旅游IP|旅游+商业：城郊商业新创意
——"城市微度假"街区
绿维创景规划XX
编者按：众期待的暑假又来了，去不了巴西看奥运，又想要出外度假，不用驱车千里，现在最流行的“微度假”已经崛起！如果你还不知道，那就out了。究竟怎么玩？本期微信以中粮祥云小镇为例，跟大家分享城郊商业的创新玩法，及重度体验创新下的“城市微度假”街区打造模式。
中粮作为国内商业地产创新引领者，继大悦城后，全新打造的一个商业创新产品——中粮祥云小镇，首创“城市微度假”理念，“城市微度假”的概念由此诞生。被赋予这个概念，第一做到了差异化定位，第二一直秉承着这个商业情怀不断对项目精雕细琢，第三开辟了远郊商业的一种新的商业模式，值得大家借鉴。
祥云小镇城市微度假不仅是一种创新的商业模式，更是一种集服务、品质、休闲、调性为一体的生活新体验。祥云小镇并非简单地做商业项目，而是希望把现代都市人从紧X 的工作生活中释放出来，能够在郊区实现贴近自然、生活、家庭的梦想，打造一种全新的生活方式。
下面将以中粮祥云小镇为例，从店铺、业态组合、到运营管理等方面，解读分析“城市微度假”模式。
祥云小镇是中粮商业的一种创新探索
中粮商业一直强调一个概念，商业项目不但要经营出特色，还要提升消费者的生活品质，打造中粮商业品牌的形象，谋求更长远的商业价值。中粮祥云小镇项目作为中粮商业的另一种创新探索，中粮置地公司常务副总经理、祥云国际项目总经理隋强表示：“祥云小镇要打造的是中粮商业地产界全新领域的产品。在这一领域的开辟和尝试，不仅仅需要勇气、资金实力、时间、耐心和运营经验，更需要不一样的智慧。”
中粮旗下的祥云小镇一直以来，致力于打造回归自然、悠闲安逸的心灵栖息地，提倡远离都市喧嚣、健康舒适的漫生活，定位为“首家“城市微度假”国际生活小镇”，不仅是中央别墅区商业配套的品质升级，同时也为大生活圈的家庭提供了一处集购物、休闲、娱乐等于一体的微度假目的地和国际化生活方式的体验地。
祥云小镇汇聚了国际轻奢休闲时尚品牌、艺术人文体验店、国际餐饮品牌，引入了多个“京城唯一”的重度体验项目，还推出了小动物园、屋顶花园和生态休闲乐园的业态创新。2016年5月21日祥云小镇二期升级亮相，被装点成一个奇幻泡泡乐园，让顾客看到了更多新鲜有趣的创新业态。
中粮·祥
云小镇鸟瞰效果图
资料显示，整个中粮祥云项目位于顺义区后沙峪镇新国展北侧1.5公里，京城中央别墅区与临空经济带融汇区域。项目整体体量约为52万平方米，是一个涵盖别墅、公寓、商业中心等丰富形态的国际生活区。
其中，作为商业配套的祥云小镇，建筑规划面积20万平方米，由北向南依次为项目一期、项目二期。一期于去年10月26日开业，商业租赁面积达4.7万平方米。一期进驻的代表品牌包括：目前市场最大橙天嘉禾影院、体量最大的BHG精品超市、家盒子、Hola、星巴克、哈根达斯等主力品牌，美国自行车品牌Specialized闪电等特色品牌，以及以“养尊宠优”为代表的高端宠物品牌。项目二期租赁面积达2.8万平方米，商户数量130家。
据中粮·祥云小镇项目相关负责人介绍：“一期经过近一年的精心运营，项目销售屡创新高、保持稳健增长势头。”此外，从几个关键数据考核指标上看，一期项目开业引进商户数量74家，至今已经增至80家；品牌签约率也由最初的70%，增长到现在的98%。201 6年第一季度客流同比增长235%，第一季度累计销售同比去年增长386%。
极致体验演绎“城市微度假”，一座小镇唤醒“都市新生活”
祥云小镇发挥开放式街区优势，加大娱乐体验业态占比，在一期引进国内首家Sky Tec h Sport旗舰店体验中心，配备得到奥运冠军称赞的3D模拟滑雪仪的基础上，二期引进更多有特色的强体验品牌，如全球屈指可数的体验风洞飞行的模拟飞行俱乐部，国际一流的AS T真冰场，爱蹦客蹦床俱乐部，拥有国际级师资力量的万国击剑，体能馆等，还引入了多个“京城唯一”的重度体验项目，如京城唯一适合全家人一起蹦的蹦床俱乐部爱蹦客，目前唯一一家以娱乐风洞体验及室内跳伞培训为主的娱乐场馆飞行家太空体验馆等。
儿童业态方面，祥云小镇通过引进国际英语篮球学校、儿童家具DIY店、家庭自拍室等亲子体验店，不仅专为孩子们提供国际化的成长环境，也为全家庭娱乐提出了解决方案。
祥云小镇二期引进了跨越国界的餐饮业态，其中不乏老爷车主题咖啡馆等特色品牌。而且，项目还倡导“生态自然健康”，参照全球最大的布鲁克林农庄建造的屋顶农场，所产食材未来将供应健康素食馆。
此外，祥云小镇中有许多一般商业中不多见的体验业态品类和品牌，如一期商铺中就有贵族文化生活馆、宠物酒店等，二期还将有料理教室、现代艺术展览馆以及打破空间界限的云剧场等。
另外，祥云小镇还将“城市微度假”主题的体验元素贯穿于全部细节之中，打造“微度假场景”。以景观打造为例，中粮?祥云小镇将内部园林式街区与中央别墅区优越的环境和谐地融为一体，大量运用绿植、喷泉水系等自然元素，内外空间自然延续。为提升项目的品质，增强消费者的体验感与参与感，祥云小镇不惜牺牲大量商业面积，建设动物乐园、宠物公园等，成为体验型商业的创举，与项目为邻的国际花卉种植基地也将受益，举办大型主题花展，为区域增添绚丽的风景。
在现代都市、尤其是北上广深等一线城市中，现代人群生活节奏不断加快、来自生活、家庭、工作、情感等方面的压力也越来越大。在钢筋水泥的都市丛林中，人们周而复始忙于事业和应酬，没有太多时间、甚至已经没有时间去关爱家人。在这种情况下，越来越多的人们开始失去了对生活的热爱，被现代社会扑面而来的各种信息轰炸，人们开始变得随波逐流。他们开始渴望健康舒适有品质的漫生活，渴望远离都市喧嚣回归质朴的生活，寻找一个能让自己的心灵和自然相生相契的休闲或居住环境。
有这样一处商业，当一个在都市生活、劳作许久的人想要开启解放心灵之旅时，他不必细加筹备舟车劳顿的行程，只需“说走就走”就能抵达这里，进入到度假的场景之中。而且，在这座富有艺术气息的小镇之中，有自然的美景，也有人文的体验，妻子、丈夫、孩子、长辈和朋友都可以找到心灵栖息之地和娱乐之所。
这就是祥云小镇区别于一般商业的所在，它提供了一种全新的生活方式。一种唤醒“都市新生活”的街区商业，正被中粮系精心打造、阖力推出……
一站式
“城市微度假”生活秀
为烘托“微度假”的功能特点，祥云小镇的推广团队运用大型活动、组合推广、会员粘性的三重拳策略，定期高频推出极具特色的推广活动。例如祥云小镇近期声势浩大的“环球土著狂欢节”、“熊猫侠阿潘达驾到祥云”等特色活动；还有聚焦儿童主题，连续运用造节的策略，推出了“澳洲萌宠马戏团活动”、“乐活春季农场”、“祥云小镇滑冰特训营”等活动，回归家庭生活。
祥云小镇“环球土著狂
欢节”活动
为远郊商业赋予“微度假”式的休闲体验
一个名为“天空农场”的2000多平米屋顶农场，成为首个屋顶绿色经济的开拓者，为顾客带来别具一格的休闲体验。这个农场分为无土栽培、多肉乐园、开心农场、阳关花房、宝宝沙坑、冬季植物等多个主题布局。
顾客亲子耕种后，在果实成熟的季节再回到农场，将新鲜摘下来的绿色果蔬榨成果蔬汁，让年轻休闲客群体验一种回归“自给自足”的绿色生活，更让小朋友早早体验自力更生的满足感，懂得耕作的劳苦、学会尊重他人的劳动成果，是非常独特的寓教于乐式亲子体验。
阳光花房的设计，更是讨巧的满足了都市人群对亲近自然的生活品质追求，在这里放空、休憩、阅读、思考，让自然光线倾洒而入。更值得一提的是，为满足年轻休闲客群全天候的社交休憩需求，这个阳光花房将延长营业时间至凌晨。
除此之外，它还具有收蓄雨水、保持水份、通过大气循环冷却体系代替空调制冷等功能，减少建筑内空调耗能，达到低碳环保效果，打造出一座会呼吸的绿色小镇。
一家名为北平咖啡的商户，除了在这里可以享受香醇的咖啡饮品外，还可以学习花艺手作，让年轻休闲客群在这里远离城市喧嚣，享受一下午的暖阳休闲时光。
一家名为BAG的儿童运动体验馆，为小朋友提供剑道训练服务，可以让小朋友在这里结交年龄相仿的童年伙伴，满足小朋友的社交需求，更可以实现假期打工需求，早早体验进入社会的种种感受，丰富生活经历、提升社交能力。
▲祥云
小镇活动
实现“微度假”靠满足各细分客群的不同需求
以上这些丰富多彩的店铺都来自祥云小镇的二期商业。不难看出，在实现“城市微度假”定位的道路上，小镇商业团队的商业逻辑非常清晰。
作为一个远郊商业，满足辐射区域内的基础需求要靠最基础的商户品牌组合，而针对“微度假”的远端吸引力，更需要把客群进行细分，设置各细分客群的生活场景。小镇将远端客群分为家庭客群与年轻休闲客群，在他们这些迥异的生活场景背后，真正的需求分别是什么，是选择创新业态、痛击细分客群痛点的重要依据。
比如小动物园、屋顶农场、BAG剑道运动体验馆，是满足家庭客群亲子需求的重要特色商户集合。无论从体量、场景营造、还是商业模式的打造，均服务于抓住家庭客群亲子痛点、刺激他们规律的重复到店。
而屋顶农场的耕种体验、阳光花房、还有小镇内的一些特色咖啡馆，是服务于年轻休闲客群的社交休憩需求，通过多元跨界的创新商业模式，为挑剔的都市青年带来更加耳目一新的休闲体验。
除此之外，这座远郊商业应该更像一个城市花园，承载着都市居民“微度假”的品质生活需求。小镇中心广场内铺设了大量的喷泉在夏季成为儿童戏水的游乐场所，整体简欧的设计在随意地逛街中也融入了欧美风情，标志性建筑钟楼不出国门享受法国巴黎的浪漫情怀。在这个超过20万平方米的商街区中，小镇纯熟运用开放式的消费环境、深度沉浸式的体验业态、以及用心打造的赋予艺术感的商业氛围，营造一种轻松惬意的购物环境。
▲祥云
小镇实景图
开业一年半经营业绩翻三倍，或成避免未来商业同质化的解决方案
“2016年第一季度客流同比增长235%，第一季度累计销售同比去年增长386%。”也许不会有人相信，这样的数据来自这家开业刚刚一年半、地处五环外的远郊商业。
身处“富人区”并不意味着好做，中央别墅区过去一直是房地产市场一个特殊的区域。这里名企云集，豪宅遍地。一方面企业因此而“惜地如金”，另一方面高端人士往往众口难调，想要充分满足他们的需求对商业运营者来说实际并不容易。取得这样的成绩，与小镇在策划之初就进行了差异化定位，商业培育这一年多，坚持走着“城市微度假”概念的路线分不开。
对于传统远郊商业来说，能满足周边住宅客户的生活购物需求就已经基本合格。但从全球X围看，欧美国家近郊商业更加发达，特别是别墅区域，完全可以满足所有自给自足的生活需求。祥云小镇在此基础上，又为远郊商业赋予了“微度假”的概念，打造一个都市人群梦寐以求的度假场所。而这一发展方向或许可以成为避免未来商业同质化的解决方案之一。
▲祥云
壹品别墅实景图
“稀缺性”才是最大的投资价值点
成熟的商业配套，无疑令周边的住宅产品显得更加稀缺、更具投资价值。事实上，作为中粮布局顺义的重要项目，中粮祥云项目目前已经基本全部实现入住，据了解，目前仅有三期别墅项目，“祥云壹品别墅”在售。据了解，作为整个祥云项目的最后一期产品，开发商也特意进行了产品升级，使祥云壹品别墅成为显现出更强烈的稀缺性。
▲祥云
壹品别墅样板间内饰
中粮祥云壹品处于祥云国际生活区项目最核心的位置。温榆河大美支流龙道河纵流别墅前，在此黄金位置上，中粮特意以百年英伦经典立面，结合双向下沉式庭院，350-500平米的户型用心设计出了特有的三重院落外加南侧双向采光。使客户对空间感和使用效率的的追求都能得到满足。
此外，这个项目同时也是距离中粮祥云小镇商街最近的区域，周边还汇集了高端时尚的国际高尔夫、马术俱乐部，以及名教云集的国际学校和众多顶级会所。可以满足高净值精英人士家庭全方位的生活娱乐需求。拥有如此优势的地理位置及稀缺配套的高品质住宅自然更显价值。据了解，祥云壹品别墅是中粮此次为祥云国际生活区全力打造的压轴住宅产品，目前仅有16席待售，首推房源当日售罄，盛况空前。
祥云壹
品别墅样板间内饰
依托于此前成功的运营经验，中粮祥云小镇还将进一步通过商业捕捉精准用户画像，进行更加精细化的忠诚度管理和运营优化。相信到时不仅会进一步成为远郊“微度假”生活的最佳体验地，还将会是城市商业配套与稀缺住宅产品完美融合、相得益彰的成功操盘案例。
（来自：中粮集团、商业地产观察等互联网资料，由绿维创景编辑整理）
商业街商业策划书三篇 篇一：商业街商业策划书 XX水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对XX水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 XX水乡一期商街位于XX之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。XX水乡商业街处于XX国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货XX，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，XX对XX水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕XX水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合。 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操
东瑞创意商业街策划方案PLANNING SCHEME 2018.
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◆中国文创发展分析◆太原文创发展分析◆台湾文创发展的借鉴 文创分析 01
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平方千米，人口80.3万；浮梁县面积2854平方千米，人口25.9万。 “xx”项目所在珠山区是xx市老政府所在地，是xx的政治、经济、交通和文化教育中心，市区消费人口20多万，位于市境中心以及东部，往东一小时车程可到达中国最美丽的乡村婺源，市区200公里范围内还有诸如庐山、三清山、龙虎山、黄山等优质旅游资源，旅游交通资源十分便利，是驴友自驾游的最佳休闲购物目的地，在距市区20公里的半径范围内，有xx罗家机场，每日有不间断来往于我国各主要城市的航班；20分钟车程内可到达xx市火车站以及最大的长途客运站；高速路线直通皖、江、浙、沪、湘等地。 二、项目运营商简介 xx陶邑文化发展有限公司是隶属于xx省陶瓷工业公司的“xx”项目开发运营公司。 三、项目简介 “xx”国际陶瓷文化产业园——xx市重点项目，由xx省陶瓷工业公司投资亿元兴建的一座集文化创意、购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型城市综合体，是中国首座以陶瓷文化为主体的一站式文化休闲娱乐旅游体验创意园区，名副其实的“xx”。 她座落在xx市新厂——xx一线的黄金区位，一轴五片十一厂的布局横跨xx两个中心城区，毗邻三院两校，项目总占地面积1300亩，涵盖各类艺术工作室、餐饮、商务酒店会所、
中国·供销（大悟）农贸批发城 商业街策划活动方案 一、策划活动背景及目的 由于市场建设周期较长，相关投资户及经营户对市场的信心逐渐减弱，保持观望态度，依照现在情形，很难达到预期效果，形成批发市场规模。滨河、金城菜市场仍然稳定经营，公司营销人员宣传的由政府组织整体搬迁，没有任何迹象，导致市场自购自营商户及招商入驻商户信心不足，对于2018年11月8日开业信心不足，均持观望态度。 为树立市场经营户信心，提高居民生活质量，加快推动新一轮商户入驻，活跃市场氛围，拟定打造一条业态全面、品类丰富的农产品商业街，实现以点带面，逐步覆盖的动态商圈。促进老市场搬迁工作的同时，同步推进市场全面开业工作。 二、活动定位 位置：中国供销大悟农贸批发城试行商业街
主题：以已买已租经营商户为依托，从蔬菜区域打造一条一站式商业街。 三、市场商业氛围营造 1、举办文艺演出、露天放映、球类比赛等活动； 2、日用百货、农产品等展示展销活动； 在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。 四、试业活动 发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部分试业。试业商家来源如下： 1、市场管理部门自营摊位 为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 2、意向报名登记商家 主要为意向个体经营户，优先照顾。 3、主力商家引进 比如引进主力超市、物流商家等。
4、待业青年 扶持部分失业或待业青年。 五、市场商业炒作和广告推广 1、促销策略制定 对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米、粮油等，价格必须比老市场低一档，部分商品在条件允许情况下可以实行大让利，比吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 2、让利补贴策略 部分冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 3、以奖促销激励政策 市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部分奖品争取由商家赞助）。 4、招商海报和宣传单页派发 除在县城和领近乡镇进行招商资料的派发宣传外，还可以到附近乡镇和村落进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。
锦里 民俗风情商业街区 策划方案
一、项目名称： 锦里民俗风情商业街区 二、地块核心竞争力： 此地块开发游/购/吃/住/玩一条龙的综合项目,与旅游产业链紧密相连,使的商业物业上新台阶,是最大限度表现地块竞争力的方式. 三、投资方案： 先开发主题旅游景观，带旺人气，为商业物业配备马力强劲的消费驱动引擎，使临街商铺地带成为郫县新的消费热点地区，带动整个地块的发展。最终将建成包括一个中心、一条景观带及四个组团的旅游街区。 四、首期投资方向： 商业风情街+民俗广场+停车场+部分别墅，首期共建约一万多平方米的商业物业。 五、营销主题： 感受锦里的文化底蕴 瓜分锦里的商业财富
目录 前言 第一章地块基本概况及策划要求 (1) 一、地块基本概况 二、政府、发展商策划要求 策划边界条件细则 第二章策划思路及方法 (3) 一、理论研究 二、概念采购 三、市场调研 四、两性一化原则 五、多方案假想 ●商业步行街 ●一般性商铺 ●宾馆建筑群 ●主题旅游点 ●中高档住宅 第三章基本调查与市场分析 (7)
一、锦里经济发展的基本情况综述 二、锦里发展的基本情况 三、锦里发展变化情况 四、锦里的目标人群分析 五、附件：锦里调查报告 六、锦里周边产业链的情况 七、结论 ◆结论 ◆目标消费人群分析 第四章概念采购基本评述 (49) 一、旅游地中心镇的发展模式研究 二、个案分析：商业物业发展模式 三、个案分析：周庄商业物业发展模式 四、商业物态分布及发育模式 五、可供借鉴之经验和教训 ◆结论 ◆概念采购结论 第五章理论研究基本评述 (69) 一、锦里旅游市场模式
二、锦里游客消费模式 三、锦里市场容量 四、锦里及消费市场预测 锦里市场不确定因素 锦里旅游产业链评述 五、地块核心竞争力评述 六、市场模式对物业开发的影响 七、关于商业竞争市场的基本策略 八、市场规模预测：我们的饼有多大？ 九、未来商铺需求预测 十、商铺投资市场安全线设定 十一、商铺价格预测 理论研究结论 第六章假想方案评述 (75) 一、商业步行街 二、一般性商铺 三、宾馆建筑群 四、主题旅游点 五、中高档住宅 第七章、推荐之综合方案 (76) 一、投资模式
特区风情商业街策划书
第一部分、项目概述 一、某宏观经济概述： ●某市城镇化水平为35%，城市人口约28万，政府规划到2010年城市人口达 到50万，城市化率达到60%以上。——某的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。 ●某市经济相对发达，人均国内生产总值约为1133美元（约9360元人民币）， 全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；农村居民人均纯收入2790元，比全国高6.41%，比全省高25.11%。预计2010年人均GDP将达到17000元，在现在的基础上翻一番。 某的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业成长迅速。——在中国经济高速发展的大背景下，某的购买力强劲。 ●某城乡居民储蓄存款较为充裕，2003年末居民储蓄存款余额208.67亿元。 ——中国经济通涨率达到3%，银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所得 税，居民投资转向的潜在动力很大，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%，就达到10个亿，这足以消化整个某的房地产开发量。 ●县域经济比较发达：2001年全省GDP过50亿元的20个县，某就占了5个(旌 阳、绵竹、什邡、中江、广汉)——我们的目标客户将放大到这些区域。 二、某商业及商业地产概述 1、商业分布及特点 某城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了某的主要商业圈。在此三角中，南街和长江西路共同营造了某目前最繁华的商业地段。 其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。相对大型的商业集中于南街和长江西路的交界处。某目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。这是提升本项目价值的一个机会。
商业展活动策划书 策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本;策划书写作。策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。商业展活动策划书应该怎么写? 商业展活动策划书篇一：党的十八大强调中国经济发展走“新型城镇化”道路。新型城镇化是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。 本届商业地产博览会围绕这一目标，构建面向城镇发展的商业地产互动交流平台。 一、基本理念 xx商业特色街经过10年培育发展，业已形成在商街品牌下集合企业品牌的成熟经营模式。充分整合xx商业特色街的品牌和商家品牌资源进行集中推广、宣传、营销，趁着新一轮城镇化发展的热潮，开展商业“复制”抱团走出去进行品牌输出，为二、三线城镇的商业地产项目提供品牌支撑和招商服务，进一步推进商业地产及商业街的发展，实现资源共享、互惠互赢。 二、市场需求
商业街企业有扩大市场的需求;商业街转型升级的需求;政府有推动产业发展的需求;二、三线城镇有招商的需求。 三、展示主题 城镇一体化品牌赢天下 四、展示时间 20xx年9月16-18日(展出三天) 五、展示地点、规模 浙江世贸中心，预计展出面积x平方米左右，折合30个展位 六、展示形式 商业特色街的品牌特色以图板的形式进行展示，商家品牌以品牌介绍及LOGO标识进行展示，以各街区为单位统一设计布置，并突出各街区的特色。 七、展示内容 xx市区县特色街规划、特色介绍等。 xx市商业特色街商家品牌介绍形象展示(LOGO)。 xx市商业特色街宣传册、资料发放。 八、活动对接 商业地产及商业街招商项目与特色街业态品牌对接活动。浙江及xx地区准备招商的商业地产及商业街项目，对各街区的业态感兴趣，进行品牌引进，可在展会现场举行小型的招商需求对接活动，同场展示交流，实现无缝对接。
2017年10月28日 COLORFUL OPENING 金运通商业街开街活动方案
活动介绍PART1
一、【项目商业推广】 商业街开街是地产项目的重要节点，通过盛大的活动推广，一方面可以完美展示企业雄厚的实力；另一方面，释放预置信息給目标人群：把地产项目的品牌、商业街的市场定位、经营定位、业态定位等信息迅速传播开来，于周边大众广泛知晓。提高商业街人气的同时，提升项目品牌知名度、塑造起浓郁的商业氛围，促进商铺销售，早日聚集客流商流形成繁华商圈。 二、【商家联袂合作】 通过开街活动的举办，联合商家共同展出，开街期间，共同惠民，一方面提高了活动的整体规模和实力；另一面，对商户而言，商家借助“商业街开街”这一平台，更容易获得明显的经济效益和宣传效益，更亲民，更近市场一线，拥有更多签售机会，即宣传了商家，也推动了活动的整体效果。各取所需，在共同合作中，达到共赢的目的。
为了达到活动目的，我们设置了以上的活动主题，既突出开街仪式正题的喜庆浓重和丰富多彩，吸引周边区域更多的人群关注和参与。也通过“家装商装”一站式现场团购优惠活动，拉近知名商户与全体业主的互动距离，在业主们享受实惠的同时，同步提升协办商家的经济效益，促成销售。 金运通商业街炫彩开街活动 财富钱眼 旺铺开街暨商家联合优惠活动主题
1.活动主题：大品牌大商业如约而至标语│ 金运通商业街开业活动 2.活动目的：释放商业中心正式运作成立信息（金街开放），预演未来商业繁华盛景，促进商户繁荣。 3.活动时间：2017年10月28日 4.活动地点：（1）商业街主要入口处（2）售楼处内 5.主办方：开发商方（金运通） 6.协办方：入驻商家品牌（如：品牌商家） 7.活动规模：预计300-600人次（主要是社区业主、协办商家、周边商业街商户、周边区域消费人群） 8.时段划分：如下表
商业创意策划书 篇一：创意商业街策划书 广州南洋理工职业学院 管理系营销协会 创 意 商 业 街 活 动 策划书 主办单位：广州南洋理工职业学院 承办单位：广州南洋理工职业学院管理系营销协会参加人员：广州南洋理工职业学院全体师生 XX年06月06日 目录 一、活动背景 二、活动目的与意义 三、活动时间与地点 四、活动开展形式 五、活动的实践项目
六、活动的前期宣传 七、活动的开展 八、活动经费预算 九、活动安全 十、应急措施 附：注意事项 一、活动背景 创办南洋创意商业街是广州市南洋理工职业学院传承下来的传统，是具有本校特色的一次商业活动。随着14级学生对学校有更好的认识，并对学校有如家的感觉，为此举行创意商业街。开展创意商业街的活动我们不仅要让学院大二的同学们锻炼到自己的营销能力，创新以及服务能力。同时也是鼓励大一的同学们要积极参与到大学的精彩生活中，敢于在各种活动中实践自己的想法，并且敢于动手去做，敢于创新。并在其中学习到新的技能，对于自己有新的认识与感悟。 本次学院管理系开展创意商业街活动为的是培养学生的实践能力和动手能力。作为一所职业学院的学生，我们的目标是掌握应有技能，适应市场需求，成为当今社会的专业人才，为推动社会发展做出自己的贡献。学院管理系是我们学院的大系之一，师生人数众多。本次活动对全院所有师生开展，但是我们更加注重于管理系所有学生的实践，旨在锻
炼学生的创新能力，同时也在实践中学习到课堂上面学习不到的知识与经验，为今后出社会打下坚实的基础和积累一定的经验。 二、活动的目的与意义 目的： 1. 培养同学们的营销意识，锻炼同学们的营销能力。 2. 对课堂所学的营销理论知识进行一次实践检验，并且学以致用。 3. 提升同学们的口才能力、提高同学们的人际沟通能力； 4. 培养同学们的积极主动性和他们的受挫能力。 5.培养同学们的团队合作精神。 意义： 1.让同学们在销售商品的过程中，也进行一个自我的营销。自身在销售商品的技能提升之外还有一个自我素养的提升。 2.让同学们将课堂所学的营销理论知识运用到实践之中，在产品销售过程中切实检验自己的营销理论及技巧的掌握程度。 3.在产品的成功营销中，同学们也会在一定的程度上学会团队合作。 三、活动时间与地点
商业街营销策划方案（例） 目录 一、对本项目规划策划的解读 二、芸溪小区总体营销策划思路 第一部分总体策划理念 第二部分本项目总体开发策略 第三部分本项目建筑形态策略 第四部分本项目分阶段营销战略 第五部分本项目销控价格策略 第六部分本项目分期销售方法 第七部分策划配合销售分期的工作计划 第八部分本专案小组导入USP阶段策略 第九部分促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略 第十部分不同开发时期不同的诉求倾向 第十一部分不同时期不同的公关策略 第十二部分本项目广告创新企划思路
第十三部分公园式物业管理与小区三大主题配套 结语 二、商业街的营销策划方案 三、收费标准 四、项目策划运作经理和班子配备 五、成功的房地产策划运作操盘案例 一、对本项目规划策划的解读 1、“新市镇主义”的规划模式 本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。 新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。尽管比较早的时候，在《大西洋月刊》、《旅游与休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论，但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特?康兹编辑整理的，阐述新市镇主义的专门论著—《新市镇主义THE NEW URBANISM》的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展，主要的方式具有以下特点： （1）自然：如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。 （2）中心：新市镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、
工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。（3）交通：强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低机动车的车速；内部道路设计好像树干与树枝的关系，树干是通往外部的干道，树枝是社区内部通往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”（CUL-de-sacs ）的方式，减少交通流量和噪声干扰。 （4）风格：新市镇主义的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代田园情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出表达。 2、“人性化空间、亲水性社区、最优化房型”的现代都市的田园生活概念。 （1）人文理念：充分体现“以人为本”的设计思想，在规划与设计中首先研究人的居住到为和居住心理；营造空间尺度适宜、居住舒适方便，颇具人气的居住小区，形成有凝聚力和特色的社区人居环境，
第九商业大街营销推广方案 一、市场概述 1、区域（库车县）商业概述 1-1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。 1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。 2、区域（库车县）商业结构 2-1、文化路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主，形成集贸市场、超市等商业形态。 2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场，库车商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。 3、区域（库车县）商业物业开发现状和趋势 3-1、根据初步统计，库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文化广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需要4——5年时间（按历史销售可比量计算），市场压力和过剩情况可想而知。 3-2、从商业发展趋势判断，库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商业环境，文化路将建成一批中高档定位的商场，预计开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高档商业市场将严重过剩。 3-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。 4、消费者状况 4-1、少数民族占绝对比列，但汉族人口在城区增长迅速。 4-2、中低档商品仍是市场消费的主体。 4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。 4-4、县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长显着。 5、经营户状况 经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。 二、竞争物业 1、直接竞争对手——天五商业批发城 1-1、项目概况 天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，建筑面积近4万平米约2000个铺位，售价2700元——3700元不等，门面售价5000——7000元，沿天山路门面售出80%以上，其它楼层销售率不足20%。 1-2、项目优势 区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长； 商业环境优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛； 规划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且分割摊位面积小，总价低，符合库车市场购买力；
2021年商业街商业策划书 2021年商业街商业策划书 顾名思义，商业策划，就是在商业活动中通过与生产、管理、战略等的紧密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动达到较好的效果。2021年商业街商业策划书，我们来看看下文。 2021年商业街商业策划书一 _____广场“步行街”商业策划书 前言 _____ _____广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。 因此，我们必须采取有效手段，炒热 _____ _____一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动 _____ _____二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对 _____ _____一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析 _____ _____一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分
析， _____ _____一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 (一)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼 _____ _____街、_____ _____路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。 _____ _____街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，_____ _____一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有
商业特色街展示策划方案 党的十八大强调中国经济发展走“新型城镇化”道路。新型城镇化是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。 本届商业地产博览会围绕这一目标，构建面向城镇发展的商业地产互动交流平台。 一、基本理念 xx商业特色街经过10年培育发展，业已形成在商街品牌下集合企业品牌的成熟经营模式。充分整合xx商业特色街的品牌和商家品牌资源进行集中推广、宣传、营销，趁着新一轮城镇化发展的热潮，开展商业“复制”抱团走出去进行品牌输出，为二、三线城镇的商业地产项目提供品牌支撑和招商服务，进一步推进商业地产及商业街的发展，实现资源共享、互惠互赢。 二、市场需求 商业街企业有扩大市场的需求；商业街转型升级的需求；政府有推动产业发展的需求；二、三线城镇有招商的需求。 三、展示主题 城镇一体化
品牌赢天下 四、展示时间 XX年9月16-18日（展出三天） 五、展示地点、规模 浙江世贸中心，预计展出面积x平方米左右，折合30个展位 六、展示形式 商业特色街的品牌特色以图板的形式进行展示，商家品牌以品牌介绍及LoGo标识进行展示，以各街区为单位统一设计布置，并突出各街区的特色。 七、展示内容 xx市区县特色街规划、特色介绍等。 xx市商业特色街商家品牌介绍形象展示（LoGo）。 xx市商业特色街宣传册、资料发放。 八、活动对接 商业地产及商业街招商项目与特色街业态品牌对接活动。浙江及xx地区准备招商的商业地产及商业街项目，对各街区的业态感兴趣，进行品牌引进，可在展会现场举行小型的招商需求对接活动，同场展示交流，实现无缝对接。 九、布展要求 以xx市商业特色街联合会牵头，统一组织落实，将每条街的品牌文化特色以图板的形式进行宣传，并梳理各街区
商业街项目营销策划策划方案 1、确定案名：商业街可凭借“XX”本身的知名度为其相关物业确立案名。如：“XX商业街”、“XX汽车客运站”“XX物流配送中心”等。另多层与小高层建筑，也可分别命名为“风×大厦”、“陵×大厦”、“渡×酒店”取首隐含“XX”（仅供参考）。 2、销售策略 *培养市场气氛 利用项目的一切条件，营造浓烈的市场气氛，吸引目标客户的关注，为项目的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括：硬件塑造 ①告知性展示 应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引目标客户。 ②户外广告设置 户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，路牌、车身广告等其它户外媒体。 ③设置精美的示范单位―样板房 通过对示范单位－样板房的包装设计，可有效弥补平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。 ④销售部与咨询点的包装：统一门店装修、统一服装、统一形象，咨询点以三人为宜，其主要任务是散发宣传彩页、解答客户咨询、预约和集中客户确定看访日期，一般为每周两次，各咨询点交叉进行，
配置看房直通车接送看房。销售部要装饰豪华，除基本配置如：沙盘、模型、户型图、透视图、平面图、效果图、办公桌椅、洽谈桌椅、沙发茶几等，还应配备如：音响、彩电、播放背景音乐和商业街多媒体展厅等。 软性宣传 通过DM软性文章，详述XX商业街的开发为区域带来的种种利处，以优越的地理位置、有力的政府支持、超大的项目规模、合理的建筑规划、准确的市场定位、齐全的业态布局、完善的配套设施、时尚的生活方式、熟悉的生活环境打动目标客户的心。 同时，以抽奖的形式向中奖目标客户提供额外折扣或现金奖励。留住部分准备置业的目标客户，加强其他目标客户的印象。 *促销手段 (1)增加销售点 我司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑在芮城县、潼关、永济、运城设促销点，并设专车接送看楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。 (2)活动促销选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。活动促销不仅能促进销售，还能体现开发商的实力，提升品牌形象和消费者对该项目的认可度，在整个销售过程中结合销售情况或节假日，举办各种大型促销活动促销（如互动娱乐活动、业主联谊会等）。 (3)潜在客户开发
仿古商业街策划书 篇一：商业街策划书 一个很成功的商业项目策划方案目录 第一章总体策划思路 4 一、策划的总体思路 4 二、项目背景 4 三、项目资源分析、项目目标的界定 5 四、核心目标--树立品牌 6 五、项目开发总建议 7 六、项目的swot分析 7 七．市场机会发现 11 第二章项目总体的定位开发报告 15 前言 15 一、项目总体形象定位 16 二、项目功能定位 19 三、世景的无限优势 26 四、项目定位优势的建立基础 27 五、目标客户群所定及分析 29 第三章项目整体组合营销策略报告 33 ----------------精选公文范文 1
一、项目总体整合营销策略 33 二、总体操盘计划、步骤 35 第四章项目产品设计报告 37 第一部分：世景国际国际公寓产品设计构想 37 环境设计 37 一、“英式管家”的概念 41 二、世景国际国际公寓引入英式管家服务的起因 41 三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容 42 第二部分：世景国际写字楼产品设计构思 60 一、市场调研 60 二、世景国际写字楼工程技术数据 60 三、世景国际项目本身具备的优势 62 四、目标客群定位瞄准市场空白点 63 五、精锐公司将面临的问题 65 六、为新锐公司度身定做的七大服务体系 66 七、世景国际小面积办公写字楼推广要点 67 节约成本的办公空间： 67 富有创造力的事业空间 68 比较优势 68 世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配----------------精选公文范文 2
套 70第三部分：世景国际商业广场规划设计思路83 1．经济技术指标 83 2.规划理念 84 3．规划风格 84 4.总体规划与功能规划的复合性 84 5.世景国际商业广场规划 85 6.交通组织结构 86 7.停车方式 87 8. 室内垂直交通设计要求 88 9.园艺设计 91 10.园林设计的具体表现形式 92 11. 景观构成要素 92 第五章开盘前期营销推广策略设计报告 94 一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作 94 第一阶段：项目导入期 95 第二阶段：商铺推广期 98 第三阶段：商务港与酒店公寓推广期 100 二、知己知彼，百战不殆——目标客户分析104 ----------------精选公文范文 3
商业街策划案 商业街策划案 *广场步行街商业策划书前言**广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。 一、背景分析**一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有钻石级市口的商业街，当前缘何一时难热?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准病灶对症下药。据考察和分析，**一期商业步行街主要存在先天与后天两方面原因。 、商街设计先天不足 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼**街、**路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众眼球、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的旱式喷泉、简易花坛，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、假山成了绊脚石。步行街南入口处的假山景观，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的绊脚石。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。**街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。
这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，**一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的幽巷，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。 4、**街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。 、商街策划后天失调 1、**广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的灵魂，即战略定位和商业主题。**广场商业街最早定位是**街，后来又定位于***很好，只是推广很费力)，如今准备冠以**广场步行街。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上我是谁、我为谁服务的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。 2、**广场是一处很好的市民广场，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的广场文化，例如象***路、***广场、***步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，**广场的磁场效应不佳，所以商街难热。 3、打造商街，服务缺位。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的老皇历。事实上，经营**广场商业街，物业管理代替不了商业管理，商业街由冷到热需要专业策划管理机构来操盘运作，此所谓泛商业地产运作。**广场起步阶段缺
一个商业街策划方案 大十字商业街位于哈密市城南大十字，是哈密市旧城改造项目和都市形象工程，由江苏中天集团投资建设，项目建筑面积45000平米，总投资1.2亿，采纳双步行街规划，融民俗风情和苏南特色于一体，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅行六位一体，是哈密市民和外来游客最佳的休闲购物场所，对提升哈密都市形象，促进商业功能提升发挥了庞大的作用。 项目现差不多完工，各项配套设施业已完善，但受到市场过剩等多方面的阻碍，商业街竣工交付后，市场的招商、开业和整体的营运等面临诸多方面的咨询题，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。 一、市场分析 1. 1商业概况 1、商圈构成 哈密市商业要紧集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形状方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的60%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形状，要紧经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增
一个商业街策划方 案
大十字商业街市场营运及招商方案( 建议案) -8-30 大十字商业街位于哈密市城南大十字, 是哈密市旧城改造项目和城市形象工程, 由江苏中天集团投资建设, 项目建筑面积45000平米, 总投资1.2亿, 采用双步行街规划, 融民俗风情和苏南特色于一体, 集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六位一体, 是哈密市民和外来游客最佳的休闲购物场所, 对提升哈密城市形象, 促进商业功能提升发挥了巨大的作用。 项目现已经完工, 各项配套设施业已完善, 但受到市场过剩等多方面的影响, 商业街竣工交付后, 市场的招商、开业和整体的营运等面临诸多方面的问题, 为使以上工作尽快落实和展开执行, 以便获得良好的招商和经营成果, 现就以上作业展开策划, 并提出本策划方案以供参考。 一、市场分析 1. 1商业概况 1、商圈构成 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面, 以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成
的, 芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种, 是哈密市最繁华的商业区, 商品零售额占据哈密市场的60%以上。 在时代广场周边, 还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三 大市场构成的中低档商品集贸市场, 这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势, 与商场及品牌店形成互补效应, 吸引着 不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈, 充分利用交通及地理优势, 形成了以天 马市场, 温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态, 主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言, 商业集中度较高, 再加上缺乏新的 商业增长点, 人均消费水平较低, 商业已趋于饱合, 缺乏发展空间。但从商业形态而言, 缺乏专业性, 特色化的商业形态, 商业雷同性强, 竞争激烈, 特色专业市场发展潜力巨大。 2、竞争状况 近两年来, 随着哈密市商业用地的大量开发, 商业物业大量供应市场, 过度的市场供应, 打破了市场供需平衡。伴随着商业物业的大 量供应, 一些新建的市场也纷纷登场亮相, 如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场、大量沿街商铺和大十字商业街( 统计的经营面积高达15万平方米) 等, 这些新的市场的开业, 给原本就发展乏力的哈密商业市场