2012年物业管理师《经营管理》实战模拟试卷(3)
总分：100分及格：60分考试时间：120分
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
(1)经营亏损挂账比率反映了企业由于经营亏损挂账而导致的对所有者权益的侵蚀程度，其计算公式为（）。
(2)物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入（），在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。
A. 期间费用
B. 递延资产
C. 经营管理费用
D. 财务费用
(3)下列企业财务活动中，（）是指物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。
A. 资金耗费
B. 资金运用
C. 资金收回
D. 资金分配
(4)年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。
A. 1120.00
B. 1125.51
C. 1126.00
D. 1126.83
(5)企业物业资产管理中，物业资产是否需要作为投资，取决于（）。
A. 简单的限制费用
B. 管理人员是否想从房地产中获得利润
C. 企业的整体发展战略
D. 预期收益和风险水平
(6)偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年（）的比值。
A. 可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额
B. 可用于还款的利润与当期应还本付息金额
C. 可用于还本付息的资金与全部应还本付息金额
D. 可用于还款的利润与全部应还本付息金额
(7)物业管理绩效评价基本指标中，（）反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。
A. 净资产收益率
B. 总资产报酬率
C. C财务内部收益率
D. 总资产周转率
(8)某建设项目有甲、乙、丙、丁四个设计方案，各方案基本数据如下表所示。现已知标准投资回收期为5年，投资效果系数为0.2，则最佳设计方案是（）。
(9)下列需求指标中，（）作为研究职工生活和确定工资政策的依据。
A. 城市家庭总支出
B. 商品零售价格指数
C. 城市居民消费价格指数
D. 城市家庭可支配收入
(10)潜在租户的经营内容应该与写字楼中已有租户所经营的内容相协调，其（）应能加强或强化大厦的整体形象。
A. 服务
B. 经营
C. 经济
D. 信誉
(11)当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，应采取（）政策。
A. 自担
B. 回避
C. 保留
D. 分散
(12)组合投资管理工作的步骤中，要实现投资者预期的特定投资目标，就必须事先（）。
A. 投资分析
B. 构建投资组合
C. 确定投资方针和政策
D. 投资组合的调整
(13)从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业属于（）。
A. 物业管理
B. 设施管理
C. 房地产资产管理
D. 房地产组合投资管理
(14)某项目建设期为3年，建设期内每年年初贷款分别为300万元、400万元和500万元，年利率为10%。若在运营期第5年年末一次性偿还贷款，则应偿还的本利和为（）万元。
A. 1576.63
B. 1734.29
C. 2098.49
D. 2308.34
(15)设施管理涉及的问题中，因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行（）。
A. 委托责任
B. 运作和维护的设计
C. 设施的冗余和灵活性分析
D. 设施管理的商业计划
(16)下列指标中，反映企业财务结构稳定程度、财务风险大小以及企业偿债能力的是（）。
A. 长期资产适合率
B. 现金流动负债比率
C. 资产损失比率
D. 不良资产比率
(17)房地产市场分析中，（）是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化。
A. 物业经营计划
B. 物业经营管理计划
C. 物业控制管理计划
D. 物业资金管理计划
(18)制订物业管理计划的前提是（）。
A. 邻里分析
B. 明确业主目标
C. 物业现状分析
D. 明确市场变化的目标
(19)财务评价指标体系中，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目的指标是（）。
A. 动态评价指标
B. 清偿能力指标
C. 静态评价指标
D. 内部收益率指标
(20)下列选项中，（）既是投标企业编制投标文件的主要依据，也应是招标单位制定标底的重要依据。
A. 管理目标
B. 服务目标
C. 层次管理
D. 管理质量
(21)下列成本预算的方法中，编制管理费用预算的最佳方法为（）。
A. 弹性预算
B. 滚动预算
C. 零基预算
D. 概率预算
(22)物业管理中，关于划清营业成本与期间费用界限，下列说法不正确的是（）。
A. 成本是在收益实现后即得到补偿
B. 凡期间费用要按有关规定分别计入管理费用或财务费用
C. 成本应计入当期损益
D. 弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管
理，降低成本，提高效益
(23)政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握（），而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析与预测的过程。
A. 房地产市场价格指数的变化规律
B. 房地产市场供求关系的变化规律
C. 房地产市场需求关系的变化规律
D. 房地产政府指导价的变化规律
(24)房地产定义市场区域的工作不包括（）。
A. 描绘市场区域
B. 在相应地图上标出市场区域的边界
C. 解释确定市场区域边界的依据
D. 分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况
(25)近十年来，随着我国国民经济的飞速发展和人民生活水平的迅速提高，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年（）以上的速度增长。
A. 20%
B. 30%
C. 40%
D. 50%
(26)物业服务企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的是（）物业服务企业。
A. 管理型和专业型
B. 专业型和综合型
C. 管理型和综合型
D. 专业型和复合型
(27)零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素，其中最根本的因素是（）。
A. 现场管理策略
B. 现场管理计划
C. 现场管理费用
D. 现场管理机构
(28)从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，房地产市场划分的主要方式是（）。
A. 按目标市场对房地产市场进行划分
B. 按地域范围对房地产市场进行划分
C. 按交易形式对房地产市场进行划分
D. 按房地产用途对房地产市场进行划分
(29)某项目的速动比率为1，流动负债为90万元，存货价值为130万元，则项目的流动比率为（）。
A. 3.5
B. 2.4
C. 2.1
D. 1.9
(30)下列选项中，对于（）最好的办法是加强物业管理工作，定期对建筑物及其附属设备的状况进行检查，防患于未然。
A. 或然损失风险
B. 政治风险
C. 政策风险
D. 市场供求风险
(31)房地产市场供求分析的内容不包括（）。
A. 竞争分析
B. 需求分析
C. 居住类型分析
D. 市场占有率分析
(32)组合投资管理中，（）是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
A. 投资组合绩效评估
B. 投资组合的调整
C. 构建投资组合
D. 投资分析
(33)物业管理招标方式中，一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业的招标方式是（）。
A. 公开招标
B. 邀请招标
C. 有限竞争性选择招标
D. 议标
(34)物业服务企业的首要责任是在物业（）的质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行适当的平衡。
A. 维护、管理、计划
B. 维护、维修、服务
C. 管理、计划、服务
D. 维护、维修、管理
(35)预期资本价值和现实资本价值之间的差异即（），在很大程度上影响着置业投资的绩效。
A. 未来经营费用风险
B. 资本价值的风险
C. 收益现金流风险
D. 持有期风险
(36)物业价格种类中，不能反映物业价格水平高低的是（）。
A. 总价格
B. 单位价格
C. 实际价格
D. 名义价格
(37)关于客户关系管理的本质，下列叙述正确的是（）。
A. 客户关系管理是一种非管理理念
B. 客户关系管理是营销管理的创新
C. 客户关系管理是一种管理软件
D. 客户关系管理是为了增加企业销售收入的关键因素
(38)商业辐射区域通常被分为（）。
A. 宏观区域、中观区域和微观区域
B. 主要区域、次要区域和中观区域
C. 重要区域、发展区域和边界区域
D. 主要区域、次要区域和边界区域
(39)零售商业物业现场管理计划中，（）是保证服务内容能够准确实施的保障性手段，应当给予高度重视。
A. 规章制度
B. 工作流程
C. 特色服务内容
D. 费用测算
(40)某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率
为8.5%。该宗物业的收益价格为（）万元。
A. 83.26
B. 92.26
C. 94.12
D. 96.25
(41)在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于（）。
A. 政府指导价水平
B. 房价水平
C. 市场价格水平
D. 平价水平
(42)对于仅负责现场管理的物业服务企业而言，下列的工作不属于物业服务企业负责的是（）。
A. 开闭店
B. 室内公共区域保洁
C. 整体殿堂的装饰装潢
D. 承租区域内的卫生、安全管理
(43)零售商选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（）。
A. 财务能力
B. 位置分配
C. 声誉
D. 服务程度
(44)写字楼物业风险管理中，（）是制订风险应对计划的依据。
A. 风险识别
B. 风险控制
C. 风险预测
D. 风险评价
(45)下列选项中，可以直观地反映物业服务企业在一定时期内的盈亏情况，从而为评价管理层履行委托代理或受托责任的好坏提供依据的是（）。
A. 现金流量表
B. 资产负债表
C. 应交增值税明细表
D. 利润表
(46)在物业建成投人运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护以及为租户提供日常的管理和服务的是（）。
A. 现场管理
B. 营销管理
C. 物业维护
D. 经营管理
(47)从管理层面上来看，（）是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。
A. 策略与运行管理
B. 现场管理
C. 财务管理
D. 营销管理
(48)设备更新的核心工作，是确定设备的（）。
A. 自然寿命
B. 技术寿命
C. 经济寿命
D. 使用寿命
(49)现代财务管理最基本的内容是（）。
A. 投资决策
B. 筹资决策
C. 利润分配决策
D. 费用决策
(50)物业管理在确定标底时，一定要注意反映业主和使用人的（）。
A. 经济承受能力
B. 消费水平与消费意向
C. 消费意向
D. 生活和工作
(51)在零售商业物业的经营中，租户组合的（）是为了最大限度地实现“聚集效益”。
A. 类似化
B. 多重性
C. 最大化
D. 多样化
(52)客户关系管理的核心业务组成部分是（）。
A. 服务管理
B. 营销管理
C. 系统管理
D. 市场管理
(53)一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（）。
A. 管理成本
B. 经营成本
C. 营业成本
D. 企业成本
(54)写字楼物业经营管理的绩效评价中，（）是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。
A. 物业大众化
B. 物业经济指标
C. 物业品牌化
D. 物业效益指标
(55)在财务管理活动中，正确处理（）之间的财务关系，能够保持物业服务企业的良好信誉，有利于企业降低和化解财务风险。
A. 企业同国家机关
B. 企业内部各单位
C. 企业同职工之间
D. 企业同其债权人
(56)客户关系管理强调服务是（）的，是提高客户对企业满意度的重要方式。
A. 系统化
B. 完整化
C. 个性化
D. 合理化
(57)下列选项中，（）通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。
A. 储备基金
B. 所得税
C. 有效毛收入
D. 净运营收益
(58)房地产间接投资的具体形式不包括（）。
A. 购买房地产开发的债券
B. 购买房地产投资信托基金的股份
C. 面向建成物业的置业投资
D. 房地产抵押支持证券
(59)原有的城市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其（）都面临着严峻的挑战。
A. 超前性、系统性
B. 科学性、系统性
C. 超前性、适用性
D. 科学性、适用性
(60)物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的（）决定。
A. 供求关系
B. 价格关系
C. 地理位置
D. 管理体系
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)
(1)物业经营管理中资产管理工作的主要职责包括（）。
A. 制订物业发展战略计划
B. 物业更新改造等主要开支决策
C. 持有/出售分析
D. 负责投资组合的绩效
E. 管理和评价物业服务企业
(2)关于房地产投资风险与不确定性，下列说法正确的是（）。
A. 风险涉及变动和可能性
B. 对未来投资收益的估计是定量的而非定性的
C. 风险变动常常又可以用标准方差来表示
D. 标准方差用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度
E. 人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等
(3)固定资产折旧费是指物业服务企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费
用，各类固定包括（）等。
A. 交通工具
B. 通信设备
C. 办公设备
D. 工程维修设备
E. 杂项费用
(4)成本预算编制中，需要收集和整理的资料主要包括（）。
A. 预算期业务量、物资采购情况和工资情况等有关资料
B. 材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料
C. 与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料
D. 国家有关成本开支规定及编制成本预算的要求等资料
E. 估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料
(5)目前使用的主要经营状况评估指标包括（）。
A. 净收益即毛收益减去经营成本
B. 预计的租金水平与实际租金水平的比较
C. 服务水平
D. 预计和实际的物业利润价值的增长
E. 物业的竞争能力与其市场竞争对手的比较
(6)市场需求的特点主要包括（）。
A. 不可移动性
B. 有限性
C. 广泛性
D. 多样性
E. 不可再生性
(7)房地产市场的功能，可以分为（）。
A. 配置存量房地产资源和利益
B. 显示房地产市场供求变化
C. 指导供给以适应需求的变化
D. 引导需求适应供给条件的变化
E. 指导政府制定详细的土地供给计划
(8)由于公众责任险承保了人身伤害和财产损失两种情况，因此赔偿限额的计算方法包括（）。
A. 规定每次事故的混合限额，无分项限额、无累计限额
B. 规定每次事故的人身事故和财产损失的分项限额，再规定保险期内累计赔偿限额
C. 规定每次事故赔偿限额，规定整个保险期内最高赔偿限额
D. 规定每次事故的混合限额，无分项限额、累计限额
E. 规定每次事故赔偿限额，不分项，再规定整个保险期内累计赔偿限额
(9)房地产市场的特性主要包括（）。
A. 市场供给的特点
B. 市场价格的特点
C. 市场需求的特点
D. 市场交易的特点
E. 市场稳定的特点
(10)为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求有（）。
A. 成本预算不同于其他预算
B. 成本预算要以各项定额为基础
C. 成本预算应有相应的技术经济措施保证
D. 成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
E. 成本预算既要符合实际，又要适当留有余地
(11)物业管理招标投标的原则包括（）。
A. 公开原则
B. 公平原则
C. 合理原则
D. 公正原则
E. 科学原则
(12)写字楼物业管理的工作内容包括（）。
A. 制订实施计划
B. 物业市场营销
C. 物业维修养护
D. 协调业主与租户的关系
E. 限制租金收取时间
(13)收益性物业价格中，理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解，下列关于成交价格的说法正确的是（）。
A. 成交价格是一个可能完成的事实
B. 卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格
C. 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功
D. 成交价格可能是正常的，也可能是不正常的
E. 成交价格还可以按照交易方式的不同来划分
(14)房地产投资的风险主要体现在（）等方面。
A. 投入资金的安全性
B. 期望收益的可靠性
C. 投资者控制的系统性
D. 投资项目的流动性
E. 资产管理的复杂性
(15)按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为（）。
A. 向物业业主、租户提交的物业管理报告
B. 向物业经营管理者提交的物业管理报告
C. 向企业管理各部门提交的物业管理报告
D. 向高层次管理者提供的物业管理报告
E. 向投资者或董事会提交的物业管理报告
(16)房地产投资项目财务评价指标体系中，下列属于静态指标的是（）。
A. 财务内部收益率
B. 财务净现值
C. 现金回报率
D. 投资回报率
E. 资产负债率
(17)在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括（）。
A. 交易实例物业的状况
B. 交易双方
C. 交易期限
D. 成交日期
E. 成交价格
(18)房地产投资分为直接投资和间接投资，其中房地产直接投资包括（）。
A. 房地产开发投资
B. 房地产股票投资
C. 房地产置业投资
D. 房地产信托基金投资
E. 房地产债券投资
(19)房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征包括（）。
A. 房屋租赁不转移房屋的所有权
B. 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
C. 房屋租赁关系是一种时间要式契约关系
D. 房屋租赁关系因所有权的转移而中止
E. 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
(20)通过分析和计算，名义利率与实际利率存在的关系有（）。
A. 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
B. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
C. 当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等
D. 当每年计息周期数m>2时，实际利率大于名义利率
E. 当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er＋1
答案和解析
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
(1) :A
(2) :B
(3) :A
(4) :B
(5) :C
(6) :A
(7) :A
(8) :C
(9) :C
(10) :D
(11) :B
(12) :C
(13) :C
(14) :D
(15) :C
(16) :A
(17) :B
(18) :B
(19) :A
(20) :A
(21) :C
(22) :C
(23) :B
(24) :D
(25) :A
(26) :C
(27) :C
(28) :D
(29) :B
(30) :A
(31) :C
(32) :A
(33) :A
(34) :B
(35) :B
(36) :A
(37) :B
(38) :D
(39) :B
(40) :C
(41) :B
(42) :D
(43) :C
(44) :A
(45) :D
(46) :A
(47) :A
(48) :C
(49) :B
(50) :B
(51) :D
(52) :A
(53) :C
(54) :C
(55) :D
(56) :C
(57) :A
(58) :C
(59) :D
(60) :A
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)
(1) :A, B, C, E
(2) :A, C, D, E
(3) :A, B, C, D
(4) :A, B, D
(5) :A, B, E
(6) :C, D
(7) :A, B, D
(8) :A, B, E
(9) :A, B, C, D
(10) :B, C, D, E
(11) :A, B, C, D
(12) :B, C, D
(13) :B, C, D, E
(14) :A, B, D, E
(15) :A, D, E
(16) :C, D
(17) :A, B, D, E
(18) :A, C
(19) :A, B, E
(20) :A, B, C