目录
第1章项目概况 (1)
1.1 项目基本情况 (1)
1.2 编制依据 (1)
1.3 建设内容 (1)
1.4 总投资及资金筹措 (2)
1.5 主要技术经济指标 (2)
1.6 项目效益 (3)
1.7 结论与建议 (4)
第2章项目建设的必要性及可行性 (6)
2.1 项目建设背景 (6)
2.2 项目建设的必要性 (7)
2.3 项目建设的可行性 (8)
第3章建设单位简介及区域概况 (10)
3.1 项目建设单位与衡东县财政税费概况 (10)
3.2 项目区域概况 (11)
第4章项目选址与建设条件 (15)
4.1 项目选址 (15)
4.2 建设内容 (15)
4.3 建筑材料及运输条件 (15)
4.4 社会环境分析 (16)
第5章项目拆迁安置方案 (17)
5.1 基本思路 (17)
5.2 实施原则 (17)
5.3 工作目标 (17)
5.4 征地补偿与拆迁安置 (17)
第6章工程技术方案 (20)
6.1 总平面布置 (20)
6.2 建筑设计 (22)
6.3 结构设计 (26)
6.4 电气设计 (29)
6.5 给排水设计 (33)
6.6 燃气系统 (35)
6.7 绿化工程 (35)
第7章环境保护、劳动安全及消防 (38)
7.1 环境保护设计依据 (38)
7.2 环境影响分析 (38)
7.3 环境保护措施 (39)
7.4 劳动安全卫生 (41)
7.5 消防 (42)
第8章节能专篇 (44)
8.1 设计规范 (44)
8.2 能耗状况 (44)
8.3 节能措施 (45)
第9章组织机构定员、项目进度 (48)
9.1 组织机构 (48)
9.2 岗位定员 (48)
9.3 项目实施进度安排原则 (48)
9.4 项目实施过程阶段划分 (48)
9.5 项目实施进度 (48)
第10章项目招标 (50)
10.1 招标的依据 (50)
10.2 项目招标类别、范围和方式 (50)
10.3 项目招标情况的说明 (50)
第11章投资估算及资金筹措 (52)
11.1 估算范围 (52)
11.2 估算依据 (52)
11.3 估算方法 (53)
11.4 投资估算 (54)
11.5 资金筹措 (54)
第12章财务评价 (61)
12.1 主要技术经济指标 (61)
12.2 编制依据 (61)
12.3 项目投资、收益与成本分析 (61)
12.4 项目财务分析 (64)
12.5 财务综合评价 (65)
第13章社会效益、风险分析与对策 (66)
13.1 项目效益分析 (66)
13.2 项目与所在地互适性分析 (67)
13.3 风险分析与对策 (68)
第14章结论与建议 (71)
14.1 结论与建议 (71)
附件：
安置点建设地点示意图
第1章项目概况
1.1 项目基本情况
1、项目名称：衡东县河西新区棚改（城中村）安置小区项目
2、建设单位：湖南富城新区开发建设投资有限公司
3、建设地点：湖南省衡东县河西新区
4、建设性质：新建
5、建设期限：2016年1月开工，2018年2月建成，建设期限为25个月
1.2 编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》(2008年1月1日)；
2、《城市规划编制办法》(2006年7月)；
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》；
4、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日)；
5、国务院颁布的《中华人民共和国环境保护法》、《国务院办公厅转发国土资源
部建设部关于加强地质灾害防治工作意见的通知》(国办发2001-35号文，2001年5月12日)；
6、衡阳市国民经济和社会发展“十二五”计划纲要；
7、衡东县城市总体规划（2010-2030年）；
8、关于印发《衡阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》衡政办发〔2015〕
73号；
9、衡东县土地利用总体规划（2006-2020年）；
10、项目业主提供的规划设计方案；
11、衡东县河西新区控制性详细规划；
12、项目业主提供的其它依据、资料和说明等；
1.3 建设内容
本项目拆迁总户数为1493户，涉及拆迁人口5972人。棚改拆迁总面积209020m2，棚改总占地面积为553.52亩。补偿方式分为货币补偿和实物补偿（安置房）两种。其
中：780户选择实物补偿（安置房），拆迁面积109200m2，713户选择货币安置，拆
迁面积99820m2。
安置房总建筑面积223950m2，其中：安置房面积178833m2，配套用房45117m2。
分为5个安置点（坪石、坪桥、龙江、秋波塘、大势塘），总占地面积约为160亩，
配套建设公共区域的电气、给排水、道路、绿化等工程。货币安置户数为780户，安
置人口3120人，平均补偿约（投资/安置户数）49万元/户。
货币安置按照每人55m2补偿。安置户数为713户，安置人口为2852人，平均补
偿（投资/安置户数）约56万元/户。
1.4 总投资及资金筹措
项目总投资79190.62万元，其中：货币安置投资39642.80万元，实物安置投资38157.32万元；建设期利息1390.50万元；
实物安置投资38157.32万元，其中建安费25484.72万元，占实物安置66.79%，其
他费用10855.58万元，占实物安置投资的28.45%，预备费用1817.02万元，占实物安
置投资的4.76%。
资金来源：项目总投资为79190.62万元（其中：银行贷款54000万元，占项目总
投资约68.2%，企业自筹25190.62万元，占项目总投资约31.8%）。
1.5 主要技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标
序号指标名称单位数量备注
1 总用地面积亩160
2 总建筑面积m2 223950
3 安置总人口人5972
实物安置人3120 户均人数4人
其中
货币安置人2852 户均人数4人
4 安置总户数户1493
实物安置户780 其中
货币安置户713
5 总投资万元79190.62
其中银行贷款万元54000 68.2%
企业自筹万元25190.62 31.8%
6 购买服务款万元107761.18
7 总成本万元99842.12
8 项目计算期内收益万元7919.06 计算期20年
1.6 项目效益
1.6.1 社会效益
本项目的建设对项目所在区域的社会多个领域都具有拉动作用，对社会的发展具
有积极作用。
（1）改善棚户区居民住宿条件
项目的建设能改善棚户区居民的住房问题，让他们脱贫致富，改善住宿条件，提
高居民的生活质量和幸福感。
（2）对经济发展的影响
房地产业具有很高的社会关联度，可以促进上游的钢材、水泥等建材的消耗，并
可以刺激人们家庭用品的从新购置，带动家电、纺织等相关行业的发展。此外，房地
产行业在发展中面临的社会经济背景，可以吸引大量的国外投资，特别是质量较高的
投资，增加城市的经济含量。
（3）解决当地部分劳动者的就业问题
项目在建设中、建成后都将提供一定数量的工作岗位，这对于缓解当地劳动人民
的就业问题起到一定作用。
（4）对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响
项目的建设促进了所在区域内的基础设施的建设，提升了当地服务业的质量。
1.6.2 经济效益
1.6.
2.1 加快经济自主增长
目前，房地产拉动的经济增长占整个GDP增长的1/3左右，对地方政府财政的贡
献更大。在新一轮经济增长中，没有任何一个单一的部门在经济规模和增长贡献上可
与之比肩。政府大规模投入房地产开发，使得房地产得以维持持续发展，国家经济因
此可以更多地建立在自主发展的基础上，减轻经济对外部市场的依赖。
1.6.
2.2 增加就业机会
项目的建设，可以直接在与房地产相关的行业，如建筑、建材、装修、金融领域创造大量就业机会，而且可以带动住房中介、银行、家具和家用电器的发展，间接带动大量相关部门就业人员的增加。
1.6.
2.3 缩小贫富差距
项目的建设能解决棚户区居民的住房问题，让他们脱贫致富，使整个社会的阶层的发展机会和收入差距可以显著缩小。
1.7 结论与建议
1.7.1 结论
项目建设符合《衡东县城市总体规划》（2011-2030），能改善棚户区居民住房质量和生活质量，提高居民的生活质量和幸福感。项目的建设有利于加快衡东县经济自主增长，增加就业机会，减少环境压力，缩小贫富差距，完善社会保障体系，促进衡东县地区经济快速稳定向前发展，因此本项目具有良好的社会效益。
从财务评价的角度看，项目总投资79190.62万元，考虑直接投资、财务费用在内的总成本99842.12万元，项目购买服务款107761.18万元，预计项目计算期内将获得7919.06万元，偿债备付率大于1，有能力还本付息，项目经济上可行。
项目的选址合理可行，平面布局合理。在认真落实各项环保措施的前提下，废气、废水可做到达标排放，固废可得到妥善处置，噪声不会出现扰民现象，主要污染物的排放总量能满足污染物总量控制要求，项目建设及运营对周边环境的影响可满足各项目所在地环境功能规划的要求，从环境保护角度而言，本项目建设可行。
1.7.2 建议
1、本项目建设迫在眉睫，宜一次规划，一次建设投入使用，应尽快落实资金，确保项目顺利完工。
2、由于本项目投资较大，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，化解各种风险，以保证项目顺利实施。
3、由于施工期可能遇到雨季，因此施工单位要统筹安排，保质保量，按期完成工程。
4、项目的建设，促进地方经济建设发展具有重要意义。建议各有关部门给予大力扶持，促使该项目早日建成，早日发挥作用。
5、环境保护是我国的一项基本国策。在施工过程中，采取措施，按照国家、地方法规和行业的要求，采取措施控制施工现场的粉尘、废水、废气、固体废弃物以及噪音等对环境的污染及危害。保护和改善施工环境，保证项目建设人员身体健康。
第2章项目建设的必要性及可行性
2.1 项目建设背景
2.1.1 国家政策支持
棚户区改造是我国政府针对住房质量差、缺少必要配套设施、环境卫生条件恶劣、中低收入居民相对集中的城市危旧房集中区域，组织实施的住房改造专项行动计划。2014年，国务院办公厅颁发了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，要求各地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度，进而，全国范围内棚改不断加速拓展。棚改范围从最初的煤矿棚户区改造，扩大到林区、垦区、城市和国有工矿棚户区改造；又从推进集中成片城市棚户区改造，到逐步将其他棚户区、城中村改造统一纳入城市棚户区改造范围；近年来又把铁路、钢铁、有色金属、黄金等行业棚户区纳入改造政策支持范围。土地、税收和信贷等支持政策更完善，系统性更强。
2.1.2 衡阳市棚改政策
衡阳市出台了《衡阳市人民政府关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的若干意见》（衡政发〔2011〕17号）；从如何加强领导、落实政策、推进规划、分年实施等各方面进行详细规划。
2.1.3 河西新区背景
河西新区地处衡东县城洣河西部，由吴集镇的白洲坪村、坪石村、坪桥村、龙江村、大势塘村和栗木乡的秋波村等6个村组成，南北长最大值约为5088m，东西长最大值约为2158m，规划面积为10.98平方公里。
指导思想：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，进一步解放思想、进一步改革开放，进一步发挥自身优势，坚持高起点、宽视野、突出发展自身特色，改善发展环境，促进县城扩容提质和全县经济社会持续快速发展中发挥重大的作用。
发展目标：到2020年，新区生产总值达到30亿元，城镇规模10平方公里，人口10万人，财税收入5亿元以上，社会事业全面发展，生态环境保护良好，规划建设全面落实，整体功能全面提升，构建宜居和谐新城区。
功能定位：以县城总体规划为依据，利用优越的区域交通条件及独特的人文、环境资源，确定为文化新城，现代服务业中心，生态宜居型、休闲与红色旅游服务基地。
规划结构：根据规划区整体空间布局特点，河西新区的总体设想为：“两核、四轴、六区”。两核：一核是打造坪塘生态湖，体现山水生态城，形成县城“绿肺”；另一核是以旅游业、大文化产业、金融贸易、电子信息产业等产业为基础，结合行政办公用地形成的现代服务业中心。四轴：分别为沿兴衡西路、双园大道、沿江路、坪塘大道形成的道路景观轴。六区：一是综合服务区、一个仓储物流区、两个居住片区以及两个生态科技园片区。综合服务区，以兴衡西路为轴线，结合坪塘生态湖、商业中心以及行政办公用地形成的现代服务业基地；仓储物流区，依托优越的区位交通条件，同时又避免外来交通穿越城区，在规划区西北部设置；居住片区，一个位于规划区北部，商业等服务设施沿双园大道呈带状分布；另一个位于坪塘生态湖以南，杨峰路以北，周边地区及内部提供居住配套功能，构建和谐的区域人居环境；生态科技园区，分别位于双园大道南面（秋波段）与S315外移线之间，均布署以电子产业为主的一类产业。
路网格局：规划道路总体形成“两纵四横五景观”的格局特点，“两纵”分别为坪塘大道和双园大道，“四横”依次为文冲西路、兴衡西路、杨峰路、通园大道，“五景观”依次为沿江路、官川路、凤凰路、坪桥路、彩霞路。
随着衡东县的发展，入驻企业的不断增加，衡东县开发用地规模也逐年增加，本项目的建设可实现河西新区收储土地近千亩用于开发，可有力地推动新区发展，同时也大力带动征地拆迁工作的顺利进行，从而为新区的招商引资和企业入园创造极为有利的条件，满足新区不断发展的需要。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1 是改善棚户区居民住房、缩小贫富差距的迫切需要
本项目棚户区房屋以砖混结构筒子楼房为主、简易薄板，既无厨房，又无厕所，生活起居设施不配套，已属危房，存在严重的安全隐患。项目的建设能改善棚户区居民的住房问题，让他们脱贫致富，改善住宿条件，提高居民的生活质量和幸福感。2.2.2 是实现河西新区经济可持续发展的需要
土地作为最重要的生产要素之一，是政府宏观调控市场经济的重要对象，通过对
建设用地的供应调节，其中包括土地供给价格的调控，土地供应量的增减以及土地供应进度的把握，来实现政府对宏观经济调控的目的。要实现这个目的的一个前提条件就是政府要有相应数量的储备用地。要落实科学发展观，实现可持续发展，推进“两型社会”建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地供应计划来调整土地市场供求关系，利用市场机制优化配置地资源，消除土地投机，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配置的公开、公平、公正具有十分重要的意义。
2.2.3 是推进河西新区统筹城乡发展的需要
本项目通过拆迁、还建，选择环境优美的地段为被征收土地居民建设安置住房，改善了居民居住环境，提高了居民生活质量，通过建设配套公建设施，丰富了安置区社会文化生活，方便了居民的日常生活。本项目的实施有利于改善项目区的基础设施条件，优化土地资源配置，更好的发挥区位优势，提高综合竞争力；有效提高项目范围内的生态环境和生活、工作环境质量；本项目众多的集中居住安置区的建设可以带动和积聚河西新区的人气，便于河西新区招商引资工作的开展。
2.3 项目建设的可行性
2.3.1 编制范围
本报告通过对影响区的社会经济发展及县城经济、交通状况，通过充分的调查研究、预测和必要的勘察，对项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性、实施可能性提出综合性的研究论证报告。并对项目影响的社会经济、交通运输、建设标准及规模、路线方案选择、经济评价等几个方面论述本项目的必要性和可行性，同时充分评价本项目的效益及风险，为政府对本项目决策工作提供可靠依据。
2.3.2 编制内容
(1)调查区域社会、经济概况
(2)项目的建设规模、技木标准
(3)建设条件与方案比较
(4)投资估算及资金筹措
(5)经济评价
2.3.3 项目建设的有利条件
（1）符合国家产业发展政策，将得到相关政策的大力扶持。
本项目建设符合国家棚改政策，享受各项配套优惠政策。
（2）地理位置优越，区位条件好。
该项目建设场址位于湖南衡阳河西新区，五个安置区的具体位置在：大势塘安置区在坪塘大道西侧，其他安置区分别坐落双园大道（南北走向）的两侧。
（3）工程地质条件好，有利于节约建设成本
建设场地工程地质条件好，有利于进行施工建设，相应可降低建设成本。
（4）业主单位有突出优势
湖南富城新区开发建设投资有限公司在近几年来的基础设施建设中积累了丰富的经验，有很强的技术力量和企业管理协调能力，有良好的社会信誉和较强的经济实力。
第3章建设单位简介及区域概况
3.1 项目建设单位与衡东县财政税费概况
3.1.1 项目建设单位
湖南富城新区开发建设投资有限公司成立于2012年5月16日为国有独资公司，隶属县人民政府。公司注册资本金为3000万元，由县国有资产管理局划拔国有资产构成。公司为独立法人，按照“自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展”的原则，实行独立核算，企业的管理受县财政、审计等部门监督。
公司的主要职能与任务：负责河西所有项目的融资、举债与还贷；对河西新区国有资源、资产行使相应的经营权、担保权，进行资本运作。
公司为河西新区国有土地一级市场开发、经营、融资主体，对用于融资的土地进行收购、储备、开发。负责河西新区和县政府指定的基础设施建设和其他重点项目的投资，承担业主职责，行使出资人权利。
湖南富城新区开发投资建设有限公司组织管理机构，按《中华人民共和国公司法》的要求成立董事会和监事会
湖南富城新区开发建设投资有限公司内设7个部室，土地储备与经营部、招商投融资部、工程部、社会事务部、财务部、办公部、审计部，公司正式编制18人，派出、抽调、留任人员16人。临聘人员12人，共计46人，7个部室分设7个部长和主任。
3.1.2 衡东县财政
2012年衡东县政府融资平台有关指标见下表：
表3-1政府投融资平台2012年度三率一额度指标表
3.2 项目区域概况
3.2.1 地理位置
衡东县位于湖南省第二大城市——衡阳市东北部。1966年从衡山县析出新置，地处衡阳盆地和湘江中游，南临衡阳市珠晖区、衡南县，西接衡山，东濒攸县，北连株洲县，是开国元勋罗荣桓元帅故里、中国土菜名县。地广物丰，山水含情，有“鱼米之乡”之美誉。县域面积为1926平方公里，耕地面积为50万亩，总人口74.7万，辖15个镇，9个乡，561个村，25个居委会。衡东县地处衡阳盆地、湘江中游、衡阳西南云大都市区东部。京广铁路纵贯而过，京珠高速公路、泉南高速公路、南岳高速公路三条高速公路交汇，与S211、S314、S315三条省道及湘江、洣水连为一体。3.2.2 地形地貌
区域内地貌基本特征主要为南高北低，山脉走向为北东~南西向。沿线地貌南北属衡山山脉，衡阳盆地，中部为丘陵区。标高在80~300m之间，路线标高多在80~200m 之间。
区内地表水系较为发育，米水纵贯全区，一级支流主要有湘江等。河谷多呈“V”型及“U”型谷。
沿线地形地貌特征分区如下：
1、冲洪积地貌：临近双牌、道县县城一带，多为山间盆地及冲积阶地，地势较平坦，路线标高在130~170m之间。
2、侵蚀、剥蚀丘陵、中低山地貌：分布于路线中部，主要为衡山山脉隆起带，
侵蚀切割较剧烈，山高坡陡，坡角多在30°~50°之间，沟谷水系发育，路线标高一般在100~300m之间。
3、河西新区总体地势比较平坦，除杨山森林公园高程较高，最高点达到205米外，其他用地比较平坦，都处于65.11m至82.77m之间。
4.场地不良地质作用
拟建场地较为平坦，附近低山山脉植被较发育，边坡相对稳定，不会发生大规模滑坡和暴发泥石流等地质灾害。场地各岩土体较稳定，未发现有喀斯特塌陷区、采空区等其他不良地质作用。场地勘察深度内未发现影响其稳定性的不良地质作用，综合评价该场地属稳定场地，适宜该拟建工程建设。
3.2.3 交通
衡东交通条件优越。京广铁路、京港澳高速公路纵接南北，衡炎高速公路横贯东西，南岳高速直通衡阳市和南岳风景区。全境设有5个高速公路互通口。湘江由南向北流经县境西部。衡山高铁站和南岳机场离衡东县城均只有一个小时左右的车程。3.2.4 地震烈度区划
根据《中国地震动峰值加速度区划分》（GB18306-2001）及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），拟建场地地震动峰值加速度α＜0.05g，地震动反应谱特征周期Ts ＝0.35S，抗震设防烈度为6度以下，工程建设可不进行地震效应的验算。
3.2.5 水文
（1）地表水
本项目区域内主要河流为洣河，洣河系湘江三大支流之一，又名泥水。位于湖南省东南部。源出桂东县八面山，流经炎陵、茶陵、攸县、衡东，于新塘镇洣水河口流入湘江。全长296公里，流域面积10，305平方公里。主要支流有河漠水、沔水、茶水、攸水、永乐江、清江等。自茶陵县浣溪以下可全年通航，航程188公里。梯级开发利用为省内典型。全河建有大小河坝10余座，仅境内甘溪、洋塘、荣桓三大河坝总装机容量已达3.3万千瓦。洣河自南向北径流，洣河一级支流较为发育，支流河道狭窄，地表径流及河水位受大气降水影响明显，随季节变化。
（2）地下水
该区地下水浅、深层均较发育，基本属潜水类型，稳定水位深度1.9～7.9米，pH
值在5.3-7.8之呈弱酸性。水温20℃，主要受降水补给。区域内当地部分居民以井水为生活饮用水源。
本项目区域内地下水有三种类型：
1）第四系孔隙潜水，主要赋存于第四系砂卵石层中，靠大气降水补给，随季节变化明显，且地表水与地下水呈互补关系，以下降泉形式排泄，水量较丰富，对路基有一定影响。
2）基岩裂隙水：主要分布于砂岩，粉砂岩及构造裂隙中，沿线地下水露头少，多于冲沟、岩石边坡向地表排泄，水量较贫乏，地下水主要靠大气降水补给，该类地下水对沿线路基及边坡影响不大。
3）岩溶裂隙水：主要分布于南北盆地边缘，含水中等，地下水主要靠大气降水补给，路线调查范围内无泉水露头，该类地下水对路基有一定影响。
3.2.6 气候
衡东县地处中亚热带季风湿润区域，属亚热带湿润季风气候。具有四季分明，雨水充沛，严寒期短，暑热期长，光热条件好，生长期长的特点。冬季多为蒙古高压冷气控制，一般较冷少雨；春季南北风气流对峙，气旋锋面活动频繁，雨水较多，天气多变；初夏热带海洋气团伸入，高温高湿，盛夏则为副热带高压和变性海洋气团盘踞，晴爆少雨；秋季蒙古高压长驱直入，使县境秋高气爽。冬夏长，春秋短，年平均气温为18.7℃，极端最高气温40.80℃，极端最低气温-8.70℃，年平均相对湿度78%，冬春两季大于夏秋两季；年平均降雨量1441.9mm，是全国雨日最多区域之一，并多集中于春夏两季，以四、五月最多，十二月、一月最少；年蒸发量为1468.7mm，以七、八两月最大；年平均气压为1008.6hPa，年累计平均风速2.0m/s，年主导风向为东北风，次主导风向南风。全年平均日照时间达1700小时以上，晴天日数多，蒸发量大。
3.2.7 经济状况
2014年，衡东县完成GDP193.24亿元，增长9.9%。财政总收入10.8亿元，增长16%；人均GDP达到19259元、人均财政总收入达到1695元；农民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到12829元和21712元，分别增长13%和10.8%；完成社会固定资产投资90.54亿元，增长35.8%；县城建城区面积扩大7.5平方公里，全县城镇化率42%。全县已初步形成机械制造、有色冶金、轻工陶瓷、化工医药、建筑材
料、农副产品加工等支柱产业。是全国重要的禽蛋加工基地、铜阳极板加工基地、钨化品加工基地，也是全国油茶生产示范县、全国水利建设先进县、全省承接产业转移重点县、全省出口基地县、全省生猪调出大县。湖南机油泵公司是全国最大的机油泵生产厂家，全国水泥行业10强之一的红狮水泥集团在县建有年产300万吨的分厂，湖南世纪钨材有限公司已在新三板上市。
第4章项目选址与建设条件
4.1 项目选址
本项目安置房选址位于衡东县河西新区，洣水西岸，该地地势平坦，施工条件良好。地理位置见图4-1，棚户区改造安置点分为5个（坪石、坪桥、龙江、秋波塘、大势塘），占地面积合计约为160亩。具体建设位置见附件（各工程建设位置图）。
图4-1安置房建设地点位置图
4.2 建设内容
本项目拆迁总户数为1493户，涉及拆迁人口5972人。棚改拆迁总面积209020m2，棚改总占地面积为553.52亩。补偿方式分为货币补偿和实物补偿（安置房）两种。其中：780户选择实物补偿（安置房），拆迁面积109200m2，713户选择货币安置，拆迁面积99820m2。
安置房总建筑面积223950m2，其中：安置房面积178833m2，配套用房45117m2。分为5个安置点（坪石、坪桥、龙江、秋波塘、大势塘），总占地面积约为160亩，配套建设公共区域的电气、给排水、道路、绿化等工程。货币安置户数为780户，安
置人口3120人，平均补偿约（投资/安置户数）49万元/户。
货币安置按照每人55m2补偿。安置户数为713户，安置人口为2852人，平均补偿（投资/安置户数）约56万元/户。
4.3 建筑材料及运输条件
1.本项目材料分布情况
（1）天然建筑材料
石料分布于线路附近的山体基岩，沙子塘、伴岭等乡镇，距离本项目约7~8公里，基岩为石灰岩，质坚、致密、储量丰富、运输便利，是最理想的筑路材料。
（2）砂、砾石
距离本项目约8公里洣水沿线均有采砂场，并在郊区设有堆场交易，可方便就近购买。
（3）外购材料及运输条件
外购材料，通过S314、S315线和县乡道路纵横交织，材料供应，运输条件便利。
4.4 社会环境分析
由于本项目的建设需要征用部分土地，拆迁部分房屋，对当地的社会环境产生一定的负面影响。但它的建设对当地经济发展都具有十分重要的推进作用，其正面影响远大于负面影响，得到了当地政府和居民的大力支持和坚决拥护，故征地、拆迁和住宅的困难不大。
第5章项目拆迁安置方案
5.1 基本思路
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，统筹规划，因地制宜，充分发挥各方积极性，把棚户区改造成环境宜居、配套完善的新型社区，提高棚户区居民的生活居住水平，完善城市功能，促进社会经济协调发展。
5.2 实施原则
1、以人为本、因地制宜。工作中要注意发动群众，发挥原住户和有关单位的积极性，切实改善群众生活环境。改造时可采取环境整治，完善功能；维修加固，消除隐患；完全拆除，整体连片改造等方式，并注重历史文化保护和维护城市传统风貌特色。
2、科学规划，分步实施。在整体规划和年度计划的基础上，区分轻重缓急，优先安排连片规模大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤地组织实施。
3、政府主导，市场运作。城市棚户区改造政策性强、公益性强，必须确立政府的主导地位。要充分发挥市、区政府的作用，市政府予以政策支持，同时发挥市场机制作用，多模式改造。
4、统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划，合理布局，节约用地，综合开发。要注重配套完善各种公共服务设施建设。
5.3 工作目标
河西新区棚改安置小区，分为5个安置点（坪石、坪桥、龙江、秋波塘、大势塘）。项目安置区涉及征地拆迁面积160亩，全部为集体土地。
5.4 征地补偿与拆迁安置
1、补偿安置依据和标准
（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
（2）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》（省政府令第157号）；
（3）《湖南省人民政府关于公布湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发[2009]43
安置房项目建设情况汇报 根据海口市“十一五规划纲要”落实本市旧城区（城中村）改造任务，加快海甸溪一河两岸安置房建设步伐，我们计划用两年时间(08、09年），完成海甸溪南北两岸旧城改造项目拆迁面积108万平方米（其中北岸约81万平方米，长堤路约26.6万平方米），规划用地面积约488亩，完成108万平方米安置房建设，共9558套安置住房，总投资约24.16亿元。现将安置房建设的工作进展、时间节点、资金计划与存在的有关问题等情况作如下汇报。 一、安置房建设总体计划： 第一批安置住房项目为：吉安花园、祥安大厦、和安花园，三项目规划用地面积为45.8亩，总建筑面积为87000平方米，共864套安置住房，计划总投资19554万元；2007年11月5日开工，2009年7月15日全部竣工，其中祥安大厦于2008年12月30日竣工交付使用。 第二批安置住房项目为：谐安花园、水岸阳光、水岸听涛、水岸金都、水岸银湾、水岸人家、水岸星城A\B座、长堤明珠、长堤美苑、长堤雅苑，十项目规划用地约420亩，拟建总建筑面积为95.25万平方米，共8244套安置住房，计划总投资213836.3万元；十项目计划2008年5～7月份分别开工，2008年计划完成50％的建筑工程量，2009年12月底全部竣工交付使用。在建安置房有两个项目:财银小区安置房，建筑面积17398平方米，共142套安置住房，计划总投资3838.95万元，于2007年6月份开工，计划2008年10月底竣工交付使用。恒福居安置小区（为原有安置房，现重新装修改造后投入作为海甸溪两岸的安置房使用），建筑面积20000平方米，共308套安置住房，计划投资4400万元，拟定2008年5月底竣工交付使用。 二、前期在建安置房项目建设：
– 14 – 2012年第11卷第3期 引言 新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难 城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源 城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展 目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调 政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往 城中村改造现状与政策建议 李献军 （西安市建筑设计研究院，陕西 西安 710054） 摘 要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。 关键词：城中村；改造政策 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作 坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益 城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利 现代建设 Modern Construction
论城中村的社区保障及城市化意义 " 内容提要：高速城市化过程中，我国失地农民的社会保障问题异常突出。本研究以失地农民聚居的城中村为例，发现在国家社会保障制度存在致命残缺，难以成为失地农民生活保障主要依赖的条件下，由农民的自组织方式所实现的社区保障，能够为失地农民提供一种替代性的问题解决路径。而且，由于我国统一社会保障体系的建立在相当时期内仍然还有困难，因此，城中村失地农民所依赖的社区保障及其城市化意义值得关注。 关键词：城市化；城中村；社区保障；城中村社区保障 作者单位：中山大学政治与公共事务管理学院 一、城中村石牌村的社区保障概况 石牌村是目前广州城市中心区天河区历史最长的城中村之一。还在1994年，村庄土地就基本被征用完毕，村社区范围与村民住宅聚落基本合而为一。随着城区的扩展，村社区实体所在、面积共016平方公里的土著居民聚落逐渐为周边繁华的石牌东路、石牌西路、黄埔大道与天河南路所包围，形成典型的“都市村庄”。1997年，作为农村建制的石牌村委会被撤销，原村居民近万人按地段归属四个新成立的居民委员会，原村集体经济则改制为三骏企业集团公司。但改制后8年来，由于宏观社会制度、社区组织管理方式与历史文化等等的原因，特别是非
农化农民利益机制的作用，四个新成立的居委实际上一直以改制的三骏公司为核心，形成具有过渡性特征的、同时具有浓厚村社型特质的社区共同体组织。 至今，人们仍然把原石牌村所在的社区称之为“村”，既是传统习惯的沿用，更指这种过渡性的特殊城市社区。社区进入城市的过程，既是村社型共同体组织的再延伸过程，也是依附于其中的社区保障体系建构或者完善的过程。这里，社区保障特指，通过动用社区资源，实现或者部分实现社区成员基本生活保障与福利的机制与方式。石牌村社区保障的发展，实际上是与集体经济的飞速发展同步进行的。从20世纪80年代中期起，一方面，村庄农地逐步被城市建设所征用，而土地非农转化中，失去土地这一最重要保障资源的农民在加速度递增，这些人对社会保障有强大需求；另一方面，随着土地被征用，大量征地补偿款与留用地资源投入到了集体经济的发展之中，村集体经济的基础越来越雄厚，且发展势头强劲，为失地农民保障需求的满足创造了物质基础。当村庄土地全部非农化后，村庄便成为失地农民聚居的社区，蓬勃发展的集体经济与失地农民生活保障需要的结合，使社区保障成为社区组织必须承担的重要工作。正是在村庄土地非农化、失地农民与集体经济的关系演变中，社区保障不断地进入到了社区制度建设的视野。到撤村转制的90年代末，以社区经济为基础的社区组织，基本上建成了完整的社区保障体系。 社区保障与福利，涉及面广泛，几乎包容了村民生活的所有领域，主要包括： （2）医疗保障。社区合作医疗是村里历史最长的社区保障之一，现在的社区合
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
棚户区改造项目实施方案 为了确保X县X路片区棚户区改造工程顺利进行，维护被征收人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等房屋征收相关规定，结合本次征收范围内的实际情况，特制定本方案。 一、项目建设背景 X县X路片区棚户区改造项目是我县X年确定的重点城中村改造项目。棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，该项目的实施对促进我县经济发展和民生改善具有十分重要的意义，受X 县人民政府委托，X路片区棚户区改造项目的实施主体为X县城市建设投资开发有限公司，具体负责该项目的组织实施。为确保工程顺利进行，维护被征收人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》、《X省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等房屋征收相关规定、结合本次征收范围内的实际情况，特制定本方案。 二、项目基本情况 （一）项目建设单位 X县城市建设投资开发有限公司 （二）项目建设年限 本项目拟定建设年限为一年，从X年10月10日至X年10月9
日。 （三）项目拆迁范围 本项目拆迁范围为东至太姒路东侧，西至城关小学西墙，北至文化路，南至X东西街。 （四）项目拆迁量 本项目拆迁总户数为491户（套），房屋拆迁总面积137629平方米，拆迁总占地115.8亩；涉及拆迁范围为X。（以上数据为初步摸底调查情况，实际面积、户数待征收工作启动后，根据被征收人提供的产权证件，以实际勘测的户数、面积为准）。 （五）拆迁补偿方式 本项目拆迁安置方式全部为纯货币化安置。 （六）征收范围确定后，自征收公告发布之日起，不得进行下列活动，违反规定实施的，不予补偿。 1.新建、扩建、改建房屋； 2.改变房屋和土地的用途； 3.对房屋进行装潢、装修、抵押； 4.抢栽各种花木。 （七）征收范围确定后，自公告发布之日起，有关部门接到征收部门的通知，应当停止办理征收区域内所有房产、土地、工商、税务、户籍等涉及增加补偿费用的有关手续。 （八）对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；对未
城中村改造的国内外经验和启示 时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠来源:资源网 纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。 正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。 而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被 蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。 在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。 1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验 1.1 巴西 在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。 1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。 80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。 1.1.2保证投资支持贫民区的改造 政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。
浅析城中村存在的问题及对策 城中村是我国城市化进程中较普遍现象，撤村建居社区在近几年中因周边土地大量征用开发，成为四周都是被城市居民住宅所包围的“城中村”，通过撤村建居已从村变为社区，村民变为居民，在组织形式上初步完成了城市化接轨。目前撤村建居社区从行政关系讲是隶属于街道，但其财政基本独立，在加强基础设施建设以及公用设施管理等方面，仍有赖于原村经济合作社，因而在建设管理、基础设施、环境卫生等方面出现了与城市建设脱节，严重影响城市形象，阻碍了城市的发展。定海目前共有小石契、洞桥、长岗山、胜利、义桥、茅岭、庆丰等七个城中村和沈岭、甬兴、洋岙、东湾、城北五个农村社区(每个社区由两个城中村组成)，面积约31.2平方公里，总人口大概42000多人，其中流动人口与外来人口约3万。 由于城中村的特殊性，目前都不同程度地存在着各类问题。 一、基础设施陈旧、落后、不完善。 在过去很长一段时间内，城中村的排污管道、垃圾箱、公共厕所等各种环卫基础设施的规划及配套建设都未列入城建统一规划，加之各村财政投入不均，各城中村环卫基础建设标准不一致，投入不平衡，总体基础设施普遍落后。造成目前公厕建造布局不合理、路灯亮化率未达标、垃圾箱破损严重、道路坑洼不平、市政管网不到位、绿化覆盖率明显不足等现状。据不完全统计，上述城中村当前急需新造公厕22座、安装路灯646盏、道路硬化修补面积达50000平方米、明沟污水管道铺设近30000平方米、绿化补种20000平方米。特别是因为市政管线不配套，城中村很大部分地区排水设施不全，居民生活污水很多往房前屋后一倒了之，一到雨天，污水横溢，或者截污纳管不到位，雨污合流，社区的生活污水和化粪池粪水直排就近河道、溪沟，造成环境污染。 二、环境卫生治理不尽如人意。 城中村的整治工作年年开展，但年年需要整治，反潮现象明显。租住在城中村的众多外来务工人员多是低收入者，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是；当地居民虽已从村民转变成居民，但思想上仍保留着农村环境意识，往往只注意自家保洁而忽视公共卫生，因而城中村的卫生死角仍随处可见，农村尤其城区周边水库溢洪道附近居住的市民及部分店铺垃圾不按规定投放垃圾，习惯倒入溢洪道，至此产生死角垃圾。一旦遇到下雨天垃圾随着水流顺势而下，污染了城区河道，给河道整治工作带来影响。 三、出租房未能有序规范管理。
经济技术开发区城中村改造项目扶持奖励办法（试行） 为鼓励和扶持企业积极参与经开区内的城中村改造工作，特制定本奖励办法。 一、改造主体在经开区范围内的开发项目，可享受以下缓缴城市基础设施配套费政策。 （一）一年内参与城中村改造已达到两个村的企业，在城中村改造综合用地范围内的房地产开发项目缓缴城市基础设施配套费，缓缴期限为1年。“一年内”是指两个村的《城中村改造项目目标管理责任书》签订时间间隔不超过一年。 （二）享受上述缓缴政策的企业在缓缴期限内管委会规划局仅发放《建设工程施工许可证》复印件，待城市基础设施配套费缴清后再行发放原件。同时，享受上述缓缴政策的企业应对管委会做出书面承诺，报规划局、财政局、城改办备案。 （三）对逾期未按规定缴清城市基础设施配套费的，将按有关规定进行追缴，并按每日万分之三的比例加收滞纳金（缓缴期起始时间以规划局核发城建费用征收交费通知单标注时间为准）。 二、改造主体按照城中村改造进度要求完成各阶段工作，管委会给予相应的奖励，奖励标准见《**经济技术开发区城中村改造奖励方案》（附件1）。 各阶段工作要求和考核标准为： （一）自《城中村改造项目目标管理责任书》签订之日起6个月内完成旧村整体拆除，没有重大上访事件、严重妨碍公共秩序事件或重大伤亡事故，给予一定的奖励；未按上述期限完成的，不予奖励；虽按上述期限完成，但是出现以下情况的，根据具体情况扣减奖励费： 1、出现一次重大上访事件，扣减本阶段奖励5%； 2、出现一次严重妨碍公共秩序事件，扣减本阶段奖励15%； 3、发生安全事故，出现死亡1人，扣除本阶段奖励费的50%，死亡2人以上，取消奖励；无死亡前提下，重伤1人，扣除本阶段奖励费的30%，重伤2-3人，扣除本阶段奖励费的50%，重伤3人以上，取消本阶段奖励。
山塘改造项目建议书 一、项目概要 1、项目背景。莲塘镇是高要市的农业重点镇之一。经过多年的努力和建设，莲塘的农业已迈入区域化布局、基地化生产、集约化经营、产业化发展的格局。根据中央、盛地方关于进一步优化调整农业产业布局的要求，今后将有愈来愈多的耕地调减出来种植各种经济作物。如何开发土地潜力，提高土地产出率，增强耕地适种性，是我镇今后农业发展的一项至关重要的工作。实施农业综合开发土地治理项目，加强我镇目前仍较大面积的中低产农田改造，解决农业生产发展的主要障碍因素，建立高标准的农田生产区，是提高水稻单产，扩大经济作物的种植范围和提高经济效益，进农业发展的一项重要措施。我镇属平原低朗镇，大部分耕地由于地势低洼、地下水位高，田间排灌系统配套差，排灌设施残旧等原因，严重制约了农业的发展，效益的提高。为此，经认真的勘察和分析研究，2007年我镇农业综合开发土地治理项目，计划在新塘塱进行0.7万亩连片中低产田改造，以提高该塱区的综合生产能力和经济效益。 2、项目范围、规模、内容和工期。我镇农综土地治理项目计划改造中低产田0.7万亩，总投资399万元，计划对新塘塱0.7万亩的中低产田进行改造。建设方面将以水利设施建设为重点，并实行山水田林路综合治理，主要项目为修建硬底化排灌沟渠20.5公里，开挖疏浚渠道18公里、兴建桥涵闸陂槽10座，改造排站1座;修建机耕路5公里，改良土壤0.4万亩，种植农田防护林0.01万亩。此外还
有培训及科技示范推广方面的工作。项目工程实施将安排在2007年秋季至来年的初春期间进行，基建项目约需3-4个月工期，即由2007年11月-2008年2月。 3、投资估算和资金筹措。项目共需投入资金399万元，资金来源分别为：中央财政资金153.46万元，地方财政资金153.46元(其中省级资金122.76万元，地市级资金15.35万元，县级资金15.35万元)，项目区镇、村及群众自筹资金92.07万元。 4、效益。项目的实施，首先可大幅提高项目区的经济效益，预计项目区改造后的粮食单产将较改造前提高150kg，年增加产值126万元，并发展蔬菜等经济作物种植，提高综合生产能力;其次是有显著的社会效益，通过培训农民的科技意识和现代农业意识，大力推广良种良法及高标准农田的建设，均对项目区农民及周边地区农民产出强烈辐射示范带动作用，形成良好的社会效益。此外，通过项目区的综合治理及有关生态工程建设，可改善项目区的生态环境，确保农业生产的可持续发展。 5、组织领导和管理。镇成立领导小组，由镇委副书记亲自抓,镇农业综合开发办公室具体负责项目的实施工作。严格按照《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》要求及我市制定的有关农综开发项目工程、资金、招投标等方面的规章制度，对项目进行管理，确保工程按质按量按时完成，资金使用及财务处理规范合理。 二、项目区概况 1、自然概况
大川白金城城中村棚户区安置房(C组团)工程 同 条 件 养 护 方 案 编制： 审核： 审批： 四川省泸州市第十建筑工程公司 2013年11月15日 目录 一、编制依据 (3) 二、工程概况 (3) 三、混凝土留置方案…………………………………………4-11 四、试件制作 (11) 五、试件养护 (11) 六、试件送检 (11) 七、保证质量措施 (11) 八、检验试验管理制度…………………………………………11-12 同条件养护方案
一、编制依据 1、工程设计图纸及图纸会审时各方对同条件养护试块留置达成的共识。 2、混凝土结构工程施工质量验收规范《GB5024-2002》 3、按照质量监督站的相关管理规定。 二、工程概况 1、工程基本情况 本工程为贵阳大川房地产开发有限公司开发大川白金城城中村棚户区安置房一期项目(C组团)工程:1、2、3、4号楼四栋均共一个地下室，地下室共3层，建筑面积为40012.68㎡，1、3号楼地上30层，建筑面积共57343.39㎡，2号楼地上33层，建筑面积28320.85㎡，4号楼地上31层，建筑面积26590.52㎡，建筑总高度为99.15m，建筑安全等级为一级，设计使用年限为70年，按6度抗震设防。 基础为墩基桩，基础及地梁为C30砼、抗渗等级为P8，地下室(除主楼部分)柱、剪力墙从基顶至一层板面为C40砼，梁、板、楼梯负一、负二层为C30砼一层为C40砼，挡土墙为C40抗渗砼（P8）。 主楼为框架剪力墙结构，柱、剪力墙的砼从基顶至20.4m为C60、20.4m~32.85m为C55、32.85m~44.85m为C50、44.85m~56.85m为C45、56.85m~68.85为C40、68.85~80.85m为C35、80.85m以上为C30。梁、板砼为C30砼(其中0.000m为C40m、20.4m为C60)，砌体为M5水泥砂浆砌加气砼墙厚200mm和烧结页岩实心砖，墙厚200mm。 2、建设、地堪、设计及监理等相关单位情况 建设单位：贵阳大川房地产开发有限公司 设计单位：重庆源道建筑规划设计有限公司 地勘单位：贵州地矿工程勘察有限公司 监理单位：重庆市中泰工程监理有限公司 施工单位：四川省泸州市第十建筑工程有限公司 检测单位：黔水科测公司白云区建筑工程质量检测中心 三、混凝土留置方案 1、根据混凝土结构工程施工质量验收规范《GB20204-2002》规定： （1）每拌制100盘且不超过100m3的同配合比的混凝土，取样不得少于一次；（2）每工作班拌制的同一配合比的混凝土不足100盘时，取样不得少于一次；
“城中村”社区文化特质的探讨 摘要:中国的“城中村”现象是一种不可避免、较为普遍的现实状况。“城中村”社区异质性和特殊性的文化特质,有助于人们理解对其改造时所遇到的“两难困境”。文章通过对浙江绍兴上虞地区“城中村”人口状况的调查,应用社会学冲突理论和腾尼斯“社区和社会”理论,分析“城中村”社区的一般文化特质,最终为和谐改造“城中村”提出对策建议。 关键词:“城中村”;社区文化;和谐改造 一、引言 中国的“城中村”现象是在二元经济向现代经济“一元化”转变和城乡二元体制下逐步推进城市化进程中出现的,是一种不可避免的现实状况。从人类社会的发展趋势看,“城中村”现象深刻长远地影响着社会整体的和谐与平衡,它既是发展中国家实现城市化的“转机”,也是社会持续稳定运行的“危机”。 刘易斯《劳动力无限供给条件下的经济发展》一文提示:农村有大量的剩余劳动力需要转移,但在农村剩余劳动力转移的过程中,即便有工资不变和劳动力无限供给条件,仍然可能存在“社会经济部门的发展速度不能快到可以吸收那些想离开传统行业的劳动者的地步”。这种现象尤其早的发生在离现代经济最近的“城中村”里,而中国特色的城乡二元管理体制,是其形成的特殊的经济、制度根源,同时也塑造了不同于其他一般意义上的社区的文化特质,即异质性和特殊性,了解这些,有助于理解、分析对其改造时所遇到的“两难困境”。本文意在通过对浙江绍兴上虞地区“城中村”人口状况的调查,应用社会学冲突理论和腾尼斯“社区和社会”理论,分析“城中村”社区的一般文化特质,最终为和谐改造
“城中村”提出对策与建议。 二、“城中村”社区文化特质的概念界定 “城中村”是我国城市化进程中的普遍现象,表现形式为在城市化加速期城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内。所谓社区文化,即是能深刻反映一个区域内的群体,由于社会、自然环境因素影响下逐步形成、积淀、传承的较为稳定的意识形态、价值取向和生活状态。这里所提的“城中村”的文化特质,就是这种存在于“城中村”地域内,包括原住居民和后迁入居民所共同形成、接受和展现出来的约定俗成的特殊的社会事实。 三、浙江上虞地区“城中村”人口状况的调查分析 浙江绍兴上虞是经济、文化较为发达的地区,其GDP和城市居民收入在全国县级市中都位列前茅,由于经济、文化、社会治安等诸多方面的优势,吸引了很多外来人口。本文以该城市为考察点,2007年初进行问卷和走访调查,一共发问卷500份,收回问卷493份,有效问卷占总问卷的98.6%,以此来探讨该地区“城中村”的人口状况,分析其社区的文化特质。 (一)“城中村”人口来源(图1) 在“城中村”居住的人口,主要分为两部分,一部分是当地农民,一部分是外地迁入的打工者(多为农民工)。在随机抽样且有效的493份问卷中,其中有374人为当地农民,占75.9%,随着外来进城打工者增多,在“城中村”居住的外来人口也在逐步增加。社区文化是居住在此社区内个人及家庭的生活状态的归纳总结,对于“城中村”居民年龄、性别、学历水平的了解能把握住该社区文化的外显特征,尤其是学历水平的调查,能较直观反映“城中村”的文化层次和人口特征。该“城中村”社区,人口以青少年和青年为主,性别上与社会总体男女比例相近,
城中村改造对开发商优惠政策 郑州市城中村改造优惠政策 1、除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。 2、市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。 3、村(组)或房地产开发企业按规划投资新建的非营利性公共事业用房,享受安置房的有关政策。非营利性公共事业用房包括:公办的中小学、幼儿园及公共配套设施用房。 4、规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策： 所需用土地的土地使用权出让金,除国家、省规定应上缴财政的部分外,另提取5%廉租住房建设基金,其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府,用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。建设安置房的规费减、免政策。 西安市城中村改造优惠政策 1、城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、散装水泥专项基金； 2、安置村民的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费，其他生产经
营性项目减半收取城市基础设施配套费； 3、在城中村改造综合用地除用于安置村民生活及建设公共设施用地外，其余的可变更为经营性用地进行开发建设等。 昆明市城中村改造优惠政策 1、城中村改造项目土地出让金除按规定应上缴国家、省财政部分外，其余部分由所在县（区）、管委会专项用于城中村改造项目基础设施配套建设补助。 2、城中村改造项目的行政事业性收费和政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。 3、在城中村改造项目中，对采用产权调换方式统一安置的安置房（住宅和非住宅），免收城市基础设施配套费。对项目中开发建设用于销售的商品房，城市基础设施配套费减半收取。 4、城中村改造项目的建筑工程质量监督费减半收取。 5、城中村改造项目的新建建筑，在办理房屋产权权属登记时，对采用产权调换方式统一安置的安置房，办理新建初始登记时住宅面积90平方米以下的普通商品房免收权属登记费，对非住宅和面积在90平方米以上的普通商品房减半收取。 6、对在城中村改造项目中取得的安置房用地，项目改造中的土地登记费全免。但项目竣工验收后房屋出售、土地转让交易行为的土地登记按现行政策执行。 7、对城中村改造项目涉及的人防工程建设，对拆建部分给予政策优
某旧村改造项目建议书
XX镇XX村旧村改造项目 建 议 书 2011年2月28日
目录 第一章整体概述 (5) 一、城市概况 (5) （一）、城市基本概况 (5) （三）、城市发展规划 (7) 二、区位分析 (8) 第二章项目区域房地产市场分析 (9) （一）项目概况 (11) （二）必要性 (12) （三）编制依据 (13) （四）主要技术经济指标 (13) 第三章项目地址与外部条件 (14) 一、项目地址 (14) 二、外部配套条件 (16) 第四章规划方案 (17) 一、设规模和建设内容 (17) 二、总体规划 (18) （一）路网规划 (18) （二）建筑布局 (18)
（三）绿地景观规划 (19) （四）园林设计规划 (19) （五）市政及社会配套设施规划 (20) （六）户型设计 (20) 三、项目进度计划 (20) 第五章开发成本预测及财务分析 (21)
第一章整体概述 一、城市概况 （一）、城市基本概况 即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，107.53万人口。2003年经济基本竞争力名列全国百强县（市）第27位。 即墨区位优越，交通优势得天独厚。即墨扼青岛通往全国的陆上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青、青银高速公路，青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境。城区距流亭国际机场不足15公里，距青岛港40公里；西到蓝村、即墨火车站分别为24公里和15公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。 即墨处于北温带沿海区域，海岸线183公里，年平均气温12℃，降雨量750毫米，夏无酷暑，冬无严寒，温润相济，气候宜人。即墨为山海形胜之地，物华天宝，文物古迹重多，旅游
报建内容 1.设计资质 企业法人营业执照、工程设计资质证书、城乡规划编制资质证书、质量管理体系认证证书 2.效果图 鸟瞰图、沿街透视图、小区内部透视图、 3.项目概况 ①项目概况：②③④⑤⑥⑦⑧⑨ 项目用地范围、面积、涉及拆迁的内容和数目、拆迁安置的人口 ②地块概况： 地块名称、总面积、地块类型、地块形状、地势、地块周边环境（道路、绿地、河流）分析、用地规划内容 ③规划条件： 昆明市规划局国有建设用地使用权规划条件 4.相关批复和回函 ①昆明市住房和城乡建设局（关于“西山区第21号城中村改造项目回迁安置房”办理设计方案节能意见的复函）、 ②昆明市滇池管理局意见（关于对西山区21号城中村改造项目回迁安置用房开发建设的回函）、 ③昆明市人民防空办公室（《关于“西山区第21号城中村改造项目”回迁安置用房人防征求意见的函》的回复）、 ④昆明市防震减灾局意见（关于《关于“西山区第21号城中村改造项目”回迁安置用房防震减灾征求意见的函》的复函）、 ⑤云南电网昆明供电局意见（云南电网公司昆明供电局关于西山区第21号城中村改造项目回迁安置用房供电一想的复函）、 ⑥昆明市排水管理处意见（关于对《关于“西山区第21号城中村改造项目”回迁安置用房排水意见的函》的回函）、 ⑦昆明市水务局意见（昆明市西山区水务局关于西山区第21号城中村改造项目回迁安置用房涉水问题有关意见的函）、 ⑧昆明市西山区环保局意见（对《关于“西山区第21号城中村改造项目”回迁安置用房环境保护征求意见的函》的复函）。 5.总图及总图分析 ①总平面图 ②经济技术指标 ③功能分析 ④绿化分析 ⑤交通分析 ⑥消防分析 ⑦日照分析（多点分析、线上分析）
1、城中村的界定城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
济南市市中区二环西路两侧城中村改造项目岳而村民安置房项目
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济南市市中区二环西路两侧城中村改造项目岳而村民安置房项目 施工总承包合同 发包人：济南中博置业有限公司 承包人：济南华海建设集团有限公司 合同订立时间：2017年9月 合同订立地点：济南市 合同编号：AZF(YE)-GC-SGZB-04
第一部分协议书 发包人（全称）：济南中博置业有限公司 承包人（全称）：济南市华海建设集团有限公司 为进一步明确责任，保障双方的利益，保证工程顺利进行，双方经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》及本工程的具体情况签订本合同。 一、工程概况 1、工程名称：济南市市中区二环西路两侧城中村改造项目岳而村民安置房项目施工总承包 合同 2、工程地点：104省道以西，岳而村以西 3、工程内容：济南市市中区二环西路两侧城中村改造项目岳而村民安置房项目，包含1# —5#楼、地下车库、换热站、门卫室，总建筑面积约129523.16平方米。 4、结构形式：框架剪力墙结构 二、承包范围：发包人将委托承包人承担济南市市中区二环西路两侧城中村改造项目岳而村 民安置房项目施工工程，包含施工图纸范围内的建筑工程、装饰工程、安装工程等所有工程施工其中电梯工程、通风防排烟工程、消防（消火栓、喷淋、消防报警）工程、建筑智能化（电话、有线电视、网络、电视监控、数据远传、中水站等工程建设单位另行专业发包，由总承包单位完成图纸或专业设计要求的预留预埋封堵等内容的施工、保修及发包人专业发包项目的总承包管理。具体施工范围详见清单及施工界面划分。发包人保留对施工范围局部调整的权利，承包人承诺不向发包人提出任何费用索赔。 三、总工期： 730 天，具体开竣工时间详见专用条款。 四、本工程质量标准为：合格，具体详见专用条款。 五、暂定合同价（不含暂估价及暂列金额）：￥371539446.45 元，大写：叁亿柒仟壹佰伍 拾叁万玖仟肆佰肆拾陆元肆角伍分。 六、合同文件组成及解释次序 构成本合同的文件应能相互解释，互为说明。除本合同条款另有约定外，本合同文件组成及优先解释次序如下： 1、本合同签订后双方约定并共同签署的有关工程的约谈记录、变更等书面协议； 2、承包人的书面承诺书（附件4）； 3、本合同的协议书； 4、中标通知书； 5、本合同的专用条款及附件； 6、本合同的通用条款； 7、招标文件、招标文件答疑及其附件； 8、投标函及其附录； 9、现行标准、规范、技术要求和有关技术资料； 10、图纸； 11、已标价工程量清单或预算书； 12、经双方认可的投标书； 七、本协议书中有关词语含义与本合同第二部分《合同条款》中定义相同。 八、本合同及其附件是双方经过平等协商拟定，双方对有异议之条款已进行了充分的沟通和 说明，承包人已充分约定和理解其全部条款的内容，并对其无异议。 九、本合同经双方法定代表人或其授权代表在下面签署并加盖公章后生效（通用和专用条款 及相关附件加盖骑缝章后为本合同的组成部分，同样有效）。
国内外城中村研究进展及展望 仝德’，冯长春 (1．北京大学深圳研究生院，深圳518055；2．北京大学城市与环境学院，北京100871 我国城市在空间扩展过程中避开或绕过近郊农村居民点，利用开发成本相对较低的农地、空地进行城市新区开发，结果形成城市包围农村，城乡混杂的二元城市景观和空间结构，就是通常所说的城中村现象】。鉴于国内外学者对城中村研究的起始时间和关注角度不同，本文分国内外两条线开展城中村研究综述。 1国内城中村研究进展 1．1对城中村现象的认识 国内学者对城中村的关注从1980年代城乡边缘带研究开始，随着城中村问题越发显著，研究逐渐深入，在城中村概念界定、特点归纳、类型划分以及对城中村的评价等方面取得了丰富的研究成果，为不同学科研究城中村更深层次问题奠定了较为扎实的基础。 1．1．1城中村的概念 城中村研究开展时间短，几乎所有研究者都基于自身学科背景给城中村下定义[41：有根据城中村外部形态和建筑特征定义的，有从城中村土地利用形态角度定义的，有从城中村土地、户籍和社会关系角度定义的，有从产权和经营角度定义的，有从区位和社区特征角度定义的，还有从地域与城中村形成过程角度定义的[~4,gSl。虽然不同学科有不同见解，但对其内涵的理解已经形成以下共识，即：①涉及‘城”和‘村”的概念，体现了‘城乡二元结构”的基本特征；②城中村的实质是一种农村社区，实行的是农村典型的集体管理体制 ]：③城中村在物质形态构成和生活结构方面已经明显非农化 12]：④原著民在城中村居住者中占有很小比例，城中村的居住主体是城市外来流动人口[11,1 1．1．2城中村的特征 概括而言，城中村具有以下几方面特征：①空间形态和内部功能与周围城市环境格格不入；②人口特征极为混 杂，既居住着大量从事非农职业的农民，又集聚着大量外来流动人口?，13]：③经济实力主要依靠非正规经济维系，包括村集体和村民违规出租土地及房屋，以及村内各类非正规经营项目㈣；④城中村社会特征十分复杂，丰裕的物质生活与落后的价值观念和管理体制形成强烈的反差。 1．1．3城中村类型划分 关于城中村类型划分，学术界一直较关注。研究者根据切入点不同，进行过多种划分，主要包括：基于土地利用类型的划分、基于城中村相对区位的划分，基于城中村发展阶段的划分㈣，基于各种因素叠加效果的划分【8]，以及基于城中村社会形态的划分同等。关于类型划分方法，早期学者们主要使用定性分析法，首先确定划分标准、预设种类特征，再将不同城中村对号入座。该方法对宏观把握城中村某方面特征较有效，且易实现，但存在以下问题：①种类和划分标准的