四川农业大学成都校区景观组分调查报告
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四川农业大学成都校区景观组分调查报告
班级：环规（规划）10-1 姓名：学号：
前言
景观是一个涵盖了风景园林、地理学、生态学、建筑学等诸多领域的概念。从传统景规划设计的发展看来，它的实践领域主要设计风景保护区、城市公园、住宅社区、乡间村庄等等。众所周知，景观规划设计是整个人文生态系统设计，是一种最大限度地借助自然力的最少设计，一种基于自然系统自我有机更新能力的再生设计，即改变现有的线性物流和能流的输入和排放模式，是在源、消费中心和汇之间建立一个循环流程。
在景观规划设计的整个过程中，我们首先要明确的关系就是廊道、基质和斑块之间的关系。对景观生态格局的调查分析是景观生态学基本理论研究的重要组成部分，也是进行景观生态评价、规划、管理及建设的基础。景观调查呈现出三点新的发展趋势：（1）科学化。即由手工地图和“千层饼”模式向运用地理信息系统和空间分析技术转变；（2）广泛化。即整个地区跨地区全国国际范围内进行；（3）现代化。手段上由手工的观察和访问，收集、整理、分析资料到现代化的照相机、录音机、绘图仪、电话、计算器、电脑、DV等。
在本次实验过程中，根据了校园内的具体情况，分专业班级对成都校区的景观组分进行调查，最后汇总全部数据进行分析计算。
一、实验目的
通过对我校成都校区不同景观组分的调查及景观指数计算，了解景观，认识景观现象的本质和设计规律。根本上是根据社会发展的需要，运用科学的调查方法，有组织、有计划的搜集、整理、分析和研究景观的有关资料，发现问题，解决问题。从而更好地引导和推动环境景观的发展。
二、校区概况
四川农业大学成都校区位于成温邛高速公路温江收费站侧，占地面积600
余亩。有全日制普通本科生11000余人，硕士、博士研究生1600余人。目前，成都校区有4个学院、8个研究所和1个研究中心。校内有水杉、银杏、等珍稀
植物100余种，共计1709株。有草坪及地被植物4366.04m 2，绿化面积达27455.52036 m 2，景观总面积521774.1417m 2。
三、调查数据
校园景观中的斑块，是指具有不同生态学属性和功能，与周围景观要素有明显区别的空间单元，如绿地、道路、学生公寓等。景观斑块的分类是景观结构分析的基础。根据功能的不同，可将校区景观中的斑块划分为七大类：1、教学设施斑块，2、生活设施斑块，3、 娱乐设施斑块， 4 、绿地斑块，5 、水域斑块，6 、道路斑块 ，7、其他斑块。
实验过程中主要记录了斑块、廊道和物种的有关数据，灌木的造型(斑块、廊道)各种绿化的花卉种类数目。
四、数据计算及结果分析
（一）形状指数
利用斑块的周长与等面积达周长之比值表示斑块的形状指数，其公式为：
i i
A P D π2i = 其中，Di 表示斑块现状指数，Pi 表示斑块周长长度，Ai 表示斑块面积
A P
S π2=(以圆为参照的几何现状） A P S 25.0=(以正方形为参照的几何形状)
表1 景观形状指数
景观类型 周长（m ） 面积（m 2） 形状指数
生活设施景观 3113.99 32638.499 4.8636 教学设施景观 6764.5 192780.2032 4.3472 娱乐设施景观 4159.93 139475.3959 3.143 水域设施景观 1442.88 61079.5084 1.6474
绿地设施景观 9723.5482 27285.77236 16.6097
道路景观 15633.11 41245.697 21.7201
其他景观 1430.5959 27269.0659
2.4445
按斑块类型，将学校分为了七种景观类型，形状指数是指景观内斑块形状特点的指数，表1表明：道路景观的形状指数最大，绿地景观次之，水域设施景观的形状指数最小，生活、教学、娱乐、其他景观的形状指数相比之下差距不大。
（二）景观丰富度指数(R) ：指景观中斑块类型的总数。在比较不同景观时，常用相对丰富度(Rr)和丰富度密度( Rd)
max r m m R = A m R =d 其中 m 是景观中斑块类型数目，m max 景观中斑块类型数的最大值，A 是景观面积 表2 景观丰富度指数
景观类型 m m max A （m 2
） R r R d
生活设施景观 10 11 32638.499 0.91 0.0003 教学设施景观 8 8 192780.2032 1 0.00004 娱乐设施景观 14 22 139475.3959 0.64 0.0001 水域设施景观 2 2 61079.5084 1 0. 00003 绿地设施景观 11 56 27285.77236 0.20 0.0004 道路景观 5 49 41245.697 0.102 0.0001 其他景观 7 4 27269.0659 1.75 0.0003 从表2可以看出，在这七类景观中，其他景观的丰富度为1.75说明该类景观中景观类型最多。教学、水域设施景观的丰富度均为1，类型数次于其他景观。道路景观的丰富度为0.102，最小，说明该景观中的景观类型是最少的。
（三）景观多样性指数(H)
∑=-=n 1)
ln(k k k P P H ∑=-=n 121'k k P H
1 Shannon-Weaver 多样性指数:H
2 Simpson 多样性指数:H ′
P k 是斑块类型k 在景观中出现的概率
n 是景观中斑块类型的总数
表3景观多样性指数
景观类型 类型数 景观总数 多样性指数H H ′
生活设施景观 10 32 1.94 0.80 教学设施景观 8 28 1.90 0.83 娱乐设施景观 14 45 1.89 0.80 水域设施景观 2 4 0.55 0.37 绿地设施景观 11 196 2.43 0.76
道路景观 5 113 1.12 0.62 其他景观 7 26 1.92 0.80
表3表明：绿地设施的景观多样性指数最大，水域景观的多样性最小，且教学、生活、娱乐景观、其他景观的多样性指数相差不大，道路景观的多样性指数较小。因此，该校校园景观各景观类型所占比例都基本一致。因水域景观的斑块数最小，所以该景观类型的多样性最小。
（四）景观优势度指数(D)：是多样性指数的最大值与实际计算值之差
∑=+=m k k k P P H D 1max )
ln(
表4 景观优势度指数
景观类型 多样性指数最大值 多样性指数实际值 优势度指数
生活设施景观 2.43 1.94 4.37
教学设施景观 2.43 1.89 4.32
娱乐设施景观 2.43 1.89 4.32
水域设施景观 2.43 0.55 2.98
绿地设施景观 2.43 2.43 4.86
道路景观 2.43 1.12 3.55
其他景观 2.43 1.92 4.35
表4表明：水域设施景观的优势度指数最小，最大的是绿地设施景观。说明在该校校园景观中，绿地设施景观支配整个景观的程度最大。
（五）景观均匀度指数(E)：是指反映景观中各斑块在面积上分布的不均匀程度
)ln()
ln(1max n P P H H E n k k k ∑=--=
E 趋于1时，景观斑块分布的均匀程度亦趋于最大
表5 景观均匀度指数
景观类型 多样性指数H Hmax 景观均匀度指数
生活设施景观 1.94 2.43 0.80
教学设施景观 1.89 2.43 0.78
娱乐设施景观 1.89 2.43 0.78
水域设施景观 0.55 2.43 0.23
绿地设施景观 2.43 2.43 1
道路景观 1.12 2.43 0.46
其他景观 1.92 2.43 0.79
从表5看出：绿地景观的均匀度指数最大，其次是生活设施景观，水域设施景观的均匀度指数最小，说明绿地景观各组成成分分配最均匀，其他景观均次之，水域设施景观组成成分最不均匀。
（六）景观形状指数
A E LSI 25.0
E 为景观中所有斑块边界的总长度，A 为景观总面积。当景观中斑块形状不规则或偏离正方形时，LSI 增大。
E=42268.5541m A=521774.1417m 2
LSI=14.63
五、结论
大学校园不仅只是传授知识的教育场所，也是陶冶情操，全面发展的生活环境，它犹如一座小型城市，出入人员较为复杂，根据此次调研分析，特提出以下建议： 1、关于校内内绿化草坪问题，一是增加休息设施，来解决草地因过度踩踏和坐压而被破坏的问题，并同时提高草坪利用率，吸引更多的师生。二是采用一些花墙竹墙、群体树木等，营造出一些半围合空间，增加空间层次。 2.、关于空间层次单一问题，设计应重视环境的融合问题，在原有建筑轴线格局的基础上，加强视觉轴线的塑造，创造借景，创造出自由流通的，不断变化的动态统一的空间。同时要注重高低错落、疏密有致的树木植物分隔出来的隔而不断的软质空间。 3、小空间部分，可以多设置一些小型环境雕塑，利用铺地，树木，雕塑等使那些建筑之间的半围合空间丰富起来。4、在校内提倡珍惜有限的植物，公寓前花台严禁踩踏。
项目投资分析 2、国内现行的投资方式比较分析 2.2.几种投资方式的对比总结
3、房地产投资比较 3.2.分类物业的案例及比较分析 目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。 富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。（见下表）（1）、富凯大厦投资方案 富凯大厦投资方式
（2）、租金回报年限估算 ?一次性付款 租金回报年限=投资总额/年租金 =总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金 =9年 ?按揭付款方式：最高六成七年 租金回报年限=7年+?税后首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金 =10.5年 ?月租金与月还款额 月净租金：RMB 550120.34元 月还款：RMB 505534元 月还款低于月租金，相当于月租金的91.8% ?一次性付款与按揭付款 一次性付款：资金量大，但回收年限较短。 按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。 （3）、租金回报率
可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。 （4）、可能出现的风险 ?受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低 ?受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低 ?变现困难，流动性较差 （5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设 ?将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米 ?将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的
长沙瑞和地产水泵厂酒店项市场分析报告 长沙湘地行顾问有限公司 二零零九年三月 目录 第一部分长沙市经济及社会概况 (3)
1.1、长沙市概况 (3) 1.2、长沙市社会经济概况 (4) 1.3、长沙市宏观经济总结 (7) 第二部分长沙酒店市场特征 (8) 2．1、酒店的结构分析 (8) 2.2、长沙酒店的分布情况 (9) 2.3、酒店物业规模、业态分布分布、客房配比情况 (10) 2.3.1、酒店物业规模分析 (10) 2.3.2、酒店物业业态分布情况分析 (10) 2.3.3、酒店物业客房配比情况分析 (11) 2.4、长沙酒店物业总结及发展趋势预测 (12) 2.4.1长沙酒店市场总结 (12) 2.4.2、长沙市酒店市场发展趋势预测 (12) 第三部分酒店物业市场定位建议 (13) 4.1、项目概况： (13) 4.2、项目SWOT分析 (14) 4.3、酒店物业整体市场定位建议 (15) 4.3.1、项目整体定位的主要依据： (15) 4.3.2、水泵厂酒店项目规模建议 (16) 4.3.3、水泵厂项目形象档次定位： (16) 4.3.4、酒店物业的业态定位 (16) 4.3.5、酒店客房组合建议 (16) 小结 (16) 第四部分产品演绎 (17) 4.1酒店基本经济技术指标建议 (17) 4.1.2、酒店客房户型定位 (17) 4.1.3、酒店规划定位 (19) 4.2、规划建议 (19) 4.2.1、大堂标准建议 (19) 4.2.2建筑及外立面风格建议 (19) 4.2.3、酒店外立面建议 (21) 4.2.4、客房建议 (22) 4.2.5 泛会所及商业配套建议 (23) （本策划报告之版权归湘地行所有，未经许可不得外传）
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
成都活水公园是如何把浊水变为清水的 国风景园林网讯“城市，让生活更美好”，2010上海世博会首次以城市为主题，而首创的“城市最佳实践区”便如同一个“微缩”的世博会，在这片占地15公顷的土地上，汇集了全球80个城市案例的智慧与经验。成都活水公园更是大变戏法，向游人展示了浊水变清水的过程，赚足了人气。 成都“活水公园”俯瞰 成都“活水公园”一景 成都“活水公园”每天可以帮助世博园区清理15吨污水，案例完整地展示了流水在自然中由浊变清、实现生物净化的全过程，其技术已经达到国际先进水平，并且为目前许多地区面临的可持续发展、环境保护和经济建设等问题提供了有效的借鉴。
成都“活水公园”效果图 公园的平面构图像是一条游动的鱼，寓意鱼水难分，说明了人类与自然相互依存的关系。公园的“鱼头”部位被设计成堆土高坡，在高坡上建有太阳神鸟广场，设有各种生物图案及环保教育小品和艺术雕塑——这看似富有人文气息的广场地下其实挖有厌氧化处理沉淀池，是收集污水和进行初步处理的地方。随后，通过高坡的自然落差，被初步处理过的污水流入“鱼身”部分，这里有鱼鳞一般的植物床和养鱼塘，是最重要的人工湿地生物净化系统。流水通过植物、鱼类的吸收转化，达到了净化目的。最后的“鱼尾”部分是一个亲水空间，清洁的水通过臭氧氧化塔进行消毒处理后经卵石铺地的小溪流入此地。这里设置了互动感应喷泉，给游客的观赏过程增加了不少乐趣。
“鱼头”部位的太阳神鸟平台和厌氧池 “鱼身”部分的种植池 “活水公园”的“工作流程”大约有以下几个步骤： 步骤一、世博园区内的部分废水经管道流入收集池，由水泵抽入厌氧沉淀池处理； 步骤二、处理过的水经由物理水流雕塑吸纳，在自然落差中冲气暴氧，进入人工湿地； 步骤三、人工湿地铺有大量鹅卵石，石上附着着生物菌，生物菌等植被吸收污水中有机物，渐渐让水质净透。 这个案例的原型坐落于成都市府河上的“活水公园”，也是中国第一座以水为主题的城市生态景观公园。成都活水公园于1997年春天破土动工兴建。建成以来，举世瞩目，名噪一时，对人们环境生态观念产生了深远的影响，也得到社会各界和世界各国的认可和赞赏，因而获得了多项国际奖项，包括1998年联合国人居奖。
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
2017年中端酒店行业深度分析报告
目录 酒店行业新格局带来新机遇 (6) 行业概述：多层次品牌构筑中国酒店业格局 (6) 行业周期：经济企稳酒店行业长期向好 (9) 行业现状：酒店业供需改善，经济型仍占主导 (14) 发展趋势：中端酒店正崛起，品牌连锁成趋势 (19) 华住酒店（HTHT）：华丽转型剑指中端酒店龙头 (23) 中国连锁酒店领军集团 (23) 中端盈利能力较强，加盟模式表现亮眼 (27) 坚定转型升级战略，重视会员体系建设 (30) 首旅酒店（600258）：收购如家加快全国布局 (34) 首旅如家跻身国内三大酒店集团 (34) 如家：顺势而为发展中端和加盟店 (37) 首旅：背靠北京市国资委，酒店业务是核心 (39) 首旅如家：提高中端占比，加盟扩张提速 (41) 锦江股份（600754）：并购整合跻身行业龙头 (44) 资产并购造就中国酒店行业霸主 (44) 经济型酒店企稳，中高端及海外布局提速 (47) 酒店业务向中高端倾斜，食品业务未来保持稳定 (51) 图表目录 图1：中国现代酒店行业发展历程 (6) 图2：酒店行业分类标准体系 (7) 图3：不同类型酒店特点及定位不同 (7) 图4：中国经济型酒店过去20年快速扩张 (7) 图5：国内前五大经济型酒店品牌客房数及门店数（截至2016年底） (8) 图6：国内经济型酒店品牌CR5达到51%（截至2016年底） (8) 图7：中端酒店最近10年开始蓬勃发展 (8) 图8：国内前五大中端酒店品牌客房数及门店数（截至2016年底） (9) 图9：国内中端酒店品牌CR5达到50%（截至2016年底） (9) 图10：中国星级饭店目前处于萧条期末期 (9) 图11：中端酒店和度假酒店是未来具备发展潜力的子领域 (10) 图12：美国住宿业发展与经济周期密切相关 (10) 图13：中国星级饭店营收增速与GDP增速相关性强 (11) 图14：中国星级饭店营收增速与居民收入增速相关性强 (11) 图15：国内建筑业总产值增速自2011年以来持续放缓 (11)
2017年酒店行业分析报告 2017年9月出版
目录 酒店行业新格局带来新机遇 (6) 行业概述：多层次品牌构筑中国酒店业格局 (6) 行业周期：经济企稳酒店行业长期向好 (9) 行业现状：酒店业供需改善，经济型仍占主导 (14) 发展趋势：中端酒店正崛起，品牌连锁成趋势 (19) 华住酒店（HTHT）：华丽转型剑指中端酒店龙头 (23) 中国连锁酒店领军集团 (23) 中端盈利能力较强，加盟模式表现亮眼 (27) 坚定转型升级战略，重视会员体系建设 (30) 首旅酒店（600258）：收购如家加快全国布局 (34) 首旅如家跻身国内三大酒店集团 (34) 如家：顺势而为发展中端和加盟店 (37) 首旅：背靠北京市国资委，酒店业务是核心 (39) 首旅如家：提高中端占比，加盟扩张提速 (41) 锦江股份（600754）：并购整合跻身行业龙头 (44) 资产并购造就中国酒店行业霸主 (44) 经济型酒店企稳，中高端及海外布局提速 (47) 酒店业务向中高端倾斜，食品业务未来保持稳定 (51) 图表目录 图1：中国现代酒店行业发展历程 (6) 图2：酒店行业分类标准体系 (7) 图3：不同类型酒店特点及定位不同 (7) 图4：中国经济型酒店过去20 年快速扩张 (7) 图5：国内前五大经济型酒店品牌客房数及门店数（截至2016 年底） (8) 图6：国内经济型酒店品牌CR5 达到51%（截至2016 年底） (8) 图7：中端酒店最近10 年开始蓬勃发展 (8) 图8：国内前五大中端酒店品牌客房数及门店数（截至2016 年底） (9) 图9：国内中端酒店品牌CR5 达到50%（截至2016 年底） (9) 图10：中国星级饭店目前处于萧条期末期 (9) 图11：中端酒店和度假酒店是未来具备发展潜力的子领域 (10) 图12：美国住宿业发展与经济周期密切相关 (10) 图13：中国星级饭店营收增速与GDP 增速相关性强 (11) 图14：中国星级饭店营收增速与居民收入增速相关性强 (11) 图15：国内建筑业总产值增速自2011 年以来持续放缓 (11)
房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式（包括基本估算数据） 第一部分项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四周围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议第二部分项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.项目投资的必要性第三部分市场研究 1.市场供给 1.1所在区域商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域商业用房的租用情况调查 2.2所在区域在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测第四部分项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案
一、前言 随着城市化进程的加快，城市建设活动日趋频繁，城市面貌虽然得到很大的改善，但与此同时所造成的城市压力远远超过了城市生态承载力的限度，使城市生态系统的自我调节与可持续发展的平衡失调，在这些严重的环境压力下，人们开始重新审视自己，认识到环境的重要性，续而开始了对“生态”的追求。致力于打造“世界田园城市”的成都应该是生态化城市，是环境优美的空间，是适合人们居住的地方。同时，建设生态城市是我们在21世纪努力追求的重要目标。生态城市首先应该是园林城市。因此加速城市园林绿化创建园林城市，发展城市生态园林和加强植物资源多样性保护是推进和加快成都市城市可持续发展战略的实现、在城市生态建设中的重要内容。正是在这种时代背景下，由美国环境艺术家贝特西.达蒙Besty Damon 倡导主持设计；设计师Magie Rulldick 进行景观设计；中、美、韩三国专家共同设计完成的成都市活水公园应运而生。 活水公园是世界上第一个城市中综合性环境教育公园。从1997年春天活水公园破土动工,到工程初步完成,总投资达3000万元人民币。从理念的提出到活水公园竣工供游人游憩参观，活水公园自始自终受到国内外超乎寻常的关注。无论是民间旅游团还是官方考察团,或者是外地新闻记者莅临成都,必参观府南河,必到活水公园去感受独特的景观创意。都府河南岸有座新奇别致的活水公园，据说是目前世界上第一座以水为主题的城市生态环境公园。 二、调查目的 1、了解活水公园作为城市生态公园设计典范的内涵及获得众多设计奖项与名誉的真正可取之处； 2、了解活水公园功能分区并进行游览路线设计； 3、了解活水公园水循环设计原理、府南河河水进入活水公园的进水口及活水公园的净化水流入府南河的出水口设计及其设计合理性、各个净化池出水和进水口及其进出水的方式、水泵位置安排的合理性； 4、了解活水公园的作为生态公园的生态效益及其所需成本； 5、了解活水公园的美感设计：净化池形态的设计、植物形态搭配等。 6、了解活水公园科普馆的建筑设计特点，及其优缺点； 7、了解活水公园与府南河之间的河岸处理，亲水性设计。 三、调查对像描述 成都活水公园座落在一号桥府河南岸的东侧，是世界上第一座以水为主题的城市生态环境公园。它集水环境、水净化、水教育为一体，包括人工湿地生物净水系统、模拟自然森林群落、环境教育中心等设施。活水公园的水日流量可达300立方米，流经公园的府河水，经多重净化后，由浊变清重新流入府河。它日复一日地向人们演示着污水由“浊”变“清”，由“死”变“活”的过程，展示着自然界修复伤痕的伟大力量。 成都活水公园于1997年春天破土动工兴建。建成以来，举世瞩目，名噪一时，对人们环境生态观念产生了深远的影响，国内许多大城市纷纷效仿，在城市景观中修建类似的人工湿地，在美化市容的同时，促进环境保护。成都活水公园
酒店行业市场调研报告【三篇】 酒店行业市场调研报告一 一、同行竞争对手 2、国门大酒店 1、绿色酒店： 2、服务质量 3、酒店文化 但结果证明我们的顾虑是多余的。虽然我们没有和酒店的经理或负责人正面交谈，但服务人员很热情，很随和，让我们感到很轻松。面对服务人员，我们小组成员临时想了几个问题，因为我们先前准备的问题都是针对管理阶层的。交谈过程中，一位男服务员向我们解说了他们酒店的服务宗旨：每天发现不足，每天让自己进步一点，每天让顾客满意多一点，每天都发扬团队精神。在采访过程中，给我感触最深的就是，前台小姐一直是微笑的，我想这是我们大部分同学所欠缺的，也正是最值得我们所学习的。一场采访下来，我们感觉真的收获良多。我想，那是无法用理论的专业性术语来描述的。从另一方面来说，这次采访的成功也增强了我们做好接下来酒店调查的信心。 经理：我们酒店开办有四年了，还谈不上什么发展史，只是刚刚起步而已。 经理：怎么说呢，宿州是一个比较穷的城市，所以我们这
些酒店并没有受到经济危机多大的影响。 经理：没有。只要你有能力，有丰富的工作经验，工作表现良好，我们就录用（试用期三天）。大学生又怎样？即便你的学历再高，如果没有相应的技能和才干，我们照样予以否决。 经理：我们酒店实行的是军事化管理。无论是在管理还是在对客服务过程中，员工要做的是绝对服从，事后再提出自己的意见。我想，这样才可以在顾客角度做好酒店工作，在员工角度做好管理者的工作。 经理：实力！我们会不断地做好每一个细节，让更多的顾客更加满意。同时我们也会积极听取顾客意见，以改良我酒店的管理和服务体系。 经理：我们酒店主要以散客为主，同时也与一些固定单位签约订单。 经理：没有。我们的服务比较大众化，就我们宿州的经济发展，顾客的消费水平也比较大众化。 经理：我们要求服务人员接待顾客时，三米之内微笑、点头示好。 经理：我们总经理平时都会来酒店视察的，看看各方面的工作是否做得到位。同时，他也主要是以军事化的方式来管理员工的。 经理：从事这个行业让人变得更成熟，同时也锻炼人的口
目录摘要 一、项目概况 二、市场分析 1、社会经济 2、房地产市场 三、开发模式 1、要紧经济技术指标 2、方案比较 3、开发策略 四、开发成本 1、销售单价确定 2、成本费用构成 五、技术经济分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、风险性分析 六、附件列表
摘要 A、关于对张王庄项目投资机会分析的要紧目的：为投资者在该地 段进行投资决策提供依据，并依照投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。 B、要紧假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现 行的法律、规范、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。 C、本报告是本着严谨认确实态度在严格的市场调研的基础上完成 的，仅供投资者进行决策参考。 D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则， 方案二具有专门强的适应性和宽敞的进展前景。同时，方案二
的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，同时抗风险性能比较强，具有专门强的可行性。 E、两种开发方案的财务指标汇总 F、两种开发方案的配置
一、项目概况 1、地理位置： 项目位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分不毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。 2、社区规划 本项目规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为
11.25万平方米，建筑密度为15%，容积率1.72，绿化率56.6%。 3、交通情况 项目周边临近多条交通大道交通十分方便，同时8、2、36路公 交车能够直达项目小区内部。 4、配套情况 项目位于多个生活小区内，居住氛围比较浓厚，其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，同时菜市场、银行、超市、医疗门诊等商业网点聚拢，配套设施特不完 二、市场分析 1、社会经济 临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞时期的成长型都市，近几年其经济进展迅速，固定资产投资增长较快，都市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。2004年，临沂市实现GDP 1012亿元，在全省位列第七，并在全国老区中领先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势特不明显：距黄海海口的只有100多公里，东靠日照港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个特不便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂
关于酒店市场调研报告 酒店需要经常做一些市场调查报告才能明白客户的需求是什么，以下是小编为大家收集的酒店市场调查报告。感兴趣的朋友一起来看看吧。 酒店市场调查报告1通过几家同行酒店的走访，针对当前本市的酒店行情，本人总结以下几点： 一、同行竞争对手 1、XX国际大酒店 XX酒店业界的老牌子，10多年来的经营已稳定了一定的客源及知名度，20XX年重新装修后，已达到现代星级酒店的规模，而且是本市乃至崇左首家挂牌四星级酒店，旁边靠近出入境办证大厅，其品牌、口碑已得到市民消费者的广泛认可。 劣势：缺乏高楼层，房间数量少，无夜总会，西餐厅，购物中心。 2、XX大酒店 号称“XX第一楼”，在区内旅游媒体已有一定的知名度，而且面对越南新清市场，观光效果好，旁边有出境口岸、红木市场、物流市场、客商密集、该酒店还针对会议团和旅游团开设几个宴会大厅（300平米有柱）、5楼设中心空中花园、桑拿房带有干、湿蒸，地下室有电玩城，12楼开设夜总会，大型购物中心，集团化管理，拥有一定的浙商客户群，在接待浦寨、越南客商和旅游团、会议观光团占据一定的优势。
二、其它酒店 夜XX、下XX、城市XX、教育XX均为连锁店，房间整洁，舒适，装修简约、时尚，有其资源共享的优势。 XX国际大酒店已稳定了部分XX红木家具商和旅游团客源，XX 饭店在本市餐饮界有一定的人气，并和区内、越南旅行社长期合作，而其薄利多销。怡景大酒楼环境不错，出品可以，海鲜品种较齐全。 以上几家酒店、酒楼为中、低档消费，会分流部分价格型的客人。 三、个人建议 充分发挥国际酒店管理公司的优势，结合配套服务设施完善、借助地标以及有利位置，加大市场营销力度，做高端客户市场，做到“我独有我专有”，树立良好品牌形象。 酒店市场调查报告2宾馆酒店行业市场调查报告是运用科学的方法，有目的地、有系统地搜集、记录、整理有关宾馆酒店行业市场信息和资料，分析宾馆酒店行业市场情况，了解宾馆酒店行业市场的现状及其发展趋势，为宾馆酒店行业投资决策或营销决策提供客观的、正确的资料。 宾馆酒店行业市场调查报告包含的内容有：宾馆酒店行业市场环境调查，包括政策环境、经济环境、社会文化环境的调查；宾馆酒店行业市场基本状况的调查，主要包括市场规范，总体需求量，市场的动向，同行业的市场分布占有率等；有销售可能性调查，包括现有和潜在用户的人数及需求量，市场需求变化趋势，本企业竞争对手的产品在市场上的占有率，扩大销售的可能性和具体途径等；还包括对宾
房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2
(二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4
（四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6
（六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出
酒店行业市场调研报告怎么写 市场调研是市场调查与市场研究的统称，它是个人或组织根据特定的决策问题而系统地设计、搜集、记录、整理、分析及研究市场各类信息资料、报告调研结果的工作过程。酒店行业市场调研报告怎么写的呢，我们来看看。 酒店行业市场调研报告怎么写一通过几家同行酒店的走访，针对当前本市的酒店行情，本人总结以下几点： 一、同行竞争对手 1、园林国际大酒店 凭祥酒店业界的老牌子，10多年来的经营已稳定了一定的客源及知名度，2011年重新装修后，已达到现代星级酒店的规模，而且是本市乃至崇左首家挂牌四星级酒店，旁边靠近出入境办证大厅，其品牌、口碑已得到市民消费者的广泛认可。 劣势：缺乏高楼层，房间数量少，无夜总会，西餐厅，购物中心。 2、国门大酒店 号称“国门第一楼”，在区内旅游媒体已有一定的知名度，而且面对越南新清市场，观光效果好，旁边有出境口岸、红木市尝物流市
尝客商密集、该酒店还针对会议团和旅游团开设几个宴会大厅（300平米有柱）、5楼设中心空中花园、桑拿房带有干、湿蒸，地下室有电玩城，12楼开设夜总会，大型购物中心，集团化管理，拥有一定的浙商客户群，在接待浦寨、越南客商和旅游团、会议观光团占据一定的优势。 二、其它酒店 夜巴黎、下龙湾、城市阳光、教育宾馆均为连锁店，房间整洁，舒适，装修简约、时尚，有其资源共享的优势。 广越国际大酒店已稳定了部分南山红木家具商和旅游团客源，娟娟饭店在本市餐饮界有一定的人气，并和区内、越南旅行社长期合作，而其薄利多销。怡景大酒楼环境不错，出品可以，海鲜品种较齐全。 以上几家酒店、酒楼为中、低档消费，会分流部分价格型的客人。 三、个人建议 充分发挥国际酒店管理公司的优势，结合配套服务设施完善、借助地标以及有利位置，加大市场营销力度，做高端客户市场，做到“我独有我专有”，树立良好品牌形象。 酒店行业市场调研报告怎么写二我在酒店的这段日子，我一直在思考这样一个问题，究竟什么是酒店经营成功的关键呢？通过向
２０１８年酒店行业深度分析报告
内容目录 1. 酒店行业当下思考：提价+加盟共振，龙头成长性几何？ (6) 2. 国内酒店连锁化率提升为中长期的行业趋势 (7) 2.1. 三方面推动：我国酒店行业已进入存量整合阶段，发展回归理性和规范化 (7) 2.2. 四个层面降本提效：为更高回报率，单体酒店转连锁已成大势所趋 (8) 2.3. 行业趋势：OTA佣金率具有刚性下降难，连锁化进程未来仍将延续 (8) 2.4. 对标国际：国内酒店连锁化率远低于美国和亚太，未来提升空间大 (10) 3. 他山之石：加盟扩张下，费用率和利润率剪刀差，业绩成长强 (11) 3.1. 对标一：格林豪泰纯加盟模式下，整体营业利润率可达45%以上 (11) 3.2. 对标二：万豪加盟扩张3年，净利率提升6.4pct，EPS增幅超过83% (13) 3.3. 多样本对比：纯加盟模式平均税前利润率约达37% (15) 4. 加盟扩张+同店提价：龙头业绩和利润率上行期有望延续3年以上 (16) 4.1. 模式层面：轻资产加盟已成酒店龙头扩张核心，趋势明确清晰 (16) 4.2. 维度一：加盟扩张+同店RevPAR提升，共振下龙头18年业绩有望高成长 (17) 4.3. 维度二：轻资产加盟扩张下，盈利能力上行，抗周期能力提升 (19) 4.4. 维度三：供需修复+连锁率化均为长周期，龙头高成长有望延续3年 (21) 4.4.1. 锦江股份：加盟店快速扩张提供业绩保障，受同店RevPAR影响相对较小 (22) 4.4.2. 首旅酒店：直营收入预计占比79%，业绩受益同店RevPAR提价的弹性大 (28) 4.4.3. 华住酒店：率先发力产品升级，双周期下业绩有望持续上行 (35) 5. 投资建议：推荐锦江、首旅，建议关注华住 (41) 6. 风险提示 (42) 图表目录 图1：报告逻辑框架 (6) 图2：国内宾馆的竣工面积2014年起持续负增长 (7) 图3：国内住宿业投资完成额2015、16年连续负增长 (7) 图4：在2014-16年全国宾馆及住宿业投资负增长下，连锁酒店龙头加盟店数强势增长 (7) 图5：四个层面降本从而推动利润率大幅提升，为推动单体酒店转连锁核心驱动力 (8) 图6：携程如果下降佣金率，对其净利润影响大 (9) 图7：即使OTA佣金率下降6 pct，单体酒店仍不及连锁 (9) 图8：我国有限服务连锁酒店规模持续增长 (10) 图9：我国酒店连锁化率持续提升，但与美国、欧洲、亚太仍差距较大 (10) 图10：格林豪泰加盟店数占比约98%，可视为纯加盟模式 (11) 图11：纯加盟模式下，酒店集团的净利率可超50% (11) 图12：加盟模式下，营业利润率可达到40%~50% (12) 图13：加盟收入的边际利润率高，成本和利润呈剪刀差 (12) 图14：模拟直营店不变时，公司边际成本增量远小于营收 (12) 图15：万豪国际在2012-15年为纯轻资产扩张，为可对标时间段 (13) 图16：2012年开始轻资产扩张后，加盟收入稳步提升 (14) 图17：2012-15年，万豪加盟酒店年均净增量200家以上 (14) 图18：成熟品牌管理及销售布局，使万豪边际成本增量小 (14) 图19：成本率下降、净利率提升，两者呈明显剪刀差 (14) 图20：轻资产扩张下，万豪ROA和EPS双双持续增长 (14) 图21：轻资产扩张下，万豪业绩增速较收入具备更高弹性 (14)
房地产项目投资分析报告 、说明 1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析，在该地块兴建。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实际经验确定。 项目面积参数表 二、项目成本开发成本估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各种税费，管理销售及财务费用，不可预见费构成。鉴于工程建设周期不长，本案采取静态分析法进行估算，各项费用详见下表。 （一）土地费用 （二）前期工程费估算表
（三）建安工程费 （四）基础设施费 （五）开发期税费估算表
（六）、不可预见费 （七）、管理消费费用 （八八投资与成本费用估算汇总表 三、投资计划与资金筹措: 本项目开发资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，而是银行贷款，三是预售收入用于投资部分。本案开发商自用资金***作为启动资金，需要贷款*****万元, 总投资***万元，将项目投资分为前期、中期、和后期。投资计划与资金筹措见下表
投资计划与资金筹措 四、项目销售收入预算 本项目以**市同类**房可比案例，参考**市房地产物业平均水平，运用市场比较分析法，并经实地调查分析确定。沿街商业建筑1-3层连卖，其中1-2层建议销售价为**三层建议销售价为## 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部取得租售的情况下取得。但实际的销售速度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下，沿街楼盘的的出售，地下车位的出售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时应给以足够的重视。 五、项目投资收益分析 根据估算的开发成本费用及销售收入，本案投资收益及静态投资分析利润率的分析计算如下： （一）、销售税金及附加估算
房地产项目投资分析报告 一、说明 1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析，在该地块兴建。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实际经验确定。 项目面积参数表 二、项目成本开发成本估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各种税费，管理销售及财务费用，不可预见费构成。鉴于工程建设周期不长，本案采取静态分析法进行估算，各项费用详见下表。 （一）土地费用 （二）前期工程费估算表
（三）建安工程费 （四）基础设施费 表 （五）开发期税费估算表 表
（六）、不可预见费 （七）、管理消费费用 （八）、投资与成本费用估算汇总表
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，而是银行贷款，三是预售收入用于投资部分。本案开发商自用资金***作为启动资金，需要贷款*****万元，总投资***万元，将项目投资分为前期、中期、和后期。投资计划与资金 筹措 见下表 投资计划与资金筹措 四、项目销售收入预算 本项目以**市同类**房可比案例，参考**市房地产物业平均水平，运用市场比较分析法，并经实地调查分析确定。沿街商业建筑1-3层连卖，其中1-2层建议销售价为**三层建议销售价为## 部取得租售的情况下取得。但实际的销售速度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下，沿街楼盘的的出售，地下车位的出售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时应给以足够的重视。
五、项目投资收益分析 根据估算的开发成本费用及销售收入，本案投资收益及静态投资分析利润率的分析计算如下： （一）、销售税金及附加估算 （二）土地增值税计算表 （三）损益表
关 于 活 水 公 园 的 调 研 报 告 城市规划081班 刘越 200831203030
水流不息 ——活水公园调研报告 城市发展过程中，随着人口不断增加，生活污水处理越来越难堪重负，如何科学有效地处理污水，成为城市发展亟待解决的问题。作为将建设世界现代田园城市的成都，在此方面就做出了表率——“活水公园”净水模式。 一、概况 活水公园位于成都市内的府河边，是世界上第一座城市的综合性环境教育公园。投资达3000万元人民币，占地24000多平方米。 活水园的规划设计，是由成都市政府组织国内外有关专家、地方有关部门施行的一次国际间的通力协作，参与者有府南河管理部门、园林部门、建设部门、规划部门、防灾部门的雕塑家、湿地生态学家，还有美国环境艺术家。 二、净水原理 活水公园的设计，意在探讨一种新的处理净化污水的模式——利用湿地进行净化。 湿地这一概念，在狭义上一般被认为是陆地与水域之间的过渡地带；广义上则被定义为“包括沼泽、滩涂、低潮时水深不超过6米的浅海区、河流、湖泊、水库、稻田等”。 湿地像天然的过滤器，它有助于减缓水流的速度，当含有毒物和杂质的流水经过湿地时，流速减慢有利于毒物和杂质的沉淀和排除。另外，湿地中有相当一部分的水生植物包括挺水性、浮水性和沉水性的植物，具有很强的清除毒物的能力，是毒物的克星。据测定，在湿地植物组织内富集的重金属浓度，比周围水中的浓度高出10万倍以上。正因为如此，人们常常利用湿地植物的这一生态功能来净化污染物中的病毒，有效清除污水中的“毒素”，达到净化水质的目的。 活水公园就是利用这个原理，集水环境、水净化、水教育于一体，包括人工湿地生物净水系统、模拟自然森林群落、环境教育中心等设施，向人们演示了被污染的水由“浊”变“清”、由“死”变“活”的过程。 三、规划设计 公园形状是一“鱼”形，象征活力和 健康，也成了该设计的亮点之一。游人往 往从鱼头而入，走向鱼尾。
湖南常德 王国能于湖南常德
第一部分常德城市条件 常德概况 １）地理位置 常德市位于湖南西北部，地处长江中游洞庭湖水系沅江下游和澧水中下游以及武陵山脉、雪峰山脉东北端。东据西洞庭湖，与益阳市的南县、沅江市湖汊交错；西倚湘西山地，与蜿蜒在张家界市桑植县、永定区及怀化市沅陵县的武陵山脉相承；北枕鄂西山地和江汉平原，与湖北鄂西土家族自治州鹤峰县、宜昌市五峰县的山地以及荆州市松滋市、公安县、石首市的平原相连；南抵资水流域，乌云山脉是常德市与益阳市资阳区、桃江县、安化县之间的分水岭。常德市最北端在石门县壶瓶山镇桐木山村（北纬30o07′53″），最南端在桃源县西安镇薛家冲村（北纬28o24′31″），最西端在国营东山峰，最东端在汉寿县百禄桥乡烟包山园艺场（东经112o17′52″）。市境东西极宽179.35公里，南北极长190.80公里。 常德区域图表一 ２）区域面积 常德地域土地总面积2730.32万亩，占全省土地总面积的8.6%，人均4.95亩，低于全
省人均5.4亩、全国人均13亩的水平。地貌大体构成是“三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面”。山地面积677.61万亩，占全市土地总面积的24.8%，平原面积978.98万亩，占总面积的35.9%，水面220.76万亩，占8.1%，丘陵岗地853万亩，占总面积的31.2%。全市现有耕地面积702.27万亩，占土地总面积38.15%，占全省耕地面积的15%。 ３）人口状况 全市面积18189.8平方公里，人口601.0523万。其中城区面积297.4平方公里，人口41万。全市有街道10个，镇104个，乡106个。其中鼎城区有86.3万,德山7.8万。常德市是湖南省省辖市，根据国务院批准的《常德市2001年至2020年城市总体规划》，到2020年，常德市将建成人口80万至100万、城区面积100平方公里的大型城市。4）交通优势 常德位于湖南省西北部，沅、澧水中下游，东濒洞庭湖。北与湖北省荆沙地区相临，西经张家界、湘西土家族苗族自治州和怀化可达重庆、贵州，东经岳阳或长沙、株州可至江西省，南与益阳、娄底搭界。常德素有“湘西门户，黔川咽喉”的美誉，交通位置十分重要。常德是全国规划中的60个交通枢纽城市之一(湖南省仅有长沙、常德、衡阳)，有6条高速公路在此交汇，公路通行能力强，走常长(常德—长沙)高速公路到长沙只需2个小时车程，在建的常张(常德—张家界)高速公路2005年建成后，到旅游胜地张家界只需1个半小时车程，常德至吉首的高速公路将开工建设，2010年前将建成常德至岳阳、常德至湖北荆州、常德至邵阳的高速公路，届时，到湖北、岳阳、邵阳、吉首等地车程均在2小时内。全市有公路通车里程13000km，每百平方公里有公路33km，市城区到各县全部连通高等级公路。公路通达程度深，国道319横贯东西，可连接京广，207线纵穿南北，可连接闽川，8条省道四周贯通，县乡公路交织成网。水路交通地跨湘、资、沅、澧四大水系及洞庭湖水系，直入长江领域。常德同时拥有公路、水路、铁路（常德火车站位于常德市区北部，石长、焦柳铁路贯穿市境，长
房地产项目投资 操作程序 第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机 第2操作环节：房地产投资决策的程序设计 第3操作环节：房地产项目投资的阶段性分析 第4操作环节：把握房地产投资时机的要点 使用说明 有人说，发展商的企业就是“项目投资”。我们发现，许多成功项目背后最精彩的环节便是投资；或四两拔千斤，或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的，这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点，在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。 第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机 一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始，到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长，一般为40~50年，高者上百年，所以为方便房地产投资分析，将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。 （－）论证设计阶段 指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段，房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装（项目建议书）。认可后，紧接着搞出一个精包装（项目可行性研究报告）。认可后，委托设计人员搞出项目设计方案。 （二）第措资全阶段 指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段，房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资，从而落实项目建设需用资金。 （三）项目建设阶段 指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段，房地产开发商选定承包公司，签订工程承包合同，督促完成项目建设任务。 （四）项目试运营阶段 指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段，房地产开发项目各部分逐渐投入运营，并步入正轨，收支基本稳定下来。此阶段时间较短，一般一年左右。（五）项目正常运营阶段 指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段，房地产开发项目