城市产业综合体发展策略研究
在供给侧改革国家战略转型的宏观背景之下,区域产业价值链群雄博弈,推
动着产业竞争和创新的中国产业格局进行演化与重构,创新产业地产势在必行,
城市产业综合体正是肩负补位产业源头的使命而诞生,作为第四代产业地产的代表引领产业地产未来发展,城市产业综合体不同于传统产业园,其囿于选址、产业定位等限制,目前处于初生起步阶段,国内外研究对城市产业综合体的内涵、外延、发展策略、运营服务等方面都还没有成熟的经验可以借鉴。而在项目操作实践方面,目前大多数城市产业综合体只停留在概念炒作层面,只是在业态上体现表面
上的综合,并没有着眼产业打造配备技术、市场、融资、人才、创业等各类服务平台资源的产业生态圈,实现产业链的融合、互促。本文正在这种背景下产生,
遵循提出问题、分析问题、解决问题的分析思路,首先通过与产业新城、总部综合体等其他新兴产业地产形态产品的对比分析,为城市产业综合体给出清晰、完整的概念定义,并总结其特征,阐述内涵与外延,继而聚焦产业集群理论与产业链理论等研究,得出与研究对象紧密相关的影响因素;其次,梳理城市产业综合体发展状况,回溯产业地产从第一代产品到第四代产品的发展历程,以提炼城市产业
综合体诞生的动因与特征;再次,着重总结城市产业综合体的核心发展策略,通过深入分析目前国内外已有城市产业综合体的代表项目,总结规划、招商、公共服务等核心环节的关键成功要素及发展策略;并基于核心发展策略分析,以笔者正
在亲身经历的北京城市产业综合体CXZX项目为实例,站在产业运营发展角度而
非地产开发角度,分析在宏观战略革新、区域转型及公司发展导向变迁的多重背景下,如何进行产业分析以确定定位体系,以及制定哪些具体的发展策略,继而总结产品线复制模式,最后提出未来打造智慧园区的发展建议。
六安市城市综合体项目策划书 关于城市综合体 城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。 在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。 关于项目土地 : “城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一： 第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。 第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。 第三，位于新开发区。
项目前期规划最核心的工作是项目土地. 项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读. 对项目具体土地解读分为： 1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？ 2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等； 3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中； 4、项目可利用资源，如：河流，公园等； 5、项目规划条件：容积率、限高等； 6、项目区域规划与城市总体规划等。 关于城市综合体开发的理念: 城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开
城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26
一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休
闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。
红星美凯龙综合体项目投资意向书 红星美凯龙综合体项目投资意向书 篇一： 红星美凯龙项目投资意向书(集团简介、合作模式简介、联系方式) 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 201X年3月 - 1 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 一、集团简介： 1、集团简介——红星梦红星美凯龙集团自1986年创业以来，已将家居MALL开遍全中国。至201X年3月，已在全国逾 118座城市开办了156余座家居商场，家居商场总建筑体量超过1700万平方米。家居公司连续5年跻身中国民营企业500强前50位；201X年获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”；201X年被评为“中国十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”；201X年销售总额突破500亿元，位列中国民营企业50强，成为真正意义上的中国家居流通业第一品牌！在稳固红星美凯龙在家居行业第一品牌的同时，斥巨资筹划红星地产，昂首进军房地产行业，首创家居与商业双MALL综合体运营模式，在全国 20多个城市建设了38座红星国际广场。红星地产 - 2 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 201X年度荣获中国商业地产第2名，房地产企业全国百强第41名。我们将充分运用集团品牌和资源的优势，开拓进取，努力把红星美凯龙打造成领先全球的世界一流家居品牌，做受人尊敬的综合体开发商，把红星地产铸造成中国商业地产的第一品牌！预计到2020年红星美凯龙集团将建成300座家居MALL、100家商业MALL，布局全国主要城市，实
现集团“中国家居品牌典范”、“中国商业MALL航母”、“打造属于中华民族的世界商业品牌”的红星梦！为缔造亿万家庭的品质生活，阔步前进！ - 3 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙第7代家居商场外观图 - 4 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙家居商场室内（实景图） - 5 - 篇二： 红星美凯龙全球家居生活广场投资意向书红星美凯龙全球家居 生活广场投资意向书红星家具集团目前已在北京、上海、天津、重庆、南京、成都、无锡、常州、长沙、济南、南昌、石家庄等21个城市成功建设了34 家有中国特色的红星美凯龙家居连锁大卖场，在杭州、郑州、沈阳、蚌埠、盐城等城市的项目正在建设之中，总营业规模达280 万平方米。预计在201X年建成40家、到2020年建成200家连锁商场。红星集团连续5年排名中国民营企业500强前30位，201X年公司规模销售额突破106亿元，资产96亿元。201X年荣获中国连锁经营企业50强、中国最具竞争力企业50强，201X年荣获全国文明单位、全国学习型组织创建示范基地、中国企业文化建设十大杰出单位、中国诚信企业等荣誉，并成为中国企业文化促进会副会长、中国家具协会副会长、中国建材工业经济研究会副会长、中国建材装饰材料协会副会长单位，成为中国家居流通业第一品牌。红星美凯龙作为先进的现代服务业，通过实行厂家现场直销的“市场化经营”和让顾客放心的“商场化管理”这一经营模式，在全国率先推出“所有售出商品由红星美凯龙负全责”，把严格管理引入市场，同时大力提升服务质量，深受消费者的青睐。作为绿色生态环保商场，环境高雅，美观、时尚、舒适，让消费者感受现代家居的文化。商场实行“名牌捆绑”，名品进名店，优势互补，资源共享，交相辉映，真正实现“到红星好比跑遍全中国”的一站式消费；管理规范完善，营销攻势强大，商机无限。
中国中小城市发展策略的思考中国中小城市的健康发展，是促进区域经济社会发展、保障人民健康和国家走向持续发展的重要环节。但长期以来由于中小城市在发展的过程中自身存在制约发展的一系列问题，从而使其发展速度滞后于国家的经济发展速度和农村工业化、非工业化进度。本文通过分析制约中国中小城市发展的瓶颈，进而思考提出促进中小城市发展的举措，以求有助于我国中小城市的发展。 一、制约中国中小城市发展的瓶颈 依据中国中小城市发展路径的历史和现状分析，笔者认为制约我国中小城市发展的主要瓶颈有四方面。 （一）基础设施建设与经济发展不协调。我国相当一部分中小城市在发展过程中没有将经济、人口和环境三者有机统一起来。部分城市的领导同志在做出加快城市发展决策时，将城市发展单一地凝缩为城市规模扩张，在城市化实践中，热衷于建设现代化大都市和向城市建设的高标准看齐，对如何打造城市特色产业缺少办法，对城市建设拉动产业的时限性视而不见，城市建设与城市产业发展严重脱节，未能形成产业支撑城市的良性格局。 （二）空间急速扩张与人口集聚不协调。城市空间扩大和城市人口增加是城市发展的两个关键问题，没有人口的集聚就没有城市，城市人口增加则要求城市空间的扩张，两者是相互协调统一的。我国很多中小城市在发展中往往偏重资金、土地、建筑等硬件方面的建设，追求空间规模的扩张，却忽视城市人口方面的问题，尤其对农民入城问题关注不足。没有将产业化、工业化、城镇化等“三化”统筹发展，由此造成农民进不了城，进了城也成不了市民，一些城市新区出现了人气不足、城虚楼空的现象和严重的“城中村”问题。 （三）发展战略目标与城市资源不协调。当前我国中小城市制定自己的发展战略时往往存在城市发展目标定位与城市区位资源优势存在偏差的通病。例如，有的城市在战略制定过程中存在信息不够充分，计划不够科学，目标不够实际，使城市发展偏离正确方向，或者错过良好发展时机，或者造成效率低下，发展缓慢；有的城市在制定战略时，考虑的范围狭窄，城市建设互相模仿，盲目跟风，千城一面，没有城市自己的发展特色等。 （四）城市体制管理与经营体系不协调。改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的逐步确立，城市管理体制进行了相应的改革，强调了
城市商业综合体项目全程策划流程 《商业项目市场调研报告》纲要 一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划 三、城市商业发展规划及政策研究 ◆商铺发展现状及布局情况 ◆商铺发展规划 ◆城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ◆地区间的销售动向 ◆大型主力店的动向 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 ◆道路类别及交通状况 ◆项目地块自然与社会条件分析
◆顾客是否容易达到商业区 ◆周边环境和公建设施 ◆项目周围经济条件分析 ◆项目SWOT分析 九、商圈的确定和研究 ◆商圈的范围的确定 ◆商圈的构成及顾客来源 《商业项目定位报告》纲要 一、项目竞争分析 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析 各物业品种的竞争策略 各物业品种的核心竞争力提炼 项目的竞争定位 二、项目主题定位 项目主题描述 主题的支撑点概述 项目主题的适应性分析 项目主题的差异性分析 项目主题的产品表现形式 项目主题的广告表现形式 三、项目产品定位 项目功能定位 项目业态选择 项目商业物业规划要点 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位 购买商铺的目标客户群分析 租赁使用商铺的目标群分析 购买客户群的市场细分 购买客户群的目标市场设定 购买商铺的客户定位
商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日 楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建
筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。
日本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1.交通枢纽型城市综合体
城市综合体建设初步方案
城市综合体建设初步方案 一、概念界定 城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 二、典型特征 特征一：超大空间尺度。 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 特征二：通道树型交通体系。 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。 交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。 （三）必须营造齐备的生活系统 为满足城市各阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多形态多层次生活需求，城市综合体必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。 四、业态形式 （一）商务 商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。 （二）商业 商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生
XX广场城市综合体项目可行性研究报告 【引言】 《XX广场城市综合体项目可行性研究报告》通过对龙泉某广场城市综合体项目建设背景及必要性、政策环境与市场分析、项目运营、项目选址与建设条件、项目建设方案、总图与公用辅助工程、节能及节能措施、环境影响评价、劳动安全卫生与消防、项目组织管理、项目实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、财务分析、社会评价、风险及控制等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济社会效益和社会环境影响进行科学预测与分析研究，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资与工程咨询意见。 第一章总论 1.1 项目概述 1.2 建设单位简介 1.3 编制依据及研究范围 1.4 主要经济技术指标 1.5 主要结论及建议 第二章项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.2 项目建设必要性 2.2.1成都市城市总体规划的需要 2.2.2龙泉驿区城市化进程的需要
2.2.3龙泉驿区城市功能完善的需要2.2.4满足多元化消费需求的需要第三章项目市场分析 3.1 房地产市场分析 3.1.1全国房地产行业运行情况分析3.1.2全国房地产行业市场背景 3.2 龙泉驿区房地产投资环境 3.3 项目区域市场分析 3.3.1项目区域市场现状分析 3.3.2项目区域商业市场分析 3.3.3项目区域办公市场分析 3.3.4项目区域酒店市场分析 3.3.5项目区域公寓市场分析 3.3.6项目区域住宅市场分析 第四章项目运营模式 4.1 项目竞争力 4.1.1核心竞争力 4.1.2其它竞争力 4.2 产品定位 4.2.1商业定位 4.2.2酒店定位 4.2.3办公定位
贵阳市贵安新区城市综合体项目可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址：中国·广州
目录 第一章贵阳市贵安新区城市综合体项目概论 (1) 一、贵阳市贵安新区城市综合体项目名称及承办单位 (1) 二、贵阳市贵安新区城市综合体项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、贵阳市贵安新区城市综合体产品方案及建设规模 (6) 七、贵阳市贵安新区城市综合体项目总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (7) 十一、贵阳市贵安新区城市综合体项目主要经济技术指标 (9) 项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章贵阳市贵安新区城市综合体产品说明 (15) 第三章贵阳市贵安新区城市综合体项目市场分析预测 (15) 第四章项目选址科学性分析 (15) 一、厂址的选择原则 (15) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17) 五、项目用地利用指标 (17) 项目占地及建筑工程投资一览表 (17) 六、项目选址综合评价 (18)
第五章项目建设内容与建设规模 (19) 一、建设内容 (19) （一）土建工程 (19) （二）设备购臵 (20) 二、建设规模 (20) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21) 一、原辅材料供应条件 (21) （一）主要原辅材料供应 (21) （二）原辅材料来源 (21) 原辅材料及能源供应情况一览表 (21) 二、基本生产条件 (23) 第七章工程技术方案 (24) 一、工艺技术方案的选用原则 (24) 二、工艺技术方案 (25) （一）工艺技术来源及特点 (25) （二）技术保障措施 (25) （三）产品生产工艺流程 (25) 贵阳市贵安新区城市综合体生产工艺流程示意简图 (25) 三、设备的选择 (26) （一）设备配臵原则 (26) （二）设备配臵方案 (27) 主要设备投资明细表 (28) 第八章环境保护 (28) 一、环境保护设计依据 (29) 二、污染物的来源 (30) （一）贵阳市贵安新区城市综合体项目建设期污染源 (30) （二）贵阳市贵安新区城市综合体项目运营期污染源 (30)
南通城市发展规划战略 2003-10-30 [摘要]在评析历次城市发展规划的基础上，提出新一轮城市总体规划的调整建议和南通城市空间发展策略。 [关键词]城市空间形态；规划调整；南通市 一对南通历次城市规划的总体评析 1.有关近代张謇对南通城市发展规划实践的评价 1895年张謇在南通兴办实业，新辟了唐闸工业区、天生港港口区和狼山风景区，同时在旧城区南部开商场、办学校、建博物馆、修道路等，改变了老城过去“以中轴线为对称的方形城廓、十字长街的城市形态格局”。由此，南通形成了以老城区为政治、金融、商业、文化中心，唐闸镇、天生港和狼山镇环绕的“一城三镇”的城镇组团体系。城镇之间以河道及公路相联，在城市功能发挥上成为一个整体。张謇这种朴素的田园城市模式的规划实践在当时的历史条件下，可能出于以下考虑：其一，唐闸地区有丰富的棉花原料和从事土布生产的熟练工人，在交通方式为水运和步行的年代就近于原料和劳动力市场布局纺织企业是比较合理的；其二，位于通扬运河畔的唐闸地区，是历史上海盐集散中转码头，水运条件较为优越；其三，张謇在南通兴办实业的指导思想是“实业救国、地方自治”，通过兴办实业来获取教育经费，以唤起民众救国救家；其四，避免在旧城大兴土木办工业，可以保护南通古城风貌和居住环境。从他的故居选址及周边环境建设可窥见张謇的传统风水意识以及与现代环境意识的交融。 我国著名的两院院士吴良镛先生在提及“中国近代第一城”——南通时认为：“张謇发展南通的思想不只是基于城市观念，还是集城、镇、乡地区整体共同发展的观念，是谋求城乡关系、工农商关系协调发展并带有区域发展的思想。拟议中的通、泰、盐经济区，比今天苏锡常经济区要早半个世纪。在张謇思想的影响下，当时周边地区如皋县沙元炳、金沙镇孙儆、盐城县凌钟智，都致力于振兴本地实业，筹建学校，起到了建设南通卫星城镇的作用”。但从另一角度来看，张謇的规划实践过早地分散了城市功能，给南通城市空间发展带来了诸多负面影响，主要表现在弱化了中心城市的集聚作用；增加了城市基础设施建设的难度；影响了城市经济实力总体水平的提升；影响到长江岸线港口资源的开发利用及各组团之间的相互联系度等。虽然张謇的这种城市规划实践可与霍华德(E. Howard，1898年)在《Tomorrow：A Peaceful Path to Real Reform》中提出的“田园城市模式”的思想相比拟，但两者是基于完全不同的历史发展背景。英国城市规划学者霍华德建议围绕大城市建立分散、独立、自足的田园城市以解决大城市发展的矛盾，以达到高度的城市生活和清静的乡村生活的有机结合，强调把城市和区域作为整体。而当时南通城区规模很小，社会经济状况亦十分落后，陆路交通也很不便，在城市经济集聚尚不充分的条件下，张謇就把城市的诸多功能分散，将3个不同的功能组团布局在城外9公里处，这种城市空间结构形态不符合国际城市发展的一般规律。 2.1949年—1978年的南通总体上是建设生产型的城市
城市综合体策划、规划、销售、 招商、运营全程服务 一．商业地产发展新趋势： 主题地产——城市综合体、奥特莱斯综合体、旅游地产、休闲观光地产、工业地产、区域新城开发地产。 1、城市综合体核心——主力店如：沃尔玛、家乐福、大润发等的引入。 2、旅游地产核心——自然景观资源、人文资源的题材。 3、休闲、观光地产核心——现代生活内涵诠释、社会新贵生活内涵潮流、现代士大夫儒雅品味诠释。 二．商业地产新动向——城市综合体： 1、二、三线城市，位置在交通便利，项目总商业面积20-30万平方米为佳 2、规划设计要有城市综合体风格，时尚休闲元素要多 3、以商铺养商业，城市综合体前期投资大，但回报也很丰厚 4、以主力店、次主力店提升商铺价格，但入市时机非常有专业性 5、专业运作是市场的要求，很多开发商对城市综合体、奥特莱斯理解太简单，导致项目失败 三．二、三线城市大型项目核心运作思路： 1、项目规模足够大——10万平以上，能涵盖多个业态、业种 2、项目规划设计除了时尚、满足各业态功能需要外，必需与开发流程，销售、招商流程一致，特别重要是能满足招商的可执行性，所以方案评审很关健 3、必需引入知名连锁百货、超市大卖场，为招商、销售提供丰富题材 四．商业地产运作全程服务 1、城市综合体项目选址商业服务 2、城市综合体项目可行性研究服务 3、城市综合体项目开发规模研究服务 4、城市综合体项目商业元素提示服务 5、城市综合体项目商业规划建议服务 6、城市综合体项目运作流程商业服务 7、城市综合体项目业态、业种组合 8、城市综合体项目时间切入点研究服务 9、城市综合体项目投资风险评估商业服务 10、城市综合体项目物业形象、市场形象及社会形象定位 11、城市综合体项目内容、内涵诠释、包装推广服务
城市综合体设计策划书
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城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案 第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析
（五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念 策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪
漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。 2）交通格局 基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，
城市综合体的研究与规划案例分析 一、都市综合体的概念 1、都市综合体的定义 “都市综合体”是将都市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等都市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的综合体，并将这些功能空间进行优化组合，存于一个有机系统中。 2、都市综合体的特点 n 规模大。都市综合体项目是站在都市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补性支持，因此其规模通常在50—100万平米。 n 功能性强。通常都市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。如酒店、公寓、商场为写字楼的良性进展提供了硬件配套、形象和人气的保证，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。都市综合体的产生是都市经济进展到一定时期的结果。在那个时期，都市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必定的趋势。
都市经济的需求，必定要求与之相匹配的满足都市经济需要的建筑，都市综合体便应运而生。 n 商圈核心位置，外部交通优势明显。都市综合体是都市运营进展的必定产物，因此周边的环境必须对它形成有力的支持，便利的交通设施来保证综合体与都市保持紧密的联系，为综合体的零售、办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。n 内部交通组织自成体系。都市综合提通常通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与都市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形状打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 n 绝对区域地标、都市代表。 二、都市综合体的差不多理论 1、都市综合体的进展历程 2、都市综合体的分类
《城市综合体的城市价值和商业模式研究报告》——陈晨 一、案例索引 1、东京城市副中心——新宿 2、德国柏林市波茨坦广场——索尼中心 3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场 4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区——金丝雀码头 12、法国拉德方斯 13、日本横滨港未来21区 14、泰国长春广场 二、城市综合体定义 所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。 中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。 城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 三、城市综合体商业模式 3.1开发体量 近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。 一二线城市综合体的开发体量存在差异。 北京、上海、深圳等一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体量大、
规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。 功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。 案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。 杭州、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。 功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套。 案例：香港IFC。 3.2 开发周期 城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。 城市综合体的开发周期长，一般需要3～5年的开发周期，新城区开发相对快些，例如杭州万象城；而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如上海新天地（整体开发约15年）。 前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出。 案例：香港太古广场。 3.3空间布局 在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。 在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局。 案例：纽约洛克菲勒中心、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城。 3.4功能协同 城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客群一致，做到有效的交叉互动。 城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：地块规划指标、政府要求；市场状况；项目整体定位；开发商预期收益平衡。
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六安市城市综合体项目策划书
情势介绍： 安徽 安徽位于华东腹地，是我国东部襟江近海的内陆省份，跨长江、淮河中下游，东连江苏、浙江，西接湖北、河南，南邻江西，北靠山东。 安徽位于东经114°54′一119°37′与北纬29°41′—34°38′之间，全省东西宽约450公里，南北长约570公里，总面积13.96万平方公里，约占全国总面积的 1.45％，居华东第 3位，全国第22位。2011年初统计，全省户籍人口为6862万人，居全国第8位。在全省17个地市中，阜阳、合肥、六安、宿州、安庆分别 排在常住人口总数前五位。 地势西南高、东北低，地形地貌南北迥异，复杂多样。长江、 淮河横贯省境，分别流经我省长达416公里和43O公里，将全省划分为淮北平原、江淮丘陵和皖南山区三大自然区域。淮河以北，地势坦 荡辽阔，为华北平原的一部分；江淮之间西耸崇山，东绵丘陵，山地 岗丘逶迤曲折；长江两岸地势低平，河湖交错，平畴沃野，属于长江 中下游平原；皖南山区层峦叠峰，峰奇岭峻，以山地丘陵为主。境内 主要山脉有大别山、黄山、九华山、天柱山，最高峰黄山莲花峰海 拔1860米。全省共有河流2000多条，湖泊110多个，著名的有长
江、淮河、新安江和全国五大淡水湖之一的巢湖。 徽州文化，即徽文化，是中国三大地域文化之一。指古徽州一 府六县物质文明和精神文明的总和，而不等同与安徽文化。徽州，今安徽黄山市、绩溪县及江西婺源县。徽州文化是一个极具地方特色 的区域文化，其内容广博、深邃，有整体系列性等特点，深切透露了 东方社会与文化之谜，全息包容了中国后期封建社会民间经济、社会、生活与文化的基本内容，被誉为是后期中国封建社会的典型标本。学术界对其的研究，至少经历了大半个世纪，被誉为是并列与敦煌学和藏学的中国三大走向世界的地方显学之一。 这里有传承有创新更有发展。 六安 六安历史上经济开发较早，曾享有“金六安”的美誉。自改 革开放以来，全市经济建设发生历史性巨变，培育起区域经济支柱产业，建立了地方国民经济体系，并始终保持着较好的发展势头。 近年来更是加大了改善发展环境的力度，交通、能源、通信 以及市政等基础设施有了长足的进步与发展，扩大开放、招商引资、 简政放权、优质服务的氛围正在形成。六安已成为投资创业的热土。
保定市旅游综合体市场调查研究报告
保定市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告 2017-2022年
前言 旅游业是很多城市或地区的支柱性产业，在国计民生中起着不可忽视的作用。我国有很多典型的旅游城市，例如三亚、丽江、焦作、黄山、敦煌等等，都是以旅游为核心，全面带动整体经济发展的城市。旅游景区是旅游业的核心要素，是旅游产品的主体成分，是旅游产业链的中心环节，是旅游消费的吸引中心，是旅游产业面的辐射中心。 中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在
此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必由目的地。为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。据统计，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边睡新疆，东沿海岸线蔓延，全国有上百个旅游综合体项目。旅游综合体开发热潮在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向。 中商产业研究院发布的《2017-2022年保定市旅游综合体市场前景及投融资战略研究报告》由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，参考国家统计局、国家旅游局、世界旅游组织、政府部门机构发布的最新权威数据，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。本报告主要分析了我国旅游行业发展环境、保定市旅游市场总体规模与旅游景区现状、保定市旅游综合体开发运营模式及借鉴案例、不同类型旅游综合体开发
新形势下连云港市产业发展策略研究 十八届三中全会把推进丝绸之路经济带和海上丝绸之路建设作为我国开创全方位开放新格局的重要举措。据此，分析了在“一带一路”国家战略下，连云港市所面临的机遇和挑战，针对连云港市自身的地域优势，结合当前“互联网+”的导向，对连云港市现代农业、物流业和跨境电商等相关产业提出了新的发展思路。 标签： 一带一路；“互联网+”；跨境电商；区域经济 连云港市是新亚欧大陆桥东方桥头堡，是中西部地区便捷的出海口和对外开放的重要门户。在当前国内外经济形势下，党中央提出了“一带一路”国家战略，对处于“一带一路”交汇点的连云港市具有极其重大的意义。从全球经济上来看，目前处于经济缓慢复苏同时又有发展分化的阶段，各国面临的发展问题依然严峻。共建“一带一路”秉持开放的区域合作精神，致力于维护全球自由贸易体系和开放型世界经济，推动沿线各国实现经济政策协调，开展更大范围、更高水平、更深层次的区域合作。所以，通过“一带一路”的互联互通项目将推动沿线各国发展战略的对接与耦合，发掘区域内市场的潜力，促进投资和消费，创造需求和就业。这就要求连云港市能在“一带一路”的时代机遇下，要发扬自身的优势，做出准确的判断，更要有主动积极的行动，将机遇利好转化为实实在在的生产力、竞争力。 1 连云港市经济现状及挑战 作为大陆桥东桥头堡独特地理位置优势决定了连云港市是海上丝绸之路经济带沿线国家理想的出海口，并也是日韩等国家进出中亚、欧洲的重要口岸。从全球区域经济发展上来看，连云港市处于连接亚太经济圈、环渤海经济圈、长三角经济圈和新亚欧大陆桥产业带“三圈一带”的“十”字结点位置，在我国区域经济战略布局中起着举足轻重的作用。 虽然对外开放的时间比较早，地理优势明显，但是在此前连云港市在改革开放、大陆桥、长三角一体化、沿海开发、创新城市等一系列战略机遇中，连云港市依然没能成为一个国际型城市。分析其原因，第一，从连 云港市自身经济状况来看，经济总量较小，产业实力弱，港、产、城发展不协调，整体产业链总体上处于较低端的水平，加上缺乏制造业基础和腹地纵深，连云港市经济水平一直处于省内末游；第二，虽然连云港市江苏最重要的出海口，但是江苏省内从连云港市进出口货物比重较小，其中原因是连云港市连接省内交通运输上并不便利，要积极做好交通线路的对接，产业链合作，物流资源的深度整合，为未来承接淮海经济带和长江经济带的货物进出口做准备；第三，从连云港市自身港口物流业来看，面临许多竞争压力。国际上，由于中亚各国于俄罗斯无铁路对接问题，且近期卢布暴跌，因此中亚各国进出口货源被第一亚欧大陆桥