个巨大的财富，为软件开发事业做出无法估计的贡献，也许是对他为软件世界付出辛勤汗水的一点告慰吧。要使用COCOMOII模型进行成本估算，首先必须了解一些关于它的用法和需要注意的地方，这样我们才能有效的将它应用当管理工作当中。
首先我们应该了解一下COCOMO模型中用到的一些变量，当然还有COCOMOII模型的类型和分类，这是估算软件成本的重要环节：
（1）COCOMO模型中的变量。
DSI-------源指令条数。不包括注释。1KDSI = 1000DSI。
MM-------开发工作量（以人月计） 1MM = 19 人日 = 152 人时 =1/12 人年
TDEV-----开发进度。(以月计)
（2）COCOMO模型的类型：
COCOMO模型中，考虑开发环境，软件开发项目的类型可以分为3种：组织型(organic): 相对较小、较简单的软件项目。开发人员对开发目标理解比较充分，与软件系统相关的工作经验丰富，对软件的使用环境很熟悉，受硬件的约束较小，程序的规模不是很大（<50000行）嵌入型(embedded): 要求在紧密联系的硬件、软件和操作的限制条件下运行，通常与某种复杂的硬件设备紧密结合在一起。对接口，数据结构，算法的要求高。软件规模任意。如大而复杂的事务处理系统，大型/超大型操作系统，航天用控制系统，大型指挥系统等。
半独立型（semidetached）：介于上述两种软件之间。规模和复杂度都属于中等或更高。最大可达30万行。
（3）COCOMO模型的分类：
COCOMO模型按其详细程度可以分为三级：基本COCOMO模型，中间COCOMO模型，详细COCO MO模型。其中基本COCOMO模型是是一个静态单变量模型，它用一个以已估算出来的原代码行数(LOC)为自变量的经验函数计算软件开发工作量。中级COCOMO模型在基本COCOMO模型的基础上，再用涉及产品、硬件、人员、项目等方面的影响因素调整工作量的估算。详细C OCOMO模型包括中间COCOMO模型的所有特性，但更进一步考虑了软件工程中每一步骤（如分析、设计）的影响。
COCOMOII不仅可以评估开发工作量，而且可以对项目的进度进行具体估计。 COCOMOII拥有规模计算，工作量估算，进度估算等重要能力能很好地帮助我们软件维护和进行软件决策。对我们在对项目的范围，时间，成本等管理是十分有利的条件，使我们拥有更多时间去关心项目的质量和使得人力资源更有效分配和利用起到极其重要的作用。可以从产品大小估计的结果中计算出项目的总体人员工作量和时间表。除了大小输入，另一项关键输入是对团队生产率的评测。该输入值可确定项目的总工作量。总的项目时间表与总工作量之间存在非线性的关系。遗憾的是，这些模型从数学的角度来看非常复杂，但是COCOMOII模型正好给我们的工作简化其中复杂的过程，为我们赢得更多的有效时间。
PM nominal = Person months effort of the project (人月工作量)
A = Constant representing the nominal productivity (工作量调整因子)
B = accounts for the relative economies/ diseconomies of scale (规模调整因子) Size = Size of the project (规模,千代码行或功能点数目)
首先这里我们可以看到COCOMO是一个典型的参数估算模型。其中重要的就是两个调整因子和规模的确定上面。
对于软件项目的规模，最适合的还是采用功能点法进行估算，在估算出功能点后可以根据功能点和代码行的折算关系得到代码行的估算数据。因此我们看到COCOMO本身并不能够解决规模估算的问题，更重要的是根据系统已经有的规模来确定项目的工作量和项目周期。
B是规模调整因子，也叫做过程调整参数，当B=1时候说明了工作量和规模之间是线性的关系，这个时候就等同到了我们平时通过规模/生产率来确定项目的工作量的情况上面。但根据实践经验，项目工作量并不是完全由简单的个体生产率来确定的，还涉及到开发灵活性，架构风险，团队，过程成熟度等很多的影响因素。因此需要对B进行适当调整,具体的调整规则参考下表：
B = 1.01 + 0.01 ( PRE
C + FLEX + RESL + TEAM + PMAT)
这里一般B一般都是大于1.01的。
当B<1时候，说明项目架构，开发环境，团队都足够健壮和稳定。这个时候项目表现出来了对规模的经济性，当规模成倍增加的时候，工作量反而不要翻倍。
当B>1时候，说明了项目工作量对规模的非经济性。当规模增加的时候可能会导致工作量的成倍增加。
对于调整因子A一般都是常量，这个需要总结历史项目的度量数据进行反推来计算。因此说要使用COCOMO成本估算模型，必须积累足够多的历史经验数据。
在工作量估算出来后，就可以根据工作量来估算项目的进度。个人认为COCOMO最大的贡献在于对项目进度的估算，如果说对工作量估算还存在当B=1的时候工作量和规模会成为线性
关系的话，那对于进度估算则基本上不会出现简单的线性关系。基本上都说明了项目的进度不是简单的根据工作量除以资源的投入而得到的。
TDEV代表项目的进度，其中单位仍然按月计算。通过Excel绘制出工作量与进度的关系曲线如下：
软件开发成本估算 软件开发成本估算主要指软件开发过程中所花费的工作量及相应的代价。不同与传统的工业产品，软件的成本不包括原材料和能源的消耗，主要是人的劳动的消耗。另外，软件也没有一个明显的制造过程，它的开发成本是以一次性开发过程所花费的代价来计算的。因此，软件开发成本的估算，应是从软件计划、需求分析、设计、编码、单元测试、集成测试到认证测试，整个开发过程所花费的代价作为依据的。 软件开发成本估算的经验模型 1.Putnam 模型 1978年Putnam提出的，一种动态多变量模型。 L = Ck * K1/3 * td4/3 其中： L-----------源代码行数(以LOC计) K-----------整个开发过程所花费的工作量（以人年计） td-----------开发持续时间（以年计） Ck----------技术状态常数，它反映“妨碍开发进展的限制”，取值因开发环境而异，见下表
从上述方程加以变换，可以得到估算工作量的公式： K = L3/(Ck3*td4) 还可以估算开发时间： td = [L3/(Ck3*K)]1/4 2.COCOMO模型(constructive cost model) 这是由TRW公司开发，Boehm提出的结构化成本估算模型。是一种精确的、易于使用的成本估算方法。 COCOMO模型中用到以下变量： DSI-------源指令条数。不包括注释。1KDSI = 1000DSI。 MM-------开发工作量（以人月计） 1MM = 19 人日 = 152 人时 =1/12 人年TDEV-----开发进度。(以月计) COCOMO模型中，考虑开发环境，软件开发项目的类型可以分为3种： 1.组织型(organic): 相对较小、较简单的软件项目。开发人员对开发目标 理解比较充分，与软件系统相关的工作经验丰富，对软件的使用环境很
房地产成本估算的方法 什么是房地产成本 房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，依照房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，能够分为采购成本、开发成本和经营成本。 由货币形态转变为储备形态过程中的资金构成采购成本。购入物资的采购成本包括：（1）买价；（2）运杂费；（3）流通环节交纳的税金、外汇价差；（4）采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。其中第（1）、（3）项应直接计入材料物资的采购成本。不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准，分摊计入各有关材
料物资的采购成本。采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算，月终采纳实际分配率或打算分配率分配计入各材料物资的采购成本。 由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。开发成本汇聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开治理费用和财务费用以外的一切费用。通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用，包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费用的，直接计入开发成本账户；应由开发产品负担的间接费用，应先在开发间接费账户进行归集，月末，再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。 由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。通过设置经营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本，按照经营成本的种类，还能够设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。出租产品经营成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外，商品房销售成本、配套设施销售成本、
考点三普通股资本成本的估计 一、不考虑发行费用的普通股资本成本的估计（熟练掌握） （一）资本资产定价模型 r S=r RF+β×（r m-r RF） 式中：r RF是无风险利率；β是该股票的贝塔系数；r m表示平均风险股票报酬率。 根据资本资产定价模型计算普通股资本成本，必须估计无风险利率、权益的贝塔系数以及市场风险溢价。 （1）无风险利率的估计。 无风险利率的估计涉及如何选择债券的期限，如何选择利率，以及如何处理通货膨胀问题。 ①选择短期政府债券利率还是长期政府债券利率，最常见的做法是采用10年期的政府债券利率代替无风险利率。 ②利率的选择，应当选择上市交易的政府长期债券的到期收益率代替无风险利率。 ③选择名义无风险利率还是真实无风险利率，采用名义利率（除非存在恶性通货膨胀以及预测周期特别长）。 【相关链接1】名义利率是指包含了通货膨胀因素的利率，实际利率是指排除了通货膨胀因素的利率。两者关系如下式：1+r名义=（1+r实际）×（1+通货膨胀率） 如果企业对未来现金流量的预测是基于预算年度的价格水平，并消除了通货膨胀的影响，那么这种现金流量称为实际现金流量。包含了通货膨胀影响的现金流量，称为名义现金流量。两者的关系为：名义的现金流量=实际现金流量×（1+通货膨胀率）n，式中：n—相对于基期的期数。 在决策分析中，有一条必须遵守的原则，即名义的现金流量要使用名义折现率进行折现，实际现金流量要使用实际折现率进行折现。 （2）β值的估计 在第三章价值评估基础一章中，已经介绍了通过公司股票的历史报酬率与市场报酬率回归后的斜率来估算β值。较长的期限可以提供较多的数据，得到的β值更具代表性。在公司风险特征无重大变化时，通常可以采用5年或更长的预测期长度；如果公司风险特征发生重大变化，应当使用变化后的年份作为预测期长度。股票的收益率应使用每周或每月的收益率。β值的关键影响因素有两个：经营杠杆和财务杠杆。如果公司在这两方面没有显著改变，则可以用历史β值来估计股权成本。 （3）市场风险溢价的估计 市场风险溢价等于市场平均收益率与无风险资产平均收益率的差额，即（ r m-r RF）。 市场平均收益率通常选择历史数据来估计。市场平均收益率的估计应选择较长的时间跨度，由于几何平均数的计算考虑了复合平均，能更好地预测长期的平均风险溢价，所以，通常选择几何平均数。 （二）股利增长模型 股利增长模型假定收益以固定的年增长率递增，则股权资本成本的计算公式为：r s=D1/P0+g 采用股利增长模型的关键在于估计股利长期的平均增长率g。估计股利长期平均增长率的方法有以下三种：（1）历史增长率 这种方法是根据过去的股利支付数据估计未来的股利增长率，股利增长率可以按几何平均数计算，也可以按算术平均数计算，两种方法的计算结果会有很大的区别。由于股利折现模型的增长率，需要长期的平均增长率，几何增长率更符合逻辑。 （2）可持续增长率 假设未来保持当前的经营效率和财务政策（包括不增发股票和股票回购）不变，则可根据可持续增长率来确定股利的增长率。股利增长率=可持续增长率=期初权益预期净利率×预计利润留存率。 （3）采用证券分析师的预测 证券分析师发布的各公司增长率预测值，通常是分年度或季度的，而不是一个唯一的长期增长率。对此，有两种解决办法：①将不稳定的增长率平均化。②根据不均匀的增长率直接计算股权成本。 【提示】以上三种增长率的估计方法中，采用分析师的预测增长率可能是最好的方法，投资者在为股票估价时也经常采用它作为增长率。 【相关链接2】利用非恒定的股利增长率模式直接估算权益资本成本：非恒定的股利增长率模式，即两阶段模式，前一阶段的股利增长率是非恒定的，后一阶段的股利增长率是恒定的。例如：假设当前的股价为P0，股权资本成本为r S，前n年的股利增长率是非恒定的，n年后的股利增长率是恒定的g。则有：
房地产开发项目成本预算-----------------------作者：
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房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。
外包服务的维护成本估算和报价模型 北京研究发展中心 2013年7月
目录 1.业务背景 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 1 1.1外包服务的种类---------------------------------------------------------------------------- 1 1.2外包服务的服务项目 --------------------------------------------------------------------- 2 2.外包服务的报价模型 ------------------------------------------------------------------------------ 2 2.1报价原则 ------------------------------------------------------------------------------------- 2 2.2报价方式 ------------------------------------------------------------------------------------- 3 2.3基本服务报价模型------------------------------------------------------------------------- 3 2.3.1工作量测算-------------------------------------------------------------------------- 3 2.3.1.1与工作量相关的系数说明---------------------------------------------- 4 2.3.1.2现场派驻工作量测算 ---------------------------------------------------- 5 2.3.1.3远程监控及按需现场服务工作量测算 ----------------------------- 5 2.3.2人工成本和相关费用------------------------------------------------------------- 6 2.3.3报价模型----------------------------------------------------------------------------- 6 2.4可选服务报价 ------------------------------------------------------------------------------- 8 2.4.1设备租赁、顶替、备品备件类业务 ----------------------------------------- 8 2.4.2现场保障类服务 ------------------------------------------------------------------- 9 2.4.3其他可选服务 -------------------------------------------------------------------- 10 2.5有关说明 ----------------------------------------------------------------------------------- 10
文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。软件开发项目计算方法 （V2.0） 广东软件行业协会 二○○六年八月
目录 1前言............................................................................................................................ 错误!未定义书签。 1.1 目的 .................................................................................................................... 错误!未定义书签。 1.2 软件项目建设类别 ............................................................................................ 错误!未定义书签。 1.3 适用范围 ............................................................................................................ 错误!未定义书签。 1.4 名词解释 ............................................................................................................ 错误!未定义书签。 2软件项目费用概算.................................................................................................... 错误!未定义书签。 2.1项目阶段划分 ..................................................................................................... 错误!未定义书签。 2.2 各阶段费用构成 ................................................................................................ 错误!未定义书签。 2.3 项目费用概算 .................................................................................................... 错误!未定义书签。3各项费用取费依据.................................................................................................... 错误!未定义书签。 3.1 咨询费 ................................................................................................................ 错误!未定义书签。 3.2 建设费 ................................................................................................................ 错误!未定义书签。 3.3 服务费 ................................................................................................................ 错误!未定义书签。 3.4 附加费 ................................................................................................................ 错误!未定义书签。 3.5需求变更估算 ..................................................................................................... 错误!未定义书签。4工作量估算方法........................................................................................................ 错误!未定义书签。 4.1 开发阶段工作量估算 ........................................................................................ 错误!未定义书签。 4.2 实施阶段工作量估算 ........................................................................................ 错误!未定义书签。 4.3 维护阶段工作量估算 ........................................................................................ 错误!未定义书签。 5人月成本估算方法.................................................................................................... 错误!未定义书签。6其他事项.................................................................................................................... 错误!未定义书签。 6.1 最终合同金额确定 ............................................................................................ 错误!未定义书签。 6.2 付款方式 ............................................................................................................ 错误!未定义书签。 6.3 评估机构 ............................................................................................................ 错误!未定义书签。
什么是房地产成本管理【会计实务经验之谈】 房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理——是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。 【成本估算】 它的输入是：工作分解结构(WBS)、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。 资源需求：就是资源计划编制的输出，包括人力、材料、设备三大需求，关键的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。 资源单价：就是项目开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨，人工X元/天，可行性研究报告XX万元/个，等。 活动历时估算：完成一项可交付成果需要有哪些活动，每项活动历时是多长。要专门按可交付成果进行活动定义、活动排序、活动历时估算。 帐目表：对帐目成本进行分类(如人工、日常用品、材料)监控的任何编码系统。它基于开发商的会计科目表。 有了上述基本资料，根据房地产开发项目所处的不同阶段，分别使用不同的方法进行估算。如项目在可行性研究阶段，则采用类似估算法;在规划方案设计阶段、策划定位阶段则采用参数模型法;在施工图阶段则采用字下而上估算法。由于估算所处的阶段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的时间耗费。这根据工程进展的需要所决定。 根据上述估算结果，可以得出成本管理计划、详细依据、成本估算. 成本管理计划：房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等几个阶段，其项目定义是一个渐进明细的过程，因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程，成本管理计划就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。 详细依据：在作开发项目估算时所用的假设和假定，假设和假定的理解就是我们传统的编制工程
万科集团房地产成本核算指导 第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，
龙湖地产成本管理机制 龙湖成本管理---“细节式”成本管理 一、管理范围 建安成本、项目前期费用、期间费用（财务、管理、营销费用）、合同管理、招投标管理等 二、参与管理的部门 成本管理部门、设计管理部门、工程管理部门、销售与策划部门、财务部门三、成本管理的方法 变革组织架构，明确岗位职责 （1）组织架构的变革 变更后组织形式：矩阵式组织架构 考核部门：项目团队和职能部门 汇报上级：项目负责人 管理层级：3级 成本管理责任人：项目成本经理 （2）成本管理中各部门的职责
（3）造价采购部的组织架构 （4）集团对各地区公司的成本管理模式 ：
成本管理中各个阶段的作业指导（1）土地投资论证阶段 （2）项目启动阶段
（3）初步设计阶段
（5）竣工阶段 附注：2015年龙湖地产提出的编制成本月报 龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦，以确保管控与灵活的需要。每个月会进行动态成本回顾与预警。而其采用的重要方式，即为编制成本月报。明确动态成本工作目标和成本月报组成成分 1、工作目标 需要明确的是，首先，月报是对项目已确定或已发生投资情况的月度小结与回顾；其次，月报对项目可能发生的投资变化或风险做出动态预估；再次，月报可为及早发现并解决问题提供依据。
同时，月报应被视作项目推进过程及项目后期进行结算的组成部分，而最后一份月报为该项目竣工总结算报告。 2、内容构成 成本月报应包括带有审核签名的月报封面、《成本月报汇总表》、项目概况、特别事项、编制依据、编制范围、《成本子目标分解/估值明细表》、《合同执行情况一览表》及其他附表等。 其中，项目概况包括基地及各业态单项面积、分期开发说明、开发总成本及经济指标、工程进度、已完工程及累计已付款额及比例等。 而其他附表包括概预算审核报告、主要经济技术指标跟踪统计表等。 3、编制依据和范围 成本月报编制依据包括经批准的可行性研究报告和目标成本（编入月报表第一列），并应尽可能利用现有一切资源，包括开发项目各合同金额、设计图纸、扩初概算、施工图预算、跟踪/已完专业分包结算、回标价格或分析报告、中标价、现场签证、设计变更、市场行情、竣工结算等，以及专业经验，以综合反映、表述、预估项目开发的总成本。 成本月报反映的成本信息时间段应为编制月份上月25日至编制月份当月24日，反映的成本信息范围应与经公司批准的可行性报告及目标成本反映的成本信息范围相一致。若成本反映的信息范围发生重大变动，比如毛坯房变更为精装修房等，则应以公司重新批准的目标成本为比较基准，并在当月月报编制说明中特别说明该项调整。 4、重点注意事项 首先，无论是设计单位提供的扩初概算，或由造价咨询单位编制的施工图预算，地产企业务必在概预算编制前根据目标成本中的建安成本分类格式向编制单位提出编制格式要求，而非根据目标值来提格式要求。 其次，在招标过程中，标段划分即使与建安成本目标值的分类有很大出入，也应该有意识地考虑将工程量清单进行分类，以便在日后与项目成本目标值分类的划分、归并相一致。 再次，在施工或结算过程中，地产企业应严格按成本目标值所示的分类及科目归并并整理后表述。
作业成本要素与核算模型（上） by AMT 邓为民 作业成本核算模型是实施作业成本法 （Activity-Based Costing）的基础，是对作业成本法核算体系的描述，因此作业成本核算模型在作业成本法的实施过程中具有重要地位。作业成本要素是构成作业成本核算模型的元素，他们按照一定规则组合在一起形成作业成本核算模型。本文通过对作业成本要素和核算模型的分析，来探讨扩展的作业成本核算模型，这种核算模型不仅是实施作业成本法的基础，对开发作业成本治理系统也具有借鉴意义。 作业成本要素 作业成本核算模型包括五大要素：资源、作业、成本对象、成本动因和分配路径，以及会计期间和组织结构两个辅助要素。资源、作业和成本对象是成本的承担者，是可分配对象。在企业中，资源、作业和成本对象都具有比较复杂的关系，因此，增加资源账
户、作业账户和成本对象账户来分不治理资源、作业和成本对象。下面分不对各要素进行分析： 资源 从广义讲，资源（Resource）作为一个概念外延特不广泛，涵盖了企业所有价值载体，然而，在作业成本法下，资源实质上是指为了产出作业或产品而进行的费用支出，实际上，资源确实是指各项费用总体。 资源：作为分配对象的资源确实是消耗的费用，能够理解为每一笔费用。资源能够直接面向作业和成本对象分配，确实是传统成本法的直接材料。 资源账户对象资源账户是从资源类不的角度描述资源。账户在传统成本中差不多存在，制造费用、直接材料、直接人工确实是账户。 在作业成本法中，资源账户不仅是一个分类的概念，而且还作为
分配的主体，是一个分配对象。在传统成本中，制造费用汇总后按工时分配，实际制造费用账户作为一个主体在参与分配。资源账户参与分配，会造成成本信息扭曲，账户包含的资源内容越多，成本扭曲越大。作业成本法中，能够建立具有层次结构的多个资源账户，通过细分账户实现采纳多次分配增加资源成本分配的准确性。 一个资源账户能够看成是一系列资源的集合，资源账户的分配需要先对资源账户进行汇总后再进行分配。既能够对资源账户下的资源进行单独分配，也能够通过资源账户对资源分配。一般先进行资源分配，再进行资源账户分配。 作业 作业概念也是建立在一定的假设基础之上的。首先，作业具有明确的“边界”，以明确作业消耗的资源与作业产出，能够明确成本责任；其次作业必须是可量化的基准，关于一般的生产作业，作业比较容易量化，关于知识性的作业，如研究工作，则难以量化，假如要把作业纳入作业成本核算体系，则必须对作业进行计
第四章-普通股资本成本的估计（一） 第三节普通股资本成本的估计 一、不考虑发行费用的普通股资本成本的估计 普通股资本成本估计方法有三种：资本资产定价模型.股利增长模型和债券收益率风险调整模型。 （一）资本资产定价模型（最常用） 根据资本成本定价模型计算普通股成本，必须估计无风险利率.权益的贝塔系数以及权益市场风险溢价。 1.无风险利率的估计 无风险利率的估计涉及如何选择债券的期限，如何选择利率，以及如何处理通货膨胀问题。通常认为，政府债券没有违约风险，可以代表无风险利率。 （1）政府债券期限的选择（选择长期政府债券） 选择理由： ①普通股是长期的有价证券。 ②资本预算涉及的时间长。 ③长期政府债券的利率波动较小。 （2）选择票面利率还是到期收益率 应当选择上市交易的政府长期债券的到期收益率作为无风险利率的代表。 选择理由： 不同时间发行的长期政府债券，其票面利率不同，有时相差较大。长期政府债券的付息期不同，有半年期或一年期等，还有到期一次还本付息的，因此，票面利率是不适宜的。不同年份发行的.票面利率和计息期不等的上市债券，根据当前市价和未来现金流计算的到期收益率只有很小差别。 （3）选择名义无风险利率还是真实无风险利率1+r名义=（1+r真实）（1+通货膨胀率）【相关链接】在决策分析中，有一条必须遵守的原则，即名义现金流量要使用名义折现率进行折现。实际现金流量要使用实际折现率进行折现。 ①折现率：名义利率是包含了通货膨胀的利率，实际利率是指排除了通货膨胀的利率。两者关系如下式： 1+r名义=（1+r实际）（1+通货膨胀率） ②现金流量：如果企业对未来现金流量的预测是基于预算年度的价格水平，并消除了通货膨胀的影响，那么这种现金流量称为实际现金流量。包含了通货膨胀影响的现金流量，称为名义现金流量。两者的关系为： 名义现金流量=实际现金流量×（1+通货膨胀率）n 式中：n—相对于基期的期数。 2.贝塔值的估计 选择有关预测期间的长度，大多数证券服务机构估计β值都是用5年的历史数据。如果公司的风险特征发生重大变化，应当使用变化后的年份作为预测。 历史β值是否可以指导未来呢？就要看β值的关键驱动因素是否发生重大变化，即：经营杠杆.财务杠杆和收益的周期性。如果公司在这三方面没有重要改变，则可以用历史β值作为计算权益资本的基础。 3.市场风险溢价的估计 （1）市场风险溢价的含义 市场风险溢价，通常被定义为在一个相当长的历史时期里，权益市场平均收益率与无风险资
在软件项目成本计算中引入估算、预算和决算体系 2008-5-27 15:50 摘要：软件项目的成本估算和成本控制一直是软件项目管理研究的一大难题，本文提出 在软件项目成本估算中采用功能点方法，在软件项目成本预算中实施工作结构分解和COCOMO方法结合的方法，在软件项目结束后引入决算和审计机制，为软件企业建立起一个基于估算、预算和决算的知识库系统，来达到提高成本管理能力的目的。 关键字：软件成本估算，功能点，WBS, COCOMO,估算，预算，决算 引言 软件成本超支是软件项目中经常遇到的问题。很多软件项目经理都曾经历过这样的情况， 由于开发成本的超支，软件项目做完之后，不仅不能得到上级领导的表扬，甚至连项目奖金 都拿不到，而这一切都来源于当初对项目成本估算的不准。 随着软件开发技术的发展，软件成本在计算机系统总成本中影响越来越大，它直接影响到投资者的决策和软件项目的开发。没有合理而准确的软件成本估算，就无法很好地进行软件项目的管理。 据国际数据公司的研究报告显示，全球500强企业中，信息技术投资超过生产设备投 资的企业达65%.然而软件项目的开发情况却不容乐观，1995年，美国大概只有10%的软件 项目可以按时交付，而且费用也不超支，约30%的项目没有完成就被取消了。 项目超支的原因是多方面的，其中一个主要原因是由于软件开发过程中，成本控制工作 没有做好，没有对资源配置进行优化，因此造成了成本浪费。而更多的原因则来自对软件项 目成本的错误估算，用一个不可能的成本来实现一个比预算昂对得多的软件，不管如何控制 都将无法避免成本超支的噩运。 常用软件成本估算模型介绍在软件成本估算领域，有很多的估算模型，这些模型经过了 几十年的发展，其中部分模型成为了目前软件成本估算的常用模型，如功能点、DEL PH、SDC 和COCO MO等。其中以功能点和COCOMO模型应用最广。 功能点估算模型 功能点方法的本质是站在客户的角度度量系统，它认为系统的功能可以分为以下5类: 内部逻辑文件、外部接口文件、外部输入、外部输出和外部查询。根据计算规则首先确定每 个功能的分类及其功能复杂度，从而可以得到每个功能的权值，全部功能的权值相加就得到 “未调整的功能点数”。 功能点方法可以在早期度量软件的规模，软件的规模与它的工作量、进度和成本关系紧 密，早期准确的软件规模度量有助于确定软件价格和提高策划过程中估算的能力。
投资组合案例1 耐克公司资本成本估算 陈润城（韦昭亦陈明） 2014-10-28
目录 一、前言 (1) 二、资本成本的计算 (2) 2.1计算权益资本成本 (2) 2.2计算债务资本成本 (2) 三：资本结构中负债和权益占的比重计算 (3) 3.1债务占的资本资产的比重 (3) 3.2.权益占资本资产的比重 (3) 四：计算加权平均资本成本 (3) 五：结论 (4) 附录 (5)
案例目标 我们小组在本投资组合案例中先运用CAPM模型计算出权益资本成本，再加上计算得来的债务资本成本，从而估算出2001年耐克公司的资本成本WACC。 一、前言 NIKE是全球著名的体育运动品牌，英文原意指希腊胜利女神，中文译为耐克。公司总部位于美国俄勒冈州。公司生产的体育用品包罗万象，例如服装，鞋类，运动器材等。耐克商标图案是个小钩子。耐克一直将激励全世界的每一位运动员并为其献上最好的产品视为光荣的任务。耐克首创的气垫技术给体育界带来了一场革命。运用这项技术制造出的运动鞋可以很好地保护运动员的膝盖，在其在作剧烈运动落地时减小对膝盖的影响。 耐克公司的销售收入从1997年开始一直在90亿美元左右徘徊，而净利润已经从8亿美元下降到5.8亿美元左右（见表1-3）。耐克在美国运动鞋市场的份额由1997年的48%下降到2000年的42%。耐克公司于2001年6月28日召开了分析员会议，发布其2001年会计年度业绩（耐克公司的会计年度截止于每年5月份）。耐克公司在这次会议的另外一个目的：耐克公司管理层希望在会上介绍公司重振雄风的战略。 在会议上，管理层披露了公司的最高产量增长计划和经营业绩预测。为了增加销售收入，公司将在中档价位板块开发更多的运动鞋产品，还计划进一步开拓服装业务。在成本方面，耐克公司将加强成本控制。最后，公司高管重申了他们的长期销售收入增长目标是8%至10%，利润增长目标在15%以上。 当时，一份雷曼兄弟公司的报告建议福特“强力买入”，而瑞银华宝及瑞士信贷第一波士顿的分析员则表达了对公司的担忧，并建议她“按兵不动”，于是福特就决定自己进行计算预测来得出更加清晰的结论。
龙湖PMO引发的讨论 ..... 拈字工程造价方面的专家,著有《工程量清单计量规则原理及应用》等专著. 烽火地产成本与流程管控专家 通盈清华博士,设备.成本.风险管控专家 本讨论精华提纲： 1、龙湖的PMO成本管理体系 2、龙湖的工作压力 3、龙湖体系的若干问 4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论 5、产品标准化or行为标准化？ 6、成本数据库的建立 7、相关知识历史回顾 拈字啥时候有空，讨论一下龙湖那个成本管理实施细则，如何？粗看了一眼，大架构是不错的。管理架构也很有特色，值得研究一下。 1、龙湖的PMO成本管理体系 PMO概论： 2011-7-5 10:18:07 XX-青草-成本 解释下PMO：PROJECT MANAJEMENT OFFICE ,即：地区公司项目运营决策机构。 XX-拈字-合约 PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，青草，PMO，应该不是地区公司项目运营决策机构，PMO应该是项目运营决策机构，不一定是限定在地区公司这个级别。只是龙湖限定在这个级别上 XX-青草-成本 那就是PMO可以应用于集团也可以应用于地区公司？ 拈师，继续。 XX-拈字-合约 龙湖在这个管理体系中体现出的二大特点: １、龙湖的这个成本管理体系，采用了国内地产公司比较少见的PMO审核机制，简化了管理流程，全面提高了管理效率。这是一个大的特点 ２、这个管理体系，对管理节奏的要求相当高，对各个时间结点的要求很明确。各工作之间的先后次序和穿插要素也说得很明确。整体的节奏感相当强 但它的问题也相应地出现在这二个特点上： １、PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，而PMO架构中有相当的人也是出现在后续审核中。理论上讲，重复的后置审核，必将会产生管理失效的问题。比如在PMO上决策的失误，后置审核就有权去矫正这个失误，从管理权限上讲，这实际意味着否定了PMO的决策 ２、龙湖将地产开发的节奏控制的很严格，这也给复杂决策带来了难以回旋的管理问题。象酒店、综合体等项目，由于招商的影响，很多决策是需要重复及中间决策的。如果按龙湖的这个管理节奏，复杂项目在几个来回的节奏冲突中，很容易产生管理失效。 XX-青草-成本 分析的好透彻。那么龙湖现在开发的产品还主要是住宅，采用这个PMO是不是管理的应该
第一节资本资产定价模型（CAPM）与贴现率估算 资本资产定价模型用不可分散化的方差来度量风险，将风险与预期收益联系起来，任何资产不可分散化的风险都可以用β值来描述，并相应地计算出预期收益率。 E（R）=Rf+β（E[Rm]-Rf） 其中：Rf =无风险利率 E（Rm）=市场的预期收益率 投资者所要求的收益率即为贴现率。 因此，从资本资产定价模型公式可以看出，要估算出贴现率要求以下变量是已知的：即期无风险利率（Rf）、市场的预期收益率（E（Rm））、资产的β值。 接下来几节，分别就如何估算无风险利率、市场预期收益率和β值进行讲解。 第二节如何估算无风险利率 所谓无风险利率，是指投资者可以任意借入或者贷出资金的市场利率。现阶段，符合理论要求的无风险利率有两个：回购利率、同业市场拆借利率。我们倾向于推荐使用7天回购利率的30天或90天平均值，因为同业拆借市场对一般投资者是不开放的。 在美国等债券市场发达的国家，无风险利率的选取有三种观点： 观点1：用短期国债利率作为无风险利率，用根据短期国债利率计算出的股票市场历史风险溢价收益率作为市场风险溢价收益率的估计值。以这些数据为基础计算股权资本成本，作为未来现金流的贴现率。 例：使用即期短期国债利率的CAPM模型：百事可乐公司 1992年12月，百事可乐公司的β值为1.06，当时的短期国债利率为3.35%，公司股权资本成本的计算如下：股权成本=3.35%+(1.06×6.41%)=10.14% 我们可以使用10.14%的股权资本作为红利或现金流的贴现率来计算百事可乐公司股票的价值。 观点2、使用即期短期政府债券与市场的历史风险溢价收益率计算第一期（年）的股权资本成本。同时利用期限结构中的远期利率估计远期的无风险利率，作为未来时期的股权资本成本。 例：使用远期利率的CAPM模型：百事可乐公司 假设即期国债利率为3.35%，利率的期限结构中的1年期远期利率如下： 1年远期利率=4.0%；2年远期利率=4.4％；３年远期利率＝４.7％；４年远期利率＝５.0%. 使用这些远期利率计算股权资本成本： 第一年的股权成本＝３.35％＋（１.06×6.4%1）=10.１４% 第二年的股权成本＝４％＋(1.06%×6.1%)=10.47% 第三年的股权成本＝４.4%+(1.06×5.9%)=10.65% 第四年的股权成本＝4.7%+(1.06×5.8%)=10.85% 第五年的股权成本＝5%+(1.06×5.7%)=11.04% 注意：在上面的计算中，期限越长，市场风险溢价收益率越低。这说明与相对即期国债利率的风险溢价收益率相比，相对远期利率的股票市场的历史风险溢价收益率较低。 观点３：用即期的长期国债利率作为无风险利率，用根据长期国债利率计算出的股票市场历史风险溢价收益率作为市场风险溢价收益率的估计值。以这些数据为基础计算股权资本成本，作为未来现金流的贴现率。例：使用即期长期国债利率为７％，在长期国债而不是短期国债的基础之上计算市场的风险溢价收益率。从１９２６年到１９９０年的市场风险溢价怍益率为５.5％。已知百事可乐公司股票的β值为1.06，则其股权资本成本为： 以上给出的三种观点中，三种观点中哪一种最好？从理论上与直观上来说观点都是合理的。第一种观点认为CAPM是单时期的风险收益模型，即期的短期国债利率是未来短期利率的合理预期。第二个观点着重于远期利率在预测未来利率中存在的优势，第三种观点认为长期国债与被估价资产具有相同的到期期限。 在实际中，当利率的期限结构与历史上短期利率与长期利率的关系相同，且β值趋近于1的时候，这三种