万科集团项目设计成果标准－总则
第一部分总则
1.01 为统一万
科集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、
控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。
1.02万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，应执行国家、
当地现行的有关规范、规程和标准。
1.03本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。
1.04本标准遵循以下原则编制：
①设计与市场、成本相结合的原则；
②管理和技术相结合的原则；
③计划管理的原则；
④检查与反馈的原则。
1.05本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。
1.06 本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。
目 录
1. 项目基础资
料
(4)
1.1 宗地自然条件 ……………………………………………………………4 1.2 宗地社会条件 ……………………………………………………………6 1.3 竞争楼盘 …………………………………………………………………8
2. 规划设计的可行性分析
……………………………………………………12 3. 规划设计草案
(14)
3.1 规划设计的初步概念 ……………………………………………………14 3.2 规划设计草案 ……………………………………………………………14
4. 《项目设计工作控制性计划》
......................................................18 5. 范例 (19)
1 项目基础资料
1.1 宗地自然条件
宗地自然条件表一 表1.1.1
填表人： 填写日期： 年 月 日
本阶段工作重点
□ 收集项目基础资料
□ 完成规划设计草案及可行性分析 □ 完成《项目设计工作控制性计划》 □ 完成《项目可行性研报告－规划设计部分》
第二部分 投资分析阶段成果标准
说明：
1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，
并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
2 . 投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设
计前期阶段落实并确认此二图纸。
宗地自然条件表二表1.1.2
说明：
1．依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；
决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。
2．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。
1.2 宗地社会条件
宗地社会条件表一表1.2.1
填表人：填写日期：年月日
说明：
1.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作
完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基
础资料。
宗地社会条件表二表1.2.2
填表人：填写日期：年月日
1.3 竞争楼盘信息
1.3.1 竞争楼盘列表
竞争楼盘列表表1.3.1填表人：填写日期：年月日
1.“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相
似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。
2.本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。
1.3.2 竞争楼盘设计信息
竞争楼盘设计信息表一表1.3.2.1楼盘名称位置
1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌
情选择完成。
竞争楼盘设计信息表二表1.3.2.2
楼盘名称位置：
说明：
1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。
竞争楼盘设计信息表三 表1.3.2.3
楼盘名称
位置
说明：
1. 实用率
国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积）。
2. 单套内建筑面积
包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
3. 单套内使用面积
住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。
2 规划设计的可行性分析
2.01 依据宗地自然条件表一（表1.1.1）的内容，分析宗地自然环境对规划
设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据
宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。
2.02 依据宗地自然条件表二（表1.1.2）的内容，对于有特殊地下物（如冲
沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声
污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思
路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）。
2.03 依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的内容，分析区域总体规划、道路
交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：
区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出
入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休
闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；
不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。
2.04 依据宗地社会条件表二（表1.2.2）的内容，分析当地政府各类间距要
求对建筑排布的影响。
2.05 当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不
完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积
率分析方案及对应的容积率分析表（表3.2.2.3），当容积率确认后，
深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表
3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同指标数据选择对应的经济
效益分析在《投资与收益分析》中体现）。
2.06 当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面
积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设
情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技
术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同假设情况下，
对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在
《工程与与销售计划》、《投资与收益分析》中体现）。
（本节内容为根据集团企划部《项目可行性报告》相关要求调整。）3 规划设计草案
3.1 规划设计草案的初步概念
3.1.1 设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。
3.1.2 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。
3.1.3 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设
想、对产品差异性的考虑。
3.2 规划设计草案图纸
3.2.1 规划设计草案总平面图
3.2.2 综合经济技术指标
综合经济技术指标表表3.2.2.1填表人：填写日期：年月日
说明：
1.根据万科项目开发经验，7～9层住宅与9～11.5层住宅开发成本差异不大，因此上表
将7～9层住宅并入小高层类进行统计。
2.设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。
容积率分析表表3.2.2.2
3.2.3.1 规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营
前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以
及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字
提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。
3.2.3.2“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针
对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。
“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包
括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。
3.2.3.3关于各因素的可参考定义：
(1)良好建筑朝向：“南偏东15°至南偏西15°范围内”的朝向；
(2)不良建筑朝向：“西偏南45°至西偏北45°范围内”的朝向；
(3)景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。
4《项目设计工作控制性计划》
(此部分内容暂缺)
5 范例
5.1 项目基础资料范例
5.2 规划设计草案
目 录
1
《项目设计指
导书》形成的过程
文件 (16)
1.1 概念设计任务书 16
1.2 重要节点的审核意见 ···························
2
概念设计方案★
16
2.1 设计说
明
16
2.2 综合经济技术指标及产品分析 ················································ 16 2.3 概念设计图纸 ····································································· 16 3
《项目设计指导书》 ····················· 19 3.1 项目概况及用地分析 ···························································· 19 3.2 开发目标、开发计划与项目设计总体计划 ································· 20 3.3 市场定位和产品建议 ···························································· 21 3.4 成本控制因素与工程管理意见 ················································ 22 3.5 概念设计研究结论 ······························································· 22 3.6 方案设计需要解决的问题 ······················································ 25 3.7 项目设计各环节的综合分析 ··················································· 26 4
范例 ............................ 27 4.1 《项目设计指导书》形成的过程文件范例 .................................... 27 4.2 概念设计方案范例 ............................................................... 28 4.3 《项目设计指导书》范例 ......................................................... 28 4.4 其它范例 (29)
本阶段工作重点
□ 参与《产品建议书》的编制和确认
□ 完成概念设计方案及分析
□ 完成《项目设计工作总体计划》 □ 完成《项目设计指导书》
第三部分 设计前期阶段成果标准
1《项目设计指导书》形成的过程文件
1.1.概念设计任务书
1.1.1 项目概况及用地分析
应附文：参照本部分 3.1 项目概况及用地分析（第27页）。
1.1.2 经济技术指标及设计要求
应附表：第二部分表3.2.2.1综合经济技术指标表（第15页）。
1.1.3 概念设计成果及进度要求
应附文：参照本部分 2.概念设计方案（第24页）。
1.1.4 甲方提供的附件资料
1.1重要节点的审核意见
1.2.1集团规划设计部对项目设计工作总体计划的意见
1.2.2集团规划设计部对设计前期工作结论的意见
2概念设计方案★
2.1设计说明
2.1.1应包括对概念设计方案的介绍、分析；对《概念设计任务书》中提出的各
类要求，应专门阐述解决方案。
2.2综合经济技术指标及产品分析
2.2.1综合经济技术指标表详第二部分表
3.2.2.1 （第15页）
2.2.2产品分析详第二部分
3.2.3 （第17页）
2.3概念设计图纸
2.3.1概念设计图纸目录
概念设计图纸目录表表2.3.1.1
说明：
①本表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。
2.3.2概念设计图纸深度要求
2.3.2.1总平面图
示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。
2.3.2.2功能分区与产品分布图
明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。
2.3.2.3交通分析图
应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用
地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公
交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分
级。
2.3.2.4分期开发示意图
考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施
工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的
统计；应体现首期卖场的选址。
2.3.2.5组团基本单元分析图
应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、
入口的关系。
2.3.2.6配套分析图
考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配
套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调
压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空
调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。
2.3.2.7景观分析图
表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有
价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。
2.3.2.8景观视线分析图
若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从
视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况。
2.3.2.9住宅单体平面图
高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数
量要求；
低、多层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表达单体
进深与开间尺寸。
2.3.2.10日照分析图
体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。
2.3.2.11坡度与坡向分析图
当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；
坡度应以10％为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。
2.3.2.12地形改造土方平衡图
根据坡度与高程进行土地的利用分析，计算土方平衡量
3《项目设计指导书》
3.1项目概况及用地分析
（注：本节内容所涉及附图及数据资料，均为第二部分表1.1.1、表1.1.2、表1.2.1、表1.2.2中所列，以下文中不再特别标出。）
3.1.1用地自然条件概况及分析
3.1.1.1 宗地位置
应附文：简述宗地位置
应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图
3.1.1.2 宗地现状
(1)宗地四至范围
应附文：简述宗地四至范围
应附图：宗地红线图
(2)宗地现状地形地貌
应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开
分析
应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图
(3)绿化植被与水面
应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与
水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、
拟保留水面的改造措施
应附图：宗地绿化植被与水面分布图
(4)气候气象
应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。
(5)水文地质
应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况
应附: 宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等）
(6)特殊地下物
应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐
房或其它大型地下建筑物
3.1.2宗地社会条件概况及分析
3.1.2.1 区域现状与规划
应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状
特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府
对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。
应附图：区域现状图：区域总体规划图
3.1.2.2规划要求
应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的内容，对用地主要设计指标的分析。
应附：规划要点；容积率分析表
3.1.2.3 交通状况
应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；
私车赴宗地路线选择；
应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图
3.1.2.4公共设施
(1)公共建筑
应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、
面积、基本功能、形态及建成时间；
(2)对设计存在影响的设施与标志物
应附文：简述以下有利与不利因素情况
有利因素：广场、公园、城市雕塑等
不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、
其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。
应附图：周边公共设施图
3.1.2.5 市政管线
应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接
口位置、管径、埋深、标高
应附图：市政管线图
3.2开发目标、开发计划与项目设计总体计划
3.2.1 项目总体开发目标
3.2.1.1项目总体定位
3.2.1.2目标成本和目标利润
3.2.2 项目总体开发计划
3.2.2.1分期开发的规模和进度
万科限额设计8大指标2014-04-24搜建筑搜建筑搜建筑微信号sjz9999功能介绍为建筑设计师提供当前最流行的设计动向 对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业带来高额回报。那么，在满足客户需要、尊重设计的前提下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限额设计的。 一、设计限额指标 主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以下8方面： 1.设计费 本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费 用的限额。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。 住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。
3400多种住宅户型cad图库尽在https://www.doczj.com/doc/df10105416.html,《特赖户型宝典》备注： （1）参照2002 版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。 （2）策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。 （3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的。 2.营销费用限额 本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入为基数。 备注： （1）深圳项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销中心配合，项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调。
第四章给水排水篇 (一) 说明 1.本设计要求适用于住宅项目，按照给水系统、排水系统、消防系统、设备要 求等方面制定。 2.本设计要求中安装高度均指到建筑完成面的距离。 3.除特别注明外，标高以m计，其余均以mm计。 4.当地若有特殊要求或习惯性做法时，按当地要求执行；否则，按本设计要求执 行。 5.10万方以上的做综合管网设计，10万方以下的内部设计. (二) 给水系统 1管材选型 1.1室外部分 （1）市政给水管DN≥100采用球墨铸铁管，DN＜100采用衬塑钢管。 （2）加压给水管埋地部分DN≤250采用衬塑钢管，DN>250采用钢丝网骨架管，其他采用衬塑钢管。 （3）球墨铸铁管埋地部分管道刷冷底子油一道，热沥青一遍防腐。 1.2室内部分 户内水表前采用衬塑钢管，表后冷水采用冷水PPR管，热水采用专用热水PPR管，管材必须经过8760h热稳定性试验。 1.3水池、水泵房管材 水泵吸水管伸入水池部分采用不锈钢管，其他采用衬塑钢管或厂家配套的不锈钢管。 1.4直饮水水管材 直饮水水管采用薄壁不锈钢管。 1.5喷灌管材 采用PE给水管，管道阀门DN≤50采用铸铁截止阀,DN>50采用铸铁闸阀。 1.6水景管材 水泵出水管外露部分采用不锈钢管，埋地部分及水池补水管均采用PE给水管。 1.7燃气管管材 室内燃气管表前管明装，采用热镀锌钢管；表后管暗装，采用无缝钢管。 室外燃气管采用燃气专用PE管。 当地有特殊要求的，以当地要求为准。 2技术要求 2.1室内管道布置原则
（1）给水管道大于DN25时，布置在吊顶内。 （2）当给水管道布置在找平层内时，客（餐）厅冷（热）水管距墙边100mm 布置， 冷热水管中心间距100mm；卫生间、厨房内管道原则上布置在墙体内， 如遇结构柱或剪力墙时可布置在沉箱内。管道不应布置在卧室内。 2.2水表、燃气表、洗衣机、热水器的设置要求 2.2.1水表及水表井： 住宅在每层楼梯间或前室设独立水表井间，给水立管及水表均布置在水表井内，自首层起每五层在水表井内设DN15清洁水龙头一个，每层水表井均设置排水地漏。水表井尺寸按最小要求设置。 别墅于入户围墙门外绿化带设水表。 若当地有特殊的要求，按照当地要求设置。 2.2.2燃气表： 住宅有生活阳台时燃气表布置在生活阳台；无生活阳台时燃气表布置在厨房。 别墅于入户围墙装饰柱内处设燃气表。 燃气表不能暗设于吊柜内，受条件限制设在吊柜内时，吊柜应做成敞开形式。燃气表与电气设备及燃气灶水平距离不应小于300mm,炉灶下燃气预留接口位置应从厨柜背面接出，装修专业应考虑通风措施。 燃气管道和电气设备、相邻管道之间的净距见下表： 套管的两端应各伸出燃气管道10cm。 （2）燃气热水器距电气设备距离不小于30cm。 （3）当地燃气公司有具体要求时按当地要求。 2.2.3洗衣机： 生活阳台及景观阳台均设置洗衣机龙头，洗衣机龙头安装高度为。 2.2.4热水器： 住宅、别墅采用即热式燃气热水器供应热水，有生活阳台时热水器布置
建造性能 一、公共空间 1、单元入口 1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。 1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。 2、楼梯间： 2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。 2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。 3、墙体及保温： 3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保温板（容重=15kg/m3）；120厚页岩空心砖（填充型）。 3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。 3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。 4、屋面 4.1、坡屋面配置： 1) 屋面瓦采用“英红彩瓦”。 2) 需做通风道，烟道及出屋面下水管等各种管道的穿板防水处理，宜加铺卷材一层，老虎窗与坡屋面交接处及平屋面女儿墙与坡屋面交接处均需加铺卷材一层，卷起高度不小于300。 3) 穿过屋面瓦的各种构件如避雷带等，穿过瓦孔洞均需做好防水处理。 4) 坡屋面需做有组织排水。 4.2、上人平屋面配置： 1) 屋面采用有组织排水。 2) 防水层遇门口、屋面突出物以及突出屋面的其它构件时需加铺卷材一层，并做好构造处理。 3) 穿过屋顶平台的风道、烟道及下水通气道高出平台顶面高度应为2000。 4.3、非上人平屋面设计配置：非上人屋面保护层采用1：2水泥砂浆20厚；
其它要求同上人平屋面。 4.4、女儿墙配置：非上人屋面女儿墙高度可根据屋面大小及泛水高度适当降低。 4.5、雨落管配置 1）立面雨落管面层需与相应部位墙面作同色处理。 2）上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下层屋面时，设防护措施，并考虑上层的防盗问题。 套内空间 5、统一指标： 1) 层高：2800 6、分项标准 2.1、起居及卧室空间： 1) 采暖标准 温度＞18度 气流平均速度（m/s）≤0.2 2) 通风标准：通风开口面积不应小于地板面积的1/20。 注：通风开口面积为外窗开启扇面积，如外门安装纱扇，也可算为通风开口面积。
第一部分结构形式与材料限额标准第一节住宅 以上备注: A. 住宅层高为2.9米，无地暖
B. 钢筋含量的调整：抗震等级为6度时，钢筋含量降低3~5kg ;抗震等级为8 度时，钢筋含量提高5~7kg 。 C. 结构限额设计变更指标：别墅、多层为已完工作量 1.1% ;小高层为1.0% ； 高层为0.8%。 D. 地上指标列入设计合同条款，若低于限额指标，则按比例奖励设计人员；若超过限额指标的5~7%，则根据实情对设计单位及项目公司处以一定数额的罚款。罚款条款在签定合同时确定。 E. 表中地下指标为参考指标，具体工程应根据地勘报告和设计管理中心审定的基础形式加以调整，调整后的数额列入设计合同补充条款。 第二节会所 第三节商业步行街
第四节酒店式公寓 第五节独立地下车库
酱注：1<2000平方米的车库钢涼碗调整菲数为1.03 2特犬型车库｛车也多500辆）例筋二程扇藍系为0幻， 第二部分结构设计总则 第一节结构设计一般原则 1 ?必须严格执行规范中的强制性条文，不得有任何违反。 2 ?结构形式一般采用钢筋混凝土结构。 3 ?结构方案应合理，应兼顾安全与成本，即在保证结构安全的前提下坚持成本最优原则。 4 ?构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取规范中较低值。 第二节各业态活载取值要求 除严格执行《建筑结构荷载规范》外： 1. 商业步行街中独立商铺楼面使用荷载取4.0kN/m2。 2. 会所中健身房、舞厅使用荷载取4.0kN/m2，其余取2.0kN/m2。 3. 独立地下车库顶板荷载应根据景观布置图或文字说明分块计算，并满足《种 植屋面工程技术规程》取值标准。顶板活载取值：绿地取1.5kN/m2 ;小型广场取 4.0kN/m2 ;机动车道一般兼做消防车道，可按《建筑结构荷载规范》相关条文取用。4. 公共建筑的种植屋面填土厚度为500mm，活载取值：绿地取1.5kN/m2 ，观光处取3.0kN/m2 ;住宅的入户花园及露台有填土要求时，填土厚度为
第一部分硬景部分 材料选择 1，花岗岩、陶砖 人行道铺地、景墙压顶（经济型）、墙面、花池贴面、楼梯踢面 20mm 厚花池、泳池、楼梯踏面 30mm 厚 车行道 40mm 厚 2，文化石 人行道铺地、景墙压顶（经济型）、墙面、花池贴面 30mm 厚 3，青石板 人行道铺地、景墙压顶（经济型）墙面、花池贴面、楼梯踏面 20mm 厚4，料石（条石、毛石）/小料石 料石：台阶 100mm厚 小料石：道路、广场 40mm 厚 5，木材， 铺地 30－50mm厚 6，鹅卵石 铺贴鹅卵石直径 40－80mm 水池底散置鹅卵石直径 60－120mm 7，植草砖，规格（详见泳池部分） 8，透水砖（水泥砖/烧结砖） 人行道铺地 50mm 厚 车行道铺地 50mm 厚 9，马赛克、瓷片（详见泳池部分） 10，塑料植草格 停车场、隐形消防车道 11，地石丽（树脂地坪） 广场、道路、人行地面 10mm 厚 12，橡胶垫 健身游戏场地 30－40mm厚 技术要求 (一) 人行道路 1，底层结构做法——自然土（从上到下） 100 厚C15 混凝土 100 厚 6%水泥石粉渣 素土夯实 2，底层结构做法——板上（从上到下） 100 厚C15 混凝土 150 厚 6%水泥石粉渣 轻质回填土夯实>92% 透水型土工布，四周上翻100高 100 厚陶粒排水层 车库顶板防水保护层 3，花岗岩、板岩、文化石、水泥砖、陶砖（从上到下）
面层 20 厚 1:2.5 干硬性水泥砂浆（可选） 下接底层结构做法 4，鹅卵石、瓷砖 面层 20 厚素水泥浆结合层 下接底层结构做法 5，植草砖 面层 10 厚素水泥浆结合层 下接底层结构做法 6，橡胶垫 面层 胶水 20 厚素水泥浆结合层 下接底层结构做法 (二) 车行道路 1，沥青（从上到下） 50 厚细粒式沥青混凝土 60 厚粗粒式沥青混凝土 乳化沥青透层 200 厚 C20 混凝土垫层 150 厚 6％水泥石粉渣 素土夯实 2，混凝土（从上到下） 200 厚 C30 混凝土面层 200 厚 6％水泥石粉渣 素土夯实 3，花岗岩、水泥砖（从上到下） 面层 200 厚 C20 混凝土 100 厚 6％水泥石粉渣 素土夯实 4，隐性消防车道（从上到下） 种植土（覆土深度约 80mm） 38厚植草板 60 厚土壤层(由 25％ 10-30 直径碎石、15％中粗砂、60％土壤组成的土工滤清织物) 200 厚砂层：(由 10％中粗砂、60％ 20-40 直径碎石、30％土壤组成的土工滤清织物) 素土夯实 (三) 墙面 1，涂料、花岗岩、板岩、文化石、面砖（从外到内） 面层
万科建筑设计技术标准完整版 2017-07-06地产人自学平台 建筑设计技术标准 第一章住宅技术要求 第一节住宅外立面设计要点 1、采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。 2、立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。 3、窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。 4、底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。 5、地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。 6、雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。 7、阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。 8、空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热； 04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。 9、雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。 10、外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。 11、双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可。 第二节公共部分设计要点 一．首层门厅与门廊空间 1．除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。 2．单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300 MM混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。 3．单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。 4．住宅入口大堂面积，多层宜为8～12㎡、中高层（18层以下）宜为15～25 ㎡，高层（18层以上）宜位25-30㎡，大堂面积不包括电梯厅面积。
工程技术统一标准 深圳市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 编号：VKSZ/GCBZ/DA005 版号：A/0 页码：第1页共18页 设计任务书 修订记录 参加讨论认定人员： 于克佐、张雪峰、唐正才、范宇、冯兆臣、蒋朝晖、张兴华、曹秀萍 WNKE 方网他R 编制 审核 批准 曹秀萍 胡纯 孟浩 日期 日期 日期 2004-06-25 2004-07-01 2004-09-24 修订 状态 修改内容 修改人 审核人 批准人
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 合同附件一:
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 万科东海岸二期 TA、TB、TC、TD、MB户型铝合金门窗施工图设计任务书
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 本任务书包括铝合金门窗工程技术标准和 施工图设计深度要求两部分 第一部分：万科铝合金门窗工程技术标准
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 铝合金型材 铝门窗型材采用亚铝、华加日（或相同档次）生产的高精级别的型材。壁厚 应经计算或试验确 定，其中门型材截面主要受力杆件最小实测壁厚应不小于 2.0mm ，门其它一般受力型材最小实测壁厚应不小于 1.4m m ；窗型材截面主要受 力杆件最小实测壁厚应不小于 1.4mm 。玻璃压线等配套铝料最小实测壁厚应不小 于1.0mm 。局部受力不够，可通过加钢衬的方式加强，满足强度和刚度要求。 铝型材断面构造要求： 外平开门窗扇水平缝隙上方设滴水线条（披水板）。所有门窗下框室内侧翼緣有足 够的挡水高度（内外高差宜大于35,特别是推拉门窗尤应重视），平开门窗下框应 带排水槽。湿法塞缝（即没有附框的）平开门窗洞口周边框料应采用高低脚。 铝合金型材表面处理采用 阳极氧化 或阳极氧化加抛光（做样板由建筑确认） 。 1 、 1.1 1.2 总则 本标准参照《广东省铝合金门窗工程技术规程》和国家相关标准规范编制，如当 地政府有比本标准更高的要求时，按照当地政府规定执行。 本标准中引用的国家或行业标准一旦有更新时，铝合金门窗工程设计及制作安装 单位有义务了解规范标准的更新和按照相应的标准执行。 2 、 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 铝合金门窗的材料要求 一般规定 除非下面另有规定，工程所有的铝型材、五金配件、玻璃、密封材料、硅酮结构 密封胶为下述 采用的国家或行业标准中规定的一等品及以上的品质。所有型材、 配件、密封材料均需要深圳万科房地产有限公司审批并封样后方可使用。 铝门窗所用金属材料除不锈钢和五金件外，钢材应进行热浸锌（ 80g/m2）处理。 隐框、半隐框窗或1m 以上边长的无框玻璃与玻璃直接粘结承受风荷载作用的， 采用硅酮结构 密封胶，硅酮结构密封胶应与接触材料相容。 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 玻璃 铝门窗玻璃采用 耀玻或洛玻（厂家）的6厚浮法玻璃，若强度不够，采用钢化玻 璃或加大厚 度，卫生间采用 磨砂玻璃。样板需要建筑师确定。安全玻璃的适用范 围详见深圳万科玻璃技术标准。 玻璃品种、颜色和性能，由建筑师根据需要选定。 所有玻璃厚度须由设计单位按照下面“铝合金门窗设计要求”进行玻璃抗风压计 算设计、防热 炸裂设计、镶嵌结构设计，并提出选择意见；对隔声、隔热、保温 等要求，设计单位应进行验算。要求提供计算书及相关玻璃试验报告供万科公司
结合万科集团对开发项目内道路设计的经验及存在问题，通过系统化的研究，对万科住宅内的道路设计进行总结归纳，形成适应万科集团需要的标准化道路做法，指导各一线公司在进行规划设计时减少道路部分的设计时间，避免设计错误。 本次标准化对象为住区红线内的机动车道路，对道路红线超过30米的居住区道路以及宅间路不做标准化要求，地下停车库不在本标准适用范围之内。 一、设计原则 适应万科住区规划设计领域的发展需要，设计上强调“人行安全，车行方便”的理念，产品选用上应采用绿色环保的配套部品。 二、道路标准化 1、道路断面分类及选用指引 特别说明： ·应保证小区级主要组团道路人行系统的完整性； ·小区级道路最少应保证最少一侧有人行道； ·绿化隔离带宽度宜大于900mm，小于900mm时应种植灌木，以保护行人安全。
双侧人行与双侧绿化隔离带道路（RD-1） 选用说明： ·预计人流量较大的小区及组团级道路上；·可选用立道牙，弧形道牙或平道牙。
双侧人行与单侧绿化隔离带道路（RD-2） 选用说明： ·适用于人流量较大的小区级及组团级道路；·用于道路红线宽度受限； ·用于一侧希望增大成片绿化景观面积；·用于一侧希望增大住户私家庭院面积；·无隔离带侧应选用立道牙。
双侧人行与无绿化隔离带道路（RD-3） 选用说明： ·用于人车分流系统完善，预计人流量较少的小区级及组团道路；·为保护行人应选用立式道牙。
单侧人行与单侧绿化隔离带道路（RD-4） 选用说明： ·用于预计人流量较少或人流方向在单侧的小区级组团级道路；·可选用立道牙、弧形道牙或平道牙。
单侧人行与无绿化隔离带道路（RD-5） 选用说明： ·用于道路红线紧张，人流量较少的小区级及组团级道路；·用于小区级道路应选用立道牙； ·用于组团级道路可选用弧形道牙或平道牙。
万科住宅单体建筑标准化设计标准 1 住宅入口标准设计 1、不设入户花园的做法 （1）入户门外暗装门铃按钮，底边距地1.30m；距门洞边0.25m；室内门铃明装，底边距地2.30m。 （2）入户门应具备防盗功能，门洞高2100mm，门洞宽按两种考虑，子母门宽1300mm，单扇门宽1000mm（门扇净宽900mm）。 （3）避免入户门正对户内卫生间门或户外管井门。 （4）入户门应设墙垛，垛宽不小于50mm，可能情况下垛宽200mm。门内应装门碰。 （5）入户门门扇采用多点锁、装猫眼，采用铜质或其它高强合页，锁具、门、闭门器、猫眼、合页的品牌应有明确选择范围。 （6）房间号牌宜设于门洞上方。 （7）入户门门扇的形式、色彩等应与楼梯间、公共走道的设计风格相协调。 （8）多层住宅入户门应避免紧贴楼梯台阶，应留有600mm的缓冲距离。 （9）应避免两户间的户门在平面上相互垂直紧贴造成门扇开启干扰。 2、设入户花园的做法 （1）入户花园的面积扣除走道后不宜小于8m2，直接对外采光通风面宽不小于2400mm。 （2）入户花园宜作结构降板300mm设计，可结合花槽解决入户管道埋设问题。 （3）入户花园可以起门廊作用，鞋柜可以结合在花园内。 （4）配电箱可以安装在花园内合适的墙上。 （5）第一道入户门（在楼梯厅与入户花园之间）起防盗作用，门洞高2100mm，宽1300mm，第二道门（入户花园与客厅之间）采用玻璃推拉门，门洞高与窗顶高相平。 （6）入户花园要考虑照明和给排水设施。
（7）其它要求与不设入户花园户型相同。 3、入户玄关 （1）3房及以上户型尽量设入户玄关，并预先考虑鞋柜位置，鞋柜深300mm。 （2）入户玄关的走道净宽度不小于1200mm（不包含鞋柜位置）。 （3）玄关天花中央明装吸顶灯，在门开启方向一侧暗装照明开关，底边距地1.30m；在门开启方向一侧安装对讲机，底边距地1.30m（如选用挂墙式对讲机可只预留标准接线盒86×86mm），对讲机距门边的距离宜大于400mm；可能情况下暗装住户弱电分线箱，底边距地0.30m。 2 客厅餐厅标准设计 1、客厅面积不应小于18m2，开间不宜小于4200mm，应有良好的朝向或户外景观视野。 2、客厅、餐厅合设时，120m2以上户型应不需要通过厨房便能形成对流穿堂风，其开间与总进深之比不宜小于1：2。 3、无入户花园时电视墙宜面对住宅入口，有入户花园时沙发宜面对花园。 4、客厅正/侧面设生活阳台，其进深不应小于1500mm。 5、考虑家具的合理布置，客厅布置沙发一侧墙面长度不宜小于3米，正面通往阳台的落地窗一侧应设宽度不小于550mm 的墙垛；尽量控制直接开向客、餐厅门的数量。 6、面积在18~30m2之间的客厅采用分体空调，暗装插座距侧墙边200~300mm，底边距地2.0~2.2m，冷媒管穿墙留洞直径80mm，中心距地2.30m，向外倾斜2%；面积大于30m2的客厅应考虑摆放空调柜机，暗装插座底边高度0.30m，留洞中心距地250mm，直径80mm，向外倾斜2%。 7、客厅电视墙设电视插座，并设4组其他电器插座；沙发墙暗装电话、信息插座，并暗装4组其他电器插座；其他墙面应保证3米之内有插座；以上插座安装高度均为底边距地0.30m。 8、设吸顶灯，开关暗装设于与玄关相接处，底边距地1.30m。 9、设紧急按钮，安装于沙发侧角几处，底边距地0.6m；预设安装红外探测器需要的管、盒，底边距地2.30m，不装设备。3 卧室标准设计 1、卧室床的尺寸应满足下列要求： 主卧：1800×2000
竭诚为您提供优质文档/双击可除 万科工程规范 篇一：万科(全套)工程技术统一标准 万科（全套）工程技术统一标准（工程总速收藏） 20xx-04-23 阅读引语 万科能够连续多年保持千亿规模而无大的质量为题，何也？ 无他，概因万科有统一的设计与施工标准也，今天分享的内容是：《万科（全套）工程技术统一标准》 设计统一标准篇 第一部分：主体结构统一标准 1钢筋混凝土结构 1.1结构降板要求 1.1.1阳台降板100mm。 1.1.2有保温要求的露台降板250mm，无保温要求的露台降板100mm。 1.1.3雨棚降板100mm，空调板降板100mm。 1.1.4非沉箱式卫生间降板80mm。
1.1.5沉箱式卫生间降板约300---350mm（可根据周边的梁高确定）。 1.1.6厨房降板50mm。 1.2钢筋接头型式（高层转换层除外） 1.2.1Ⅲ级钢：直径≥25采用机械连接，直径＜25采用焊接或绑扎连接。 1.2.2Ⅱ级钢：直径≥28采用机械连接，直径＜28采用焊接或绑扎连接。 1.3屋面结构找坡 公共建筑屋面：板底、板面均按2%结构找坡； 住宅屋面：板底平，板面按2%结构找坡； 地下室顶板：应结构找坡； 地下室底板：可考虑结构找坡。 2砌体结构 2.1墙体材料 2.1.1地面以下墙体：采用灰砂砖。 2.1.2外墙：采用加气混凝土砌块。 2.1.3内隔墙：厨房、卫生间隔墙采用灰砂砖，其它隔墙采用加气混凝土砌块。 2.2墙体拉结筋设置 2.2.1砌块墙与钢筋混凝土墙、柱交接处，在钢筋混凝土墙、柱的水平灰缝内预埋拉结钢筋。拉结筋采取预埋或用
环氧树脂植筋的方式设置，但植筋不应另计费用，且植筋质量应符合要求。 2.2.2灰砂砖墙体拉结筋沿墙或柱高每500mm左右设一道，首道拉结筋离楼地面高500mm，每道为2根（墙厚100为1根）直径6mm的钢筋（带弯钩），伸出墙或柱面长度不小于800mm或1000mm（抗震设防）。 2.2.3加气混凝土砌块墙体拉结筋沿墙或柱高每600mm 左右（与砌块模数相同）设一道，首道拉结筋离楼地面高600mm，每道为2根（墙厚100为1根）直径6mm的钢筋（带弯钩），伸出墙或柱面长度不小于800mm或1000mm（抗震设防）。 2.3砖墙底部混凝土坎做法 加气混凝土砌块外墙及厨房、卫生间砖隔墙底部统一要求做素混 凝土坎，厨、卫间混凝土坎做法如下图所示： 要求：素混凝土坎混凝土强度等级为c20，外墙素混凝土坎要求与楼板混凝土一起整体浇筑。 2.4加气混凝土砌块砖墙斜顶砖、垫底砖及腰梁等设置 2.5窗台配筋带构造 砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗 台梁，高度不宜小于120mm，纵筋不少于4φ10，箍筋φ6@200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带，板带
目录第一章总则 第一条编制说明 第二条适用范围 第三条编制依据 第四条编制人员 第二章住宅户内设计 第一条入户门及住宅入口 第二条客厅、餐厅设计 第三条卧室设计 第四条厨房设计 第五条卫生间设计 第六条走道 第七条贮藏空间 第八条阳台、露台设计 第九条户与户之间安全性要求 第十条户型的可调性
第十一条首层住户特别设计 第十二条顶层住户特别设计 第十三条空调搁板设计原则 第十四条室内空调机设计 第十五条门窗设计要求 第十六条各部分标高关系 第三章住宅公共空间设计 第一条住宅单元入口、雨蓬、设备及装置第二条底层门厅、电梯厅设计要求第三条公共楼梯设计要求 第四条电梯设计要求 第五条标准层公共部分设计 第六条屋面要求 第七条架空层设计 第四章建筑立面设计 第一条材料与材料交接 第二条立面管线安排合理性 第三条空调与立面
第四条隐蔽立面的设计 第五条入户花园立面 第五章附录 附表一户内电气配置、开关、插座一览表附表二户内各种设备、管线留洞一 览表附表三主人卫生间设备及安装位置一览表附表四公共卫生间设备及安装位置一 览表 万科住宅统一设计要求 【目的】: 1. 方便一线公司确定审查图纸之审查要点; 2. 编制可行、实用的住宅设计统一技术措施,为设计单位提供设计参考依据, 使设计处于受控状态,杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现,提高万科住宅品质; 3. 为设计部设计人员提供技术流程指导。 【形式】: 1. 住宅设计统一技术措施 2. 图纸编制深度统一技术措施 3. 重点部位营造作法 4. 典型构造节点 【适用范围】: 1. 本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计 参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导; 2.本《要求》仅对建筑专业,其他专业要求见工程管理相应规范; 3.《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行.
建筑结构丨万科四大产品线最新设计研发指标限值【全套数 据】 万科设计研发指标限制值（新版）是根据原《万科设计主要技术经济指标》参照新规范变化进行调整后的最新限值标准，为集团新开工项目提供产品设计成本对标的技术解决方案第一部分：万科产品设计限值指标定义1.地下车位平均面积地下车位平均面积=地下车库总面积/总停车数 （单位：m2/辆）①地下车库总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站及政府规定必须设置的非机动车库、物管用房等，或在其他特殊情况下需要设置房间时，应进行特别说明并复核。②总停车数包括当地政府认可的子母车位。当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，总停车数包括摩托车位按规定折算后的数量。③本指标适用范围：高层住宅下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。2.地下室层高地下室层高为底板建筑完成面到上层板结构面的距离。（单位：m）3.地下室含钢量4.标准层含钢量标准层含钢量=标准层钢筋总量/标准层成本计量总面积（单位：Kg/m2）标准层成本计量总面积=标准层计容积率面积+不计容积率的附加面积。①标准层指的是裙房或架空层或转换层以上的普通楼层（没有转换或架空层
时指±0.0以上的所有层）。②标准层钢筋总量包括：楼板、楼梯、梁、墙柱等结构构件的钢筋总量，空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、线角等构件的钢筋总量，不含砌体中的拉接钢筋；③不计容积率的附加面积是指：落地凸窗赠送房间面积、有墙柱的凹阳露台和入户花园、结构拉板计全面积，两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台计一半（计容积率部分若已计入，此部分不再重复计算）。5.标准层混凝土含量6.窗地比窗地比=标准层门窗洞口总面积/（标准层计容积率总面积+窗地比附加面积）①窗地比附加面积包括：赠送落地凸窗的房间中未计入容积率部分的面积、可封闭空间的房间面积（有附加门窗时才计入）。7.硬景面积比例硬景面积比例=硬景面积/景观总面积①景观总面积为红线内总占地面积扣除建筑占地面积、车行道路及地面停车面积、商业街面积后的面积。②硬景面积比例指标需在完整全区内(以市政路自然划分边界为准)综合统计，不可因施工分期原因划分成零星地块计算。第二部分：万科设计指标限值VK14.6版一.万科集团产品设计含钢量控制限值1.万科集团地下室钢筋含量指标限值括号内为结构转换时标准层的数据(kg/m2)1.表中数据是覆土1.2米,水压同室外场地的地质情况.覆土增加O.3∽0.5(规划要求)以上,含钢量增加5-10KG/m2 2.塔楼和人防地下室按照柱基考虑,若采用天然筏基,此部分含钢量增加 15-20KG/m2 3.两层地下室减10kg/m2 4.整体底下室的含量
上海万科项目开发前期设计与报批报建参考控制节点（一）
说明： 1、地下结构施工： 按照一层地下室考虑，桩基施工50天；支护与地下结构施工40天； 2、地上结构施工： a ）12层以上单体：地上第一、第二层平均工期按11天计取；三层以上标准层工期5天； b ）10~12层 单体：地上第一、第二层平均工期按11天计取；三层以上标准层工期6天； c ）4~9层单体： 地上第一、第二层平均工期按10天计取；三层以上标准层工期6天； d ）2~3层别墅单体：地上每层平均工期按15天计； e ）多层、小高层：顶层施工周期按10天计； 3、外立面施工及落架： 外立面施工初始工作按30天计；外立面施工全面启动后按每层5天时间施工（含落架）； 4、室外雨污水施工： 小高层、高层：主体结构施工从2层以上搭设外部挑脚手架；雨污水施工在落架前开始并完成； 5、全装修施工： 对于全装修项目，施工总工期增加90天。 6、应额外考虑的因素 a) 对外承诺的工期应适当考虑施工过程中的不确定因素影响，在施工工期基础上适当延长。 b) 主体施工遇春节增加20天工期；其他法定节假日酌情考虑。 c) 复杂地下结构根据实际情况酌情增加工期；受实际条件影响需要分批开工的延搁时间另行考虑。 单体类型 高层（18层） 小高层（12层） 小高层（10层 小高层（8层） 多层（4~7层） 别墅（2-3层） 全装修 普通 全装修 普通 全装修 普通 全装修 普通 全装修 普通 全装修 普通 开工到预售条件 162 148 148 140 144 135 开工到结构封顶 197 176 164 150 144 135 开工到落架 317 266 244 220 209 190 开工到雨污水完工 317 266 244 240 229 210 开工到总体完工 377 326 304 300 289 280 开工到竣工备案 497 407 446 356 424 334 420 330 409 319 400 310 开工到入伙 587 497 536 446 514 424 510 420 499 409 490 400 上海万科项目开发工程实施阶段参考控制工期 内、外装饰与保温施工 脚手架拆除 配套管网施工 景观（总体）施工 分项验收 交付使用证 大产证 室内精装修作业 外立面门窗安装 90 （精装修项目增加80天） 主体施工 达预售条件 主体施工 竣工备案 入伙
万科总部大楼结构设计研究- 结构理论 中建国际设计顾问有限公司:傅学怡总工程师 傅学怡：今天在这里给大家做一个深圳万科总部大楼结构设计的介绍。 有的人可能知道，它应该是一个世界上新的建筑结构形式。这个大楼总建筑面积是13万7千平方米，地面上是18万平方米，它的建筑师是搞建筑的人都知道的美国一个当代的建筑大师。这幢楼主要是用做万科公司的总部办公楼，同时兼有一部分办公和酒店，该楼面对深圳大梅沙海滨，不是紧邻海，离海还有大概3百米左右的距离。这幢楼的设计理念用英语来说是一个漂浮的地平线。整个楼从地面拔地而起10到15米，上面建4到5层的一个多层办公楼。从建筑理念上来说有两大特点：第一，绿色景观无限，包括百分之百的绿化。第二，因为拔高了10到15米，所有办公室内的空间都具备海景资源，从而让这个楼的品质和价位也相应提高了。当然，楼拔高了，拔地而起，结构的造价是有所增加的。 这是它的平面图。在这张图的下方就是大梅沙海滨。这是建筑的各个立面图。落地竖向构件就是筒体和剪力墙，以及一些钢筋混凝土柱，落地竖向建筑的水平跨度在中部大概是50米到60米，端部的悬臂大概是10到15米。整个楼的全长大概是5百多米，不到6百米，它的体型大家能看到是非常复杂的，所以没法计算这个长度。如果是从这里开始算，算到这边的话大概是1百米这样。
这个楼怎么做，做什么结构我想就不说了。今天我想给大家说一下，首先是一个方案的备选。我们经历过类似央视在深圳建的专业中心这样一种巨型钢的支撑结构。这个做完以后每平方米的用钢量，由于它每层都是钢结构，包括要跨越5、60米，用钢量大概是在200到250公斤一个平方米，跟我们目前做的国内大型火车站的楼盖用钢量是差不多的，应该说不算多。但是万科业主找我们商量，觉得这个用钢量按照两年前的单价来看，应该钢结构部分单价是在2000块左右，再加上混凝土的造价估计要在3千不到，他们认为这个结构造价偏贵。有没有更好的方案呢，我们提了一个混合框架加拉索的结构。这就是今天我想跟大家介绍的，待会我有照片，楼已经盖好、建成了。最后综合下来，总的用钢量从2万吨下降到大概是4千吨，索加节点大概1千多吨，折算成索和节点大概是7、8千吨吧，结构造价降低了8千万，每平方米的结构造价大概是在2千。 这是原来巨型钢桁架结构的方案，有拉杆、有撑杆，做成斜拉结构，这个理念跟斜拉桥的本质不同，有很多不同！我们比斜拉桥要复杂，基本的想法是用红的拉索呈30度左右的角度。这个索是目前国产最大的巨型索，目前再比它大的索就没有了。这个斜索拉到落地竖向的顶端和中部，最底下就是我们的钢结构楼盖，所以巨型索跟所有的钢构件相连，以上全部是钢筋混凝土扁梁和宽扁梁的框架，我们沿宽度方向做长，沿跨度方向做扁。落地的构件是落地的筒体加上落地的一些钢筋混凝土柱。 最后是这样的方案，这个悬壁是4米到5米左右。这个是方案阶段最
万科总图设计经验总结（超经典） 明源地产研究院官方微信编辑整理 一、必须了解的规划条件 规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。 二、制作测算表格 根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。面对客户时可以做初步的项目判断。 1.容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。 2.容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。 3.容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。 4.容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。 5.容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。 6.容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。 7.容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
8.容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9.容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10.容积率6.0以上，摩天大楼项目。 居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题： （1）门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理 （2）出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况 （3）进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头 （4）人车分行 另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？ 三、合理布置路网、考虑消防车道 （一）消防车道 （1）低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于6m。
新版万科住宅各功能标准 目录 一、建造性能 1、公共空间 1.1、单元入口 1.2、楼梯间 1.3、墙体及保温 1.4、屋面 2、套内空间 2.1、统一设计指标 2.2、分项标准 2.3、门窗 公共空间 1、单元入口 1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。 1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。 2、楼梯间： 2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。 2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。 3、墙体及保温： 3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保温板（容重=15kg/m3）；120厚页岩空心砖（填充型）。 3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。 3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。 4、屋面 4.1、坡屋面配置： 1) 屋面瓦采用“英红彩瓦”。
2.5、可利用阁楼： 1）当顶层户型有可利用阁楼时，一层平面应考虑用户改造阁楼的方式。在相应位置预留埋件, 为楼板楼体等构件的安装提供可能。 2）二层高度应做:卫生间的楼板, 二层(假复式层)的门窗，坡屋面的老虎窗。 7、门窗 1) 外窗开启扇均需安装纱窗。 2) 需按照国家及地方规范安装窗护栏。 3) 门窗选型需按照工程管理部相关规定。 二、设备性能 1、空调系统 2、采暖系统 3、电气系统 4、智能化系统应用 5、给排水系统 空调系统 1、住宅空调位置 1.1、住宅公共部位（如楼梯间、电梯厅等）不设空调。 1.2、住宅套内仅起居室及卧室预留空调。 2、空调形式 2.1、所有空调机位按分体式预留，空调机用户自理。 2.2、卧室预留壁挂式空调机配套，起居室预留柜式空调机配套。 3、空调配套装置 3.1、空调专用插座。 3.2、冷媒洞。 3.3、空调室外机位包括可拆缷铝板空调百叶及冷凝水管
万科标准化设计导则 本指导书按总体、建筑、结构、水、电、暖通、精装修、环境、管线综合平衡等八部分划分章节，各专业设计人员应参照相关章节的内容进行设计。 本指导书所列尺寸，除标高以米计外，其余均毫米为单位，标明单位的以所标单位为准。目录 第一章总体设计 第二章建筑设计 第三章结构设计 第四章给排水、暖通设计 第五章电气设计 第六章精装修设计 第七章环境设计 第八章管线综合平衡设计 “地产”工程做法表(常规) 第一章：总体设计 必须严格遵守国家和地方省强制性规范： 1．《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》 2．《地方省工程建设地方标准强制性条文》 3．《地方省住宅设计标准》 4．《住宅设计规范》 5．国家和地方省地区住宅设计的其他所有相关规范 1、总体规划 （1）是否满足消防规范：是否设有消防通道、消防登高面。 （2）是否考虑封闭管理：设计小区或组团围墙、泳池有否方便管理的入口，需要管理的其他物业有否考虑封闭管理的需要。 (3)动静态交通组织合理，通达性好，对居住不造成干扰。 (4)有否考虑无障碍设计，各内容应满足规范或业主认可。安全性考虑：水景、泳池边界有否护栏或绿化处理，平台临界边的护栏是否满足规范及安全要求。 2、标高 (1)室内外标高不得有误，务必注意与周围道路及环境的关系。总图与单体室外标高必须协调。 (2)道路标高坡向与雨水进水口位置相符，道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡0．5—1％，并在施工时多加注意。 (3)避免园路井盖高低和有缺损，园路、窨井要统一标高。 3、消防 (1)总图中应做好消防车道及消防车登高面设计何谓万科标准化设计导则，注意人车分流，当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车荷载。 (2)消防车道的坡度：登高面≯1％，其它处≯7％ (3)各管线检查口设于绿化中，当消防路或消防登高面要求过宽影响环境景观时，可采用部分绿化遮盖措施。 4、附属用房 (1)管理用房应设在小区显著位置(如入口附近)。 (2)垃圾站应设在住宅(区)的下风向和较隐蔽处，其面积不宜小于6M2，与住宅距离不宜小于10M，外部与道路相连，垃圾站地面及内壁宜贴光滑、易清洁材料，并配置给排水设施。